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1、地产建筑业地产建筑业/地产地产 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 25 越秀地产越秀地产(00123.HK) 2022 年 05 月 30 日 投资评级:投资评级:买入买入(首次首次) 日期 2022/5/27 当前股价(港元) 8.460 一年最高最低(港元) 9.480/1.870 总市值(亿港元) 261.96 流通市值(亿港元) 261.96 总股本(亿股) 30.96 流通港股(亿股) 30.96 近 3 个月换手率(%) 7.74 股价走势图股价走势图 数据来源:聚源 深耕湾区深耕湾区,拿地方式拿地方式多元,多元,商住并举走向全国化商住并举走向全国化 港股公司首次覆盖
2、报告港股公司首次覆盖报告 齐东(分析师)齐东(分析师) 证书编号:S0790522010002 五大优势助力公司全国化布局五大优势助力公司全国化布局 五大优势将助力公司业绩持续增长: (1)公司两大股东均有国资背景,承接孵化的优质 TOD 资产,多元化拿地能力不断提升; (2)公司逆周期拿地积极,土储可满足 5 年以上开发需求; (3)公司在大湾区深耕优势明显,全国化投资布局快速推进,业绩将持续兑现; (4)坚持“商住并举”战略,通过与越秀房产基金双平台运作改善现金流状况,获得持续稳定的租金收入; (5)融资优势显著。我们预计 2022-2024 年越秀地产归母净利润分别为 48.3、57.0
3、、68.8 亿元人民币,对应 EPS 分别为 1.82、2.14、2.59 元港币,当前股价对应 P/E 估值分别为 4.6、3.9、3.2 倍,首次覆盖越秀地产,给予“买入”评级。 销售稳步增长,土储优质丰厚销售稳步增长,土储优质丰厚 越秀地产坚持以大湾区为发展核心持续深耕,同时也择机布局其他一二线城市。2021 年公司合同销售金额 1151.5 亿元,近十年销售复合增速 28.2%;大湾区作为公司大本营,贡献了 62%的销售业绩,基本盘稳固;同时公司其他区域也在迅速扩张,华东、华中、北方和西南地区销售额分别增长 30.1%、48.6%、9.0%和184.9%。2021 年公司新增拿地建面
4、918 万平米,截至 2021 年底,公司总土储建面 2711 万平米,广州新增土储和总土储占比分别为 42%和 48%。 两大国资背景股东加持,两大国资背景股东加持,TOD 业务迅速发展业务迅速发展 越秀地产股东背景强大,能够承接越秀集团和广铁集团孵化的优质项目。截至2021 年底,公司累计在广州收购了 6 个优质 TOD 项目,总土储达到 376 平方米,实现 TOD 项目销售额 178.7 亿元。 负债结构稳健负债结构稳健,融资能力一流,融资能力一流 公司“三道红线”一直保持绿档,截至 2021 年底平均融资成本仅 4.26%,达到近六年最低位, 继续保持国际评级机构穆迪和惠誉投资级评级
5、。 公司国企的背景,较低的融资成本和多元的融资渠道将为后续的开发经营提供强有力的支持。 风险提示:风险提示:政策调控风险,销售回款不及预期,TOD 项目开发进程不及预期 财务摘要和估值指标财务摘要和估值指标 指标指标 2020 2021 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 46,234 57,379 70,863 85,815 103,064 YOY(%) 20.6 24.1 23.5 21.1 20.1 净利润(百万元) 4,248 3,589 4,828 5,700 6,882 YOY(%) 21.9 (15.5) 34.5 18.1 20.7 毛利率(%) 25.1
6、21.8 20.2 20.0 20.5 净利率(%) 10.1 919.1 920.6 922.4 953.9 ROE(%) 9.6 7.7 9.4 9.6 9.9 EPS(摊薄/港币元) 1.60 1.35 1.82 2.14 2.59 P/E(倍) 5.2 6.2 4.6 3.9 3.2 P/B(倍) 0.5 0.5 0.4 0.4 0.3 数据来源:聚源、开源证券研究所(股价截至 2022 年 5 月 27 日,汇率 1 港币=0.85 人民币) -40%-30%-20%-10%0%10%-092022-01越秀地产恒生指数开源证券开源证券 证券研究报告证券研究报告
7、 港股公司首次覆盖报告港股公司首次覆盖报告 公司研究公司研究 港股公司首次覆盖报告港股公司首次覆盖报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 25 目目 录录 1、 国资背景深厚,致力成为城市美好生活创领者 . 4 1.1、 发展三十余年,全国化战略布局初显 . 4 1.2、 母公司实力强劲,引入广铁集团成为战略股东. 5 2、 销售额稳步增长,广州市占率占据榜首 . 6 2.1、 合同销售额破千亿,市场份额不断提升 . 6 2.2、 广州市占率保持首位,大湾区优势明显 . 7 3、 投资拿地力度提升,TOD 模式成为全新增长点 . 8 3.1、 逆周期拿地积极,重仓广州拓展核心一二
8、线城市 . 8 3.2、 土储规模不断攀升,大湾区土储占比过半 . 10 3.3、 拿地方式多样化,“6+1”多元化模式增储 . 12 3.4、 TOD 项目土储丰厚 . 13 4、 “商住并举”深化实施,经营业绩稳健增长 . 15 4.1、 商业租赁收入及持有物业面积保持稳定 . 15 4.2、 地产和 REITs 商业双平台运作,合作紧密 . 15 4.3、 越秀服务营收及在管面积稳步增长 . 16 4.4、 大健康领域及长租公寓等地产+业务快速发展 . 17 5、 负债结构稳健,盈利水平增长可期 . 17 5.1、 营收稳步增长,盈利同比下滑 . 17 5.2、 负债结构健康,融资能力一
9、流 . 19 6、 盈利预测与投资建议 . 21 6.1、 P/E 估值 . 21 6.2、 NAV 估值 . 21 6.3、 投资建议 . 22 7、 风险提示 . 22 附:财务预测摘要 . 23 图表目录图表目录 图 1: 越秀地产发展三十余年开启全国化布局战略 . 5 图 2: 越秀地产第一大股东为越秀集团,第二大股东为广州地铁集团 . 6 图 3: 越秀地产近十年销售额稳步增长 . 6 图 4: 越秀地产近十年销售面积稳步增长 . 6 图 5: 越秀地产近五年销售额市占率稳步提升 . 7 图 6: 越秀地产近五年销售额同比增速远超行业增速 . 7 图 7: 越秀地产 2021 年在大
10、湾区销售额占比 62% . 7 图 8: 越秀地产 2021 年在广州销售额占比超过 50% . 7 图 9: 近十年越秀地产在广州的销售额逐年增加 . 8 图 10: 近十年越秀地产在广州销售额市占率增长明显. 8 图 11: 越秀地产近年拿地面积呈稳步增长趋势 . 9 图 12: 越秀地产近三年拿地面积权益比提升 . 9 图 13: 越秀地产 2021 年在广州拿地面积占比 42% . 9 图 14: 越秀地产近年拿地重仓广州大本营 . 9 qRsNmNnOyQrMnPmPvMtRoPaQbP6MsQmMmOtRlOrRrMiNsRmNaQnNyRuOnPnQwMmRoO港股公司首次覆盖报
11、告港股公司首次覆盖报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 3 / 25 图 15: 越秀地产在两集中土拍的前两批次参与度较高. 10 图 16: 越秀地产 2021 年月度投资分布较均衡 . 10 图 17: 越秀地产近年来土储建面稳步增长 . 10 图 18: 越秀地产近年来在建土储面积占比逐渐增大 . 10 图 19: 越秀地产 2021 年底在一二线土储建面超 90% . 11 图 20: 越秀地产 2021 年底在大湾区土储建面超 50% . 11 图 21: 越秀地产截至 2021 年底在核心一二线城市土储面积较多 . 11 图 22: 越秀地产在广州各区总土储建面分布 . 1
12、2 图 23: 越秀地产在广州中高房价区域土储较多 . 12 图 24: 越秀地产 2020 年非公开市场方式拿地占比 54.1% . 13 图 25: 越秀地产 2021 年非公开市场方式拿地占比 55.6% . 13 图 26: 越秀地产近三年 TOD 项目土储保持稳定 . 14 图 27: 越秀地产近三年 TOD 项目销售额持续增长 . 14 图 28: 越秀地产近年商业租赁收入保持稳定 . 15 图 29: 越秀地产近年各物业业态持有面积保持相对稳定 . 15 图 30: 越秀地产和越秀房托双平台互动模式实现常态化 . 16 图 31: 越秀服务近四年营业收入持续增长 . 16 图 3
13、2: 越秀服务近三年在管面积稳步提升 . 16 图 33: 越秀星寓针对四类人群设计了不同的公寓类别. 17 图 34: 越秀地产近十年营业收入逐年增长 . 18 图 35: 越秀地产近四年预收账款覆盖倍数超过 1 倍 . 18 图 36: 越秀地产 2021 年归母净利润同比下滑 . 18 图 37: 越秀地产 2021 年毛利率和净利率微降 . 18 图 38: 越秀地产 2021 年三费总额上涨明显 . 19 图 39: 越秀地产近两年三费占比保持较低水平 . 19 图 40: 越秀地产三道红线保持绿档 . 19 图 41: 越秀地产有息负债规模保持稳定 . 19 图 42: 越秀地产负
14、债结构以银行借款为主 . 20 图 43: 越秀地产一年内到期债务逐年增多 . 20 图 44: 越秀地产平均融资成本保持行业低位 . 21 表 1: 越秀地产 TOD 项目近三年销售额贡献稳步增长 . 14 表 2: 截至 2022 年 4 月底越秀地产已发行信用债票面利率保持低位 . 20 表 3: 可比公司 2022 年 PE 估值均值为 6.08 倍 . 21 表 4: 越秀地产 NAV 估值 728.1 亿(土地储备数据截至 2021 年末) . 22 港股公司首次覆盖报告港股公司首次覆盖报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 4 / 25 1、 国资背景深厚,致力成为国资背景
15、深厚,致力成为城市美好生活创领者城市美好生活创领者 越秀地产成立于 1983 年,是全国第一批成立的综合性房地产开发企业之一。公司旗下越秀房托(00405.HK)是国内第一家在内地投资的房地产信托基金,附属子公司越秀服务(06626.HK)是一家提供大湾区地铁物业服务的全国百强物服企业。 越秀地产打造了“开发+运营+金融”独特商业模式、坚持“商住并举”战略,积极布局康养产业、长租公寓、轨交地产及“地产+”等新兴业务领域,同时引入广州地铁成为战略股东,深度推动了城市建设,致力成为城市美好生活创领者。 1.1、 发展三十余年,全国化战略布局初显发展三十余年,全国化战略布局初显 1983-2008
16、年:广州城市建设年:广州城市建设的开创者。的开创者。1983 年,越秀地产前身广州市城市建设开发总公司由广州市政府批准成立,之后五年时间获批建设广州二沙岛、天河区商住多地块、从化太平工业区等项目。1992 年公司成功上市,成为第九家在中国香港上市的中资红筹公司,同时成立广州城建开发物业有限公司,之后在广州建设多个市政工程及商业广场,多项目入选“全国城市物业管理优秀示范小区” 。2005 年,公司分拆城建大厦、 白马商厦、 维多利亚广场和财富广场四大租赁物业, 以房地产信托基金的形式在中国香港上市,打造了全球首个投资国内市场的房托基金。2008 年,公司建设的广州国际金融中心封顶,成为当时世界十
17、大超高层建筑之一。 2009-2015 年:走出广州,全国化布局初具规模。年:走出广州,全国化布局初具规模。2009 年,公司更名为“越秀地产” ,首次拓展广州以外的区域江门,开启了全国化布局之路。2010 年,公司继续进入中山、佛山、烟台、杭州和武汉,走出广东,对华东和华中市场进行拓展,之后三年时间先后进入沈阳、海口、昆山、青岛等城市。2012 年,公司将已开业的高端优质商业广州国际金融中心资产注入越秀房产基金,标志着“越秀地产+越秀房产基金” 双平台常态互动的初步实现, 进一步发展了 “开发+运营金融” 的商业模式。 2016 年至今:多元化发展, “住宅年至今:多元化发展, “住宅+商业
18、商业+新业务”快速扩张。新业务”快速扩张。2016 年母公司越秀集团注入广州南沙百万方项目,实现了“集团孵化+上市公司注入”的拿地方式。2017 年公司成立城市更新集团,同时正式进入养老和长租产业领域。2019 年,公司引入广州地铁成为战略股东,合力开拓“轨交+物业”TOD 发展模式, 并结合企业战略布局将此模式向全国拓展。 2021 年, 公司旗下物业越秀服务在中国香港分拆上市,成为广州首家市属国资物管上市企业,同时公司合同销售额首破千亿。目前公司已战略性深度布局了中国最具活力的经济带, 形成以粤港澳大湾区为核心, 以华东、 华中、北方、西南四大区域为重要支撑的“1+4”全国化战略布局。同时
19、公司积极响应国家号召,战略性布局康养产业、长租公寓、城市更新、地产+等新兴业务领域,全方位多维度满足人民对美好生活的多元需求。 港股公司首次覆盖报告港股公司首次覆盖报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 5 / 25 图图1:越秀地产发展三十余年开启全国化布局战略越秀地产发展三十余年开启全国化布局战略 资料来源:越秀地产公司官网、开源证券研究所 1.2、 母公司实力强劲,引入广铁集团成为战略股东母公司实力强劲,引入广铁集团成为战略股东 越秀地产母公司越秀集团是中国跨国公司 15 强企业,截至 2021 年底对公司持股达到 39.78%。 越秀集团于 1985 年在中国香港成立, 是广州市
20、属资产规模最大的国有企业之一。经过 37 年的改革发展,越秀集团已形成以金融、房地产、交通基建、现代农业为核心产业,造纸等传统产业和未来可能进入的战略性新兴产业在内的“4+X”现代产业体系,拥有越秀金控、越秀地产、越秀房托基金、越秀服务、越秀交通基建和华夏越秀高速 REIT 等六家上市平台。截至 2021 年底,越秀集团总资产超 8500 亿元。 2019 年 2 月,广州地铁将以 2.00 港元/股的认购价认购越秀地产 30.81 亿股份,占已发行股票总数的 19.9%,同时越秀地产以 141.08 亿元收购与广州地铁的联合品牌品秀地产的 86%权益。截至 2021 年底,广州地铁持有公司
21、19.9%股权比例不变,为公司第二大股东。通过与广铁合作,公司“轨交物业”的 TOD 战略模式加速发展,在粤港澳大湾区市场持续提升竞争力,且有利于将“轨交+物业”模式复制至其他城市。 越秀地产善于借力资本市场,除越秀地产外,旗下还有 2 个上市平台: (1)越秀房托越秀房托(0405.HK)总资产规模排名亚洲前十,国内第一家在内地投资的房地产信托基金, 作为专业化的商业地产运营平台和实施 “双平台互动” 的资本运作平台,资产规模超过 350 亿元。 (2)控股子公司越秀服务越秀服务(6626.HK)是目前一家提供大湾区地铁物业服务的全国百强物服企业, 2021 年 6 月 28 日于中国香港上
22、市, 重点发展非业主增值服务和小区增值服务,打造全价值链、全业态、全服务的行业先进的物业管理公司。 港股公司首次覆盖报告港股公司首次覆盖报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 6 / 25 图图2:越秀地产第一大股东为越秀集团,第二大股东为广州地铁集团越秀地产第一大股东为越秀集团,第二大股东为广州地铁集团 资料来源:公司公告、开源证券研究所 2、 销售额稳步增长,广州市占率占据榜首销售额稳步增长,广州市占率占据榜首 2.1、 合同销售额破千亿,市场份额不断提升合同销售额破千亿,市场份额不断提升 2012 至 2021 年,越秀地产销售规模增长迅速,合同销售金额由 123 亿增长至1152
23、 亿,复合增速为 28.21%;销售面积由 104 万平方米增长至 418 万平方米,复合增速为 16.76%。公司近五年销售额增速均超过 20%,远超全行业水平,规模扩张趋势显著。 2021 年公司累计合同销售金额 1151.5 亿元, 同比上升 20.2%, 完成销售目标 1122亿元的 102.6%;累计合同销售面积 418 万平方米,同比上升 10.1%,销售均价约为27570 元/平方米。公司根据供货情况及去化率铺排,将 2022 年销售目标定为 1235亿,对应销售额增速为 7%。 图图3:越秀地产近十年销售额稳步增长越秀地产近十年销售额稳步增长 图图4:越秀地产近十年销售面积稳步
24、增长越秀地产近十年销售面积稳步增长 数据来源:公司公告、Wind、开源证券研究所 数据来源:公司公告、Wind、开源证券研究所 930340957872195811520%10%20%30%40%50%60%020040060080002012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021销售金额(亿元)yoy7240222277349379418-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%05003003504004502012 2013 20
25、14 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021销售面积(万平方米)yoy港股公司首次覆盖报告港股公司首次覆盖报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 7 / 25 图图5:越秀地产近五年销售额市占率稳步提升越秀地产近五年销售额市占率稳步提升 图图6:越秀地产近五年销售额同比增速远超行业增速越秀地产近五年销售额同比增速远超行业增速 数据来源:公司公告、Wind、开源证券研究所 数据来源:公司公告、Wind、开源证券研究所 2.2、 广州市占率保持首位,大湾区优势明显广州市占率保持首位,大湾区优势明显 大湾区大湾区销售业绩占比超销售业绩占比超 60%,广州销售额占据
26、榜首,广州销售额占据榜首。2021 年公司坚持以大湾区为发展核心,目前布局广州、深圳、中国香港、佛山、江门、中山、东莞七个城市,实现区域合同销售金额约 713.7 亿元,占比 62.0%,同比上升 12.1%,其中广州合同销售金额 606.0 亿元,同比上升 8.6%。 广州作为越秀地产的大本营,近年来合同销售额稳步提升。伴随 2016 年母公司越秀集团注入南沙百万方项目的开发,同时 2017 年公司调整策略布局广州城市更新领域,2017 年后至今广州销售额大幅增长,近四年销售额占比均超过年后至今广州销售额大幅增长,近四年销售额占比均超过 50%。同时,公司在广州的销售额市占率也在2017年之
27、后有较大提升, 近三年市占率均超过10%,2021 年全口径销售金额和权益销售金额均排名广州市场第一名。 华东华东地区地区销售贡献上升,中西北销售贡献上升,中西北地区地区表现亮眼。表现亮眼。公司在华东地区合同销售金额259.3 亿元,占比 22.5%,同比上升 30.1%,2021 年新进入上海、宁波和南通三个城市,在华东已布局 7 座城市,四座城市产生销售业绩;华中地区销售额首次突破百亿,同比增长 48.6%,销售占比 8.8%,业绩主要来源于武汉、襄阳和长沙;北方地区占比 4.0%, 业绩来自北京、 青岛、 济南和烟台四座城市; 西南地区销售额占比 2.6%,重庆和成都均有项目在售。 整体
28、来看, 公司在大湾区之外的全国化布局初显成效, 业绩逐渐进入兑换期。 图图7:越秀地产越秀地产 2021 年在大湾区销售额占比年在大湾区销售额占比 62% 图图8:越秀地产越秀地产 2021 年在广州销售额占比超过年在广州销售额占比超过 50% 数据来源:公司公告、Wind、开源证券研究所 数据来源:公司公告、Wind、开源证券研究所 0.19%0.18%0.29%0.28%0.26%0.31%0.39%0.45%0.55%0.63%0.0%0.1%0.2%0.3%0.4%0.5%0.6%0.7%2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
29、销售额市占率-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021越秀同比增速(%)全行业同比增速(%)大湾区62%华东地区22%华中地区9%北方地区4%西南地区3%05000200300400500600广州杭州武汉苏州深圳佛山长沙济南成都青岛江门嘉兴中山重庆南京襄阳沈阳烟台北京南通金额(亿元)面积(万平方米)港股公司首次覆盖报告港股公司首次覆盖报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 8 / 25 图图9:近十年越秀地产在广州的销售额逐年增加近十年越秀
30、地产在广州的销售额逐年增加 图图10:近十年越秀地产在广州销售额市占率增长明显近十年越秀地产在广州销售额市占率增长明显 数据来源:公司公告、Wind、开源证券研究所 数据来源:公司公告、Wind、开源证券研究所 我们认为,我们认为,越秀地产越秀地产近五年能维近五年能维持销售额持销售额 20%增速的原因在于广州城市深耕和增速的原因在于广州城市深耕和重点城市外拓两个层面:重点城市外拓两个层面: (1)公司在 2016 年后通过公开市场及非公开 TOD 模式在广州扩储,维持了在核心大本营的市占率,自 2021 年下半年开始的市场下行期间,广州作为一线城市,住宅市场相对稳定,项目去化有一定保障,全年贡
31、献了 53%的销售业绩。 (2)公司在华东、华中、北方和西南地区聚焦积极拓展核心城市市场,这些城市基本面良好且业绩逐渐进入兑换期, 2021年四个区域销售额分别增长30.1%、48.6%、 9.0%和 184.9%。 考虑到公司在大湾区基本盘稳固, 同时稳步拓展外地市场,考虑到公司在大湾区基本盘稳固, 同时稳步拓展外地市场,我们预判公司未来三年将维持我们预判公司未来三年将维持 10%左右增速,市占率稳步提升。左右增速,市占率稳步提升。 3、 投资拿地力度提升,投资拿地力度提升,TOD 模式模式成为成为全新增长点全新增长点 3.1、 逆周期拿地积极,重仓广州拓展核心一二线城市逆周期拿地积极,重仓
32、广州拓展核心一二线城市 拿地面积大幅增长,重仓广州拓展全国拿地面积大幅增长,重仓广州拓展全国。2021 年越秀地产新进入北京、上海、宁波、东莞、南通、西安、毕节、郴州 8 个城市,于 18 个城市新增 37 幅土地。在拿在拿地面积方面地面积方面,2012-2021 年公司拿地建筑面积总体呈上升趋势。 2021 年,公司拿地建筑面积 918 万平方米,同比增长 64%,权益拿地面积 580万平方米,同比增长 63.1%;2021 年下半年来行业形势逐步恶化,公司逆周期拿地态势明显。从拿地权益比来看从拿地权益比来看,公司近三年权益比由 2018 年的 38%提升至 60%附近,主要因为近三年公司开
33、始拓展非市场化拿地方式。 在拿地区域分布层面在拿地区域分布层面,公司立足于大湾区和长三角。公司稳步向全国核心一二线城市拓展,在一二线城市的拿地面积占比超过 90%。公司近年来一直重仓广州大本营,2019 年、2020 年和 2021 年公司在广州拿地面积占比分别达到 55%、56%和42%, 持续贯彻城市深耕战略。 此外, 公司在长三角和中西部核心城市加大投资力度,通过公开招拍挂拿地的方式在上海、杭州、苏州、南京、长沙、武汉等地均有新增项目。 102 106 126 113 130 184 302 366 558 606 83%72%57%46%43%45%52%51%58%53%0%10%2
34、0%30%40%50%60%70%80%90%005006007002012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021越秀在广州的销售额(亿元)广州销售额占比5.8%4.1%5.2%4.7%4.1%5.9%9.7%11.2%14.5%12.4%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021越秀在广州销售额市占率港股公司首次覆盖报告港股公司首次覆盖报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 9 / 25 图图11:越秀地产近年拿
35、地面积呈稳步增长趋势越秀地产近年拿地面积呈稳步增长趋势 图图12:越秀地产近三年拿地面积权益比提升越秀地产近三年拿地面积权益比提升 数据来源:公司公告、Wind、开源证券研究所 数据来源:公司公告、Wind、开源证券研究所 图图13:越秀地产越秀地产 2021 年在广州拿地面积占比年在广州拿地面积占比 42% 图图14:越秀地产近年拿地重仓广州大本营越秀地产近年拿地重仓广州大本营 数据来源:公司公告、Wind、开源证券研究所 数据来源:公司公告、Wind、开源证券研究所 两集中供地参与度高,全年投资分布较均衡两集中供地参与度高,全年投资分布较均衡。越秀地产积极参与 22 个城市的集中供地参拍,
36、2021 年在 22 城两集中土拍中权益拿地金额为 375 亿元,占比超 60%。公司在前两批次集中供地参与度更高,其中一批次在广州拿下 8 块地,在六座城市有所斩获; 二批次在市场热度降温的情况下, 在广州拿下两块地, 并与仁恒置地合作首进上海;三批次仅在杭州斩获一块地。 按照拿地月份来看,越秀地产在市场热度较高的上半年通过合作招拍挂强势提升核心一二线城市的市占率,在市场降温的下半年积极寻找非公开市场机会,包括收购收购广州佰城投资 98%的股权,与紫薇地产合作开发西咸新区 153 亩地块首进西安等。2022 年公司在一批次供地继续发力,3 月以 11 亿元拍下合肥瑶海一宗商住地,实现首进合肥
37、;4 月在杭州获取 3 块土地,成交总价 20.1 亿,延续在核心城市的拓展战略。 37827583212421505 505771560918-100.0%-50.0%0.0%50.0%100.0%150.0%200.0%020040060080032000202021拿地面积(万平米)yoy48.5%41.8%38.0%67.6%58.8%63.1%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%2001920202021权益拿地比例广州43%郴州9%长沙8%杭州
38、6%南京5%西安4%北京4%东莞3%武汉3%苏州3%重庆2%上海2%南通2%中山2%襄阳2%宁波1%毕节0%3153900.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%05003003504004502001920202021广州拿地面积(万平米)占比港股公司首次覆盖报告港股公司首次覆盖报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 10 / 25 图图15:越秀地产在两集中土拍的前两批次参与度较高越秀地产在两集中土拍的前两批次参与度较高 图图16:越秀地产越秀地产 2021 年月度投资分布较均衡年月
39、度投资分布较均衡 数据来源:公司公告、Wind、开源证券研究所 数据来源:公司公告、Wind、开源证券研究所 3.2、 土储规模不断攀升,大湾区土储占比过半土储规模不断攀升,大湾区土储占比过半 公司全国化布局加深,土储建面稳步增长。公司全国化布局加深,土储建面稳步增长。近五年越秀地产土地储备规模不断增长,复合增速达 13.6%。截至 2021 年底,越秀地产在全国战略布局 29 个城市,总土储建面 2711 万平米,同比增长 10.5%,可覆盖 2021 年全年销售面积的 6.5 倍,其中未开发土储 921 万平米,在建土储 1790 万平米。 图图17:越秀地产近年来越秀地产近年来土储土储建
40、面稳步增长建面稳步增长 图图18:越秀地产近年来在建土储面积占比逐渐增大越秀地产近年来在建土储面积占比逐渐增大 数据来源:公司公告、Wind、开源证券研究所 数据来源:公司公告、Wind、开源证券研究所 湾区土储占比过半,战略湾区土储占比过半,战略布局布局核心一二线城市。核心一二线城市。从土储区域分布来看,越秀地产在一二线城市土储占比超 90%,在大湾区土储占比超 50%;公司在华东地区的杭州、苏州、南京单城土储均超过 60 万平方米,且在 2021 年通过集中土拍新进入上海、宁波、南通三市,目前已开发土储占大部分,未来销售业绩释放预期较大;华中地区武汉和长沙单城土储均超过 100 万平方米,
41、2021 年在新进郴州获取 85 万平方米大盘也将进一步提升区域销售额;北方区域 2021 年通过集中土拍首进北京,在青岛和济南也有较充裕的土储待释放;西南区域进驻时间较晚,2021 年新进入西安,目前重点布局重庆、成都和西安三个中西部核心二线城市,市场份额有望进一步扩大。 177.698.324.921.36.66.41.224.120.20.050.0100.0150.0200.0250.0一批次(亿元)二批次(亿元)三批次(亿元)广州南京北京长沙宁波重庆上海杭州4.361.510.577.257.915.918.822.9113.224.184.90.020.040.060.080.01
42、00.0120.01月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月12月权益拿地金额(亿元)274271113.913.27.66.06.17.37.06.86.56.50.02.04.06.08.010.012.014.016.005000250030002012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021总土储建面(万平米)土储建面/销售面积887754649597732795728740738927273083212
43、141647 171617900%20%40%60%80%100%2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021未开发土储建面(万平方米)在建土储建面(万平方米)港股公司首次覆盖报告港股公司首次覆盖报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 11 / 25 图图19:越秀地产越秀地产 2021 年底在一二线土储建面超年底在一二线土储建面超 90% 图图20:越秀地产越秀地产 2021 年底在大湾区土储建面超年底在大湾区土储建面超 50% 数据来源:公司公告、Wind、开源证券研究所 数据来源:公司公告、Wind、开源证券研究所 图图21:越
44、秀地产截至越秀地产截至 2021 年底在核心一二线城市土储面积较多年底在核心一二线城市土储面积较多 数据来源:公司公告、Wind、开源证券研究所 广州大本营土储丰厚,中高房价区域占比更高广州大本营土储丰厚,中高房价区域占比更高。截至 2021 年底,越秀地产在广州总土地储备 40 块,总土储建面 1290.6 万平方米,占比 48%,其中在建土储建面884.0 万平方米,未开发土储建面 406.6 万平方米。从区域占比来看,除了越秀和天河区, 公司在其他各个区域均有土地储备, 其中番禺、 黄埔、 南沙和白云区占比较多。结合 2021 年各区域平均房价来看, 公司在中高房价区域布局较多, 在高房
45、价区域 (销售均价大于 4 万元/平方米) 土储占比 16.6%, 在中等房价区域 (销售均价介于 2-4 万元/平方米)土储占比 71.1%,在低房价区域(销售均价低于 2 万元/平方米)土储占比 12.3%,总体呈现正态分布的趋势,布局结构较合理。 一线50%二线41%三四线9%大湾区55.0%华中地区17.5%华东地区12.5%北方地区10.6%西南地区4.4%407 50 110 28 34 31 73 16 23 10 27 15 16 21 20 17 7 10 7 884 117 51 109 86 80 12 56 61 37 59 41 39 10 18 30 13 8 9
46、17 10 15 14 12 2 02004006008001,0001,200广州长沙青岛武汉杭州苏州郴州襄阳南京江门佛山济南重庆西安北京成都中山东莞沈阳深圳上海南通烟台郑州宁波海口香港毕节未开发建筑面积(万平方米)在建建筑面积(万平方米)港股公司首次覆盖报告港股公司首次覆盖报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 12 / 25 图图22:越秀地产在广州各区总土储建面分布越秀地产在广州各区总土储建面分布 图图23:越秀地产在广州中高房价区域土储较多越秀地产在广州中高房价区域土储较多 数据来源:公司公告、Wind、开源证券研究所 数据来源:公司公告、Wind、开源证券研究所 3.3、 拿
47、地方式多样化拿地方式多样化, “6+1”多元化模式增储”多元化模式增储 投资投资遵循 “遵循 “6+1” 多元化增储模式” 多元化增储模式, 非公开市场拿地占比过半, 非公开市场拿地占比过半。 越秀地产是以TOD、城市运营、城市更新、国企合作、收并购、产业勾地和公开市场竞拍“6+1”为主的特色化、 多元化增储平台。 不同拿地方式优劣势各不相同, 能够帮助公司针对不同资源,进行定制化的投入。 (1)公开竞拍公开竞拍:严标准、优结构、精布局,重点投向快周转项目; (2)城市更新城市更新:做广州旧村改造的领先者,旧城、旧厂改造的领导者,为公司中长期发展获取优质战略土储; (3) 城市运营城市运营:
48、深化推进 “城市运营商” 模式, 协助政府推进公共设施的建设,同时提升企业开发效率; (4)TOD 模式模式:承接母公司项目孵化,深化与广州地铁战略合作,完善优化TOD 独特发展模式; (5)国企合作国企合作:利用国企优势,加强同各类国有企业的战略合作,合作开发国有企业优质存量土地资源; (6)收并购收并购:捕捉市场机遇,加大公司、项目层面的收并购力度; (7)产业勾地产业勾地:通过内部引进和外部导入产业资源,做城市运营商,获取优质土储。 2021 年越秀地产约 56%的新增土地通过非公开竞争模式获取,其中 TOD、城市运营、国企合作增储模式分别占新增土储的 2.3%、25.5%、9.3%。我
49、们认为公司现有我们认为公司现有增储模式兼顾了高周转和高利润回报两种开发模式, 一方面伴随土地市场回归理性,增储模式兼顾了高周转和高利润回报两种开发模式, 一方面伴随土地市场回归理性,公司凭借国企的资金优势在公开市场公司凭借国企的资金优势在公开市场能能以合理价格获取优质地块以合理价格获取优质地块;另一方面凭借多另一方面凭借多元化的非公开市场增储能力, 公司元化的非公开市场增储能力, 公司有能力有能力获取低溢价大盘, 在维持市场份额的同时,获取低溢价大盘, 在维持市场份额的同时,通过高效运营通过高效运营取得取得较高的利润回报。较高的利润回报。 番禺区22%黄埔区17%南沙区16%白云区16%增城区
50、9%荔湾区9%海珠区8%花都区2%从化区1%112.6 101.2 201.2 290.4 219.0 204.5 27.2 114.2 16.2 050030035000000400005000060000荔湾区海珠区白云区番禺区黄埔区南沙区花都区增城区从化区土地储备建筑面积(平方米)2021年销售均价(元/)港股公司首次覆盖报告港股公司首次覆盖报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 13 / 25 图图24:越秀地产越秀地产2020年非公开市场方式拿地占比年非公开市场方式拿地占比54.1% 图图25:越秀地产越秀地产 2021 年非公开市场