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1、平安证券股份有限公司平安证券股份有限公司证券研究报告证券研究报告郑茜文一般从业资格编号S13ZHENGXIWEN239PINGAN.COM.CN杨侃投资咨询资格编号SYANGKAN034PINGAN.COM.CN养老地产行业全景图养老地产行业全景图“需求升级“需求升级+政策红利”双轮驱动,养老地产有望开启新时代政策红利”双轮驱动,养老地产有望开启新时代20192019年年9 9月月2323日日请请务必阅读正文后免责条款务必阅读正文后免责条款2投资要点需求升级叠加需求升级叠加政策驱动政策驱动,养老地产迎发展新契机:养老地产
2、迎发展新契机:目前我国老龄化问题日益突显,2018年底60周岁及以上人口占总人口比重达17.9%,65周岁及以上人口占比达11.9%,已超过联合国老龄化标准(10%、7%)。随着养老需求总量增长,加之第一批中产阶级退休在即,有望推高中高端养老消费需求,养老产业潜在市场规模可观。根据中国社科院2016年预计,至2030年我国养老产业规模有望达13万亿。面对我国养老机构床位数缺口较大(2017年末国内每千名老年人拥有养老床位30.9张,远低于国际标准50张)以及老年医护资源紧张等现状,2015年以来养老产业相关支持政策不断加码,养老地产迎来发展新契机。国外多层次养老协同发展国外多层次养老协同发展,
3、完善服务体系是核心:完善服务体系是核心:从海外情况看,主要发达国家均建立了适合自身国情的多层次协同发展养老产业体系。其中美国凭借发达金融体系,建立高度资本化多元养老体系,并依据不同需求开发出了覆盖各年龄层的老年产品服务体系(如活跃长者住宅、独立生活系列、辅助生活系列、专业护理系列、持续照料社区等)。对比之下,日本良好的社会保险保障体系(介护保险制度)则极大地促进养老产业发展。日本养老服务企业普遍实行多元化战略(涵盖医疗、介护、保育、教育等),产品趋于精细化、多元化。从项目特点看,日本养老地产项目大多位于成熟居住区,且单体规模普遍较小,主要通过连锁化经营实现规模经济优势。国内养老地产仍处发展初期
4、国内养老地产仍处发展初期,商业模式尚未清晰:商业模式尚未清晰:受传统“养儿防老”文化及老年人资产不足等因素影响,我国老年人口养老模式仍以居家养老为主。然而“4-2-1”的家庭结构使家庭养老功能日渐衰弱,社区养老与机构养老发展有望提速。目前,我国养老地产仍处发展初期,养老床位仍以政府福利型为主。虽然2015年以来房企、险资等各路玩家纷纷试水养老地产,但是在土地成本较高以及资金回笼周期较长等因素制约下,“重销售轻服务”的现象较为普遍,绝大部分企业商业模式尚未清晰。我国养老产业启动在即我国养老产业启动在即,医养结合大势所趋:医养结合大势所趋:展望未来,在国内需求与日俱增的背景下,养老产业发展启动在即
5、。从发展趋势上看,随着未来养老产业市场持续细分,房企与养老资源方的合作将更加深入,有望双向合作共建、收购、参股、并购等,充分整合各方资源,其中医养结合发展将是大势所趋。运营模式方面,未来的养老地产项目将更加关注服务环节的轻资产运营,快速实现品牌和运营模式的输出,拓宽盈利渠道。投资建议:投资建议:伴随国内老龄化程度不断加深、首批中产群体推动中高端养老消费以及养老支持政策的不断加码,养老地产行业发展空间值得期待。展望未来,我们认为具备养老产业资源整合能力,形成清晰的盈利模式是养老地产企业做大做强的关键点所在。我们预计资金实力较强、运营服务水平较高且多种养老业务模式协同发展的企业有望脱颖而出。3养老
6、地产行业全景概览养老地产养老地产定义定义动力动力现状现状老龄化程度加深中产阶级老龄化推高中高端养老需求政策驱动下养老地产迎发展新契机居家养老为主“重销售轻服务”较为普遍,商业模式尚未清晰供地持续增长,其中医卫慈善用地总供应占比57%(2008-2015年)养老住宅+一般住宅+配套+服务的综合开发模式“4-2-1”结构下家庭养老功能日渐衰弱,社区养老与机构养老发展有望提速趋势趋势各方合作加深,医养结合大势所趋关注服务环节轻资产运营,实现品牌及运营输出中国社科院2016年预计,至2030年国内养老产业规模有望达13万亿元Contents02发展动力:需求升级叠加政策驱动,养老地产迎发展新契机01养
7、老地产是什么?03他山之石:多层次养老协同发展,完善服务体系是核心04国内现状:养老地产仍处发展初期,商业模式尚未清晰05竞争格局:各路玩家纷纷试水,业务布局各有侧重06未来展望:养老产业启动在即,医养结合大势所趋5一、养老地产是什么?资料来源:伟业顾问,世界银行养老报告,平安证券研究所真正的养老地产必须包括部分长期持有经营性物业,其核心是服务与运营,而不仅是产品本身。相比一般住宅开发:1)养老地产提供良好的居住环境与方便的适老化产品,满足老年人生理与生活需求;2)养老地产须提供满足老年人需求的配套,尤其医疗配套;3)非短期回款类物业,需长期持续盈利的经营性物业开发。养老地产是指由企业开发主导
8、的以养老为主题的产权类项目,是养老住宅+一般住宅+配套+服务的综合开发模式。养老地产是各种养老保障服务的整合终端,通过在功能组合与产品形态上与养老产业相互渗透,可以创造出更大的居住价值与商业价值。养老地产养老地产产权用地民政系统项目“养老”地产项目综合型地产项目通过医院/养老等项目捆绑,以低成本取得大规模土地开发开发商有土地使用权开发商无土地使用权前期通过一般渠道取得土地,以养老概念为主销售住宅产品社会福利用地,政府主导开发中国养老体系主要有三种基本模式:1)居家养老居家养老,是以家庭成员作为养老支撑主体是以家庭成员作为养老支撑主体,与中国传统思想与中国传统思想“养儿防老养儿防老”相契合相契合
9、,广大农村人口以居家养老模式为主广大农村人口以居家养老模式为主,占整体占整体养老比例养老比例90%;2)社区养老,是依赖政府、家庭成员、社会力量为老年人提供养老服务,占整体养老比例7%;3)机构养老,例如养老院、养老公寓(养老地产)等,是以社会保障制度为根本,由复合型机构组件来提供养老资源的一种养老模式,占整体养老比例3%。什么是养老地产什么是养老地产养老地产主要特点养老地产主要特点居家养老是主流养老模式居家养老是主流养老模式目标市场目标市场低端低端中端中端高端高端专专业业护护理理生生活活协协助助独独自自居居住住专专业业护护理理公共护理设施公共护理设施多数在农村地区主要是独居基于租赁和月度护理
10、计划政府部分资助私人护理设施私人护理设施更高水平的护理私人资助基于租赁和月度护理计划盈利/非盈利组织社会福利院社会福利院多数在农村和郊区主要是独居政府全资资助基于租赁退休社区退休社区从独居到专业护理所有照护等级私人资助独立公寓销售、会员模式基于租赁和月度护理计划高级公寓高级公寓独居私人资助独立公寓销售、会员模式养老地产主要面向高端养老客户养老地产主要面向高端养老客户6一、养老地产是什么?政府结构政府结构地产开发商地产开发商保险机构保险机构其他投资公司其他投资公司运营商运营商(服务提供者服务提供者)监管监管资金支持资金支持中、老年人群中、老年人群金融支持金融支持养老金养老金居家看护居家看护医疗辅
11、助医疗辅助休闲娱乐休闲娱乐生活支援生活支援产品选择产品选择其他补贴其他补贴/资助,政策引导、法律保护资助,政策引导、法律保护公益性设施和服务公益性设施和服务个人储蓄个人储蓄保险产品保险产品子女赡养子女赡养慈善捐款慈善捐款养老住宅养老住宅消费资金来源消费资金来源投资经营投资经营资料来源:商研院(中国台湾),平安证券研究所从养老产业链来看,主要涉及养老住宅及服务提供者、消费者和养老资金来源三个层面,所涉及机构包括政府、地产公司、养老服务机构、保险机构、其他投资者和养老人群。目前我国养老产业存在诸多挑战,从养老机构床位数缺口较大,到老年医护资源紧张,再到社会适老设施建设、居家养老设施不健全。应对老龄
12、化社会的到来,国内养老产业尚需在诸多方面进行改善。与此同时,随着养老需求总量增长,加之第一批中产阶级退休在即,将推高中高端养老消费需求,可以预见,我国养老产业潜在市场需求可观。养老产业产业链概况养老产业产业链概况照护险、终身险、健康险等养老金代管以房养老养老金融养老金融养老院养老社区公寓居家养老养养老老地地产产医疗护理上门照护日常护理养养老老医医护护养老旅游老年大学电子产品养养老老文文娱娱日常生活器械休闲活动及场地器械照护器械养养老老设设施施医疗诊断器械投资远程医疗紧急呼叫服务养老管理软件养老科技养老科技大数据处理分析技术支持养老产业涉及主要产业板块养老产业涉及主要产业板块养老产业涉及主要产业
13、板块养老产业涉及主要产业板块Contents02发展动力:需求升级叠加政策驱动,养老地产迎发展新契机01养老地产是什么?03他山之石:多层次养老协同发展,完善服务体系是核心04国内现状:养老地产仍处发展初期,商业模式尚未清晰05竞争格局:各路玩家纷纷试水,业务布局各有侧重06未来展望:养老产业启动在即,医养结合大势所趋8二、发展动力:中国老龄化程度不断加深资料来源:Wind,UN Word Population Prospects 2017,平安证券研究所 截至2018年底,我国60周岁及以上的老龄人口数达到2.49亿,占总人口比重的17.9%,其中65周岁及以上老龄人口数达到1.67亿,占总
14、人口比重的11.9%。 根据世界卫生组织预测,到2050年,中国将有35%的人口超过60岁,成为世界上老龄化最严重的国家。中国已经处于老龄化社会中国已经处于老龄化社会 根据联合国2017年的测算,我国60岁以上人口将在2055年左右达到最高峰,预计约5.07亿人,而同期劳动人口数量将不断下降,预计2055年25-64岁人口约7.3亿人,青壮年工作年龄段人口数量下降速度将超过老龄人口增长速度,2035年前后抚养比将超过世界平均水平。未来抚养比将超过世界平均水平未来抚养比将超过世界平均水平 2018年我国65岁以上人口增速为5.2%,较2017年增长了约827万人。而总人口在2018年增速仅为0.
15、38%,较2017年下降0.15个百分点,同年出生率仅为10.94,较2017年下降1.49个千分点。 1999年至2018年我国65岁以上人口的平均增速达到3.5%,同期我国人口增速仅为0.56%,老龄人口比重持续增加。当前老龄人口增速远超总人口增速当前老龄人口增速远超总人口增速联合国老龄化标准:联合国老龄化标准:60岁以上人口比例达岁以上人口比例达10%或或65岁以上人口比例达岁以上人口比例达7%,该地区可视为进入老龄化社会。,该地区可视为进入老龄化社会。11.90024684000600080004000990199319
16、9652008205岁以上人口数量(万人)65岁及以上人口占总人口比重(%)30405060708090002004520552065207520852095世界平均水平(%)中国(%)65岁以上人口占总人口比重逐年上升岁以上人口占总人口比重逐年上升65岁以上人口增速远超总人口增速岁以上人口增速远超总人口增速2035年前后中国非劳动人口年前后中国非劳动人口/劳动劳动人口比重将超世界平均水平人口比重将超世界平均水平0%1%2%3%4%5%6%320052007200
17、920017总人口增速65岁及以上人口增速9二、发展动力:“富人养老”成养老产业最大红利首批中产群体推动中高端养老消费首批中产群体推动中高端养老消费资料来源:Wind, 中国私人银行2019,中国高净值人群医养白皮书,中国养老产业发展白皮书,平安证券研究所等1.050.970.60.680.00.20.40.60.81.01.20-4岁5-9岁10-14岁15-19岁20-24岁30-34岁35-39岁40-44岁45-49岁50-54岁55-59岁60-64岁65-69岁70-74岁75-79岁80-84岁85-89岁90-94岁95岁以上银行高净值客户年龄分布银行高净
18、值客户年龄分布已有近已有近50%客户迈过客户迈过50岁门槛岁门槛首批中产群体退休在即(单位:亿人)首批中产群体退休在即(单位:亿人)0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%200岁以下40-49岁50-59岁60岁及以上备注:2012-2018年中国建设银行和波士顿咨询公司开展的私人银行客户调研高净值人群对中高端养老社区态度三年数据对比高净值人群对中高端养老社区态度三年数据对比首批中产阶级指改革开放后通过自身努力拥有财富积累的群体。这一群体目前主要集中在50岁至65岁年龄段,具有较强的消费能力和消费需求,富人变老将推动养老产业朝着中高端方向变革。
19、根据中国建设银行与波士顿咨询公司开展的私人银行根据中国建设银行与波士顿咨询公司开展的私人银行客户调查客户调查,样本中近半数高净值客户已迈过样本中近半数高净值客户已迈过50岁门槛岁门槛,“富人养老富人养老”脚步渐行渐近脚步渐行渐近。养老需求总量增长叠加富人养老养老需求总量增长叠加富人养老,我国养老产业潜在我国养老产业潜在市场需求可观市场需求可观。根据中国社科院根据中国社科院2016年发布的年发布的中国中国养老产业发展白皮书养老产业发展白皮书预计预计,至至2030年中国养老产业年中国养老产业规模有望达到规模有望达到13万亿元万亿元。10二、发展动力:支持政策不断出台,养老地产迎来发展新契机2006
20、.02.09关于加快发展养老服务业的意见2010.09.20关于加快发展家庭服务业的意见2011.09.17中国老龄事业发展“十二五”规划2011.12.16社会养老服务体系建设规划(2011-2015)1.改革阶段(改革阶段(2000-2011)养老产业投资主体多元化、服务对象公众化、服务形式多样养老产业投资主体多元化、服务对象公众化、服务形式多样化;养老服务扩大到医疗、家政、文娱、老年教育等领域。化;养老服务扩大到医疗、家政、文娱、老年教育等领域。2.发展阶段(发展阶段(2012-2018)鼓励民间资本进入养老产业,大力推进居家养老,出现医养鼓励民间资本进入养老产业,大力推进居家养老,出现
21、医养结合、以房养老、智慧养老新模式结合、以房养老、智慧养老新模式2013.09.06关于加快发展养老服务业的若干意见2014.02.13关于加强养老服务设施规划建设工作的通知2014.09.12关于加快推进健康与养老服务工程建设的通知2015.02.25关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见2016.03.03关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见2016.06.16关于遴选国家级医养结合试点单位的通知2016.07.13关于中央财经支持开展居家和社区养老服务改革试点工作的通知2016.12.07国务院办公厅关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见2017.02.09关于加快
22、推进养老服务业放管服改革的通知2017.02.20智慧健康养老产业发展行动计划(2017-2020年)2017.02.28“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划2017.06.06关于制定和实施老年人照顾服务项目的意见2017.06.29关于加快发展商业养老保险的若干意见2017.08.21关于运用政府和社会资本合作模式支持养老服务项目的意见2018.07.30国家卫生健康委员会职能配置、内设机构和人员编制规定2018.12.29修改中华人民共和国老年人权益保障法3.新阶段(新阶段(2019.04-)持续完善居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养结合持续完善居家为基础、社区为依托、机构
23、为补充、医养结合的养老服务体系,确保到的养老服务体系,确保到2022年在保障人人享有基本养老年在保障人人享有基本养老服务的基础上有效满足老年人多样化、多层次养老服务需服务的基础上有效满足老年人多样化、多层次养老服务需求,老年人及其子女获得感、幸福感、安全感显著提高。求,老年人及其子女获得感、幸福感、安全感显著提高。2019.04.16关于推进发展养老服务业的意见,提出了六个方面共28条具体政策措施。资料来源:政府官网,平安证券研究所11资料来源:Wind,国务院办公厅关于推进养老服务发展的意见,平安证券研究所二、发展动力:支持政策不断出台,养老地产迎来发展新契机(4)减轻养老服务税费负担减轻养
24、老服务税费负担。聚焦减税降费,养老服务机构符合现行政策规定条件的,可享受小微企业等财税优惠政策。对在社区提供日间照料、康复护理、助餐助行等服务的养老服务机构给予税费减免扶持政策。落实各项行政事业性收费减免政策,落实养老服务机构用电、用水、用气、用热享受居民价格政策,不得以土地、房屋性质等为理由拒绝执行相关价格政策。(5)提升政府投入精准化水平提升政府投入精准化水平。接收经济困难的高龄失能老年人的养老机构,不区分经营性质按上述老年人数量同等享受运营补贴,入住的上述老年人按规定享受养老服务补贴。(6)支持养老机构规模化支持养老机构规模化、连锁化发展连锁化发展。支持在养老服务领域着力打造一批具有影响
25、力和竞争力的养老服务商标品牌,对养老服务商标品牌依法加强保护。对已经在其他地方取得营业执照的企业,不得要求其在本地开展经营活动时必须设立子公司。(8)推动解决养老服务机构融资问题推动解决养老服务机构融资问题。鼓励商业银行探索向产权明晰的民办养老机构发放资产(设施)抵押贷款和应收账款质押贷款。探索允许营利性养老机构以有偿取得的土地、设施等资产进行抵押融资。大力支持符合条件的市场化、规范化程度高的养老服务企业上市融资。支持商业保险机构举办养老服支持商业保险机构举办养老服务机构或参与养老服务机构的建设和运营务机构或参与养老服务机构的建设和运营,适度拓宽保险资金投资建设养老项目适度拓宽保险资金投资建设
26、养老项目资金来源资金来源。(28)完善养老服务设施供地政策完善养老服务设施供地政策。鼓励各地探索利用集体建设用地发展养老服务设施。存量商业服务用地等其他用地用于养老服务设施建设的,允许按照适老化设计要求调整户均面积、租赁期限、车位配比及消防审验等土地和规划要求。国务院办公厅关于推进养老服务发展的意见国务院办公厅关于推进养老服务发展的意见国办发国办发20195号号推动养老机构规模化、连锁化发展,推动养老机构规模化、连锁化发展,有望催生养老产业龙头。有望催生养老产业龙头。减税降费,支持养老机构运营。减税降费,支持养老机构运营。加强融资支持,放宽险资进入养老产加强融资支持,放宽险资进入养老产业限制,
27、险企布局养老产业迎来新契业限制,险企布局养老产业迎来新契机。机。多措并举加强养老产业土地供应,助多措并举加强养老产业土地供应,助力养老地产行业发展。力养老地产行业发展。Contents02发展动力:需求升级叠加政策驱动,养老地产迎发展新契机01养老地产是什么?03他山之石:多层次养老协同发展,完善服务体系是核心04国内现状:养老地产仍处发展初期,商业模式尚未清晰05竞争格局:各路玩家纷纷试水,业务布局各有侧重06未来展望:养老产业启动在即,医养结合大势所趋13三、他山之石:美国模式高度资本化的多元养老1935年颁布社会保障法案初步建立起养老、遗属及残障保险制度(OASDI)。现行养老保险体系主
28、要由三大支柱构成:美联邦政府美联邦政府强制社会养老金计划强制社会养老金计划、雇主养老金计划和个雇主养老金计划和个人储蓄养老金计划人储蓄养老金计划,覆盖美国绝大多数家庭。三支柱养老保险体系三支柱养老保险体系美国主流的养老机构均属于民办盈利性质民办盈利性质,养老院80%-90%的收入来源于私人支付。美国养老地产的发展方向是差异化养老社区,目前包括太阳城模式太阳城模式、持续照料社区模式持续照料社区模式(简称简称CCRC)、房地产信托投资基金房地产信托投资基金(REITs)参与投资模式参与投资模式。太阳城模式一般以出售为主,部分出租;CCRC主要采取出租的方式,向长者提供日常协助或医疗护理。REITs
29、是在金融市场日渐成熟的背景下兴起的,由房地产信托投资基金参与投资,通过出租或委托经营回收成本。养老地产养老地产资料来源:美国养老地产三种模式及典型案例J.全球商业经典2017第9期 P82-89.马天月.美国人的养老模式及启示J.中国社会工作,2018(29):46-47,平安证券研究所第一支柱社会养老金计划由政府主导的为退休人员提供的保障型社会福利,其核心内容是由联邦政府按一定工资比例强制征收的社会保障税。第二支柱雇主养老金计划由企业主导、雇主和雇员共同出资设立401k账户,账户通常交由基金公司管理,雇员可自主决定投资决策并承担投资风险,退休后可享受个税减免优惠。第三支柱个人储蓄养老金计划由
30、联邦政府提供税收优惠,个人自愿参与设立IRA账户,参与者有年龄和年薪限制,参与者使用账户从事投资活动,退休后可享受多种税收优惠。太阳城模式太阳城模式CCRC出口出口REITs项目仅针对年龄55-70岁的活跃健康老人,由地产开发商主导,通过销售养老概念住宅,开发商得以收回投资并产生盈利。持续照料社区,针对自理型、介助型、介护型三类老人,只提供地产租赁权和服务享受权。REITs作为养老地产投资商,通过出租或委托代理的方式将旗下物业交给运营商赚取租金收益,为地产项目提供资金来源,并为开发商提供退出机制。 建立完善的养老保险制度建立完善的养老保险制度 美国PACE医疗保险项目覆盖老年病患所需的多种医疗
31、相关服务项目,根据病患程度和治疗方法支付部分或全部费用。我国应借鉴探索适合国情的养老保险制度,根据不同人群特征制定有针对性的保障政策,对弱势老年群体予以救助。 规范预算管理体系规范预算管理体系,扩大直接融资比例扩大直接融资比例 建立信息披露机制,将各级、各类政府养老保险预算管理信息及时公开,逐步完善以证券为主导的直接融资体系,健全REITs相关政策和法规,逐步放开保险金、养老金和住房公积金的投资范围,对REITs管理、运营和维护能力进行合理评估。 发挥民间组织和社会力量发挥民间组织和社会力量,探索多元的养老服务模式探索多元的养老服务模式 美国有发达的民间社团组织,探索出了丰富多元的居家养老模式
32、。如会员制模式、合作居住模式。充分发挥民间团体的力量,有利于激发老年人主动参与养老服务的热情,广泛调动社会资源为养老服务增色添彩,更好地服务老年群体,丰富老年人的精神生活。借鉴意义借鉴意义14三、他山之石:美国模式高度资本化的多元养老照护照护无无低低中中高高需求需求含生活护理(含生活护理(Supporting Care)及医疗护理()及医疗护理(Nursing Care)客户客户分类分类健康活跃长者自理长者半自理长者全护理长者美国美国AA活跃长者住宅(Active Adult Housing) :针对55岁以上的预养老和活跃长者养老养老产品产品IL独立生活 (Independent Livin
33、g) :提供部分生活辅助AL辅助生活 (Assisted Living) :提供日常生活辅助和部分医疗护理SNF专业护理 (Skilled Nursing Facility) :提供24/7专业医疗护理服务类别类别CCRC持续照料社区(Continuing Care Retirement Community):综合性大型社区,覆盖老人全生命周期,按需求入住相应护理单元地产主导服务主导地产主导资料来源:NIC MAP Data & Analysis Service; Q4 2018 Supply Report, All Markets.,MAP, NIC. “NIC Investment Gui
34、de 5th Edition.” 2018.,平安证券研究所医疗护理, 39.7%持续照料社区, 16.6%独立生活, 23.2%辅助生活, 20.5%医疗护理, 42.2%持续照料社区, 7.2%独立生活, 14.6%辅助生活, 36.0%美国养老机构数量分布(美国养老机构数量分布(2018)美国床位数量分布(美国床位数量分布(2018)美国养老产业市场空间美国养老产业市场空间4204亿美元(亿美元(2018)美国养老产业多元化发展美国养老产业多元化发展医疗护理, 30.0%持续照料社区, 26.0%独立生活, 18.4%辅助生活, 25.6%15三、他山之石:美国模式高度资本化的多元养老美
35、国养老地产开发模式美国养老地产开发模式主体基本职能盈利方式类型建筑商1)根据投资商或运营商的要求为其定制建设养老社区;2)按照事先约定的价格向投资商或运营商出售物业通过建筑建设和快速销售获取物业销售收入和建设成本间的差价专业度较高的养老地产建筑商投资商1)以担保等形式为建筑商提供融资便利;2)购买和持有物业;3)确定物业经营模式1)净租赁模式下,从运营方获取稳定租金;2)委托经营模式下,获得大部分营业收入1)投资信托REITs:作为上市公司更关注租金收益稳定性,强调资产长期持有;2)私募基金PE:主要面向机构投资人,更关注资产升值收益,物业的低买高卖运营商1)维护和使用物业;2)提供养老服务1
36、)净租赁模式下,获取大部分营业收入;2)委托经营下,向持有人收取经营管理费用1)轻资产类:相对较少持有物业;2)重资产类:较多持有不动产美国养老地产开发模式:投资美国养老地产开发模式:投资、开发和运营相分离开发和运营相分离。美国投资商一方面通过股权融资获得外部资金注入美国投资商一方面通过股权融资获得外部资金注入,降低融资成本降低融资成本,另一方面通过多元化投资另一方面通过多元化投资,与运营商建立长期稳定合作关系与运营商建立长期稳定合作关系,确保确保收入增长收入增长,并赚取超额利润并赚取超额利润。美国的投资商一般与运营商签订长期租赁合同或委托经营合同,以保证旗下物业的入住率和租金增长,从而确保营
37、业收入的增长。建筑商资本市场资本市场运营商运营商投资领域投资方式投资商投资商养老社区专业护理院生命科学医疗办公室医院净出租委托经营债权投资股权投资参与开发与再开发美国养老地产开发参与方与主要投资模式美国养老地产开发参与方与主要投资模式资料来源:保利地产,平安证券研究所16美国养老运营商的商业逻辑是规模化发展:规模化发展是降低经营成本、提高盈利能力的关键。美国养老运营市场集中度较高,2012年以来前十运营商拥有房间数占前五十房间总数比例即维持60%左右。截至2018年6月1日,前十大运营商拥有项目2502个、房间数31.2万间;其中龙头运营商Brookdale即拥有项目994个、房间数9.6万间
38、。三、他山之石:美国模式高度资本化的多元养老Brookdale公司并购事件公司并购事件时间事件2005年6月Brookdale Living Communities和AlterraHealthcare Corporation合并2005年12月Brookdale公司上市2006年7月吸收合并American Retirement Corporation 2011年9月吸收合并Horizon Bay 2014年2月合并Emertus Senior Living(原第二大养老社区运营商)排名公司总部项目数(个)房间数(间)1Brookdale Senior Living Brentwood, TN
39、 994 96,0262LCSDes Moines, IA 130 33,8833Holiday Retirement Winter Park, FL 263 31,8624Five Star Senior Living Inc. Newton, MA 252 29,1855Sunrise Senior Living Inc. McLean, VA 260 26,982美国前五养老运营商(截至美国前五养老运营商(截至2018.6.1,按房间数),按房间数)资料来源:The 50 largest U.S. senior housing real estate owners and operato
40、rs ,平安证券研究所60.1%63.4%57.3%0%20%40%60%80%100%2012.6.12015.6.12018.6.1TOP41-TOP50TOP31-TOP40TOP21-TOP30TOP11-TOP20TOP10美国养老运营商拥有房间数占美国养老运营商拥有房间数占TOP50房间总数房间总数17介护保险制度介护保险制度多层次年金计划多层次年金计划医疗保险制度及相关法律保障医疗保险制度及相关法律保障资料来源:丁恩超. 国外养老产业发展经验及启示D.河南大学,2017,平安证券研究所 日本介护保险体系由保险基金、参保人和服务供应商组成。2000年4月,日本介护保险法正式实施,主
41、要围绕老年长期照护制度展开,实现居家养老和机构养老互补。 1959年4月日本国会批准通过了国民年金法,1961年开始实施,从此日本进入“全民皆年金”时代。综合来看日本的养老金制度是以“强制”为核心的增加养老金收入的方法,包括强制性的国民年金、雇员年金(厚生年金和共济年金)、企业年金。后来为了应对财政压力,组建年金经营基金会、引进基金管理经营的竞争机制;强制推迟养老金支付年限、扩大投保来源。 目前日本医疗保险体系主要由雇员健康保险、国民健康保险、特殊行业健康保险组成。此外为缓解老龄化压力,日本建立老年保健制度,主要覆盖70岁以上老人及65岁以上残疾或卧床老年人,同时为75以上老人增设后期高龄者医
42、疗制度。医疗保险资金通常来源于患者、保险金、公费三方。 继国民年金法后,建立老人保健法护理保险法等重要的法律体系,保证养老产业持续运转。 居家养老市场的文化温床居家养老市场的文化温床 由于文化背景和生活方式的相似,日本与我国都以居家养老为主。不同的是,日本在医疗、护理方面的开支明显高于我国,较为充足的医疗资源和较为丰厚的补贴使日本国民更有意愿也更有能力在医养结合方面消费。 日本年金及介护保险支付能力强日本年金及介护保险支付能力强,国内仍有较大发展空间国内仍有较大发展空间 日本企业职工/公职人员人均支付年金是中国职工人均支付养老金的2.6倍,日本国民年金人均支付额为中国城乡居民人均支付养老金的2
43、6.5倍。由此可见,国内养老金体系待遇和日本差距明显,国内养老产业的成长还有赖于养老金待遇的提升。此外,目前我国长期护理保险覆盖地区仅包括上海、青岛、成都等14个城市,以及吉林、山东两个重点试点省份。 日本养老产业龙头多数有跨界背景日本养老产业龙头多数有跨界背景,深挖客户资源是关键深挖客户资源是关键 日本养老产企业多以自己现有的产业作为依托,通过服务人群拓展、产业链拓展等方式,将业务拓展到养老及其相关服务。如倍乐生和日立学馆凭借原有业务中庞大的客户群体发展养老业,西科姆利用原有安保业务优势发展配备高科技监护系统的高端养老社区服务。借鉴意义借鉴意义三、他山之石:日本模式法律制度推进下的医养结合1
44、8 地缘性客户是养老项目的市场基础地缘性客户是养老项目的市场基础 :与中国养老院大多位于郊区不同,日本的养老地产项目大多位于成熟的居住区,以地缘性客户为主的特点,极大方便相关养老项目开展日间照护、上门服务等介护服务,丰富收入来源。 单体规模普遍较小,通过连锁化经营实现规模经济优势单体规模普遍较小,通过连锁化经营实现规模经济优势 :日本养老项目规模普遍较小,房间数大多集中在50-150间左右,具备体量小、先期投入少、销售周期短、人员配置少等优势。在此基础上,通过多个单体的连锁化经营,实现规模经济。 以紧凑户型为主,注重功能和性价比,降低建造成本以紧凑户型为主,注重功能和性价比,降低建造成本 。
45、收费模式清晰:收费模式清晰:日本金融市场不及美国发达,当地养老机构普遍收取一次性入住费,以覆盖前期投资,通过每个月收取管理费覆盖运营成本支出,实现盈利。三、他山之石:日本模式法律制度推进下的医养结合日本日本Alive世田谷下马养老项目收费一览表世田谷下马养老项目收费一览表缴纳时间费用类别支付方式标准收费标准(日元)入住时缴纳一次性入住费(住不满可退)一次性90岁以下A-E依次:2950、3850、3450、4650、3750万(7年)90岁以上A-E依次为:2300、3000、2700、3600、2940万 (5年)分期(每年付)-A-E依次为:510、660、600、800、645万额外介护
46、费用(住不满可退)一次性90岁以下544万(7年)90岁以上390万(5年)分期(每月付)-6.5万每月缴纳管理费-按房间类型分A、C:18万B、E:20万D:23万餐费-统一7万介护险中自付部分-要支援老人级别一:6670;级别二:15321 -要介护老人一至五级依次为:19263、21534、26244、28616元日本养老项目单体规模较小日本养老项目单体规模较小项目建面(万平米)户数Alive世田谷下马0.3462东急城项目0.97112松下真心香里园0.64102木下丰州项目1.42157神钢甲南项目1.9202日本养老机构项目情况日本养老机构项目情况田世谷下马丰州老年公寓资料来源:保
47、利地产,平安证券研究所19三、他山之石:日本模式法律制度推进下的医养结合 日本养老服务公司普遍实施多元化发展战略:日本养老服务公司普遍实施多元化发展战略:以日本养老服务龙头公司日本医学馆为例,公司2013年以前业务聚焦医疗及健康护理,2012年医疗相关及健康护理业务营收占比分别为39%、52.9%;后业务内容进一步细分,现已形成医疗、介护、保育、健康护理、教育事业等多种类业务板块,2018年营收占比分别为37.4%、52.6%、4.4%、0.6%、4.1%。日本医学馆收入结构日本医学馆收入结构日本医学馆业务结构日本医学馆业务结构0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%
48、20018其他教育事业健康护理保育介护医疗相关-4%-2%0%2%4%6%8%10%12%050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000200420062008200162018营业收入(百万日元)同比日本医学馆营收情况日本医学馆营收情况医疗相关事业医疗相关事业提供从医院、诊所及配药药房的各种医疗事务到经营咨询、各种系统销售等的经营支援和诊断支援服务。介护事业介护事业从上门介护等居家型介护服务到收费养老院等居住型介护服务,提供诸多方面的综合介护服务。保育事业保育事业通过认定保育园、医院内保育园及企业
49、内保育园等保育机构的开办等,促进育儿家庭更好利用保育服务。健康护理事业健康护理事业提供家政、育儿、家人介护等服务,同时销售纸尿裤等护理用品。教育事业教育事业为日医提供外语学习、海外留学支援等课程服务。资料来源:日本医学馆公司公告,日本医学馆官网,平安证券研究所注:日本医学馆自2016年开始将介护与健康护理业务分别列示Contents02发展动力:需求升级叠加政策驱动,养老地产迎发展新契机01养老地产是什么?03他山之石:多层次养老协同发展,完善服务体系是核心04国内现状:养老地产仍处发展初期,商业模式尚未清晰05竞争格局:各路玩家纷纷试水,业务布局各有侧重06未来展望:养老产业启动在即,医养结
50、合大势所趋21四、国内现状:家庭小型化限制养老能力,社区&机构养老发展有望提速目前,国内养老模式主要分为居家养老、社区养老和机构养老三种,自2011年以来,我国一直致力于建立以居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系。究其原因,一方面是在“养儿防老”传统的影响下,我国老年人更倾向于在家中接受子女照顾;另外,更重要的是,我国养老资源错配较为严重,老年人口资产不足,难以支撑收费较高的养老机构,居家养老成本相对低。受计划生育政策影响,目前我国独生子女家庭以三口之家为主,比例约为70%,“4-2-1”家庭结构使家庭的养老功能日渐衰弱,赡养父母的负担与日俱增,越来越多的老年人被动空巢