《同策研究院：2020年楼市定位调整及“十四五”房地产再出发专题研究报告：物生谓之化物极谓之变、（81页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《同策研究院：2020年楼市定位调整及“十四五”房地产再出发专题研究报告：物生谓之化物极谓之变、（81页）.pdf（81页珍藏版）》请在三个皮匠报告上搜索。

1、代理 咨询 金融 商业 产业 公关 养老Tospur Real Estate Consulting Co., Ltd.让置业体验更美好Professional Sincere物生谓之化，物极谓之变2020 年楼市定位调整及“十四五”房地产再出发专题研究报告2前言“物生谓之化，物极谓之变”（摘自黄帝内经 ），是说万物生长的规律就是不断变化，发展到极致将迎来改变，这句话很好地诠释了中国楼市二十多年的发展进程。98年房改后，中国楼市经历“黄金十年” 的蓬勃发展、极大地推动了中国经济增长。08年经济危机后，先后经历三轮市场周期，房地产对实体经济的挤出成为社会关注的焦点。十九大定调“房住不炒” ，房地产

2、业迎来前所未有的制度监管，值此“十四五”开局之际，我们再度审视近年来的宏观环境变化及楼市政策脉络，深刻意识到楼市即将进入新的发展阶段。面临不断变化的国内外经济形势，“十四五”明确构建“以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”。然而外需难以成为新的增长点、内需中的消费也无法快速提振，未来在双循环发展格局下，将走向“房产”、“基建”双驱动的发展模式，房地产定位将重新塑造、楼市进入新的发展阶段。“物极谓之变” 深刻阐述了当前楼市面临的转折。十四五规划和2035远景目标的建议中明确提出“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”、“促进住房消费健康发展”，“十四五”期间将强化房地产合理的经济

3、地位，相关的政策措施也将围绕房地产合理的经济地位进行安排、确保房地产业“不越位”！新起点、新征程，“十四五”期间房地产业依然大有可为。当住房回归消费属性、房地产同实体经济均衡发展之时，我们建议房企未来主要把握两大核心投资逻辑，一是把握以人为核心的新型城镇化发展机会、二是把握跟随产业发展路径的市场机会。短期依然关注货币周期下的投资窗口，合理分配投资比例、调整货值结构，既要做好长远战略、也要落地实施拿好每一块地。qRsMpQnQqQmRsMvMsPpOqQ8O9R9PmOqQpNnMlOpPpOiNmNyR9PrQtPxNqNzRuOtRmMC ONTENTS目录3022020十三五收官年楼市市场

4、特征01十四五新发展格局下的楼市新定位03十四五期间楼市总体趋势及机会04对房企的投资建议十四五新发展格局下的楼市新定位4第一章501十四五确立双循环相互促进的新发展格局02十四五期间强化房地产合理的经济地位中国确立“双循环相互促进”的中长期发展格局6“构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”写入 十四五规划和2035远景目标的建议，实际上是明确未来“消费、投资、净出口”三架马车在经济当中的中长期定位2020.5.142020.7.30中共中央政治局常务委员会会议中共中央政治局会议2020.10.29十九届中央委员会第五次全体会议首次提出“双循环”深化供给侧结构性改革，充分

5、发挥我国超大规模市场优势和内需潜力，构建国内国际双循环相互促进的新发展格局强调“内循环”为主体遇到的很多问题是中长期的，必须从持久战的角度加以认识，加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局写入“国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标的建议”统筹发展和安全，加快建设现代化经济体系，加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局内循环外循环内循环以消费和投资为抓手外循环以净出口为抓手“双循环” 格局实际上是明确“消费、投资、净出口”三驾马车的中长期定位注：中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标的建议在本报告中简称十四

6、五规划和2035远景目标的建议外循环：进出口短期难以成为经济增长点7-25-20-15-10-505102017Q12017Q22017Q32017Q42018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q3美国日本韩国德国法国英国2017-2020年3季度主要发达国家实际GDP分季度同比增速%受疫情影响，主要发达国家GDP负增长短期：入世后中国进出口贸易增长与外部环境变化密切相关，每当外需疲软时，中国进出口金额增速放缓乃至金额下降。短期来看，受新冠疫情影响，全球主要经济体GDP负增长，外需疲软势必影响中国进出口贸易金

7、额的增长-20%-10%0%10%20%30%40%50%200042005200620072008200920000192020年1-11月出口金额同比进口金额同比入世后，中国进出口贸易金额高速增长08年经济危机后，外需疲软，进出口骤降欧债危机蔓延期间，外需疲软，进出口增长受阻中美贸易摩擦叠加疫情影响，进出口增长乏力2001-2020年中国进出口金额同比增速（美元计价）数据来源：统计局，wind外循环：中期面临热钱流入以及货币升值压力8中期：从美元大周期角度看，2021年起美元指数进入周期性弱势阶段，全球

8、资本流入高投资汇报国家，中国将面临新一轮热钱流入。另一方面，811汇改后美元兑人民币汇率与美元指数（代表美元强弱）趋同，未来弱美元阶段热钱流入推动人民币面临升值压力，不利于中国出口增长而提高进口产品性价比，同时打击面向内需外需的生产及制造企业05000000025000300003500040000450000204060801001202010/12010/82011/32011/102012/52012/122013/72014/22014/92015/42015/112016/62017/12017/82018/32018/102019/52019/122020/7

9、美元指数中国外汇储备2010-2020年美元指数与中国外汇储备亿美元美国退出量化宽松、进入加息周期，中国外汇储备持续流出2019年起美联储连续降息，疫情后大规模量化宽松造成美元走弱，中国面临境外热钱流入数据来源：统计局，wind0.01.02.03.04.05.06.07.08.09.00204060801001202005/12005/102006/72007/42008/12008/102009/72010/42011/12011/102012/72013/42014/12014/102015/72016/42017/12017/102018/72019/42020/12020/10美元指

10、数美元兑人民币汇率2005-2020年美元指数与汇率美元指数汇率2005年721汇改至2015年811汇改两次汇改期间，人民币汇率持续升值811汇改后结束单边升值汇率与美元指数走势趋同美元走强则人民币贬值美元走弱则人民币升值疫情起人民币持续升值外循环：长期逐渐丧失人口红利及低成本优势9中国及部分东南亚国家城市的月均税后收入长期：中国劳动力人口数量及低成本优势面临长期走弱的趋势，如果不能实现产业升级，仍以出口劳动密集型或低附加值的产品为主，那么将陷入拉美式的“中等收入陷阱”。在十四五规划和2035远景目标的建议中明确将 “创新”放在现代化建设全局中的核心地位，把“科技自立自强”作为国家发展的战略

11、支撑国家城市月均税收收入/美元中国上海1,523.22中国北京1,430.77中国深圳1,290.30中国广州1,166.32中国苏州1,104.66中国南京1,035.04印度孟买639.44印度德里463.48印度班加罗尔755.49印度加尔各答388.48越南胡志明463.7越南河内447.33泰国曼谷714.23泰国清迈607.02印度尼西亚雅加达452印度尼西亚万隆314.7数据来源：50556065707580 50,000 60,000 70,000 80,000 90,000 100,000 110,000 120,000 130,000 140,000 150,0001990

12、62200420062008200022202420262028203020322034总人口/万人总人口:15-64岁/万人15-64岁占总人口比例2010年劳动人口占比峰值2013年劳动人口数量峰值万人%1990至2035年全国人口及劳动人口预测数据来源：统计局，同策研究院预测内循环：消费依赖就业，难以快速提振10从居民家庭的收入结构看，工薪收入占绝大份额比例。从收入分配角度看，中国国民净人均收入与人均GDP的比值远低于欧美及东亚的发达国家，体现了在国民生产者总值分配中外资、政府等部门拿走较大比重，不利

13、于居民消费增长。在内循环体系中，稳定消费需求的基础是稳定居民就业、同时增加居民收入，是长期持续性发力的落脚点而非短期刺激的抓手2018年不同国家国民净人均收入与人均GDP比值11.4%10.4%17.9%60.4%人均年经营净收入人均年财产性收入人均年转移性收入人均年工薪收入2019年中国城镇居民家庭人均年可支配收入结构数据来源：统计局，wind0.720.740.760.780.80.820.840.860.88印度美国德国法国英国日本韩国中国数据来源：世界银行内循环：扭转居民贷款消费结构需稳步进行11社零增速的持续放缓，同样源于中国家庭部门的消费结构固化，2010至2020年，个人住房贷款

14、余额占家庭部门贷款余额的比例稳定在50%以上，中长期住房贷款对中短期的社会消费品零售形成挤出，且短时间内无法逆转-25-20-15-10-50500452010/22010/62010/102011/22011/62011/102012/22012/62012/102013/22013/62013/102014/22014/62014/102015/22015/62015/102016/22016/62016/102017/22017/62017/102018/22018/62018/102019/22019/62019/102020/22020/6

15、2020/10社会消费品零售总额累计同比万亿%2010-2020年11月社会消费品零售总额及累计同比0000702010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年9月个人住房贷款余额本外币住户贷款余额个人住房贷款/住户贷款万亿%2010-2020年个人住房贷款余额及占住户部门贷款余额比例数据来源：统计局，wind内循环：投资是应对经济短期波动的主要手段12从中国政府部门杠杆率走势看，历次面临较大经济下行压力的时点，都伴随着政府部门加大逆周期调节力度（投资）、提升政府部门杠杆率推动经济增长。从

16、投资结构来看，十四五继续投资发力传统制造业可能面临内新一轮产能过剩。房地产相关税收及土地出让金能为基建投资提供资金来源，协调好两者的关系是下一阶段建设内循环体系的重要组成部分数据来源：wind注：我国政府部门杠杆率变动使用国家资产负债表研究中心数据，不同国家政府部门杠杆率对比采用国际清算银行数据以方便统一对比口径。因而呈现出数据差异0996Q11997Q11998Q11999Q12000Q12001Q12002Q12003Q12004Q12005Q12006Q12007Q12008Q12009Q12010Q12011Q12012Q12013Q12014Q12015Q120

17、16Q12017Q12018Q12019Q12020Q1我国政府部门杠杆率变动情况98亚洲金融危机08全球金融危机14年经济下滑明显贸易战影响下经济下行%0500日本美国法国英国印度德国中国泰国2020年6月不同国家政府部门杠杆率%2019年固定资产投资组成结构情况基础设施投资33%制造业投资40%房地产投资24%其他投资3%内循环：未来投资走向“房产”、“基建”双驱动模式13基础设施和房地产投资占据固定资产投资的半壁江山，从历史来看，两者呈现明显的此消彼长的关系（跷跷板），一旦两者中一者处于周期低点时就会出台措施进行拉动。近年来政府大规模施行减税降费、同时疫情后财政进一

18、步承压，如果顺应规律进入“小房产、大基建”阶段则面临财政更为紧张局面。结合2020年政府定向放松楼市并大规模获取土地出让金行为，综合判断未来投资走向“房产”、“基建”双驱动模式-40-30-20-50602006/22006/62006/102007/22007/62007/102008/22008/62008/102009/22009/62009/102010/22010/62010/102011/22011/62011/102012/22012/62012/102013/22013/62013/102014/22014/62014/102015/22015/62015

19、/102016/22016/62016/102017/22017/62017/102018/22018/62018/102019/22019/62019/102020/22020/62020/10房地产开发投资完成额累计同比基础设施建设投资累计同比房地产开发投资与基础设施建设投资累计同比中国房地产投资与基础设施投资增速2007年9月“927房贷新政”2008年12月“国十三条”2010年1月“国十一条”“新国十条”2012年多次降准，货币政策宽松2013年2月“新国五条”2014年9月“930房贷新政”2016年9月楼市调控集中出台2018年12月部分三四线城市放松调控大房产小基建小基建小基建

20、大房产大房产大基建大基建小房产小房产走向“房产”、“基建”双驱动模式%数据来源：统计局，wind1401十四五确立双循环相互促进的新发展格局02十四五期间强化房地产合理的经济地位政策定调强化房地产业合理的经济地位15“十九大”首提“房住不炒”，2017-2020年政策导向以稳定楼市的短期调控逻辑为主导，强调因城施策。十四五规划和2035远景目标的建议中明确了“金融、房地产同实体经济均衡发展”的关系，支持“住房消费”，从长期上强化房地产业合理的经济地位“中央经济工作会议”坚持房住不炒，重申十九大会议精神“中央政治局会议”坚持房住不炒，不将房地产作为短期刺激经济的手段十四五规划和2035远景目标的

21、建议2017“十九大”首提“房住不炒”，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度201820192020推动金融、房地产同实体经济均衡发展促进住房消费健康发展坚持房住不炒、增加保障房供给“中央经济工作会议”解决好大城市住房突出问题第十六条：畅通国内大循环推动金融、房地产同实体经济均衡发展，实现上下游、产供销有效衔接，促进农业、制造业、服务业、能源资源等产业门类关系协调。第十八条：全面促进消费增强消费对经济发展的基础性作用，顺应消费升级趋势，提升传统消费，培育新型消费，适当增加公共消费。促进住房消费健康发展。第十九条：拓展投资空间保持投资合理增长，加快补齐基础设施、市政工程、农业农村设施。

22、推进新型基础设施、新型城镇化、交通水利等重大工程建设，支持有利于城乡区域协调发展的重大项目建设。第二六条：实施乡村建设行动统筹县域城镇和村庄规划建设，完善乡村水、电、路、气、通信、广播电视、物流等基础设施，提升农房建设质量。改善农村人居环境。提高农民科技文化素质，推动乡村人才振兴。第二七条：深化农村改革推动城乡要素平等交换、双向流动，增强农业农村发展活力。健全城乡统一的建设用地市场，积极探索实施农村集体经营性建设用地入市制度。建立土地征收公共利益用地认定机制，缩小土地征收范围第三一条：推进以人为核心的新型城镇化坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展

23、。有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房房地产业长期发挥经济稳定器作用而非增长器16“不把房地产作为短期刺激经济的手段”是因为经济呈现去地产化趋势。房地产投资对于GDP增长的贡献边际递减，决定了靠房地产业拉动经济需要付出更多的代价。另一方面，房地产业总量大、需求稳定，在疫情期间发挥经济稳定器的作用尤为凸显出来00.050.10.150.20.250040005000600070008000房地产业增加值的增长量对GDP增长的平均贡献率房地产业对经济增长的贡献率亿0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%房地产

24、投资对GDP增长的贡献率近年来房地产投资对GDP增长的贡献率注：房地产业对经济增长的贡献率=当年房地产业增加值的增长量/当年GDP的增长量房地产业包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、房地产租赁经营等大类2020年房地产业增加值对GDP增长的贡献率很高主要由于房地产业经济稳定器作用，其他行业对经济增长贡献率过低导致的该比例大幅增长房地产“经济稳定器” 作用：1、同实体经济均衡发展17从历史经验看，房价上涨直接导致企业用工成本增加、利润下降、以及居民消费需求下滑。十四五规划和2035远景目标的建议以及近期中央经济工作会议均提及的扩大保障性租赁住房供给，其目的是区分“买房消费”与“租房消费

25、”，尤其在大城市，以相对便宜的租房消费来缓解房价上涨对生产部门的不利影响房价工资企业利润居民消费1%0.07%0.01%0.05%城市二手房挂牌价元/平米60平米住宅租金/月供城市二手房挂牌价元/平米60平米住宅租金/月供月租金/元 月供/元月租金/元 月供/元厦门477982810100070.281蚌埠805090416850.536深圳742544708155460.303成都940.543三亚36909255377270.330郑州800.548青岛230.383武汉630.552苏州2304718

26、7548250.389南昌520.552南通060.396中山850.559广州36606304076640.397西安350.563福州260.401昆明330.568上海567034773118710.402佛山550.570天津25898218954220.404海口930.597南京300.407大连610.600北京646495530135350.409沈阳11679

27、147624450.604宁波23789206949800.416兰州200.644常州340.423重庆020.644石家庄070.435南宁870.645珠海23433215949060.440湖州880.690无锡280.444银川681999814280.699东莞760.454哈尔滨790.718合肥880.474长春350.727徐州11349

28、113923760.479贵阳9391143619660.730济南020.483西宁970.731杭州310.512长沙200.731绍兴130.518湘潭559992111720.785太原930.536乌鲁木齐8562153317920.855注：估算各个城市的租金/月供比例，以60平米为例估算住宅月租金和月供的比例关系（面积大小不影响最终比例关系）。其中假定购买住宅首付35%，30年等额本息还款，房贷综合年利率5%2020年部分一二三线城市租房月租金和买房

29、月供的比例关系房地产“经济稳定器” 作用：2、消化上下游产能18房地产业在拉动产业链上下游销售方面具有明显效果，一方面商品房开发阶段持续消化钢铁、水泥、玻璃等低技术含量的产能，另一方面商品房销售后也能带动市内装修及家用电器的销量增长。稳定释放的住房需求对产业链上下游的产能消化具有积极意义-60-40-200204060802009/12009/72010/12010/72011/12011/72012/12012/72013/12013/72014/12014/72015/12015/72016/12016/72017/12017/72018/12018/72019/12019/72020/1

30、2020/7房屋新开工面积:累计同比浮法玻璃销量:累计同比房屋新开工面积与玻璃销量同比增速%-60-40-200204060801002009/12009/82010/32010/102011/52011/122012/72013/22013/92014/42014/112015/62016/12016/82017/32017/102018/52018/122019/72020/22020/9商品住宅销售面积:累计同比国内家用空调销量:累计同比商品住宅销售面积与国内家用空调销量%数据来源：wind房地产“经济稳定器” 作用：3、稳定的财税来源192020年1-11月全国一般公共预算收入与政府性

31、基金预算收入合计24.22万亿元，其中土地出让收入以及土地和房地产相关税收占比达34.2%。未来继续施行稳健财政政策、强化国家宏观调控能力势必需要稳定的房地产业来提供稳定的税源支撑国内增值税, 52051企业所得税, 36085土地和房地产相关税收, 17616国有土地使用权出让收入, 651262020年1-11月全国财政收入来源/亿元0%5%10%15%20%25%30%051015202530全国一般公共预算收入与政府性基金收入土地出让金土地出让金占比2010至2020年全国财政收入与土地出让金占比数据来源：统计局，wind万亿元--012

32、---------------------012025-05

33、2025-09美元周期预测房地产“经济稳定器” 作用：4、防范金融系统风险的利器20强势美元时，国际资本回流美国，新兴市场国家外汇储备大量流出造成金融危机（如1982年拉美危机、1998年亚洲金融危机）。2014年下半年美元走强，中国外汇储备快速流出，政府果断启动楼市引导热钱留在国内，避免了外汇储备大量流出造成的金融系统风险。未来进入弱美元阶段，中国货币环境总体宽松，楼市同样承担吸引部分热钱流入、避免过快通胀的作用020406080000025000300003500040000450--01201

34、1----------------------0520

35、25-09中国外汇储备美元指数2010-2020年美元指数与中国外汇储备亿美元美元周期趋势预测的零线1.2014年6月25日呼和浩特第一个取消限购2.2014年9月30日“930”政策出台3.2016年3月25日深圳、上海开始收紧调控42017年1月提高棚改货币化安置比例5.2018年1月三四线城市继续去库存6.2018年6月25日国开行收回棚改货币化权限7.2018年8、9、10个月连续下降，11月份发债放松1234567弱美元阶段楼市承担吸引部分热钱流入、避免过快通胀作用2020十三五收官年楼市市场特征21第二章22022020年商品住宅市场特征012020年土地市场特征03三道红线前后房

36、企变化特征23全国土地特征：土地市场经历低谷、反弹、平复三个阶段2020年全国土地市场先后经历疫情期间的低谷期、年中的反弹期、以及三道红线后的平复期三个阶段。8月房企融资“三道红线”及后续管理细则公布后，房企参拍热情下降，土地市场量价震荡下行，二线及三四线城市溢价率也出现波动下滑2018年-2020年11月全国300城市住宅用地供应成交情况0554018-0118-0318-0518-0718-0918-1119-0119-0319-0519-0719-0919-1120-0120-0320-0520-0720-0920-11一线城市平均溢价率二线城市平均溢价率三四线城市

37、平均溢价率00400050006000700002,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,00018-0118-0318-0518-0718-0918-1119-0119-0319-0519-0719-0919-1120-0120-0320-0520-0720-0920-11供应面积成交面积成交楼面均价2018年-2020年11月全国300城市住宅用地成交溢价率（分城市能级）万平米元/平米%数据来源：dataln、同策研究院一线城市土地市场特征2405000000025000300000100200

38、300400500600700800900供应面积成交面积成交楼面均价万平米元/平米2018-2020年11月一线城市住宅土地月度供应、成交（按规划建筑面积）今年以来，一线城市土地市场供应、成交规模同比大幅走高，1-11月一线城市住宅用地成交面积同比增加40.9%。其原因是：1、一线城市疫情持续防控力度大、财政承压，加大供应量、供应优质地段稀缺土地来保证财政充足；2、房企出于避险考量，回归核心城市，加大投资力度数据来源：dataln、同策研究院典型城市上海：成交放量，热门区域楼面价创新高25区域板块拿地房企拿地时间楼面价（元/ ）板块楼面价次高（元/ ）次高楼面价年份杨浦控江路金隅07-318

39、5764537722019年虹口四川北路招商07-0381089近六年无出让杨浦东外滩融创&上海城建10-2970808492362014年闵行七宝旭辉&融信08-0654814近六年无出让浦东周康华发&仁恒08-72016年浦东唐镇华侨城07-22015年闵行颛桥华发08-1140558近六年无出让浦东花木北蔡浦发&浦开发10-2040550402082020年嘉定南翔融信08-1738763近六年无出让嘉定江桥南山07-0932687305002018年浦东高桥高行宝华06-2928715近六年无出让崇明陈家镇路劲10-42

40、019年金山朱泾镇上海城投02-2015年2020年1-11月上海典型高价地块情况1-11月，上海商品住宅用地建筑面积1238.24万平方米，已超越去年全年土地成交规模，同比增长45.1%，热门区域楼面价也有明显上涨。主要是由于疫情后上海阶段性放松土拍政策（取消自持要求、放宽参拍房企数量限制），使得房企积极参拍，多个板块楼面价创出新高，即使“三道红线”政策之后，土地市场热度也未见明显下滑，其余一线城市热度同样居高不下2018-2020年11月上海住宅土地成交建筑面积（剔除保障房地块）万平米元/平米050000000250003000035000400

41、0005003003504004---------11成交建设面积()楼面价数据来源：dataln、同策研究院26二线城市土地市场特征二线城市土地市场冲高回落特征明显，主要原因是上半年各地放松土地出让条件、二线核心城市作为市场焦点纷纷迅速回温，量价大幅走高，7月以后，多个二线城市由于市场过热被住建部约谈，各地政府通过加大非核心区域供地力度、修

42、改土拍规则等方式控制供地节奏，叠加“三道红线”政策影响，二线城市整体回归理性万平米元/平米004000500060007000800001,0002,0003,0004,0005,0006,0007,000供应面积成交面积成交楼面均价2018-2020年11月二线城市住宅土地月度供应、成交（按规划建筑面积）数据来源：dataln、同策研究院典型城市南京：下半年新政出台后市场逐渐平复270%5%10%15%20%25%30%0500300350400供应建筑面积(万）成交建筑面积(万)平均溢价率(%)疫情结束后，南京市场率先复苏，土拍频频触顶，二季度市

43、场平均溢价率持续高于15%；8月南京出台多条土地新政，调整土拍规则，当月土地供应大幅减少，其后土地供应、成交规模、溢价率较前一阶段都大幅下滑，市场热度逐渐平复，但优质地块依然竞争激烈2020年1-11月南京住宅用地供应、成交及溢价率情况2020年8月南京修改土拍规则，进一步严格住宅用地公开出让措施具体措施1、调整竞价成交方式明确住宅（商住）用地竞价达到土地出让最高限价时仍有竞价的，不再竞争人才房面积，改为通过现场摇号方式确定竞得人2、严格开发资质要求要求报名参与住宅（商住）用地的竞买人应具备房地产三级及以上开发资质(不含暂定资质)3、提高竞买资金要求提高住宅（商住）用地竞买保证金比例，根据地块

44、区域土地市场竞争情况，由出让起始价的20%调整为20%-80%，热点区域不低于50%，并要求一个月内付清全部土地成交价款4、严格竞买资金审查要求住宅（商住）用地的竞买保证金及后续购地资金须为竞买人自有资金，竞买人须按要求提供符合条件的相关材料，通过审查后方可报名5、限制竞买地块数量要求在同一批次出让公告中，同一竞买人及同一集团所属成员企业不得竞得(含联合竞买)两块及以上的住宅(商住)地块万平米数据来源：dataln、同策研究院28典型城市天津：市场平淡，超七成宅地底价成交也有部分二线城市土地市场表现始终平淡，以天津为例，2020年宅地供应、成交规模明显下滑，且溢价率持续低位，成交的113宗住宅

45、用地中，74%为底价成交，仅个别市区地块溢价率突破20%05101520-----------1074%14%7%5%溢价率为0溢价率0-10%之间溢价率10%-20%溢价率20%以上2019-2020年11月天津住宅用地月度成交溢价率情况%2020年1-11月天津住宅用地成交溢价率结构（按土地宗数）020004

46、000600080004000500300350供应建筑面积（万）成交建筑面积（万）楼面价（元/）2019-2020年11月天津住宅用地月度供应、成交量价情况万平米元/平米2019年供应：2344.92万成交：1803.98万楼面价：6859元/2020年1-11月供应：1254.01万成交：1090.94万楼面价：6738元/数据来源：dataln、同策研究院29三四线城市土地市场特征今年以来，三四线城市整体并未出现较大波动，土地成交规模与去年同期基本持平，主要是由于三四线房地产市场不确定性较大，且经济支撑不足，多数房企在三四

47、线城市投资偏谨慎，各城市间市场分化明显；下半年以来三四线城市土地成交量稳价涨，主要是由于强三线城市市场表现更突出，拉高整体均价，其中多个长三角三线城市表现尤为突出万平米元/平米05000250030003500400002,0004,0006,0008,00010,00012,000供应面积成交面积成交楼面均价2018-2020年11月三四线城市住宅土地月度供应、成交（按规划建筑面积）数据来源：dataln、同策研究院典型城市南通：政策加码难抑土拍热潮302020年南通新增万元地（成交楼面价超1万元）南通作为优质强三线城市的代表，2020年土拍市场火热，在土拍政策不断收紧

48、的情况下，各区依然地王频出，目前南通已有62块万元地，其中2020年新增万元地37块；海门受今年撤市设区的利好刺激，贡献出11宗万元地南通2020年土地市场时间轴土拍政策不断升级各区地价频频刷新12月，吉浩置业成功竞得通州区R2020025地块，楼面成交价14047.37元/，溢价率高达40.47%，成为通州新地王11月25日，阳光城以楼面成交价9571元/竞得R20035地块，成为锡通园区新地王11月27日，海安一天内拍出两宗万元地，海安楼面价再度一天之内两次刷新4月，南通首次公布土拍双限摇号规则，即“限房价、限地价+摇号”，此后主城区热门区域全部实行双限摇号政策6月，提高土拍保证金要求报名

49、参与竞拍的房企需要缴纳与起始总价相同的竞买保证金9月，双限摇号规则升级房企大规模的马甲战术宣告失败，摇号确定3家候选竞得人，审核不通过则顺位替补，延长了保证金时间，设置摇号结果公示期10月28日，南通成立房地产领导小组，将对海门、通州实行双控11月7日，通州挂出首宗双限摇号地块9月29日，龙信置业以楼面地价7620元/、7753元/，1天连续2次刷新海安地价，成为海安新地王4月20日，上海裕景以97%的溢价率获得通州区R2020-003地块，楼面价14000元/。成为通州区新地王5月8日，江苏中杰鏖战265轮获得海门市中心地块，楼面价14543元/。成为海门区新地王典型城市洛阳：市场行情不佳，

50、土拍热度明显下滑300200025003000350040004500500002040608001802------------12规划建筑面积（万）成交楼面价(元/)2019-2020年11月洛阳住宅用地月度供应、成交量价情况万平米元/平米

51、2019年成交：612.12万楼面价：2362元/2020年1-11月成交：414.67万楼面价：3078元/洛阳作为中西部三四线城市的代表，2020年土拍市场表现平淡。2018-2019年。洛阳市出现一波上涨行情，市场供需两旺，推升土地市场热度。今年以来，由于前期棚改红利已接近尾声，市场需求缺乏支撑，且中西部整体市场行情不佳，洛阳土地市场热度显著下降。宅地成交量和溢价率与去年相比明显走低，虽然宅地成交楼面价有所上涨，但主要是由于政府为鼓励企业参拍热情，优质地块供应增加0501001502002---062019-0

52、--------112019-2020年11月洛阳住宅用地月度成交溢价率情况%2019年溢价率：40.2%2020年1-11月溢价率：9.7%数据来源：dataln、同策研究院32022020年商品住宅市场特征012020年土地市场特征03三道红线前后房企变化特征全国分区域商品房销售特征331-3月受疫情影响，全国各地区商品房销售均负增长，尤其是疫情重灾区的中部地区（湖北），同比下跌超过30

53、%；4-8月除东北地区外，其他地区商品房销售同比增速已经回正，其中，东部地区是复苏的领涨区域，市场整体热度较高，其次为市场较为封闭的西部区域；9-11月全国商品房销售延续恢复态势数据来源： 同策研究院、wind、国家统计局、dataln数据说明：东部地区包括北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南10个省（市）；中部地区包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6个省；西部地区包括内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆12个省（市、自治区）；东北地区包括辽宁、吉林、黑龙江3个省-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%01000200

54、0300040005000600070008000900010000东部地区中部地区西部地区东北部地区2020年1-11月 全国分区域商品房销售金额及同比增速亿元2020年1-3月商品房月均销售金额2020年4-8月商品房月均销售金额2020年9-11月商品房月均销售金额2020年1-3月商品房月均销售金额同比增速2020年4-8月商品房月均销售金额同比增速2020年9-11月商品房月均销售金额同比增速同比增速-40%-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%0040005000600070008000东部地区中部地区西部地区东北部地区20

55、20年1-11月 全国分区域商品房销售面积及同比增速万平米2020年1-3月商品房月均销售面积2020年4-8月商品房月均销售面积2020年9-11月商品房月均销售面积2020年1-3月商品房月均销售面积同比增速2020年4-8月商品房月均销售面积同比增速2020年9-11月商品房月均销售面积同比增速同比增速江苏广东河南山东四川浙江安徽湖南广西江西湖北福建河北贵州重庆云南陕西辽宁山西甘肃内蒙古新疆吉林上海黑龙江天津宁夏北京海南青海西藏-40-30-20-0004000600080004000全国各省市商品住宅销售情况34分省市看，2020年1-11月

56、全国大部分省市商品住宅销售面积、金额累计同比增速已经回正，但受疫情影响较大省份如湖北、东北部省份（如黑龙江、吉林）住宅累计成交依旧不及2019年同期水平；东部地区如浙江、江苏等省份的商品住宅销量及增速在全国均位于领先水平数据来源： 同策研究院、wind、国家统计局、dataln数据说明：东部地区包括北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南10个省（市）；中部地区包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6个省；西部地区包括内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆12个省（市、自治区）；东北地区包括辽宁、吉林、黑龙江3个省2020年1-11月 全国分

57、省商品住宅销售金额及同比广东江苏浙江山东四川河南安徽福建上海湖北湖南河北江西重庆陕西广西云南辽宁北京贵州天津山西内蒙古吉林甘肃海南新疆黑龙江宁夏青海西藏-30-20-0200040006000800040001600018000平均成交金额：4298亿元全国销售额同比增速：10%2020年1-11月商品住宅累计销售额亿元2020年1-11月商品住宅累计销售额同比增速2020年1-11月 全国分省商品住宅销售面积及同比平均成交面积：4300万平米全国销售面积同比增速：1.9%2020年1-11月商品住宅累计销售面积万平米2020年1-11月商品住宅累计

58、销售面积同比增速商品住宅市场特征：一线城市35整体来看，2020年一线城市商品住宅市场在疫情下表现出较强韧性。3月过后市场成交规模快速反弹，疫情期间压抑需求得到释放，进入下半年市场销售延续火热趋势。除北京外，其他一线城市2020年1-11月商品住宅累计成交量均超过去年全年02040608001802019/12019/22019/32019/42019/52019/62019/72019/82019/92019/102019/112019/122020/12020/22020/32020/42020/52020/62020/72020/82020/92020/102020

59、/11北京上海深圳广州2019-2020年一线城市商品住宅成交面积万平米20000250003000035000400004500050000550006000065000700002019/12019/22019/32019/42019/52019/62019/72019/82019/92019/102019/112019/122020/12020/22020/32020/42020/52020/62020/72020/82020/92020/102020/11北京上海深圳广州2019-2020年一线城市商品住宅成交价格元/平米数据来源：dataln、 同策研究院备注：北京、上海商品住宅成交

60、量价数据为不含保障性住房成交数据商品住宅市场特征：东部及沿海二线城市36东部及沿海二线城市疫情过后，市场复苏较快，2020年1-11月累计成交量同比去年有所上涨。但8月过后，市场出现降温，一方面疫情期间积累的购房需求在2-3季度集中释放；另一方面热点城市调控的持续升级及三道红线政策出台，促使市场回归理性，房价归于平稳0500000002500002004006008009/12019/22019/32019/42019/52019/62019/72019/82019/92019/102019/112019/122020/12020/22020/320

61、20/42020/52020/62020/72020/82020/92020/102020/11合计面积平均销售均价2019-2020年东部三大经济圈二线城市成交量价万平米元/平米0500000002500005003003504002019/12019/22019/32019/42019/52019/62019/72019/82019/92019/102019/112019/122020/12020/22020/32020/42020/52020/62020/72020/82020/92020/102020/11合计面积平均销售均价2019-202

62、0年沿海（福建、山东）二线城市成交量价万平米元/平米数据来源：dataln、 同策研究院商品住宅市场特征：中西部、东北二线城市37中西部二线城市因为市场相对封闭与滞后，2020年成交量同比基本持平；东北部二线城市2020年成交量相对于2019年出现明显回调，疫情过后市场复苏乏力，成交均价稳中微涨，核心城市如沈阳房企依然看好万平米元/平米00035000600800016002019/12019/22019/32019/42019/52019/62019/72019/82019/9201

63、9/102019/112019/122020/12020/22020/32020/42020/52020/62020/72020/82020/92020/102020/11合计面积平均销售均价2019-2020年中西部二线城市成交量价万平米元/平米02000400060008000400005003003504004505002019/12019/22019/32019/42019/52019/62019/72019/82019/92019/102019/112019/122020/12020/22020/32020/42020/52020/6202

64、0/72020/82020/92020/102020/11合计面积平均销售均价2019-2020年东北部二线城市成交量价数据来源：dataln、 同策研究院商品住宅市场特征：长三角、珠三角三四线城市38三四线城市中，珠三角城市表现较为突出，2020年成交量价相比于2019年上涨明显，主要源于大湾区核心城市深圳调控不断加码，促使需求外溢流向环深三四线城市，带涨市场热度；而长三角区域三四线城市市场复苏力强，上半年市场热度高涨，但下半年热点城市调控加码，市场明显降温02000400060008000400003004005006007008002019/1

65、2019/22019/32019/42019/52019/62019/72019/82019/92019/102019/112019/122020/12020/22020/32020/42020/52020/62020/72020/82020/92020/102020/11合计面积平均销售均价2019-2020年珠三角三四线城市成交量价万平米元/平米0200040006000800040000050060070080090010002019/12019/22019/32019/42019/52019/62019/72019/82019/92019/1

66、02019/112019/122020/12020/22020/32020/42020/52020/62020/72020/82020/92020/102020/11合计面积平均销售均价2019-2020年长三角三四线城市成交量价万平米元/平米数据来源：dataln、 同策研究院商品住宅市场特征：环渤海、中西部三四线城市392020年1-11月环渤海三四线城市累计成交量价基本与2019年同期持平，“三道红线”政策后，市场成交量价未出现回调、4季度成交量价维持全年平稳的走势；2020年中西部三四线城市整体成交量略有下调，但因市场封闭，调整不明显62006400660068007000720074

67、00005006007002019/12019/22019/32019/42019/52019/62019/72019/82019/92019/102019/112019/122020/12020/22020/32020/42020/52020/62020/72020/82020/92020/102020/11合计面积平均销售均价2019-2020年中西部三四线城市成交量价万平米元/平米0200040006000800005006007002019/12019/22019/32019/42019/52019/62019/7201

68、9/82019/92019/102019/112019/122020/12020/22020/32020/42020/52020/62020/72020/82020/92020/102020/11合计面积平均销售均价2019-2020年环渤海三四线城市成交量价万平米元/平米数据来源：dataln、 同策研究院长三角、京津冀市场特征杭州衢州湖州嘉兴舟山宁波绍兴金华丽水温州台州南京镇江常州苏州扬州淮安盐城泰州南通宿迁徐州连云港无锡长三角经济圈上海 核心城市：上海、杭州、宁波、苏州、南京年初疫情过后市场率先复苏，市场持续火热、倒挂盘千人摇号，下半年政策收紧后二线城市市场出现回调 三四线城市：苏南、浙

69、北三四线城市上半年受核心城市带动整体快速回暖，下半年由于土拍降温、政策收紧，市场有所回调，但整体流速依然有保证苏北、浙南城市主要为内生市场，上半年回暖幅度较小，但下半年在苏南浙北城市回调时，市场依然基本维持平稳核心城市核心二线城市苏南、浙北典型城市苏北、浙南典型城市邯郸邢台衡水石家庄沧州保定廊坊张家口唐山秦皇岛承德京津冀经济圈北京天津 核心城市：北京疫情以后市场率先复苏，全年土地、住宅供需两旺，市场火热，市场热度延续至年底 二线城市：天津、石家庄经历上半年疫情后回暖阶段，下半年楼市出现回落，热度走低 三四线城市：环京区域（如廊坊、保定）经历疫情后的反弹期，在下半年楼市普遍出现回调核心城市核心二

70、线城市长三角经济圈本年市场特征为：核心城市领涨，三四线城市普遍升温，内生、外溢市场下半年出现分化；京津冀经济圈本年市场特征为：核心城市火热，其余城市需求依旧不足大湾区、成渝市场特征41湛江茂名阳江云浮肇庆清远韶关河源梅州潮州惠州汕尾汕头揭阳广州佛山江门珠海中山东莞深圳大湾区一圈层城市大湾区二圈层城市粤东、粤西城市 大湾区一圈层城市：深圳、广州、东莞、佛山、中山、珠海深圳广州疫情以后市场率先复苏，市场持续火热；深圳调控升级后，需求迅速外溢，带火东莞市场，至下半年市场回暖从东岸传导到西岸中山、珠海；但广州北部、佛山北部，如三水明光市场依然较差 大湾区二圈层城市：市场具有外溢投资型特征，而且产业基础

71、较差，是大湾区风险最大的一类城市珠三角二圈层城市如清远、江门市场平淡，存在一定风险 粤东粤西城市：是典型封闭型市场。市场容量小、流速慢、土地市场排外，但不要求装配式建筑，具有一定利润空间成都德阳巴中达州广元广安遂宁资阳内江泸州宜宾自贡乐山眉山凉山阿坝雅安甘孜南充绵阳攀枝花重庆乐山主城区成渝经济圈 核心城市：成都、重庆（主城九区）3-9月市场强势复苏，随后成都市场回调、重庆市场维持平稳成都限购限价政策严，一二圈层拿地竞争大，新进房企可以关注三圈层机会重庆市场价格低、供地较多，可以做规模，但山城格外注意前期项目勘察 较优质三四线城市：绵阳、德阳等疫情后市场需求恢复平稳，疫情期间本地开发商降价对市场

72、正常秩序造成扰动核心城市优质三四线城市大湾区大湾本年市场特征为：一圈层领涨、二圈层平淡、粤东粤西封闭且相对平稳；成渝经济圈本年市场特征为：核心城市火热，其余城市恢复乏力中原、长江中游市场特征42十堰襄阳神农架随州荆门宜昌恩施荆州天门潜江仙桃孝感武汉鄂州黄冈黄石咸宁九江景德镇上饶鹰潭南昌岳阳常德张家界湘西益阳长沙新余宜春抚州湘潭娄底怀化邵阳衡阳株洲萍乡吉安郴州永州赣州 核心城市：武汉、长沙、南昌3月起核心城市市场快速反弹，至6月份成交量恢复至往年正常水平，随后市场维持平稳，作为核心城市项目去化有保证 区域内三四线城市经历疫情反弹后，下半年市场普遍出现回调核心城市优质三四线城市中原经济区 核心城市

73、：郑州（市区）中原经济区唯一核心城市，土地市场供应收缩但成交热度较高，住宅市场供大于求，量跌价稳，市区与郊区出现分化 三四线城市：三四线城市住宅成交量价普遍维持平稳或小幅下滑，洛阳、南阳、新乡市区呈现点状热度，此类城市多有人口支撑或当地有集群性产业三门峡洛阳信阳许昌焦作新乡安阳濮阳周口驻马店南阳平顶山漯河鹤壁开封济源商丘郑州郑州市区新乡市区洛阳市区南阳市区核心城市优质三四线城市长江中游中原经济区市场特征为：核心城市量跌价稳、市区郊区分化，三四线城市略微平淡，存在点状突破；长江中游本年市场特征为：核心城市疫情后反弹、市场维持平稳，三四线城市V型反弹后出现回调43022020年商品住宅市场特征01

74、2020年土地市场特征03三道红线前后房企变化特征房企投资销售集中度44从投资拿地集中度来看，规模房企“强者恒强”的格局仍在延续，近七成土地资源集中在三成房企手中，尤其是TOP10房企在“三道红线”政策出台之后，权益拿地金额占比集中度不断走高，超过40%。从销售集中度来看，除TOP11-20房企在9月份之后销售集中度小幅下降之外，其他梯队房企销售额占比均稳中有升。值得注意的是，随着投资集中度不断走高，大型房企的规模效应将更加显著37.6%18.2%10.3%17.0%16.9%38.0%16.1%11.0%17.1%17.8%0%5%10%15%20%25%30%35%40%TOP1-10TO

75、P11-20TOP21-30TOP31-50TOP51-1002020年4-8月2020年9-11月2020年1-11月销售金额TOP100各梯队房企销售集中度34.4%21.0%12.0%17.2%15.3%43.3%16.6%11.0%12.5%16.6%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%TOP1-10TOP11-20TOP21-30TOP31-50TOP51-1002020年4-8月2020年9-11月2020年1-11月权益拿地金额TOP100各梯队房企拿地集中度数据来源：dataln、 同策研究院注：某梯队房企拿地金额集中度=本梯队房企当期拿地金额之和/当

76、期TOP100房企拿地金额之和某梯队房企销售金额集中度=本梯队房企当期销售金额之和/当期TOP100房企销售金额之和房企拿地销售比452020年品牌房企把握机会逆周期拿地，百强房企拿地销售比与2019年相比普遍上涨；分梯队来看，10强房企的拿地态度相对谨慎，拿地销售比仅有0.2左右，而TOP10-30位房企拿地力度明显高于其他梯队。2020年分阶段来看，疫情过后的二三季度房企积极补仓，保持较高投资积极性， 但“三道红线”政策后的9-11月拿地销售比整体已有明显下降，金融监管政策对企业投资带来显著抑制作用拿地销售比2020年1-3月2020年4-8月 2020年9-11月 三道红线前后对比TOP

77、1-100.150.270.23下降TOP11-200.280.350.21下降TOP21-300.340.350.20下降TOP31-500.330.300.15下降TOP51-1000.350.270.19下降百强平均0.230.300.20下降2020年销售TOP100各梯队房企不同阶段拿地销售比拿地销售比2018年2019年2020年较2019年变化情况TOP1-100.200.200.24上涨TOP11-200.240.260.29上涨TOP21-300.210.270.29上涨TOP31-500.240.270.27持平TOP51-1000.210.200.26上涨百强平均0.22

78、0.230.26上涨2020年销售TOP100各梯队房企连续3年拿地销售比注：房企拿地销售比=房企拿地金额/销售金额2020年数据为1-11月数据46房企加速布局一二线等重点城市2020年，品牌房企持续加大一二线城市布局比例，包括一些前期在三四线城市投资比例较大的房企。例如恒大时隔7年再次在沪拿地，且地处重点板块北外滩；中梁加速换仓二线城市，1-11月一二线城市投资金额占比超50%；受此影响，一二线城市投资拿地难度也显著提升恒大时隔7年再次在沪拿地，剑指北外滩地块名称虹口区北外滩街HK286A-03a、HK286A-03c用途商住出让面积1.25万平米容积率3.59楼面价51000元/平米溢价

79、率10.87%保障房比例5%中小套占比70%30%35%40%45%50%55%60%05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00045,00050,0002018年2019年2020年品牌房企一二线城市拿地建面品牌房企合计拿地建面一二线城市占比品牌房企2018、2019、2020年1-11月一二线城市拿地占比对比万平米注：品牌房企为2019年销售金额排名前30的房企TOP30房企年度投资走势470500025003000350040002020年1月2020年2月2020年3月2020年4月2020年5月2020年6月2

80、020年7月2020年8月2020年9月2020年10月2020年11月2020年1-11月Top30房企月度投资拿地金额亿元1-3月 疫情期间：市场停摆，仅有部分房企积极拿地，整体投资处于低位从TOP30房企1-11月投资拿地金额来看，2020年房企投资分为三个阶段：第一阶段，1-3月，受疫情影响，市场停摆，房企拿地陷入谷底；第二阶段，4-8月，以长三角、珠三角城市为首，各地市场逐渐复苏，监管政策放松叠加土地供应放量，各大房企纷纷积极拿地，投资金额达到年度高点；第三阶段，热点城市政策收紧，叠加“三道红线”政策影响，多家品牌房企放缓拿地，投资金额持续下滑4-8月 投资窗口期：市场逐渐复苏，各城

81、市为刺激经济恢复适度放松土拍条件，房企纷纷积极补仓9月-年末 投资回落期：各项政策优惠逐渐结束，部分热点城市政策重新收紧，“三道红线”政策出台，房企投资回归理性，投资力度回落注：TOP30房企为2019年销售金额排名前30的房企“三道红线”政策后房企投资分化48020040060080001600绿线房企拿地金额黄线房企拿地金额橙线房企拿地金额红线房企拿地金额房企分类1-8月月均投资金额9-11月月均投资金额月均投资金额变化幅度绿线房企743.40862.8216.1%黄线房企507.54596.3417.5%橙线房企369.48255.31-30.9%红线房企468.2

82、2267.99-42.8%合计2088.651982.45-5.1%2020年1-11月Top30房企月度投资拿地金额（按踩线情况分类）亿元各档位房企1-8月与9-11月月均拿地金额对比按踩线情况对TOP30房企进行分类，观察各类房企投资金额变化情况。其中橙线和红线房企9-11月月均投资力度明显下滑，红线房企月均投资金额下滑幅度达到42.8%；黄线房企9-11月月均投资力度上升，主要是由于万科在9月大举拿地，同档位其它房企实际投资金额有所回调；绿线房企月均投资金额增长较明显，利用自身优势加紧补仓数据来源：dataln、 同策研究院十四五期间楼市总体趋势及机会49第三章5001十四五围绕房地产合

83、理经济地位安排政策02十四五期间房地产业主要机会判断032021十四五开局年楼市短周期趋势十四五期间楼市政策确保房地产业“不越位”51回顾历史，当国内推出大规模宽松政策、稳定经济发展时都会造成一轮楼市暴涨，当前面临与2008年次贷危机时相似的外部环境以及内部政策环境。为避免新一轮楼市暴涨，十四五前出台“三道红线”、完善房地产调控长效机制，提前为楼市上闸，确保房地产业“不越位”，逐步实现房地产同实体经济均衡发展-10-5051015202005/72005/122006/52006/102007/32007/82008/12008/62008/112009/42009/92010/22010/7

84、2010/122011/52011/102012/32012/82013/12013/62013/112014/42014/92015/22015/72015/122016/52016/102017/32017/82018/12018/62018/112019/42019/92020/22020/72020/122021/52021/102022/32022/82023/12023/62023/112024/42024/92025/22025/72025/1270城新建住宅价格指数同比70城新建商品住宅价格指数同比十四五期间楼市政策维持房地产业“不越位”背景：外部：次贷危机下外需疲软，大规模量

85、化宽松内部：四万亿投资、大规模量化宽松结果：外资流入、楼市暴涨背景：外部：新冠疫情下外需疲软，主要外部经济体大规模量化宽松内部：继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策4万亿2.0大规模降准降息%“为楼市上闸、确保房地产业不越位”数据来源：wind风险分散、冻结存量措施：2016年起限购限贷限售限签“三道红线”从房企端完善楼市防火墙522020年全国住宅市场总价值约400万亿元，是“现阶段我国金融风险方面最大的灰犀牛”。 在十三五期间“楼市防火墙”按照“风险分散冻结存量、控制增量、降低存量” 三步走的方式逐步完善，目的是在“十四五”前为楼市上闸，防止十四五期间热钱集中流入时楼市无序暴涨，使房地产

86、回归合理经济地位2016年起逐步构建防火墙机制123控制增量措施：2018资管新规期限错配资金池非标业务表外融资前融收紧降低存量措施：三道红线期限错配资金池非标业务表外融资前融收紧区域单价（元/平米）人口（万人）人均居住面积（平米/人）资产总额（万亿）城镇9950.5648484340337.69 农村2985.1695516247.377.89 我国住宅市场价值估算10%交易，达到40万亿“三道红线”完善楼市防火墙红线一剔除预收款后的资产负债率大于 70%红线二净负债率大于 100%红线三现金短债比小于 1 倍档位标准有息负债规模增速阈值红色踩“三条红线”中的三条0%橙色踩“三条红线”中的两

87、条5%黄色踩“三条红线”中的一条10%绿色未踩线15%注：中国人民银行党委书记、银保监会主席郭树清在辅导读本发表文章完善现代金融监管体系。明确提出“房地产是现阶段我国金融风险方面最大的灰犀牛”“房地产贷款集中度管理制度”从银行端完善楼市防火墙532020年12月31日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布新规，对银行业金融机构涉及房地产贷款及个人住房贷款的比例进行明确要求，其背后的核心思路依然是完善楼市防火墙，避免十四五资金宽松时期大量资金流入房地产业，对实体经济形成挤出效应，重复上一轮楼市周期内的脱实向虚注：中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会关于建立银行业金融机构房地产贷款集中

88、度管理制度的通知房地产贷款占比 = x 100% 房地产贷款余额人民币各项贷款余额个人住房贷款占比 = x 100% 个人住房贷款余额人民币各项贷款余额2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求 超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年； 超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。 房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。银行业金融机构分档类型房地产贷款占比上限个人住房贷款占比上限第一档：中资大型银行中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行、国家开发银行、交通银行、中国邮政储蓄银行40%3

89、2.50%第二档：中资中型银行招商银行、农业发展银行、浦发银行、中信银行、兴业银行、中国民生银行、中国光大银行、华夏银行、进出口银行、广发银行、平安银行、北京银行、上海银行、江苏银行、恒丰银行、浙商银行、渤海银行27.50%20%第三档：中资小型银行和非县域农合机构1城市商业银行2、民营银行22.50%17.50%大中城市和城区农合机构第四档：县域农合机构县域农合机构17.50%12.50%第五档：村镇银行村镇银行12.50%7.50%注：1. 农合机构包括: 农村商业银行、农村合作银行、农村信用合作社。2. 不包括第二档中的城市商业银行。十四五期间各城市政策低频波动54“十九大”后，从近两年

90、楼市调控政策节奏看，在“房住不炒”的总体基调下，楼市调控的短期手段呈现低频波动的特征。在楼市出现下滑的时期及时小幅放松，避免楼市过快调整引发趋势性下滑（如2018年人才政策、2020年纾困政策）。在楼市过热时及时动态跟进补丁政策、约谈城市负责人或企业负责人十四五期间各城市政策低频波动2018年12月-2019年2月 2018下半年，尤其是4季度起，各地纷纷出台以人才购房补贴、下调按揭贷款上浮比例等微量宽松政策 2019年初，合肥、南通、温州等地限购政策松动放松：微量宽松刺激、部分城市调控松动收紧：中央定调，部委巡视，热点城市调控不断加码，新政层出不穷2019年7月 上半年，住建部二轮巡视，点名

91、超10所城市楼市过热 7月，保监会对部分信托进行约谈，严格执行“控增量”和“432要求” 7月30日，政治局提出不将房地产作为短期刺激经济的手段2020年4-5月平稳：政治局重提房主不炒，但同时要求稳定市场健康 2020年4月17日，政治局会议重提房住不炒、但同时稳定市场健康发展 2020年3-5月多地出台纾困政策，如降低土拍门槛、放松限价、降低预售条件 多地出台限购放松政策（但发布后撤回）2020年7-9月收紧：住建部约谈热点城市，出台三道红线政策 7-9月深圳、东莞、宁波、无锡等城市出台楼市调控升级政策 住建部多次约谈热点城市相关负责人开会 出台“三道红线”政策限制房企负债规模，12家房企

92、先行试点融资“三条红线”5501十四五围绕房地产合理经济地位安排政策02十四五期间房地产业主要机会判断032021十四五开局年楼市短周期趋势56机会一：以人为核心的新型城镇化发展机会人口流动与房地产市场机会57从全国不同城市的城镇化率来看，大部分省会及计划单列市城镇化率水平已超过72%，未来城镇化率增速放缓。而绝大部分的非省会城市（三四线城市及县城）城镇化水平低、仍有较大的发展空间。从人口流动与房地产机会看，未来省会等二线城市主要靠人才落户带来的增量以及本地改善的存量市场机会。三四线城市及县城乡村人口进城买房的需求依然旺盛56%50%55%60%65%70%75%80%85%90%95%100

93、%深圳上海北京广州厦门南京杭州青岛宁波济南福州武汉长沙合肥南昌郑州太原贵阳西安成都昆明重庆石家庄南宁沈阳大连哈尔滨其他城市全国主要省会及计划单列市城镇化率%一线90%东部77.2%中部77.2%西部72.4%东北75%全国平均城镇化率61%乡村中等城市小城市大城市乡村人口进城人才落户人才落户乡镇未来中国人口流动的主要趋势就地城镇化注：城镇化率统计口径为全市口径数据来源：wind，统计局大中小城市和小城镇协调发展58“大中小城市和小城镇协调发展”是建立在都市圈发展格局下，从以往工业化阶段农村反哺工业走向核心城市转移疏解产业推动都市圈生产效率整体提升。在这一过程中，通过土地改革盘活农村生产要素提升

94、生产效率、政府投资提升乡镇及中小城市基础设施建设和服务、同时放松落户限制承载农村人口进城释放合理住房需求核心城市农村 常住人口300万以下城市全面取消落户限制，相应配套政策也将同步跟进，基础设施建设将加力提效； 区域协同、区域一体化为未来趋势，强调都市圈城市群腹地厚度； 旧改、城市更新大势所趋，政府端的城市治理逻辑将更完善，核心城市产业用地增加，推动产业升级； 全面推开农村集体经营性建设用地直接入市，提高土地利用效率 进一步提升核心城市产业结构 提升都市圈生产效率，核心城市低端制造业向中小城市转移 中小城市消化农村剩余劳动力城市化再建设中城市与农村发展模式中小城市都市圈城镇化发展区域协同人口流

95、动趋势农村发展 三大都市圈+新晋都市圈（如成渝等）：具有都市圈协同发展基础，产业基础好，人口基数大，同时强调都市圈城市腹地厚度，即不仅要看核心城市，更要看周边县域城市的支撑和良性互动。一二线核心城市仍是最优投资选择，部分三四线城市存在结构性机会 农村“新旧改”，提升城镇化率，同时置换出农村低效用地 推行农村集体经营性建设用地直接入市，提高土地利用效率，探索农民增收路径 满足楼市可控和城市承载力充足的条件下，落户政策将持续全面放宽，将拉动房地产需求释放，同时配套政策将会同步跟进，基建投资将提速 大力提升县城公共设施和服务能力，以适应农民日益增加的到县城就业安家需求城市规模扩张的潜力59十四五规划

96、和2035远景目标的建议提出“合理确定城市规模、人口密度及空间结构”。 在未来人口流动趋势以及相应的房地产机会下，省会及计划单列市由于城镇化率水平高，进入依靠本地内生存量及人才落户增量双驱动阶段。其他普通地级市依然处于以农村人口进城为主的增量发展阶段，城市扩张对地级市（包含下辖县）人口总量较为依赖北京天津石家庄太原呼和浩特沈阳大连长春哈尔滨上海南京苏州杭州宁波合肥福州厦门南昌济南青岛郑州武汉长沙广州深圳南宁海口重庆成都贵阳昆明拉萨西安兰州西宁银川乌鲁木齐y = 0.5433x + 224.01R = 0.83340200400600800001000

97、030002019省会及计划单列市市区常住人口与建成区面积散点市区常住人口/万人市区建成区面积/平方公里无锡徐州常州南通连云港淮安盐城扬州镇江泰州宿迁嘉兴温州金华衢州丽水湖州绍兴舟山台州芜湖蚌埠淮南马鞍山淮北铜陵安庆黄山滁州阜阳宿州六安亳州池州宣城y = 0.2323x + 34.474R = 0.430002503003504000050060070080090010002019长三角普通地级市常住人口与市区建成区面积散点市区建成区面积/平方公里全市常住人口/万人高农村人口进城潜力区低农村人口进城潜力区高城市扩张潜力区低城市扩

98、张潜力区数据来源：住建部、wind城市内空间结构变化的市场机会60从城市内部空间结构变化来看，2010至2020年间中国各城市普遍通过开发新城区的方式打开城市新的发展空间，也带来了可观的房地产市场机会。进入“十四五”阶段，当新城区开发普遍进入兑现阶段时，继续投资扩张新城区面临边际收益递减、政府继续打造另一个新城区可能面临公众对政府财力的质疑。对于大多数中小城市，未来新老城区融合发展，增加对老旧城区改造的投资将成为下一阶段的发展机遇之一从建新区模式走向新老城区融合发展模式老城区新城区成本考量1、土地征收成本2、拆迁成本3、制度成本4、建设成本潜在收益考量1、新区前期靠规划招商引资2、潜在操作空间

99、3、潜在盈利空间新城区相对老城区综合开发成本低、潜在收益大老城区新城区成本考量1、新区土地征收、拆迁成本增加2、制度成本优势减弱3、建设成本潜在收益考量1、新区进入规划兑现阶段2、新区潜在盈利空间减弱新城区持续扩张的边际收益递减61机会二：跟随产业发展路径的市场机会62北京天津河北山西内蒙古辽宁吉林黑龙江上海江苏浙江安徽福建江西山东河南湖北湖南广东广西海南重庆四川贵州云南西藏陕西甘肃青海宁夏新疆-15%-10%-5%0%5%10%15%20%000004000050000数据来源： 同策研究院、国家统计局2019年全国各省市第二产业名义GDP及5年复合增长2015-201

100、9年第二产业名义GDP复合增长2019年第二产业名义GDP3.9%12433亿全国产业发展格局海南黑龙江吉林辽宁河北山东福建江西安徽湖北湖南广东广西河南山西内蒙古陕西宁夏甘肃青海四川贵州云南西藏新疆江苏浙江北京上海全国省市产业转移示意图第二产业体量大且增速快十四五规划和2035远景目标的建议提出“促进产业在国内有序转移，优化区域产业链布局”。从全国各省市第二产业格局来看，第二产业体量大的，且复合增速较强的区域主要遵循两条发展逻辑主线，第一，沿东部沿海的产业发展带；第二，沿长江发展的产业带63区域间产业转移的逻辑数据来源： 同策研究院、国家统计局数据说明：主要城市市区规模以上工业利润总额为大于2

101、00亿水平芜湖合肥珠海湛江惠州汕头中山东莞广州佛山南京常州苏州扬州泰州南通连云港无锡杭州宁波绍兴泉州福州厦门重庆市成都宜宾武汉襄阳宜昌郑州莆田1500亿10001500亿8001000亿500800亿300500亿200300亿从规模以上工业利润总额角度看，珠三角和长三角区域为“强者恒强”，而成渝、武汉、郑州等城市，利用当地的劳动力成本优势、高校人才资源优势，已形成了“光谷系”、“天府系”及“富士康系”等电子信息加工制造业，沿海产业向中西部核心城市转移的趋势明显112233上海深圳区域主要产业特点珠三角小区域产业聚集，表现为“一镇一品”，形成以信息设备制造为主的东莞石龙；以家电制造业为主的顺德

102、；以五金制品业为主的中山等长三角沿江与沿线产业链，形成上海-苏州电子产业链；上海-宁波出口导向产业链华中武汉形成光电子产业制造及研发的武汉“光谷系”，“东风系”汽车制造成渝成都形成以电子信息产业加工制造业的“天府系”重庆具有传统的“力帆”系及长安系汽车制造，形成“达丰”系的计算机及通讯设备制造海西厦门形成以电子、机械等为主导的制造业泉州形成以纺织鞋服、工艺制品等传统劳动密集型与机械设备制造并重的产业结构中原郑州形成信息设备制造为主的“富士康系”重要省市城市的市区规模以上工业利润总额64-5%0%5%10%15%20%25%30%佛山广州东莞珠海中山惠州汕头湛江苏州南京常州无锡南通扬州连云港泰州

103、杭州宁波绍兴合肥芜湖武汉襄阳宜昌重庆成都宜宾厦门泉州福州莆田郑州市区规模以上工业利润总额珠三角泛长三角江苏浙江安徽华中成渝海西中原数据来源： 同策研究院、国家统计局数据说明：主要城市市区规模以上工业利润总额为大于200亿水平2010-2019年主要城市市区规模以上工业利润总额复合增长率区域内产业转移逻辑传统优势制造业优势区域内，核心城市产业向邻近的低用工成本城市转移中西部区域存在城市点状突破 如电子设备制造业、电器机械行业等劳动密集型产业，对工人用工成本敏感度较高，由南京向扬州、芜湖转移，或者上海向南通、泰州等苏中城市做产业转移 如华中的襄阳和宜昌，均以汽车制造业及装备制造业为主导产业，与武汉

104、未形成较强的产业承接关系，目前仍处于单城市点状突破阶段2010-2019年主要城市市区规模以上工业利润总额复合增长率从区域内产业转移的逻辑来看，第一，传统制造业优势区域内，核心城市产业向邻近的低用工成本城市转移；第二，中西部区域存在城市点状突破，但未形成与核心城市之间的产业承接关系65数据来源： 同策研究院、国家统计局聚焦核心经济圈投资机会海南黑龙江吉林辽宁河北山东福建江西安徽湖北湖南广东广西河南山西内蒙古陕西宁夏甘肃青海四川贵州云南西藏新疆江苏浙江北京上海全国省市产业转移示意图十四五规划和2035远景目标的建议提出“推进京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展，打造

105、创新平台和新增长极。”其中长江经济发展带、粤港澳大湾区以及长三角不仅处于全国产业发展的两条主轴上，也是全国房地产市场规模最大的区域，销售面积及金额超过全国的50%区域省市商品住宅销售面积（万平米）商品住宅销售面积占比区域商品住宅销售面积占比商品住宅销售金额（亿元）商品住宅销售金额占比区域商品住宅销售金额占比泛长三角上海1353.70.90%20.00%4457.163.20%27.40%江苏12545.048.36%14894.7710.68%浙江7803.995.20%12723.19.12%安徽8323.895.54%6126.694.39%珠三角广东11872.617.91%7.91%1

106、6758.0112.02%12.02%京津冀北京789.020.53%4.62%3032.42.17%6.37%天津1382.630.92%2132.481.53%河北4770.383.18%3714.572.66%华中湖北7967.095.31%10.68%6903.74.95%8.34%湖南8073.255.38%4721.433.39%成渝四川10451.056.96%10.39%7869.045.64%8.84%重庆5149.083.43%4457.83.20%山东半岛山东11429.017.61%7.61%9287.116.66%6.66%东三省辽宁3412.522.27%4.49%

107、2814.862.02%3.77%吉林1873.991.25%1373.540.99%黑龙江1461.120.97%1069.970.77%中原河南12981.638.65%8.65%8016.935.75%5.75%海西福建5073.733.38%3.38%5685.254.08%4.08%关中陕西3818.252.54%2.54%3359.172.41%2.41%北部湾广西6076.884.05%4.05%3913.42.81%2.81%其他区域23535.4615.68%16128.5911.57%全国150144.32100.00%100.00%139439.97100.00%100.

108、00%2019年全国主要经济圈房地产情况6601十四五围绕房地产合理经济地位安排政策02十四五期间房地产业主要机会判断032021十四五开局年楼市短周期趋势67货币周期：M1周期预测十四五期间由于美元走弱、热钱流入造成国内货币环境总体宽松。国内政府根据国内外形势进行政策对冲，形成国内的经济波动。其中M1是反映企业中短期潜在投资倾向的指标（类似基钦周期，完整周期为4-5年，1/4周期为13.5个月），也是经济周期的前导指标。因此，通过对M1增速的周期研究（预测有效期为1年左右），可以预测城市土地市场周期，并提前预判各城市投资窗口期。根据预测，目前M1已进入实质性上涨阶段，预计2021年为流动资金

109、宽松期数据来源：同策研究院、Wind-0.25-0.2-0.15-0.1-0.0500.050.10.150.20.250.005.0010.0015.0020.0025.0030.00M1:同比M1:同比（2020年数据）bp预测M1同比：%2011年-2020年M1同比增速趋势及预测54个月54个月68受货币周期直接影响的城市能级较高城市（一二线城市）与M1周期相关与M1周期无关：房地产市场较为封闭的城市，市场热度仅受本地内生性因素影响，与M1周期无关领先或同步M1：核心城市楼面价增速周期领先M1，且均为正相关滞后M1正相关：城市房地产周期跟随M1周期变动而变动负相关：在区域内城市基本面相

110、对较差的城市，受区域内其他优质城市投资挤出避风险城市高风险城市低风险城市2019/62019/72019/82019/92019/102019/112019/122020/12020/22020/32020/42020/52020/62020/72020/82020/92020/102020/112020/122021/12021/22021/32021/42021/52021/62021/72021/82021/92021/102021/112021/12上海武汉南京杭州69能级较高城市：领先或同步M1（汇总）综合来看，领先或同步M1城市多集中在东部沿海核心一二线城市。其中，杭州与M1相关系

111、数最大，近几年大量货币流向杭州土地市场，推涨杭州市场热度；其次作为“四小龙城市” 的合肥、厦门相关系数均超过0.05。另外，上海由于土地门槛较高，且土地限制条件较高，因此，上海土地市场受货币周期影响相对较低，相关系数较小城市领先/滞后M1相关系数受货币影响显著残差单位根检验2021年楼面价周期预测上海+70.0163 显著0.0472021年4季度前地价处于持续上涨阶段，4季度开始下降武汉+40.0287 显著0.0032021年全年楼面价增速均为正，楼面价持续上涨南京+20.0309 显著0.037杭州+10.0721 显著0.004备注： “+”表示该城市领先M1周期；“-”表示该城市滞后

112、M1周期城市领先/滞后M1相关系数 受货币影响显著残差单位根检验2021年楼面价周期预测合肥00.0637 显著0.0002021年全年楼面价增速均为正，楼面价持续上涨厦门00.0512 显著0.000福州00.0395 显著0.119（弱相关）天津00.0188 显著0.009宁波00.0056 显著0.0082019/62019/72019/82019/92019/102019/112019/122020/12020/22020/32020/42020/52020/62020/72020/82020/92020/102020/112020/122021/12021/22021/32021/

113、42021/52021/62021/72021/82021/92021/102021/112021/12合肥、厦门、福州、天津、宁波数据来源：同策研究院、中指、Dataln2019/62019/72019/82019/92019/102019/112019/122020/12020/22020/32020/42020/52020/62020/72020/82020/92020/102020/112020/122021/12021/22021/32021/42021/52021/62021/72021/82021/92021/102021/112021/12成都、赣州长春昆明重庆乌鲁木齐吉安20

114、19/62019/72019/82019/92019/102019/112019/122020/12020/22020/32020/42020/52020/62020/72020/82020/92020/102020/112020/122021/12021/22021/32021/42021/52021/62021/72021/82021/92021/102021/112021/12海口、郑州南宁长沙/沈阳济南、南昌70能级较高城市：滞后M1-正相关（汇总）综合来看，滞后M1城市多集中在中西部省会城市，主要因为中西部城市轮动滞后东部沿海核心城市。其中，中西部城市中基本面相对较好、投资价值较高的

115、城市与M1相关系数较大，如成都城市领先/滞后M1相关系数受货币影响显著残差单位根检验2021年楼面价周期预测海口-40.0584 显著0.00002021年全年楼面价增速均为正，楼面价持续上涨郑州-40.0126 显著0.0035南宁-50.0293 显著0.0434长沙-60.0310 显著0.0411沈阳-60.0281 显著0.0066济南-70.0488 显著0.0053南昌-70.0121 显著0.0031赣州-80.0418 显著0.0019备注： “+”表示该城市领先M1周期；“-”表示该城市滞后M1周期城市领先/滞后M1相关系数受货币影响显著残差单位根检验2021年楼面价周期预

116、测成都-80.0759显著0.0007成都在2021年全年楼面价持续上涨长春-90.0138 显著0.0496长春目前楼面价处于低位运行，2020年4季度为较好的投资窗口期，预计将于2020年1季度楼面价进入上涨阶段吉安-110.0561显著0.0001吉安、重庆目前至2021年1季度为较好的投资窗口期，地价将于明年2季度进入上行阶段重庆-120.0360 显著0.0069昆明-170.0356 显著0.1701（弱相关）2020年4季度-2021年2季度为昆明较好的投资窗口期乌鲁木齐-180.0702 显著0.00112020年4季度-2021年3季度为乌鲁木齐较好的投资窗口期数据来源：同策

117、研究院、中指、Dataln71能级较高城市：滞后M1-负相关（汇总）综合来看，与M1负相关的城市主要是位于边缘片区的核心城市周边，基本面相对较差，受区域内其他优质城市投资挤出效应影响，与M1形成负相关关系备注： “+”表示该城市领先M1周期；“-”表示该城市滞后M1周期2019/62019/72019/82019/92019/102019/112019/122020/12020/22020/32020/42020/52020/62020/72020/82020/92020/102020/112020/122021/12021/22021/32021/42021/52021/62021/7202

118、1/82021/92021/102021/112021/12贵阳兰州、丹东烟台城市领先/滞后M1相关系数受货币影响显著残差单位根检验2021年楼面价周期预测贵阳-7-0.0485 显著0.0079贵阳楼面价同比增速已开始进入负增长阶段，楼面价出现实质性下滑，因此2020年4季度-2021年为贵阳的投资窗口期兰州-12-0.0373 显著0.0004兰州、丹东楼面价目前仍处于实质性上涨阶段，预计将于2021年1季度开始下行，因此，2021年全年为较好的投资窗口期丹东-12-0.0370 显著0.0332烟台-14-0.0243 显著0.014烟台楼面价目前处于上涨阶段，预计将于2021年2季度开

119、始下行，因此2021年2-4季度为烟台投资窗口期数据来源：同策研究院、中指、Dataln72受货币周期间接影响的城市能级较低城市受核心城市周期影响正相关：与核心城市协同发展，房地产市场受核心城市外溢影响负相关：在区域内城市基本面相对较差的城市，投资方面受核心城市投资挤出不受核心城市周期影响核心城市城市领先/滞后系数受货币影响显著残差单位根检验投资窗口期上海昆山00.8250 显著0.01462021年4季度前地价处于持续上涨阶段，4季度开始下降苏州-50.9983显著0.0002上海/苏州外溢城市与核心城市，目前至2021年全年为楼面价上涨阶段，投资风险较大无锡-121.2953 显著0.00

120、00常熟-141.0031显著0.0021苏州张家港-60.3584显著0.0142无锡宜兴-80.3188 显著0.0188宜兴从目前至2021年2季度为投资窗口期武汉鄂州-80.4855 显著0.0751（弱显著）鄂州、扬州、芜湖、徐州目前楼面价已进入上行周期，2020年4季度至2021年全年楼面价格仍处于上涨阶段，投资风险较大南京扬州-10.5856显著0.0478芜湖00.7447 显著0.0189徐州-100.5527 显著0.0519盐城-121.2736 显著0.00232020年4季度盐城楼面价仍处于下行期，是较好的投资窗口期泰州-141.2857 显著0.00162020年4

121、季度-2021年1季度泰州楼面价仍处于下行期，是较好的投资窗口期郑州洛阳-141.9798显著0.00302020年4季度-2021年3季度为投资窗口期济南淄博-140.4548 显著0.00642020年4季度-2021年全年为投资窗口期73能级较低城市：受核心城市影响（正相关）汇总低能级城市与核心城市协同发展，房地产市场受核心城市外溢影响，与核心城市存在正相关滞后关系，且影响系数普遍较大。其中，常熟比临近城市滞后上海时间更长，主要是受土地供应节奏影响（ 2015-2016年供地较少），导致上海对常熟的传导不能及时得到反映备注： “+”表示该城市领先M1周期；“-”表示该城市滞后M1周期20

122、19/62019/72019/82019/92019/102019/112019/122020/12020/22020/32020/42020/52020/62020/72020/82020/92020/102020/112020/122021/12021/22021/32021/42021/52021/62021/72021/82021/92021/102021/112021/12昆山张家港苏州无锡常熟宜兴2019/62019/72019/82019/92019/102019/112019/122020/12020/22020/32020/42020/52020/62020/72020/82

123、020/92020/102020/112020/122021/12021/22021/32021/42021/52021/62021/72021/82021/92021/102021/112021/12扬州鄂州泰州洛阳芜湖盐城徐州淄博数据来源：同策研究院、中指、Dataln74无周期城市汇总无周期城市主要是房地产市场较为封闭或自成体系的城市，市场热度仅受本地内生性因素影响，与M1周期或核心城市周期无关。投资窗口期建议结合前文的市场规模、利润、风险等指标，择机进入城市类别城市市场特征政策/规划型市场西安西安市场是由政策为主导的市场，2014年-2017年西安市场整体平稳，自2017年开始的人口放

124、松政策推涨市场预期，使得市场热度走高，与货币周期关系较弱；另外，西安目前库存风险相对较大，房企投资较为谨慎南通南通市区市场主要与下辖县市关系密切，尤其是海门第三机场规划概念带动南通市区热度，政策规划概念让南通市区与下辖县市市场联动密切，而与上海市场关联度相对较弱太原太原土地市场为旧改型市场，主要以大企业的旧改拿地项目的一二级联动开发为主，市场热度节奏取决于政府对城市的规划方向以及城中村改造方向，与货币周期关系不大封闭型市场银川受文化等各方面差异，银川市场主要为内生性市场，与货币周期或其他城市市场基本没有太大关联；整体市场供应成交均较为稳定但规模较小平顶山平顶山市场属于封闭型市场，与郑州市场或货

125、币周期关系不大。平顶山整体供应量较小且稳定；城市经济排名比较靠后，购买力不强，需求较小，且存在一定库存风险；另外，城市项目价差排名在45个城市中倒数第一，同质化风险也较大淮安淮安市场整体较为封闭，市场热度仅受城市自身因素影响，与南京市场关系不大如皋如皋市场整体较为封闭，与南通市区或者海门市场关系不大城市发展建面小大连大连城市建面较小，城市外围区域跟城区项目及土地价差不大，对于开发商来说利润较小；另外，大连供应又以外围区域为主，对于购房者来说，阻碍需求正常释放。城市结构问题导致大连市场特征较为个性化，与货币周期脱节土地市场进入门槛较高青岛青岛土地市场公开程度较低，大部分地块都是事先内定后，再挂牌

126、走形式，主要以本地房企拿地为主，有一定的政府关系；外来房企进入门槛较高，限制条件较多，基本只能与本地房企合作才能拿地。市场透明度较低致使青岛市场自成体系，与货币周期关系较弱不规范性市场石家庄石家庄主要由于土地市场不规范且目前石家庄库存风险较大，房企拿地风险较大，房企拿地趋于谨慎；另外，下辖县市收入水平较低，去市区置业较少，推动市区需求释放较少对房企的投资建议75第四章十四五楼市定位及政策导向76宏观：未来投资走向“房产”、“基建”双驱动模式楼市定位：政策定调给予房地产业合理的经济地位；十四五期间强化房地产“经济稳定器” 作用政策导向：十四五期间楼市政策确保房地产业“不越位”，各城市政策低频波动

127、，在楼市出现下滑的时期及时小幅放松，在楼市过热时及时动态跟进补丁政策十四五楼市主要机会：以人为核心的新型城镇化发展机会77省会及计划单列市由于城镇化率水平高，进入依靠本地内生存量及人才落户增量双驱动阶段。其他普通地级市依然处于以农村人口进城为主的增量发展阶段，城市扩张对地级市（包含下辖县）人口总量较为依赖对于大多数中小城市，未来新老城区融合发展，增加对老旧城区改造的投资将成为下一阶段的发展机遇之一十四五楼市主要机会：跟随产业发展路径的市场机会78重点关注两大产业带城市：第一，沿东部沿海的产业发展带；第二，沿长江发展的产业带传统制造业优势区域内，核心城市产业向邻近的低用工成本城市转移，形成产业转

128、移下的面状投资机会中西部区域存在城市点状突破，重点关注点状深耕机会79能级较高城市：领先或略滞后M12021年大部分能级较高城市均处于楼面价持续上涨阶段，应重点关注部分中西部城市在上半年土地市场相对平稳时期的错峰拿地机会城市领先/滞后M12021年楼面价周期预测上海+72021年4季度前地价处于持续上涨阶段，4季度开始下降武汉+42021年全年楼面价增速均为正，楼面价持续上涨南京+2杭州+1合肥02021年全年楼面价增速均为正，楼面价持续上涨厦门0福州0天津0宁波0海口-4郑州-4南宁-5长沙-6沈阳-6济南-7南昌-7赣州-8成都-8成都在2021年全年楼面价持续上涨长春-9长春目前楼面价处

129、于低位运行，2020年4季度为较好的投资窗口期，预计将于2020年1季度楼面价进入上涨阶段吉安-11吉安、重庆目前至2021年1季度为较好的投资窗口期，地价将于明年2季度进入上行阶段重庆-12昆明-172020年4季度-2021年2季度为昆明较好的投资窗口期乌鲁木齐-182020年4季度-2021年3季度为乌鲁木齐较好的投资窗口期备注： “+”表示该城市领先M1周期；“-”表示该城市滞后M1周期核心城市城市领先/滞后投资窗口期上海昆山02021年4季度前地价处于持续上涨阶段，4季度开始下降苏州-5上海/苏州外溢城市与核心城市，目前至2021年全年为楼面价上涨阶段，投资风险较大无锡-12常熟-1

130、4苏州张家港-6无锡宜兴-8宜兴从目前至2021年2季度为投资窗口期武汉鄂州-8鄂州、扬州、芜湖、徐州目前楼面价已进入上行周期，2020年4季度至2021年全年楼面价格仍处于上涨阶段，投资风险较大南京扬州-1芜湖0徐州-10盐城-122020年4季度盐城楼面价仍处于下行期，是较好的投资窗口期泰州-142020年4季度-2021年1季度泰州楼面价仍处于下行期，是较好的投资窗口期郑州洛阳-142020年4季度-2021年3季度为投资窗口期济南淄博-142020年4季度-2021年全年为投资窗口期80能级较低城市：受核心城市影响低能级城市与核心城市协同发展，房地产市场受核心城市外溢影响，与核心城市存

131、在正相关滞后关系，2021年大部分此类城市受核心城市影响地价随着核心城市逐渐增长备注： “+”表示该城市领先M1周期；“-”表示该城市滞后M1周期81受核心城市挤出或者不相关的城市与M1负相关的城市主要是位于边缘片区的核心城市周边，基本面相对较差，受区域内其他优质城市投资挤出效应影响。或者具有典型自身特点的城市，如政策型市场或完全封闭的市场受货币环境影响较弱城市领先/滞后M12021年楼面价周期预测贵阳-7贵阳楼面价同比增速已开始进入负增长阶段，楼面价出现实质性下滑，因此2020年4季度-2021年为贵阳的投资窗口期兰州-12兰州、丹东楼面价目前仍处于实质性上涨阶段，预计将于2021年1季度开

132、始下行，因此，2021年全年为较好的投资窗口期丹东-12烟台-14烟台楼面价目前处于上涨阶段，预计将于2021年2季度开始下行，因此2021年2-4季度为烟台投资窗口期城市类别城市市场特征政策/规划型市场西安西安市场是由政策为主导的市场，2014年-2017年西安市场整体平稳，自2017年开始的人口放松政策推涨市场预期，使得市场热度走高，与货币周期关系较弱；另外，西安目前库存风险相对较大，房企投资较为谨慎南通南通市区市场主要与下辖县市关系密切，尤其是海门第三机场规划概念带动南通市区热度，政策规划概念让南通市区与下辖县市市场联动密切，而与上海市场关联度相对较弱太原太原土地市场为旧改型市场，主要以

133、大企业的旧改拿地项目的一二级联动开发为主，市场热度节奏取决于政府对城市的规划方向以及城中村改造方向，与货币周期关系不大封闭型市场银川受文化等各方面差异，银川市场主要为内生性市场，与货币周期或其他城市市场基本没有太大关联；整体市场供应成交均较为稳定但规模较小平顶山平顶山市场属于封闭型市场，与郑州市场或货币周期关系不大。平顶山整体供应量较小且稳定；城市经济排名比较靠后，购买力不强，需求较小，且存在一定库存风险；另外，城市项目价差排名在45个城市中倒数第一，同质化风险也较大淮安淮安市场整体较为封闭，市场热度仅受城市自身因素影响，与南京市场关系不大如皋如皋市场整体较为封闭，与南通市区或者海门市场关系不

134、大城市发展建面小大连大连城市建面较小，城市外围区域跟城区项目及土地价差不大，对于开发商来说利润较小；另外，大连供应又以外围区域为主，对于购房者来说，阻碍需求正常释放。城市结构问题导致大连市场特征较为个性化，与货币周期脱节土地市场进入门槛较高青岛青岛土地市场公开程度较低，大部分地块都是事先内定后，再挂牌走形式，主要以本地房企拿地为主，有一定的政府关系；外来房企进入门槛较高，限制条件较多，基本只能与本地房企合作才能拿地。市场透明度较低致使青岛市场自成体系，与货币周期关系较弱不规范性市场石家庄石家庄主要由于土地市场不规范且目前石家庄库存风险较大，房企拿地风险较大，房企拿地趋于谨慎；另外，下辖县市收入水平较低，去市区置业较少，推动市区需求释放较少无周期城市位于边缘片区的核心城市周边