《2017年如何做好商业资产运营.pdf》由会员分享,可在线阅读,更多相关《2017年如何做好商业资产运营.pdf(29页珍藏版)》请在三个皮匠报告上搜索。
1、2017.10 如何做好“商业资产运营”如何做好“商业资产运营”01 背景背景 -商业商业资产运营管理资产运营管理概述概述 02 03 目录目录 思考思考 -商业资产运营思路探索商业资产运营思路探索 实践实践 -商业资产运营实操分享商业资产运营实操分享 背景背景 -商业商业资产运营管理概述资产运营管理概述 投投 融融 退退 背景背景 -商业资产运营管理概述商业资产运营管理概述 -森拓普资产管理森拓普资产管理生态圈生态圈 管管 土地收购土地收购 可行性分析 市场研究 投资估价 规划开发规划开发 策划研究顾问 设计建造设计建造 建筑设计优化顾问 销售租赁销售租赁 商铺 写字楼 租户服务 运营运营
2、物业及设施管理 资产及运营管理 处置处置 大单资产交易 项目改造升级 思考思考 -商业资产运营思路探索商业资产运营思路探索 常规常规流程流程 逆向探索逆向探索 前期策划前期策划 招商配合招商配合 运营助力运营助力 预期运营预期运营效果效果规划规划 招商招商定制定制落位落位 前期策划前期策划排布排布 思考思考 -商业资产运营思路商业资产运营思路探索探索 -从从运营出发的创新型商业资产运营管理模式运营出发的创新型商业资产运营管理模式 预先谋划商业退出机制预先谋划商业退出机制 (ABSABS、REITSREITS、出售、出售)结合退出机制,预设商业运营目标结合退出机制,预设商业运营目标 (财务敏感性
3、分析)(财务敏感性分析)以运营目标为前提,进行项目定位以运营目标为前提,进行项目定位及业态规划及业态规划注注1 1 (工程、招商、策划介入(工程、招商、策划介入)注注1 1:软性服务为核心,新颖业态为亮点,以产业为导向的商业定位及运营思路 迎合消费者口味及快速的市迎合消费者口味及快速的市场变化,持续进行业态调整、场变化,持续进行业态调整、场地优化及服务升级,以实场地优化及服务升级,以实现商业运营目标现商业运营目标 (精准消费者洞察,消费趋(精准消费者洞察,消费趋势把握,商业硬件优化,软势把握,商业硬件优化,软性服务水平提升)性服务水平提升)利用大数据等科技手段,进行高效的运营推广活动利用大数据
4、等科技手段,进行高效的运营推广活动 (大数据、社会化媒体、(大数据、社会化媒体、IPIP、AR/VRAR/VR)组建专业运营班底助力实现招商及组建专业运营班底助力实现招商及开业目标开业目标 (营运团队同步介入)(营运团队同步介入)实践实践 -商业资产运营实操分享商业资产运营实操分享 地址地址 地铁2号线杨家湾站,毗邻光谷广场 开发商开发商 中国五环工程有限公司 投资额投资额 11.27亿 项目体量项目体量 计容建筑面积145,000平米(其中住宅58,500平米,SOHO办公楼约23,000平米,写字楼约27,000平米,商铺面积约36,500平米)物业形态物业形态 城市综合体(住宅、公寓、写
5、字楼、商业街区)开业时间开业时间 2017年9月 服务内容服务内容 首个全链条服务项目(包括前期策划、商业/写字楼招商代理、商业/写字楼/公寓运营管理)当前项目进度:当前项目进度:目前工程主体已完工,商业区域招商率现已达到近94%,并已引入沃尔玛、银兴影城等主力店,现阶段已签约商户近50家。写字楼于2017年4月进场,并已签约中国平安人寿等名企入驻,预计年内交付使用。未来计划:未来计划:计划开展以商户经营坪效为核心的商业运营管理服务,并以此项目为基础,打造未来综合体项目全链条服务的模板。住宅住宅 公寓公寓 写字楼写字楼 住宅住宅 住宅住宅 住宅住宅 购物中心购物中心 商业街区商业街区 下沉广场
6、下沉广场/地下商业入口地下商业入口 实践实践 -五环天地实操案例分享五环天地实操案例分享 项目项目概述概述 交通环境:交通环境:消费客流:消费客流:项目1公里范围内汇集近30所大专院校,辐射学生消费人口近学生消费人口近1010余余万万;;周边大型居住社区密布,具有稳定的家庭消费客流,区域常住人口规模达常住人口规模达7070万万以上;针对此类客流消费特征,项目定位为家庭游购街区,兼顾区域学生消费群体的地铁上盖商业综合体,在招商品牌上重点引入满足家庭、学生消费需求的优质品牌商户。项目位于雄楚大道与虎泉街黄金交汇黄金交汇口口;城市核心核心交通交通枢纽枢纽;直通二二环线环线;临近城市城市BRTBRT;
7、无缝对接轨道交通交通2 2号线号线杨家湾站;十十余条公交线路余条公交线路汇 集;具备极佳的交通便利极佳的交通便利性性。光谷商圈光谷商圈 商业体量商业体量 150150万方万方 街道口商圈街道口商圈 商业体量商业体量 4040万方万方 实践实践 -五环天地实操案例分享五环天地实操案例分享 项目项目概述概述 第一阶段:第一阶段:项目地位、产品设计优化 第二阶段第二阶段:开业前筹备 第三阶段第三阶段:运营管理 项目研究项目研究 原商业规划、定位方案原商业规划、定位方案 调整修改、优化调整修改、优化 预招商计划预招商计划 主力商户招商主力商户招商 非主力商户招商非主力商户招商 建筑设计顾问 项目施工
8、业主 运营管理服务委托 输出管理 商管公司项目商管公司项目(过渡管理过渡管理)项目移交项目移交 项目试营业项目试营业 营业后运营管理营业后运营管理 市场研究市场研究 企划推广部 租赁运营部 工程部 物业管理部(管业部)行政人事 财务(共管账户)实践实践 -五环天地实操案例分享五环天地实操案例分享 合作合作模式概述模式概述 项目项目策划策划&招商招商团队团队 开业前开业前筹备筹备 含含招商团队招商团队 运营管理团队运营管理团队 开业后氛围与消费预判开业后氛围与消费预判 运营模式探索运营模式探索 推广方式助力推广方式助力 项目资源配合项目资源配合 实践实践 -五环天地实操案例分享五环天地实操案例分
9、享 运营运营模式构想与定制模式构想与定制 有限有限体量体量 ,无限无限价值价值 休闲休闲广场空间广场空间+常规商业常规商业空间空间 多重组合,灵活多重组合,灵活调配调配 多元主题市集多元主题市集 节假日节假日 商户推广商户推广 季节性季节性 消费者喜好消费者喜好 消费人群消费人群 周边高等院校学生人群周边高等院校学生人群 辐射范围内社区常住人口辐射范围内社区常住人口 多维度资源支持多维度资源支持 工程、设施、物管工程、设施、物管 招商、企划、行政、财务招商、企划、行政、财务 商户商户 、消费者消费者 、业主业主 实践实践 -五环天地实操案例分享五环天地实操案例分享 时间时间轴落位轴落位 201
10、62016 20182018 森拓普与五环天地 签约 1010月月 “商业新势力大牌定繁华”五环天地主力店入驻暨商管公司签约仪式开幕。1212月月 森拓普项目团队入场 1010月月 各类主题性活动及品牌市集周期性开展 20172017 周杰伦八度 空间健身签约 1 1月月 Hellokitty签约 4 4月月 星巴克 签约 5 5月月 取得一次消防验收 合格证 预计物业管理团队 进场 7 7月月 试营业 沃尔玛同步开业 8 8月月 开业-开街盛典 暨U-CAN市集音乐节启幕仪式 9 9月月 实践实践 -五环天地实操案例分享五环天地实操案例分享 已已入驻商户入驻商户 签约主力店:沃尔玛、银兴东融
11、国际影院、签约主力店:沃尔玛、银兴东融国际影院、KFCKFC、星巴克、华为体验店、星巴克、华为体验店、Hello KittyHello Kitty主题店、主题店、YOYOYOYO水上乐园等。水上乐园等。实践实践 -五环天地实五环天地实操案例分享操案例分享 商户分析商户分析 6.5%6.5%已已租赁租赁面积面积 40,713.74 占比93.593.5%未租赁面积 2,818.97 租赁面积租赁面积 商户业态商户业态 3%3%4%4%19%19%19%19%26%26%29%29%零售零售 儿童儿童 配套配套 餐饮餐饮轻食轻食 超市超市 娱乐娱乐 租赁年份租赁年份 3%3%13%13%14%14
12、%45%45%25%25%3 3年年 5 5年年 6 6-8 8年年 1010-1515年年 2020年年 沿街花坛绿化 100%地下车库出入口雨棚玻璃安装 100%沃尔玛卸货区钢构雨棚 20%回廊处客服中心地面地垫铺装 30%花坛区域台阶铺装 100%沿街围墙搭砌 80%下沉广场观光电梯钢构饰面玻璃安装 20%广场公区监控安装 100%1层办公门厅门窗 60%客梯 90%1层剩余部分公区地面贴砖 90%货梯间前室墙面粉刷 60%2-3层连廊区域地面打磨及清洗 100%1-2层公共空间水龙头安装 100%回廊休息区 80%1-3层公区立式指引牌安装 90%裙楼立面泛光照明灯饰灯带安装 90%实
13、践实践 -五环天地实操案例分享五环天地实操案例分享 6 6月工月工作汇报一览作汇报一览 工程进度工程进度 实践实践 -五环天地实操案例分享五环天地实操案例分享 6 6月工月工作汇报一览作汇报一览 工程实景图工程实景图 实践实践 -五环天地五环天地实实操案例分享操案例分享 开幕仪式开幕仪式9 9月月8 8日日 实践实践 -五环天地五环天地实实操案例操案例分享分享U CanU Can市集音乐节市集音乐节9 9月月8 8-9 9日日 实践实践 -五环天地五环天地实实操案例操案例分享分享U CanU Can市集音乐节市集音乐节9 9月月8 8-9 9日日 实践实践 五环天地实操案例分享五环天地实操案例
14、分享节能方案节能方案 公共公共照明照明 合同能源管理;分时段、分区域精准控制。投入费用较少;预估节能率42.8642.86%。能源能源系统系统 空调系统-群控,水泵及风机-变频,各楼层的空调回水管上加装稳压阀。经调整可节能10%10%左右。锅炉的锅炉的烟气烟气 投资15万用于热能回收。年节约燃气在10%10%计算5.03月可收回成本。多部相邻的垂直电梯多部相邻的垂直电梯 改为群控,减少电梯运行频次 自动扶梯自动扶梯 改为无人乘坐时自动待机(或低速运行)商户空调系统商户空调系统 门口加装风帘,提升室内空调使用效果 1/2/31/2/3号:号:电梯下方,可设立独立铺招租;4 4号:号:通廊内,设立
15、迷你ktv,宽度1.6米,另外可设立1-2个mini小型可移动铺面;5/65/6号:号:建议由该处商户外摆,以吸引人流进入,置换资源;立柱前:立柱前:小型花车外摆-市集摊位 7/8/9/107/8/9/10:外场,大花车 1 3 2 4 5 6 7 8 9 10 实践实践 五环天地实五环天地实操案例操案例分享分享多种经营点位方案多种经营点位方案商业街商业街B B区区1 1楼楼 1 1号:号:迷你ktv/娃娃机、零售;2 2号:号:迷你ktv/娃娃机;3 3号:号:儿童游玩/电玩;4 4号:号:轻食区+轻食区外摆;5 5号:号:零售区、轻食区+外摆;6 6号:号:轻食区+外摆 3 5 2 4 1
16、 6 6 实践实践 五环天地实五环天地实操案例操案例分享分享多种经营点位方案多种经营点位方案商业街商业街B B区区2 2楼楼 3 4 1 2 5 5 实践实践 五环天地实操案例分享五环天地实操案例分享多种经营点位方案多种经营点位方案商业街商业街B B区区3 3楼楼 1 1号:号:轻食/零食区;2 2号:号:完整店铺;3 3号:号:零售区;4 4号:号:轻食区;5 5号:号:轻食区+外摆区 实践实践 五环天地实操案例分享五环天地实操案例分享多种经营点位方案多种经营点位方案花车图片花车图片 实践实践 五环天地实操案例分享五环天地实操案例分享多种经营点位方案多种经营点位方案花车图片花车图片 实践实践
17、 五环天地实操案例分享五环天地实操案例分享多种经营点位方案多种经营点位方案花车图片花车图片 实践实践 五环天地实操案例分享五环天地实操案例分享多种经营点位方案多种经营点位方案花车图片花车图片 附:实践附:实践 五环天地实操案例五环天地实操案例分享分享 -管理管理手册手册 五五环天地管环天地管业业 管理管理指引指引.docx.docx 五环天地五环天地财务财务 管理管理指引指引.docx.docx 五环天地五环天地工程工程 管理管理指引指引.docx.docx 五环天地五环天地商户商户 管理管理指引指引.docx.docx 五环天地项目二五环天地项目二次次 装修装修指引指引.docx.docx 五环天地五环天地营运营运 管理管理指引指引.doc.doc Thank you!Thank you!