《房地产行业专题研究:2023年美国住宅市场总结及展望-240220(15页).pdf》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产行业专题研究:2023年美国住宅市场总结及展望-240220(15页).pdf(15页珍藏版)》请在三个皮匠报告上搜索。
1、 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。1 证券研究报告 房地产房地产 2023 年年美国住宅市场美国住宅市场总结及展望总结及展望 华泰研究华泰研究 房地产开发房地产开发 增持增持 (维持维持)房地产服务房地产服务 增持增持 (维持维持)研究员 陈慎陈慎 SAC No.S0570519010002 SFC No.BIO834 +(86)21 2897 2228 研究员 刘璐刘璐 SAC No.S0570519070001 SFC No.BRD825 +(86)21 2897 2218 研究员 林正衡林正衡 SAC No.S0570520090003 SFC No.BRC0
2、46 +(86)21 2897 2087 联系人 陈颖陈颖 SAC No.S0570122050022 +(86)755 8249 2388 联系人 戚康旭戚康旭 SAC No.S0570122120008 +(86)21 2897 2228 行业行业走势图走势图 资料来源:Wind,华泰研究 2024 年 2 月 20 日中国内地 专题研究专题研究 回顾及展望回顾及展望:2023 年年新屋新屋分流成屋需求分流成屋需求,2024 年年如降息有望改善成交如降息有望改善成交 回顾 2023 年,美国住宅市场表现较弱,其中新屋销售表现明显强于成屋,我们认为主要由以下原因导致:1)新屋供给相比成屋更加
3、充足,分流成屋需求;2)新屋与成屋间的价格差有所收窄,新屋性价比明显提升;3)开发商提供更多优惠促销活动,新屋吸引力有所提升。展望 2024 年,在假设美联储降息如期将至且降息幅度不低于彭博一致预期的 91bps 情况下,我们认为美国住宅市场将出现以下情况:1)成屋供应可能有所增长,助推整体销售恢复;2)低库存背景下,部分城市的住房价格有望维持在高位。成交:成交:成屋依旧疲软,库存略有增加成屋依旧疲软,库存略有增加 2023 年,在按揭利率高位运行的背景下,居民购房意愿明显降低,叠加成屋供给明显减少,美国总房屋销售 477 万套,同比-16.6%,连续两年负增长。其中,新屋成交相对活跃,202
4、3 年美国新屋销售 67 万套,同比增速由 2022 年的-17.2%提升至+4.9%,接近疫情前水平(2019 年新屋销售 69万套);成屋销售表现疲软,2023 年,美国成屋销售 410 万套,同比-19.3%,降幅较 2022 年走阔 2.3 pct,为该数据有记录以来最差的一年。供给层面,截至 2023 年 12 月末,美国新屋和成屋的总库存量为 145.3 万套,同比+3.0%,略有增加,约为该数据 2000 年以来峰值的 32%。房价房价:同比较峰值有所同比较峰值有所回落,但可负担性依然较低回落,但可负担性依然较低 2023 年 12 月,新屋/成屋成交中位价分别同比-13.8%/
5、+4.4%,增速均较2020 年以来的峰值有所回落,但新屋和成屋的价格仍分别为该数据 2000年以来峰值的 83.2%和 92.5%,均处于相对高位。与之对应的是,2023 年12 月,美国住房购买力指数为 94.2,已明显低于 2008 年次贷危机期间的最低值。根据美国房产中介平台 Redfin 对美国人口最多的 97 个都市区新挂牌房屋数据的分析,2023 年 1-11 月,在 97 个都市区的所有挂牌房屋中,美国中等收入家庭可负担的挂牌房屋占比只有 16%,较 2022 年全年下降了 5pct,为 Redfin 自 2012 年追踪此项数据以来的最低值。区域区域:南部地区新屋南部地区新屋
6、领先,远程办公促使人口迁入低成本地区领先,远程办公促使人口迁入低成本地区 2023 年,美国各区域的新屋销售均同比小幅提升,其中南部的同比增速高于全国平均水平。从成交占比来看,南部地区贡献最大的成交量,占比61.8%。关于购房习惯,我们发现,疫情后美国居民远程办公的发展趋势加速,而远程办公趋势的发展意味着很多人不再受限于工作地点,可以根据自己的喜好和需求选择居住地,一定程度上促使了人口迁徙,刺激了房屋购买需求。比如,由于执行远程办公制度的企业大多属于高科技行业,而这些高科技企业通常位于生活成本较高的城市,如旧金山、洛杉矶等。然而,随着远程办公的普及,许多员工选择搬往生活成本更低的城市。风险提示
7、:美联储政策超预期收紧,美国楼市复苏不及预期。(43)(32)(21)(9)2Feb-23Jun-23Oct-23Feb-24(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。2 房地产房地产 成交成交:成屋依旧疲软成屋依旧疲软,库存略有增加,库存略有增加 销售层面销售层面:新屋新屋复苏,成屋疲软复苏,成屋疲软 2022 年以来,受美联储加息影响,美国 30 年按揭贷款利率从 2021 年 7 月的 2.8%攀升至2023 年 10 月的 7.8%,突破了 08 年美国金融危机前的峰值。在利率高位运行的背景下,居民购房意愿明显降低,叠加成屋供给明
8、显减少,2023 年美国总房屋销售量 477 万套,同比-16.6%,连续两年负增长,为 2012 以来最差的一年。从结构上看,成屋销售疲软是美国销售量下降的主要原因从结构上看,成屋销售疲软是美国销售量下降的主要原因。2023 年,美国成屋累计销售410 万套,同比-19.3%,降幅较 2022 年走阔 2.3pct,为该数据有记录以来最差的一年。分月来看,2023 年的单月成屋销售的同比降幅持续收窄,2023 年 12 月的成屋销售同比-6.2%,较 1 月收窄 30.7pct。新新屋屋成交相对活跃成交相对活跃,增速由负转正,增速由负转正。2023 年,美国新屋累计销售 67 万套,同比增速
9、由2022 年的-17.2%提升至+4.9%,扭转了之前两年的颓势,接近疫情前水平(2019 年新屋销售 69 万套)。按月来看,新屋销售单月同比增速在 2023 年 7 月达到峰值,为+34%,随后波动下降。2023 年新屋成交占美国总成交量的比例为 14%,较 2022 年提升了 3 pct。图表图表1:美国美国 30 年期抵押贷款固定利率和联邦基金目标利率年期抵押贷款固定利率和联邦基金目标利率 图表图表2:美国总房屋销售套数和同比增速美国总房屋销售套数和同比增速 资料来源:房地美、美联储,华泰研究 资料来源:美国商务部普查局、全美地产经纪商协会,华泰研究 图表图表3:美国新屋销售套数和同
10、比增速美国新屋销售套数和同比增速 图表图表4:美国新屋销售套数(月)和同比增速美国新屋销售套数(月)和同比增速 资料来源:美国商务部普查局,华泰研究 资料来源:美国商务部普查局,华泰研究 0%2%4%6%8%10%2000/12001/12002/12003/12004/12005/12006/12007/12008/12009/12010/12011/12012/12013/12014/12015/12016/12017/12018/12019/12020/12021/12022/12023/12024/1美国:30年期抵押贷款固定利率美国:联邦基金目标利率-30%-25%-20%-15%-
11、10%-5%0%5%10%15%0050060070080090020002000420052006200720082009200000222023万套美国:总房屋销量:季调美国:总房屋销量:季调:同比(右轴)-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%0204060800020004200520062007200820092000019
12、2020202120222023万套美国:新建住房销量:季调美国:新建住房销量:季调:同比(右轴)-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%0204060801001202019/12019/42019/72019/102020/12020/42020/72020/102021/12021/42021/72021/102022/12022/42022/72022/102023/12023/42023/72023/10万套美国:新建住房销量:季调:折年数美国:新建住房销量:季调:同比(右轴)OX2VYYFVVWFZPZaQ8QbRpNpPmOmQlOrRtRfQpN
13、rQ7NqRrRMYnRoQwMpPsN 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。3 房地产房地产 图表图表5:美国成屋销售套数和同比增速美国成屋销售套数和同比增速 图表图表6:美国成屋销售套数(月)和同比增速美国成屋销售套数(月)和同比增速 资料来源:全美地产经纪商协会,华泰研究 资料来源:全美地产经纪商协会,华泰研究 供给层面供给层面:库存有所增加,去化周期略有延长库存有所增加,去化周期略有延长 截至 2023 年 12 月末,美国新屋和成屋的总库存量为 145.3 万套,较 2022 年 12 月末增长 3.0%,为该数据 2000 年以来峰值的 32%;新屋库存量为
14、 45.3 万套,较 2022 年 12 月末增长 0.4%,对应去化月数为 8.2 个月,较 2022 年 12 月末缩短 0.3 个月,为该数据2000 年以来峰值的 79%;成屋库存量为 100.0 万套,较 2022 年 12 月末增长 4.2%,对应去化月数为 3.2 个月,较 2022 年 12 月末延长 0.3 个月,为该数据 2000 年以来峰值的25%。图表图表7:美国新屋美国新屋库存和同比增速(月)库存和同比增速(月)图表图表8:美国成屋美国成屋库存和同比增速(月)库存和同比增速(月)资料来源:美国商务部普查局,华泰研究 资料来源:全美地产经纪商协会,华泰研究 图表图表9:
15、美国已开工的新建私人住宅和同比增速美国已开工的新建私人住宅和同比增速 图表图表10:美国新屋美国新屋和二手房库存去化月数和二手房库存去化月数 资料来源:美国商务部普查局,华泰研究 资料来源:美国商务部普查局、全美地产经纪商协会,华泰研究-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%0050060070080020002000420052006200720082009200000222023万套美国:成屋销量:季调美国:成屋销量:季调:同比(右轴
16、)-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%005006007008002019/12019/42019/72019/102020/12020/42020/72020/102021/12021/42021/72021/102022/12022/42022/72022/102023/12023/42023/72023/10万套美国:成屋销量:季调:折年数美国:成屋销量:季调:同比(右轴)-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%00702000/12001/72003/12004/72006
17、/12007/72009/12010/72012/12013/72015/12016/72018/12019/72021/12022/7万套美国:新建住房库存量美国:新建住房库存量:同比(右轴)-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%05003003504004502000/12001/72003/12004/72006/12007/72009/12010/72012/12013/72015/12016/72018/12019/72021/12022/7万套美国:成屋库存量美国:成屋库存量:同比(右轴)-50%-40%-30%-20%-10%0%
18、10%20%30%40%050020002000420052006200720082009200000222023万套美国:已开工的新建私人住宅:季调美国:已开工的新建私人住宅:同比(右轴)0.02.04.06.08.010.012.014.02000/12001/12002/12003/12004/12005/12006/12007/12008/12009/12010/12011/12012/12013/12014/12015/12016/12017/12018
19、/12019/12020/12021/12022/12023/1月美国:新建住房待售量:可供销售月数:季调美国:成屋库存量:可供销售月数 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。4 房地产房地产 房价:房价:同比同比较峰值有所回落较峰值有所回落,但可负担性依然较低,但可负担性依然较低 新屋新屋价格价格整体整体回落回落,成屋价格,成屋价格下半年有所下半年有所反弹反弹。2023 年 12 月,美国新屋成交中位价 41.3万美元/套,同比-13.8%,12 月的新屋价格自 2022 年 10 月触达历史峰值以来已回落16.8%。单月来看,新屋价格同比增速于 2023 年 4 月份
20、开始由正转负,随后降幅从 4 月的-8.9%走阔至 12 月的-13.8%。成屋方面,美国 12 月成屋成交中位价为 38.3 万美元/套,同比+4.4%。单月来看,美国成屋价格同比增速从 2021 年 5 月的峰值+25.2%持续回落至2023 年 5 月的-3.0%,随后于 2023 年下半年开始触底反弹。目前美国的目前美国的新屋和成屋价格新屋和成屋价格仍处于仍处于 2000 年以来年以来的相对高位的相对高位,住房可负担性显著降低,住房可负担性显著降低。2023 年 12 月新屋和成屋的成交价格分别为该数据 2000 年以来峰值的 83.2%和 92.5%,均处于历史的相对高位。2023
21、年 12 月美国住房购买力指数为 94.2,已明显低于 2008 年次贷危机期间的最低值100.4。另一方面,根据美国房产中介平台 Redfin 对美国人口最多的 97 个都市区新挂牌房屋数据的分析,2023 年 1-11 月,在 97 个都市区的所有挂牌房屋中,美国中等收入家庭可负担的挂牌房屋占比只有 16%,较 2022 年全年下降了 5pct,为 Redfin 自 2012 年追踪此项数据以来的最低值。图表图表11:美国新屋美国新屋中位价中位价 图表图表12:美国美国新屋中位价同环比增速新屋中位价同环比增速(月)(月)资料来源:美国商务部普查局,华泰研究 资料来源:美国商务部普查局,华泰
22、研究 图表图表13:美国成屋中位价美国成屋中位价 图表图表14:美国成屋中位价和同比增速美国成屋中位价和同比增速(月)(月)资料来源:全美地产经纪商协会,华泰研究 资料来源:全美地产经纪商协会,华泰研究 0100,000200,000300,000400,000500,000600,0002005/12005/122006/112007/102008/92009/82010/72011/62012/52013/42014/32015/22016/12016/122017/112018/102019/92020/82021/72022/62023/5美元/套美国:新建住房售价:中位数-20%-1
23、5%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%2019/12019/42019/72019/102020/12020/42020/72020/102021/12021/42021/72021/102022/12022/42022/72022/102023/12023/42023/72023/10美国:新建住房售价:中位数:同比美国:新建住房售价:中位数:环比050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000400,000450,0002005/12005/122006/112007/102008/92009/82010/72011/62
24、012/52013/42014/32015/22016/12016/122017/112018/102019/92020/82021/72022/62023/5美元/套美国:成屋售价:中位数-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%2019/12019/42019/72019/102020/12020/42020/72020/102021/12021/42021/72021/102022/12022/42022/72022/102023/12023/42023/72023/10美国:成屋售价:中位数:同比美国:成屋售价:中位数:环比 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必
25、一起阅读。5 房地产房地产 图表图表15:美国住房购买力指数美国住房购买力指数 图表图表16:美国中等收入家庭可负担的挂牌房屋数占比美国中等收入家庭可负担的挂牌房屋数占比 资料来源:全美房地产经纪商协会,华泰研究 注:1)如果一个新挂牌房屋的每月月供还款额不高于当地中等收入家庭每月收入的 30%,则该挂牌房源被视为中等收入家庭可负担的房屋;2)中等收入家庭可负担的挂牌房屋占比=中等收入家庭可负担的挂牌房屋/所有挂牌的房屋。资料来源:Redfin,华泰研究 05002000/12001/42002/72003/102005/12006/42007/72008/102010/
26、12011/42012/72013/102015/12016/42017/72018/102020/12021/42022/72023/10美国:住房购买力指数:固定指数0%10%20%30%40%50%60%20000222023美国中等收入家庭可负担的挂牌房屋数占比 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。6 房地产房地产 区域区域:南部地区新屋南部地区新屋领先领先,远程办公促使人口迁入低成本地区,远程办公促使人口迁入低成本地区 新屋新屋层面层面:南部地区增速领先南部地区增速领先 各区域新屋各区域新屋销售
27、全面回暖,销售全面回暖,南部地区增速南部地区增速领先领先。2023 年,东北部/中西部/南部/西部的新屋销售套数分别为 3.4/6.8/41.3/15.3 万套,同比增速分别为+4.3%/+4.2%/+5.7%/+3.5%,各区域的新屋成交量均同比小幅提升,其中南部的同比增速高于全国平均增速+4.9%。从成交占比来看,南部地区贡献最大的成交量,占比 61.8%,较 2022 年提高了 0.4pct,其次是西部地区,占比 22.9%。南部地区的大都市区域由于受益快速扩张的就业形势,成交增速领先。西部西部/南部南部地区地区的的新屋新屋供给复苏供给复苏领先领先其他地区其他地区。供给方面,截至 202
28、3 年 12 月末,东北部/中西部/南部/西部的新屋待售套数分别为 3.1/4.4/26.8/11.0 万套,分别同比-6.1%/-2.2%/-1.1%/+3.8%,对应的去化数为 10.9/7.9/7.8/8.6 个月,分别同比-2.3/-0.3/-0.5/+0.1 个月,除西部地区外,其他地区的新屋库存和去化月数均有所下降。2023 年,东北部/中西部/南部/西部地区的已开工新建私人住宅套数为 11.4/18.2/79.0/32.8 万套,同比分别-20.0%/-11.5%/-5.1%/-11.3%,从库存和新开工的情况来看,南部地区的新屋供给复苏节奏领先其他地区,而东北部地区的库存和已开
29、工新建私人住宅的同比增速均弱于其他区域。图表图表17:美国新屋美国新屋销售套数同比增速销售套数同比增速(分区域)(分区域)图表图表18:美国新屋库存量美国新屋库存量(分区域)(分区域)资料来源:美国商务部普查局,华泰研究 资料来源:美国商务部普查局,华泰研究 图表图表19:美国新屋库存去化月数(分区域)美国新屋库存去化月数(分区域)图表图表20:美国美国已开工的新建私人住宅同比增速(分区域)已开工的新建私人住宅同比增速(分区域)注:去化月数=当年 12 月末的新建住房待售量/过去 12 个月新建住房销量均值 资料来源:美国商务部普查局,华泰研究 资料来源:美国商务部普查局,华泰研究 -60%-
30、40%-20%0%20%40%60%20002000420052006200720082009200000222023美国:东北部:新建住房销量:季调:同比美国:中西部:新建住房销量:季调:同比美国:南部:新建住房销量:季调:同比美国:西部:新建住房销量:季调:同比002000/12001/22002/32003/42004/52005/62006/72007/82008/92009/102010/112011/122013/12014/22015/32016/4
31、2017/52018/62019/72020/82021/92022/102023/11万套美国:东北部:新建住房待售量美国:中西部:新建住房待售量美国:南部:新建住房待售量美国:西部:新建住房待售量024680/12001/12002/12003/12004/12005/12006/12007/12008/12009/12010/12011/12012/12013/12014/12015/12016/12017/12018/12019/12020/12021/12022/12023/1月美国:东北部:新建住房待售量:未季调:去化月数美国:中西部:新建住房待售量:未季调:
32、去化月数美国:南部:新建住房待售量:未季调:去化月数美国:西部:新建住房待售量:未季调:去化月数-60%-40%-20%0%20%40%2000/122002/12003/22004/32005/42006/52007/62008/72009/82010/92011/102012/112013/122015/12016/22017/32018/42019/52020/62021/72022/82023/9美国:已开工的新建私人住宅:东北部:季调:同比美国:已开工的新建私人住宅:中西部:季调:同比美国:已开工的新建私人住宅:南部:季调:同比美国:已开工的新建私人住宅:西部:季调:同比 免责声明和
33、披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。7 房地产房地产 图表图表21:美国美国新屋销售套数成交占比新屋销售套数成交占比(分区域分区域)资料来源:美国商务部普查局,华泰研究 成屋层面成屋层面:整体疲软,年末略有改善整体疲软,年末略有改善 2023 年,东北部/中西部/南部/西部的成屋销售套数分别为 49.5/97.7/188.2/74.5 万套,分别同比-21.9%/-18.8%/-17.3%/-23.2%,降幅较 2022 年分别-5.7/-4.9/-1.2/+0.1pct,成屋销售整体表现疲软。从成交占比来看,南部地区贡献最大的成交量,占比 45.9%,其次是中西部/西部/东北部
34、地区,占比分别为 23.8%/18.2%/12.1%。但按月来看,东北部地区 12 月成屋销售量 3.9 万套,同比-9.6%;中西部地区 12 月成屋销售量 7.5 万套,同比-10.9%;南部地区 12 月成屋销售量 14.3 万套,同比-4.4%;西部地区 12 月成屋销售量 5.8 万套,同比-1.4%。2023 年 12 月各地区的成屋销售量同比降幅均较 2023 年 1 月有所收窄。价格方面,东北地区的增幅领先其他地区。价格方面,东北地区的增幅领先其他地区。2023 年 12 月,东北部地区房屋中位价为 42.8万美元/套,同比+9.4%;中西部地区房屋中位价为 27.6 万美元/
35、套,同比+5.9%;南部地区房屋中位价为 35.2 万美元/套,同比+3.8%;西部地区房屋中位价为 58.2 万美元/套,同比+4.8%。图表图表22:美国美国成屋成屋销售套数销售套数同比同比增速增速(分区域分区域)图表图表23:美国美国成屋销售套数成交占比成屋销售套数成交占比(分区域分区域)资料来源:全美地产经纪商协会,华泰研究 资料来源:全美地产经纪商协会,华泰研究 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%20020202120222023美国:东北部:新建住房销量:季调:占比美国:中西部:新建住房销量:季调:占比美国:南部:新建住房销量:
36、季调:占比美国:西部:新建住房销量:季调:占比-40%-30%-20%-10%0%10%20%200720082009200000222023美国:东北部:成屋销量:季调:同比美国:中西部:成屋销量:季调:同比美国:南部:成屋销量:季调:同比美国:西部:成屋销量:季调:同比0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%20020202120222023美国:东北部:成屋销量:季调:占比美国:中西部:成屋销量:季调:占比美国:南部:成屋销量:季调:占比美国:西部:成屋
37、销量:季调:占比 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。8 房地产房地产 图表图表24:美国美国成屋成屋销售套数销售套数(月)同比(月)同比增速(增速(分区域分区域)图表图表25:美国美国成屋成屋销售销售中位价中位价(分区域分区域)同比同比增速增速 资料来源:全美地产经纪商协会,华泰研究 资料来源:全美地产经纪商协会,华泰研究 购房习惯:居家办公渐成趋势购房习惯:居家办公渐成趋势,更多,更多人口迁入低成本地区人口迁入低成本地区 疫情后加速美疫情后加速美国劳动人口远程工作的发展趋势国劳动人口远程工作的发展趋势。金融机构 Bankrate 的一项调查结果显示,美国居民目前非常
38、喜欢居家办公的模式,以至于他们愿意牺牲自己的部分福利或薪酬来换取居家办公的工作机会。根据美国在线求职网站 Zippia 统计的数据,2023 年,有 27.0%的美国本土员工居家办公,较 2018 年的 5.7%提升了 21.3pct。图表图表26:美国员工居家办公的比例美国员工居家办公的比例 资料来源:Zippia,华泰研究 远程办公趋势的发展意味着很多人不再受限于工作地点,可以根据自己的喜好和需求选择居住地,一定程度上促使了人口迁徙,刺激了房屋购买需求。比如,由于执行远程办公制度的企业大多属于高科技行业,而这些高科技企业通常位于生活成本较高的城市,如旧金山、洛杉矶等。然而,随着远程办公的普
39、及,许多员工选择搬往生活成本更低的城市。根据 Redfin 于 2023 年 9 月 13 日发布的一项关于美国居民出售房屋理由的调查结果,目前美国人出售房屋的主要原因包括“追求更大的住房空间”、“搬到离家人更近的地方”、以及“迁往生活成本更低的城市”。另外,根据 Redfin 的统计,2023 年,在佛罗里达州的大部分地区以及博伊西(Boise)、奥斯汀(Austin)和凤凰城(Phoenix)等生活成本相对较低的城市,人口数量不仅增加,当地购房者的收入水平也在明显提升。许多远程办公的雇员从纽约、洛杉矶和旧金山湾区等物价水平相对较高的就业中心搬到这些地方,拉高了当地的工资水平。在这些地区,居
40、民收入的增长率是全国平均水平 6.8%的两倍多。-100%-50%0%50%100%2019/12019/42019/72019/102020/12020/42020/72020/102021/12021/42021/72021/102022/12022/42022/72022/102023/12023/42023/72023/10美国:东北部:成屋销量:季调:同比美国:中西部:成屋销量:季调:同比美国:南部:成屋销量:季调:同比美国:西部:成屋销量:季调:同比-20%-10%0%10%20%30%40%2017/12017/72018/12018/72019/12019/72020/1202
41、0/72021/12021/72022/12022/72023/12023/7美国:东北部:成屋售价:中位数:同比美国:中西部:成屋售价:中位数:同比美国:南部:成屋售价:中位数:同比美国:西部:成屋售价:中位数:同比0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%2002120222023美国员工居家办公的比例 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。9 房地产房地产 图表图表27:Redfin 关于关于 2023 年年美国居民美国居民出售房屋出售房屋理由理由的调查结果的调查结果 注:以上为 Redfin 委托第三方机构 Qualtrics
42、于 2023 年 5-6 月收集的 616 名计划出售房屋并搬走的受访者的问卷调查统计结果。资料来源:Redfin,华泰研究 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。10 房地产房地产 总结及展望总结及展望:供给充足叠加供给充足叠加性价比性价比提升提升,新屋表现优于成屋,新屋表现优于成屋 2023 年总结:新屋年总结:新屋性价比及供给分流成屋需求性价比及供给分流成屋需求 回顾回顾 2023 年,年,美国美国住宅市场住宅市场在高利率环境下在高利率环境下总体表现较弱总体表现较弱,其中,其中新新屋屋销售表现明显强于销售表现明显强于成屋成屋,我们认为主要由以下原因导致:,我们认为主
43、要由以下原因导致:1)新屋供给相比成屋更加充足,导致部分未满足)新屋供给相比成屋更加充足,导致部分未满足需求从成屋市场流入新建住宅市场;需求从成屋市场流入新建住宅市场;2)新屋与成屋间的价格差有所收窄,新屋性价比)新屋与成屋间的价格差有所收窄,新屋性价比明明显显提升;提升;3)开发商方面提供更多优惠促销活动,新屋)开发商方面提供更多优惠促销活动,新屋吸引力有所提升。吸引力有所提升。新屋供给相比成屋更加充足,新屋供给相比成屋更加充足,分流成屋需求分流成屋需求 由于 2023 年的按揭贷款利率较 2020 和 2021 年明显提升,前期以低利率购房的居民现阶段出售房屋的意愿降低,导致成屋库存徘徊在
44、历史的相对低位。在 2021-22 年,当时市场对房价的上涨预期较高,吸引了更多新入场的开发商,对应 2021-22 年的已开工新建私人住宅的同比增速分别为+8.2%/+14.9%,由于大部分美国的新屋是采取现房销售形式,对开发商而言,虽然美联储加息相应增加了开发贷的利息成本,但考虑房地产项目的前期投入,沉没成本相对较高,在融资成本高位运行的背景下,快速把房子建完并完成销售对开发商而言是最优选择,因此我们看到 2023 年的新屋供给相对充足。我们认为,2023 年美国的新屋供给较成屋供给更加充足,导致了部分未满足的需求从成屋市场流入新屋市场。图表图表28:美国新屋库存量美国新屋库存量-月度(月
45、度(2017-2023 年年)图表图表29:美国成屋库存量美国成屋库存量-月度(月度(2017-2023 年年)资料来源:美国商务部普查局,华泰研究 资料来源:全美地产经纪商协会,华泰研究 新屋与成屋间的价格差有所收窄,新屋性价比明显提升新屋与成屋间的价格差有所收窄,新屋性价比明显提升 2023 年 12 月,新屋销售中位价为 41.3 万美元/套,同比-13.8%;成屋销售中位价为 38.3万美元/套,同比+4.4%。2023 年 1-12 月,美国新屋和成屋的中位价差均值为 3.8 万元/套,同比-46.7%,为 2017 年以来中位价差均值最低的一年。单月来看,2023 年 6 月新屋和
46、成屋的中位价差为 7600 美元/套,为 2017 年以来的单月最低值。我们认为,由于当地居民在购买成屋后一般需要额外投入对房屋进行翻新升级,在新屋和成屋的价格此消彼长之间,新屋的性价比明显提升,推动需求向新屋转移。202530354045501月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月万套2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年05001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月万套2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。11 房
47、地产房地产 图表图表30:新屋与成屋的中位价差新屋与成屋的中位价差-月度(月度(2017-2023 年年)图表图表31:新屋与成屋的中位价差均值(新屋与成屋的中位价差均值(2017-2023 年年)资料来源:美国商务部普查局、全美地产经纪商协会,华泰研究 资料来源:美国商务部普查局、全美地产经纪商协会,华泰研究 开发商方面提供更多优惠促销活动,新屋开发商方面提供更多优惠促销活动,新屋吸引力有所提升吸引力有所提升 根据霍顿、莱纳、普尔特等美国头部房企的 2023 年度报告,为了更好地实现存货去化,这些头部房企出台了不同的激励措施吸引买家,包括降价促销、提供贷款买断(可降低购房者的按揭利率)、补偿
48、交割费用(一般占贷款总金额的 3-6%)、免费升级家具家电包等,一定程度上提升了新屋的吸引力。图表图表32:美国上市房企美国上市房企 2023 年关于刺激销售的措施年关于刺激销售的措施 上市房企上市房企 刺激激励措施刺激激励措施 霍顿(D.R Horton)、莱纳(Lennar)、普尔特(PulteGroup)等 降价促销 降低新开发房屋的面积 免费升级家具家电包 补偿交割费用 直接提供低于市场利率的贷款 提供贷款买断 每周限时特惠房源 资料来源:公司公告,华泰研究 2024 年年展望:展望:如降息有望改善成交如降息有望改善成交,价格维持高位,价格维持高位 当前美国面对着一个“高利率、高房价、
49、低库存”特征的住宅市场。1 月 31 日,由于美国非农就业和岗位空缺超预期回升,美联储宣布将基准利率维持在 5.25%-5.50%的区间不变,为 2001 年以来的最高水平。此外,美联储主席鲍威尔表示,未来需要看到更多的通胀回落信息才有信心降息,基准情形下 3 月前不降息。根据根据 2 月月 20 日日的的彭博一致预期,彭博一致预期,2024 年年美联储美联储的的降息幅度约为降息幅度约为 91bps。由于利率由于利率政策政策对对于美国住宅市场而言是最重要的变量,于美国住宅市场而言是最重要的变量,展望展望 2024 年,年,在假设美联储降息如期将至且降息在假设美联储降息如期将至且降息幅度不低于彭
50、博一致预期幅度不低于彭博一致预期的的 91bps 情况下情况下,我们认为我们认为美国的美国的住宅市场住宅市场将出现以下情况将出现以下情况:1)预计成屋供应将有所增长,有利于整体销售回暖预计成屋供应将有所增长,有利于整体销售回暖;2)低库存的背景下,部分城市的住房低库存的背景下,部分城市的住房价格有望维持在高位价格有望维持在高位。成屋供应成屋供应可能有所增长可能有所增长,助推整体销售恢复助推整体销售恢复 过去两年,由于利率过高,前期以低利率购房的居民现阶段出售房屋的意愿降低,由于这种“锁定效应”,成屋市场的新增挂牌量相对较少,成屋库存徘徊在历史的相对低位,导致美国的总房屋供给处于相对低位。根据
51、Redfin 的统计,截至 2023 年 6 月 14 日,约有82%的抵押贷款屋主仍在支付低于 5%的抵押贷款利率(其中约 62%业主的按揭贷款利率低于 4%)。我们认为,2024 年内美联储降息如果能够落地,且 30 年期的抵押贷款固定利率能对应降至 5%以下时,有望助推成屋的供应回升,有利于销售整体回暖。020,00040,00060,00080,000100,000120,0001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月美元/套2017年2018年2019年2020年2021年2022年-60%-40%-20%0%20%40%60%010,00020,00030,00040
52、,00050,00060,00070,00080,00020020202120222023美元/套新屋与成屋的中位价差(1-12月均值)新屋与成屋的中位价差(1-12月均值)-同比(右轴)免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。12 房地产房地产 低库存的背景下,低库存的背景下,部分城市的部分城市的住房价格有望维持在高位住房价格有望维持在高位 虽然目前美国房价的可负担性已处于 2012 年以来的低位,但考虑美国的经济依然表现强劲,居民对未来的收入增长预期较高,且成屋库存水平较低,我们认为,若 2024 年美联储降息落地,按揭贷款利率将同步下降,届时住房
53、需求将从抵押贷款利率下降和收入预期增加中迎来恢复,对于一些城市经济基本面好、人口净流入且房价未完全与收入脱钩的城市,我们预计住房价格仍将维持在高位甚至迎来进一步的增长。图表图表33:报告中提及的报告中提及的其它其它公司公司 公司公司 代码代码 公司公司 代码代码 公司公司 代码代码 Bankrate,LLC 未上市 Redfin Corp RDFN US D.R Horton Inc DHI US Lennar Corp LEN US PulteGroup Inc PHM US Zippia Inc 未上市 资料来源:Bloomberg,华泰研究 风险提示风险提示 美联储政策超预期收紧:美联储
54、政策超预期收紧:当前美国通胀水平仍处于相对高位,不排除美联储为控制通胀会实施比市场预期更为鹰派的货币政策,导致房贷利率较长时间维持在高位,进而导致居民购房成本上升。美国楼市复苏不及预期美国楼市复苏不及预期:当前美国住宅市场仍处于“高房价”+“高利率”的背景,住房的可负担性相对较低,一定程度上抑制了市场需求,可能导致楼市复苏不达预期。免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。13 房地产房地产 免责免责声明声明 分析师声明分析师声明 本人,陈慎、刘璐、林正衡,兹证明本报告所表达的观点准确地反映了分析师对标的证券或发行人的个人意见;彼以往、现在或未来并无就其研究报告所提供的具体建
55、议或所表迖的意见直接或间接收取任何报酬。一般声明及披露一般声明及披露 本报告由华泰证券股份有限公司(已具备中国证监会批准的证券投资咨询业务资格,以下简称“本公司”)制作。本报告所载资料是仅供接收人的严格保密资料。本报告仅供本公司及其客户和其关联机构使用。本公司不因接收人收到本报告而视其为客户。本报告基于本公司认为可靠的、已公开的信息编制,但本公司及其关联机构(以下统称为“华泰”)对该等信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告所载的意见、评估及预测仅反映报告发布当日的观点和判断。在不同时期,华泰可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。同时,本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及
56、投资收入可能会波动。以往表现并不能指引未来,未来回报并不能得到保证,并存在损失本金的可能。华泰不保证本报告所含信息保持在最新状态。华泰对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改,投资者应当自行关注相应的更新或修改。本公司不是 FINRA 的注册会员,其研究分析师亦没有注册为 FINRA 的研究分析师/不具有 FINRA 分析师的注册资格。华泰力求报告内容客观、公正,但本报告所载的观点、结论和建议仅供参考,不构成购买或出售所述证券的要约或招揽。该等观点、建议并未考虑到个别投资者的具体投资目的、财务状况以及特定需求,在任何时候均不构成对客户私人投资建议。投资者应当充分考虑自身特定状况,并完整理
57、解和使用本报告内容,不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。对依据或者使用本报告所造成的一切后果,华泰及作者均不承担任何法律责任。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。除非另行说明,本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现,过往的业绩表现不应作为日后回报的预示。华泰不承诺也不保证任何预示的回报会得以实现,分析中所做的预测可能是基于相应的假设,任何假设的变化可能会显著影响所预测的回报。华泰及作者在自身所知情的范围内,与本报告所指的证券或投资标的不存在法律禁止的利害关系。在法律许可的情况下,华泰可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易,为该公司提供投资
58、银行、财务顾问或者金融产品等相关服务或向该公司招揽业务。华泰的销售人员、交易人员或其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和/或交易观点。华泰没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。华泰的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。投资者应当考虑到华泰及/或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突。投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据。有关该方面的具体披露请参照本报告尾部。本报告并非意图发送、发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送、发布的机
59、构或人员,也并非意图发送、发布给因可得到、使用本报告的行为而使华泰违反或受制于当地法律或监管规则的机构或人员。本报告版权仅为本公司所有。未经本公司书面许可,任何机构或个人不得以翻版、复制、发表、引用或再次分发他人(无论整份或部分)等任何形式侵犯本公司版权。如征得本公司同意进行引用、刊发的,需在允许的范围内使用,并需在使用前获取独立的法律意见,以确定该引用、刊发符合当地适用法规的要求,同时注明出处为“华泰证券研究所”,且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。本公司保留追究相关责任的权利。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公司的商标、服务标记及标记。中国香港中国香港 本报告由华
60、泰证券股份有限公司制作,在香港由华泰金融控股(香港)有限公司向符合证券及期货条例及其附属法律规定的机构投资者和专业投资者的客户进行分发。华泰金融控股(香港)有限公司受香港证券及期货事务监察委员会监管,是华泰国际金融控股有限公司的全资子公司,后者为华泰证券股份有限公司的全资子公司。在香港获得本报告的人员若有任何有关本报告的问题,请与华泰金融控股(香港)有限公司联系。免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。14 房地产房地产 香港香港-重要监管披露重要监管披露 华泰金融控股(香港)有限公司的雇员或其关联人士没有担任本报告中提及的公司或发行人的高级人员。有关重要的披露信息,请参华
61、泰金融控股(香港)有限公司的网页 https:/.hk/stock_disclosure 其他信息请参见下方“美国“美国-重要监管披露”重要监管披露”。美国美国 在美国本报告由华泰证券(美国)有限公司向符合美国监管规定的机构投资者进行发表与分发。华泰证券(美国)有限公司是美国注册经纪商和美国金融业监管局(FINRA)的注册会员。对于其在美国分发的研究报告,华泰证券(美国)有限公司根据1934 年证券交易法(修订版)第 15a-6 条规定以及美国证券交易委员会人员解释,对本研究报告内容负责。华泰证券(美国)有限公司联营公司的分析师不具有美国金融监管(FINRA)分析师的注册资格,可能不属于华泰证
62、券(美国)有限公司的关联人员,因此可能不受 FINRA 关于分析师与标的公司沟通、公开露面和所持交易证券的限制。华泰证券(美国)有限公司是华泰国际金融控股有限公司的全资子公司,后者为华泰证券股份有限公司的全资子公司。任何直接从华泰证券(美国)有限公司收到此报告并希望就本报告所述任何证券进行交易的人士,应通过华泰证券(美国)有限公司进行交易。美美国国-重要监管披露重要监管披露 分析师陈慎、刘璐、林正衡本人及相关人士并不担任本报告所提及的标的证券或发行人的高级人员、董事或顾问。分析师及相关人士与本报告所提及的标的证券或发行人并无任何相关财务利益。本披露中所提及的“相关人士”包括 FINRA 定义下
63、分析师的家庭成员。分析师根据华泰证券的整体收入和盈利能力获得薪酬,包括源自公司投资银行业务的收入。华泰证券股份有限公司、其子公司和/或其联营公司,及/或不时会以自身或代理形式向客户出售及购买华泰证券研究所覆盖公司的证券/衍生工具,包括股票及债券(包括衍生品)华泰证券研究所覆盖公司的证券/衍生工具,包括股票及债券(包括衍生品)。华泰证券股份有限公司、其子公司和/或其联营公司,及/或其高级管理层、董事和雇员可能会持有本报告中所提到的任何证券(或任何相关投资)头寸,并可能不时进行增持或减持该证券(或投资)。因此,投资者应该意识到可能存在利益冲突。评级说明评级说明 投资评级基于分析师对报告发布日后 6
64、 至 12 个月内行业或公司回报潜力(含此期间的股息回报)相对基准表现的预期(A 股市场基准为沪深 300 指数,香港市场基准为恒生指数,美国市场基准为标普 500 指数),具体如下:行业评级行业评级 增持:增持:预计行业股票指数超越基准 中性:中性:预计行业股票指数基本与基准持平 减持:减持:预计行业股票指数明显弱于基准 公司评级公司评级 买入:买入:预计股价超越基准 15%以上 增持:增持:预计股价超越基准 5%15%持有:持有:预计股价相对基准波动在-15%5%之间 卖出:卖出:预计股价弱于基准 15%以上 暂停评级:暂停评级:已暂停评级、目标价及预测,以遵守适用法规及/或公司政策 无评
65、级:无评级:股票不在常规研究覆盖范围内。投资者不应期待华泰提供该等证券及/或公司相关的持续或补充信息 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。15 房地产房地产 法律实体法律实体披露披露 中国中国:华泰证券股份有限公司具有中国证监会核准的“证券投资咨询”业务资格,经营许可证编号为:941011J 香港香港:华泰金融控股(香港)有限公司具有香港证监会核准的“就证券提供意见”业务资格,经营许可证编号为:AOK809 美国美国:华泰证券(美国)有限公司为美国金融业监管局(FINRA)成员,具有在美国开展经纪交易商业务的资格,经营业务许可编号为:CRD#:29
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