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1、研究源于数据 1 研究创造价值 万科物业：万科物业：社区、商企、城市社区、商企、城市空间空间服务服务三驾马车三驾马车齐驱的齐驱的 龙头物管公司龙头物管公司 方正证券研究所证券研究报告方正证券研究所证券研究报告 行业专题报告 行业研究 房地产行业房地产行业 2020.08.18/推荐 分析师分析师 夏亦丰 执业证书编号： S01 E-mail： 重要数据：重要数据： 上市公司总家数上市公司总家数 141 总股本总股本( (亿亿股股) ) 3231.89 销售收入销售收入( (亿元亿元) ) 7675.88 利润总额利润总额( (亿元亿元) ) 1193.89 行业平均行业平

2、均 PEPE 78.35 平均股价平均股价( (元元) ) 9.26 行业相对指数表现：行业相对指数表现： 数据来源：wind 方正证券研究所 相关研究相关研究 请务必阅读最后特别声明与免责条款 全国单月均价破万元， 核心指标持续亮眼； 一二线城市新房二手房高频成交大增，三线 城市负增长2020.08.17 销售投资持续亮眼，单月均价破万；市场 分化加剧2020.08.14 证监会发布公募 REITs 指引，利好物流地 产及产业园区相关标的2020.08.09 政治局会议重提“房住不炒”，百强房企 年内累计销售额同比回正2020.08.02 新房二手房成交均上涨；房地产工作座谈 会表态维稳、调

3、控继续差异化精准化 2020.07.26 综合实力稳居行业龙头，三驾马车业务抢占未来物业主赛道，综合实力稳居行业龙头，三驾马车业务抢占未来物业主赛道， 助推公司高速增长。助推公司高速增长。2019 年万科并表的物业收入达 127 亿元； 万科物业合约面积达 6.4 亿平方米、 在管面积达 4.5 亿平方米， 综合实力领跑全行业。业务上形成社区、商企和城市空间三驾 马车结构，抢占物业行业未来主赛道，目前社区空间服务业务 营收占比 69%，未来营收提升空间广阔。 社区空间服务： 内生外延双轮驱动， 形成高质量增长。社区空间服务： 内生外延双轮驱动， 形成高质量增长。 2017-2019 年公司住宅

4、项目数量由 1787 个增至 2663 个，提升显著。横向 看，公司的物管面积不断提升，一方面是万科集团销售强劲， 近6年合计1.84亿平销售面积将持续支持提升公司物业合同面 积；另一方面公司通过睿服务、收并购及品牌全委等多种合作 方式积极外拓，2019 年市场化项目面积占比约 50%。纵向看， 公司业务不断深化，一方面强大的社区增值服务充分保证了业 主资产增值保值，业务增长质量高；另一方面非业主增值服务 则在集团业务的带动下，后续发展强劲。 商企商企空间空间服务服务：强强联手铸造行业巨头，强强联手铸造行业巨头，业务高速增长带动公业务高速增长带动公 司整体业绩提升。司整体业绩提升。公司商企业务

5、上 FM 和 PM 业务双轮驱动，未 来业务规划明确。商企业务 14-19 年营收 CAGR 高达 88%，远高 于社区业务的 37%，从饱和收入角度看，2019 年非住和住宅业 务饱和收入的比例为 38%：62%，要高于实际的营收比例，未来 商企业务收入的提升空间较大。 万科物业与戴德梁行在 2019 年 成立合资公司，优势互补，商企项目达 1009 个，已是大中华区 商企物管领域规模最大的公司。 城市空间服务：城市空间服务： 国内首家承接项目的公司， 并已在国内首家承接项目的公司， 并已在 2 2019019 年实现年实现 收入，积极打造“大物管”概念。收入，积极打造“大物管”概念。公司

6、18 年获得了第一个在横 琴的城市空间服务项目，19 年、20 年又相继签约 9 个项目，我 们估算整体覆盖面积超 3500 万平方千米，涉及 600 万人以上。 项目落地的规模化标志着公司在城市空间管理能力进一步升级 至可以复制的地步，预计未来 2 年项目数将继续增加至 17 个， 我们以 19 年横琴项目 5 亿收入估算，2022 年全面落地后城市 物业服务将创造营收 85 亿元，如果成功落地 30 个，该业务收 入或达 150 亿，将大概率超过万科住宅物业，成为公司最大的 业务单元。 投资建议：投资建议： 万科物业尚未上市，但目前已先于同业获得了“社区、商企、万科物业尚未上市，但目前已先

7、于同业获得了“社区、商企、 城市空间”三大业务的门票，把握了先发优势。城市空间”三大业务的门票，把握了先发优势。 研究源于数据 2 研究创造价值 房地产-行业专题报告 公司的社区公司的社区空间业务依托母公司又积极开展市场化拓展，真正空间业务依托母公司又积极开展市场化拓展，真正 实现内生外延，未来能够形成高质量可持续的发展。商企空间实现内生外延，未来能够形成高质量可持续的发展。商企空间 业务通过与戴德梁行强强联手打造行业巨头，从上层管理思维业务通过与戴德梁行强强联手打造行业巨头，从上层管理思维 到实际落地拓展形成了“先进理念到实际落地拓展形成了“先进理念+ +本土深耕”的深度渗透，在本土深耕”的

8、深度渗透，在 大中华区实现覆盖面积的绝对优势。城市空间服务占优“大物大中华区实现覆盖面积的绝对优势。城市空间服务占优“大物 管”概念，从城市管理规划到颗粒化服务体现出公司对业务的管”概念，从城市管理规划到颗粒化服务体现出公司对业务的 运营和掌控能力；同时领先行业实现收入，运营和掌控能力；同时领先行业实现收入，项目复制可期。项目复制可期。 我们认为，公司在“大物管”上的提前布局抢占我们认为，公司在“大物管”上的提前布局抢占了行业的主赛了行业的主赛 道，是行业的绝对龙头，随着公司不断的开拓新蓝海，道，是行业的绝对龙头，随着公司不断的开拓新蓝海，预计未预计未 来物管业务的收入增长空间巨大。来物管业务

9、的收入增长空间巨大。 备注：由于公司未独立上市，根据合规要求暂不单独做盈利预 测与估值，对于万科 A 的估值，可参考我们在 2018 年 10 月 24 日发布的深度报告万科 A（000002.SZ）：大道当然，做行业 新时代的引领者，以及其他点评报告。 风险提示风险提示： 项目拓展不及预期；物业费收缴情况不及预期；商企合作融合 受阻；城市空间服务项目推进受阻。 oPsRrMsPoMqRmQqNwOuNoN8O8Q8OsQpPsQmMiNrRwOjMoPuNbRnNvNMYsPmNvPtPmN 研究源于数据 3 研究创造价值 房地产-行业专题报告 目录目录 1 服务和业务模式持续变革，物管龙头

10、地位稳固 . 6 1.1 服务和业务持续变革，引领物管行业 . 6 1.2 物业板块业绩贡献较高，团队人员经验丰富 . 7 1.3 在管面积 4.5 亿平，稳居行业首位，资产管理规模超 9 万亿，综合实力遥遥领先 . 9 1.4 公司未来住宅、商企及城市空间服务业务“三轮驱动” . 13 2 社区空间服务：提升业主资产价值的高质量增长 . 15 2.1 基础物业服务：背靠母公司和市场化拓展形成双轮驱动，业绩增长确定性强 . 16 2.2 社区资产服务：围绕业主社区资产，构筑全周期服务 . 18 2.3 开发商前期服务：与母公司共成长，增长动能强劲 . 21 2.4 公司优质的物业服务，在长期和

11、短期均提升了资产价值 . 22 2.5 多元化的合作模式，促公司引领行业未来. 24 3 商企空间服务：与戴德梁行强强联手，助力公司盈利提升 . 26 3.1 PM 及 FM 业务双线驱动，未来业务规划明确 . 27 3.2 商企业务高速增长，促进公司未来营收提升 . 29 3.3 与戴德梁行强强联手，组建商企物管巨头. 31 3.4 案例解析一：七宝万科广场 . 33 3.5 案例解析二：万博汇名邸三期 . 35 4 城市空间服务：落地项目可辅助，开拓公司新增长极 . 37 4.1 发展历程：探路城市服务领域，未来或成公司最大业务单元 . 37 4.2 业务模式：国资控股和“总包-分包”模式

12、运作下提供市政一体化管理服务 . 39 4.3 案例解析：国内首个“城市物业项目”珠海大横琴项目 . 42 4.4 城市物业对比：物管企业纷纷进场，万科物业形成错位竞争 . 44 5 投资建议 . 45 6 风险提示 . 45 研究源于数据 4 研究创造价值 房地产-行业专题报告 图表目录图表目录 图表 1： 公司发展历程 . 7 图表 2： 物业业务在集团总营收比重不断提高 . 8 图表 3： 19 年物业占集团地产外业务 83%营收. 8 图表 4： 万科物业为集团 5 大 BG 之一 . 8 图表 5： 2019 年公司员工超 10 万人 . 9 图表 6： 19 年本科及以上学历人群占

13、比达 13.6%. 9 图表 7： 人均营收规模持续提升至 12.6 万元/人/年 . 9 图表 8： 14-19 年合同面积 CAGR 达 39.8% . 10 图表 9： 19 年公司合同面积达 6.4 亿平方米 . 10 图表 10： 14-19 年在管面积 CAGR 达 45% . 10 图表 11： 14-19 年在管项目数 CAGR 达 52% . 10 图表 12： 19 年公司在管项目达 3672 个，稳居第一 . 10 图表 13： 19 年公司在管面积达 4.5 亿平方米 . 10 图表 14： 公司 2019 年末市占率已提升至 1.93%. 11 图表 15： 公司 2

14、020 年服务资产规模超 9 万亿元. 11 图表 16： 14-19 年公司并表营收 CAGR 达 45% . 11 图表 17： 公司并表营收 127 亿元，领先同行 . 11 图表 18： 14-19 年公司毛利润 CAGR 达 58% . 12 图表 19： 近 3 年公司毛利率维持在 18-19% . 12 图表 20： 万科物业 18.6%的毛利率属于行业较真实的平均水平 . 12 图表 21： 部分一二线城市物业管理服务优秀企业排名 . 12 图表 22： 公司 3 大核心业务和 4 大支持业务 . 13 图表 23： 公司社区空间业务营收占比达 69% . 13 图表 24：

15、公司社区空间业务项目数占比达 72% . 13 图表 25： 近 3 年商企项目占比基本保持在 25%左右 . 14 图表 26： 智能空间业务 2 大内容 . 15 图表 27： 投创中心业务 4 大板块 . 15 图表 28： 数信中心 3 大产品 . 15 图表 29： 福讯中心开发社区一卡通等产品 . 15 图表 30： 社区空间业务包含 3 大板块 . 16 图表 31： 2019 年万科物业住宅项目达 2663 个，CAGR 达 22.1% . 16 图表 32： 14-19 年集团销售面积达 1.84 亿平，销售面积 CAGR 达 18.2% . 16 图表 33： 14-19

16、年集团累计竣工面积达 1.34 亿平，CAGR 达 16.8% . 17 图表 34： 公司市场化拓展面积占比约 50% . 17 图表 35： 公司防疫大数据平台 . 17 图表 36： 公司防疫大数据（被隔离单元概况）. 17 图表 37： 疫情反衬公司物业服务的高品质 . 18 图表 38： 朴邻 4 大服务内容 . 19 图表 39： 朴邻是资产全周期管理的起点 . 19 图表 40： 朴邻与传统房产中介公司形成错位竞争 . 19 图表 41： 19 年末朴邻门店数量增至 650 家 . 19 图表 42： 家居中心 3 大服务内容 . 20 图表 43： 公司相较其他家装企业的三大优

17、势. 20 图表 44： 生活服务主要服务内容 . 20 图表 45： 友邻计划整体流程 . 20 图表 46： 公园里 95.7%的业主支持友邻计划实施 . 21 研究源于数据 5 研究创造价值 房地产-行业专题报告 图表 47： 公园里友邻计划实施效果 . 21 图表 48： 公司前介服务贯穿项目开发全流程. 22 图表 49： 公司前介服务业务 . 22 图表 50： 公司销售案场服务 . 22 图表 51： 销售案场服务包含 3 类业务 . 22 图表 52： 万科物业代表性项目概况 . 23 图表 53： 万科物业管理较片区平均高 16% . 23 图表 54： 公司入驻项目有强大资

18、产增值能力. 23 图表 55： 万科入驻社区短期即带动资产价格上涨 . 23 图表 56： 睿服务 3.0 的四大体系 . 25 图表 57： 睿平台数据管理体系 . 25 图表 58： 首创置业持有首万物业 51%股权 . 25 图表 59： 睿服务 1.0 至 3.0 迭代升级 . 25 图表 60： 公司受委托入驻后，社区多方面提升（广州锦尚蓬莱苑） . 26 图表 61： 2015-2019 年万科物业收购项目不完全统计 . 26 图表 62： PM 与 FM 的区别 . 28 图表 63： 商企空间业务两大板块 . 28 图表 64： 商企空间服务四大象限业务 . 29 图表 65

19、： 14-19 年商企营收整体增速高于社区营收 . 30 图表 66： 19 年商企业务营收占比提升至 26.9% . 30 图表 67： 14-19 年商企营收 CAGR 高达 88% . 30 图表 68： 19 年公司商企项目数量占比近 3 成 . 30 图表 69： 2018 年商企业务饱和收入预计 38.7 亿元，同比增长 102% . 30 图表 70： 19 年新增项目饱和收入中，非住宅饱和收入占比达 38% . 30 图表 71： 物业公司商企品牌盘点 . 31 图表 72： 2019 年万科物业非住宅营收占比达 31% . 31 图表 73： 公司市场化项目占比达 63%. 31 图表 74： 万科物业持有万物梁行 65%的股权 . 32 图表 75： 万科物业和戴德梁行将形成优势互补. 32 图表 76： 与戴德梁行联手将有效拓展业务范围. 32 图表 77： 万物梁行代表性