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1、研究报告回归理性 平稳向前中国非保税高标物流地产市场概览2022年四季度中国2023年1月01中国宏观经济综述02回归理性 平稳向前 中国非保税物流地产市场概览2022年中国经济运行整体稳定03回归理性 平稳向前 中国非保税高标物流地产市场概览信息来源:国家统计局2019年-2022年中国GDP（亿元人民币）第一季度第二季度第三季度第四季度+2.9%+3.0%2022年Q4同比实际增长率 2.9%，环比增长0.0%2022年全年同比增长率3.0%，较2021年下降疫情下消费承压，但仍对经济发展起到重要支撑作用04回归理性 平稳向前 中国非保税高标物流地产市场概览信息来源:国家统计局2010年-

2、2022年中国GDP增长构成+1.0pp.32.8%2022年全年最终消费支出向上拉动当季经济1.0个百分点，较2021年下降2022年全国最终消费支出对GDP贡献率资本形成总额贡献率%货物和服务净出口贡献率%最终消费支出贡献率%2022年消费市场受疫情影响出现负增长05回归理性 平稳向前 中国非保税高标物流地产市场概览信息来源:国家统计局2019年-2022年社会消费品零售总额及同比增长率-2.7%-0.2%2022年Q4同比增长率-2.9%，较Q3环比下降2022年全年同比增长率-0.2%，较2021年下降社会消费零售总额（万元人民币）同比增长率社会消费品零售总额20

3、022同比增长率2022年人均消费支出录得实际负增长，但收入稳步增长06回归理性 平稳向前 中国非保税高标物流地产市场概览信息来源:国家统计局2019年-2022年中国居民分季度人均可支配收入和人均消费支出及增速-0.2%+2.9%2022全年人均消费支出实际增长率，较上年下降2022全年人均可支配收入实际增长率，较上年下降人均可支配收入/人均消费支出20022人均可支配收入/人均消费支出同比名义增长人均可支配收入（元人民币）人均可支配收入同比名义增长人均消费支出（元人民币）人均消费支出同比名义增长2022年网上消费实现较快增长，推动物流需求07回归理性 平稳向前 中国非

4、保税高标物流地产市场概览信息来源:国家统计局2014年-2022年 实物商品网上零售额及其占社会消费品零售总额比重+6.2%+2.7pp.2022全年实物商品网上零售额同比增长率，较2021年下降2022全年实物商品网上零售额占社会消费品零售总额比重与2021年相比提高2.7个百分点实物商品网上零售额占社会消费品零售总额比重实物商品网上零售额（万亿元人民币）占社会消费品零售总额比重2022年第二产业稳步增长，拉动经济增长1.4个百分点08回归理性 平稳向前 中国非保税高标物流地产市场概览信息来源:国家统计局2019年-2022年中国第二产业增加值（万亿元人民币）+3.4%+3.8%2022年Q

5、4同比增长率 3.4%，较Q3下降2022年全年同比增长率3.8%，较2021年下降第一季度第二季度第三季度第四季度2022年制造业占GDP比重持续回升，新动能持续成长09回归理性 平稳向前 中国非保税高标物流地产市场概览信息来源:国家统计局2010年-2022年 中国制造业增加值占GDP的比重+7.4%+97.5%2022年全年高技术制造业增加值同比增长率新能源汽车总产量同比增长2022年货物进出口较快增长，贸易顺差进一步扩大10回归理性 平稳向前 中国非保税高标物流地产市场概览信息来源:国家统计局2016年-2022年中国货物进出口总额（万亿元人民币）及同比增速58,630亿元+10.5%

6、2022年全年中国贸易顺差2022年全年货物出口总额同比增长率出口总额（万亿元人民币）进口总额（万亿元人民币）进出口总额同比增速11回归理性 平稳向前 中国非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量研究院、公开信息整理城市群城市城市分类2021年人口万人2020-2021年人口变化率2022年社会消费品零售(亿)2021-2022年社零变化率长三角城市群上海市一线城市2,489+0.04%16,442-9.06%嘉兴市卫星城市552+1.94%2,343+2.98%杭州市二线城市1,220+2.00%7,294+8.16%合肥市二线城市947+1.01%5,022宁波市二线城市954+1.32%

7、4,897+5.33%苏州市二线城市1,275-0.01%9,102+0.78%南京市二线城市942+1.11%7,832-0.85%无锡市二线城市748+0.21%3,338+0.95%绍兴市二线城市534+0.87%2,586+4.40%南通市二线城市773+0.06%3,957+0.54%珠三角城市群深圳市一线城市1,768+0.27%9,708+2.21%广州市一线城市1,881+0.72%10,298+1.73%佛山市卫星城市961+0.99%3,594+1.04%惠州市卫星城市607+0.15%2,041+3.11%东莞市卫星城市1,054+0.51%4,255+0.37%江门市三

8、线城市484+0.65%1,309+2.42%肇庆市三线城市413+0.31%1,117-3.77%中山市二线城市447+0.81%1,593+4.14%京津冀城市群北京市一线城市2,189-0.02%13,794-7.22%廊坊市卫星城市554+0.95%1,410+0.50%天津市二线城市1,373-0.98%3,573-5.2%保定市二线城市920-0.51%1,722+1.3%成渝城市群成都市二线城市2,119+1.17%9,097-1.68%重庆市二线城市3,212+0.11%13,900-0.30%眉山市三线城市+0.10%640+1.6%长三角珠三角吸引力不减，京津冀面临人口外溢

9、压力02中国物流地产市场格局12回归理性 平稳向前 中国非保税高标物流地产市场概览13回归理性 平稳向前 中国非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量研究院备注：1)本次报告中四大城市群宏观数据研究范围如下：长三角城市群包括上海市和江苏省、浙江省、安徽省全域；京津冀城市群包括北京市、天津市和河北省全域；珠三角城市群包括广东省全域；成渝城市群包括重庆市和四川省全域。2)四大城市群物流数据研究范围如下：长三角城市群包括上海市、江苏省南京市、苏州市（含昆山、太仓、常熟、张家港）、无锡市、南通市、浙江省杭州市、宁波市、嘉兴市（含平湖）、绍兴市、安徽省合肥市；京津冀城市群包括北京市、天津市、河北省保定市

10、、廊坊市；珠三角城市群包括广东省广州市、深圳市、佛山市、东莞市、惠州市、中山市、江门市、肇庆市；成渝城市群包括重庆市、四川省成都市、眉山市。主要城市群非保税高标物流地产存量（万平方米）2021年年底存量2022年新增存量14回归理性 平稳向前 中国非保税高标物流地产市场概览2022年第四季度中国物流地产市场格局信息来源:臻量研究院各重点城市群2021Q4-2022Q4平均租金对比(元/平方米/天)各重点城市群2021Q4-2022Q4出租率对比2021年四季度2022年四季度长三角城市群在面临较大供应压力的情况下，展现出了强劲的韧性，租金维持平稳，出租率全年微跌3个百分点。珠三角城市群租金表现

11、相对平稳，但出租率受到局部供应压力以及部分区域需求放缓的影响，出租率出现不同程度的下滑，但仍维持在90%左右的高位。京津冀城市群面临较大供应压力，租金和出租率双双承压。成渝城市群表现相对平稳，租金虽然微跌2.3个百分点，但出租率录得2.6个百分点的上涨。15回归理性 平稳向前 中国非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量研究院各城市2022年第四季度综合租赁表现平均租金（元/平方米/天）平均出租率市场表现优异市场表现向好市场表现较优其他重要城市京津冀城市群长三角城市群珠三角城市群备注：苏州数据不含昆山、太仓、常熟、张家港。16回归理性 平稳向前 中国非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量研究

12、院Q3 平均数0.97元Q4 平均数0.95元Q3 平均数1.67元Q4 平均数1.64元Q3 平均数1.26元Q4 平均数1.25元一线城市主要二线城市核心物流枢纽卫星城2022年四季度多数城市租金水平录得下跌，其中卫星城市整体跌幅较小17回归理性 平稳向前 中国非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量研究院2022年四季度多数城市出租率有所回落，其中一线及卫星城市降幅更明显一线城市主要二线城市核心物流枢纽卫星城Q3 平均数91.0%Q4 平均数88.9%Q3 平均数83.9%Q4 平均数82.1%Q3 平均数86.0%Q4 平均数80.0%物流投资决策放缓18回归理性 平稳向前 中国非保税

13、高标物流地产市场概览信息来源:国家统计局2019年-2022年中国物流地产大宗交易金额（亿元）310亿元-41.9%2022年成交为过去三年最低，同时低于过去5年平均。2022年对比2021年同比下降41.9%。2018-2022年5年平均线2022年物流市场主要大宗成交19回归理性 平稳向前 中国非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量研究院、公开信息整理2022年上半年全国物流市场大宗成交活跃；进入下半年后投资人的决策速度逐步放缓，决策周期明显拉长。三季度仅录得一宗物流资产交易，四季度暂未录得物流大宗交易。进入2023年，随着经济的稳步复苏，疫情管控的放开，种种不确定性因素逐渐明朗，料将推

14、动投资人的决策进程加快。但随着中国物流市场分化格局的进一步加深，选择合适自己投资策略的标的物将会成为投资人的首要课题。交易时间项目名称位置资产数量总建筑面积平方米交易总价亿RMB卖家买家资本化率2022年7月ESR优质物流及 工业资产组合 减持交易东莞、武汉、长沙、重庆、南京、无锡、沈阳、天津9个873,000账面价值49亿元ESRGIC/ESR JV5.30%-5.80%2022年6月SC Capital-摩根士丹利物流资产包南通、太仓、嘉兴3个210,7708.50SC Capital摩根士丹利5.30%2022年5月嘉民-新世界物流资产包成都、武汉6个531,00022.90嘉民新创建N

15、WS5.50%-6.00%2022年5月东百-领展物流资产包常熟、嘉兴3个192,1449.47东百领展5.10%-5.50%2022年3月华南城合肥、郑州 2个物流园合肥、郑州2个405,70017.10华南城深国际N/A2022年2月DLJ上海及周边11个物流项目资产包上海、苏州、昆山、太仓、杭州11个558,33445.00DLJGIC/ESR JV4.50%2022年2月上海闵行莲花南路3130号物流园上海1个131,21513.82衣恋平安/DNE低于5.00%2022年中国高标仓储资本化率参考（一）20回归理性 平稳向前 中国非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量研究院、公开信息

16、整理城市市场分类2021年Q42022年Q4同比变动广州市一线城市4.63%4.67%+0.04pp.北京市一线城市4.63%4.72%+0.09pp.上海市一线城市4.66%4.75%+0.09pp.深圳市一线城市4.55%4.86%+0.31pp.昆山市卫星城市n/a4.90%n/a东莞市卫星城市5.04%4.92%-0.12pp.太仓市卫星城市n/a4.99%n/a佛山市卫星城市5.09%5.09%0.00pp.廊坊市卫星城市5.24%5.20%-0.04pp.嘉兴市卫星城市5.20%5.23%+0.03pp.常熟市卫星城市n/a5.24%n/a惠州市卫星城市5.31%5.29%-0.0

17、2pp.张家港市卫星城市n/a5.36%n/a苏州市二线城市5.04%5.07%+0.03pp.无锡市二线城市5.54%5.29%-0.25pp.天津市二线城市5.24%5.34%+0.10pp.中山市二线城市5.32%5.44%+0.12pp.杭州市二线城市5.51%5.46%-0.05pp.数据备注：研究范围包含全国1556个物流高标库干仓，收益率由臻量研究院自研算法计算，结合仲量联行估价部服务的主流地产开发商项目的NOI，估值、2022年历史12个月平均租金增长率、中国10年国债利率及各物流市场资产风险溢价。最终解释权归属臻量平台 2022年中国高标仓储资本化率参考（二）21回归理性 平

18、稳向前 中国非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量研究院、公开信息整理城市市场分类2021年Q42022年Q4同比变动福州市二线城市5.49%5.49%+0.00pp.成都市二线城市5.44%5.51%+0.07pp.宁波市二线城市5.52%5.51%-0.01pp.厦门市二线城市5.49%5.53%+0.04pp.南京市二线城市5.52%5.54%+0.02pp.南宁市二线城市5.49%5.56%+0.07pp.南通市二线城市5.54%5.61%+0.07pp.合肥市二线城市5.66%5.61%-0.05pp.绍兴市二线城市5.49%5.61%+0.12pp.长沙市二线城市5.70%5.6

19、3%-0.07pp.青岛市二线城市5.70%5.66%-0.04pp.郑州市二线城市5.72%5.67%-0.05pp.济南市二线城市5.76%5.69%-0.07pp.西安市二线城市5.74%5.70%-0.04pp.武汉市二线城市5.69%5.73%+0.04pp.南昌市二线城市5.74%5.74%0.00pp.昆明市二线城市5.74%5.76%+0.02pp.泉州市二线城市5.74%5.79%+0.05pp.数据备注：研究范围包含全国1556个物流高标库干仓，收益率由臻量研究院自研算法计算，结合仲量联行估价部服务的主流地产开发商项目的NOI，估值、2022年历史12个月平均租金增长率、中

20、国10年国债利率及各物流市场资产风险溢价。最终解释权归属臻量平台 2022年中国高标仓储资本化率参考（三）22回归理性 平稳向前 中国非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量研究院、公开信息整理城市市场分类2021年Q42022年Q4同比变动重庆市二线城市5.74%5.80%+0.06pp.保定市二线城市5.74%5.86%+0.12pp.贵阳市二线城市5.87%5.86%-0.01pp.哈尔滨市二线城市5.74%5.86%+0.12pp.长春市二线城市5.74%5.86%+0.12pp.沈阳市二线城市5.74%5.86%+0.12pp.大连市二线城市5.74%5.90%+0.16pp.肇庆市

21、三线城市5.62%5.53%-0.09pp.孝感市三线城市5.74%5.61%-0.13pp.咸阳市三线城市5.68%5.75%+0.07pp.江门市三线城市5.74%5.86%+0.12pp.眉山市三线城市5.74%5.86%+0.12pp.鄂州市三线城市5.80%5.91%+0.11pp.数据备注：研究范围包含全国1556个物流高标库干仓，收益率由臻量研究院自研算法计算，结合仲量联行估价部服务的主流地产开发商项目的NOI，估值、2022年历史12个月平均租金增长率、中国10年国债利率及各物流市场资产风险溢价。最终解释权归属臻量平台 03展望总结23回归理性 平稳向前 中国非保税高标物流地产

22、市场概览1 宏观经济2022年中国经济顶住压力实现正增长，国际贸易和高技术制造业等指标较快增长，贸易顺差进一步扩大，持续提质增效中的中国制造业在疫情下有力支撑了经济增长。展望2023年，中国经济将有望迎来新的局面。实体经济将会进一步复苏，居民消费信心有望稳步提高，房地产市场也将迎来复苏。3 租赁表现2022年四季度多数城市面临租金和出租率的下滑。卫星城市和一线城市的部分子市场面临新增供应的压力，使得租金和出租承压。部分城市和子市场则面临需求增长放缓的压力。展望2023年，随着消费的逐渐复苏，将会进一步带动物流地产的需求。但部分城市仍面临较大的新增供应，去化将会持续承压。物流地产的分化格局将会进

23、一步加剧。2政策支持全国首份国家级物流五年规划“十四五”现代物流发展规划意味着物流行业迎来国家层面关注，为行业发展提振信心。国家发改委发布2022年国家骨干冷链物流基地建设名单，冷链物流发展料将进入快车道。4投资市场物流地产在疫情期间表现出的强大韧性，使得越来越多的投资人将目光转向物流资产，使得过去3年的物流投资市场非常活跃。进入四季度后，由于部分地区的供应压力和需求略显疲势，使得投资人的决策放缓，周期拉长。当季并未录得物流大宗交易。展望2023年，物流地产需求将会随着消费的复苏而上升；疫情防控放开后，投资人的决策流程也将变得更为顺畅。物流地产的投资活跃有望提升。随着中国物流地产市场分化格局的

24、持续深化，选择合适投资标的会成为投资人越来越重要的课题。关注臻量微信公众号即时获取最新市场信息关于臻量臻量资产管理平台由仲量联行评估团队自主研发，依托于30余年房地产评估实践，超过300名自身评估师最新的研究成果及多年积累的行业经验和数据，协助您洞察投资和商业环境，把握机遇，攻克挑战。我们的团队拥有来自房地产、数据分析、财务分析、软件工程、设计和互联网等各领域的专家，以专业准确的技术不断推动臻量资产管理平台高速发展。声明：本文由上海嘉量数字科技有限责任公司版权所有，上海嘉量保留所有内容的知识产权及其他所有权利。本文所有内容及表述均从可靠来源所获得且以善意提供，但上海嘉量对其部分或全部信息的准确性、完整性和适宜性不做任何承诺或保证。任何人不应依赖于本文内容，应当自行查询并核实其准确性。上海嘉量及其员工、委托人和代理人对由于直接或间接使用、透露或依赖本文内容或信息而造成的任何损失、损害或费用概不承担任何责任。未经上海嘉量书面同意，不得自行修改本文任何内容，亦不得转载或使用本文中包含的任何图片、图表、模型、影像等。如需转载本文，请注明出处且必须包含本声明的全部内容。业务联系人作者熊建平仲量联行-臻量平台代言人J周瑛仲量联行-臻量平台臻量研究院总监S