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1、京津冀2023年1月研究报告京津冀区域非保税高标物流地产市场概览2022年第四季度报告01京津冀宏观经济综述02京津冀地区非保税高标物流地产市场概览03京津冀地区非保税高标物流地产市场概览信息来源:国家及京津冀各省市统计局，臻量资产管理平台整理京 津 冀 区 域 物 流 市 场 概 览北 京 市河北省天 津 市2022年全年经济总量约占全国8.3%2021年年底常住人口约占全国7.8%2022年全年进出口总额约占全国14.8%2022年全年社零总额约占全国7.1%Q4同比名义增长率+6.7%增速较Q3全年同比增长率名义+4.1%增速较去年2022年京津冀区域经济运行整体稳定京津冀城市群全域GD

2、P总量(亿元人民币)第一季度第二季度第三季度第四季度04京津冀地区非保税高标物流地产市场概览信息来源:国家及京津冀各省市统计局，臻量资产管理平台整理2022年京津冀区域社零同比显著下滑Q4同比增长率名义-21.7%增速较Q3全年同比增长率名义-7.1%增速较去年京津冀城市群全域社零总额(亿元人民币)第一季度第二季度第三季度第四季度05京津冀地区非保税高标物流地产市场概览信息来源:国家及京津冀各省市统计局，臻量资产管理平台整理2022年京津冀区域第二产业增加值基本稳定Q4同比增长率名义-5.2%增速较Q3全年同比增长率名义+0.7%增速较去年京津冀城市群全域第二产业增加值(亿元人民币)第一季度第

3、二季度第三季度第四季度06京津冀地区非保税高标物流地产市场概览信息来源:国家及京津冀各省市统计局，臻量资产管理平台整理2022年京津冀区域货运周转量受疫情影响下跌Q4同比增长率-9.2%增速较Q3全年同比增长率-6.2%增速较去年京津冀城市群全域货运周转量(亿吨公里)第一季度第二季度第三季度第四季度07京津冀地区非保税高标物流地产市场概览信息来源:国家及京津冀各省市统计局，臻量资产管理平台整理2022年京津冀一省两市重点指标对比08京津冀地区非保税高标物流地产市场概览信息来源:国家及京津冀各省市统计局，臻量资产管理平台整理北京41,611(+0.7%)36,400(+19.7%)13,794(

4、-7.2%)河北42,370(+3.8%)5,629(+3.9%)13,720(+1.6%)天津16,311(+1.0%)20,100(+21.1%)3,573(-5.2%)图例GDP(亿元)及同比实际增长率货物进出口总额(亿元)及同比名义增长率社零总额(亿元)及同比名义增长率北京进出口总额占京津冀总量60%北京作为区域内的核心引擎，经济体量和零售消费规模均占区域总量的四成以上，与河北全省规模相当，其进出口总额更是占到了京津冀总量的60%左右。北京天津2022年全年货物进出口总额+20%由于政府采取积极有效的外贸措施，稳定生产和出口，即使在疫情反复及全球供应链动荡的情况下，北京天津2022年全

5、年的货物进出口总额仍录得20%左右的增长。北京社会消费品零售总额-7.2%天津社会消费品零售总额-5.2%疫情反复抑制北京天津消费市场需求，2022全年北京天津社会消费品零售总额分别录得7.2%和5.2%的负增长。但随着疫情得以控制，预计2023年北京和天津的消费指标或将迎来反弹。七普期间京津冀城市群整体人口吸引力逐渐减弱09京津冀地区非保税高标物流地产市场概览信息来源:国家及京津冀各省市统计局，臻量资产管理平台整理2005-2010京津冀地区跨省人口流动示意图京津冀城市群与全国大部分地区之间呈现人口净流入，仅与少部分省区市呈现人口净流出。2015-2020京津冀地区跨省人口流动示意图大量京津

6、冀地区人口正不断流出，主要流出方向为长三角、珠三角等东南沿海地区，这说明京津冀城市群近十年的经济发展正处于承压阶段，其相应的城市群吸引力也随之减弱。人口净流入人口净流出2021年京津冀城市群人口吸引力进一步减弱10京津冀地区非保税物流地产市场概览信息来源:臻量研究院、公开信息整理10京津冀地区非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量研究院、公开信息整理珠三角城市群肇庆惠州东莞广州佛山江门深圳中山成渝城市群成都眉山重庆一线城市卫星城市二线城市三线城市图例2021年人口数量(万人)及同比变化率2022年社零总额(亿元)及同比名义变化率北京2,189(-0.02%)13,794(-7.2%)廊坊55

7、4(+0.95%)1,410(+0.5%)天津1,373(-0.98%)3,573(-5.2%)保定920(-0.51%)1,722(+1.3%)长三角城市群上海嘉兴宁波南京绍兴杭州南通合肥苏州无锡2021年人口数量(万人)2800,3500)2100,2800)1400,2100)700,1400)0,700)2022年社零总额(亿元)12000,18000)9000,12000)6000,9000)3000,6000)0,3000)02京津冀物流地产市场格局11京津冀地区非保税高标物流地产市场概览数据范围为京津冀区域重点物流市场（即北京市、天津市、河北省廊坊市和保定市）天津787北京237

8、廊坊198保定29保定29非保税高标仓存量面积(万平方米)500.00,1,000.00200.00,500.00)100.00,200.00)0.00,100.00)存量分布天津存量高企 廊坊存量上升北京亦面临新增供应天津存量占京津冀地区总存量的比重为63%天津非保税高标仓存量超过700万平方米是北京存量的3.3倍700万平方米3.3倍12京津冀地区非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量资产管理平台廊坊1.31-5.3%廊坊1.31-5.3%北京2.06-0.5%北京2.06-0.5%天津0.98-3.2%天津0.98-3.2%保定0.93-3.8%保定0.93-3.8%2022年第四季度

9、租金平均数(元/平方米/天)及其环比变动1.50,2.501.20,1.50)1.00,1.20)0.00,1.00)京津冀城市群租金同比下跌1.6%1.25元/平方米/天京津冀城市群的4个城市均面临不同程度的租金环比下跌4/4 个城市租金表现京津冀区域主要物流城市均录得环比下跌13京津冀地区非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量资产管理平台天津74.7%+1.7pp天津74.7%+1.7pp保定76.5%-6.9pp保定76.5%-6.9pp廊坊50.9%-10.5pp廊坊50.9%-10.5pp北京88.7%-3.3pp北京88.7%-3.3pp2022年第四季度平均出租率及其环比变动9

10、0.0%,100.0%80.0%,90.0%)70.0%,80.0%)0.0%,70.0%)出租率表现北京廊坊保定均录得环比下跌京津冀城市群出租率同比下跌5.6个百分点-5.6pp京津冀城市群的4个主要物流市场中有3个城市面临出租率环比下跌3/4 个城市14京津冀地区非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量资产管理平台京津冀区域主要物流城市的资本化率迎来环比小幅上涨，这主要是受到无风险利率的上升，以及当地物流租赁市场租金下滑的影响。但上涨幅度相对较小，主要物流城市的资本化率涨幅均在4-12个基点。作为京津冀区域的核心物流城市，北京高标仓物流板块的资本化率仍然维持在5%以下的水平，在该城市群中处

11、于第一梯队。随着供应去化压力的抬升，该区域主要物流城市的资本化率或将面临进一步的调整。天津5.34%+11基点天津5.34%+11基点北京4.72%+10基点北京4.72%+10基点保定5.86%+12基点保定5.86%+12基点廊坊5.20%+4基点廊坊5.20%+4基点2022年第四季度资本化率及其环比变动4.50%,5.00%)5.00%,5.25%)5.25%,5.75%)5.75%,6.50%资本化率表现京津冀区域主要物流市场迎来小幅上扬15京津冀地区非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量资产管理平台2022年物流市场主要大宗成交交易时间项目名称位置资产数量总建筑面积平方米交易总价

12、亿RMB卖家买家资本化率2022年7月ESR优质物流及 工业资产组合减持交易东莞、武汉、长沙、重庆、南京、无锡、沈阳、天津9个873,000账面价值49亿元ESRGIC/ESR JV5.30%-5.80%2022年6月SC Capital-摩根士丹利物流资产包南通、太仓、嘉兴3个210,7708.50SC Capital摩根士丹利5.30%2022年5月嘉民-新世界物流资产包成都、武汉6个531,00022.90嘉民新创建NWS5.50%-6.00%2022年5月东百-领展物流资产包常熟、嘉兴3个192,1449.47东百领展5.10%-5.50%2022年3月华南城合肥、郑州 2个物流园合肥

13、、郑州2个405,70017.10华南城深国际N/A2022年2月DLJ上海及周边11个物流项目资产包上海、苏州、昆山、太仓、杭州11个558,33445.00DLJGIC/ESR JV4.50%2022年2月上海闵行莲花南路3130号物流园上海1个131,21513.82衣恋平安/DNE低于5.00%2022年全国物流市场大宗交易中京津冀仅录得零星物流资产的交易。进入2023年，随着经济的稳步复苏，疫情管控的放开，种种不确定性因素逐渐明朗，料将推动投资人的决策进程加快。但随着中国物流市场分化格局的进一步加深，选择合适自己投资策略的标的物将会成为投资人的首要课题。京津冀区域大部分物流城市均面临

14、新增供应的去化压力，北京作为该区域中表现最具韧性的城市，仍将吸引投资人的目光。16京津冀地区非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量研究院、公开信息整理北京及廊坊全市非保税高标库子市场当季情况17京津冀地区非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量资产管理平台2022年第四季度非保税高标仓存量面积(万平方米)廊坊房山顺义大兴通州平谷2022年第四季度租金平均数(元/平方米/天)2.10,2.501.80,2.10)1.50,1.80)0.00,1.50)2022年第四季度平均出租率90.0%,100.0%80.0%,90.0%)70.0%,80.0%)0.0%,70.0%)廊坊房山顺义大兴通州平

15、谷100.00,200.0050.00,100.00)0.00,50.00)2022年第四季度非保税高标仓存量面积(万平方米)廊坊顺义通州大兴房山平谷天津非保税高标库子市场当季情况100.00,200.0050.00,100.00)0.00,50.00)2022年第四季度非保税高标仓存量面积(万平方米)六合东丽津南滨海武清宝坻北辰宁河2022年第四季度租金平均数(元/平方米/天)1.20,1.501.00,1.20)0.80,1.00)0.00,0.80)2022年第四季度平均出租率90.0%,100.0%80.0%,90.0%)70.0%,80.0%)0.0%,70.0%)六合东丽津南滨海武

16、清宝坻北辰宁河18京津冀地区非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量资产管理平台滨海武清北辰东丽宁河宝坻津南西青保定非保税高标库子市场当季情况徐水涿州2022年第四季度租金平均数(元/平方米/天)徐水涿州2022年第四季度平均出租率90.0%,100.0%80.0%,90.0%)70.0%,80.0%)0.0%,70.0%)徐水涿州2022年第四季度非保税高标仓存量面积(万平方米)100.00,200.0030.00,100.00)0.00,30.00)1.50,2.001.20,1.50)1.00,1.20)0.00,1.00)19京津冀地区非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量资产管理平

17、台03展望总结1 宏观经济受疫情等多重不利因素影响，2022年京津冀地区经济增长明显放缓。多轮疫情导致京津两地消费受阻，2022年全年京津冀社消零售总额同比下降7.1%，其中四季度京津冀社零同比下降21.7%，京津冀地区消费市场亟待恢复。2022年四季度京津冀第二产业增加值录得同比负增长，且占GDP比重明显低于长三角和珠三角。3 租赁表现2022年全年京津冀地区共迎来逾160万平方米的新增供应入市，相当于2021年底存量的14.7%，叠加需求放缓，当季京津冀地区整体出租率相比上季度下降1.7个百分点，较上年同期下降5.6个百分点。四季度区内主要物流市场当季租金均录得环比下降，整体租金降至1.2

18、5元/平方米/天。2市场需求目前京津冀地区物流地产需求由第三方物流、汽车制造/零配件和零售业等行业主导。2022年随着经济增长的放缓，消费市场和工业制造的收缩，叠加疫情下省际物流运输受阻，京津冀地区物流需求受到了一定的下行压力。展望2023年，随着防疫政策的调整优化，消费市场将从一定程度上得以修复，物流需求也将逐渐回暖。但由于京津冀整体人口吸引力不及长三角、珠三角等其他重点城市群，其消费及物流市场恢复速度或将不及上述两大城市群。4投资市场当季京津冀城市群各主要物流市场的资本化率随着无风险利率的上升以及租赁市场租金的下滑而有小幅上涨。2022年全年京津冀城市群大宗交易活跃度不及长三角城市群，但预

19、计2023年随着市场信心的恢复，京津冀物流市场仍将是投资人重点关注的区域之一。由于京津冀内部不同物流地产市场间的供需关系走势各有不同，不同市场间的分化格局也将持续深化。对于投资者而言，选择合适的投资标的会成为越来越重要的课题。20京津冀地区非保税高标物流地产市场概览关注臻量微信公众号即时获取最新市场信息关于臻量臻量资产管理平台由仲量联行评估团队自主研发，依托于30余年房地产评估实践，超过300名自身评估师最新的研究成果及多年积累的行业经验和数据，协助您洞察投资和商业环境，把握机遇，攻克挑战。我们的团队拥有来自房地产、数据分析、财务分析、软件工程、设计和互联网等各领域的专家，以专业准确的技术不断

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