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1、 金融机构新增房贷占比持续下滑,二季度降至15%。从增量看,主要金融机构二季度新增房贷占新增总贷款比重为15%,连续3个季度下滑,显著低于2020年三季度的34%。从存量看,2021H1末金融机构房地产贷款余额、个人住房贷款余额分别占比27.4%、 19.7%,低于2020年末28.7%、19.9%。8月居民中长期贷款同比降1312亿元,连续4个月同比减少。 银行整体房贷占比压缩,中小行个人房贷占比多有提升。2021H1末37家上市银行整体房地产贷款占比较上年末降0.72pct至32.3%,个人住房贷款占比降0.59pct至26.0%。其中,仅11家银行房地产贷款占比或个人住房贷款占比超过监管
2、上限,大部分已符合新规要求,整体压降压力有限。分档次看,第一档6家银行房地产贷款占比、个人住房贷款占比较上年末平均降幅最大(平均降0.79pct、 0.83pct);31家二三四档银行中有18家个人住房贷款占比较上年末提升(平均增0.67pct),13家房地产贷款占比较上年末提升(平均增0.61pct),表明中小银行对开发贷压降力度更大。此外,28家银行整体对公房地产不良率较上年末提升0.39pct至2.45%。 房贷利率持续上行,下半年楼市逐步承压。银行降低涉房贷款投放力度下,多地银行额度趋紧,放款周期延长。克而瑞调研显示,多数城市新房贷款放款普遍需3-6个月,临沂等最长达半年以上,二手房贷
3、周期更长。9月全国首套房平均房贷利率5.46%,较2020年底上涨23BP。房贷利率上行,叠加各地调控加码,下半年楼市逐步下行,短期或进一步承压。 后续地产监管高压或略缓和,银行资产风险整体可控。考虑后续房地产销售、投资仍将承压,个别房企信用事件频发,近期经济参考报亦刊文表示“不向房地产市场发出错误信号;也要防止政策调整误伤合理的市场需求”,预计后续地产金融监管高压、楼市调控政策压力将有所缓和。同时考虑地产大规模信用风险释放概率较小,银行资产质量风险整体可控。 行业发展面临挑战,资金端为当前症结所在:在资金趋紧背景下,房企投资及拿地意愿明显下降,8月地产投资、开工及销售全面回落,同时在第二批土
4、拍拿地毛利率改善背景下,流拍率(含中止)不降反升,房企拿地意愿低于预期。2021年7月中诚信下调房地产行业评级至负面,9月以来国际评级机构接连下调多家房企评级,未来展望亦偏负面,行业信用风险担忧持续升温。 政策难有大幅松动,关注融资端可能的政策缓和:尽管历史上行业及经济下行,政策端大多有所放松,但“房住不炒”定位下,我们认为当前政策大幅松动可能性不大。但考虑当前房企面临销售端增速下行及回款速度放缓;融资端面临金融机构投放“厌恶”。若无明显外力,销售回款及融资端持续恶化,叠加部分房企信用事件发酵可能引发行业更大的流动性风险。结合近期监管表态及2020年疫情期间政策思路,未来政策若有调整,可能方向
5、或仍在融资层面。考虑资金方的放款偏好,资金或难流入有困境的房企,后续仍需重点关注按揭端放款额度及利率的变化。 短期行业将迎来阵痛期,基本面仍将承压:考虑短期融资端仍无明显改善,销售端下行趋势有所加大,短期行业将迎来阵痛期,未来不排除部分流动性紧张的房企被动出清,部分“幸存”房企或面临规模增速放缓甚至下滑。同时“紧资金+库存累积”组合下,预计短期投资及开工增速仍将延续下行,房企拿地意愿将维持低位,央企及国企凭借其稳健的财务状况,或成为市场拿地的主力。 短期优选资金稳健房企,中期关注“幸存”房企的投资机会。近期地产产业链出现大幅调整,但我们认为短期行业阵痛期有望加速房企优胜劣汰,未来“幸存”房企无
6、论经营、财务将更加稳健,拥有品牌、管理、融资等优势的房企有望持续享受更高利润率水平。由于行业流动性担忧尚未消除,短期建议优选财务稳健、现金流健康、销售高增的行业龙头;中期来看,若后续个别房企信用风险逐步释放,关注财务状况好转,具备估值弹性的潜在“幸存”房企。物业管理方面,上游销售、竣工受影响将导致行业内部竞争加剧,同时关联房企经营难度加大或弱化第三方协同拓展、增值服务及智能化等方面支持。但由于行业存量属性突出,整体受影响程度预计相对有限。考虑行业空间广阔、自主发展强化以及具备抗周期能力,看好物管行业中长期发展,建议关注综合实力突出,关联房企经营及财务稳定性较高企业。 据不完全统计,8月涉房类政策(含中央及地方)共54项,环比升38.5%,政策数量创近一年新高;其中偏紧类32项,占比59%,偏松类5项,占比9%。 国新办举办“住有所居”发布会,聚焦住房保障体系。8月31日,国新办举行“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会,强调围绕“三稳”开展多方面工作,加快建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。一是加快完善住房保障体系,“十四五”期间将以发展保障性租赁住房为重点;二是全面推进老旧小区改造,明确“十四五”期间将基本完成2000年底前建成的城镇老旧小区改造;三是后续将稳妥有序推进城市更新,防止大拆大建,严格控制拆建比不应大于2,城市住房租金年度涨幅不超过5%。