《百联股份-公司首次覆盖报告:定位年轻化转型奥莱加速扩张-230521(40页).pdf》由会员分享,可在线阅读,更多相关《百联股份-公司首次覆盖报告:定位年轻化转型奥莱加速扩张-230521(40页).pdf(40页珍藏版)》请在三个皮匠报告上搜索。
1、请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 百联股份百联股份(600827)定位年轻化转型,奥莱加速扩张定位年轻化转型,奥莱加速扩张 百联股份首次覆盖报告百联股份首次覆盖报告 刘越男刘越男(分析师分析师)陈笑陈笑(分析师分析师)宋小寒宋小寒(研究助理研究助理) songxiaohan026736gtjas.co证书编号 S0880516030003 S0880518020002 S0880122070054 本报告导读:本报告导读:受益上海国企改革、消费基础设施受益上海国企改革、消费基础设施REI
2、Ts、政府拉动内需等多重政策红利,门店转型、政府拉动内需等多重政策红利,门店转型与奥莱扩张提速。与奥莱扩张提速。投资要点:投资要点:首次覆盖首次覆盖,给予增持评级给予增持评级。我们预测公司 2023-2025 年营收分别为346/364/377 亿元,同比增长 7%/5%/3%;EPS 分别为 0.43/0.48/0.58元,同比增长 10.9%/13.4%/20.8%;参考同行业可比公司估值及 FCFE估值,给予目标价 18.30 元,首次覆盖,给予增持评级。业务矩阵多元化,奥莱加速扩张业务矩阵多元化,奥莱加速扩张。百联股份为上海市国有企业,由一百、华联、友谊合并重组而来。公司以百货商店、连
3、锁超市、购物中心、奥特莱斯为核心业务,控股三联集团有限公司及香港上市的联华超市股份有限公司,业务矩阵多元化,其中超市业态收入占比最高。奥莱业态毛利率最高,平价消费趋势下加速扩张。受益消费场景修复,享政策红利。受益消费场景修复,享政策红利。2023 年 3 月,消费基础设施首次纳入 REITs,百货行业迎政策利好,有望盘活存量资产、加大资本性改造投入。同时,多地区政府为拉动内需、促进经济复苏推出消费券政策,直接有效的资金补助有助于快速提振消费信心。奥莱业态主打大牌低价,具备抗周期性,在性价比消费的大趋势下逆势增长。立足上海优立足上海优质物业,转型定位年轻化。质物业,转型定位年轻化。公司立足上海、
4、辐射长三角,区位优势显著。下属门店基本都处于所在城市核心商圈,且自有物业占比较高,物业资产优质,有望通过发行 REITs 盘活存量资产,提高业务扩张能力,实现资产重估。多年以来公司积极推动存量门店升级改造,提升单店盈利能力,轻重并举发展精品奥莱。公司营销方式多元,聚焦年轻消费客群,打造特色消费场景;通过艺术策展与 IP 联名实现创意营销,“社群+直播”营销提高消费者粘性。此外,国人市内免税政策出台在即,建议积极关注公司免税牌照申请进展。风险提示:风险提示:消费需求疲软,门店扩张不及预期,行业竞争加剧。财务摘要(百万元)财务摘要(百万元)2021A 2022A 2023E 2024E 2025E
5、 营业收入营业收入 34,650 32,269 34,599 36,447 37,719(+/-)%-2%-7%7%5%3%经营利润(经营利润(EBIT)1,076 358 1,013 1,126 1,344(+/-)%-4%-67%183%11%19%净利润(归母)净利润(归母)753 684 759 860 1,039(+/-)%-2%-9%11%13%21%每股净收益(元)每股净收益(元)0.42 0.38 0.43 0.48 0.58 每股股利(元)每股股利(元)0.15 0.12 0.15 0.15 0.15 利润率和估值指标利润率和估值指标 2021A 2022A 2023E 20
6、24E 2025E 经营利润率经营利润率(%)3.1%1.1%2.9%3.1%3.6%净资产收益率净资产收益率(%)4.2%3.9%4.2%4.6%5.4%投入资本回报率投入资本回报率(%)1.6%0.6%1.8%2.0%2.4%EV/EBITDA 5.84 5.03 4.35 4.34 3.54 市盈率市盈率 33.60 36.94 33.32 29.39 24.33 股息率股息率(%)1.1%0.8%1.1%1.1%1.1%首次覆盖首次覆盖 评级:评级:增持增持 目标价格:目标价格:18.30 当前价格:13.76 2023.05.21 交易数据 52 周内股价区间(元)周内股价区间(元)
7、9.84-14.24 总市值(百万元)总市值(百万元)24,550 总股本总股本/流通流通 A股(百万股)股(百万股)1,784/1,604 流通流通 B 股股/H股(百万股)股(百万股)180/0 流通股比例流通股比例 100%日均成交量(百万股)日均成交量(百万股)13.34 日均成交值(百万元)日均成交值(百万元)174.64 资产负债表摘要 股东权益(百万元)股东权益(百万元)17,860 每股净资产每股净资产 10.01 市净率市净率 1.4 净负债率净负债率-83.09%EPS(元)2022A 2023E Q1 0.09 0.12 Q2-0.15 0.10 Q3-0.04 0.10
8、 Q4 0.49 0.11 全年全年 0.38 0.43 升幅(%)1M 3M 12M 绝对升幅 6%17%22%相对指数 9%15%16%公司首次覆盖公司首次覆盖 -13%-5%2%10%18%26%--0552周内股价走势图周内股价走势图百联股份上证指数批零贸易业批零贸易业/可选消费品可选消费品 股票研究股票研究 证券研究报告证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 40 Table_Page 百联股份百联股份(600827)(600827)模型更新时间:2023.05.21 股票研究股票研究
9、可选消费品 批零贸易业 百联股份(600827)首次覆盖首次覆盖 评级:评级:增持增持 目标价格:目标价格:18.30 当前价格:13.76 2023.05.21 公司网址 公司简介 公司是百联集团有限公司辖下的核心企业,国内一流的大型综合性商业股份制上市公司,由原上海友谊集团股份有限公司于 2011年吸收合并上海百联集团股份有限公司组建而成。资产规模、销售规模等关键性指标始终名列 A 股商业类上市公司前列。绝对价格回报(%)52 周内价格范围 9.84-14.24 市值(百万元)24,550 财务预测(单位:百万元)财务预测(单位:百万元)损益表损益表 2021A 2022A 2023E 2
10、024E 2025E 营业总收入营业总收入 34,650 32,269 34,599 36,447 37,719 营业成本 25,389 24,221 25,669 26,821 27,577 税金及附加 368 283 335 364 377 销售费用 5,762 5,435 5,709 6,014 6,224 管理费用 2,079 2,200 2,249 2,369 2,452 EBIT 1,076 358 1,013 1,126 1,344 公允价值变动收益 14-17 0 0 0 投资收益 159 724 346 364 377 财务费用 145 111 192 189 156 营业利
11、润营业利润 1,063 981 1,098 1,247 1,506 所得税 547 419 439 499 602 少数股东损益 -120-70-100-112-136 净利润净利润 753 684 759 860 1,039 资产负债表资产负债表 货币资金、交易性金融资产 16,684 20,614 20,638 23,538 24,163 其他流动资产 708 162 162 162 162 长期投资 1,325 1,186 1,124 1,024 943 固定资产合计 14,770 13,640 13,236 12,545 11,987 无形及其他资产 4,042 3,378 3,073
12、 2,687 2,341 资产合计资产合计 57,845 57,676 58,149 60,277 60,141 流动负债 24,334 25,277 25,342 27,021 26,332 非流动负债 13,039 12,344 12,344 12,344 12,344 股东权益 20,472 20,055 20,464 20,912 21,465 投入资本投入资本(IC)35,073 33,237 33,671 33,843 34,271 现金流量表现金流量表 NOPLAT 577 213 608 676 806 折旧与摊销 2,846 2,737 3,403 2,568 2,979 流
13、动资金增量 -1,665 1,874-161 1,462-306 资本支出 -1,511-851-3,456-1,129-2,289 自由现金流自由现金流 247 3,973 394 3,577 1,191 经营现金流 3,723 3,407 3,958 4,800 3,587 投资现金流 -2,569 511-3,274-892-2,059 融资现金流 -1,754-685-659-1,008-903 现金流净增加额现金流净增加额 -599 3,233 24 2,900 625 财务指标财务指标 成长性成长性 收入增长率 -1.6%-6.9%7.2%5.3%3.5%EBIT 增长率 -4.4
14、%-66.7%182.7%11.2%19.3%净利润增长率 -2.3%-9.1%10.9%13.4%20.8%利润率 毛利率 26.7%24.9%25.8%26.4%26.9%EBIT 率 3.1%1.1%2.9%3.1%3.6%净利润率 2.2%2.1%2.2%2.4%2.8%收益率收益率 净资产收益率(ROE)4.2%3.9%4.2%4.6%5.4%总资产收益率(ROA)1.3%1.2%1.3%1.4%1.7%投入资本回报率(ROIC)1.6%0.6%1.8%2.0%2.4%运营能力运营能力 存货周转天数 46.8 51.8 49.3 50.5 49.9 应收账款周转天数 8.5 8.1
15、8.3 8.2 8.2 总资产周转周转天数 582.4 644.4 602.6 584.9 574.7 净利润现金含量 4.9 5.0 5.2 5.6 3.5 资本支出/收入 4.4%2.6%10.0%3.1%6.1%偿债能力偿债能力 资产负债率 64.6%65.2%64.8%65.3%64.3%净负债率 182.6%187.6%184.2%188.2%180.2%估值比率估值比率 PE 33.60 36.94 33.32 29.39 24.33 PB 1.33 1.23 1.40 1.35 1.31 EV/EBITDA 5.84 5.03 4.35 4.34 3.54 P/S 0.73 0.
16、78 0.73 0.69 0.67 股息率 1.1%0.8%1.1%1.1%1.1%3%6%9%12%15%18%22%25%1m3m12m-10%3%17%30%44%57%-13%-5%2%10%18%26%-102023-03股票绝对涨幅和相对涨幅股票绝对涨幅和相对涨幅百联股份价格涨幅百联股份相对指数涨幅-7%-4%-1%2%4%7%21A22A23E24E25E利润率趋势利润率趋势收入增长率(%)EBIT/销售收入(%)1%2%3%3%4%5%21A22A23E24E25E回报率趋势回报率趋势净资产收益率(%)投入资本回报率(%)180%182%183%185%1
17、87%188%373823777738613935621A22A23E24E25E净资产净资产(现金现金)/)/净负债净负债净负债(现金)(百万)净负债/净资产(%)PZcVsWlYnVoMpNrM6M9R9PpNmMsQmPjMmMqNlOsQmObRmNoOvPtPrOuOrRzQ 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 of 40 Table_Page 百联股份百联股份(600827)(600827)目录目录 1.盈利预测和估值.6 1.1.盈利预测.6 1.2.估值.7 2.公司历经近三十年发展,覆盖零售业态广泛.9 2.1.上市于
18、1994 年,历经多次合并重组.9 2.2.股权结构集中,董监高拥有丰富的行业从业经验.9 2.3.营收、毛利等指标有待恢复,净利指标表现良好.10 3.行业复苏势不可挡,疫后结构有望优化.14 3.1.消费基础设施首次纳入 REITs,百货行业迎政策利好.14 3.2.消费场景修复,消费支持政策密集落地.15 3.3.平价消费兴起,奥莱业态受益.17 4.多元业务矩阵,奥莱加速扩张.19 4.1.奥特莱斯:华东奥莱龙头,轻重并举发展精品奥莱.20 4.2.百货:行业优化转型期,受益消费场景修复.23 4.3.购物中心:发展态势良好,门店数量连年上升.25 4.4.超市:收入及毛利占比最高,必
19、选韧性强.26 4.5.专业卖场:主打眼镜与钟表品类,经营策略优化.28 5.立足上海优质物业,转型定位年轻化.29 5.1.存量升级与新项目建设并举,多元营销实现年轻化.29 5.2.战略合作优化供应链,加速形成业态升级核心资源.32 5.3.数字化赋能门店提质增效,沉淀会员提高复购.33 5.4.立足上海优质物业,消费基础设施 REITs 促进资产重估.34 5.5.积极关注市内免税牌照申请进展.37 6.风险提示.38 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 of 40 Table_Page 百联股份百联股份(600827)(600827)图目录图目录 图
20、1:超市业态收入占比最高.11 图 2:超市业态毛利占比最高.11 图 3:2022 年营收较上年有下滑趋势.11 图 4:2022 年归母净利有所回落.11 图 5:2022 年毛利率上升.12 图 6:2022 年 ROE 下降.12 图 7:期间费用率有所上升.13 图 8:销售费用率上升最为显著.13 图 9:2022 年资产负债率有所上升.13 图 10:2020-22 年经营净现金流显著好转.13 图 11:西北、东北地区客流同比表现较好.17 图 12:一线城市客流同比表现较好.17 图 13:2022 年全国奥莱总数达到 266 个.18 图 14:奥莱主要集中在一二线城市.1
21、8 图 15:2022 年奥莱数量增速超过购物中心.19 图 16:2022 年全国奥莱体量增量达到 294 万平方米.19 图 17:奥特莱斯毛利率最高.20 图 18:2023Q1 奥特莱斯收入高增.23 图 19:百联奥莱数量逐年增加.23 图 20:近年来百货零售额增速有所放缓.23 图 21:百货门店数量有所回落.23 图 22:百货业面临挑战.24 图 23:2023Q1 百货收入同比略增.25 图 24:百货门店数减少.25 图 25:全国购物中心数量众多.25 图 26:全国购物中心规模接近 5 亿平方米.25 图 27:2023Q1 购物中心收入同比略增.26 图 28:购物
22、中心门店数增加.26 图 29:超市业态营收占总收入比重过半.27 图 30:2022 年超级市场收入回升(百万元).27 图 31:大型综合超市收入有所下降(百万元).27 图 32:便利店收入近年平稳上升(百万元).27 图 33:超级市场门店数量逐步增加.27 图 34:超级市场门店面积逐步扩张.27 图 35:大型综合超市门店数量略有下降.28 图 36:大型综合超市门店面积缩减.28 图 37:便利店门店数量缩减.28 图 38:便利店门店面积缩减.28 图 39:2023Q1 专业卖场收入复苏.29 图 40:专业专卖门店数量提升.29 图 41:专业专卖门店面积缩减.29 图 4
23、2:百联 TX 淮海开创策展型零售.31 图 43:百联 TX 淮海在 IP 运营上发力.31 图 44:百联 ZX 创趣场是“商业策展”模式有益尝试.31 图 45:ZX 创趣场成为中国首个次元文化社交空间.31 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 5 of 40 Table_Page 百联股份百联股份(600827)(600827)图 46:百联 ZX 创趣场举办二次元超级活动.32 图 47:百联中环举办创意车展.32 图 48:百联旗下精品集合买手店 the balancing 打通跨国供应链.33 图 49:百联通过数字化建设赋能门店运营.33 图 50
24、:2022 年线上销售交易额为 18.58 亿元.34 图 51:百联股份注册会员数量超 3000 万人.34 图 52:上海优质零售物业租金较高.35 图 53:上海优质零售物业空置率较低.35 图 54:公司整体自有和租赁物业面积相当.35 图 55:百货自有面积占比提升.35 图 56:购物中心自有面积占比超过 50%.35 图 57:奥莱物业均为自有.35 表目录表目录 表 1:百联股份收入预测(百万元).6 表 2:百联股份各业态利润预测(百万元).7 表 3:可比公司 PE 估值表(2023.5.19).8 表 4:股权自由现金流量 FCFE 估值表.8 表 4:绝对估值法敏感性分
25、析.8 表 5:公司历经多次并购重组.9 表 6:公司股权结构集中.9 表 7:公司主要董监高拥有丰富的行业从业经验.10 表 8:本次通知核心要点梳理:拓宽类型、坚持规范和发展并重等 14 表 9:对百货/商管类公司,发行 REITs 具有盘活资产、增强资本实力的重要意义.15 表 10:上海持续推出促消费政策.16 表 11:奥特莱斯以联营和租赁模式为主.18 表 12:百联股份业务矩阵多元(截至 2022 年报).20 表 13:百联股份现拥有 9 家奥莱广场(2022).21 表 14:百联股份奥莱以华东布局为主,品牌齐全.21 表 15:上海青浦百联奥特莱斯广场销售规模处于第一梯队.
26、22 表 16:百联百货大多分布在上海(2022).24 表 17:百联百货大多分布在上海(2022).25 表 18:百联积极推动存量门店升级改造.30 表 19:百联 ZX 创趣场引入部分品牌首店.31 表 20:百联股份于 2021 年发行“中联上海证券-百联股份第一期资产支持专项计划”.36 表 21:中联上海证券-百联股份第一期资产支持专项计划发行规模为21.06 亿元.36 表 22:国家支持市内免税发展.37 表 23:上海市内免税店规模预计 150-200 亿元.38 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 6 of 40 Table_Page 百联股
27、份百联股份(600827)(600827)1.盈利预测和估值盈利预测和估值 1.1.盈利预测盈利预测 关键假设:关键假设:(1)百货业态:预计公司百货 2023 年受益消费复苏,后续年度中于逐步缩减门店规模,营收贡献略有下降。预计百货业态 2023-2025 年收入分别为 17.2/16.2/15.2 亿元,同比+5%/-5.58%/-6.36%。(2)购物中心业态:处于疫情冲击后的缓慢修复进程,门店规模持续稳定增长,预计购物中心业态 2023-2025 年收入分别为 18.2/22.75/25.03 亿元,同比增长 46.09%/25%/10%(3)奥特莱斯业态:规模的有序扩张将延续营收高速
28、增长态势,预计奥特莱斯业态 2023-2025 年收入分别为 16.12/23.06/26.51 亿元,同比增长66.67%/43%/15%。(4)超市及便利店业态:由于公司精简布局以集中效用,预计超级市场业态 2023-2025 年收入分别为 120.39/124/127.72 亿元,同比增长5%/3%/3%;预计便利店业态 2023-2025 年收入分别为 16.77/17.60/18.48亿元,同比增长 8%/5%/5%;预计大型综合超市业态 2023-2025 年收入分别为 139.66/142.45/145.3 亿元,同比增长 2%/2%/2%。(5)专业专卖业态:门店规模调整中可见
29、复苏态势,预计专业专卖业态2023-2025 年收入分别为 6.19/6.5/6.83 亿元,同比增长 8%/5%/5%。基于以上关键假设,我们预计公司 2023-2025 年营业收入分别为346.00/364.47/377.19 亿元,增速分别为 7.2%/5.3%/3.5%。表表 1:百联股份百联股份收入预测(百万元)收入预测(百万元)2020 2021 2022 2023E 2024E 2025E 营业总收入营业总收入 35,221 34,650 32,269 34,599 36,447 37,719 yoy-30.2%-1.6%-6.9%7.2%5.3%3.5%百货业态百货业态 1,9
30、14.17 2,242.15 1,638.34 1,720.26 1,624.21 1,520.85 yoy-63.44%17.13%-26.93%5.00%-5.58%-6.36%门店数量 17 16 12 12 11 10 单店收入 112.60 140.13 136.53 143.35 147.66 152.09 购物中心业态购物中心业态 1,803.08 1,902.46 1,245.88 1,820.07 2,275.09 2,502.59 yoy-74.19%5.51%-34.51%46.09%25.00%10.00%门店数量 21 22 23 24 25 25 单店收入 85.8
31、6 86.48 54.17 75.84 91.00 100.10 奥特莱斯业态奥特莱斯业态 947.56 1,108.48 967.35 1,612.25 2,305.52 2,651.35 yoy-87.47%16.98%-12.73%66.67%43.00%15.00%门店数量 7 8 9 10 11 11 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 7 of 40 Table_Page 百联股份百联股份(600827)(600827)单店收入 135.37 138.56 107.48 161.23 209.59 241.03 超级市场业态超级市场业态 10,266.
32、84 10,138.23 11,465.93 12,039.23 12,400.40 12,772.42 yoy-38.34%-1.25%13.10%5%3%3%便利店业态便利店业态 1,647.94 1,562.30 1,552.41 1,676.60 1,760.43 1,848.45 yoy-14.41%-5.20%-0.63%8%5%5%大型综合超市业态大型综合超市业态 16,475.42 15,068.34 13,691.87 13,965.71 14,245.02 14,529.92 yoy 71.74%-8.54%-9.13%2%2%2%专业专卖业态专业专卖业态 785.15 1
33、,136.45 573.48 619.36 650.33 682.84 yoy 1.57%44.74%-49.54%8%5%5%数据来源:公司公告、国泰君安证券研究 根据不同业态的毛利贡献特征,预计百货、购物中心和超市业态发展趋于平缓,而奥特莱斯和专业专卖业态留有上升空间,基于以上关键假设,我们预计公司2023-2025年毛利率分别为25.81%/26.41%/26.89%.期间费用率方面,公司 2022 年各项费用率受到扰动,预计 2023 年后回归常态。综上,我们预计公司 2023-2024 年归母净利润分别为 7.59/8.60/10.39 亿元,增速分别为 10.9%/13.4%/20
34、.8%.表表 2:百联股份各业态利润百联股份各业态利润预测(百万元)预测(百万元)2020 2021 2022 2023E 2024E 2025E 营业总收入营业总收入 35,221 34,650 32,269 34,599 36,447 37,719 营业总成本 26,301.72 25,388.77 24,220.63 25,668.97 26,821.24 27,577.04 毛利润毛利润 8,907.69 9,261.38 8,048.40 8,930.38 9,625.62 10,141.88 毛利率 25.30%26.73%24.94%25.81%26.41%26.89%销售费用销
35、售费用 5,786.21 5,762.06 5,435.35 5,708.89 6,013.73 6,223.62 销售费用率 16.43%16.63%16.84%16.50%16.50%16.50%管理费用管理费用 2,000.66 2,078.97 2,200.47 2,248.96 2,369.05 2,451.73 管理费用率 5.68%6.00%6.82%6.50%6.50%6.50%财务费用财务费用 2 145 111 192 189 156 财务费用率 0.0%0.4%0.3%0.6%0.5%0.4%归母净利润归母净利润 770 753 684 759 860 1,039 yoy
36、-19.6%-2.3%-9.1%10.9%13.4%20.8%净利率 2.2%2.2%2.1%2.2%2.4%2.8%数据来源:公司公告、国泰君安证券研究 1.2.估值估值 (1)相对相对估值法估值法 公司具有地处长三角的区域优势,且在上海市核心商圈地段拥有优质自有物业资源,于 2022 年发行类 REITs 改善资产负债结构,后续有望借助消费基础设施 REITs 进一步盘活存量资产,提高投资能力和业务扩张能力。此外,其旗下奥特莱斯近年增长势头强盛,给予 2023 年高于行业 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 8 of 40 Table_Page 百联股份百联股
37、份(600827)(600827)平均的 35x PE,对应合理估值为 265.7 亿元。表表 3:可比公司可比公司 PE估值表估值表(2023.5.19)标的名称标的名称 股票代码股票代码 收盘价收盘价 市值市值 归母净利润(亿元)归母净利润(亿元)PE(元)(元)(亿元)(亿元)2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 王府井 600859.SH 21.18 240.40 1.95 10.10 13.05 123.28 23.80 18.42 小商品城 600415.SH 8.41 461.38 11.05 21.63 24.95 41.75 21.33 18
38、.49 天虹股份 002419.SZ 6.28 73.40 1.20 2.12 2.56 61.17 34.62 28.67 友阿股份 002277.SZ 3.32 46.29 0.33 1.24 1.51 140.01 37.33 30.76 平均值 29.27 数据来源:Wind、国泰君安证券研究 (2)股权自由现金流估值法股权自由现金流估值法 根据 FCFE估值方法:1)预测期:预计公司 2023-2025 年净利润为 7.59/8.60/10.39 亿元;2)过渡期:考虑到公司后续扩张活动,预计增长率为 2%;3)稳定增长期:预计永续增长率为 1.5%,假设无风险利率为十年期国债,以十
39、年沪深 300 指数作为市场收益率,beta 值为 1.01,ke为 5.27%,通过折现得到公司目前合理价格为 21.8 元,对应市值 389.03 亿元。表表 4:股权股权自由现金流量自由现金流量 FCFE估值表估值表 2022A 2023E 2024E 2025E 2026E 2027E 净利润 684.36 758.71 860.23 1,038.96 1,105.79 1,149.67 加:折旧与摊销 2,737.23 3,403.25 2,567.72 2,979.35 2,767.69 2,867.40 减:营运资金的增加-1,873.85 161.49-1,462.24 305
40、.55-1,004.09 340.63 减:资本性投资-850.89-3,455.68-1,128.64-2,289.35-1,707.37-1,996.96 加:新增付息债务-1,096.94 25.09-275.98-125.44-200.71-163.08 加:其他非现金调整 94.77 65.00 46.36 55.68 1.02 3.35 股权自由现金流量FCFE 3,442.38 634.87 3,531.94 1,353.64 数据来源:Wind、国泰君安证券研究 表表 5:绝对估值法绝对估值法敏感性分析敏感性分析 永续增长率/折现率 3.77%4.27%4.77%5.27%5.
41、77%6.27%6.77%0.00%23.49 20.88 18.82 17.15 15.77 14.60 13.61 0.50%26.22 22.91 20.38 18.37 16.75 15.41 14.28 1.00%29.93 25.56 22.35 19.89 17.94 16.37 15.06 1.50%35.29 29.17 24.92 21.80 19.42 17.53 16.00 2.00%43.68 34.38 28.43 24.31 21.28 18.96 17.12 2.50%58.70 42.53 33.49 27.72 23.71 20.77 18.51 3.00%
42、93.34 57.12 41.41 32.63 27.03 23.13 20.27 数据来源:Wind、国泰君安证券研究 综合上述两种估值方法,取平均值,公司合理估值为 327 亿,对应目标价 18.3 元,首次覆盖,给予“增持”评级。请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 9 of 40 Table_Page 百联股份百联股份(600827)(600827)2.公司历经近三十年发展,覆盖零售业态广泛公司历经近三十年发展,覆盖零售业态广泛 2.1.上市于上市于 19941994 年,历经年,历经多次合并重组多次合并重组 公司上市于公司上市于 1994 年,总部位于上海
43、,打造以零售商业为主,百货商店、年,总部位于上海,打造以零售商业为主,百货商店、连锁超市、购物中心、奥特莱斯四大业态为核心的业务连锁超市、购物中心、奥特莱斯四大业态为核心的业务。公司总部位于上海,证券 A 股代码为 600827,证券 B 股代码为900923,分别最早于 1994 年 2 月 4 日和 1994 年 1 月 5 日上市。公司是百联集团有限公司辖下的核心企业。2011 年 7 月,上海友谊集团股份有限公司吸收合并原百联股份(证券 A 股代码为 600631),重组后的友谊股份于 2014 年 8 月更名为百联股份。公司是国内一流的大型综合性商业股份制上市公司,资产规模、销售规模
44、等关键性指标始终名列 A 股商业类上市公司前列,拥有总商业建筑面积超过 500 万平方米,年营业收入近 350 亿,经营网点遍布全国 20 多个省市超过 1500 家,几乎涵盖了零售业现有的各种业态,如百货、标准超市、大卖场、便利店、购物中心、品牌折扣店、专业专卖店等。公司以百货商店、连锁超市、购物中心、奥特莱斯为核心业务,控股三联集团有限公司及香港上市的联华超市股份有限公司,旗下拥有一批享誉国内外的知名企业,如第一百货商店、永安百货、东方商厦、第一八佰伴等百货商店;百联南方、百联西郊、百联中环、百联又一城等购物中心;百联奥特莱斯广场、联华超市、华联超市、等一批知名企业。表表 6:公司:公司历
45、经多次并购重组历经多次并购重组 时间时间 事件事件 1992 年 第一百货(600631)上市,登陆 A 股。1993 年 1993 年友谊股份(600827)采取公开募集方式设立股份有限公司。1994 年 友谊股份(600827)B 股在上交所上市交易,同年 2 月友谊股份(600827)A 股在上交所上市交易。2003 年 友谊股份下属联华超市(HKO980)在港交所上市。2004 年 第一百货(600631)吸收合并华联商厦(600632),更名为上海百联集团股份有限公司(600631);2011 年 友谊股份吸收合并百联股份。2014 年 友谊股份(A 股 600827、B 股 900
46、923)更名为上海百联集团股份有限公司。2016 年 易果生鲜受让永辉超市所持联华超市 21.17%股份。数据来源:公司官网,国泰君安证券研究 2.2.股权结构集中,董监高拥有丰富的行业从业经验股权结构集中,董监高拥有丰富的行业从业经验 公司股权结构集中,主要高管团队拥有丰富的行业从业经验。公司股权结构集中,主要高管团队拥有丰富的行业从业经验。公司股权结构集中,公司第一大股东百联集团有限公司持股比例达47.62%。公司董监高拥有丰富的行业从业经验,包括在商业零售、消费服务、电子商务、商业金融等领域和方向,对业务未来的发展趋势具有深刻理解。表表 7:公司公司股权结构集中股权结构集中 请务必阅读正
47、文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 10 of 40 Table_Page 百联股份百联股份(600827)(600827)排名排名 股东名称股东名称 持股比例持股比例%1 百联集团有限公司 47.62 2 上海百联控股有限公司 2.88 3 上海豫赢企业管理有限公司 2.66 4 香港中央结算有限公司 0.7 5 中国工商银行股份有限公司中证上海国企交易型开放式指数证券投资基金 0.42 6 NORGESBANK 0.39 7 MORGANSTANLEY&CO.INTERNATIONALPLC.0.35 8 SCHRODERINTERNATIONALSELECTIONFUN
48、D 0.32 9 中国农业银行股份有限公司中证 500 交易型开放式指数证券投资基金 0.28 10 梁亚军 0.25 合计合计 55.87 数据来源:公司年报,国泰君安证券研究 表表 8:公司主要公司主要董监高董监高拥有丰富的行业拥有丰富的行业从业从业经验经验 姓名姓名 职务职务 性别性别 年龄年龄 简介简介 叶永明叶永明 董事长 男 58 现任上海百联集团股份有限公司董事长,百联集团有限公司董事长、党委书记。张申羽张申羽 副董事长、总经理 女 49 现任上海百联集团股份有限公司副董事长、总经理。曾任百联集团百货事业部市场营运部经理,上海百联集团股份有限公司招商采购总部副总经理,上海又一城购
49、物中心有限公司副总经理等职务。谷峰谷峰 董事 男 50 现任上海百联集团股份有限公司董事,百联集团有限公司首席投资与金融官。董小春董小春 董事、财务总监、董事会秘书 男 58 现任上海百联集团股份有限公司董事、财务总监、董事会秘书,上海三联(集团)有限公司财务总监。黄震黄震 董事 男 51 现任上海百联集团股份有限公司董事,豫园股份董事长兼公司总裁。王志强王志强 独立董事 男 65 现任上海百联集团股份有限公司独立董事,上海市固定资产投资建设研究会理事长。蒋青云蒋青云 独立董事 男 58 现任上海百联集团股份有限公司独立董事,复旦大学管理学院教授。兼任兰州丽尚国潮实业集团股份有限公司、上海路捷
50、鲲驰集团股份有限公司、上海意略明数字科技股份有限公司独立董事。朱洪超朱洪超 独立董事 男 63 现任上海百联集团股份有限公司独立董事。兼任海通证券股份有限公司独立非执行董事、上海建科集团股份有限公司、上海海希工业通讯股份有限公司独立董事。杨阿国杨阿国 监事长 男 58 现任上海百联集团股份有限公司监事长,百联集团有限公司财务总监。曾任上海友谊(集团)有限公司财务部副部长、部长,百联集团有限公司财务管理部副部长、部长等职务。数据来源:wind,国泰君安证券研究 2.3.营收、毛利等指标有待恢复,净利指标表现良好营收、毛利等指标有待恢复,净利指标表现良好 (一)主营构成:(一)主营构成:连锁超市业
51、务收入占比均超四成连锁超市业务收入占比均超四成 2020 年起,连锁超市业务成为公司第一大主营业务:年起,连锁超市业务成为公司第一大主营业务:2018-19 年连锁超市业务收入占比为 19%左右,2020-22 年收入占比基本保持在 42%-46%之间,从 2020 年以来成为公司第一大主营业 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 11 of 40 Table_Page 百联股份百联股份(600827)(600827)务;而超级市场业务由 2018 年的 33.92%上升至 2022 年的35.53%,超级市场业务占比虽有小幅度上升,但已从 2018 年和 2019
52、 年的第一大业务下滑至第二大业务,预计未来的营业收入占比仍是第二大业务,短期内不会超过连锁超市业务;综合百货业务(由 13.06%下降至 5.08%)、购物中心业务(由 11.30%下降至 3.86%)和奥特莱斯业务(由 13.73%下降至 3.00%)在 2018-22 年营收占比下滑幅度较大,分别下降 7.98%、7.44%和 10.73%;便利店业务、专业连锁业务营收占比变动幅度较小。2018-22 年连锁超市业务的毛利占比从 2018 年的 17.50%大幅度提升至 2022 年的 37.71%,2020 年及以后业务毛利占比上升至第一;超级市场业务毛利占比从2018年的33.46%下
53、降至2022年的27.34%;2022 年便利店、综合百货、购物中心、专业连锁和奥特莱斯业务毛利占比相对较低,均未达到 10%。图图 1 1:超市业态收入占比最高:超市业态收入占比最高 图图 2 2:超市业态毛利占比最高超市业态毛利占比最高 数据来源:公司公告、国泰君安证券研究 数据来源:公司公告、国泰君安证券研究 (二)核心财务指标:营收、(二)核心财务指标:营收、毛利等指标有待恢复,净利指标表现良好毛利等指标有待恢复,净利指标表现良好 公司业绩受疫情影响短期承压明显,业绩增长有待恢复:公司业绩受疫情影响短期承压明显,业绩增长有待恢复:总体来看,2018-22 年营收从 484.27 亿元下
54、降至 322.69 亿元,年复合下降率为-7.80%;归母净利从 8.72 亿元下降至 6.84 亿元,年复合下降率为-4.73%。分阶段来看,2018-2019 两年,营收、归母净利保持稳步增长,2019年营收增至 504.59 亿元/4.20%,2019 年归母净利增至 9.58 亿元/9.87%。2020 年收入准则调整,营收下降至 322.69 亿元/-30.22%,归母净利下降至 7.70 亿元/-19.62%。2021 年疫情影响减弱,营收同比-1.59%;归母净利同比-2.03%。2022 年仍收到疫情等外部因素的影响,业绩有待恢复。2022 年营收322.69 亿元/-6.87
55、%,归母净利 6.84 亿元/-9.06%。2023Q1:营收 94.87 亿元/-7.77%,归母净利 2.12 亿元/+36.14%;今年一季度归母净利方面表现良好,但营收仍处于下降趋势。图图 3 3:2022 年营收较上年有下滑趋势年营收较上年有下滑趋势 图图 4 4:2022 年归母净利有所回落年归母净利有所回落 13.5%10.7%5.6%6.7%5.2%4.1%11.7%14.3%5.3%5.7%4.0%6.0%14.2%15.5%2.8%3.3%3.1%4.0%35.0%34.1%30.1%30.2%36.5%36.3%4.3%3.9%4.8%4.7%4.9%5.3%19.5%1
56、9.6%48.3%44.9%43.6%40.7%1.6%1.6%2.3%3.4%1.8%2.6%0.3%0.2%0.7%1.2%0.9%0.9%0%20%40%60%80%100%2002120222023Q1百货购物中心奥特莱斯超级市场便利店大型综合超市13.2%8.4%5.4%7.4%5.1%4.3%12.2%15.8%9.6%12.6%6.7%10.8%9.2%10.4%9.3%10.3%9.7%13.5%37.5%38.2%25.3%23.3%30.5%27.6%4.6%4.3%3.6%2.9%3.1%2.9%19.6%19.7%43.6%38.1%42.1%36
57、.0%2.3%2.2%2.5%4.5%1.5%2.9%1.4%0.9%0.7%0.9%1.3%2.1%0%20%40%60%80%100%2002120222023Q1百货购物中心奥特莱斯超级市场便利店大型综合超市 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 12 of 40 Table_Page 百联股份百联股份(600827)(600827)数据来源:Wind,国泰君安证券研究 数据来源:Wind,国泰君安证券研究 2022 年净利率有上升趋势:年净利率有上升趋势:毛利率:毛利率:毛利率自 2018 年的 20.93%上升至 2022 年的 24
58、.94%,主要因连锁超市业务的毛利率提升(自 17.50%上升至 37.71%)且营收占比提升,此外奥特莱斯业务的毛利率亦小幅度提升。净利率:净利率:净利率自 2018 年的 1.87%上升至 2020 年的 2.26%,又从2020 年的 2.26%下降至 2022 年的 1.90%,主要原因系国内消费市场受到持续冲击及落实减免租政策导致。ROE:ROE 自 2018 年的 5.53%下降至 2022 年的 3.89%,我们认为主要因净利率有所下降。2023Q1:毛利率为 25.05%,净利率为 3.52%,毛利率净利率明显好转。百货行业净利率水平普遍较低,但利润增长过程更显弹性,随公司单店
59、盈利能力提升、组织能力升级、运营提质增效,预计 2023年公司盈利弹性有望放大。图图 5 5:2022 年毛利率上升年毛利率上升 图图 6 6:2022 年年 ROE下降下降 数据来源:Wind,国泰君安证券研究 数据来源:Wind,国泰君安证券研究 2018-22 年各项费用率均有年各项费用率均有上升上升:期间费用率:期间费用率:自 2018 年的 17.96%上升至 2022 年的 24.06%,主要因销售费用率上升较多。销售费用率:销售费用率:自 2018 年的 13.34%下降至 2019 年 12.71%,后又上-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%01
60、00200300400500600200212022亿元总营业收入同比增长率-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%0.02.04.06.08.010.012.0200212022亿元归母净利同比增长率0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%0%5%10%15%20%25%30%200212022毛利率净利率(右轴)2%3%4%5%6%200212022净资产收益率(摊薄)请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 13 of 40 Table_Page 百联
61、股份百联股份(600827)(600827)升至 2022 年的 16.84%,然而 2022 年销售费用 54.35 亿元/-5.67%,所以我们认为主要原因是疫情后营收有所下滑,所以销售费用率呈现出微上升的趋势。管理费用率:管理费用率:自 2018 年的 4.83%上升至 2022 年的 6.87%,整体上升趋势不大,保持在一个较稳定的水平。财务费用率:财务费用率:整体保持较低水平。图图 7 7:期间费用率有所上升期间费用率有所上升 图图 8 8:销售费用率上升最为显著销售费用率上升最为显著 数据来源:Wind,国泰君安证券研究 数据来源:Wind,国泰君安证券研究 资产负债率提升,经营现
62、金流较充足:资产负债率提升,经营现金流较充足:资产负债率:资产负债率:2018-21 年资产负债率由 56.32%上升至 65.23%,资产负债率水平较高。经营净现金流:经营净现金流:2020-22 年经营净现金流较此前实现好转,分别为44.49/37.23/34.07 亿元,经营净现金流比营收保持在 10-12%之间,主要因:1)2020 年公司下属子公司联华超市收回风险保证金;2)公司费用支出同比下降;3)根据新租赁准则规定,支付的固定租金部分作为偿还租赁负债本金和利息所支付的现金,计入筹资活动现金流出。2023Q1:经营净现金流 29.34 亿元/+242.02%,比营收 30.93%,
63、主要系公司下属联华超市收回受限货币资金所致;资产负债率为64.12%,同比下降 1.7%。图图 9 9:2022 年年资产负债率有所上升资产负债率有所上升 图图 1010:2020-22 年经营净现金流显著好转年经营净现金流显著好转-1%3%7%11%15%19%23%27%200212022销售费用率管理费用率财务费用率期间费用率-5%0%5%10%15%20%25%200212022销售费用率管理费用率财务费用率 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 14 of 40 Table_Page 百联股份百联股份(60082
64、7)(600827)数据来源:Wind,国泰君安证券研究 数据来源:Wind,国泰君安证券研究 3.行业复苏势不可挡,疫后结构有望优化行业复苏势不可挡,疫后结构有望优化 3.1.消费基础设施首次纳入消费基础设施首次纳入 REITs,百货行业迎政策利好,百货行业迎政策利好 (一)重磅政策落地,首次将消费基础设施纳入(一)重磅政策落地,首次将消费基础设施纳入 REITs。3 月 24 日,证监会发布 关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化发行相关工作的通知;同日,国家发改委发布关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知 两个文件同时
65、提出“研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施 REITs。”并指出会优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目等。将消费基础设施纳入 REITs 资产范围,是我国公募 REITs 底层资产的又一次扩容,是 REITs 市场建设迈出的重要一步。推出消费基础设施 REITs,有助于扩大消费基础设施投资规模,改善运营水平,通过“便民”和“提质”促进消费。表表 9:本次通知核心要点梳理:拓宽类型、坚持规范和发展并重等本次通知核心要点梳理:拓宽类型、坚持规范和发展并重等 详细表述 拓宽试点资产类型 优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目,保
66、障基本民生的社区商业项目发行基础设施 REITs.项目用地性质应符合土地管理相关规定。分类调整项目收益率和资产规模要求 申报发行基础设施 REITs 的特许经营权、经营收益权类项目,基金存续期内部收益率(IRR)原则上不低于 5%;非特许经营权、经营收益权类项目,预计未来 3 年每年净现金流分派率原则上不低于 3.8%。落实中央“房住不炒”要求,充分考虑保障性租赁住房的保障属性,鼓励更多保障性租赁住房 REITs 发行,首次申报发行 REITs 的保障性租赁住房项目,当期目标不动产评估净值原则上不低于 8 亿元,可扩募资产规模不低于首发规模的 2 倍。优化审核注册流程 发改委自项目正式受理之日
67、起 3 个月内,应完成省级发展改革委报送、委托咨询评估、有关业务司局会签、向中国证监会推荐项目的相关工作。证监会和证券交易所原则上应当将问题一次汇总成书面反馈意见,并由证券交易所统一发出。注重市场体系建设 推动扩募发行常态化,扩大市场参与主体范围,适时推出 REITs 实时指数。明确大类资产准入标准 总结试点经验,对产业园区、收费公路等实践较多的资产类型,按照“成熟一类、推出一类”的原则,细化完善审核和信息披露要点,对项目质量从严要求,并以适当方式向市场公开,加快成熟类型资产的推荐审核透明度和发行上市节奏。同时,建立常态化会商机制,着力解决50%55%60%65%70%201820192020
68、20212022资产负债率0%5%10%15%20%0.010.020.030.040.050.0200212022亿元经营净现金流比营收 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 15 of 40 Table_Page 百联股份百联股份(600827)(600827)“新类型”项目面临的重大疑难和无先例问题,并通过培训、典型案例分享等方式向市场公开,加快试点项目进展,引导市场规范发展。完善发行、信息披露等基础制度 健全 REITs 发售业务规则,完善资产估值和询价定价机制,规范发行推介、询价、定价、配售行为。制定临时信息披露指引,强化重大事项披露
69、要求。研究规范治理机制的权责条款,完善REITs 治理结构。规范与发展并重促进市场平稳运行 构建全链条监管机制。证监局、证券交易所、证券业协会和基金业协会等单位应当各司其职,协同配合,形成监管合力。进一步凝聚各方合力,推动市场持续健康发展。数据来源:公司公告、国泰君安证券研究 (二)对百货行业影响:增强资本实力、利好经营扩张。(二)对百货行业影响:增强资本实力、利好经营扩张。消费基础设施纳入消费基础设施纳入 REITs,将利好国内庞大的商业资产实现流通,将利好国内庞大的商业资产实现流通,尤其对于头部百货尤其对于头部百货/商管公司具重大意义。商管公司具重大意义。国内有大量商业项目(如购物中心、百
70、货商场、社区商业等)是由非房地产开发企业所投资和持有。对百货公司,发行 REITs 可盘活存量资产外、增强资本实力,且一方面可利用回收资金,用于新的商业项目建设;另一方面可发挥 REITs 的特点和优势,加大资本性改造投入、改善商场条件、创新消费场景。发行 REITs 可改善现金流、资产负债率等指标;运营管理能力更强的龙头公司将借助 REITs 实现经营扩张;发行 REITs 本质上是轻资产运营,可以让零售公司将资源和精力集中于核心的服务、供应链管理等业务;同时将推动实体零售行业数字化转型和服务升级。表表 10:对百货对百货/商管类公司,发行商管类公司,发行 REITs 具有盘活资产、增强资本
71、实力的重要意义具有盘活资产、增强资本实力的重要意义 过去 未来 投资扩张慢,资金压力大,资金回收期较长 发行 REITs 可增强资本实力,资金压力将下降,可利用回收资金用于新的商业项目建设 重资产发展模式下,资产没有较好的退出渠道 转为轻资产模式,底层资产得到有效盘活 部分商场存在老旧、新消费场景缺失等问题,对年轻一代吸引不足,易受到电商冲击 加大资本性改造投入,改善商场条件,创新消费场景如网红业态、新式餐饮茶饮及更多娱乐业态等,满足年轻一代以及家庭消费者的一站式采购及休闲娱乐的需求 数据来源:金融界、国泰君安证券研究 3.2.消费场景修复,消费支持政策密集落地消费场景修复,消费支持政策密集落
72、地 (一)多地持续推出促消费政策,作为重要零售渠道的百货行业有望受(一)多地持续推出促消费政策,作为重要零售渠道的百货行业有望受益。益。2023 年以来,多地区政府为拉动内需、促进经济复苏推出消费券政策,直接有效的资金补助有助于快速提振消费信心。百货公司作为重要零售渠道积极配合地方政府,也可以从中受益。上海市:上海市:一季度印发了 2023 年上海建设国际消费中心城市工作要点,其中提到市、区将联动发放餐饮、零售、文旅等专项消费券。并将深入开展部市合作,共同举办第四届“五五购物节”,聚焦首发经济、品牌经济、夜间经济、直播经济等四大经济以及新型消费、服务消费、汽车消费、绿色消费等四大消费。上海商业
73、旗舰百联集团通过“i 百联”平台与线下门店共计发放 12 亿元优惠券。浙江省:浙江省:2023 年将会争取省市县三级联动举办促消费活动 1000 场以上,发动企业 10000 家以上,带动销售额超 4000 亿元,形成“季 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 16 of 40 Table_Page 百联股份百联股份(600827)(600827)季有主题、月月有展会、周周有场景”的促消费活动态势,助力实现社会消费品零售总额增长目标。表表 11:上海上海持续推出促消费政策持续推出促消费政策 详细表述 办好全年消费节庆活动 以“全年乐享 全民盛惠”为主题,前挪后拓,首
74、次在全市部署开展覆盖全年的促消费活动,即全力办好“五五购物节”并组织开展六大主题消费季的活动。发展首发经济 首发经济是吸引扩大高端消费,提升消费市场能级的重要抓手。去年上海新设各类首店 1073家,数量稳居全国第一。上海将加大政策支持力度,进一步推动首发经济提质升级,对当年在沪新开设的高能级首店、旗舰店,以及开展具有影响力的全球首发、首秀、首展活动的国际品牌和引领性本土品牌纳入本市消费市场创新支持政策范围。发展品牌经济 上海正在加快打造国际品牌集聚地和国货老字号、新品牌策源地,222 个老字号品牌覆盖多个行业,天猫 2022 年新品牌创业地图显示,1600 个头部新品牌中有 348 个来自上海
75、。上海将发挥各类总部经济政策叠加效应,聚集培育一批国内外品牌总部,支持在沪国际消费品品牌企业提升总部能级。发展夜间经济 据第三方综合评估,上海夜间经济综合实力位居全国首位。去年上海编制发布了首个夜间经济空间布局和发展行动指引(2022-2025)。上海将加快构建 1+15+X 夜间经济整体布局,打造 10 个水岸夜生活体验区和 30 个水岸夜生活好去处,塑造 24 小时活力城市。发展直播经济 直播经济互动性强、平台广泛、时空限制小,对激发多元消费潜力具有重要作用。去年上海认定了首批 12 家上海市直播电商基地主题,经第三方测算 2022 年上海直播电商交易额超 1800 亿元。下一步上海将加快
76、打造具有全球影响力的直播电商高地,鼓励电商平台在新技术、新业态、新模式等领域先行先试,提供更丰富的消费内容与场景。提升新型消费 新型消费具有明显的数字化、网络化和智能化特点,是促进消费扩容和引领消费创新的重要支撑。上海一直是新零售的“竞技场”和“试验田”,多个项目入选全国信息消费示范项目、信息消费体验中心。上海将依托产业优势、市场优势、资源优势,支持商业企业结合 5G、云计算、区块链、人工智能等,加快产品研发创新,丰富应用场景。支持浦东新区、黄浦区、静安区建设国际消费中心城市数字化转型示范区。提升服务消费 服务消费主要包括文旅消费、体育消费、餐饮消费和健康消费。其中,文旅消费是消费升级的重要方
77、向,上海将全力推动疫情后文旅消费市场创新扩容,实施上海“大博物馆计划”“大美术馆计划”“社会大美育计划”,提升“一江一河游览”、“海派城市考古”、“建筑可阅读”等文旅品牌的国际影响力。扩大体育消费,恢复举办国际体育赛事,开展“你运动 我补贴”体育消费券公益配送活动。餐饮消费与市民日常生活息息相关,上海将聚焦打造国际美食之都,打响“上海味道”餐饮品牌,打造一批知名美食商圈,举办第四届环球美食节。疫情防控平稳转段后,市民健康消费需求大增,上海将有序扩大健康消费,发展定制化健康体检、个人健康管理、国际医疗旅游等健康服务,推进养老辅具产业发展。提升汽车消费 汽车消费是稳增长、促消费的重点领域,具有消费
78、金额高、持续时间长、拉动效应大等特点。下一步上海将落实新能源汽车免征车辆购置税政策,延续实施新能源车置换补贴,推进老旧汽车报废更新和进一步推广使用新能源车。增强浦东新区汽车流通领域的全球营运管理、全球贸易结算、全球分拨配送等功能,实现进口新车型与海外同步发售。提升绿色消费 绿色消费发展潜力巨大,对优化消费结构,促进人与自然和谐共生具有重要意义。下一步上海将进一步扩大绿色低碳消费产品有效供给,支持大型商场创建国家绿色商场,培育一批商贸流通绿色主体。打造一批绿色餐厅。继续实施绿色智能家电消费补贴,对消费者购买绿色智能家电等个人消费给予支付额 10%、最高 1000 元的一次性补贴。提升商业空间品质
79、 上海市商业空间布局专项规划(2022-2035 年)明确上海将构建“多中心、多层级、网络化”的“4+X+2”商业体系。若干措施聚焦高端,支持国际级消费集聚区和国际消费窗口建设,加快商业设施城市更新和地标性商业项目建设。聚焦社区,提升 15 分钟便民生活圈品质,对复合条件的郊区新城社区商业项目和乡村物流配送项目给予不超过项目设施设备和软件投资 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 17 of 40 Table_Page 百联股份百联股份(600827)(600827)额 50%的补助,补助总额分别不超过 200 万元和 300 万元。优化消费市场环境 上海将聚焦优化
80、消费环境,使消费者获得感强愿消费,一方面联动各类对外传播枢纽和载体平台,面向国内外旅客做好全球宣传推介。另一方面将加快推动境外人员境内支付便利化,提升入境游客友好度。上海将进一步创新完善南京路步行街等商圈商街的治理机制。放大中国国际进口博览会等展会的溢出带动效应,打造互动性更强、社交功能更完善的“展会+消费”平台。深化长三角联动促消费,联动江浙皖等地发挥各自资源禀赋优势,打造各具特色的品牌活动,助力长三角产品和品牌联动推广。资料来源:上海市商务委关于我市进一步促进和扩大消费的若干措施、国泰君安证券研究 (二)(二)Q1 全国购物中心客流数据情况达预期水平。全国购物中心客流数据情况达预期水平。2
81、023 年年 Q1 全国购物中心场均日客流全国购物中心场均日客流 1.91 万人次万人次,同比,同比 2022 年年Q1 上升上升 18%。2023 年 Q1 全国 1 月场均日客流同比 2022 年基本持平,2 月场均日客流同比 2022 年略有上升,3 月场均日客流同比2022 年上升明显。各区域客流同比 2022 年表现均有明显提升,西北、东北、华南同比表现好于其他区域。各等级城市客流同比 2022 年表现均有明显提升,一线城市、二线城市客流同比表现好于新一线和三线及以下城市。图图 1111:西北、东北地区客流同比表现较好西北、东北地区客流同比表现较好 图图 1212:一线城市客流同比表
82、现较好一线城市客流同比表现较好 数据来源:汇客云,国泰君安证券研究 数据来源:汇客云,国泰君安证券研究 3.3.平价消费兴起,奥莱业态平价消费兴起,奥莱业态受益受益 (一)市场定位独树一帜:以名品价优满足消费需求,以高效渠道消化(一)市场定位独树一帜:以名品价优满足消费需求,以高效渠道消化品牌库存。品牌库存。奥特莱斯(Outlets)在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心,因此也称为“品牌直销购物中心”。其最早诞生于美国,迄今已有近一百年的历史,真正有规模的发展是从 1970 年左右开始的,现已逐渐发展成为一个独立的零售业态。名品价优吸引消费者:名品价优吸引消费者:
83、奥莱各大热门品牌单品相对官网价格的最大折扣力度可以达到 2-3 折,最小折扣也在 7-8 折水平,且低于电商平台价格,这是奥莱客流量大的根本原因。具备抗周期性:具备抗周期性:经济下行时,品牌方易出现库存大量积压的情况,造成供给端过剩,会考虑促销以消化库存;消费者收入水平下降,17%15%13%21%18%22%32%0%5%10%15%20%25%30%35%华东华中西南华南华北东北西北21%17%19%17%0%5%10%15%20%25%请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 18 of 40 Table_Page 百联股份百联股份(600827)(600827)
84、消费能力减弱,会倾向于购买打折商品,因此奥莱相较于其他业态拥有更大的市场机会。销售成本低:销售成本低:为降低租金成本,奥莱选址通常远离城区,同时商场设施也相对简洁,降低了对于设施成本的投入。因此其销售成本较低,有助于维持利润水平。表表 12:奥特莱斯以联营和租赁模式为主:奥特莱斯以联营和租赁模式为主 奥莱模式奥莱模式 模式介绍模式介绍 联营模式 借鉴百货合作模式,采用统一收银方式,奥特莱斯商场按照合作扣率比例收取销售提成,扣除销售提成及必要费用后余款按合同约定日期返还厂商,合作双方签订的是联营合同。其优势在于便于奥特莱斯迅速汇集大量现金流,合作双方风险共担;其劣势是运营管理压力比较大,运营成本
85、也比较高。租赁模式 借鉴购物中心模式,将店铺租赁给品牌厂商,以收取租金的方式获得营业收入。其优势在于一旦招商成功,后期运营成本以及运营管理压力不大;其劣势在于商场前期运作资金压力比较大,投资回收期比较长,对厂商的管理和控制力不强。自营模式 辅助模式。很多奥特莱斯商场在开业招商初期为降低招商难度会采买一些国际大牌服装作为标杆性品牌,以此吸引中高档品牌的入驻。奥特莱斯商场往往也会自行代理或买断一些品牌的库存商品,用于补充招商品牌空缺或购买预期毛利较高的库存商品。托管模式 辅助模式。托管的范围包括人员、货品、定价、促销等。厂商一般只负责提供货品以及进价,其余由商场进行管理操作。数据来源:奥特莱斯网、
86、国泰君安证券研究 (二)国内奥莱数量体量齐增,发展势头强劲。(二)国内奥莱数量体量齐增,发展势头强劲。奥莱具备一定抗周期性,在性价比消费的大趋势下逆势增长。奥莱具备一定抗周期性,在性价比消费的大趋势下逆势增长。据赢商大数据,截至 2022 年底,全国已开业奥特莱斯项目共 266 个,其中 2022年新开业奥莱项目 26 个,2012 至 2022 年年均复合增速约 18%;全国奥莱项目总体量 2350 万平方米,2012 至 2022 年年均复合增速约 16%。2022 年,在经济增长受到扰动的背景下,奥莱项目数量增速超过购物中心,展现出抗周期性。纵观奥莱历年增量,2022 年为历史之最,新开
87、项目 26 个、体量 294 万平方米,这是基于疫情背景下的数据,由此可见奥莱发展前景广阔。奥莱项目主要集中一二线城市。奥莱项目主要集中一二线城市。根据中国奥特莱斯研究院,截至2021年,1 线至 2.5 线城市奥莱合计数量占比达到 85.1%,而三四线城市合计数量占比只有 14.9%。图图 1313:2 2022022 年全国奥莱总数达到年全国奥莱总数达到 2 26666 个个 图图 1414:奥莱主要集中在一二线城市奥莱主要集中在一二线城市 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 19 of 40 Table_Page 百联股份百联股份(600827)(60082
88、7)数据来源:赢商网、国泰君安证券研究 数据来源:中国奥特莱斯研究院、国泰君安证券研究 图图 1515:2 2022022 年奥莱数量增速超过购物中心年奥莱数量增速超过购物中心 图图 1616:2 2022022 年全国奥莱体量增量达到年全国奥莱体量增量达到 2 29494 万平方米万平方米 数据来源:赢商网、国泰君安证券研究 数据来源:赢商网、国泰君安证券研究 (三)五一假期多地奥莱创纪录。(三)五一假期多地奥莱创纪录。青浦百联奥莱在 17 周年庆之际,推出 400 多家品牌限时折上折优惠、100+品牌超值福袋,“五一”单日销售规模近 4500 万元,打破开业 17 年的销售额历史纪录。武汉
89、百联奥莱 300 多个名品大牌低至 1 折起,“五一”当日较 2021年假期同期销售增长超四成,且创下历年来五一小长假的单日销售新高。北京燕莎奥莱、首创奥莱“五一”假期销售额同比分别增长 3.8 倍、2.7 倍。长沙友阿奥特莱斯园区的客流量超 30 万+,车流量累计 7 万+,总销售同比去年增长高达 35%。4.多元业务矩阵多元业务矩阵,奥莱加速扩张,奥莱加速扩张 百联股份以百货商店、连锁超市、购物中心、奥特莱斯为核心业务,控股三联集团有限公司及香港上市的联华超市股份有限公司,业务矩阵多元化,其中超市业态收入占比最高。旗下品牌包括:百货:第一八佰伴、东方商厦、永安百货等百货商店等;购物中心:百
90、联南方、百联西郊、百联中环、百联又一城等;536988920322024026605001,0001,5002,0002,50005003002012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022全国奥莱总数量(个)总体量(万平方米,右轴)12.8%22.1%35.4%14.9%6.7%2.1%6.2%9.1%22.3%38.6%14.5%7.4%2.3%5.8%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%1线1.5线2线2.5线3线3.5线4线数量占比面积占比0%5%10%15%20
91、%25%30%35%40%2000022奥莱数量增幅购物中心数量增幅08503204253276929405003003502000前2002200320042005200620072008200920000022奥莱体量增量(万)请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 20 of 40 Table_Page 百联股份百联股份(6
92、00827)(600827)奥特莱斯:百联奥特莱斯广场;超市:联华超市、世纪联华、华联超市等;专业专卖:亨得利亨达利钟表、茂昌吴良材眼镜等。表表 13:百联股份业务矩阵多元(截至:百联股份业务矩阵多元(截至 2022 年报)年报)地区地区 经营业态经营业态 自有物业门店自有物业门店 租赁物业门店租赁物业门店 门店数量门店数量 建筑面积建筑面积 (万平米万平米)门店数量门店数量 建筑面积建筑面积 (万平米万平米)华东区 百货 4 19.6 6 7.26 华东区 购物中心 10 93.28 9 72.01 华东区 奥特莱斯 7 65.93-华东区 大型综合超市 7 16.78 116 95.1 华
93、东区 超级市场 8 1.52 657 43.12 华东区 便利店-254 1.48 华东区 专业专卖 2 1.66 100 1.32 东北区 购物中心 1 11.63-东北区 大型综合超市-1 0.85 东北区 便利店-97 0.48 华北区 大型综合超市-1 0.8 华中区 奥特莱斯 1 12-华中区 大型综合超市-8 5.82 华南区 大型综合超市 1 0.88 3 1.95 华南区 超级市场 2 0.18 102 4.34 西南区 购物中心-1 11.46 数据来源:公司公告、国泰君安证券研究 奥特莱斯毛利率最高,利润贡献有望提升。奥特莱斯毛利率最高,利润贡献有望提升。公司各业态的主要经
94、营模式为联营联销、经销、租赁等方式。2020 年收入准则调整后,各业态中,奥特莱斯毛利率最高,约为 70-80%;其次是购物中心,毛利率约 40-60%;百货、超市、专业专卖等业态毛利率约 20%左右。图图 1717:奥特莱斯毛利率最高奥特莱斯毛利率最高 数据来源:公司公告、国泰君安证券研究 4.1.奥特莱斯奥特莱斯:华东奥莱龙头,华东奥莱龙头,轻重并举发展精品奥莱轻重并举发展精品奥莱 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%2002120222023Q1百货购物中心奥特莱斯超级市场便利店大型综合超市专业专卖 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正
95、文之后的免责条款部分 21 of 40 Table_Page 百联股份百联股份(600827)(600827)百联股份现拥有百联股份现拥有 9 9 家奥特莱斯广场,布局以华东区域为主。家奥特莱斯广场,布局以华东区域为主。在百联“十四五”规划指引下,百联深耕华东、拓展全国,将轻重并举择机发展精品奥莱,继续保持百联奥特莱斯在中国奥莱行业的领先地位。表表 14:百联股份现拥有:百联股份现拥有 9 家奥莱广场(家奥莱广场(2022)门店名称门店名称 地址地址 开业时间开业时间 面积面积 (平方(平方米)米)物业权属物业权属 百联奥特莱斯广场(江苏无锡)无锡市新区锡勤路 18-28 号 2013.6.2
96、9 117,333 自有 百联奥特莱斯广场(上海青浦)沪青平公路 2888 号 2006.4.28 113,480 自有 百联奥特莱斯广场(江苏南京)南京市江宁区汤山街道圣汤大道 99 号 2015.9.26 113,911 自有 百联奥特莱斯广场(武汉盘龙)武汉市黄陂区盘龙大道 51 号 2012.12.18 141,298 自有/租赁 百联奥特莱斯广场(济南海那)山东省济南市槐荫区美里湖美里路 555 号 2016.12.24 53,008 自有 百联奥特莱斯广场(湖南长沙)湖南省长沙县大元东路 108 号 2018.9.30 120,000 自有 百联奥特莱斯广场(济南高新)山东省济南市
97、高新区科创路 999 号 2019.3.29 78,995 自有 百联奥特莱斯广场(浙江余杭)浙江省余杭区临平街道陈家木桥社区 2021.10.15 132,385 自有 百联奥特莱斯广场(青岛即墨)山东省青岛市即墨区蓝村街道办事处世家路8 号 2022.7.30 50,172 自有 数据来源:公司公告、国泰君安证券研究 表表 15:百联股份奥莱以华东布局为主,品牌齐全:百联股份奥莱以华东布局为主,品牌齐全 运营商运营商 在营奥莱数量在营奥莱数量 主要布局城市主要布局城市 进驻品牌进驻品牌 百联股份 9 上海、武汉、长沙、杭州、南京、无锡 Adidas、Armani、Asics.、Boss、C
98、oach、Calvin Klein、Diesel、Furla、Prada.G-star.Guess、Lacoste、Levis、Nike、Puma、Ralph Lauren、Replay、Samsonite.Timberland、Tommy Hilfiger、Under Armour、Vans.Breitling、Burberry、Fossil、Michael Kors、Swarovski、Tissot、Biotherm、Clarins、Estee Lauder 等 砂之船集团 16 重庆、杭州、南京、合肥、昆明、长春、西安、贵阳、长沙、兰州、扬州、厦门、苏州、福州、石家庄、上海、深圳、乌鲁木
99、齐 COACH、MICHAEL KORS、Adidas、FILA、HUGO BOSS、Loewe、Hogan、Katespade、Nike、Jimmychoo 等 首创钜大 15 北京、重庆,杭州、南昌、武汉、合肥、济南、郑州、西安、昆明、南宁、湖州、昆山、青岛、厦门 HUGO BOSS、Amani、Coach、Michael Kors、GUCCI、MaxMara、New Balance、DIESEL、Converse、THE NORTH FACE、Timberland、Calvin Klein Jeans 等 RDM 集团 7 上海、广州/佛山、武汉、香港、成都、重庆、北京/天津 ADIDA
100、S、BALENCIAGA、CELINE、COACH、CALVIN KLEIN、FENDI、JIMMY CHOO、MICHAEL KORS、SAINT LAURENT 等 王府井集团 13 北京、沈阳、西安、银川、长春、昆明、呼和浩特、郑州 Armani、Zegna、Bally、Coach、Dunhill、Ports、MaxMara、Calvin Klein、Hugo Boss、Adidas、Nike、E-land、Esprit、Puma、Burberry、Levis、POLO Ralph Lauren、MCM 等 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 22 of 4
101、0 Table_Page 百联股份百联股份(600827)(600827)杉杉集团 14 哈尔滨、郑州、太原、南昌、宁波、赣州、兰州、乌鲁木齐、衡阳、沈阳 CALVIN KLEIN、CLUB MONACO、DANIEL HECHTER、GANT、GOLF、MICHAEL KORS、PRADA、MIU MIU、GUCCI、PANDORA、PORTS、PRESIDENT、BURBERRY、TOMMY HILFIGER 数据来源:奥莱领秀、国泰君安证券研究 上海青浦百联奥特莱斯广场销售规模处于第一梯队。上海青浦百联奥特莱斯广场销售规模处于第一梯队。2006年开业的上海百联青浦奥特莱斯是国内首家花园式
102、开放型奥特莱斯,销售规模全国领先,2021 年销售额超 50 亿元。2012 年开业的百联武汉奥特莱斯是全国首家大型奥特莱斯购物主题公园,同样在全国奥莱销售排名中位居前列,2021 年销售额超 30 亿元。表表 16:上海青浦百联奥特莱斯广场销售规模处于第一梯队:上海青浦百联奥特莱斯广场销售规模处于第一梯队 运营商运营商 项目项目 2 2021021 年销售规模年销售规模 百联股份 上海青浦百联奥特莱斯广场 50 亿+武汉盘龙百联奥特莱斯广场 30 亿+江苏无锡百联奥特莱斯广场 20 亿+南京百联奥莱广场 10 亿+砂之船集团 砂之船(重庆)奥莱 20 亿+砂之船(西安)奥莱 20 亿+砂之船
103、(南京)奥莱 20 亿+砂之船(合肥)奥莱 10 亿+砂之船(贵阳)奥莱 10 亿+砂之船(长沙)奥莱 10 亿+砂之船(长春)奥莱 10 亿+砂之船(昆明)奥莱 10 亿+首创钜大 北京首创奥特莱斯 40 亿+万宁首创奥特莱斯 10 亿+济南首创奥莱 10 亿+武汉首创奥莱 10 亿+RDM 集团 北京/天津佛罗伦萨小镇 40 亿+上海佛罗伦萨小镇 30 亿+广州/佛山佛罗伦萨小镇 10 亿+成都佛罗伦萨小镇 10 亿+王府井集团 北京赛特奥莱 20 亿+沈阳赛特奥莱 10 亿+西安王府井赛特奥莱机场店 10 亿+西安王府井赛特奥莱临潼店 10 亿+长春赛特奥莱 MALL 10 亿+杉杉集团
104、 太原天美杉杉奥特莱斯 30 亿+杉井奥特莱斯 30 亿+郑州杉杉奥特莱斯广场 20 亿+哈尔滨杉杉奥特莱斯广场 20 亿+南昌杉杉奥特莱斯广场 10 亿+数据来源:奥莱领秀、国泰君安证券研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 23 of 40 Table_Page 百联股份百联股份(600827)(600827)2023Q1 奥特莱斯收入高增,展现高弹性复苏奥特莱斯收入高增,展现高弹性复苏。2022 年疫情扰动下,公司奥莱业务收入9.67亿元,同比-12.7%,毛利率同比减少4.58pct。2023Q1,奥莱在各业态中复苏表现最为显著,客流较 2021 年同比
105、增长近 50%。2023Q1 公司奥莱营收 3.73 亿元,同比+30.6%,毛利率同比+8.32pct 至77.3%。图图 1818:2 2023Q1023Q1 奥特莱斯收入高增奥特莱斯收入高增 图图 1919:百联奥莱数量逐年增加百联奥莱数量逐年增加 数据来源:公司公告、国泰君安证券研究 数据来源:公司公告、国泰君安证券研究 4.2.百货百货:行业优化转型期,受益消费场景修复:行业优化转型期,受益消费场景修复 宏观环境挑战下,百货零售业态销售疲软。宏观环境挑战下,百货零售业态销售疲软。近年来,随着数字化进程的加快以及商品同质化趋势的加深,传统百货业态整体呈下降趋势,自2013 年以来百货零
106、售额以低速率增长,百货门店数量也从 2017 的 6148家降至 2019 年的 4148 家。2020 年百货门店数量增至 5732 家,但由于疫情导致的到店客流大幅减少以及顾客消费力不足,百货零售总销售额跌至 3082 亿元,同比-12%。图图 2020:近年来百货零售额增速有所放缓近年来百货零售额增速有所放缓 图图 2121:百货门店数量有所回落百货门店数量有所回落 数据来源:wind、国泰君安证券研究 数据来源:wind、国泰君安证券研究 百货业亟待转型升级。百货业亟待转型升级。总结来看,传统百货零售业发展主要面临时尚特质与理念不符、发展方向和发展道路不明、业绩增长手段匮乏、数字化突破
107、难度大、商品吸引力不足等问题,需要通过转型升级适应消费趋势6,6497,5659481,.8%-87.5%17.0%-12.7%30.6%-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0002002120222023Q1奥特莱斯收入(百万元)yoy67789902002120222023Q1奥特莱斯门店数21%1%14%3%1%1%-3%0%-7%-12%10%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%050
108、01,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5002011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021百货商品销售额(亿元)yoy48264377459876573245400040005000600070002011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021百货门店总数(个)请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 24 of 40 Table_Page 百联
109、股份百联股份(600827)(600827)的变化。图图 2222:百货业面临挑战百货业面临挑战 数据来源:中国百货业协会、国泰君安证券研究 百联百货门店经营历史较长,在发展过程中不断升级改造。百联百货门店经营历史较长,在发展过程中不断升级改造。百联现有百货门店 12 家,除宁波东方商厦位于浙江,其余 11 家均在上海。百联百货门店经营时间均在十年以上,其中最早建成的上海妇女用品商店于1956 年 2 月在上海市黄浦区开业,迄今已有 67 年。门店商业面积大多超过 1 万平方米,最大的第一八佰伴面积达 13 万平方米。表表 17:百联百货大多分布在上海(:百联百货大多分布在上海(2022)门店
110、名称门店名称 地址地址 开业时间开业时间 面积面积 (平(平方米)方米)物业权属物业权属 租赁期限租赁期限(年)(年)东方商厦(旗舰店)上海市徐汇区漕溪北路 8 号 1993.1 32,204 租赁 长期 第一八佰伴 上海市浦东新区张杨路 501 号 1995.12 131,429 自有 永安百货 上海市黄浦区南京东路 635 号 2003.3 33,890 自有 悠迈生活广场 上海市杨浦区四平路 2500 号 2001.12 32,350 自有/租赁 17 华联商厦 上海市黄浦区南京东路 340 号 1993.1 10,380 自有/租赁 长期 时装商店 上海市黄浦区南京东路 660-690
111、 号 2001.11 11,235 租赁 长期 上海妇女用品商店 上海市黄浦区淮海中路 447-479 号 1956.2 2,381 租赁 14 友谊商店 真光路 1219 号 1-4 楼 1958.2 7,658 租赁 18 友谊百货古玩商店 华山路 9 号 1985.1 155 租赁 12 东方商厦(青浦店)上海市青浦区公园路 700 号 2005.9 18,983 租赁 15 宁波东方商厦 浙江省宁波市海曙区中山东路 151 号 2006.9 21,292 自有 永安珠宝 上海市浦东新区张杨路 655 号 2011.6 9,438 自有 数据来源:公司公告、国泰君安证券研究 新消费趋势下
112、百货门店规模缩减,新消费趋势下百货门店规模缩减,2 2023Q1023Q1表现出复苏趋势。表现出复苏趋势。疫情影响下,百联百货门店收入由 2019 年的 52 亿,降至 2020 年的 19 亿,同比-63.4%,近三年收入始终处于低位,为疫情前年份收入的约三分之一。2022 年公司因经营调整,门店数量由 16 家缩减至 12 家。2023Q1 百货收入 3.82 亿元,同比+0.8%。2023Q1 百货毛利率 24.06%,同比+1.25pct.1.2%28.2%32.9%40.0%76.5%97.7%其他数字化成本高,路径不清晰体验感欠缺,留不住顾客商品力不强,没有竞争优势消费力不足,增长
113、乏力疫情常态化,影响到店客流 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 25 of 40 Table_Page 百联股份百联股份(600827)(600827)图图 2323:2 2023Q1023Q1 百货收入同比略增百货收入同比略增 图图 2424:百货门店数减少百货门店数减少 数据来源:公司公告、国泰君安证券研究 数据来源:公司公告、国泰君安证券研究 4.3.购物中心购物中心:发展态势良好,:发展态势良好,门店数量连年上升门店数量连年上升 购物中心发展态势良好。购物中心发展态势良好。近年来,中国购物中心数量持续增长,由 2011年的 800 家增至 2021 年的
114、 5936 家,数量增加近 7 倍。购物中心规模也呈现逐年增长的态势,体量在 2011 年的基础上翻了 7 倍,达到 48832 万平方米。图图 2525:全国购物中心数量众多全国购物中心数量众多 图图 2626:全国购物中心规模接近全国购物中心规模接近 5 5 亿平方米亿平方米 数据来源:wind、国泰君安证券研究 数据来源:wind、国泰君安证券研究 百联在不同城市拥有共 23 家购物中心,多数位于上海市。现存购物中心中,开业时间距今最长为 26 年,14 家购物中心为 2010 年之后开设。其中世博源规模最大,面积接近 29 万平方米。购物中心的持有方式多为自有或租赁,仅有两家采取委托管
115、理的方式。表表 18:百联百货大多分布在上海(:百联百货大多分布在上海(2022)门店名称门店名称 地址地址 开业时间开业时间 面积面积 (平(平方米)方米)物业权属物业权属 租赁期限租赁期限(年)(年)百联南方购物中心 上海市沪闵路 7388 号 1999.9.26 174,333 自有 百联西郊购物中心 上海市仙霞西路 88 号 2004.9.28 109,799 自有 6,3255,2361,9142,2421,638382-17.2%-63.4%17.1%-26.9%0.8%-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%01,0002,0003,0004
116、,0005,0006,0007,0002002120222023Q1百货收入(百万元)yoy202468002120222023Q1百货门店数8002224828623523559360040005000600070002011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021购物中心数量(家)6819 8752 11299 15046 19106 24101 29634 35090 4032
117、9 44020 48832 000004000050000600002011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021购物中心体量(万平方米)请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 26 of 40 Table_Page 百联股份百联股份(600827)(600827)百联中环购物广场 上海市普陀区真光路 1288 号 2006.12.21 195,377 自有 百联又一城购物中心 上海市杨浦区淞沪路 8 号 2007.1.26 124,980 自有 百联社区商业中心 上海市浦东新区临沂路
118、 140 号 2002.1.18 23,169 自有/租赁 14 百联金山购物中心 上海市金山区卫清西路 188 号 2010.9.28 86,995 委托管理 百联南桥购物中心 上海市奉贤区南桥镇百齐路 588 号 2008.1.19 110,619 租赁 一期:21 二期:19 百联沈阳购物中心 辽宁省沈阳市沈河区青年大街 55 号 2008.1.25 116,310 自有 重庆百联南岸上海城购 物中心 重庆市南岸区南坪西路 38 号 2009.12.18 114,606 租赁 14 百联徐汇商业广场 上海市华山路 2038 号 2012.1.19 20,359 租赁 15 百联东郊购物中
119、心 上海市沪南路 2420 号 2012.11.7 34,537 租赁 14 世博源 上海市浦东新区世博大道 1368 号 2012.12.28 286,859 租赁 20 淮海 755 上海市黄浦区淮海中路 755 号 1996.12 17,018 自有 百联滨江购物中心 上海市杨浦区平凉路 1395-1399 号 2014.11.22 85,343 自有 百联安庆购物中心 安徽省安庆市马山广场德宽路 277 号 2017.9.30 97,096 自有 一百商业中心 上海市黄浦区南京东路 800-830 号 2017.12.8 128,863 自有 百联嘉定购物中心 上海市嘉定区澄浏中路 3
120、172 号 2016.5.28 132,838 租赁 20 百联川沙购物中心 上海市浦东新区川沙路 5398 号 2017.4.26 93,215 委托管理 百联曲阳购物中心 上海市虹口区中山北二路 1818 号 2019.9.29 58,838 租赁 20 淮海 TX 上海市黄浦区淮海中路 523 号 2019.12.31 24,058 自有/租赁 百联临港生活中心 上海市浦东新区竹柏路 228 号 2020.12.25 15,903 租赁 10 年 7 个月 百联青浦购物中心 上海市青浦区盈港路 1666 弄 36 号 B1 2019.9.28 49,036 租赁 10 百联吴淞生活中心
121、上海市宝山区水产路 1234 号 2022.1.28 11,096 租赁 7 年 6 个月 数据来源:公司公告、国泰君安证券研究 购物中心门店数量连年上升,购物中心门店数量连年上升,2 2023Q1023Q1 收入同比略增收入同比略增。百联购物中心门店数自 2018 年以来持续增长,5 年内增加了 5 家,现存 23 家。2022 年受疫情影响购物中心收入 12.46 亿,同比-34.5%;2023Q1 收入 5.51 亿元,同比+0.1%,小幅回升。2023Q1 购物中心毛利率 42.05%,同比+10.44pct.图图 2727:2 2023Q1023Q1 购物中心收入同比略增购物中心收入
122、同比略增 图图 2828:购物中心门店数增加购物中心门店数增加 数据来源:公司公告、国泰君安证券研究 数据来源:公司公告、国泰君安证券研究 4.4.超市超市:收入及毛利占比最高,必选韧性强:收入及毛利占比最高,必选韧性强 5,4726,9871,8031,9021,24655127.7%-74.2%5.5%-34.5%0.1%-80%-60%-40%-20%0%20%40%01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0002002120222023Q1购物中心收入(百万元)yoy305820192
123、020202120222023Q1购物中心门店数 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 27 of 40 Table_Page 百联股份百联股份(600827)(600827)超市业态贡献过半营收,超市业态贡献过半营收,必选属性韧性较强必选属性韧性较强。超市业态包括超级市场、便利店和大型综合超市,其中超级市场在疫情后营收逐渐回升,2022 全年同比增长 13.1%;2023Q1 实现收入 34 亿元,同比-1.63%。大型综合超市贡献营收份额近年来略有缩减,收入呈下降趋势,2022 全年同比减少 9.13%;便利店经营平稳上升,2023Q1 实现收入 5 亿元,同比
124、增长3.84%,实现正增长。图图 2929:超市业态营收占总收入比重过半超市业态营收占总收入比重过半 图图 3030:2 2022022 年年超级市场收入回升超级市场收入回升(百万元)(百万元)数据来源:公司公告、国泰君安证券研究 数据来源:公司公告、国泰君安证券研究 图图 3131:大型综合超市收入有所下降大型综合超市收入有所下降(百万元)(百万元)图图 3232:便利店收入近年平稳上升便利店收入近年平稳上升(百万元)(百万元)数据来源:公司公告、国泰君安证券研究 数据来源:公司公告、国泰君安证券研究 超级市场规模不断扩张。超级市场规模不断扩张。截止 2022 年,百联股份共开设 769 家
125、超级市场,面积达 49.16 平方米,涵盖华东区和华南区。超级市场聚焦现有区域加速扩张,规模增长显著。大型综合超市大型综合超市规模缩减,规模缩减,便利店便利店业态业态精简集中。精简集中。大型综合超市在各个区域布局完整,近年门店数量和面积均呈下降态势,主要来自华东地区的规模收缩。便利店业态自 2020 年起分离华北地区业务,同期华东区和东北区的门店数量均出现大幅度减少,而收入并未随之骤降,店效得到提升。图图 3333:超级市场门店数量逐步增加超级市场门店数量逐步增加 图图 3434:超级市场门店面积逐步扩张超级市场门店面积逐步扩张 35.01%34.10%30.11%30.20%36.50%36
126、.33%4.26%3.94%4.83%4.65%4.94%5.28%19.52%19.64%48.32%44.89%43.59%40.70%0%10%20%30%40%50%60%2002120222023Q1超级市场便利店大型综合超市1.37%-38.34%-1.25%13.10%-1.63%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,0002002120222023Q1超级市场收入yoy4.78%71.74%-8.54%-9.13%-15.
127、67%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%80%02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,0002002120222023Q1大型综合超市收入yoy-3.63%-14.41%-5.20%-0.63%3.84%-20%-15%-10%-5%0%5%05001,0001,5002,0002,5002002120222023Q1便利店收入yoy 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 28 of 40 Table_Page 百联股份百联股份(6
128、00827)(600827)数据来源:公司公告、国泰君安证券研究 数据来源:公司公告、国泰君安证券研究 图图 3535:大型综合超市门店数量略有下降大型综合超市门店数量略有下降 图图 3636:大型综合超市门店面积缩减大型综合超市门店面积缩减 数据来源:公司公告、国泰君安证券研究 数据来源:公司公告、国泰君安证券研究 图图 3737:便利店便利店门店数量门店数量缩减缩减 图图 3838:便利店便利店门店面积门店面积缩减缩减 数据来源:公司公告、国泰君安证券研究 数据来源:公司公告、国泰君安证券研究 4.5.专业卖场专业卖场:主打眼镜与钟表品类,经营策略优化:主打眼镜与钟表品类,经营策略优化 百
129、联专业专卖店位于华东区,在现有的 102 家门店中,仅有 2 家为自有物业门店,其余 100 家持有方式均为租赁。专业连锁作为公司核心业务,拥有“亨达利”、“亨得利”、“茂昌”、“吴良材”、“冠龙”等知名品牌,主要53658400500600700800900200212022华东区华南区33.2334.336.940.1344.643.84.464.664.514.5200200212022华东区华南区61889885
130、444455200212022华东区华北区东北区华中区华南区121.37120.35118.14117.23111.886.336.336.455.825.823.842.832.832.832.8355200212022华东区华北区东北区华中区华南区478479692000500600700800200212022华东区华北区东北区2.952.531.41.431.480.3
131、90.350.990.870.50.480.480.00.51.01.52.02.53.03.54.04.55.0200212022华东区华北区东北区 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 29 of 40 Table_Page 百联股份百联股份(600827)(600827)销售商品为眼镜、钟表等。专业卖场收入稳中有升专业卖场收入稳中有升。2018 年到 2020 年,专业卖场收入稳定,2021年升至 11.36 亿元,2022 年收入同比-49.5%至 5.73 亿。2023Q1 实现营收 2.43亿元,同比+4.8%,呈现复苏态势。202
132、3Q1专业专卖毛利率25.62%,同比-11.93pct.图图 3939:2023Q1 专业卖场收入复苏专业卖场收入复苏 数据来源:公司公告、国泰君安证券研究 专业专卖门店规模调整。专业专卖门店规模调整。2022 年华东区专业专卖门店数量增至 102 家,较 2018 年增加了 10 家,较 2021 年增加了 2 家。2022 年门店面积 2.98万,较 2021 年总面积有所下降,说明 2022 年在新增门店的同时,对原有门店也进行了规模调整,单店面积减小,店效下降。图图 4 40 0:专业专卖门店数量提升专业专卖门店数量提升 图图 4141:专业专卖门店面积专业专卖门店面积缩减缩减 数据
133、来源:公司公告、国泰君安证券研究 数据来源:公司公告、国泰君安证券研究 5.立足上海优质物业,转型定位年轻化立足上海优质物业,转型定位年轻化 5.1.存量升级与新项目建设并举,多元营销实现年轻化存量升级与新项目建设并举,多元营销实现年轻化 7467737851,1365732433.6%1.6%44.7%-49.5%4.8%-60%-40%-20%0%20%40%60%02004006008001,0001,2002002120222023Q1专业专卖收入(百万元)yoy9289980950022华东区2.
134、922.873.063.062.982.752.82.852.92.9533.053.2020212022华东区 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 30 of 40 Table_Page 百联股份百联股份(600827)(600827)百联积极推动存量门店升级改造,提升单店盈利能力。百联积极推动存量门店升级改造,提升单店盈利能力。2014年起,公司制定改革转型方案,以满足消费者的多元需求,增加客流,提升销售。转型方向主要包括:重点商圈转型门店;复合时尚店;个性主题店;城市奥莱店,突出品质+折扣概念,打造荟萃国内外知名品牌的百联城市奥莱店,并
135、增加餐饮和体验业态占比;既存百货调整提升,根据所处区位及定位,强化优势大类、优化品类配比,并对调整目标品牌设定更为量化的指标与要求。表表 19:百联积极推动存量门店升级改造:百联积极推动存量门店升级改造 时间时间 门店改造内容门店改造内容 2015 淮海路商圈。东方商厦(淮海店)引进了无印良品、安德玛等主力店等品类。其中,无印良品是中国大陆地区最大的旗舰店。商场于 12 月 12 日正式全新亮相,并更名为“淮海 755”。2015 2015 年公司完成华联商厦普陀店转型,所有人员迁至百联嘉定购物中心。2016 南京路商圈。第一百货商业中心项目,完成第一百货和东方商厦(南东店)整合的准备工作,拟
136、打造成为“全客群、全时段、全业态、全品类、全渠道”的一站式大型购物目的地。2016 徐家汇商圈。东方商厦(旗舰店)在 2016 年 9 月起进行闭店装修,以“高端都市精品百货”为转型目标,于 12 月 30 日正式全新亮相。2016 浦东商圈。第一八佰伴于 12 月 25 日新装开业,此次转型目标是打造成为具有购物中心功能、面向中高收入家庭型消费的“现代名品百货商厦”,并着力于打造数字化门店场景,将线上线下优势有机结合。2016 永安珠宝、第一百货淮海店均在推进门店转型方案。2017 第一百货商业中心项目,A、B 两馆于 2017 年 12 月 8 日试营业。项目围绕打造成南京路步行街上“全客
137、群、全时段、全业态、全品类、全渠道”,集文化、生活、美食、时尚为一体的海派文化新地标。推进 C馆工程建设及新零售打造,于 2018 年初开业。2017 东方商厦(杨浦店),于 2017 年 2 月份正式启动转型调整工作,2018 年初开业。东方商厦(杨浦店)变身为“UMAX”悠迈生活广场,是公司首家由既存门店转型的城市奥特莱斯业态(价值折扣百货)。2017 东方商厦(宁波店),目标是打造“家庭生活空间”为主题的特色小型购物中心,将引进生活方式集合店或主力店,丰富特色餐饮和娱乐休闲业态,将于 2018 年开业。2017 百联临沂购物中心,打造轻松和谐的社区生活场所氛围,充分满足当下社区居民的生活
138、及社交需求。商场于 2017 年 2 月 28 日正式停业,9 月底全面推进项目改造实施,并于 2018 年年初开业。2019 百联南方购物中心,9 月 13 日二区正式开业,以年轻潮客和年轻家庭为主力客群,新引进了 118 家品牌。江芸 151,引进影院、KTV、密室逃脱等人气业态。南方友谊商城,平稳过渡到南方一期新地块,重新划分柜位动线,引进了能级较高品牌。2019 第一百货(松江店),重点提升化妆品区域,引进了地区首家美容坊。2019 第一八佰伴,全国首家萌宠动物园于 6 月正式开业,进一步带动家庭式消费;6 楼 7 楼调整后以全新形象亮相。2019 东方商厦(旗舰店)打造运动集合馆,同
139、时借助引进海派餐饮增加人气。2019 悠迈生活广场(杨浦店),做好优势品牌销售,丰富居家日用等商品品类,优化完善百圆店、优选店经营模式,调整引进餐饮及功能性业态。2019 茂昌新淮海店实施转型升级;持续在空白区域布点,新开茂昌上滨生活广场店、入驻百联新邻购物中心。2020 百联沈阳购物中心、百联中环购物广场、百联南方购物中心、百联又一城购物中心、百联金山购物中心均已完成改造升级。2021 东方商厦(旗舰店)配合政府启动天桥工程,完成平面动线规划,推进定位策划前期研究。2021 百联南方一区打造南区商务休闲一条街。2021 百联又一城完成外立面改造,聚焦年轻客群打造消费场景,新引进近 30 个品
140、牌。2021 百联金山推进百货区改造,引进网红品牌,聚焦人气。2021 百联徐汇分阶段实施三楼装修,优化动线、增设休息区、引进餐饮等功能业态。2021 淮海 755 转型为温暖、年轻、有趣的新意思中心。请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 31 of 40 Table_Page 百联股份百联股份(600827)(600827)2022 百联西郊购物中心于 2022 年 6 月 15 日闭店改造,八佰伴 5、7、8 楼于 2022 年 11 月焕新启幕。数据来源:公司公告、国泰君安证券研究 业态创新业态创新,构建高品质年轻态商业。构建高品质年轻态商业。百联TX淮海年轻
141、力中心2019年底试营业,2020 年底正式开业,成为全球首个策展型零售商业空间。百联 TX 淮海率先在国内商场引进 innersect 潮流展会,开启对潮流街区的探索。在入驻品牌选择上,百联 TX 淮海遵循策展理念,考察品牌的策展能力、社群组织和传播能力以及文化个性,拥有了 NIKE STYLE 中国首家零售概念店、DICKIES ENERGY STORE 中国大陆首家工装概念店、INNERSECT 中国首家线下体验店等众多首店。图图 4242:百联百联 TXTX 淮海开创策展型零售淮海开创策展型零售 图图 4343:百联百联 TXTX 淮海在淮海在 IPIP 运营上发力运营上发力 数据来源
142、:公司官网 数据来源:公司官网 百联 ZX 创趣场于 2023 年 1 月 15 日试营业,瞄准 Z 时代人群,以二次元潮流文化为亮点,营造多元文化爱好者的创意基站、年轻世代的线下社交场。百联 ZX 创趣场以“Play Together”为口号,把更多的品牌养成、内容创作交还给消费者,把可玩、可造、可孵化融入商业模式中,集聚围绕多次元文化产品的社群同盟。百联 ZX 创趣场 60%的入驻商户是品牌首店和旗舰店,引入各类国漫 IP。图图 4444:百联百联 ZXZX 创趣场是“商业策展”模式有益尝试创趣场是“商业策展”模式有益尝试 图图 4545:Z ZX X 创趣场成为中国首个次元文化社交空间创
143、趣场成为中国首个次元文化社交空间 数据来源:公司官网 数据来源:公司官网 表表 20:百联:百联 ZX 创趣场引入部分品牌首店创趣场引入部分品牌首店 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 32 of 40 Table_Page 百联股份百联股份(600827)(600827)品牌名品牌名 类别类别 品牌属地品牌属地 首店级别首店级别 TAMASHII NATIONS STORE 手办零售 日本 中国首店 MegaHouse 手办零售 日本 中国首店 模玩熊国内首家线下旗舰店 手办零售 中国 全国首店 三月兽 March Monster 动漫模玩手办新概念集合店 手办
144、零售 中国 上海首店 万代 VR ZONE 体验店 VR 体验 日本 上海首店 东映动画 IP 周边 日本 中国首店 蓝月的娃娃屋 人偶手作 中国 全国首店 GASHAPON 扭蛋 模玩零售 日本 上海首店 三丽鸥餐厅 主题餐厅 日本 上海首店 热气球娃娃机乐园 娃娃机 中国 全国首店 天闻角川 漫画书店 中国 全国首店 数据来源:MALL 星人、国泰君安证券研究 特色活动构筑爆款消费场景,艺术策展与特色活动构筑爆款消费场景,艺术策展与IP联名实现创意营销。联名实现创意营销。公司通过传统节点的营销活动整合门店资源,将艺术策展赋能门店,2022 年全年实施 15 场整合营销活动,开展了近 500
145、 场特色营销活动。2023 年五一期间,公司结合运动、美食、公益、夜生活等维度,推出 Lets Joy 系列活动,叠加旗下各门店的特色活动,聚焦新世代年轻客群,客流可比口径恢复至 2019 年同期的 145%。五一期间,百联 ZX 创趣场推出一系列二次元超级活动,推出航海王卡牌对战、BJD 玩偶市集、主题漫展、明日方舟罗德岛限定新品等 12 大主题新玩法;青浦百联奥莱举办乌龙剧团巡游、想听你说声音邮局、趣玩扭蛋、奥莱文旅微度假等沉浸式体验活动。图图 4646:百联百联 ZXZX 创趣场举办二次元超级活动创趣场举办二次元超级活动 图图 4747:百联中环举办创意车展百联中环举办创意车展 数据来源
146、:公司官网 数据来源:公司官网 5.2.战略合作优化供应链,战略合作优化供应链,加速形成业态升级核心资源加速形成业态升级核心资源 打造差异化供应链,积累品牌资源。打造差异化供应链,积累品牌资源。公司聚焦“品牌库建设”、“自营品牌”及“时尚产业平台”打造差异化供应链,积极推进战略品牌计划,请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 33 of 40 Table_Page 百联股份百联股份(600827)(600827)全面提升全渠道供应链能力,与众多国内外著名品牌建立了稳定的长期战略合作关系。百联旗下精品集合买手店the balancing打通跨国供应链,与众多国际设计师品
147、牌合作,覆盖时尚消费领域各品类,沉淀了超过 200个核心品牌及独家经营的品牌库。图图 4848:百联旗下精品集合买手店百联旗下精品集合买手店 the balancing 打通跨国供应链打通跨国供应链 数据来源:公司官网 构建生态供应链资源储备,从产业链视角助推商业协同。构建生态供应链资源储备,从产业链视角助推商业协同。百联投资中国规模最大的时尚设计师品牌管理孵化平台 Ontimeshow,为国内外独立时尚设计师提供了展会平台、品牌管理服务与行业社交空间。2018 年,衍庆里国际时尚产业中心开幕,与设计师及行业标杆合作,举办跨界人文艺术类活动,孵化设计师品牌。衍庆里国际时尚产业中心与 the b
148、alancing买手店、TX 淮海等门店终端链接,实现产业链协同。5.3.数字化赋能门店提质增效,沉淀会员提高复购数字化赋能门店提质增效,沉淀会员提高复购 百联数字化转型历经三个阶段,数字化赋能门店提质增效。百联数字化转型历经三个阶段,数字化赋能门店提质增效。第一阶段基于 i 百联平台探索门店 O2O 和 B2C 电商,第二阶段通过“百联到家”和“百联云店”,深化对线下门店的数字化赋能,第三阶段深度融合数字化,形成服务业务化、业务数据化、数据资产化、资产服务化的闭环。图图 4949:百联通过数字化建设赋能门店运营百联通过数字化建设赋能门店运营 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后
149、的免责条款部分 34 of 40 Table_Page 百联股份百联股份(600827)(600827)数据来源:公司官网、国泰君安证券研究 与科技企业合作提升数字化能力。与科技企业合作提升数字化能力。2022年,百联与华为签署战略合作协议,根据协议,双方在企业数字化转型、商业零售数字化和科创孵化等领域开展深度战略合作,华为将全力支持百联打造面向未来的数字商业体。“社群“社群+直播”营销模式提高消费者粘性。直播”营销模式提高消费者粘性。公司持续探索社群运营新模式,推进实施企微社群设立及运营活动开展;通过各类营销活动及老会员拉新,提升会员规模,带动会员销售。同时,通过门店云店小程序直播常态化运营
150、,沉淀门店直播能力。2022 年,公司线上销售交易额为18.58 亿元,同比增长 5.68%。截至 2022 年末,公司注册会员 3045 万人,年消费会员规模达到 1170 万人。图图 5050:2 2022022 年线上销售交易额为年线上销售交易额为 1 18.588.58 亿元亿元 图图 5151:百联股份注册会员数量超百联股份注册会员数量超 3 3000000 万人万人 数据来源:公司公告、国泰君安证券研究 数据来源:公司公告、国泰君安证券研究 5.4.立足上海优质物业,消费基础设施立足上海优质物业,消费基础设施 R REITsEITs 促进资产重估促进资产重估 百联股份立足上海、辐射
151、长三角,区位优势显著。百联股份立足上海、辐射长三角,区位优势显著。公司围绕“立足上海,辐射长三角,面向全国”的总体规划,已经在上海乃至长三角形成比较显著的区域性优势,与此同时下属门店所处地理位置优越,基本都处于4.0410.9914.5317.5818.58024680200212022线上销售额(亿元)565000250030003500202020212022注册会员数量(万)年消费会员(万)请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 35 of 40 Tab
152、le_Page 百联股份百联股份(600827)(600827)所在城市核心商圈,网点区位优势明显。自有物业占比较高,物业资产优质。自有物业占比较高,物业资产优质。公司自有物业资产大多分布在寸土寸金的长三角地区,以上海为主。上海优质零售物业空置率不足 8%,较为稀缺,且单位租金高,公司具备先发优势。截至 2022 年报,公司自有物业面积 223.5 万平方米,占总面积 48%。其中百货自有物业面积占比提升,2022 年达到 73%;购物中心自有物业面积占比为 56%;奥特莱斯除了一家门店物业属性为自有+租赁,其余均为自有物业。图图 5252:上海优质零售物业租金较高上海优质零售物业租金较高 图
153、图 5353:上海优质零售物业空置率较低上海优质零售物业空置率较低 数据来源:wind、国泰君安证券研究 数据来源:wind、国泰君安证券研究 图图 5454:公司整体自有和租赁物业面积相当公司整体自有和租赁物业面积相当 图图 5555:百货自有面积占比提升百货自有面积占比提升 数据来源:公司公告、国泰君安证券研究 数据来源:公司公告、国泰君安证券研究 图图 5656:购物中心自有面积占比超过购物中心自有面积占比超过 5 50%0%图图 5757:奥莱物业均为自有奥莱物业均为自有 0.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.-1
154、----------062023-01上海:优质零售物业首层租金(元/平方米/天)0%2%4%6%8%10%12%14%--------0
155、-----092023-03上海:优质零售物业空置率223.22222.1222.1238.21223.46242.12251.97252.61248.53245.9948%47%47%49%48%0%10%20%30%40%50%60%00500600200212022公司整体自有和租赁面积公司整体自有和租赁面积自有面积租赁面积自有面积占比22.3722.3722.3722.2119.611.2916.216.210.05
156、7.2666%58%58%69%73%0%10%20%30%40%50%60%70%80%0554045200212022百货自有和租赁面积百货自有和租赁面积自有面积租赁面积自有面积占比 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 36 of 40 Table_Page 百联股份百联股份(600827)(600827)数据来源:公司公告、国泰君安证券研究 数据来源:公司公告、国泰君安证券研究 百联股份于百联股份于 2022 年发行类年发行类 REITs。2022 年度,公司下属全资子公司上海百联百货经营有限公司将所持上海百联金山
157、购物中心有限公司、上海百联川沙购物中心有限公司 100%股权及债权通过公开挂牌转让方式进行出售,并开展资产证券化(类 REITs)事项。2022 年 11 月 15 日,中联上海证券-百联股份第一期资产支持专项计划正式成立,实际收到的认购金额为 21.06 亿元。表表 21:百联股份于百联股份于 2021 年发行“中联上海证券年发行“中联上海证券-百联股份第一期资产支持专项计划”百联股份第一期资产支持专项计划”具体事项具体事项 底层资产 百联金山购物中心、百联川沙购物中心。物业基本信息 百联金山购物中心:2010 年 9 月 28 日建成开业,百联集团全额投资的首家郊区大型现代购物中心,占地面
158、积约 3.7 万,总建筑面积超过 8.5 万,包括地面 4 层和地下 2 层,集大型超市、精品百货、家居用品、餐饮娱乐、品牌专卖、健身休闲、社区服务等丰富业态组合于一体。百联川沙购物中心:地处上海浦东川沙新镇的核心区域,总建筑面积 9.3 万,共 7 层,包括地下一层至地上 5 层的东方商厦主力百货店、运动城、新概念超市、时尚快销品、各菜系餐饮、IMAX 电影院、KTV和社区服务等,地下 2 层的车库含 P+R 车库。发行规模/发行利率 发行规模为 21.06 亿元,其中,优先档规模 18.95 亿元,期限 18 年(3 年设权),AAA 评级,发行利率 3.10%,全场倍数 2.15 倍;次
159、级 2.11 亿元,完全市场化销售。项目参与方 原始权益人:百联股份(上海市属国有控股、大型商贸零售上市企业)计划管理人/销售机构:上海证券;财务顾问/资产服务机构顾问:中联基金;法律顾问:国浩律所;资产评估机构:戴德梁行;会计师事务所:立信;股权评估机构:东洲评估;评级机构:东方金诚;其他参与机构:中国工商银行、浙商银行、中信证券和易方达。数据来源:新浪财经、国泰君安证券研究 表表 22:中联上海证券中联上海证券-百联股份第一期资产支持专项计划发行规模为百联股份第一期资产支持专项计划发行规模为21.06 亿元亿元 资产支持证券资产支持证券 发行规模发行规模(万元)(万元)面值面值(元)(元)
160、预期收益率预期收益率(年)(年)预期到期日预期到期日 还本付息方式还本付息方式 评级评级 百股百股 01 优优 189,500 100 3.10%2040 年 11 月 14 日 按年计息,固定摊还本金 AAA 百股百股 01 次次 21,100 100-2040 年 11 月 14 日 到期分配剩余收益(如有)-2.07104.9174.3780.2581.8482.3683.4762%60%59%60%56%0%10%20%30%40%50%60%70%0500200212022购物中心自有和租赁面积购物中心自有和租赁面积自
161、有面积租赁面积自有面积占比60.8359.7159.7172.9177.930000000708090200212022奥莱自有和租赁面积奥莱自有和租赁面积自有面积租赁面积 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 37 of 40 Table_Page 百联股份百联股份(600827)(600827)原始权益人原始权益人 上海百联百货经营有限公司 基础资产基础资产 百联金山购物中心、百联川沙购物中心 托管人托管人 上海浦东发展银行股份有限公司上海分行 登记托管机构登记托管机构 中国证券登记结算有限责任公司上海分公司 流动性安
162、排流动性安排 通过上海证券交易所固定收益证券综合电子平台转让 数据来源:公司公告、国泰君安证券研究 5.5.积极关注市内免税牌照申请进展积极关注市内免税牌照申请进展 上海推进上海推进国际消费中心城市国际消费中心城市建设,建设,支持免税业发展支持免税业发展。2021年,经国务院批准,上海、北京、广州、天津、重庆率先开展“国际消费中心城市”的培育建设。2021 年 9 月,上海市人民政府发布上海市建设国际消费中心城市实施方案,支持本市企业申请免税品经营资质,鼓励免税店设立国产商品销售专区;在机场、港口等入境口岸,重点商圈、涉外宾馆酒店、重点文旅体育设施和会展场馆,加大免税店和退税商店推介力度。20
163、23 年两会之际,有委员建议,以“国际消费中心城市”为试点,率先开展扩大免税经济的相关工作,放开市场准入,调整优化免税政策,加快布局市内免税店。在 2023 年 4 月 26 日举行的浦东新区国际消费中心全球推介大会上,浦东发布了建设国际消费中心三年行动计划和支持政策,相关部门表示将积极推动陆家嘴商圈免税店试点。出入境放开后迎来免税政策调整窗口期,市内免税政策将迎来重大变化。出入境放开后迎来免税政策调整窗口期,市内免税政策将迎来重大变化。市内出境免税在额度、资格、品类、提货方式上存在宽松空间。尤其是如果购买资质能放开至国内居民,将形成显著的截留消费的效果。积极关注百联股份免积极关注百联股份免税
164、牌照申请进展。税牌照申请进展。2020年7月,百联股份向政府相关部门提出免税品经营资质的申请,目前免税资质申请仍在积极推进中。公司作为华东零售龙头,并且是上海市国有企业,在免税政策调整窗口期,具备获得免税牌照的潜力。表表 23:国家支持市内免税发展国家支持市内免税发展 颁发时间颁发时间 颁发部门颁发部门 政策文件政策文件 政策内容政策内容 2020 年 2 月 发改委 关于促进消费扩容提质加快形成强大国内市场的实施意见 完善市内免税店政策,建设一批中国特色市内免税店。鼓励有条件的城市对市内免税店的建设经营提供土地、融资等支持,在机场口岸免税店为市内免税店设立离境提货点。2021 年 3 月 国
165、务院 中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要 完善市内免税店政策.规划建设一批中国特色市内免税店。2021 年 10 月 中国中央、国务院 成渝地区双城经济圈建设规划纲要 支持符合条件的地区建设市内免税店、口岸免税店、离境提货点优化离境退税服务,促进国际消费便利化。2022 年 1 月 发改委“十四五”现代流通体系建设规划 完善市内免税店政策,规划建设一批中国特色免税店,鼓励地方政府向市内免税店提供土地及融资支持。请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 38 of 40 Table_Page 百联股份百联股份(600827)(60
166、0827)2022 年 4 月 国务院办公厅 国务院办公厅关于进一步释放消费潜力促进消费持续恢复的意见 持续办好中国国际进口博览会、中国进出口商品交易会、中国国际服务贸易交易会、中国国际消费品博览会。完善市内免税店政策,规划建设一批中国特色市内免税店。数据来源:国务院、发改委等,国泰君安证券研究 上海市内免税店规模预计上海市内免税店规模预计 亿元,基本假设如下:亿元,基本假设如下:1)客流:离境前市内免税政策放开至国人;)客流:离境前市内免税政策放开至国人;2025 年出入境客流恢复至年出入境客流恢复至2019 年,即上海国际旅客吞吐量为年,即上海国际旅客吞吐量为
167、3851 亿人次;亿人次;2)购物转化率:预计介于)购物转化率:预计介于 10-30%之间。之间。我们预计市内免税店会较早开通线上销售渠道,购物转化率高于海南 2018 年 12 月前 10%水平,但相对机场而言,由于市内店并非位于交通枢纽,不在旅客必经路途中,因此预计市内店购物转化率将略低于机场 30%左右的水平。3)客单价:预计至少)客单价:预计至少 4000 元以上,有望达到元以上,有望达到 5000-6000 元。元。离境前市内免税店销售对象预计放宽至国人,免税购物额度将至少放宽到 1 万元以上。同时,出入境客流相较海南客流的购买力更强,消费水平更高,客单价也将高于海南同额度时期。表表
168、 24:上海市内免税店规模预计上海市内免税店规模预计 亿元亿元 客单价客单价 购物转化率购物转化率 10%20%30%40%2000 38.51 77.02 115.54 154.05 2500 48.14 96.28 144.42 192.56 3000 57.77 115.54 173.30 231.07 3500 67.40 134.79 202.19 269.58 4000 77.02 154.05 231.07 308.10 4500 86.65 173.30 259.96 346.61 5000 96.28 192.56 288.84 385.12 55
169、00 105.91 211.82 317.72 423.63 6000 115.54 231.07 346.61 462.14 数据来源:国泰君安证券研究 6.风险提示风险提示 经济复苏不及预期,消费需求疲软。经济复苏不及预期,消费需求疲软。如果宏观经济面临下行风险,居民收入水平预期下滑,将影响消费者的消费能力和消费意愿,导致公司销售规模缩减。门店扩张不及预期。门店扩张不及预期。公司各业态依靠门店规模扩张以及单店收入提升获得增长,尤其是成长性较强的奥莱和购物中心业态,如果门店扩张受阻,将影响公司成长能力。行业竞争加剧。行业竞争加剧。行业竞争加剧将导致公司市场份额和利润率受损,影响 请务必阅读正
170、文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 39 of 40 Table_Page 百联股份百联股份(600827)(600827)公司整体盈利能力。请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 40 of 40 Table_Page 百联股份百联股份(600827)(600827)本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力,保证报告所采用的数据均来自合规渠道,分析逻辑基于作者的职业理解,本报告清晰准确地反映了作者的研究观点
171、,力求独立、客观和公正,结论不受任何第三方的授意或影响,特此声明。免责声明免责声明 本报告仅供国泰君安证券股份有限公司(以下简称“本公司”)的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放,并仅为提供信息而发放,概不构成任何广告。本报告的信息来源于已公开的资料,本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断,本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期,本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证
172、本报告所含信息保持在最新状态。同时,本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改,投资者应当自行关注相应的更新或修改。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户,不构成客户私人咨询建议。在任何情况下,本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下,本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利,不与投资者分享投资收益,也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意,其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此,投资者应注意,在法律许可
173、的情况下,本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易,也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下,本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。市场有风险,投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素,亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前,如有需要,投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。本报告版权仅为本公司所有,未经书面许可,任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的,需在允许的范围内使用,并注明出处为“国泰君安证券研究”,且不得对本
174、报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。若本公司以外的其他机构(以下简称“该机构”)发送本报告,则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议,本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。评级说明评级说明 评级评级 说明说明 投资建议的比较标准投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级。以报告发布后的 12 个月内的市场表现为比较标准,报告发布日后的 12 个月内的公司股价(或行业指数)的涨跌幅相对同期的
175、沪深 300 指数涨跌幅为基准。股票投资评级股票投资评级 增持 相对沪深 300 指数涨幅 15%以上 谨慎增持 相对沪深 300 指数涨幅介于 5%15%之间 中性 相对沪深 300 指数涨幅介于-5%5%减持 相对沪深 300 指数下跌 5%以上 行业投资评级行业投资评级 增持 明显强于沪深 300 指数 中性 基本与沪深 300 指数持平 减持 明显弱于沪深 300 指数 国泰君安证券研究所国泰君安证券研究所 上海上海 深圳深圳 北京北京 地址 上海市静安区新闸路 669 号博华广场20 层 深圳市福田区益田路 6003 号荣超商务中心 B 栋 27 层 北京市西城区金融大街甲 9 号 金融街中心南楼 18 层 邮编 200041 518026 100032 电话(021)38676666(0755)23976888(010)83939888 E-mail: