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南京作为长三角特大城市，近年来，实施“4+4+1”产业战略，着力发展五大地标产业，努力打造“创新名城·美丽古都”。从战略角度而言，未来，南京将通过宁镇扬一体化、南京都市圈以及更大范围内长三角都市圈的建设，助力长三角成为具有全球影响力的全国经济资源配置中心。

2020年，南京开展“四新行动”（新基建、新消费、新产业、新都市）。在如今的存量时代，城市更新势在必行。

在南京的“扬子江时代”，江北主城将逐步崛起，江南主城将全面升级。主城的城市更新在疫情下又面临着新的机遇与挑战。

回顾南京的城市更新，经历了从1.0到4.0的升级。城市更新1.0-3.0本质上是仍然以追求经济利益为主要目标导向，以增量式发展为重点的“平稳渐进式演变”，而城市更新3.0-4.0是涉及新社区、国际化、强产业链等城市发展各方面的“突破式革新”，延续产业、生活、消费等一系列需求变革，通过土地集约利用，空间复合开发，打造智慧、高效、可持续的城市功能。

如今的城市更新4.0有五大特征，分别是产业赋能、片区统筹、政企联动、文化保育和生态智慧。
城市更新4.0 旨在促进社区发展、利用机遇和资源以制定更切实可行的方案。通过将物业更新/ 改造为新的用途，现有的社区及现存的社会网络得以保留。此外，为残障人士、老年人等有着特殊需求的群体建设的专用住房或社区福利中心也是促进社区发展的城市更新项目需要考虑的方面。

2016年南京市政府要求科学有序推进新城建设，加快老城有机更新，明确形成以主城为核心，以江北新区、东山副城、仙林副城为重点的南京大都市区城镇群格局。并且加强南京城南历史城区文化风貌整体保护，实施“城市修补、有机更新”，恢复老城功能和活力。

南京的城市建设也越来越精细化，在《2018年南京市城市精细化建设管理十项行动方案》中提到了十大行动，包括：主次干道整治、背街小巷整治、建筑立面整治、管线下地改造、绿化景观提升、老旧小区整治、公厕改造提升、城市亮化提升、交通秩序整治、强化建设管理。

同时，精细化的建设管理深入到城市各个生活系统之中。2012年以来，南京按照“小规模、渐进式”城市修补要求，开展老旧小区微更新改造、道路整治、背街小巷及片区整治、加装电梯、公厕革命等工作，进一步提升城市居住空间品质。南京近年来推出公园布局规划、绿地规划、城市慢行（步行和自行车）系统规划。目前南京截至18年年底已经建立863公里的绿道，已投入超15亿的建设资金。

2019年5月， 南京市规划和自然资源局编制《南京主城公共空间规划》。《公共空间规划》按照“合理规划建设广场、公园、步行道等公共空间，方便居民文体活动，促进居民交流”的要求，积极推动城市公共空间的合理利用，充分彰显南京城市特色。

对于公共空间的合理设计、塑造有利于延长各类城市更新项目的繁荣期。戴德梁行近年来也在推动“场所塑造” 这一理念的普及，有助于通过对空间的重塑、设计再造，业态的引入、丰富的活动提升区域内的人气，增强社区公民的归属感，从而提高一个城市的竞争力。

欧洲和北美的许多城市已经塑造了诸多场所，而中国的城市现在才刚开始接触、试验、采纳场所塑造的一些概念，为城市发展和更新中面临的挑战寻找最佳宜居体验的解决方案。

场所塑造是一个对城市公共空间的规划、设计和管理来说无所不包的过程。场所塑造考虑到当地社区现有的资产，与社区一道，通过鼓舞人心的理念，帮助城市公共空间的创造，通过提高公民的健康水平，满足感和幸福感来提升体验。

政府也通过四新行动发展“新消费”、“新都市”，通过重塑商业场所的场景，提升各用户的体验，主要有四大特征：

○    网红、直播经济扩宽了用户的体验空间和时间；
○    商业数字化，多渠道促进消费增长;
○    首店经济提升消费者兴趣，快闪展览增强体验感;
○    放宽临时外摆限制，夜经济+地摊经济，延伸消费新时段。

南京有诸多项目秉持着场所塑造的理念探索着不同业态如何进行城市更新。本白皮书中遴选了几种业态和案例仅供参考。在白皮书的末尾，我们介绍了国内外场所塑造的优秀对比案例，希望能对读者有所启发。（关注公众号“三个皮匠”，获取最新行业报告资讯）

点击下载报告：戴德梁行：房地产行业城市更新在南京，场所塑造X（52页）