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1、代理 咨询 金融 商业 产业 公关 养老Tospur Real Estate Consulting Co.,Ltd.让置业体验更美好Professional Sincere2023年上海第一批集中土拍总结2023.04土拍热度较高,民企释放积极信号2023年上海第一批集中土拍成交情况2023年上海第一批次土拍供应的19块商品住宅地块均成交,仅4宗地块底价成交,市场热度较高。本轮土拍主要有4个特点:1、土拍节奏调整,供应地块数量减少;2、不少地块的房地联动价上涨,未来房价或有突破;3、土拍热度上升,参拍房企明显增多,溢价率走高;4、外来房企及民企拿地增加,民企参拍积极性提升2注:仅为涉商品住宅地
2、块,不包括城中村改造地块、双定双限房用地等其他涉宅地块数据来源:dataln,同策研究院土地成交溢价率/宗底价成交421%溢价率0-3%00%溢价率3-6%00%溢价率6-9%816%溢价率超过9%616%合计出让19100%终止出让0宗国央企拿地金额占比88%成交土地总建面204.02万平米平均溢价率2.5%平均楼面价30105 元/m201上海第一批土拍供应特征PART2023年计划土地供应量略有下降2022年上海商品住宅用地及旧改住房用地计划供应量略有下降,保障性住房用地小幅增长。分区域看,主要有3个趋势:1、2023年浦东、闵行供应放量,普陀供应也有较大增幅;2、五大新城中,临港供地大
3、幅减少,供应节奏放缓,其余新城供应持续增长;3、虹口和黄浦供地均为旧改地块,且虹口和杨浦旧改用地供应增加,旧改节奏加快数据来源:上海土地交易网、同策研究院4上海2021-2023年国有建设用地供应计划(公顷)类型2021年2022年2023年租赁住房用地-160135-180商品住房用地-647505-605其中:旧改20-4050-5540-60保障性住房用地-260260-310商业办公用地-240168-220产业用地-14001095-1285上海2021-2023年区域商品住房用地
4、供应计划(包含旧改)区域2021年(公顷)2022年(公顷)2023年(公顷)浦东新区30-4045-5095-105黄浦区13-5040-4515-20徐汇区0-555长宁区0-52-静安区10-2010-1510-15普陀区10-155-1015-25虹口区8-15515-20杨浦区6-105-1010-15闵行区10-3015-2045-55宝山区20-3035-4045-55嘉定区25-3535-4045-50金山区40-4530-3530-35松江区25-3535-4045-50青浦区25-3530-3545-50奉贤区25-3540-4545-50崇明区20-3530-3515-2
5、0长兴0-5155-10临港60-80190-20020-25土拍节奏调整,市区仍微量供应2023年上海市第一批次供应19宗地块,较前2年单批次供应显著减少,土拍节奏调整。在去年年底自然资源部下发通知优化集中供地政策后,今年一季度全国多城市均调整土拍节奏,改为少量多次,鼓励房企参拍。同时,本批次供应主要集中在青浦、闵行和嘉定,市中心供应仍较少1宗主城区2宗3宗嘉定区金山区奉贤区浦东新区崇明崇明县县青浦区2023年上海第一批土拍供地分布特征松江区闵行区宝山区主城区2021-2023年一批次供地规模05540第一批第二批第三批第一批第二批第三批第四批第一批2021年2022年
6、2023年宗周浦地块新场地块大场地块西渡地块金汇地块江桥地块菊园地块徐行地块亭林地块静安中兴地块徐汇田林地块普陀桃浦地块广富林地块西虹桥地块1梅陇地块盈浦地块莘庄地块2西虹桥地块2莘庄地块1数据来源:dataln,同策研究院房地联动价上涨,释放房价上涨信号2023年第1季度公布的上海第一批土拍预告中多宗地块房地联动价较周边新盘及近两年出让地块均有所提升。例如闵行区的梅陇春申板块,一批次新出让地块房地联动价为7.5万,而去年年底入市的周边项目越秀仁恒天樾园和均价为7.36万元/平米,增长了1400元/平米,涨幅2%。房地联动价的增长,释放了未来上海房价上涨信号,一方面帮助周边当期楼盘凭借价格优势
7、销售,另一方面稳定购房者预期和信心,维稳楼市。浦东周浦房地联动价变化闵行梅陇房地联动价变化2023年第一批土拍供应房地联动价75000元/平米2022年7批次入市12月开盘均价73600元/平米2023年第一批土拍供应房地联动价60000元/平米2022年第三批土拍供应房地联动价56000元/平米数据来源:dataln,同策研究院地块对中小户型比例限制降低由于上海新房市场进入改善市场,对大户型产品的需求增加。但受限于中小套型比例,上海大户型供给稀缺,限制市场大户型产品旺盛需求的释放。根据2023年一批次出让地块信息发现,部分区域开始放松。以青浦西虹桥区域为例,一批次两幅地块,中小套比例均下降至
8、60%,套均面积均高于100平米,未来大虹桥区域将有改善户型入市供应时间地块容积率规划建面(平米)房地联动价(元/平米)中小套建面占比下限套均面积(平米)2021年青浦区西虹桥沪青平公路北侧48-06A地块2.280%90.11青浦区西虹桥蟠龙路西侧45-06地块2.33905086000080%90.052022年青浦区西虹桥会卓路南侧52-04地块1.85%89.97青浦区西虹桥沪青平公路北侧44-15地块1.880%90.01青浦区西虹桥沪青平公路北侧45-12、45-14地块2.280%90.612
9、023年青浦区西虹桥龙联路北侧07-02地块2496106400060%141.74青浦区西虹桥小涞港西侧5220地块1.2758196950060%112.49近3年青浦西虹桥区域地块中小套建面限制情况数据来源:dataln,同策研究院02上海第一批土拍成交结果PART首轮土拍热度上升,参拍企业明显增多9相较去年四轮土拍,2023年首轮土拍热度显著升高。首轮参拍房企数量上升,约50家房企意向竞拍,多数地块竞争激烈。此外,本轮土拍民企参与度提高。除了龙湖之外,大华、华丽家族、祥源、美的等民企也报名参拍,同时重点在三四线城市拿地的碧桂园也参拍多宗地块,房企投资的范围向一二线城市回归数据来源:同策
10、研究院,好地网2022-2023年一批次参拍企业数304030405060第一批第二批第三批第四批第一批2022年2023年家注:参拍企业数量为估算且不包含城投公司2023年一批地块房企竞争情况44740123456781家参拍2-10家参拍10-20家参拍20家以上参拍宗溢价率走高102023年上海土拍热度高,共成交 亿元,溢价率%。一方面是本次供应地块质量较好,多为近市区地块,同时有莘庄、大虹桥区域等热门区域地块供应。另一方面是上海作为一线城市,市场较为稳定,有资产保值升值的稳定预期,外来房企和优质民企纷纷加紧布局注:仅为涉商品住宅地块,不包括城中村改造地块、双定双限
11、房用地等其他涉宅地块,其中2021年第一批有4宗其他涉宅地块,第二批2宗,第三批3宗,2022年第一批4宗,第二批2宗,第三批4宗数据来源:dataln,同策研究院69088326752705540第一批第二批第三批第一批第二批第三批第四批第一批2021年2022年2023年底价成交溢价率0-3%溢价率3-6%溢价率6-9%溢价率超过9%宗仅2021年第一批和第二批出现终止出让地块分别为1块和7块,其余批次无流拍上海历次土拍成交地块结构52450105198710
12、50000000250003000035000020040060080010001200第一批第二批第三批第一批第二批第三批第四批第一批2021年2022年2023年成交总价成交总建面平均楼面价上海历次土拍成交地块结构亿元/万平米元/平米国央企仍为成交主力,民企释放积极信号11国企和央企仍为上海拿地成交主力,第一批次国央企拿地金额(包含联合体)占比达%。民企释放积极信号,继去年三批次拿下松江广富林地块后,龙湖再次拿下商住办地块,同时也有新天和等新面孔民企出现,民企成交金额占比小幅提升。此外,联合体成交仍位于高位,或因本轮房企为提高命中率“广撒网”而资金受限导致数据来源:d
13、ataln,同策研究院上海历次土拍成交地块拿地房企性质(按宗数)上海历次土拍成交地块拿地房企性质(按金额)宗亿元6239200477255360第一批第二批第三批第一批第二批第三批第四批第一批2021年2022年2023年央企国企民企联合体(含国央企)联合体(民企)外资/中外合资213.9751.2962.92211.5138.69099.1164.53217.75194.99305.26590.9695.74318.8943.1650.79624.59106.8620.8183.4494.21268.52318.29267.0
14、3710.25020040060080010001200第一批第二批第三批第一批第二批第三批第四批第一批2021年2022年2023年央企国企民企联合体(含国央企)联合体(民企)外资/中外合资地块间分化严重12本次土拍地块热度分化明显,15宗地块溢价率均超,而4宗地块以底价成交。本轮低热度地块主要分为两类:一类为含商业地块,嘉定江桥地块和松江广富林均有包含商业地块,这对房企的商业能力有一定考验。另一类为远郊乡镇地块,奉贤金汇和浦东新场两宗地块位置相对偏远,有一定去化压力数据来源:dataln,同策研究院崇明区奉贤区金山区松江区青浦区嘉定区宝山区闵行区浦东新区远郊乡镇类地块含商业类地块松江广富林
15、地块商业地块(印象城二期)住宅地块松江印象城印象城对面25-01地块附录:第一批次商品住宅用地成交明细13数据来源:dataln,同策研究院行政区地块编号地块名规划建面(m2)成交价(万元)成交楼面价(元/m2)房地联动价(元/m2)溢价率拿地房企浦东新区202302801浦东新区新场镇PDXC-02单元02-02地块79120 480000.00%招商蛇口&象屿浦东新区202302802浦东新区16号线周浦站周边地区06-04地块46947 600009.39%招商蛇口&南昌市政徐汇区202302803徐汇区田林街道167-02(n)地块222
16、80 1310008.92%中铁置业静安区202302804静安区中兴社区C070202单元306-04地块10663 7244067936 1210007.54%越秀普陀区202302805普陀区桃浦社区H6街坊H6-5地块84994 37780044450 790009.51%浙江交控&象屿闵行区202302806闵行区梅陇社区MHP0-0306单元5-3、6-3、5-5、6-5地块162678 75486046402 750008.98%中铁建&万科闵行区202302807闵行区莘庄社区MHP0-0201单元16A-07A地块41860 20
17、0008.47%中华企业闵行区202302808闵行区莘庄社区MHP0-0201单元13A-10A、13A-13A地块27211 800008.52%上海建工&保利发展宝山区202302809宝山区大场镇W12-1301单元05-04地块148822 48874032841 630009.47%保利发展嘉定区202302810嘉定区徐行镇新市镇镇区17-01地块58786 375008.88%金地&南通海欣嘉定区202302811 嘉定区嘉定工业区嘉定新城菊园社区JDC1-0402单元06-01、06-03地块121181 29133024041
18、 460009.28%金地嘉定区202302812嘉定区江桥镇JDPO-0402单元42-07、43-02地块98936 24799525066 620000.00%龙湖&建华松江区202302813松江区广富林街道SJC10004单元2街区19-01、25-01地块及人民北路底下连通道237483 37826515928 595000.00%万科青浦区202302814青浦区盈浦街道竹盈路南侧17-01、18-01、19-01、20-01、21-01、22-01、23-02、24-01地块467794 70256015019 465008.72%厦门建发&保利置业青浦区202302815青浦区西虹桥龙联路北侧07-02地块49610 640008.98%华发&江苏海润青浦区202302816青浦区西虹桥小涞港西侧5220地块75819 30152039769 695008.95%华润奉贤区202302817奉贤区金汇镇30-07区域地块104862 365000.00%新天和实业奉贤区202302818奉贤区西渡街道D-01-11区域地块118907 23472019740 428509.66%中铁建金山区202302819金山区亭林镇亭林大型居住社区19-01地块82232 574406985 240008.03%安徽新华