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1、 上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有 0 上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有 1 目 录 一、政策概要03 二、土地市场0 5(一)土地交易总体情况05 1、新增供应05 2、成交情况06 3、成交金额07(二)经营性地块分析.08 1、商品住房用地08 2、商服用地09(三)产业用地分析11 1、工业用地1 1 2、研发用地1 3 三、住宅市场 1 5(一)新建商品住宅市场(不含保障房)15 1、供销情况15 2、成交价格17 3、热点项目19(二)存量住房市场21 1、价格监测21 2、成交量情况21 3、成交价格24 上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有 2 四、商办市场 27
2、(一)大宗交易案例27(二)商业市场28 1、供销情况28 2、成交价格30(三)办公市场.32 1、供销情况32 2、成交价格34 五、工业研发市场36(一)新建工业研发房地产市场36(二)存量工业研发房地产市场36 1、成交量情况36 2、成交价格38 上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有 3 金融:落实金融 16 条措施,下调金融机构存款准备金率 1 月 4 日,中国人民银行召开 2023 年工作会议,指出:要建设现代中央银行制度,大力提振市场信心,突出做好稳增长、稳就业、稳物价工作,推动经济运行整体好转,实现质的有效提升和量的合理增长,有效防范化解重大金融风险,持续深化金融改革开放,
3、为全面建设社会主义现代化国家开好局起好步提供有力的金融支持。加大金融对国内需求和供给体系的支持力度。支持恢复和扩大消费、重点基础设施和重大项目建设。坚持对各类所有制企业一视同仁,引导金融机构进一步解决好民营小微企业融资问题。落实金融 16 条措施,支持房地产市场平稳健康发展。3 月 17 日,央行发布公告决定于 2023 年 3 月 27 日降低金融机构存款准备金率 0.25 个百分点(不含已执行 5%存款准备金率的金融机构)。本次下调后,金融机构加权平均存款准备金率约为 7.6%。信贷:建立首套住房贷款利率政策动态调整机制,合理把握信贷投放节奏 1 月 5 日,中国银保监会、中国人民银行发布
4、通知,决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续 3 个月均下降的城市,可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。1 月 10 日,人民银行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会,研究部署落实金融支持稳增长有关工作。会议指出,各主要银行要合理把握信贷投放节奏,适度靠前发力,进一步优化信贷结构,精准有力支持国民经济和社会发展重点领域、薄弱环节。租赁:上海市住房租赁条例实施,住房租赁“金融 17 条”落地 2 月 1 日,上海市住房租赁条例正式实施,立法对群租现象“亮剑”,明确禁止“将住房用于群租”,并加大对“二房东”的监管。这部法规意在促进租赁双方
5、建立稳定的租赁关系,推动形成管理有序、服务规范的住房租赁体系,加快建 上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有 4 立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,满足居民多层次的居住需求。2 月 24 日,人民银行、银保监会起草了关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿),围绕住房租赁供给侧结构性改革方向,以商业可持续为基本前提,重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展,为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系,共 17 条。不动产交易:全面推进不动产“带押过户”,降低制度性交易成本 3 月 30 日,为贯彻中央经济工作会议精神,落实党中
6、央、国务院扎实稳住经济一揽子政策措施的有关要求,在地方实践的基础上,自然资源部和中国银行保险监督管理委员会决定深化不动产登记和金融便民利企合作,协同做好不动产“带押过户”,进一步提升便利化服务水平,降低制度性交易成本,助力经济社会发展。上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有 5 (一)土地市场总体情况 第一批居住用地集中供地公示,土地市场供应量同、环比小幅上扬 2023 年一季度,上海新增供应土地 74 幅(土地供应面积约 257.7 公顷),供应量同比上升 4.2%,环比上升 1.4%。分土地用途看,一季度产业用地(工业、研发)供应 45 幅,供应量占比最高,为市场供应主力,占比达 60.8
7、%;居住用地 19 幅次之,占比 25.7%;商服用地次之,供应 10 幅,占比 13.5%。分区域看,本季度供应量排名前5的区域分别为:浦东新区供应土地16幅,占比为全市最高,达 21.6%;松江、嘉定区供应土地分别为 14、10 幅,占比分别为 18.9%、13.5%;奉贤及青浦区供应土地均为 7 幅,占比均为 9.5%。上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有 6 受土拍节奏影响,成交量有所下滑 2023 年 1 季度,共成交地块 47 幅,同比下降 38.2%,环比下降 43.4%。土地成交面积约 106.8 公顷,同比下降 55.2%,环比下降 61.5%。本季度,受土拍节奏影响,成交
8、量有所下滑。2022Q1-2023Q1 地块季度成交量走势 分月度看,其中:1 月成交地块 14 幅(土地成交面积约 42.6 公顷),2 月成交地块 18 幅(土地成交面积约 33.3 公顷),3 月成交地块 15 幅(土地成交面积约 30.9 公顷)。2023Q1 土地成交月度分布 上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有 7 分环线看,地块成交集中于外环以外区域,该区域本季度成交地块 43 幅,约占市场总成交量 91.5%。分区域看,本次成交的土地分布于松江、浦东、嘉定区等 7 个区域,其中松江区成交量最大,成交地块 12 幅,占比约 25.5%,嘉定、浦东新区次之,成交地块均为 9 幅,
9、占比均为 19.1%。土地成交量下滑,成交金额同步回落 一季度,土地成交总金额约 28.8 亿元,随着地块成交量下滑,土地成交金额同步回落,环比下降 90.3%,同比下降 88.6%。2022Q1-2023Q1 全市土地成交总金额(亿元)走势 上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有 8 (二)经营性地块分析 本季度商品住宅用地无成交。2022Q1-2023Q1 商品住宅用地季度成交量走势 2022Q1-2023Q1 商品住宅用地季度成交额及成交均价走势 0500000002500030000350000.0200.0400.0600.0800.01000.01200.01
10、400.01600.01800.02000.02022年Q12022年Q22022年Q32022年Q42023年Q12022年Q12022年Q22022年Q32022年Q42023年Q1成交金额(亿元)成交金额(亿元)平均楼面地价(元/)平均楼面地价(元/)上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有 9 商服用地成交量低位徘徊,成交金额同、环比“双双回落”2023 年一季度,商服用地成交 10 幅,土地成交面积约 5.5 公顷,同比下降54.5%,环比下降 33.3%,可建总建筑面积约 10.5 万。2022Q1-2023Q1 商服用地季度成交量走势 本季度,受供应结构影响,商服用地成交金额约 8
11、.7 亿元,同比下降 94.8%,环比下降 90.2%,平均楼面地价约 0.8 万元/。溢价方面,本季度成交的 10 幅商服用地均为底价成交。2022Q1-2023Q1 商服用地季度成交额及成交均价走势 上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有 10 从区域分布看,本季度商服用地成交分布于嘉定、浦东、松江、普陀和崇明5 个区。其中嘉定区成交 3 幅,浦东、松江、普陀区成交 2 幅,崇明区成交 1 幅。2023Q1 商服用地成交区域分布 值得关注的是,本季度浦东新区金杨新村街道成交的一幅商办用地,即“浦东新区金杨新村街道香山单元(Y001004 单元)09-09 地块”,该地块出让土地面积约 0.
12、8 万,成交总价为本季度商服用地最高,达 4.5 亿元。上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有 11 (三)产业用地分析 2023年一季度,上海市工业用地成交28幅,同比下降12.5%,环比下降33.3%。土地成交面积约 1109.5 亩,同比下降 42.5%,环比下降 59.3%。2022Q1-2023Q1 工业用地季度成交量走势 本季度,工业用地成交金额约 9.5 亿元,同比下降 40.5%,环比下降 66.3%。平均地价约 86.1 万元/亩,同比上涨 3.5%,环比下跌 17.0%。2022Q1-2023Q1 各季度工业用地成交金额及平均地价 上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有 1
13、2 本季度,上海市成交的工业用地中,其中 4 幅为高质量标准化工业用地。具体如下表所示:2023Q1 高质量标准化工业用地一览表 序号 地块名称 产业导向 出让面积()可建建筑面积()成交总价(万元)1 奉贤区生物科技园区 05-02-B 号地块 生物药品制造(2761)20029.8 40056.99 2705 2 松江区车墩镇工业区 CD-22-001 号(SJC10021 单元02A-04 号)地块 新型电子元器件及设备制造 23355 46650 2136 3 自贸区临港新片区奉贤园区FXG1-0001 单元 F01B-04I地块 生物医药 18128.2 45320.5 1447 4
14、 松江区新桥镇工业区 XQ-22-001 号(SJC10031 单元11-06B)地块 智能制造装备产业 11521.2 22922 1052 合计 73034.2 154949.49 7340 上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有 13 2023 年一季度,上海市研发用地成交 9 幅,同比下降 50.0%,环比下降 55.0%。土地成交面积约 410.0 亩,同比下降 59.1%,环比下降 27.2%。2022Q1-2023Q1 研发用地季度成交量走势 本季度,研发用地成交金额约 10.5 亿元,同比下降 53.4%,环比下降 79.5%。平均地价约 255.1 万元/亩,同比上涨 13.
15、8%,环比下跌 71.9%。2022Q1-2023Q1 研发用地成交金额及平均地价 本季度,上海市成交的研发用地中,无高质量标准化研发用地成交。上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有 14 上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有 15 (一)新建商品住宅市场(不含保障房)新建商品住宅市场供应放缓,3 月“小阳春”表现抢眼 2023 年一季度,上海新建商品住宅供应套数约 16108 套(约 180.8 万),环比下降 56.4%,同比下降 41.8%。成交套数约 22729 套(约 254.4 万),环比下降 1.9%,同比下降 4.5%。新建商品住宅市场供求比 1:1.41。一季度,受元旦和农
16、历新年的”双节“影响,新盘入市步伐放缓。1 至 2 月期间,新建商品住宅月度供应量不足 4000 套(1 月 3902 套、2 月 3706 套),3 月楼市迎来“小阳春“,供应量回升至 8500 套,伴随着第二批集中供应房源亮相,市场成交量亦逐步走高。近期各季度上海新房供求走势 上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有 16 “外环以外”区域仍为市场成交主力,交易量占比超 7 成 从环线分布看,供应方面,2023 年一季度新建商品住宅内环内供应套数 967套,占比约 6.0%;内中环间供应套数 1168 套,占比约 7.3%;中外环间供应套数2914 套,占比约 18.1%;外环以外供应套数
17、11059 套,占比约 68.6%。成交方面,内环内成交套数 1611 套,占比约 7.1%;内中环间成交套数 1890套,占比约 8.3%;中外环间成交套数 2533 套,占比约 11.1%;外环以外成交套数16695 套,占比约 73.5%。本季度,外环以外区域交易量仍占据上海新建商品住宅市场的主导地位,成交量占比超七成。近期各季度上海新房成交套数环线分布图 上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有 17 “浦东”及“青浦”成交活跃,交易量分占近 2 成 根据区域分布分析,供应量方面,本季度浦东新区新建商品住宅市场供应量 3712 套,占全市总供应量最高,达 23.0%;宝山区次之,供应套数
18、 2705 套,占比约 16.8%。成交量方面,青浦区新建商品住宅成交 4102 套,占全市总成交量最高,达 18.0%;浦东新区次之,成交套数 3973 套,占比约 17.5%。新建商品住宅市场成交价格水平保持平稳,基本维持前期走势 2023 年一季度,上海新建商品住宅成交均价约 65212 元/,同比上涨 5.4%,环比微跌 0.6%。成交金额约 1659.0 亿元,同比上升 0.5%,环比下降 4.7%。市场价格水平保持平稳,基本维持前期走势。近期各季度上海新房成交额及成交均价走势 上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有 18 分环线看,本季度内环以内新建商品住宅成交均价约 124492
19、 元/,环比下跌 1.1%;内中环间成交均价约 110056 元/,环比下跌 4.7%;中外环间成交均价约 82041 元/,环比上涨 3.1%;外郊环间成交均价约 53643 元/,环比下跌6.5%;郊环以外新房成交均价约 34804 元/,环比上涨 6.9%。近期各季度上海新房成交均价分环线走势 分区域看,5 个区域商品住宅成交均价出现上涨。涨幅最大的是杨浦区,该区本季度成交均价 112337 元/,环比上涨 12.5%。11 个区域商品住宅成交均价出现下跌,跌幅最大的是徐汇区,该区本季度成交均价 98433 元/,环比下跌13.2%。细化成交数据分析,供应结构的调整,是导致上述区域成交均
20、价出现波动的主要原因。从个案市场报价看,并未出现大幅价格变动情况,市场整体价格水平仍保持平稳。上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有 19 2023Q1 及 2022Q4 新房区域均价对比(元/)2023 年一季度全市新增楼盘 66 个,共有 28 个楼盘触发积分制,触发几率约 42.4%。其中,达到 60 分的楼盘共 15 个,详见下表:2023Q1 新增入围积分达 60 分楼盘情况表 序号 楼盘名称 区域 环线 供应套数(套)备案均价(元/)入围积分 1 海德壹号 浦东 内中环间 163 129800 100.85 2 绿城外滩兰庭 黄浦 内环以内 111 145000 97.12 3 鸿
21、印里 静安 内环以内 333 142000 81.4 4 泗水和鸣 松江 外郊环间 20 46358 76.6 5 华发半岛华庭 浦东 外郊环间 335 70620 75 6 汇成南街里 徐汇 中外环间 204 89930 72.58 7 缦玥华庭 闵行 外郊环间 42 68148 68.98 8 保利珑誉 杨浦 内中环间 174 99000 68.8 上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有 20 注:表中相同名称的楼盘为不同批次上市 从市场热度看,“海德壹号”本季度入围积分最高,达 100.85。该项目入市套数 163 套,认购组数 647 套(认购率 397%)。“象屿招商公园 1872”
22、季度内认购率最高,该项目入市套数 144 套,认购组数 800 组(认购率 556%),入围积分63.7。9 越秀保利嘉悦云上 嘉定 外郊环间 177 49800 66.94 10 海玥天汇 杨浦 内环以内 183 115000 66.88 11 中铁湖光逸景 奉贤 外郊环间 99 40976 66.6 12 钱江大家文澜府 浦东 外郊环间 217 33854 65.5 13 象屿招商公园 1872 闵行 外郊环间 144 52000 63.7 14 古美华府 闵行 中外环间 295 82500 60.28 15 建发华发古美华庭 闵行 中外环间 94 82500 60.08 小 结 上海百盛
23、房地产估价有限责任公司版权所有 21 (二)存量住房市场 根据“百盛房地产数据分析平台系统”对上海住宅小区价格的监测情况分析,一季度存量住宅市场整体价格“稳中微升”,月度基价均值呈逐月“小幅上扬”态势。4 月 1 日全市二手住宅基价均值为 62634 元/平方米,环比上涨 0.68%。近期上海市住宅小区基价均值监测图 存量住宅市场“小阳春”成色十足,3 月去化量达近一年“峰值”存量住宅市场“小阳春”成色十足,3 月去化量达近一年“峰值”2023 年一季度上海存量住宅市场成交套数 51337 套(成交面积约 416.2 万),环比上升 14.1%,同比上升 26.2%。上海百盛房地产估价有限责任
24、公司版权所有 22 近期各季度上海存量住宅市场成交量走势 本季度,存量住宅市场去化速度明显加快,成交量逐月上升。根据月度成交情况分析,1 月受元旦和农历新年的“双节”影响,交易量低位徘徊,成交下滑或为“阶段性”正常现象。2 月后,存量住宅市场复苏迹象显著,月度成交量达19277 套。进入 3 月,存量住宅市场迎来交易“小阳春”,月度去化量攀升至23991 套,为 2022 年以来最高值,“小阳春”成色十足。近一年存量住房成交量、价走势 上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有 23 外郊环间交易比重出现攀升,环比上升约 0.7 个百分点 分环线看,一季度上海存量住宅市场内环以内成交套数 5666
25、 套,成交占比约 11.0%;内中环间成交套数 8350 套,成交占比约 16.3%;中外环间成交套数9104 套,成交占比约 17.7%;外郊环间成交套数 19472 套,成交占比约 37.9%;郊环以外成交套数 8745 套,成交占比约 17.1%。上述各环线中:内环以内成交套数环比上升 0.3 个百分点;内中环间成交套数环比下降 0.2 个百分点;中外环间成交套数环比下降 0.3 个百分点;外郊环间成交套数环比上升 0.7 个百分点;郊环以外成交套数环比下降 0.5 个百分点。近期各季度上海市各环线存量住宅成交量分布图 上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有 24 各区成交量呈“普升”态
26、势,金山区升幅超二成 从区域分布看,一季度成交量呈普升态势,升幅主要集中在8%-17%区间内。成交量上升排名前三的区域为:金山区成交套数 1767 套,环比上升 20.8%;奉贤区成交套数 2723 套,环比上升 17.6%;闵行区成交套数 5206 套,环比上升 17.3%。2023Q1 上海市各区存量住宅成交量分布(套)市场价格维持前期水平,走势基本保持“平稳”一季度,上海存量住宅市场成交均价 40475 元/,环比下跌 1.3%,同比上涨 4.4%。从环比指标看,本季度市场价格维持前期水平,走势基本保持“平稳”。上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有 25 近期各季度上海存量住宅市场成交
27、价格走势 分环线看,本季度上海市存量住宅内环以内成交均价 74713 元/,环比下跌 1.9%,同比上涨 0.8%;内中环间成交均价 58147 元/,环比下跌 2.0%,同比上涨 4.6%;中外环间成交均价 46598 元/,环比上涨 1.1%,同比上涨 4.8%;外郊环间成交均价 32039 元/,环比下跌 1.2%,同比上涨 7.1%;郊环以外成交均价 21140元/,环比下跌 1.3%,同比上涨 0.5%。2023 年 Q1上海存量住宅分环线价格及同、环比幅度 上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有 26 分区域看,2023 年一季度上海存量住宅市场各区成交均价保持相对平稳,涨跌幅主要
28、集中于-3%至 2%区间内,长宁区涨幅最高,成交均价上涨 3808 元/(由 69439 元/上涨至 73247 元/),环比上升 5.5%;与此相对,崇明区跌幅最高,成交均价下跌 458 元/(由 13912 元/下跌至 13454 元/),环比下跌 3.3%。2023Q1 及 2022 Q4 存量住宅市场成交均价比对(元/)小 结 上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有 27 (一)大宗交易案例 友邦人寿逾 32 亿元收购“上海金创大厦”物业组合 2 月 28 日,友邦人寿保险集团有限公司收购了 DNE(DJ NEW EASE HOLDINGS LIMITED)金创项目基金,为“上海金创大
29、厦”物业组合,总投资金额逾 32 亿元。“金创大厦物业”组合位于浦东新区张江高科技园区中区,由 4 栋科研楼分两期建成。园区总建筑面积约 12.0 万,其中,地上面积约 8.9 万,入驻企业以生物医药企业居多。上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有 28 (二)商业市场 商业地产供应放缓,市场整体呈“供小于求”态势 2023 年一季度,上海市新建商业地产市场新增供应套数 520 套,同比下降22.4%,环比下降 43.8%。成交套数 664 套,同比下降 11.0%,环比下降 10.3%。新建商业地产市场供求比 1:1.28,本季度,商业地产供应放缓,市场整体呈现“供小于求”态势。近期各季度上
30、海新建商业供销量走势图 从月度走势看,3 月上海新建商业地产供应、成交量最高,供应量达 418 套,成交量达 348 套。分项目看,本季度,宝山上大的“学景汇”项目供应面积最大,约 3.1 万,供应套数 16 套。上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有 29 2023 年 Q1 上海新建商业月度供求量走势 新建商业地产以“外环以外”区域为交易重心,交易占比超八成 分环线看:供应量方面,2023 年一季度,新建商业地产供应内环以内供应6 套,占全市总供应量约 1.2%;内中环间供应 1 套,占比约 0.2%;中外环间供应322 套,占比约 61.9%;外环以外供应 191 套,占比约 36.7%
31、。成交量方面,内环以内新建商业地产成交 16 套,占全市总成交量约 2.4%;内中环间成交 39 套,占比约 5.9%;中外环间成交 67 套,占比约 10.1%;外环以外成交 542 套,占比约 81.6%。分区域看:供应量方面,闵行区新建商业供应量最大,达 203 套,占全市总供应量约 39.0%;浦东新区次之,供应 127 套,占比约 24.4%。成交量方面,嘉定 上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有 30 区成交量最大,成交新建商业 195 套,占全市总成交量约 29.4%;浦东新区次之,成交新建商业 123 套,占比约 18.5%。受个案成交价格影响,中外环间成交均价呈结构性回落
32、2023 年一季度,上海市新建商业地产成交均价 23513 元/,同比下跌20.7%,环比上涨 2.2%。近期各季度上海新建商业成交额及成交均价走势 本季度,内环以内新建商业地产成交均价 30255 元/,环比下跌 6.5%;内中环间成交均价 36836 元/,环比下跌 19.7%;中外环间成交均价 19489 元/,环比下跌 52.1%;外环线以外成交均价 23769 元/,环比上涨 24.7%。上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有 31 上述环线中,中外环间区域环比指标受个案影响较大,由此导致最终统计的成交均价出现大幅下滑。该区域“学景汇”项目为宝山区大场镇联东村等“城中村”改造区域 E
33、1-18 地块项目的商业用房,由上海联东经济发展总公司回购,成交套数 16 套,成交均价 17485 元/,实际市场价格水平未现大幅波动。近期各季度上海新建商业成交均价环线走势(元/)从区域价格分布看,新建商业地产共有 14 个区域有成交(长宁、虹口无成交),其中,除静安、青浦、徐汇、嘉定、松江、奉贤、金山区外,其余各区成交均价均有不同程度回落,杨浦区和普陀区受个案影响均价波动较大。2023Q1 与 2022Q4 新建商业区域均价对比(元/)上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有 32 (三)办公市场 新建办公楼市场供销量环比回落,但仍高于去年同期水平 2023 年一季度,上海市新建办公楼市场
34、新增供应套数 404 套,同比上升24.3%,环比下降 34.8%。成交套数 824 套,同比上升 84.8%,环比下降 25.7%。新建办公楼市场供求比 1:2.04。近期各季度上海新建办公供求量走势 分月度看,3 月上海新建办公楼市场供应及成交量均为季度内最高月份,供应量达 321 套,成交量达 408 套。分项目看,本季度,黄浦滨江的“会馆街 51 号”项目供应面积最大,约 10.79 万,供应套数 43 套。2023 年 Q1 上海新建办公月度供求量走势 上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有 33 新建办公楼市场成交量集中于外环以外区域,成交占比超七成 分环线看:2023 年一季度,
35、新建办公楼内环以内新增供应 80 套,占比约19.8%;内中环间新增供应 30 套,占比约 7.4%;中外环间无新增供应;外环以外新增供应 294 套,占比约 72.8%。受供应结构影响,市场成交量集中于外环以外区域。内环以内新建办公成交 19 套,占全市总成交量约 2.3%;内中环间成交 46 套,占比约 5.6%;中外环间成交 143 套,占比约 17.4%;外环以外成交 616 套,占比约 74.7%。分区域看:供应量方面,2023 年一季度新建办公楼在宝山、虹口、黄浦、闵行、浦东、普陀、青浦、徐汇、杨浦 9 个区域有供应。其中,闵行区供应量最大,新增供应套数 202 套,占比约 50.
36、0%,宝山区次之,供应 48 套,占比约 11.9%;成交量方面,本季度新建办公楼浦东新区成交量最大,成交套数 213 套,占比约25.8%,青浦区次之,成交 196 套,占比约 23.8%。上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有 34 受成交结构影响,新建办公项目成交均价有所回升 2023 年一季度,上海新建办公成交均价 42461 元/,同比上涨 15.7%,环比上涨 18.7%。成交金额约 104.2 亿元,同比上涨 126.9%,环比下跌 24.8%。近期各季度上海新建办公成交额及成交均价走势 分环线看,受成交结构和项目影响,一季度内环以内新建办公项目成交均价99317 元/,环比上涨
37、 93.3%;内中环间成交均价 36243 元/,环比下跌 15.4%;中外环间成交均价 35109 元/,环比上涨 6.0%;外环以外成交均价 24789 元/,环比下跌 20.4%。近期各季度上海新建办公成交均价环线走势(元/)上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有 35 按区域分布看,本季度新建办公楼项目除金山和长宁区外 14 个区域均有成交,其中,黄浦、虹口、静安、徐汇、浦东新区的成交均价有不同程度的回升 2023Q1 与 2022Q4 新建办公区域均价对比(元/)上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有 36 (一)新建工业研发房地产市场 2023年一季度,上海新建工业研发房地产成交1
38、套(成交面积约0.5万),为浦东临港新城的“上海闵联临港园区三期标准厂房项目(J11-02 地块)项目。近期各季度上海新建工业研发房地产成交量走势 (二)存量工业研发房地产市场 2023 年一季度,上海存量工业研发房地产共成交 27 套(成交面积约 0.9 万),环比下降 52.6%。上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有 37 近期各季度上海存量工业研发房地产成交量走势 从区域分布看,本季度存量工业研发房地产在 4 个区有成交。其中,浦东新区存量工业研发房地产成交量最大,成交 15 套(成交面积 0.3 万),松江区次之,成交 8 套(成交面积 0.3 万)。2023 年 Q1 存量工业研发房地产成交区域分布 上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有 38 本季度,上海市存量工业研发房地产成交总额约 0.9 亿元,环比下降 68.9%。成交均价约 10473 元/,环比下跌 23.6%。近期各季度上海存量工业研发房地产成交价格走势 小 结