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1、中国商办资产运营行业研究报告2022.8 iResearch Inc.22022.8 iResearch I摘要来源:艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。未来展望l政策及行业环境发展赋能商办运营能力提升l为商办物业引入综合产品业态,为存量资产增值l存量资管转向精细化的资本运作;全生命周期运营商助力交易闭环发展概况l商办资产运营的诞生:城镇化发展助推商办行业转入存量运营阶段;商办资产需要通过升级释放价值l发展动因:商办市场供过于求;闲置空间待运营;国家政策倡导城市更新;开发红利不再;REITs助推资产运营升级l发展方向:中国市场从粗放单一的物业管理向专业化的全周期运营转型典型模式分析典型模式分类:覆盖
2、自持经营模式、投资管理主导模式、菜单型服务模式、复合型运营管理模式四类行业生态l生态概述:围绕“投融建管退”的项目生命周期提供资产运营服务l行业持份者分析:服务链条长导致信息壁垒及费用增加l行业痛点:覆盖全生命周期的标杆运营商较少SMS3引言:中国商办资产运营行业发展概况1生态:中国商办资产运营行业生态2标杆:商办资产运营典型模式3预见:中国商办资产运营行业的引领方向442022.8 iResearch I城镇化的发展推动商办行业从增量开发转入存量运营阶段从2010年到2021年,过往十年的城镇化率呈现缓步攀升态势,随着城镇化的成熟发展,办公楼市场的商业逻辑也由开发时代的开发转变为存量时代的长
3、期经营。在大规模前置办公楼宇开发建设的情况下,大量商业物业沉淀,资产方持有大量闲置资产注释:销售面积包含期房销售及现房销售来源:国家统计局,艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。367853649656964084660452244288324982936337233334337531%41%32%38%21%10%5%3%-11%3%5%-8%49%49%52%54%55%56%57%59%60%61%63%65%200000
4、10-2021年中国城镇化率及办公楼投资、开发、销售情况新开工面积(万平方米)销售面积(万平方米)投资金额增长率(%)城镇化率(%)诞生背景52022.8 iResearch I诞生背景一线城市驶入成熟期,大部分城市仍处于发展初步阶段中国各级城市的办公楼市场发展差异较大,大部分城市仍处于现代标准化办公楼发展的初步阶段;随着经济增长和城市建设,部分城市进入建设期及发展期,开发大量的优质办公楼项目;一线城市基于其经济发展优势,在经历开发热潮后,新增供应量趋向平稳。在中国市场,仅有“北上广深”四座一线城市的优质办公楼日均租金超过5元/平方米;从体量看,仅北京、上海、深圳的优质办公楼市场规模超过100
5、0万平方米,在全球范围内,优质办公楼市场规模最大的20座城市的体量均值约为2300万平方米;因此,中国城市大量的办公楼项目仍需释放价值起步期建设期发展期成熟期1234 城市中出现现代标准化办公楼,但市场体量较小,未形成明显的供需关系 核心商务区初步发展,租金水平较低中国大部分城市仍处于起步期 在招商引资、发展本地经济的政策引导下,大规模建设甲级写字楼 但大量的前置开发导致供过于求,空置率高企,租金降低招商引资驱动大规模开发 城市经济发展驱动写字楼的供需两端增长,趋向平衡 在招商引资的优势下,优质写字楼的吸纳量、租金水平发展前景向好二线及新一线城市吸纳向好 项目建设热潮回落,经历周期型供应高峰后
6、,新增供应量趋向平稳 成熟的城市经济带动需求端稳步上升一线城市走向供应增量平稳发展中国多数城市办公楼市场仍处于发展阶段一线城市办公项目仍需升级释放价值来源:仲量联行应势开新,重塑格局-2021中国办公楼市场白皮书,艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。62022.8 iResearch I849.0 833.3 561.7 637.8 238.5 121.2 98.1 237.8 230.7 160.1 257.2 182.9 270.4 280.8 34.1 53.1 42.6 64.1 12.9 3.5 2.4 22.2 6.4 9.7 17.1 11.3 19.7 12.6 10%10%8%19
7、%29%33%32%22%16%24%35%28%13%22%北京上海广州深圳天津沈阳大连南京杭州青岛武汉重庆成都西安2021年中国主要一二线城市核心商圈甲级写字楼市场规模及空置率2021年核心商圈存量(万平方米)2021年核心商圈净吸纳量(万平方米)2021年核心商圈空置率(%)发展动因商办市场供过于求,存量规模庞大,空置率高企前期大规模的开发导致商办市场存量庞大,供过于求,一二线城市甲级写字楼空置率高企;一线城市由于经济发展成熟,企业引入和发展的活跃程度较高,激活市场需求,整体空置率低于二线城市;二线城市商办市场处于高速建设期,大量项目入市面临去化难题来源:戴德梁行2022年大中华区写字楼
8、供应/需求前沿趋势,艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。72022.8 iResearch I发展动因产业聚集效应导致大量物业空间闲置,亟需运营产业聚集效应致使写字楼的主要需求行业向核心区域集中,大量非核心区域商办项目面临空置问题,需要通过运营服务,解决去化问题注释:“2021年中国一线城市优质写字楼市场空置率”中,核心商圈空置率”指核心商圈甲级写字楼空置率来源:戴德梁行2022年大中华区写字楼供应/需求前沿趋势,世邦魏理仕2021年北京房地产市场回顾与2022年展望、2021年上海房地产市场回顾与2022年展望、2021年广州房地产市场回顾与2022年展望、2021年深圳房地产市场回顾与2022年
9、展望,艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。主力需求集中,主要聚集城市核心商务区域 TMT、金融及专业服务仍是写字楼市场未来的主力需求行业 金融、专业服务及部分TMT企业的租赁偏好仍聚焦于核心区域,包括中心商务区或成熟科技园区/产业园区优质写字楼商办项目面临空置率高企问题4.1%6.0%8.2%8.8%21.9%33.6%医药与生命科学房地产制造业专业服务金融科技2021年写字楼主力租户租赁需求占比北京:亚奥、中央商务区、中关村、望京-酒仙桥、金融街、丽泽金融商务区、东二环上海:陆家嘴、虹口、世博、前滩、闵行、静安核心、长宁、黄浦、世纪公园、竹园广州:珠江新城、琶洲、越秀、体育中心深圳:福田中心区、前
10、海、后海、车公庙、宝安中心、科技园、华侨城、蛇口TMT、金融及专业服务租赁区位偏好 受产业集聚影响,一线城市核心区域空置率普遍低于优质写字楼整体市场 深圳部分核心商务区标杆项目逐渐完成去化指标或进入尾盘阶段,同时在补贴政策引导下,带动新兴片区去化9.8%9.9%7.6%18.8%17.1%16.6%11.9%16.6%北京上海广州深圳2021年中国一线城市优质写字楼市场空置率核心商圈空置率(%)优质写字楼全市空置率(%)82022.8 iResearch I发展动因国家城市更新的政策导向,促使运营能力加速提升大量核心区域商办项目面临老旧问题,通过投资改造提升资产价值成为重要趋势。一二线城市政府
11、颁布多项政策,鼓励对老旧厂房、办公楼、商业综合体的存量资产改造,为既有项目引入新业态,引导城市更新进程,助力城市形成新的经济增长动力来源:世邦魏理仕大中华区2030年展望报告,戴德梁行2020年大中华区写字楼供应/需求前沿趋势,中国政府网,上海市规划和自然资源局、广州市住房和城乡建设局、西安市人民政府,艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。70%位于CBD老旧的商办项目约70%位于城市CBD,在城市更新的发展趋势下将迎来投资改造的增值机遇一线城市迎来城市更新浪潮改造项目释放供应空间自2017年,北京城市更新进入快速发展期,通过“商改办”、“酒改办”,创造大量新入市的乙级写字楼2018年第四季度到201
12、9年第三季度,北京乙级写字楼新入市项目为41.1万平方米,其中91.7%来自城市更新类项目国家出台城市更新政策导向,各地推动存量资产运营发展严格控制大规模拆除在有机更新和微改造方面,鼓励采取小规模、渐进式的方式,提倡分类审慎处置既有建筑。除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的房屋可以拆除外,其他既有建筑应以保留修缮加固为主,改善设施设备和提高节能水平,充分利用存量资源保留利用既有建筑支持在不变更土地使用性质和权属、不降低消防等安全水平的条件下,加强老厂房等老建筑改造、修缮和利用加强统筹谋划探索适用于存量更新的规划、土地、财政、金融等政策,完善审批流程和标准规范,拓宽融资渠道,防范债
13、务风险探索可持续更新模式鼓励现有资源所有者、居民出资参与微改造。支持项目策划、规划设计、建设运营一体化推进,鼓励功能混合和用途兼容,推行混合用地类型,采用疏解、腾挪、置换、租赁等方式,发展新业态、新场景、新功能 支持符合条件的企业在多层次资本市场开展融资活动,发挥金融对城市更新的促进作用 鼓励既有建筑在符合相关规定的前提下进行更新改造,改善功能 鼓励微改造项目为城市发展提供产业空间,符合区域发展导向的,允许用地性质兼容、建筑使用功能转变 鼓励微改造项目实施节能改造提升建筑绿色低碳水平,采用可再生能源技术开展绿色化改造 组织实施城市更新,应当采取“留改拆”并举、保留利用提升为主的方式 城市更新片
14、区不涉及土地权属和房屋所有权变动的,应当通过市场租赁等方式取得原建筑物的使用权广州:广州市城市更新条例上海:上海市城市更新条例西安:西安市城市更新办法92022.8 iResearch I发展动因开发红利不再,开发商转向寻求资产去化及增值路径存量时代下,受疫情导致需求下滑,“三条红线”和“房住不炒”等政策,房企资金受控,商办资产的资本市场权益性融资受限,及自持存量积压等因素影响,资产方对资产运营价值及资产退出的需求愈重商办资产的资本市场权益性融资受限,需要盘活资产价值在房地产债券到期、“三条红线”、“房住不炒”等政策的压力下,开发商融资渠道收紧,额度受限房地产融资政策的长期收紧,也促使房地产对
15、资产的高效利用有更高的需求2019-2021年房地产行业整体融资规模缩减,仅ABS发行保持着规模增长的态势行业收入长期增长受限,盈利能力持续下降推动资产持有者寻求新利益点受到中国城镇化率增长、人口红利的下降的影响,房地产开发增量的长期增长能力受限高溢价土地价格、优质土地少、高昂的财务费用等因素致使房地产开发企业开发利润持续下降2017-2021年中国百强房企的净利率均值年复合增长率为-8.9%,净资产收益率均值年复合增长率为-11.7%存量资产的积压需要寻求有效的去化方式过往大规模开发商办物业,导致存量资产规模庞大,面临去化难题2022年,中国甲级写字楼市场将突破750万平方米的新增供应,大批
16、优质项目的入市将加剧市场竞争,推动空置率攀升,去化及租金继续承压开发红利不在,资产方寻求新利益点融资受限,资产方更重视资产价值积压的自持存量需求有效去化255082932269021房地产开发企业购置土地面积(万平方米)房地产开发企业土地成交价款(亿元)2017-2021年土地购置面积及成交价款7622827425602849833562638北京上海广州深圳2019-2021年中国一线城市甲级写字楼核心商圈存量市场规模2019(万平方米)2020(万平方米)20
17、21(万平方米)53573345072683520803202020212019-2021年房地产行业信用债、海外债、信托债、ABS发行规模信托债(亿元)海外债(亿元)信用债(亿元)ABS(亿元)注释:2019年存量数据统计时间为2018年第四季度-2019年第三季度来源:国家统计局,中指研究院2022中国房地产百强企业研究报告、2020年房地产行业融资盘点、2021年房地产行业融资盘点,戴德梁行2020年大中华区写字楼供应/需求前沿趋势、2021年大中华区写字楼供应/需求前沿趋势、2022年大中华区写字楼供应/需求前沿趋势,艾
18、瑞咨询研究院自主研究及绘制。14.2%14.3%14.1%12.0%9.8%13.3%13.7%12.6%9.9%8.1%200202021净利率均值(%)净资产收益率均值(%)2017-2021年百强企业年利润率均值及ROE情况102022.8 iResearch I发展动因从海外发达国家的发展历程看,城镇化率提高、供应放缓,存量时代的诞生推动资产持有方对资产保值增值的需求;发达国家金融工具及政策机制的完善,利益相关方动态利益需求、行业良性竞争、技术革新为资产运营发展提供持续的发展动力;中国REITs项目正处在萌芽阶段,与海外相比发展尚未成熟,国家发展基础设施REITs
19、,一定程度上促进了资产管理的发展,推动了中国地产项目的证券化进程,同时对资产运营提出了更高的需求来源:罗兰贝格决胜存量时代:房地产企业向资管转型的三大关键行动,仲量联行一文看懂房地产资产管理的价值,新加坡房地产市场的变革与创新,新加坡REITs研究、智库研究典型国家城镇化率达60%以后房地产转型的趋势特征,艾瑞咨询中国REITs市场投资研究报告,德勤REITs发展报告,世邦魏理仕大中华区2030年展望报告,专家访谈,艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。带来稀缺的长期限的权益性资本嫁接社会资本参与商办项目降低自身负债率盘活存量资产加快资金周转拓宽融资渠道加速资本循环,提升投资回报可作为成熟市场的长期投
20、资关于推进基础设施领域不动产投资信托(REITs)试点相关工作的通知发布,采用“公募基金+单一基础设施资产支持证券”的产品架构支持基础设施,境内基础设施领域公募REITs试点起步2020年4月2021年5月首批9单公募基础设施REITs项目获得中国证监会、上海证券交易所及深圳证券交易所审核通过首批9单公募基础设施REITs项目分别在上海证券交易所及深圳证券交易所完成资金募集,并成功挂牌上市交易关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知发布,将基础设施REITs试点区域扩展到了全国各地区2021年6月2021年7月中国公募REITs底层资产类型要求严格、多元化程度低
21、,酒店、商场、写字楼等商业地产项目尚未纳入试点范围中国公募REITs底层资产估值尚未建立完备的制度体系中国公募REITs设立及运营环节税负较大,同时往期税收制度在REITs领域的适用性以及主体差异问题仍需解决中国REITs仍处于发展初期,商办资产的证券化工具仍待完善行业价值:增加资产配置的多元化、灵活性,提升预期收益资产持有方财务投资者以REITs的发展反映发达国家的资产运营历程美国通过发行市政债券满足城镇化建设的大量资金需求,助力城镇化的快速发展,在城镇化率达到70%后,开始提升存量地产的建筑质量美国1960年通过的房地产投资税收法案让组建房地产投资信托基金成为可能,房地产开始证券化,如商业
22、房地产抵押贷款证券化、房地产实物资产证券化以及房地产投资基金等2000年以后,随着互联网、人口老龄化等社会变革,美国的共享办公空间、医疗办公地产等新业态新模式不断涌现美国:伴随城镇化发展进入存量时代,证券化和新的资产运营业态诞生日本:地产泡沫破裂后,为盘活存量,日本开始不动产证券化探索1985-1995年:1985年广场协议后,日元对美元大幅升值,汇率升值、无风险利率下降叠加传统制造业转出的组合推升了地产价格1989年控制风险抬升基准利率导致地产泡沫破灭,为解决地产企业融资难,盘活存量等问题,日本开始转向对不动产证券化方面的探索1995年出台不动产特定共同事业法在共同事业主体满足如资本金等要求
23、下,可以参与不动产证券化并将租赁收入分配给投资者在2000年修订关于证券投资信托及证券投资法人的法律,标志日本REIT的诞生即J-REIT;2001-2007年在以上法律的铺垫下,J-REIT进入快速发展时期新加坡:政府引导助推REITs发展,解决房地产市场低迷困境从1985年,经济衰退打击新加坡房地产市场,为探寻繁荣振兴房地产的方法,于1986年首次提出将REITs引入新加坡市场,即S-REITs新加坡政府于1998年起草第一套监管新加坡房地产投资信托市场的指导方针,在1999年新加坡金融管理局正式发布该方针2002-2007年间,在大量新兴的房地产投资信托基金上市的背景下,S-REITs市
24、场进入快速扩张阶段REITs加速资产证券化发展,助推资产运营升级112022.8 iResearch I发展动因轻资产运营模式崛起,推动商办运营发展随着供应放缓,租金、去化压力增加,大量商办物业亟需通过运营盘活价值;然而资产持有方的先天“基因”围绕不动产的出售,租赁和基础物业服务,运营能力及经验不足,需要长期投入,以及改变企业管理方式与文化。轻资产运营模式因轻重分离、服务内质及从资产运营增值中盈利的模式等原因,使其更加重视商办运营表现,蓬勃发展的商办运营市场也助推商办运营持续创新及进步注释:国际五大行指仲量联行、戴德梁行、高力国际、世邦魏理仕、第一太平洋戴维斯来源:专家访谈,艾瑞咨询研究院自主
25、研究及绘制。存量时代下,大量物业空置以及城市更新的政策导向驱动资产持有方盘活资产 疫情后的办公需求变化需要优化空间设计、楼宇设施及服务配置存量资产盘活的需求增长 资产持有方主要以开发销售物业的“空间营造者”和租赁及提供基础物业服务的“空间提供者”为主 不动产开发及出租的“基因”使资产持有方对资产运营的能力、经验不足资产持有方运营经验不足资产盘活的需求与运营能力存在矛盾开发放缓,单一的物业销售无法满足可持续的价值增长政策限制、业态竞争对租金水平的影响难以保障可持续收益通过增值服务可扩大收入来源及建立客户粘性轻资产运营模式崛起为资产盘活带来机遇资产持有方需要“运营”实现可持续收益增长 客观服务:轻
26、重分离后,轻资产运营能为资产方提供更客观的运营服务 重运营表现:轻资产运营的服务内质及盈利模式,使运营方更重视资产运营表现,及运营增值 市场蓬勃发展:不同基因禀赋运营商蓬勃发展,可为各类资产提供专业运营服务,持续推进行业进步及创新重资产模式中资产模式轻资产模式提供运营、管理、咨询等服务,获得收入与利润,典型企业包括国际五大行出资参与投资项目、公司或基金,或租赁不动产,典型企业包括区域型二房东及联合办公自主投资及持有不动产,开发及运营自有项目,典型企业包括自持经营的房地产开发商及园区旧改开发商资产持有程度高低122022.8 iResearch I发展动因企业对租赁和不动产管理的新需求促使商办运
27、营更多元化疫情后经济周期的影响,要求企业不断降本增效以灵活应对及防御经济周期,使得很多企业开始投入精力研究改善和优化办公方式;包括改善办公环境、提升办公效率、扩大员工之间的交流互动,通过空间改变文化,以及降低单位成本等,也促使商办资产走向更加多元的运营道路来源:世邦魏理仕大中华区2030年展望报告、2021年中国区写字楼租户调查,仲量联行2022全球企业不动产十大趋势,艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。混合办公模式赋能敏捷办公灵活办公成为新常态以人为本,优化员工福祉楼宇健康成为长期诉求数据驱动空间动态部署智能化助力规划决策可持续发展理念逐步渗透合作生态系统共创价值73%中国企业租户将增加灵活办公(
28、远程办公、无固定工位、轮班制、弹性工作制等)降低租赁资本投入 解决移动办公、短期办公需求63%的员工希望在未来保留能在不同的办公地点办公的可能性 探索企业对灵活办公路径 提升企业敏捷办公能力73%的员工希望企业有促进健康生活、安全和福祉的工作场所 创造开放、包容、人文关怀的办公环境 助推企业人才培育的可持续发展以人工智能驱动的实时数据及灵活交付系统,制定敏捷的空间规划解决方案 完善空间规划决策 提升空间利用效率在不动产的购置到融资估值的全周期以及不动产组合管理,引入大数据等智能技术 洞察商办资产行业趋势 支撑快速、精准的策略制定ESG理念成为企业租赁的重要考虑因素,越来越多的企业在租赁中偏好绿
29、色楼宇 绿色楼宇在去化、租金收益上升更具优势 提升上海品茶和企业社会责任的认同感大量企业计划投入健康设施,包括空气、水源净化设施、运动设施等 打造健康安全的办公环境 提升员工体验的满意度与投资者、技术创新公司等行业伙伴合作,打造生态系统,拓展多元的收益渠道 打造生态服务系统,提升企业及员工办公效率 强化企业租户对商办物业的粘性,提升资产价值132022.8 iResearch I发展动因智能化、数字化及新科技引发商办运营技术革新随着信息时代的逐渐演化,可持续发展、以人为本、健康福祉等概念的兴起,智能化、数字化及新科技等在持续影响、重塑房地产链条的同时,也为传统的商办运营模式带来革新来源:仲量联
30、行拓宽全球视野,推动科技创新仲量联行全球房地产科技行业白皮书,艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。报告流程标准化提升效率智能分析赋能租户留存精准评估选址优化空间体验敏捷管理空间结合外部市场数据及项目内部运营数据分析,通过自动估值模型,形成标准化报告,提升决策时效性通过资产运营管理流程中对企业租户及个人用户的体验和意见反馈的智能分析,识别客户痛点,以提供匹配的解决方案智能分析城市、商圈、楼宇信息,包括地理位置、人流等,帮助企业精准选址通过App/小程序问卷调研、设施与服务管理数据监测以及传感器收集设施设备使用数据,融合AI学习能力,洞察客户的动态需求对环境监测、空间利用率等运营指标,评估空间利用率与设
31、施、服务需求,敏捷调整空间租赁及规划策略企业租户资产持有方投融资及开发项目设计及工程管理租赁管理及营销物业运营管理资产交易退出 智能合约 流程自动化管理 线上并购、募资、借贷 数字化交易 资产战略规划与选址 绿色建筑材料 项目流程管理 数字设计 绿色施工技术 智能营销推广 招商数据监测分析 线上资源平台 数字化租约管理 设施、设备自动化管理 机器人服务 生态服务平台 定制化物业服务 楼宇数字化监控 设施、设备数据监测 合规风险管理 资产测算估价 资金结构与分成测算智能化、数字化驱动房地产科技创新,赋能项目全周期管理自动化、智能分析推动资产运营管理的效率提升142022.8 iResearch
32、I发展方向中国市场从粗放单一的物业管理向专业化的全周期运营转型中国商办资产运营仍处于发展初期,面临行业资源分散、未能形成聚合效应,以及资产证券化及退出机制尚待完善的问题。随着落成物业量的增长,利益相关方资源禀赋的合理重分配,行业正逐渐从以基础物业运营为主导的1.0时代演进至专业化的全周期托管运营,发展覆盖项目“投融管退”的运营服务来源:克而瑞中国商业地产资产管理的现状与未来,仲量联行一文看懂房地产资产管理的价值,罗兰贝格决胜存量时代:房地产企业向资管转型的三大关键行动,专家访谈,艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。中国商办资产运营仍处与发展初期2000前2015至今20072008萌芽期启动期海外基
33、金进入中国地产市场初步发展期金融危机过后,海外基金重新评估投资方向,本土投资企业得到发展调整发展期 中国房地产企业持有大量存量物业,但存在运营不善的问题,为了提升已有资产的运营效率和变现能力,资管业务初步发展 目前资产管理的参与方分散,未能形成行业聚合效应 政府以公募REITs的形式支持资管业务,加速推进资管业务发展,但目前REITs等退出机制尚未完善4.0专业化的全周期托管运营从单一的基础物业服务向全生命周期运营演进3.0从办公场所衍生配套增值服务2.0向招商租赁管理延伸1.0以基础物业管理为主 商办项目运营的重心局限于基础的办公环境管理工作,如日常的维修、养护和清洁等工作 在基础环境及设备
34、维护的基础上,将招商管理纳入服务范畴 运营重心集中在租赁服务,实现去化目标 联合办公大量出现 基于办公环境管理及招商管理的服务沉淀,为商办项目及企业租户提供品牌输出及推广服务 围绕企业的办公需求,提供配套设施及运营支撑的会员服务 资产持有方关注项目开发、运营、退出的全生命周期价值 委托第三方对商办资产进行投融管退的全方位服务15引言:中国商办资产运营行业发展概况1生态:中国商办资产运营行业生态2标杆:商办资产运营典型模式3预见:中国商办资产运营行业的引领方向4162022.8 iResearch I生态概述围绕“投融建管退”全生命周期,提供运营管理服务以资产为核心,通过对“投融建管退”的项目生
35、命周期提供资产运营服务,为终端个人、资产持有方、企业租户赋能来源:公开资料,艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。中国商办资产运营行业生态,是以资产作为核心,以“投融建管退”为生命周期,用各类专业服务及配套满足资产持有方、企业租户及终端个人的不同需求,为资产及资产的使用者双向赋能,构建空间与人交互的桥梁。空间服务消费场景企业服务生活配套中国商办资产运营行业生态中国商办资产运营全链路:为终端个人,资产持有方,企业租户赋能资产良好的工作环境高效运营多元服务生活需求资产价值专业咨询资产价值评估出售退出股权/债券融资前策分析规划设计施工建设招商管理选址分析项目评估物业租赁运营管理企业服务配套设施投管退融建资产
36、持有方终端个人企业租户172022.8 iResearch I行业持份者分析服务链条长且触点多,存在信息壁垒及费用叠加的问题商办资产服务商匹配供应端资产持有方及需求端资产使用者的需求,提供从开发到资产退出的多个环节服务,但从资产持有方到资产使用者服务链条长且需管控触点多,致使信息及资源的相对封闭,资产方需为信息和资源多次付费来源:公开资料,艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。n资产价值实现:沉淀物业及空置物业多方面盘活,产生有效收益n产品服务溢价:“重开发”基因主导,缺乏运营及服务基因,资产及服务溢价空间小n空间塑造运维:缺乏专业的办公空间设计、设备运维管理能力,空间管理成本及费用高n租赁决策能力:
37、缺乏专业的市场信息收集以及租赁条款谈判能力n多元需求:伴随企业成长而来的企业多元需求,及人本主义关怀下员工个人生活需求难以被满足设计/承建商承建物业,收取承建差价及服务费用资管平台为资产持有方提供物业运营增值服务及投融资方案,收取物业增值及服务费用物管商提供物业管理及设备管理服务,收取物业服务费用中介商聚焦租赁环节,匹配供需要求,提供招商租赁服务,收取服务费及佣金运营商为资产持有方及企业租户提供一站式的办公空间解决方案,收取租金差价及运营服务费用资产持有方投资者/开发者痛点资产使用者、企业租户、个人用户痛点各环节涉及的商办资产服务商主要需求主要需求182022.8 iResearch I行业痛
38、点目前覆盖全生命周期、赋能资产价值释放的标杆运营商较少商办资产运营商众多,其中四类主要的运营商在服务重心存在较大差异,覆盖资产全生命周期、实现资产增值的行业龙头较少。优秀的运营商需要整合服务链条,打造精细化、品牌化的运营能力,补充市场空白,解决供需错配的问题,提升资产的收益表现和抗风险能力来源:中金研究商业地产五大行:有发展启示,但不足对标,公开资料,专家访谈,艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。具备全周期视角,聚焦资产全生命周期管理的运营团队 围绕商办资产全周期提供咨询和管理服务 从设计、策划、建设管理等方面对现有产品进行重新开发和定位,提升资产吸引力,实现资产保值增值 整合办公、生活、企业服务等
39、各类需求,为企业及个人用户提供运营服务 对品牌力、服务整合能力、数字化管理能力要求较高,目前该类运营商较稀缺资产持有方的内部商办运营团队,运营其已开发的物业 自主购地、定位、设计、招商及运营,完成项目后形成资产包,进入二级市场交易 开发完成后快速散售、出租以回笼资金,缺乏精细化的运营管理实践和能力 服务同质化程度高,难以满足行业转型升级趋势下对商办物业运营的新需求 部分房企将其商办运营服务团队整合在房企物业管理公司内,提供增值业务商办资产运营商资产方自运营二房东联合办公空间运营商全链条服务商全生命周期运营商为全球客户提供覆盖商业不动产全链条的服务 围绕交易职能搭建业务体系,逐渐形成全产业链服务
40、l以“交易”为核心,提供综合服务,赋能商业地产交易全流程,紧密衔接业主、投资人和租户,形成深度绑定,促成全球化的服务网络以及商业地产的业务闭环l通过对地产项目的估值、投融资分析、交易咨询,实现项目在资本市场的流通通过再运营为资产持有方提供基本收益 改造办公空间,自主运营招商 二者对资金占用与依赖程度高,缺乏精细化运营,将大量的市场风险都替业主和入驻企业承担了下来 部分联合办公企业率先开启轻资产转型,为资产持有方输出品牌及运营服务,为企业及个人提供服务平台 二房东缺乏对商办物业进行重新定位和改造的动力,导致管理粗放,无法形成品牌效应,产品同质化19引言:中国商办资产运营行业发展概况1生态:中国商
41、办资产运营行业生态2标杆:商办资产运营典型模式3预见:中国商办资产运营行业的引领方向4202022.8 iResearch I典型模式商办资产运营主要包括四类典型模式自持经营模式具备自主开发、物业管理、投资管理团队,从开发、运营由自主建立的团队完成,典型运营商包括卓越集团;投资管理主导模式的典型企业为凯德集团,通过私有化的开发业务与投资管理业务协同,实现资产循环,扩大资产收益规模;菜单型服务模式根据项目规划及运营管理的单个环节提供咨询或代运营服务,典型运营商包括国际五大行;复合型运营管理模式可覆盖商办资产全生命周期,提供咨询、运营、融资解决方案及后端企业服务,典型运营商包括寰图等注释:国际五大
42、行指仲量联行、戴德梁行、高力国际、世邦魏理仕、第一太平洋戴维斯来源:公开资料,艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。01开发商下设商管企业,从开发到运营均在自有体系内完成,以实现自持项目的可持续增值为目标资产持有方自主投资及开发物业自有团队承担工程建设、招商管理、物业服务、企业运营支撑服务自持经营模式03以菜单型模式为资产持有方及企业租户提供单次或阶段服务,按服务内容收取单次费用覆盖项目投融资、开发、前策定位、招商、设施管理、资产估值及交易等环节根据单个环节或阶段性需求提供咨询及代理服务菜单型服务模式04以轻资产模式输出资产运营服务,覆盖项目“投融管退”全生命周期覆盖项目投融资、开发、定位、建设、招商
43、、物业运营、退出交易的全生命周期,提供咨询方案为企业租户输出人力资源、财务管理等后端企业服务复合型运营管理模式02以开发、投资管理协同为核心发展驱动力,建立完整的资本运作链条,强化资产储备开发业务私有化,参与及合作项目开发及更新投资管理公司及旗下基金的项目通过第三方出售或出售予投资管理公司旗下基金,资金用于项目储备投资管理主导模式212022.8 iResearch I自持经营模式卓越集团:聚焦核心区域优质资产,以空间服务、企业服务提升附加价值卓越集团从单一的开发业务,逐步拓展投资服务、商办空间运营、企业服务业务,形成了综合型业务布局。旗下子公司帮助卓越自持项目建立“投融建管”的运营服务体系,
44、通过投融资业务孵化潜力项目,商务资产管理平台对旗下项目专业的运营管理体系,项目开业后,商企服务集团为入驻企业提供运营支撑服务1996年卓越集团成立1999年卓越物业管理股份有限公司成立2005年打造卓越时代广场,进入多元化开发阶段2013年成立城市更新集团2015年成立战略性投资平台卓越投控2016年成立卓越资产管理事业部2020年卓越商企服务在香港联合交易所上市2021年卓越集团总资产超过2600亿元,其中资产管理规模超过1000亿元三大子公司打造自持项目的“投融建管”运营服务体系卓越商办管理公司卓越投资控股业务定位:战略型金融投资平台发展目标:以“投资+投行”模式为切入点,布局金融产业链,
45、提供高效、稳定、可靠的资金解决方案业务定位:专业商务资产管理平台发展目标:以高效的商务空间运营管理机制和专业的运营管理体系,提升资产附加价值卓越商企服务集团三大子公司打造自持项目定位及发展目标发展策略地产基金、股权投资、普惠金融三大板块发行房地产开发基金和地产并购基金、母基金和直投行业项目投资、销售投融资产品和服务形成覆盖项目开发、设计、建设、招商、物业服务的商办资产运营服务体系为入驻企业提供设施维护及管理、会务服务、活动企划、人事管理、财务管理等企业服务地产开发拓展物业服务资产管理服务来源:公开资料,艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。业务定位:高端商务物业提供商发展目标:基于主要市场领域和客户需
46、求,为客户提供覆盖物业生命周期的物业管理服务以及各种资产服务包括交付前期顾问咨询服务、二手物业租售中介服务等,帮助企业产生可持续的收入222022.8 iResearch I自持经营模式卓越集团:覆盖“投融建管”四大环节,建立自持物业品牌优势面向房地产生态企业、企业租户及个人用户,建立“投融建管”服务体系;投融资业务帮助卓越与金融机构、中小企业及高净值人群建立稳定的合作关系,整合生态资源,有利于项目孵化机开发;为企业租户及个人用户提供运营及生活服务平台,建立客户对卓越品牌的忠诚度来源:公开资料,艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。物业服务物料MaterialIBMSERP财务FINHRMSOA结合城
47、市更新趋势,建立成熟的商办资产管理及城市商务区运营能力自持物业打造品牌优势通过投融资及企业服务建立客户粘性卓越商办管理公司卓越商企服务集团卓越投资控股核心竞争力投资建设管理融资服务对象 地产基金发行 房地产开发基金 地产并购基金 股权投资 母基金 直投开发及定位开发可行性分析项目定位空间设计及建设绿色建筑设计创意办公空间设计企业服务会务及接待服务企业行政代采企业“办公+生活”服务 卓越移动APP 设施维护及管理 会员服务 财务管理 人事管理 活动策划私募基金融资租赁融资担保小额贷款商业保理中小企业房地产生态企业地产基金、股权投资、普惠金融:融资贷款及企业服务物业服务:l截至目前,知名金融机构如
48、:平安银行、博时资本、新华信托、国信证券等都是卓越集团私募基金合作的伙伴l所发行的十余只房地产开发基金和地产并购基金,截至目前,累计基金管理规模已经超过10亿元232022.8 iResearch I投资管理主导模式凯德集团:“PE+REITs”双基金模式实现开发及资本运营双轮驱动致力于探索从重资产投入走向轻资产转型路径,通过发行信托基金及私募基金,发展基金和资产管理优势,完成“开发商+基金管理者”的重新定位,利用“PE+REITs”模式打通“投融管退”全流程,实现资产再循环。旗下的凯德投资、凯德地产借助“PE+REITs”双基金模式,为凯德的项目开发提供有利的资金基础,实现开发、资本运营的双
49、轮驱动来源:公开资料,艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。l轻资产模式减少资金沉淀,助推企业高效运转,可为凯德旗下基金提供稳定的现金流l双基金模式打通“投融管退”全流程。凯德集团通过私募基金+房地产投资信托基金(PE+REITs),打通“投融管退”全流程l进行严谨的投资组合调整,通过适时收购和撤资实现无机增长l进行积极的资产管理,通过以客户为中心的发展计划推动有机增长1994年2001年2010年2020年凯德收购写字楼及购物中心项目重资产开发及投资,负债高提出轻资产转型战略,2002年发行凯德商用信托形成“地产开发+资本运作”模式雏型截至2010年,完成5支信托基金发行完成“开发商+基金管理者”的
50、转型凯德中国信托收购凯德旗下的五个产业园区,拓展产业园业态“PE+REITs”双基金模式蓬勃发展2021年集团业务重组,投资管理业务独立为上市公司,开发业务私有化转型投资管理,聚焦资产管理规模的增长,致力于发展全模式资管探索轻资产转型路径转型“开发商+基金管理人”拓展产业园业态业务中心转向投资管理主营业务经营模式开始商用房产的投资与开发发展历程核心竞争优势借助“PE+REITs”双基金模式,凯德大规模收购物业,实现开发及资本运营双轮驱动发展策略凯德地产凯德投资凯德投资可优先收购凯德或其子公司资产联合开发基金共同投资提供项目管理服务凯德投资(上市的房地产投资管理业务)和凯德地产(私有化的开发业务
51、)协同发展,打造“一个凯德”的投资管理及运营生态共享品牌凯德地产对凯德投资的收购/投资机会有优先开发权物业和基金管理服务针对商办空间提供灵活办公解决方案及互动社群平台资管业务业务孵化资产循环资金储备凯德地产:是凯德集团旗下的地产开发业务分支,业务主要包括地产整体规划、土地开发和项目执行凯德投资:是凯德集团旗下的上市投资管理业务分支,业务主要包括基金管理和旅宿管理业242022.8 iResearch I投资管理主导模式凯德集团:投资、开发及运营主体协作,构建“投融建管退”的生态闭环凯德旗下的投资、开发、运营主体高效协作,打造覆盖“投融建管退”的服务闭环;凯德商用在项目运营期输出建设、管理服务,
52、提升项目运营效率及资产价值,形成稳定的现金流及资产回报;通过资本运作,实现交易退出,为凯德未来的项目投资、开发提供资金储备来源:罗兰贝格决胜存量时代:房地产企业向资管转型的三大关键行动,公开资料,艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。投资建设管理融资退出完成“投融建管退”一体化的全生命周期运营,提升运营效率及资产价值核心价值优势能力旗下基金提供稳定的现金流投资、开发、运营形成生态闭环,完善资产退出机制私募基金负责项目开发及孵化招商运营及品牌价值输出上市房地产信托或第三方退出凯德商办项目全生命周期运营路径发展基金储备开发项目,私募基金收购培育物业,物业成熟产生稳定的现金流,打包或注入REITs退出开发期
53、运营期成熟期凯德投资凯德商用凯德地产收购凯德或其子公司资产REITs募集资金前策规划项目开发项目定位项目设计(包括分区、楼间距、动线、设施等)项目修建内部企业装修设计活动推广招商管理设备设施管理匹配底层资产对接外部投资资源资产组合管理优化二级市场交易服务对象:投资基金252022.8 iResearch I投资管理主导模式凯德集团:全面转型轻资产,开发业务与投资管理业务协同,巩固资产循环进一步明确凯德未来业务重心,以轻资产模式实现“轻装上阵”,减缓投资压力,实现业务的稳健高速发展。从横向看,通过业务上资源整合,一体化发展,弥补各业态不足;纵向上实现运营与投资一体化,打通进入到退出的完整链路来源
54、:公开资料,艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。战略变革核心思想服务链与业务逻辑服务链条业务内容业务逻辑现有业务生态系统进行保留,如办公楼促进转型后业务与资源之间的整合,发挥协同效应,确保重组后集团的竞争优势集运营与投资为一体,私有化的开发业务将继续开发和培育项目获成为凯德投资管理的重要项目储备来源加固集团内的业务生态系统凯德投资管理业务将专注于费用相关收益和基金管理资产规模增长稳定的资金保障,提高资本利用效率与投资回报率综合运作不同资产类别,私募与上市基金,将资本生产力最大化推动基金管理资产规模稳健增长优质营收型物业运营业务实现物业再循环,并作为潜在资产储备资产储备后期,预计约三年可实现帮助凯德投
55、资管理旗下的基金工具扩大管理资产规模为未来增长提供资金来源n 保留现有业务生态系统,发挥协同效应,确保重组后集团的竞争优势n 私有化房地产开发业务,保障未来企业项目的孵化,新成立房地产投资管理公司具有资产保障n 逐步打造全球领先的房地产投资管理公司,通过运作私募与上市基金,推动基金管理资产规模增长262022.8 iResearch I菜单型服务模式五大行:形成了以“交易”为核心、覆盖商业地产全链条的业务生态业务版图围绕商业地产的资产交易展开,覆盖了商业地产全链条业务,包括物业与设施管理、项目开发、租赁、投资管理、资本市场服务、咨询、估值等来源:中金研究商业地产五大行:有发展启示,但不足对标,
56、公开资料,艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。五大行发展历程总览五大行由“中介”业务起家,并逐渐向服务全链条延展 五大行的发展史,最初都是是以交易代理服务为业务的基础 世邦魏理仕成立时的身份为“房地产交易代理商”,仲量行,在成立初期业务,房地产投资、租赁咨询及经纪业务均为核心五大行形成了以“交易”为核心、覆盖商业地产全链条的业务生态 五大行发展后期逐渐由交易代理环节向价值链上下游延伸,不同之处在于具体的业务发展顺序上存在差异以及业务的侧重点会有不同 经过一系列重组、收并购后,五大行最终都形成了以“交易”为核心、覆盖商业地产全链条的完整业务生态 进入中国后,五大行通过对本土地产行业的理解,逐渐在国内扩
57、展出一定的业务优势发展核心特点 均是以资产交易起步且为发展核心的中介商 由于海外不动产市场行业发展长期以“金融”为侧重,五大行的发展受到的广泛金融化影响较大 通过高频收购与并购去构建综合业务的能力、全业态服务的能力、全球化服务的能力,最后均指向服务资产方 积极推进业务的全球化进程:不动产投资全球化以及发展中国家商业地产的崛起与高速发展都让五大行积极扩展业务的地理覆盖范围,建立全球业务网络,逐渐成为核心竞争力 积极建立与客户的关系,提高服务效率,提升与客户之间的粘性,打造品牌价值,品牌影响力来不断进行业务上的可持续发展发展策略五大行在中国的核心业务总览作为领先的商业地产服务商,目前已在国内形成完
58、整的业务生态企业中国核心业务世邦魏理仕(CBRE)全部业务仲量联行(JLL)全部业务高力国际(Colliers)写字楼和跨国公司服务、物业管理、企业服务戴德梁行(Cushman&Wakefield)写字楼和跨国公司服务第一太平戴维斯(Savills)物业管理、住宅服务272022.8 iResearch I菜单型服务模式五大行:通过全面的业务线,提供菜单式的全链条服务五大行作为全球领先的房地产服务和咨询顾问公司,组建投资交易、项目规划、工程管理、租赁代理、物业运营等业务团队,针对客户对单个运营管理环节提供一次性的咨询或代理服务来源:中金研究商业地产五大行:有发展启示,但不足对标,公开资料,艾瑞
59、咨询研究院自主研究及绘制。围绕商办资产运营管理的主要环节,提供阶段性的顾问及代理运营服务核心价值优势能力积累国内外丰富的商办项目运营经验具备全面的业务线布局,覆盖多元化的客户需求行业背景 在国内不存在频繁的大宗交易市场背景下,围绕大宗交易构建的业务较少(如市场咨询、评估等)五大行中,以戴德梁行为例,以咨询及委托管理为主的机构专注于围绕办公及设施管理,输出企业服务 国内其他运营商在咨询服务的发展空间面临激烈的竞争资产运营环节业务部门业务内容投资资本市场交易咨询及代理大宗交易交易咨询金融顾问投资可行性分析金融资产估值股权投资估值可赎回债券估值员工股期权估值尽职调查财务及税务顾问融资与退出估价及顾问
60、股价及顾问项目融资服务财务报告编制上市申请交易咨询及代理物业估价企业评估交易咨询管理项目管理服务前策定位l概念设计l项目立项工程建设土建咨询工程监管绿色建筑认证资产服务物业运营设施及环境管理能源管理企业服务餐饮及会议室服务会务服务写字楼代理租赁代理市场策划租务管理企业服务租赁代理选址服务政府对接以戴德梁为例:五大行通过不同的业务部门负责在全链条服务的单个环节服务282022.8 iResearch I复合型运营管理模式ATLAS 寰图:围绕“价值重塑”整合构筑全链条全周期服务业务从2016年开始,寰图正式成立,打造“办公+生活+社交”的中国写字楼垂直生态项目,积累对商办项目设施及服务规划经验,
61、逐步打造商办资产全周期管理完整生态闭环;2019-2021年,寰图积极探索行业新模式,聚焦以空间服务、资产运营与价值赋能三大管理维度,不断打造商办资产全业态标杆项目;未来,寰图将加速行业资源整合,实现商办资管的可持续发展来源:公开资料,艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。寰图发展历程:专注商办运营领域,完成资产全周期运营生态链构建专注为资产持有方和用户提供专业、卓越的运营管理服务,实现空间效能最大化及资产价值最大化聚焦于商办运营的空间服务、资产运营、价值赋能,最大化发掘存量资产潜力,实现空间价值重塑与提升致力于打造复合的商办空间,全方位满足客户办公和生活需求,并从可持续发展的角度出发,通过全生命周期
62、服务为资产提供高效的运营管理解决方案寰图定位:商办资产全生命周期运营构建商办资产全周期服务生态链首个中国写字楼垂直生态项目-ATLAS 寰图办公&生活空间广州雅居乐中心同步发展物业运营、灵活办公、企业服务、建设管理等板块,打造商办资产全周期管理完整生态闭环立足粤港澳大湾区与长三角都市圈,构建全国资源版图,相继进驻北京、上海、广州、深圳、杭州、西安、香港等核心城市2016-2018探索行业新模式,开启行业竞争新格局核心战略升级,聚焦空间服务、资产运营与价值赋能三大管理维度打造写字楼、商办综合体、酒店办公、产业园等商办资产全业态标杆项目轻资产模式落地,以资产运营优势助力城市更新发展2019-202
63、1强资管+数字化并行发展,实现价值与效能双轮驱动资产管理能力强劲升级,提高商办存量和国有资产运营发展凭借运营和数据的能力,为客户提供更有效的决策支持和更具未来的创新能力加速行业资源整合,不断升级商办资管的广度与深度,引领行业高质量可持续发展.8 iResearch I复合型运营管理模式ATLAS 寰图:以服务串联业主、租户及个人,以用户体验提升资产管理能力以提升商办项目的全周期价值为发展目标,建立精细化、专业化的资产管理能力,覆盖项目投融资、空间规划及改造、招商运营、资本退出等关键环节,服务内容精准匹配资产持有方、企业租户、个人终端三者需求,用服务串联三方,以用户
64、体验提升资产运营能力。来源:公开资料,艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。资产持有方企业租户个人终端用户提供一站式、精细化的全生命周期服务为资产持有方提供全生命周期运营服务,覆盖投融管退各个环节,输出专业的咨询、运营、投融资解决方案洞察企业需求,建立产品及服务优势办公空间作为“入口”,在办公市场中打造更多的触点,围绕商办物业使用者(企业/机构与办公人群)在商办物业空间里与办公及与办公相关的生活与消费需求,打造适配的产品及服务围绕用户需求,构建复合化的办公生态洞察个人用户对办公产品及服务的需求,融合餐饮、运动等业态,提升服务粘性空间服务资产运营价值赋能前策咨询规划设计工程服务提供区域市场研究、项目定位
65、、业态组合顾问服务尽职调查,协同勾地投资可行性分析项目定位策略建议提供符合定位的具体规划、综合测算、动线测算等项目总体规划建筑理念设计空间规划设计项目功能配置提供工程咨询及规划服务建设工程及装修装潢后期改造及维修、运营招商运营整合招商资源,定制招商方案,提供项目运营、推广策划、租赁管理等服务租赁政策制定定制招商策略推广策略协助开业筹备招商运营管理资产增值服务为资产持有方提供设计、装饰、工程建设增值服务总平面设计布局外立面及室内空间设计装饰工程管理供应链采购,如家居及软装、办公用料和设备采购等办公运营及企业服务提供配备/改造办公场所服务及企业服务人事服务工商服务财税服务品牌推广广告策划活动策划员
66、工培训生活空间服务提供餐饮、运动、社交等配套服务咖啡餐厅露天花园健身房社群活动早教中心资产交易及融资提供物业销售代理服务,协助交易洽谈、撮合及签约,助力资产融资资产交易顾问及代理资产价值提炼销售策略制定案场管理项目包装资产评估模式设计资产证券化顾支持资本退出302022.8 iResearch I复合型运营管理模式ATLAS 寰图:“资管+运营+价值实现”三位一体赋能资产“价值重塑”针对资产持有方,寰图建立全生命周期运营能力,助推资产价值提升;通过行业资源整合,以及专业化、数字化的服务体系,帮助资产高效运营。通过一站式运营服务、数字化服务、会员服务、项目网络优势,帮助企业降本增效;拥有丰富的战
67、略资源,同时借助高效的渠道网络及专业的团队和丰富的项目经验为价值实现赋能来源:公开资料,艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。一站式的办公解决方案一站式的办公运营服务提供从选址落户、设计装修、办公采购、设备运营管理、会议服务、IT服务、灵活工位、场地活动服务,降低财务、时间及人力运营成本,提升运营及工作效率数字化赋能办公构建协同办公生态体系,提供会议预定、工位管理、访客管理、智能安全网络、智能门禁等数字化、智能化的办公设备和服务多元化的会员服务对接财务、工商、税务、人力资源等业务,协助相关资质的申请、认证,承办综合、多维度的企业活动及培训、主题特色活动,提供场地租赁权益,提升企业对物业的满意度灵活的办
68、公网络多地项目满足企业异地办公、区域拓展的需求,适配企业预算和时间要求全生命周期运营能力全周期资产管理策略深度参与资产“投融管退”的运营管理,通过重新定位、合理改造、精准招商、投融资服务,达到最优资管预期专业的产品研发体系强化空间改造和服务能力,通过产品模组设计,优化空间利用,打造垂直生态系统;整合服务商资源,提供硬件配置和采购方案;建立完善的供应质控机制丰富的招商和资产投资方渠道基于企业办公服务的经验沉淀,与品牌方、开发商、投资机构建立良好的产业资源协作网络,精准配对供给需求、资产投资需求高效的智慧运营管理具备智慧一体化资产管理系统,通过精细化服务和数字化运营,打造生态平台,实现精准决策、可
69、视化管理,提升用户体验,赋能资产高效运营专业赋能的价值实现能力丰富的战略合作资源服务众多基金、开发商、实业企业等,与各类空间的价值持有者和终端使用者建立良好合作关系,为资产的退出提供坚实的基础整合高效的渠道网路寰图拥有丰富的渠道资源,通过整合渠道,打通下游信息流,高效赋能物业价值实现专业团队及多样化的成功项目经验复合背景的管理团队及专精程度高的实操团队及丰富多样的项目退出经验,为资产价值的实现保驾护航,保障买卖双方的共同权益312022.8 iResearch I典型模式总结综合服务能力及投入分析,未来全生命周期运营将成为趋势热点自持经营模式具有自主闭环运营、品牌输出的优势,但开发建设的资本投
70、入带来对现金流及利润空间的压力;投资管理主导的模式能够有效通过项目储备资源的再循环,释放资金,但对开发商的资产管理、基金管理的能力及经验要求较高;菜单性服务模式具备专业服务团队,但其服务模式通常需要多次采购、叠加费用;复合型运营管理模式聚集全生命周期解决方案,构建综合办公生态,对交易退出的资源整合和资本运作能力要求较高来源:艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。自持经营模式投资管理主导模式菜单型服务模式复合型运营管理模式优势 自主投资及开发形成闭环运营,建立品牌优势 通过商企服务深化资产运营,建立企业资源 开发业务剥离,以投资管理为核心的轻资产转型发挥资产管理、基金管理的能力 与开发业务形成协同效应,
71、通过资产的再循环,释放资金 具备全面的业务线布局,覆盖投融资、开发、资产交易等多类顾问和代理服务 基于国内外的商办资产运营经验沉淀,提供专业的咨询方案 覆盖项目全生命周期,为资产持有方打造专业的运营管理方案 深入洞察资产使用方的需求,提供办公解决方案,建立品牌粘性,有效实现去化及收益增值痛点重资产投入开发,对现金流的稳定性要求较高面临国内多个开发商转型的市场挑战针对单一环节/模块的执行服务,需多次采购独立团队服务对第三方机构完成退出的资源对接能力、资本运作能力要求较高商办资产运营趋势:全生命周期运营 开发业务下行,重资产投入将对运营商形成较大的现金流压力 轻资产趋势下,以咨询及委托运营管理服务
72、的企业可利用其项目运营经验,帮助资产持有方增值 运营商需要立足项目全生命周期,通过专业的资产运营服务,帮助资产持有方实现可持续增值32引言:中国商办资产运营行业发展概况1生态:中国商办资产运营行业生态2标杆:商办资产运营典型模式3预见:中国商办资产运营行业的引领方向4332022.8 iResearch I未来展望存量规模持续增长,政策及行业环境发展赋能商办运营能力提升随着“存量时代”的到来,大量商办物业需要依托精细化的运营,实现保值增值;城市更新、资产证券化以及轻资产运营模式的发展,推动商办资产的重新定位、改造、招商、物管、退出等运营能力的提升来源:戴德梁行2022年大中华区写字楼供应/需求
73、前沿趋势,艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。未来存量市场仍保持增长趋势,大量商办物业的沉淀需要通过运营,盘活资产价值北京上海广州深圳2021年,核心商圈甲级写字楼的存量市场达到849万平方米,过往三年的年复合增长率为6%,全市甲级写字楼存量将达预计将在2025年达到1508.9万平方米2019-2021年,核心商圈甲级写字楼的存量规模年复合增长率为4%,存量规模预计在2025年将达到约1820万平方米2019-2021年,核心商圈甲级写字楼的存量规模年复合增长率达到18%,预计未来三年总存量将达到809.4万平方米2019-2021年,核心商圈甲级写字楼的存量规模年复合增长率为10%,2021年总
74、存量近638万平方米投资回归理性:从大规模的前置开发,转向存量运营政策环境及运营模式的变革为商办资产运营带来新的发展机遇城市更新政策推动存量资产运营发展 随着一二线城市出台城市更新政策,对老旧楼宇、厂房、园区进行改造升级,为商办市场带来新的“入市潮”通过改造的商办物业实现去化和资产价值的提升资产证券化的逐步完善将有效提升投资回报 国内的CMBS、类REITs等证券化模式走向成熟的发展阶段,未来随着证券化机制的逐步完善,REITs能够为存量资产拓展融资渠道,加速资本循环轻资产模式推动商办运营的业务综合、多元发展 轻资产运营商输出咨询及管理服务,制定商办资产保值增值的解决方案 在轻资产模式下,资产
75、管理、委托运营、服务平台、会员服务等业务多元化发展342022.8 iResearch I未来展望打造业态融合的办公生态,赋能存量资产增值结合企业及个人的新型办公需求,为商办物业引入综合产品业态,一方面帮助企业灵活匹配空间扩张需求,同时新的配套商业和设施也将为物业拓展收益渠道,提升资产运营效能来源:艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。企业员工关注办公区域设计与企业形象的匹配度、共享会议室、共享休闲空间企业租户希望具备如咖啡厅、食堂的配套以及空气净化调节设施;疫情之后,企业员工除了关注餐饮、休息等配套设施外,对于绿色办公环境、运动健康方面也有较大需求 强调办公与社交相结合,突出办公环境的趣味化、休闲化
76、、健康化,打造轻松、活跃的办公环境办公生活社交灵活性社交化健康化融合化以灵活的产品和服务组合,优化用户体验及资产收益灵活的办公产品组合帮助企业租户降本增效打造不同的产品线,满足初创企业、中小企业、大中型企业等不同体量的客户需求,敏捷匹配企业在不同发展阶段的空间需求生活及社交空间的业态组合完善收益结构创造生活及社交空间,引入共享会议室、餐饮等业态,提升员工的办公体验满意度,同时为物业拓展收益来源共享办公室精装办公室服务式办公室定制办公室共享会议室健身房餐厅活动室咖啡厅露天花园352022.8 iResearch I未来展望商办资产运营将逐步探索向全生命周期运营服务模式转变随着“存量时代”的到来,
77、存量资管依托大规模的开发转向通过精细化的资本运作,获取更高的收益;资产需要借助能够覆盖“投融管退”全生命周期服务能力的运营商,实现交易闭环来源:艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。资产持有者希望提高租金收入并实现资产增值 降低空置,完成去化 资产定位、坪效的优化提升 商办物业在资本市场获得认同企业租户、个人用户希望满足多类办公产品和服务需求 围绕商办物业使用者的需求,构建产品及服务能力 建立企业及个人用户对商办物业的忠诚度核心需求运营商需能够结合资产所处的生命周期,整合不同主体在不同阶段所需的各类服务资源,为资产持有方、企业租户、用户提供全生命周期的解决方案全生命周期运营实现资产保值增值土地获取前期策划预招商投融资建设销售、招商运营退出设计定位商办资产运营向全生命周期运营服务模式发展