自1981年，我国物业管理行业开始起步，至今已走过四十载。在过去的四十年间，行业经过不断的调整和优化，发展日渐完善。2015-2020年，我国物业管理行业发展迅速。2020年，我国的物业管理行业规模达330.4亿平方米，和2015年相比，净增加了137.2亿平方米，CAGR为11.3%。2020年，我国物业管理行业总营收达11800.3亿元，和2015年相比，净增加了6284.5亿元，CAGR为16.4%。行业规模和收入均实现提升。

2015-2020年物业管理行业管理规模及增速

2015-2020年物业管理行业经营收入及增速

规模扩张是物业管理企业最重要的发展战略之一。2020年，百强物业服务企业管理项目均值为577个，和2019年相比增加了85个，同比增速为17.2%。百强物业服务企业管理规模突破百亿，管理面积均值达1.02亿平方米，同比+12.5%，市场份额首超30%，和2019年相比，增加1.6个百分点至30.8%，市场集中度进一步提升。

2015-2020年百强企业管理面积均值及市场份额

2018-2020年百强企业在500强企业管理面积中的占比分布

头部企业优势积累，规模未因高基数而增势减弱。百强物业服务企业2020年的管理面积增速高于同期500强企业。与此同时，百强物业服务企业集中了500强企业近七成的管理规模。2020年，百强物业服务企业的管理面积占500强企业管理面积的69.6%，和2019年相比增加了2.0个百分点，强者恒强态势明显。

物业管理行业整合加速，头部企业向大规模、高业绩方向转变。首先，大规模助力企业业绩实现高增长。管理规模的不断扩张，物业管理企业基础物业服务费收入来源及收入规模增加。其次，大量的物业管理企业积极的探索新的业务方向和发展模式，挖掘业主多元化、深层次的服务需求，企业实现收入多样化。作为头部企业，百强物业服务企业的创收能力日渐提升。2015-2020年，百强物业服务企业的营业收入均值由8.1亿元增长至27.8亿元，CAGR达28.0%。与此同时，百强物业服务企业营收的市场份额持续上升，市场份额由2015年的14.6%增长至2020年的23.5%。

2015-2020年百强企业营业收入及市场份额分布

头部效应愈加凸显，百强物业服务企业创收能力明显提升。2020年，百强物业服务企业营收增速显著高于同期500强企业，与此同时，百强物业服务企业贡献了500强企业近七成的营业收入。2020年，百强企业的营业收入占500强企业的68.2%，和2019年相比，增加了4.8个百分点，集中度向头部企业靠拢。

2018-2020年百强企业占500强企业营业收入的占比分布

就营业收入构成来看，基础物业依旧是百强物业服务企业创收的主力，多元增值服务的价值逐渐被发掘，为业绩增长增加驱动力。2020年，百强物业服务企业基础物业服务费收入均值为20.1亿元，多种经营服务收入均值为7.7亿元，分别较2019年个增加了22.1%、48.6%。多种经营服务收入占比逐年上升，2015-2020年由18.8%增长至27.7%。

2015-2020年百强企业基础物业服务和多种经营服务收入占比分布

数据来源：《上海易居房地产研究院：2021物业服务企业综合实力百强企业发展报告(28页)》