1 2022房地产行业发展趋势预测

信贷政策松动，本轮调控政策见底

2021年下半年，尤其是10月份以来，信贷政策松动信号频现。央行两次下调金融机构法定存款准备金率，12月开始全面降息，LPR利率、MLF利率和逆回购利率均是自2020年4月后首次下调，表明货币政策逆周期调控力度加强，着力保持信贷增长的稳定性;除此之外，面对房地产市场迅速趋冷的局面，监管部门频频发声稳定市场预期，但目前现有政策不能达到“房地产市场稳定”和“房地产良性循环”政策目标，2022年仍会有房地产行业边际改善的政策出台。

中短期内市场趋势预测

中短期来看，对房地产整体市场影响最显著的是货币周期的波动。国家通过财政政策、货币政策调节经济发展状况，这些政策手段最终都会通过货币这个媒介作用到实体经济中。而房地产行业作为强周期性行业，行业也跟随货币环境变化呈现周期性波动的特征。在监测货币环境的相关指标中，M1同比增速与房地产行业相关度最高，因而后续分析各城市房地产指标同M1同比增速的关系，来分析预测各城市市场发展趋势。

2022年市场逐渐下行触底，2023年二季度前后预计回温

M1是反映企业中短期潜在投资倾向的指标(类似基钦周期，完整周期为4-5年，1/4周期为12.75个月)，也是经济周期的前导指标。因此，通过对M1增速的周期研究(预测有效期为1年左右)，可以预测城市土地市场周期，并提前预判各城市投资窗口期。根据预测，2021年5月为M1周期波峰，此后进入下行周期，2022年6月进入实质性下降阶段， 2023年7月左右进入谷底。

长期供需来看，市场目前处于高位均衡

从供给角度来看，全国住宅用地供应曲线与国际石油市场的后向弯曲供给曲线在逻辑上有一定相似性，供给曲线分为三个阶段：第一阶段，地价水平较低，为满足财政支出需求，随着地价上升，加大供地量;第二阶段，财政支出需求满足后地方政府土地出让紧迫性降低，随着地价上升，供地量减少;第三阶段，一方面，财政压力再次吃紧后，要求进一步增加土地出让金总额，另一方面住宅市场累积大量需求，随着土地价格升高，供给量也随之增加，供应量价都到达高位，市场目前正处于此阶段。

从需求角度来看，土地需求与价格之间的关系与一般需求曲线相似，随着价格不断上涨，需求逐渐下滑，从2010-2021年土地实际成交量价来看，没有明显的负相关，主要是由于成交受供应影响，无法完全反映需求，将成交数据剔除供应影响(成交量/当年土地财政依赖度)来反映土地需求趋势，可以看出宅地市场需求量价确实呈现负向关系。

市场目前处于高位均衡，未来上涨空间有限

综合供求曲线来看，市场存在三个供求均衡点，目前市场基本处于高位均衡点附近，价格到达高位，供求基本均衡，但随着价格不断拉高，供求平衡易被打破，因此未来上涨空间很有限，新增需求减少及政策维稳要求下，市场很难出现之前全面快速上涨的局面，更多是由于需求流动产生的局部热度。

2 2022年房地产行业投资策略

房企投资建议：一、关注城市点状投资机会

依据上述趋势分析，房地产市场整体快速上涨的时代已经结束，市场趋向精细化发展，我们将城市发展分为四个阶段，不同阶段城市发展特征不同，对应的客户特征也有所不同，不同阶段的城市都存在不同的点状购房需求。

结合中国城市的发展阶段，我们分析总结，在不同的阶段总共出现8类的点状板块投资机会类型，建议重点关注各城市产业、人口持续流入的新城区板块，更具成长潜力

房企投资建议：二、重视C端研究，打造针对性产品

行业精细化发展趋势下，重视C端研究，打造符合客户需求的针对性产品，才能在市场竞争中获胜;C端研究中，主要分为两大部分，首先是对客户需求进行标签化分类，进而得出每一类客户的需求共性，之后根据每一类需求特征量化模拟出客户购房逻辑，能精准判断出客户购房选择

我们以上海浦东新区为例，通过客户调研，根据户口、家庭人数、工作年限、预算，客户背景可大致分为四类，不同背景的客户购房需求也有明显区别，从而对应到不同产品类型，帮助指导开发商产品定位

内容来源：《同策：全国楼市2022趋势预判(43页).pdf》