商品房预售是我国房地产市场的一项重要制度。商品房预售制度在我国实施二十多年来，对缓解企业资金压力、促进房地产市场发展方面起到了重要推动作用，但由于制度本身存在缺陷，引起不少事预售商品房纠纷，一定程度上增加了社会不稳定因素。本文将梳理我国商品房预售制度的发展历程及特点，以供参考。

1.我国商品房预售制度的发展历程

商品房预售制度起源于香港。1953年，香港霍英东先生创立了立信置业有限公司，改变了传统的房屋销售模式，首次提出了“销售楼花”的模式，并提倡采用分期付款方式购房，即买卖双方签订买卖合同后购房人先支付首付款，约为总房价的10%-20%;待房屋建到一半时，再支付总房价款的30%-50%;等到房屋交付使用时再支付尾款，对香港房地产市场的发展起到了空前的推动作用。同时，这种新模式也逐渐传播到东南亚地区，随后逐步传入国内。

1978年以前计划经济时期的“统代建”房屋建造模式是商品房预售制度的雏形。1978年改革开放后，国家经济逐步从重工业转向解决群众基本生活需求方面，住房严重的供不应求促进了建立“住房预定购制度”;

1982年，国务院批准在四个城市试行对新建住房进行补贴后出售，试点开展半商品房化售房，基本上还是以预先按计划订购为主，这是住房市场化的早期阶段;1992年，全面启动了住房制度改革，住房公积金制度开始全面推广;1993年，全面启动了“安居工程”建设，并对房地产市场进行调控，自此住房商品化市场向个人全面开放，标志着住房购买、价格审批制的结束;

1994年建设部发布了第40号令《城市商品房预售管理办法》，标志着我国正式开始实施商品房预售制度，商品房预售成为了商品房销售的主要模式;1995年，《中华人民共和国城市房地产管理法》正式出台，标志着我国以立法形式确立了商品房预售制度在房地产市场中的主体地位，使之成为房地产市场核心经营管理制度之一;2001年，建设部修改了《城市商品房预售管理办法》，再次明确了相应的商品房预售管理实施细则;1998年，分配调整了房改货币化，人民银行对房地产信贷政策进行调整，出台政策措施支持居民住房消费，从此，商品房预售成为了商品房销售的主要方式;

2005年，中国人民银行向社会公布了《2004 年中国房地产金融报告》，报告指出目前房地产市场存在的诸多风险和问题，其根源均为商品房预售制度，建议取消现行的商品房预售制度，改为商品房现售。该报告在当时引起了社会各界的高度关注。同年8月24日，建设部表示，国家近期尚无取消商品房预售制度的打算。

2.我国商品房预售特点

(1)商品房预售具有国家干预性

国家干预性又称为宏观调控，是指国家根据市场经济的规律，为保持经济持续稳定、协调增长，而运用调解手段及机制，实现资源的优化配置，使市场经济得到正常运行和均衡发展的过程。在商品房交易市场中，预售商品房不同于现售，真正交易的商品房处于建设状态，房屋交接尚未完成。国家政府因此对预售经济进规范管控，不仅规定了我国商品房预售条件资格及相关程序，还同时要求开发生在签订预售合同后及时对商品房进行登记备案。

(2)商品房预售具有不确定风险性

根据商品房预售定义可知，商品房预售作为一种附期限的远期交易行为[72]，预购方提前支付商品房房款，开发商按照合同约定日期完成商品房的建设，并移交给商品房。在签订购房合同之后，商品房作为合同的标的物，其是否现实存在无法确定，同时，预售双方在合同签订后至履约完成的时间范围为 1~2 年，在此期间存在众多不确定因素，这些不确定因素又被称为商品房预售风险。商品房预售风险的存在不仅会对预售各参与方的权益带来严重损害，对于房地产市场交易及我国社会经济市场的发展也具有潜在的危害性。

(3)商品房预售双方主体不平等

商品房预售作为一种房屋买卖交易，按照《合同法》相关规定，交易双方主体应处于平等地位，由于我国的市场需求及交易方式等原因，使得商品房预售交易主体地位不平等，预购方处于弱势地位。

在实际商品房销售中，开发商通常选择有利于自身的预售模式，在该模式中，开发商可以提前快速回笼建设资金，然而预购方在合同签订后对于商品房仅有期待权，因此双方所获利益及承担风险不平等。此外，开发商对于建设开发的商品房信息掌握较为全面，通常为了获取利益而选择想预购方不告知或隐瞒某些重要信息，然而预购方不能参与商品房的建设，因此对于信息的了解获知不及时，仅能依靠开发商的广告宣传及自身经验，而处于劣势地位。

以上梳理了我国商品房预售制度的发展历程及特点，希望对你有所帮助，如果你想了解更多相关内容，敬请关注三个皮匠报告的行业知识栏目。

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