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1、2022年01月12日有生命的空间+有温度的物业服务优质物管公司案例研究龙湖智创生活目录C O N T E N T S龙湖智创生活业务概览0102龙湖智创分项业务分析2龙湖智创财务分析03nMtNnPqOtPzRtRsRuNvNuN6MbPbRmOoOtRpNlOnNrQlOqRpM6MqQvMNZpPqMMYsOyR龙湖智创生活业务概览01Partone3龙湖智创生活业务概览01龙湖智创生活包括龙湖集团两大核心业务赛道:物业管理和商业运营。1)物业管理:截止2021年12月在管项目1512个,在管面积2.54亿平,合约面积3.59亿平,合约面积和战略合作面积4.40亿平。2020年和2021
2、Q1-3收入占总收入分别为84%和77%。2)商业运营:截止2021年12月在管项目60个,储备项目68个,在管面积5.8百万平,合作品牌约5700个,年购物中心客流量6.59亿人次。2020年和2021Q1-3收入占总收入比重分别为16%和23%。龙湖智创管理业态主要分为三类1)住宅;2)商业;3)办公、产业、公共及其他设施管理4住宅商业80城835个住宅社区,在管面积1.75亿平基础服务增值服务社区生活服务空间运营社区媒体美居服务13城59个项目,在管面积5.7百万平商业运营物业管理其他办公产业公共及其他设施28.410.218.18.300708090住宅商业西部环
3、渤海长三角华中华南13.0 73.9 13.1 一线二线其他分业务营业收入占比 % 分业务各区收入占比%分线城市收入占比%资料来源:龙湖智创生活招股说明,浙商证券研究所1.1 龙湖智创生活主要业务84 77 00708090Q1-3商业运营和物业管理服务住宅和非商业物业管理服务注:数据截至2021Q3物业和商业管理集团龙湖智创生活业务概览1.2 龙湖智创生活商业模式5龙湖智创的商业模式可以总结为1)一个龙湖生态系统的会员计划;2)两个层面的协同效应;3)三种科技应用赋能龙湖智创商业模式的关键词:协同、科技、差异化服务一个龙湖生态系统的会员计划打通各业
4、态管理,服务住户、租户、消费者质量装修租赁住房地产开发商业物业产城房屋租售住宅社区管理及服务办公、产业、公共及其他设施商业物业运营和管理服务协同效应:1)住宅社区为附近在管购物中心提供稳定客户群体,提升客流和租户销售额2)购物中心提升生活品质3)优选租户产品和服务,推广到社区协同效应:1)集团可以使龙湖智创进一步扩大客户基础和覆盖领域2)拓展多样化服务,加强一体化产品和服务的能力3)打造品牌影响力科技赋能完整+系统化1)AI2)AIoT3)智能应用作用:改善产品和服务为业务拓展赋能资料来源:龙湖智创生活招股说明,浙商证券研究所龙湖智创生活业务概览1.3 龙湖智创生活的竞争优势和发展战略6竞争优
5、势布局:聚焦一二线城市中高端项目住宅和非商:一二线城市占比77.6%;商业:90.2%规模效应:品牌、科技、服务种类领先的物业和商业运营能力降低平均成本更强容错性丰富客户服务和生态系统发展收入多元,稳定性和韧性更强母公司业务间协同性强客研&咨询服务招商能力:5700个租户资源运营能力:IT实时分析租户品牌知名度高:吸引租户和客流龙湖会员计划精准客户画像提高客户忠诚度科技赋能用户体验科技赋能业务发展优化业务流程,提升效率降低成本实时了解客户需求,提高满意度辅助分析,完善策略,反哺运营人才管理成熟人才管理体系长期导向上海品茶完善培训体系母公司主力规模增长新业务赋能(租售、医养等)战略发展方向 推动
6、规模增长,增加物业类型获取新项目:龙湖集团、第三方拓展(包括住宅、购物中心、写字楼及公建)、战略性并购拓展服务范围:围绕“居住” 和“生活” 拓展服务加强集团协同效应,多元+一体服务强化“龙湖会员计划”:吸引更多服务提供商参与,科技提升服务获取便利程度,改善客户体验和福利,增加会员复购性和粘性加大科技投入,迭代业务流程:数据分析助力决策,提升管理效率、服务质量和客户满意度招募、保留和奖励员工:培养+激励,打造有凝聚力的上海品茶资料来源:龙湖智创生活招股说明,浙商证券研究所龙湖智创生活业务概览011.4 募集资金使用计划7上市募集资金主要用于扩大公司竞争优势除用于维持公司日常经营外,公司此次上市
7、募集所得资金将用于:1)物管和商管业务的投资和收购,扩大公司管理半径;2)优化现有增值服务,拓宽公司收入来源;3)持续提升科技赋能实力,实现降本增效。上市募集资金使用计划1. 用于扩大住宅和非商业物管+商管和商业物管业务的战略投资和收购收购住宅、商业、其他非商业物业的物管服务商通过投资管理系统、培训及激励增强人力资源以提升商管能力2. 用于优化现有增值服务投资城市运营管理公司,切入城市服务赛道,加强政企合作3. 用于持续提升数字化运营和AIoT的核心竞争力支持现有增值服务,包括:到家保洁、美居服务、搬家服务等进行提供增值服务和行业上下游产业链的战略性投资开发和推出新的增值服务购买和升级软件及智
8、能硬件建立更有竞争力的数字化运营团队和有效的团队激励机制龙湖智创分项业务分析02Partone8龙湖智创分项业务分析022.1 住宅及其他非商业的物业管理服务9住宅和非商物业管理:基础物管+增值服务(社区增值和非业主增值)收入增长迅速:2019-2020年住宅及其他非商收入占总收入比重在80%以上;2021Q1-3小幅下降至77%。2020年,住宅及其他非商的收入达54.5亿元,同比增长40%;2021Q1-3收入为60.1亿元,同比增长幅度升至64%。增值服务份额扩大,社区增值服务2021Q1-3收入同比倍增:住宅及非商收入中,2021年Q1-3增值服务占比相较2020年同期有明显增加,从3
9、9%扩至43%,同比增长达109%(关于增值服务分析详见PPT12)。收入占比(2020年/2021Q1-3)住宅和非商物业管理服务(57.4%/57.0%)非业主增值服务(24.6%/21.1%)社区增值服务(18.0%/21.9%)住宅(50.2%/47.5%)非商(7.2%/9.5%)案场(12.0%/11.3%)交付前保养维修(4.1%/4.4%)其他(8.5%/5.4%)社区(4.6%/6.0%)空间(4.4%/4.8%)美居(1.6%/4.3%)其他(7.4%/6.8%)住宅及其他非商业的物业管理服务收益模式物业管理服务主要按包干制收取物业管理费住宅:按每月每平方米收取物业管理费非
10、商业:按项目以打包价收取物业管理费非业主增值服务按固定费用或固定费率收取增值服务费用社区增值服务按社区增值服务的性质收取增值费用:第三方商家:按固定费用或按相关服务收入特定百分比收取费用龙湖智创分项业务收入构成住宅和非商收入及增速(含增值服务)89%84%85%77%11%16%15%23%201920202020Q1-32021Q1-30%20%40%60%80%100%住宅和非商业物业管理服务商业运营和物业管理服务3954376040%64%0%10%20%30%40%50%60%70%201920202020Q1-3 2021Q1-30070住宅和非商业(亿元,左轴
11、)YoY(%,右轴)龙湖智创分项业务分析022.1 住宅及其他非商业的物业管理服务10基础物管:住宅物业贡献主要收入,地理布局战略稳定1)住宅和非商基础物管中住宅为收入主要贡献,其他非商业占比增加:2019和2020年住宅物业收入占比分别为94.6%和87.4%,贡献了住宅和非商中物业管理的绝大部分收入。随着龙湖智创不断扩展不同的物业类型,2019年、2020年及截至2021年Q3 ,非商业收入占比逐渐提升,分别为5.4%、12.6%、17.9%。截至2021年Q3,龙湖智创共为中国93个城市的1189个住宅及非商物业项目提供物业管理服务,总在管建筑面积超过2.13亿平方米。2)聚焦一二线高能
12、级地区:2019年至2021年Q1-3,西部为龙湖智创首要收入贡献区域,环渤海区域、长三角区域收入贡献相当;从不同等级城市来看, 2019年至2021年Q1-3,各等级城市收入贡献占比维持稳定,二线城市收入占比在74%左右,一二线城市收入总计贡献达到85%。10.6%10.6%74.4%74.4%15.0%15.0%一线城市二线城市其他住宅和非商在管建筑面积物业类型划分2021Q1-3住宅和非商收入分布8795309537993799201920202021Q1-305,00010,00015,00020,00025,000住宅物业(万平方米)其他非
13、商业物业(万平方米)36.7%36.7%26.4%26.4%23.4%23.4%西部区域环渤海区域长三角区域华中区域华南区域注:收入含增值服务收入龙湖智创分项业务分析022.1 住宅及其他非商业的物业管理服务11规模拓展路径1.在管建筑面积及项目数增长显著,在管项目留存率高:2019年及2020年住宅和非商合约留存率分别为98.1%、97%,2021Q1-3依旧高达92.9%。在管建筑面积方面,2020年相较2019年增长56.4%,截止到2021Q3在管建筑面积达到2.13亿平方米,项目数量亦增至1189个。合约建筑面积方面,截止到2021Q3,合约建筑面积达到3.18亿平方米,合约项目为1
14、630个,合约建筑面积为在管建筑面积的1.5倍。2.项目来源逐渐由集团转向独立第三方:2019年至2021Q1-3,在管建筑面积中来自独立第三方的在管面积占比不断扩大,从2019年占比38.2%到2021Q1-3升至59.8%。3.新业务委聘实现内生增长:根据龙湖智创招股说明书,公司积极在购买力强且人口密度大的一、二线城市寻求(有时通过合营企业)新的住宅及其他非商业物业管理服务的业务委聘机会,并主要在长三角区域及环渤海区域重点打造区域网络效应。依托于母公司的影响力,龙湖智创可借以在新市场中立足,提升其业务密度,实现其扩展住宅及非商管理服务的目标。4.收并购实现外延增长:2019年,龙湖智创开始
15、以收购方式拓展住宅及其他非商业物业管理业务。2021年,龙湖智创加快其收购进程,收购了涵盖新世界、亿达服务、狮城怡安等公司,其收购的物业管理公司在管总建筑面积约为0.63亿平方米,其中0.57亿平方米为住宅及其他非商业物业。43%43%57%57%龙湖集团及其联合营公司独立第三方05000201920202021Q1-30000040000合约建筑面积(万平方米):左轴在管建筑面积(万平方米):左轴合约建筑面积项目数量(个):右轴在管建筑面积项目数量(个):右轴住宅和非商建筑面积及项目数量住宅和非商在管建筑面积项目来源构成住宅和非商储备项目面积来源构
16、成*62%48%40%38%52%60%201920202021Q1-30%20%40%60%80%100%关联房企独立第三方*注:截至2021年12月28日龙湖智创分项业务分析0212社区增值服务发力,多角度发力增强业主服务能力1)增值服务整体增速可观,社区增值服务2021Q1-3同比增长108.9% :2020年公司整体增值服务(社区+非业主)同比增长32.6%,收入达到23.2亿元;2021Q1-3增速提升到79.9%,实现25.8亿元收入。 2021Q1-3,公司社区增值服务收入同比增长108.9%,远高于非业主增值服务57.4%的增速。社区增值服务占住宅和非商板块总收入比重2020、
17、2021Q3分别为18.0%和21.9%,非业主增值服务占比分别为24.6%和21.1%,社区增值服务比重逐步提高。2)多角度发力拓展社区增值服务,未来增长空间可观:龙湖智创提供的社区增值服务种类众多,包含生活、空间、家居等,在全方位满足业主需求方向上不断布局。我们认为,物业增值服务核心在于加强和业主的交互频次,形成客户粘性,进而带动增值服务的收入增长。2.1 住宅及其他非商业的物业管理服务增值服务非业主增值服务社区增值服务案场管理服务 策划及协调推广活动、售楼处内部设计及装修、案场维护等 协助物业开发商进行销售文件的组织及归档、后勤协同、设施管理及监督分包商交付前及保养和维修服务 前介服务:
18、于初期及整个项目开发周期基于交付后物业管理计划提供专业意见 分户验收服务:全面及精简的检查服务和协助项目移交程序 保养和维修服务:为开发商提供设备及基础设施的管理、维护及维修其他服务及活动 以具体事件为导向的服务,如销售启动活动,恶劣天气响应,以及其他特别活动其他社区增值服务 提供定制化团体旅游服务; 根据客户需要提供其他社区增值服务社区生活服务 到家保洁和卫生、搬家、交付前及保养和维修服务在内的家居相关服务空间运营和社区媒体服务 与媒体公司及其他商业合作,开展活动场地租赁、会所运营、广告发佈、促销及其他服务美居服务 提供全方位的家装解决方案,包括全套家具、局部改造、定制设计、室内装饰、家电安
19、装、智能家居系统、景观美化等资料来源:龙湖智创招股说明书、浙商证券研究所推动项目建设+满足物业开发商需求+提升住户生活水平龙湖智创分项业务分析022.2 商业运营和管理购物中心为商业收入主力,区位聚焦一二线城市1)龙湖智创服务的商业板块分为购物中心和写字楼两部分,业务分为基础物管和商业运营(主要为购物中心):截至2021年Q3,购物中心在管面积570万平,写字楼及其他商业在管面积1520万平。2020年商业运营和管理分项业务收入达到10.23亿元,相比2019年增幅高达112%,2021Q1-3,该分项业务同比大幅增长182%。收入的增长主要因为新增对购物中心提供物业管理服务(详见下页PPT)
20、2)聚焦一二线城市,长三角和西部为收入贡献主力:从不同等级城市来看,2021Q1-3公司商业收入占比中一线城市21.4%,二线城市71.9%,合计占到90%以上。从地理区域来看,龙湖发家重庆,西部大本营和长三角区域是收入主要贡献区位,收入贡献分别为45.1%和36.6%。随着公司规模全国化布局,公司全国五大区域收入贡献度基本维持稳定。商业运营和管理购物中心(29.5%/72.9%)商业运营(29.5%/30.5%)物业管理(0%/42.4%)写字楼及其他商业物业(70.5%/27.1%)物业管理(70.5%/27.1%)收入占比(2020年/2021Q1-3)13龙湖智创分项业务分析022.2
21、 商业运营和管理商业中购物中心主营两大品牌,新增商业物业管理基础服务1)两种品牌定位大众和社区商业,出租率、客流量和销售额表现优异:龙湖智创主要以“天街”及“星悦荟”品牌向龙湖集团及其联合营公司以及其他第三方开发商所开发的购物中心提供商业运营服务。截至2021年9月30日,龙湖智创共为59个购物中心项目提供商业运营服务,其中有49个天街、7个星悦荟,总建筑面积达到5.7百万平方米。 2019年、2020年及2021Q1-3,购物中心的平均出租率分别为98.5%、96.9%及97.8%,客流分别为4.7亿、4.6亿和5亿人次,销售额分别为267亿元、305亿元、338亿元。2)2020年7月开始
22、提供的物业管理服务:龙湖智创自2020年7月起开始向购物中心提供物业管理服务,主要服务内容包括保安、保洁和绿化。截止2021Q3龙湖智创向其59个购物中心项目提供物业管理服务,总建筑面积为900万平方米(包括室外公共区域及停车区域),物业管理服务的收入占商业板块的比例已达到42.4%,为7.6亿元。2020年及2021Q1-3,龙湖智创购物中心物业管理服务合约的留存率均为100%。14商业运营服务星悦荟天街 高端旗舰品牌,面向中等收入家庭 定位各自区域城市消费中心 “龙湖会员计划”的一部分 旨在为具高度可扩展性的邻近社区打造品质生活中心1)多元化租户组合:约5,700个品牌的租户资源;400余
23、个战略合作品牌2)多元化业态组合:截至2021年Q3,零售业务、娱乐及服务、餐饮、超市及百货商店分别占在管总建筑面积的33.3%、32.6%、21.1%及11.9%13.214.67.096.848.09201920202020Q1-32021Q1-30246810121416购物中心(元每平每月)写字楼(元每平每月)不同服务类型平均物业管理费龙湖智创分项业务分析022.2 商业运营和管理商业运营和管理收入模式商业运营开业前管理服务定位及设计管理服务:固定费用(每平方米)招商服务固定费用为首两月租金运营管理服务佣金:总物业收入(最高4%)及净物业收入(最高8%)其他固定费用:主要为向独立第三方
24、收取的品牌使用费物业管理主要按包干制收取物业管理费购物中心商业运营服务服务范围开业前管理服务定位与设计咨询服务:制定购物中心的整体设计及定位,包括平面图、目标消费群体、租户及品牌组合以及产品和服务。招商服务:租户资源管理三层系统1)全国层面:与品牌总部建立战略合作伙伴关系;2)区域层面:区域团队管理一系列经战略挑选的本地知名品牌,引入各区域的购物中心,通过区域网络效应实现潜在协同效应;3) 项目层面:若干本地品牌关系直接由项目层面经理管理其他开业筹备服务:包括在开业时制定促销策略、成本优化及预算;以及举办购物中心开业前的开业典礼及推广活动。开业后运营管理服务运营管理服务:包括日常运营、业务计划
25、实施、促销活动策划与协调及资产增值建议。租户管理服务:包括定期审查租户数据、续签合同、租户关系管理以及收取租金及物业管理费。品牌输出服务:将龙湖智创的品牌授权予购物中心,并将其连接至品牌网络。消费者服务:1)通过举办展览、互动销售活动及创意营销活动等活动,并辅以智能停车系统、母婴室、会员休息室等贴心的设施;2)向消费者提供网上购物及送货服务;3)通过数字应用程序不断与消费者互动。开业前管理服务+开业后运营管理服务多方位着力促进整体发展龙湖购物中心商业运营服务贯穿开业前及开业后,服务于购物中心、租户、消费者,致力于实现购物中心的良好运营、促进租户经营向好发展以及全方位提升消费者体验15龙湖智创分
26、项业务分析022.2 商业运营和管理16购物中心商业运营服务、物业管理服务增长潜力充足1)商业运营服务的储备项目丰富:截至2021年12月28日,龙湖智创就128个购物中心项目订立商业运营服务合约,其中60个在管建筑面积共计580万平方米的购物中心已开业,余下68个中绝大部分预计将于2022年至2025年期间开业。2)物业管理服务有一定可开拓空间:截至2021年12月28日,龙湖智创与68个购物中心项目订立了物业管理服务合约,总合约建筑面积为1010万平方米,其中61个在管建筑面积共计930万平方米的购物中心正在营运中。已订立战略合作协议的购物中心项目方面,截至2021年12月28日,总合约建
27、筑面积为1550万平方米。2022年及2023年,预计分别有6个、1个购物中心交付。3)积极向第三方拓展:截至2021年12月28日,龙湖智创与第三方订立了159份租赁协议。订立商业运营服务的购物中心储备项目13.801末2,022202320242025或之后050100150200预计开业购物中心储备项目面积(万平方米):左轴购物中心储备项目预计开业数量(个):右轴202007 7西部区域环渤海区域长三角区域华中区域华南区域商业运营服务购物中心储备项目数量各地理区域、各等级城市分布(个)5 552521
28、111一线城市二线城市其他龙湖智创分项业务分析022.3 信息数据管理超前,竞争实力强17服务对象业务系统能力平台+数据平台住宅和商业信息系统赋能科技基础设施:AIoT/IoT、数据服务、算法等综合信息与技术赋能运营,强化竞争优势我们认为,信息技术的建立和各部门之间的拉通需要长时间磨合和持续资本投入,短期难以复制,一旦建立将会有较强的竞争壁垒。对于重服务的行业来说,科技赋能对于优化前期投资和规划决策、提升日常经营管理效率、降低管理和维护成本长期具有指数性增益效果。龙湖集团每年拿出净利润10%投资科技,截止2021Q3龙湖集团共有142项专利技术、29项专利发明。2020年龙湖智创人均创收34.
29、66万元,人均管理建筑面积9300平,管理效率行业领先。此外,公司在管项目客户满意度也较高,客户满意度保持在90%以上。能力平台投资决策平台产品平台营销平台客户运营平台数据平台客户洞察及产品匹配平台数据驱动平台物业管理系统住宅服务商写服务产业园服务其他服务商业运营业务流量在线资产在线筹备在线空间在线商户在线投资在线业务在线设备在线增值服务到家服务焕代大师珑龙点睛空间运营等客户官网公众号U享家小程序员工小当家云图梭合作伙伴小行家小天龙湖智创财务分析03Partone18龙湖智创财务分析033.1 收入和成本19公司收入大幅增长,业务结构不断优化,各项成本稳中有降1)收入实现快速增长:受益于管理业
30、务组合规模的不断拓扩展,公司各项收入均有较高增速增长。截止2021Q3公司实现营收77.71亿元,同比+81.2%,其中住宅和非商营收占比77%,商业运营和物管占比23%,较2020年占比提升7个百分点。从2019年以来公司收入结构变化来看,公司商管收入和住宅和非商中社区增值服务收入占比持续提升,收入结构不断优化。2)成本得到有效控制:员工及分包成本是影响公司营业成本的两大因素,截至2021Q3分别占营业成本比重38%和39%。从营业成本占收入比重来看,员工和分工成本占营收比重呈现下降趋势,21Q1-3员工和分包成本分别占营收27.4%和28.3%,较2020年末下降2.3pct和2.5pct
31、。公司2019-2021Q1-3营业收入及增速资料来源:龙湖智创生活招股说明,浙商证券研究所公司分项业务收入占比情况员工成本, 38%分包成本, 39%公区运维成本, 11%办公室及相关开支, 2%其他, 9%公司各项营业成本占营收比重(%)公司营业成本拆分:2021Q3累计55%57%57%26%25%21%19%18%22%0%20%40%60%80%100%120%社区增值服务非业主增值服务物业管理30%52%73%70%48%27%写字楼及其他商业购物中心住宅和非商业物管商业运营和物管32.7%29.7%27.4%25.2%30.8%28.3%8.1%8.6%8.3%2.5%1.6%1
32、.6%2.3%3.5%6.8%0%10%20%30%40%201920202021Q1-Q3员工成本分包成本公区运维成本办公室及相关开支其他*注:*其他成本主要包括折旧、摊销及社区活动费用3886 5445 6012 482 1023 1759 48.1%81.2%0%20%40%60%80%100%02000400060008000202021Q1-Q3商业运营和商业物管(百万元):左轴住宅和非商业物业管理(百万元):左轴合计:营业收入:YOY(%):右轴777164684369龙湖智创财务分析033.2 利润率20公司利润稳步增长,商管业务表现亮眼1)利润稳增,利润率
33、维持较高水平:截至2021Q3公司分别实现毛利润和净利润21.45亿元和11.30亿元,同比+82.2%和+68.4%,毛利率和净利率分别为27.6%和14.5%,较2020年末分别提升1.9pct和0.1pct。2)住宅和非商毛利率稳定,商管提价效果显著:住宅和非商业物管截至2021Q3毛利率25.3%,和2020年毛利率持平。公司2021年由于三方外拓项目增加,而其毛利率低于母公司项目,因而导致住宅和非商毛利率略有下滑。但从公司第三方项目毛利率情况来看,外拓项目毛利率从2019年3.1%提升到2021Q3的11.2%,持续好转。商管2021Q3毛利率35.3%,较2020年末大幅提升8.6
34、pct,主要受益于公司2021年上调商管服务定价。公司2019-2021Q1-3毛利润和净利润1130 2145 68.4%82.2%0%20%40%60%80%100%050002500净利润(百万元):左轴毛利润(百万元):左轴净利润:YOY:右轴毛利润:YOY:右轴公司2019-2021Q1-3利润率走势15.6%14.4%14.5%29.2%25.8%27.6%0%5%10%15%20%25%30%35%201920202021Q1-Q3净利润率%毛利润率%分项业务毛利率情况201920202020Q1-Q32021Q1-Q3住宅和非商业物管合计29.2%25.6
35、%27.2%25.3%物业管理服务14.9%15.0%18.0%17.2%非业主增值服务32.1%21.3%19.3%25.4%社区增值服务66.7%65.2%69.9%46.5%商业运营和物管合计29.6%26.7 %29.0%35.3%购物中心小计28.4%23.3%24.4%38.1%商业运营服务28.4%26.1%28.0%51.8%物业管理服务-22.3%22.4%28.3%写字楼及其他商业物业小计30.2%30.2%32.4%27.9%物业管理服务30.2%30.2%32.4%27.9%龙湖智创财务分析033.3 应收和应付21应收和应付管理高效,物管费收缴率维持高位1)应收款管理
36、效率较高:公司贸易应收款主要来自应收客户的物管和增值服务款项,其总量随业务规模而增长,截至2021Q3共计25.6亿元,较2020年末+296%。由于疫情影响及年末为物管费集中收缴期,贸易应收账款周转天数从2020年24天拉长至2021Q3的56天。但公司贸易应收账款账龄多集中在一年内,应收账款减值较少,公司始终维持较高物管费收缴率,2019、2020、2021Q3分别为95.2%、95.4%、86.2%。2)应付账款周转天数较低:公司贸易应付款主要来自向供应商采购商品和服务的应付款项,截至2021Q3贸易应付款仅2.15亿元,较2020年末+71%,占营收约2.8%,贸易应付款周转天数稳定维
37、持在7天左右。公司贸易应收款及周转天数资料来源:龙湖智创生活招股说明,浙商证券研究所189 646 2560 304050600500025003000201920202021Q3贸易应收款(百万元):左轴贸易应收款周转天数(天):右轴贸易应收款账龄拆分(单位:百万元)201920202021Q3一年内186.65641.352560.99占比*98.2%98.8%99.7%一至两年3.486.573.91占比*1.8%1.0%0.2%两年以上01.354.02占比*0%0.2%0.2%贸易应收款减值0.673.009.31占比*0.4%0.5%0.
38、4%公司贸易应付款及周转天数59 125 215 67802468200250201920202021Q3贸易应付款(百万元):左轴贸易应付款周转天数:右轴注:*占比基数为减值前的贸易应收款总额龙湖智创财务分析033.3 现金、负债率22在手现金充裕,财务维持稳健性1)负债结构合理,财务成本较低:公司偿清少量银行借款后,截至2021Q3有息负债仅余1433万元租赁负债,一年内到期占比约76%。租赁负债主要由公司向关联方租赁办公室及员工宿舍产生,综合利率约4.75%。公司无其他存量债务,实际债务风险较低。2)在手现金充裕,能有效覆盖有息负债:截至2021Q3公司现金及现金等
39、价物共计12.20亿元,同比+73.3%,现金短债比112X,流动比率0.79X。公司2019、2020、2021Q1-Q3现金流量净额分别为-1.06亿元、4.24亿元、0.51亿元,在公司管理规模和类型高速拓展下,依然维持现金流净增加。3)股息派发不低于25%:根据公司招股说明,公司拟于截止2022年底派息率达25%。-106 424 51 745 1169 1220 56.8%73.3%0%20%40%60%80%-5000500920202021Q1-Q3现金流量净额(百万元):左轴年末现金及现金等价物(百万元):左轴年末现金及现金等价物:YOY:右轴1 0 0
40、26 18 14 0501920202021Q3银行借款(百万元)租赁负债(百万元)33%47%76%67%53%24%0%20%40%60%80%100%201920202021Q3短期负债:占比%长期负债:占比%1.310.880.798460801001201400.000.200.400.600.801.001.201.40201920202021Q3流动比率:左轴现金短债比:右轴公司现金流净额及货币资金变动情况公司有息负债变动情况公司有息负债结构公司流动比率及现金短债比走势小结23龙湖智创生活成立于2018年,公司业务最早可追溯至1998年
41、龙湖成立物管部门及2002年成立商管部门。经过多年深耕和业务扩张,公司不断修炼、积累强大的物管和商管能力,逐渐从服务龙湖集团内部,发展成为国内领先的、提供物业管理和商业运营服务的智慧生活及空间服务提供商。我们认为,公司继承龙湖集团物业管理和商业运营两大核心业务赛道,具有天生的竞争优势。综上所述,我们认为公司的主要亮点为:1)聚焦高能级城市。公司在管和合约项目聚焦一二线高能级地区,截至21Q3公司一二线城市物管和商管收入贡献分别达到85%和93%。我们认为物业公司聚焦高能级城市有利于公司后续实现物管和商管单价的提升,并且增值服务可挖掘的潜力相对较大。2)领先的商业运营能力。公司较早进入商业领域,
42、打造了具有市场影响力的“天街”品牌,积累了庞大且多元的租户组合。公司在管商业项目出租率、客流量、销售额表现优异。我们认为,丰富的管理经验和稳定的运营表现是公司在商管领域维持较强品牌力的基础,也是短期难以复制的核心竞争力。3)与母公司在多元业务方面协同效应强。公司作为“一个龙湖生态体系”的核心成员与母公司在开发、租售等业务版图有相互协同。我们认为这对公司为住宅业务提供多元增值服务打下了较好的基础。4)龙湖会员计划提升客户粘性。借助科技支持,公司的“龙湖会员计划”有助于管理者精准定位客户需求并提供相应服务,在客户交互频次的提升、客户粘性的提升、进一步加强公司品牌影响力有较强的作用。5)科技赋能全链
43、条服务。公司长期持续性的在科技方面的投资获得了较好的回馈,公司目前已经搭建的信息系统在提升管理效率和服务质量方面发挥了重要作用,我们认为是短期竞对难以复制的重要竞争力。代码公司简称市值(亿港元)年初收盘价(港元)最新收盘价(港元)年内累计涨幅(%)每股收益(港元每股)PE(倍)2020A2021E2022E2020A2021E2022E1209.HK华润万象生活86136.3537.74%0.590.831.1363.9045.4233.366098.HK碧桂园服务153246.745.5-3%1.181.542.3538.5629.5519.366049.HK保利物业33161.359.85-2%1.491.932.5240.1731.0123.752669.HK中海物业2678.278.12-2%0.210.280.3738.6729.0021.951995.HK旭辉永升服务22312.0812.75%0.30.440.6542.3328.8619.54年初收盘价为2022年1月1日,最新收盘价为2022年1月11日。EPS采用Wind一致预测可比公司估值表风险提示241)外拓市场竞争加剧,导致收并购价格较高,商誉较高2)增值服务商业模式成熟带来第二增长曲线时间长于预期