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1、2022年9月大中华区租户研究冷空间迎来发展热潮中国物流冷库2 戴德梁行研究摘要介绍冷链行业概况行业驱动因素冷库市场行业趋势要点总结附录业务联系人研究部联系人040506098目录中国物流冷库冷空间迎来发展热潮 3摘要近年来，随着中国居民收入水平的不断提高，消费者对食品种类、质量、营养，以及口味的多样化消费需求也显著增加。而新鲜的食品需要通过冷藏或冷冻的方式进行运输、加工、储存和配送。在旺盛的消费需求驱动之下，我国冷链物流行业正步入高速发展阶段。根据中国物流与采购联合会冷链物流专业委员会（以下简称“中物联冷链委”）和智研咨询的数据显示，中国冷链物流行业已经实现了两位数的增

2、长。2020年其市场规模达到4,150亿元，同比增长22.38%。考虑到未来的发展潜能，预计到2025年，中国冷链物流行业的市场规模将进一步增长至8,970亿元。推动中国冷链物流行业发展的因素有很多，主要包括：消费者购买力的提升；食品安全意识的提高；食物保障的持续重视；增值服务需求的增加，以及；药品运输、储存和配送需求日益增长，尽管医药冷链服务需求量相对较小。根据物联云仓数据显示，重点关注中国的七个城市市场（即北京、上海、深圳、广州、武汉、成都和重庆），上海的冷库存量最大，为902,286平方米,其次是广州和北京。鉴于对此类空间的持续需求，我们预计可供租赁空间的短缺，会导致一些市场的租金出现上

3、涨。据 RCA 数据显示，中国工业物流在 2021 年的投资交易宗数中位居榜首，占比37%。其中96%的交易为“其他工业”，而冷库物流仓储设施（录得16宗投资交易）占工业物流交易的4%。最后，除了行业驱动因素外，还有一些潜在趋势正影响着中国冷库市场的发展，其中三大主要方面是：可持续发展；技术，以及；仓储设计。4 戴德梁行研究介绍本报告重点关注中国冷库市场。本报告首先介绍了中国冷链物流行业概况。接着详述了一些行业驱动因素，例如消费者购买力、食品安全和食品保障。中国冷库市场是本报告研究的第三个主题。最后，报告对最新的冷库行业趋势进行了分析。中国物流冷库冷空间迎来发展热潮 5近年来，随着中国居民收入

4、水平的不断提高，消费者对食品种类、质量、营养，以及口味的多样化消费需求也显著增加。而新鲜的食品需要通过冷藏或冷冻的方式进行运输、加工、储存和配送。有鉴于此，在旺盛的消费需求驱动之下，我国冷链物流行业正步入高速发展阶段。根据中物联冷链委和智研咨询的数据显示，中国冷链物流行业已经实现了两位数的增长。2020年其市场规模达到4,150亿元，同比增长22.38%。考虑到未来的发展潜能，预计到2025年，中国冷链物流行业的市场规模将进一步增长至8,970亿元（图1）。图1：中国冷链物流行业市场规模和增速（2017年-2025年）资料来源：中国物流与采购联合会冷链物流专业委员会，智研咨询，戴德梁行研究部冷

5、链行业概况2,550 2,886 3,391 4,150 4,773 5,515 6,486 7,628 8,970 15.38%13.18%17.50%22.38%15.01%15.55%17.61%17.61%17.59%0%5%10%15%20%25%02,0004,0006,0008,00010,000200202021E2022E2023E2024E2025E市场规模（亿元）同比增幅6 戴德梁行研究这种增长趋势也反映在相关冷链企业注册的数量和规模上。近年来，我国冷链物流相关企业注册量呈上升趋势。2020年受疫情影响，冷链物流需求大幅增加，冷链物流相关企业注册量迅

6、速上升至6,592家，2021年回落至5,527家（图2）。在目前冷链行业的构成方面，现存冷链企业以中小型企业为主，占比99.28%。资料来源：物联云仓,戴德梁行研究部图2:中国冷链物流行业相关企业注册数量(2017年-2021年)资料来源：物联云仓,戴德梁行研究部图3:中国现存冷链企业的规模分布情况(2022年)3,369 4,507 5,145 6,592 5,527 01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,000200202021注册量大型,0.72%小型，55.72%中型,43.56%中国物流冷库冷空间迎来发展热潮 7目前中国冷链企业的区

7、域分布广泛。2021年冷库100强企业分布在23个省、市、自治区，其中近半数企业（41家）集中在华东地区（图4）。图4:中国冷库百强企业地区分布情况(2021年)资料来源：中国物流与采购联合会冷链物流专业委员会，戴德梁行研究部45404550005006007008009001,000华东华中西南华北华南东北西北库容量（万吨）百强数量个数8 戴德梁行研究图5:全国居民人均可支配收入平均数与中位数（2021 年上半年和 2022 年上半年）2021年上半年中位数绝对水平（元）平均数绝对水平（元）中位数同比增速（%）平均数同比名义增

8、速（%）2022年上半年资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部行业驱动因素推动中国冷链物流行业发展的因素有很多，主要包括：消费者购买力的提升；食品安全意识的提高；食物保障的持续重视；增值服务需求的增加，以及；药品运输、储存和配送需求日益增长，尽管医药冷链服务需求量相对较小。以家庭为基础，我们看到中国家庭的可支配收入正在持续上涨。而随着可支配收入的增加，消费者也会愈加愿意购买质量更好、口味各异的食品。2022年上半年，全国居民人均可支配收入18,463元，同比上年增长4.7%（图5）。消费者购买力14,897 15,560 17,642 18,463 11.64.512.64.7024681012

9、1402,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,00020,000H1 2021H2 2022中国物流冷库冷空间迎来发展热潮 9从城乡来看，城镇居民人均可支配收入为25,003元，同比增长3.6%。农村居民人均可支配收入为9,787元，同比增长5.8%。从全国居民人均消费支出构成来看，2022年上半年，居民人均食品烟酒支出为3,685元，同比增长4.2%；且占全国居民人均消费总支出的最高份额，为31.3%（图 6）。近年来，消费者在线上消费和生鲜消费方面消费力的提升，带动了中国生鲜电商行业交易量和渗透率的增长。2021年，中国生鲜电商行业交易

10、额4,658.1亿元，同比增长27.9%，市场渗透率为7.91%，与2020年实现的数字相比，增长了1.93%（图7）。未来，生鲜食品将继续成为中国家庭消费的重要组成部分，这将继而增加市场规模以及此类农产品储存在优质仓库空间的需求。图6:全国居民人均消费支出构成（2022年上半年)资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部图7:中国生鲜电商行业交易规模(2016年-2021年)资料来源：网经社电子商务研究中心，戴德梁行研究部食品烟酒居住交通通信教育文化娱乐医疗保健衣着生活用品及服务其他用品及服务3685元2807元1493元1037元1041元725元670元298元31.3%23.9%12.7%8

11、.8%8.9%6.2%5.7%2.5%914 1,403 1,950 2,555 3,641 4,658 68.6%53.5%39.0%31.0%42.5%27.9%0%10%20%30%40%50%60%70%80%05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5005,0002001920202021交易规模（亿元）增长率10 戴德梁行研究目前，食品的储存和安全是中国冷链行业的重中之重，特别是在经历了新冠肺炎疫情之后，全国居民的健康和安全意识已普遍提高。冷链行业将依靠现有的最新技术，以确保食品保持冷冻和/或新鲜的状态，例如：大数据；

12、物联网（IoT）；人工智能（AI）和机器学习；自动驾驶汽车；智能冷链货架，以及；冷链机器人。食品安全图8：大数据改善冷链库存管理的四种方法资料来源：Mobisoft，戴德梁行研究部大数据1234仓库管理人员和零售商可以获得产品性能的详细信息。因此，预测消费者对任何特定产品的需求都是可能的。对管理者来说，整个供应链变得透明，他们可以跟踪每一批货物。仓库管理人员可以明确满足消费者需求的库存量，从而避免库存过剩。公司可以通过不同的定价模型来决定产品的最终价格。数据是关键，是冷链系统的命脉。当我们以最佳的方式来采集、分析、处理和执行数据时，冷链系统的运作将变得更加高效（图8）。中国物流冷库冷空间迎来发

13、展热潮 1 1物联网：图9：物联网冷链赋能资料来源：Ambimat Electronics，戴德梁行研究部图10：机器学习和人工智能解决冷链行业难题资料来源：Supply Chain Junction，戴德梁行研究部温度监测实时跟踪报告生成线路优化避免产品假冒物联网包括进行反复收集、处理和传输相关数据（这里指的是企业冷链数据）的软件和连接设备。在冷链行业中，这些数据可用于实时跟踪货品、优化运输路线、避免产品假冒、监测流程和情况、发现冷链瓶颈以及生成系统报告等（图9）。低效的供应商关系管理质量和安全成本效益运输成本定价技术故障时间满足顾客需求不够完善的资源计划人工智能和机器学习技术可用于快速处理

14、和分析大量数据。此外，该技术可以使得自动化系统在任何给定时间内，以既定底层算法规则进行操作（图 10）。人工智能和机器学习:12 戴德梁行研究智能冷链货架：自动驾驶汽车：图11：自动驾驶汽车提升冷链服务的例子资料来源：戴德梁行研究部图12：智能冷链货架改善冷链服务中的三个环节资料来源：戴德梁行研究部智能冷链货架的推广可以改善冷链服务中的三个环节，即库存管理、订单拣选以及仓库货架空间规划和利用（图8）。全自动驾驶汽车将显著地改善冷链行业的运输服务，包括安全性、交付准时性、更多免停行程、燃料使用效率等（图11）。能够从以下方面提升:安全性；交付准时性；更多免停行程；燃料使用效率。库存管理订单拣选货

15、架空间规划和利用中国物流冷库冷空间迎来发展热潮 1 3冷链机器人：无论何时何地，冷链机器人均可执行多种任务，从而提高工作效率。以下为冷链机器人可以执行的四种任务示例：装卸拖车；在窄道或高架上放取货物；拣选和分拣，以及；清洁和消毒（图13）。图13：冷链机器人执行任务示例资料来源：AGV Network，戴德梁行研究部装卸拖车在窄道或高架上放取货物拣选和分拣库存盘点和监控清洁和消毒14 戴德梁行研究图14：食物损失和食物浪费资料来源：onethird，戴德梁行研究部中国拥有14亿人口，是世界上人口最多的国家。另一方面，中国有许多山脉，山区面积占国土总面积的三分之二。此外，中国还经历了大规模的城市

16、化进程，并且受到台风等间歇性自然灾害的影响。因此，中国特别注重农业生产和食物保障。此外，在环境成本方面，据估计，高达10%的温室气体排放可归因于食物损耗和浪费。根据联合国环境规划署的统计数据，约50%的食物损耗发生在供应链的初始阶段，原因是缺乏先进的冷藏设备和冷链运输。此外，如果食物生产产量超过了当地冷链物流承载能力，食物损耗的问题就会出现。食物自成熟收获起，便慢慢开始腐烂。其腐烂过程和速度受温度和湿度的影响。即使微小的温度变化也会影响食物的营养水平和保质期。例如，香蕉的最佳储存温度为13到14摄氏度之间。而苹果的最佳储存温度为5到7.5摄氏度之间。因此，冷藏车、冷库和成熟室等冷链物流基础设施

17、对于构筑完备的食物保障体系至关重要。另外，在确保食品安全和质量方面，合适的冷冻、冷藏或冷却条件亦必不可少，并且温度控制必须非常精确，以避免出现快速腐烂或低温冷害的情况。为改善食物储存条件、减少食物损耗，冷链服务供应商通常采用两种与温度相关的现代食品保鲜技术，它们分别是：超高压灭菌处理（HPP）和高温短时间杀菌法（HTST），以及；鼓风冻结。食物保障食物损耗和食物浪费食物损耗 食物浪费农场包装，加工，储存分配和保存卖给消费者消费者家中冷链行业可以为食物保障提供多种解决方案。其中两项包括：在生产高峰期储存农产品；在歉收时期调拨食物，并减少食物损耗。食物损耗已经成为世界级的重大问题。欧洲食品信息委员

18、会统计，全球范围内供人类消费的所有食物中，就有三分之一是损耗或浪费的（图 14）。中国物流冷库冷空间迎来发展热潮 1 5超高压灭菌处理（HPP）和高温短时间杀菌法（HTST）：鼓风冻结：HPP和HTST，通常应用于果汁、牛奶和肉制品，可以在短时间内完成经济高效的灭菌处理，同时保留食品原有的营养和风味。然后，经过加工处理的食品被码垛，并转移到冷库等待配送。目前冷链行业的一个关键发展方向是增值服务，以下是两个例子:食品加工和包装，以及;托盘定制（图 15）。与左边重复，替换内容：吹风冻结类似于HPP和HTST，可以延长食品的保质期。这一技术是利用强制循环的流动冷空气使食品冻结。增值服务收获加工前批

19、量存储加工成成品成品托盘化存储消费物流存储加工后存储加工后存储分拣中心分拣中心分拣中心加工前存储原材料生产加工处理零售/餐饮服务资料来源：Consultancy.eu，戴德梁行研究部图15：冷链增值服务（简易版）物流存储物流存储16 戴德梁行研究食品加工和包装：托盘定制：通常情况下，食品（无论是谷物，蔬菜，水果，乳制品还是肉类）都是批量到达中国农业区附近的冷库设施。为增加这些食品的附加价值，冷库工作人员往往先进行加工，然后再将食品重新包装到较小的容器中。例如，水果经过清洗、去皮、切片、混合（多种水果）以及定制包装，最后再以高价批发给个体零售商或连锁超市。目前，中国需要冷链处理的药品种类和数量正

20、在不断地增加，主要原因包括：公共医疗保健体系的推进和改善；居民医疗保健意识的提高；居民医疗保健方面支付能力的提升，以及；新冠肺炎疫情的影响。受疫情的影响，医药冷链物流市场规模大幅增长，2021年市场规模超4,800亿元，同比增长23.3%，随着人们对生命安全的重视，医药冷链市场规模有望进一步扩大，预计2022年规模将超过5,600亿元（图16）。这是一项冷库设施在初始运营阶段提供的额外增值服务，目的是为了节省后续配送的时间和成本。通常情况下，承载食品的托盘到达仓库时，仓库操作员可以重组和定制托盘，以便后续与客户的其他货品一起配送。接下来，客户就可以直接将托盘运送到他们的销售点，如商店、餐馆、超

21、市等。药品图16:中国医药冷链市场规模(2017年-2021年)资料来源：中国物流与采购联合会医药物流分会，戴德梁行研究部2,509 2,827 3,395 3,903 4,814 12.6%20.1%15.0%23.3%0%5%10%15%20%25%01,0002,0003,0004,0005,0006,000200202021市场规模（亿元）增长率中国物流冷库冷空间迎来发展热潮 1 7为此，中国冷链行业应该不断地学习、调整和投资于专业的加工技术、运输服务、仓储空间和设施等关键要素，以满足日益增长的消费需求。鉴于冷链药品的特殊性，中国冷链运营商必须遵守一些严格的准则，

22、包括：按照建议的流程进行包装（如果是服务的一部分）和运输；在仓库储存和运输期间，将药品贮藏在建议的温度范围内。至于储存的温度，某些药品需要储存在精确的温度范围内。这些药品种类繁多，包括疫苗、生物制剂、肿瘤药物和某些类型的胰岛素。不同药品的储存温度范围各异。有些药品储存的温度范围为2 到 8 摄氏度之间；而有些药品需要在深度冷冻的条件下储存，比如低于零下10摄氏度；某些新冠肺炎疫苗则需要在低于零下80摄氏度的条件下储存（图 17）。展望未来，我们预计随着居民医疗保健意识的不断提升，中国医药冷链服务需求将持续增加。尽管与食品相比，医药冷链服务需求量相对较小。图17：冷链和超冷链资料来源：美国医药流

23、通协会，戴德梁行研究部大多数冷链产品需要在2到8摄氏度的条件下储存和运输，而冷冻产品需要保持在零下10摄氏度以下。一些新冠疫苗需要在零下80摄氏度以下的“超冷链”条件下储存。冷链超冷链18 戴德梁行研究政策在中国房地产（包括冷链行业）的发展中扮演着重要的角色。最近，国家和地方都出台了一些冷链行业相关的重要政策（表1）。冷库市场行业政策中国物流冷库冷空间迎来发展热潮 1 9序号时间部门政策名称相关内容摘要12021年1月19日市场监管总局关于进一步落实食用农产品批发市场食品安全查验要求的通知各地市场监管部门要强化对第三方冷库的备案管理，将相关备案信息全部载入进口冷链食品追溯管理省级平台，同时加强

24、监督检查，对采购、经营无法提供“三证”或“三证”不全的进口冷冻冷藏肉类等违法违规行为要严厉查处，并及时向所在地新冠肺炎疫情联防联控机制报告。22021年1月29日福建省农业农村厅关于落实省委和省政府2021年农业农村重点工作部署的实施意见意见提出：促进农业一二三产融合，新建改造农产品产地初加工中心250个以上，发挥农产品产销联盟、供应链协会等作用，加快建设一批农产品仓储、保鲜、冷藏等冷链物流设施，持续开展网络直播带货活动，大力发展农村电商。32021年2月21日中共中央，国务院2021年中央一号文件 关于全面推进乡村振兴加快农业农村现代化的意见加快实施农产品仓储保鲜冷链物流设施建设工程推进田头

25、小型仓储保鲜冷链设施、产地低温直销配送中心、国家骨干冷链物流基地建设。42021年4月19日农业农村部办公厅、财政部办公厅关于全面推进农产品产地冷藏保鲜设施建设的通知为加快建设现代农产品流通体系，提升农产品产地仓储保鲜冷链物流能力，有序推动农产品产地冷藏保鲜整县推进试点县建设：建设农产品产地冷藏保鲜基础设施；培育农产品产地冷藏保鲜设施运营主体；建立农产品产地冷藏保鲜营销体系；增强农产品产地冷藏保鲜支撑能力。52021年5月10日国家发改委关于做好2021年降成本重点工作的通知完善交通物流基础设施，推进国家骨干冷链物流基地建设。完善国家综合立体交通网，缓解综合运输大通道“堵点”，提高通道运行效率

26、。推进国家物流枢纽、国家骨干冷链物流基地、综合货运枢纽（物流园区）建设，完善港站枢纽集疏运体系。62021年6月11日中央农办、发改委、市场监管总局等17部委关于加强县域商业体系建设促进农村消费的意见加快补齐冷链设施短板。实施农产品仓储保鲜冷链物流设施建设工程，支持新型农业经营主体建设规模适度的产地冷藏保鲜设施，加强移动式冷库应用，发展产地低温直销配送中心。加强农产品批发市场冷链设施建设。引导生鲜电商、邮政、快递企业建设前置仓、分拨仓，配备冷藏和低温配送设备。72021年6月12日广西壮族自治区人民政府办公厅关于加强现代化服务业提升发展若干政策措施重点培育冷链物流、零担货运、城市配送、网络货运

27、等物流龙头示范企业，对当年新创建的5A、4A、3A级企业，分别给予200万元、100万元、50万元的一次性奖补资金，用于物流项目建设。表1：冷链行业相关重要政策资料来源：戴德梁行研究部除这些政策外，政府还推动氨制冷的逐步淘汰以及规划设计院制定冷库的建筑标准提升内部结构分区明确化等政策。20 戴德梁行研究存量分布空置率和租金根据物联云仓数据显示，在重点关注中国的七个城市市场（即北京、上海、深圳、广州、武汉、成都和重庆中），上海的冷库面积最大，为902,286平方米，其次是广州和北京（图18）。(平方米)目前，上海的空置率为 5.5%，是我们选定的中国七个城市中最低的，紧随其后的是北京和深圳（图1

28、9）。在租金方面，截至 2022 年第二季度，在我们选定的七个城市市场中，租金最高的是深圳，为4.3元/平/天。位居第二和第三位的是北京和上海，分别为3.9 元/平/天和3.8元/平/天。图18:七个城市优质冷库存量(2022第二季度)资料来源：物联云仓,戴德梁行研究部上海广州北京成都武汉深圳重庆图19:七个城市优质冷库租金及空置率(2022年第二季度)资料来源：物联云仓,戴德梁行研究部0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,000800,000900,0001,000,000上海广州北京成都武汉深圳重庆0%10%20%30%40%50%6

29、0%70%80%90%100%012345深圳北京上海广州重庆成都武汉租金（元/平/天）空置率中国物流冷库冷空间迎来发展热潮 2 1展望展望明年，在我们选定的七个城市市场中，将有近 800,000 平方米的优质冷链物流仓储空间入市（图20）。鉴于对此类空间的持续需求，我们预计大部分供应将被去化，并且由于可用租赁空间有限，优质冷链物流仓储空间租金也会增加（图21）。图20:七个城市优质冷库未来供应(2022年第三季度-2023年第二季度)资料来源：物联云仓,戴德梁行研究部资料来源：冷库视界，戴德梁行研究部图 21:中国内地高标冷库租赁需求增长趋势及预测(2018年-2025年)（平方米）050,

30、000100,000150,000200,000250,000上海广州成都武汉重庆北京深圳（租赁需求增长）200212022E2023E2024E2025E+16.9%+16.9%+15.5%+15.5%+10.7%+10.7%+16.5%+16.5%+17.5%+17.5%+18.5%+18.5%+17.6%+17.6%22 戴德梁行研究行业投资据 RCA 数据显示，中国内地工业物流在2020年的投资交易宗数中排名第三，仅次于写字楼和零售行业。在其27%的交易占比中，有98%的交易为“其他工业”，而冷链物流仓储设施（录得5 宗投资交易）占工业物流交易的 2%（图 22）

31、。而在2021年，中国冷链物流仓储设施的投资交易更为活跃。据 RCA 数据显示，中国工业物流在 2021 年的投资交易宗数中位居榜首,占比37%，其中96%的交易为“其他工业”，而冷链物流仓储设施（录得16宗投资交易）占工业物流交易的4%（图 23）。图22：房地产行业中国内地投资交易占比（投资交易宗数，2020年）图23：房地产行业中国内地投资交易占比（投资交易宗数，2021年）资料来源：RCA，戴德梁行研究部资料来源：RCA，戴德梁行研究部20202021零售零售工业物流工业物流写字楼/商务园区写字楼/商务园区酒店、旅游地产酒店、旅游地产6%4%1%1%2%公寓公寓其他3%其他其他工业物流

32、其他工业物流96%98%30%37%27%35%23%31%冷链物流仓储设施2%，5宗冷链物流仓储设施4%，16宗中国物流冷库冷空间迎来发展热潮 2 32021年新增的冷库投资区域不仅有南方的城市，而且还有北京、成都、石家庄和郑州等一些内陆城市。另外相比2020年，2021年的冷库投资方不仅包括外资，一些内资也相继进入市场。值得注意的是，2021年华平投资新宜中国对冷链物流园区和仓储市场完成了6次投资交易。该机构最近与另一家华平投资支持的机构东久中国合并，成立了一家新经济基础设施投资和服务运营商，东久新宜集团。同时，在2021年年初，亚冷获得高瓴资本的融资支持。黑石旗下房地产永续投资工具 BP

33、P Life Science 专门设立用以对相关资产进行长期投资，其中就包括冷链物流。进入2022年，麦格理基础设施及有形资产及其合作伙伴嘉浩控股举行了嘉浩美库西安仓库的开业仪式。嘉浩美库中国由麦格理亚洲基础设施基金二期与嘉浩控股合资成立，是一个集冷链与常温储存于一体的现代化仓储服务平台，项目主要布局于中国一、二线城市。这也进一步反映了海外投资者对冷链物流仓储投资投资热情。展望未来，考虑到推动中国冷链行业扩张的多重积极因素，我们预计投资者将持续增加对于中国冷链物流仓储物业的关注。24 戴德梁行研究除了行业驱动因素外，还有一些潜在趋势正影响着中国冷库市场的发展，三大主要方面是：为了减少冷库设施的

34、能源消耗和碳排放量，采取进一步措施并实现碳中和至关重要。从整个建筑生命周期的碳排放来看，我们需要考虑冷库设施在其生命周期内所消耗的能源和水量。在思考这个问题时，必须对该建筑项目进行多方面评估，其中包括：设施拟议用途；设施拟议设计；设施拟议建筑系统、设备和机械；建筑材料的提取；建筑材料的加工和制造；新型建筑材料的运输；设施建设；设施运营、管理和维护；设施的重复使用/拆卸（如果已知）；旧建筑材料的运输；旧建筑材料的回收利用，以及；剩余旧建筑材料堆放地。行业趋势可持续发展在建造、运营和重新使用/拆除冷库设施之前，采用正确的建筑全生命周期方法进行评估非常重要。为此，还需要考虑以下要素:碳抵消；碳避免；

35、隐含碳，以及；运营碳。此外，建造零碳冷库设施的一大重要举措是使用可再生能源。可再生能源主要包括：太阳能发电；风力发电；水力发电；地热发电；潮汐发电，以及；生物质发电。可持续发展；技术，以及；仓储设计。中国物流冷库冷空间迎来发展热潮 2 5图24：前上海太古冷链物流（现属于万科物流的发展时间线资料来源：戴德梁行研究部太古被万科物流收购。2018约翰施怀雅（John Swire）于英国利物浦开设进出口业务。太古购入美国冷库公司（United States Cold Storage）现时美国最大规模的公共冷藏库物流公司之一。公司重组为太古冷藏仓库有限公司（Swire Cold Storage Pty

36、.Ltd）。上海代表处成立。上海冷库设施投入运营。419822011技术除了通过减少食物损耗从而降低碳排放外，能源效率还可以带来更多的裨益。冷库是一项非常耗能的工程。冷库设备中60%-70%的电力用于制冷。这意味着，在扩大冷链规模的同时，我们必须利用现有的最有效的能源技术和全球变暖潜能值较低的制冷剂，来尽可能降低对气候的影响。技术将为这些问题提供关键的解决方案。有关政府部门和资本市场对于以环境、社会和治理（ESG）为原则的发展理念非常关注。且鉴于近期ESG的发展势头，这一理念亦将成为影响中国冷链物流投资者、开发商和业主在其开发和运营决策方面的关键因素。此外，越来越多的房地

37、产开发商和房地产基金公司加入了全球房地产可持续发展基准（GRESB）。且有一些在中国经营多年的公司一直参与此项评估。随着中国绿色建筑的不断发展，GRESB将更多地应用于评估房地产公司和房地产基金公司的可持续绩效，其中包括积极参与投资中国冷链物流的公司，因为该基准:采用了一种全面的方法；拥有明确的评估目标；是一种国际同类标准，可在全球不同司法管辖区使用，以及；是一个不断发展的标准。此外，在考虑冷库设施的最佳碳中和解决方案时，设计团队中所有专业人员的集体和早期参与至关重要。最后，前上海太古冷链物流（现属于万科物流是目前我国拥有多项可持续发展特色的典型项目，该项目安装了雨水回收系统、LED照明和地热

38、换热系统（图24和附录案例研究1）。26 戴德梁行研究图25:物联网通过连接设备，传输信息和数据资料来源：戴德梁行研究部在冷库的运营成本中，能源消耗是其中一项高成本的费用。然而，随着物联网（IoT）的不断发展，冷库运行和管理也将变得更加智能化，从而有效地解决高能耗的问题。通过使用连接系统和建筑控制技术，业主/管理员可以及时、远程地向智能冷库中的机器与设备发出调大、调小、开启和关闭等控制指令。如果业主/管理员能够正确且有效地使用智能系统，能源消耗则会随之减少，费用成本也会相应降低。使用无线建筑控制系统可以降低能耗和成本的领域包括：空调和风扇控制无线建筑控制系统可以优化空调和风扇的高级调度和占用控

39、制。智能冷库并不需要全天候、全覆盖提供制冷或供暖，而无线建筑控制系统（结合运动传感器）的应用可以使得冷库仅在被占用区域提供制冷或供暖。此外，排气扇和散热风扇也可以根据实际使用需求远程开启或关闭；物联网正在引领一个新时代。在这个时代，通过IEEE 802.15.4无线网技术、云和应用程序等连接设备，实时信息和数据就能够随时随地从智能冷库传输给业主/管理员（图25）。能耗触底减少能耗，降低成本新时代新技术 能源需求业主/管理员可以通过使用无线建筑控制系统，以自动化响应实际需求，进而在能源需求高峰期调低或关闭非优先机器与设备的运作；照明无线建筑控制系统（同样，与运动传感器相结合）也可以帮助实现智能照

40、明。通过调试、日光采集和调度，为智能冷库的每个区域提供基于需求的最佳照明。在某些情况下，这样可以节省90%的能耗成本;插头负载据估计，办公室总用电量的25%左右来自插头负载。考虑到这一点，智能冷库也配备了许多可在闲置时随时关闭的插头，而无线建筑控制系统可以及时、远程地协助完成此项节能操作（图26）。智能冷库云端业主/管理员SiteCloudOwner/Manager中国物流冷库冷空间迎来发展热潮 27图 26:物联网通过连接设备，传送控制指令图27：物联网软件执行系统化纠正措施资料来源：戴德梁行研究部资料来源：戴德梁行研究部智能软件助力提升运营效率智能冷库会产生海量数据。通过使用最先进的物联网

41、设施管理软件进行封装和分析这些数据时，智能冷库运营商和租户们就可以优化和提升冷库空间的运营效率，包括其能耗表现。通过使用先进的智能物联网建筑能源管理软件，智能冷库运营商和租户们还可以发现耗能设备（例如，空气调节系统）的运行差异，并及时执行系统化的纠正措施（图 27）。插头负载无线路由器从业主/管理员设备发出的控制指令风扇控制照明能源需求Owner/ManagerFan Control空调 1空调 2差异温度系统温度系统温度差异温度26162121智能物联网28 戴德梁行研究图27：物联网软件执行系统化纠正措施图 28：物联网软件提高财务和环境收益图29：智能建筑能源管理软件增值功能资料来源：戴

42、德梁行研究部集成工具物联网软件财务收益环境足迹资料来源：戴德梁行研究部长期裨益而非短期赢利此外，智能物联网软件还可以提供集成工具，用于检验和比较潜在有效措施，以提高节能投资项目的财务和环境收益（图 28）。此外，先进的智能物联网建筑能源管理软件可以为智能冷库提供了一个持续监测和管理的平台。这确保了冷库的作业环境和能源改善所带来的裨益是长期且可持续的，而不是短期的赢利。智能物联网建筑能源管理软件正在不断完善，此类软件目前可以执行的增值功能包括：从能源监测器和建筑管理系统中自动获取建筑能源数据；对建筑物内发生的非最佳状况提供实时警报，例如同时供热和制冷、系统泄漏等；显示能源和面积的多种货币和计量单

43、位，并用于全球报告；通过对比内外部能源基准，提供绩效指标用以研究和预测能源使用和成本情况；通过对比内外部基准，提供绩效指标用以研究温室气体排放情况，以及；有效整合环境和能源管理、设施管理和资本项目，加速推进节能减排战略（图29）。Owner/Manager获取能源数据研究能源使用和成本情况研究温室气体排放情况整合数据、减少能耗警报非最佳状况显示多种货币和计量单位中国物流冷库冷空间迎来发展热潮 2 9物联网硬件和软件将在建筑环境中广泛普及最后，所有这些硬件和软件应用都清楚地表明，无线建筑控制解决方案可以让冷库变得更加智能，从而提升能效并降低成本。毫无疑问，在可预见的未来，移动设备、云技术、软件、

44、建筑传感器和无线网络等关键要素的高效衔接，将为物联网在智能冷库中的广泛普及提供重要的基础保障（图30）。在设计、建造和运营冷库设施时，有许多因素需要考虑。其中两个基本因素包括:自动化系统，以及;设施高度。图30：物联网的普及其带来的裨益资料来源：戴德梁行研究部仓储设计提升能效降低成本物联网软件和硬件智能物联网30 戴德梁行研究自动化系统在设计之前，设计师最好预先了解安装在冷库中的自动化系统，以便充分发挥系统的功能，并实现更高的运营效率。冷库自动化系统配置了许多设备，包括堆垛机、机器人托盘穿梭车和货物装卸等（图 31）。自动化系统还需要一些特定的技术调整，才能在低温条件下运作。这些技术调整包括系

45、统远程可视（目的是减少技术人员在低温条件下的工作时间）、耐寒润滑、速断接头，以及其他便于技术人员快速进出冷库的功能。图31：典型的堆垛机结构示意图资料来源：易达，戴德梁行研究部天轨立柱载货台伸缩货叉起升装置地轨移动装置上横梁安全梯下横梁中国物流冷库冷空间迎来发展热潮 31设施高度传统的40英尺高的冷库并不利于高效制冷，因为屋顶区域会吸收太阳能热量，增加了制冷系统的负荷。另外，如果该设施是一个配置了加热地板的冷冻库，那么这就再一次产生了热负荷。这些问题可以通过削减屋顶和地板面积，但不影响冷库储存容量的建筑设计来有效缓解。这就需要建造更高的冷库设施，而这类冷库设施如上文所述，安装了支持垂直储存的自

46、动化系统（图32）。提升建筑高度可以使冷库设施的占地面积缩减到传统冷库设施的三分之一左右，从而在设施的整个生命周期内，节省非常可观的运营费用。图32：冷库高度、巷道宽度和堆垛系统15m-30m9m-14m6m-9m3m-6m资料来源：S&P，戴德梁行研究部宽巷道平衡重式叉车窄巷道前移式叉车极窄巷道转塔式叉车码垛机货架垂直高度和巷道类型2,700mm1,700mm1,500mm3,400mm32 戴德梁行研究要点总结鉴于报告中概述的行业驱动因素，中国冷链物流行业正步入高速发展阶段。与此同时，这也将积极影响中国冷库行业的市场规模和经营绩效。未来几年，中国冷库市场预计将会迎来更多的仓储空间供应，这不

47、仅能够满足生鲜商品的储存和分销需求，同时亦迎合易腐类医药的储藏诉求。中国将致力于通过增强可持续发展能力，掌握先进的集成技术，以及设计最佳的运营空间等方式，全面推动冷库市场的高质量发展。最后，在可预见的未来，鉴于不断增长的市场需求和日益完善的基础设施，中国冷库投资也将持续升温。中国物流冷库冷空间迎来发展热潮 331816 至今集精细化温控与可持续发展于一体前太古冷链上海冷库（现属于万科物流）摘要：概述：重要事件时间表：太古集团在冷链物流领域拥有近60年的经验。太古冷链上海冷库集精细化温控系统、节能低碳设施以及可持续发展模式于一体。太古拥有近60年的冷库设施运营经验。太古在澳大利亚、美国、越南和斯

48、里兰卡均设有冷库设施。太古冷库总容量在国际冷藏仓库协会公布的全球25强榜单中排名第三。附录案例研究1太古被万科物流收购。2018约翰施怀雅（John Swire）于英国利物浦开设进出口业务。太古购入美国冷库公司（United States Cold Storage）现时美国最大规模的公共冷藏库物流公司之一。公司重组为太古冷藏仓库有限公司（Swire Cold Storage Pty.Ltd）。上海代表处成立。上海冷库设施投入运营。41982201134 戴德梁行研究如何完成：上海冷库提供多温区（冷冻、冷藏、恒温和常温）仓储管理服务，温度控制范围在-25至18之间。上海冷库

49、建立完善的仓储管理系统（包括射频条码扫描技术），在提高作业效率和准确性的同时，还满足客户全天候实时跟踪库存数据和订单的需求。上海冷库还配备了雨水回收系统、LED 照明和地热换热系统。影响:上海冷库设施融合了世界顶尖的仓储设计和管理技术，为生鲜食品企业提供了完善的温控仓储与冷链物流服务。要点总结:提供多温区（冷冻、冷藏、恒温和常温）仓储管理服务，以满足不同生鲜食品的储存需求。融合世界顶尖的仓储设计和管理技术，帮助提高作业效率。推行可持续发展模式，旨在减少对环境的负面影响。成果：上海冷库为生鲜食品企业提供了完善的温控仓储与冷链物流服务。与此同时，它还获得了绿色建筑评估体系的最高认证等级LEED铂金级，其宗旨是减少对环境的负面影响。中国物流冷库冷空间迎来发展热潮 35