1、2022 年中国住房租赁市场资产管理报告2022 年中国住房租赁市场资产管理报告1中国住房租赁市场资产管理报告中国住房租赁市场资产管理报告I C C R A 住 房 租 赁 产 业 研 究 院h t t p:/w w w.i c c r a.c n2022 年2022 年2022 年中国住房租赁市场资产管理报告2022 年中国住房租赁市场资产管理报告2前不久，三只保障性租赁住房公募 REITs 的获批，打通了行业“投-融-建-管-退”的完整商业闭环。公募 REITs 既是一种金融创新工具，有助于进一步盘活存量资产，拓宽社会投资渠道、扩大保障性租赁住房的有效投资，也是一种主动管理型工具，可助推租

2、赁住房项目实现资产管理目标。资产管理的概念最早产生和应用于金融领域，而后延展至持有运营的不动产领域。在不动产领域，资产管理的目标是实现资产或资产包的保值增值。通常，资产管理目标是站在资产持有方（产权方）角度确立的，并通过运营管理方，以及物业管理公司（如有）共同实现。为此，ICCRA 推出首份中国住房租赁市场资产管理报告，以期引发中国租赁住房资产管理更为深入的研究和探讨。本报告得到了大悦城控股旗下住房租赁品牌大悦乐邑的支持。大悦乐邑为本报告的研究工作提供大量的资料与素材，推动了相关观点的形成。前言前言2022 年中国住房租赁市场资产管理报告2022 年中国住房租赁市场资产管理报告3一.租赁住房的

3、资产管理目标及对行业发展的意义一.租赁住房的资产管理目标及对行业发展的意义租赁住房资产管理目标分为短期目标和中长期目标。短期目标包括：（1）通过为租赁住房量身定制合适的运营策略，以推动收入增长；（2）通过具有前瞻性的运营监督，从风险被动处理向主动识别转变，降低成本结构，实现利润最大化；（3）在力求利润最大化的同时，巩固和提升项目的品质和租户满意度。中长期目标即通过高效的资本配置和管理，优化资产业绩，提升资产价值，可以具体分解为 3 个动作：（1）通过寻找新的收入来源创造资产不断增值的机会；（2）通过资本和运营改进计划提高或优化现有的资产或资产包价值；（3）匹配恰当的融资工具，实现部分或全部资金

4、的回收和再投资。持有运营类不动产的资产管理通常会经历“投、融、建、管、退”5 个环节，并形成一整套逻辑、工具和方法论，不同的资产持有方会根据不同的情况选择合适的策略和路径。资产运营是资产管理的一个重要的环节/手段/工具，但资产运营并不是资产管理的核心。在这个过程中，还需利用各种投资手段收购或开发，或者借助资产交易市场、金融工具/资本工具进行融资和退出。为了进一步推动租赁住房资产管理的可持续发展，有效盘活存量物业、提高项目运营收益，ICCRA 将租赁住房运营数据和资产层面的数据相结合，将损益表、资产负债表相结合，从持有-运营类资产的全生命周期出发，展示了租赁住房资产管理的重要指标，以及各指标背后

5、的运营逻辑。希望通过本报告中的研究结果，为您行业带来更多启迪，并为行业各参与方未来决策提供有益的参考和有力的支持。二.中国租赁住房资产基本情况二.中国租赁住房资产基本情况ICCRA 根据长期监测的 60 余个规模化租赁住房运营机构，将我国租赁住房资产的基础情况概括为如下几个特点：多元化的产品分类及产品线设置、规模适中的建筑体量、轻中重结合的经营模式、核心城市集中布局、行业进入稳定期运营。2022 年中国住房租赁市场资产管理报告2022 年中国住房租赁市场资产管理报告4数据来源：ICCRA 统计三.中国住房租赁行业资产管理指标三.中国住房租赁行业资产管理指标对于持有运营类的住宿业态，资产管理指标

6、主要包括如下两大方面：一是与资产效率相关的指标，主要包括每房间面积、每房间平均创收、资产周转率、资产报酬率等；二是利润相关的指标，主要包括经营毛利率、息税折摊前收益率、人房比、人均创收及创利、总人力成本占比、员工离职率、每房间平均资本性支出、每房间的维修养护费、以及利润转化率等。由于我国住房租赁行业还处在发展初期，缺乏完善的指标监测体系，如资产周转率、资产报酬率等指标，由于年度平均资产总值这一指标的有效统计缺失，间接无法得到有效统计；每房间平均资本性支出、每房间的维修养护费、利润转化率等指标尚需要行业进一步发展，依赖更多项目进入翻新改造期或运营重新定位期后，才能进一步获得有效数据。目前 ICC

7、RA 已经能够通过定期、系统的行业数据监测，对大部分资产管理指标进行有效统计，未来也将不断对相关指标进行优化。1.每房间面积2010 年-2022 年开业的租赁住房项目，每房间面积已逐步趋于稳定。虽然产品类型不同，但由于控制月租金总价的市场诉求越来越明显，因此，各类租赁住房的每房间面积均呈现下降趋势。同时，每房间面积越大，每房的总建造成本也就随之提高，而总建造成本，将直接影响项目未来的折旧摊销。租赁住房属于持有经营类的不动产，因此其价值不取决于投资额，还取决于项目未来创造出现金流的能力。希望通过以上这一指标的分析，能为行业带来更多的理性投资。2022 年中国住房租赁市场资产管理报告2022 年

8、中国住房租赁市场资产管理报告5数据来源：ICCRA 统计2.每房间平均创收每房间平均创收，是对持有运营类物业进行资产管理的重要指标，这一指标将租赁住房的建筑效率运营管理和资产管理的数据做了结合，从建筑效率的视角对项目的健康程度进行判断。截至 2022 年 6 月末，各住房租赁企业的平均每房间创收为 41,773 元/年。2022 年中国住房租赁市场资产管理报告2022 年中国住房租赁市场资产管理报告6数据来源：ICCRA 统计3.人房比人房比，是指每 1 名员工可服务的房间数量。这个数值代表每个项目配备多少名员工，严格地说也应该包括实习生和外包人员。实习生需要折算成正式员工，一般可把所有实习生

9、的总工时汇总，除以一个标准月工时(一般以每月 165 至 175小时为标准)，就是一个全职员工等值。人房比会直接影响项目的人力成本，是衡量租赁住房利润效率的重要指标。高端公寓由于包含服务式公寓，因此人房比指标最低，在人力成本方面要远高于其他类型产品；宿舍型公寓由于管理模式更为标准化，因此人房比指标最高；租赁式社区由于具有规模优势，因此人房比指标略高于青年公寓。数据来源：ICCRA 统计4.人均创收人均创收，是从资产管理的视角来看租赁住房运营的指标。从资产管理的角度，人房比究竟多少才合理的问题，需要引入人均创收的概念。从 ICCRA 统计的数据显示，截至 2022 年 6 月，行业的人均创收平均

10、值为 331.6 万元。相比其他的住宿业态，住房租赁行业的人均创收平均值非常高，几乎是酒店行业的 10 多倍。究其原因，作为长租住宿行业，高效的运营管理系统更易为行业赋能，因此，住房租赁行业并非传统意义上的劳动密集型服务业。2022 年中国住房租赁市场资产管理报告2022 年中国住房租赁市场资产管理报告7数据来源：ICCRA 统计ICCRA 从大悦乐邑了解到，在总部层面，不盲目扩大团队规模，管理团队设 2 人统筹旗下所有门店。在门店层面，由1 个店长，3 到 4 个管家组成的基层团队，运营 3 个门店左右，人房比约为 1:100。这得益于智慧管理系统能够推动租赁住房的管理走向智能化、移动化、高

11、效化。系统覆盖房源出租、合同签约和租金、押金、物业费、水电费结算等，节省了大量日常性工作，释放门店管理人员的生产效能，提高工作效率，在降低人工成本的同时更好地管理公寓。5.员工人均人力成本及总人工成本占比人均人力成本包括人员的基本工资，奖金以及五险一金、医疗津贴、教育津贴、房屋津贴等。总人工成本占比是指员工人力成本的总和占总营业收入的比例。截至 2022 年 6 月，人力成本占行业总营业收入的比例为 7.6%。住房租赁行业基层运营从业人员的薪酬结构构成通常分为两部分，即基础薪资和奖金提成（含年终奖）。新入行基层从业人员基础月薪标准在 6,000-8,000 元之间，根据各租赁住房运营机构薪资标

12、准的不同，不同企业的同一岗位的奖金和提成的组成也会有所差异。总的来说，奖金和提成的构成与业绩完成情况，如出租率、续租率等指标挂钩；国有企业的基础薪资占比较高，而民企或私企的奖金提成比例相对更高。同时各企业会考虑员工在职年限、所在岗位、工作内容难易度等因素，通过奖金系数对员工的奖金提成部分予以调整，以起到激励员工的作用。集团职能部门的管理人员薪酬较为固定，除业务拓展部门外，支持部门从业人员薪酬基本构成为基础薪资和固定奖金，薪酬水平与岗位对应的市场水平基本一致。国有企业的薪资水平须符合定编要求，从业人员薪资略低于市场化租赁住房运营机构。但国有企业在福利待遇方面更为完善，除国家法定的五险一金外，也会

13、为正式在编员工缴纳企业年金，相当于为员工个人进行了长期收入规划，也有利于增强员工稳定性。2022 年中国住房租赁市场资产管理报告2022 年中国住房租赁市场资产管理报告8数据来源：ICCRA 统计6.员工离职率截至 2022 年 6 月，行业平均员工流失率达到 24.6%，其中，基层员工流失率为 37.4%，基层员工在岗年限为 1.17 年，但从业时间超过 3 年仍能留在管家岗位的基层员工人数少之又少，如何留住具有经验的基层员工成为住房租赁运营企业面临的难点之一。相比之下，国有企业的工作岗位稳定度更高，薪酬福利待遇完善，因此国企性质的租赁住房运营机构的基层员工在职率更为稳定。部分国企的基层员工

14、升任店长后，即可成为国企正式在编员工，工作稳定程度更高。数据来源：ICCRA 统计7.经营毛利率（GOP）在住房租赁行业，经营毛利润计算规则如下：经营毛利润=租金收入+非租金收入-行政费用及人力成本-市场营销费-物业维修养护费-物业管理费-能源使用费-空置损失管理费等通常，行业的经营毛利润率（GOP）在 80-90%之间，高端公寓基本维持在 65-70%之间，其余产品类型普遍维持在2022 年中国住房租赁市场资产管理报告2022 年中国住房租赁市场资产管理报告985%的平均水平。数据来源：ICCRA 统计四.专业的资产管理人对住房租赁住房行业的重要性四.专业的资产管理人对住房租赁住房行业的重要

15、性借助保障性租赁住房公募 REITs 的东风，目前我国以重资产模式为代表的住房租赁企业已经形成了产业闭环，后续扩募也箭在弦上。公募 REITs 作为主动管理型工具，通过公开市场产品发行，信息披露要求明确、透明，能够帮助提升运营管理效率；为了提高 REITs 的收益率，公募基金管理人也会迫使住房租赁运营企业会更加专注于运营能力的提升；此外，原始权益人不仅需要不断优化现金流，改善其损益表，更需要通过更深层次的举措，从根本上改善其资产负债表。随着行业成熟度的不断加深，也出现了一批以保险基金、私募基金为代表的专业机构投资者。机构类投资者的出现，会提升租赁住房资产交易量，这也是我国住房租赁市场发展到一定阶段的表现。在资产收并购后，机构类投资者往往会聘用第三方专业的资产经理人来管理资产。因此，基于上述发展趋势，未来专业的资产管理人，可以以其专业的知识和经验，能为中国租赁住房资产管理做出最实际、最有效的贡献。后续 ICCRA 也将在租赁住房资产管理人维度进行更为深入的研究和探讨。