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1、中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023ASSET LIGHT OPERATION IN CHINAS HOUSING LEASING INDUSTRYWHITE PAPER中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023丁祖昱 刘 辉王 伟 杨 稷李见林 邵笑欣郑怡雯 代彩云 陈相峰 刘艳苹总 编主 编责任编辑编 辑-编委会-版权声明免责声明本刊物所刊登内容的版权均为上海克而瑞信息技术有限公司所有，未经我司书面许可，任何第三方不得擅自转载、截取、修改本刊物所刊登内容！本刊中部分专家及机构观点均源自公开报道，本刊仅作整理、分享所用，不代表我司观点。本刊所刊登内容仅供参考，并不构成对所述市场交易的出价或

2、评估。我司及其雇员对任意第三方因参考使用本刊所刊登内容所做出的任何决策、或导致的直接或间接损失概不负责。出品单位百瑞纪 克而瑞租售国内长租公寓轻资产模式受酒店行业的发展影响较大，因此，酒店系的运营商借助酒店行业的管理经验，发展轻资产模式，迅速占领市场。但轻资产模式管理输出门槛较高，对“品牌力、产品力、连锁运营管理能力以及获客能力”的要求均比较高。百瑞纪集团旗下窝趣品牌诞生于铂涛集团，首创长租公寓轻资产运营，在住客管理和项目运营方面具备丰富的经验，并充分应用于轻资产运营的实践。自 年 月，保障性租赁住房建设成为各地发力重点，轻资产运营与保障性租赁住房发展具有强适配性，轻资产运营管理有助于真正盘活

3、存量，提供有效租赁住房供应，助力各地“保租房”筹建目标达成，各方协同互补，利于行业的健康发展。随着国家对租赁住房标准化统筹的脚步加快，运营的链接价值逐步凸显，市场对轻资产运营需求也越来越多，但同时轻资产模式也面临融资受限、无法享受资产升值红利、运营能力要求高等挑战。未来，“资产+运营商”的新模式将成为主流，基金与机构化运营商合作也将成为必然，REITs 长期稳定增长盈利亦可通过资管分离强强联合，轻资产运营企业规模化发展迎来新的机遇。摘 要自“十九大”起，中国对房地产市场的发展方向有了清晰的定位和规划，多渠道保障和租购并举的制度安排相继提出，住房租赁自此受到市场的广泛关注。随着中国城镇化进程的加

4、速，大量人口向城市流动，催生出庞大的租赁需求。同时，随着晚婚晚育现象的加剧以及生育率的降低，城镇居民家庭结构逐渐小型化，首次置业年龄也不断推迟，一二线城市消费者对租房接受度增加，以及租房客群的多元化等，导致租赁需求进一步扩大。加之购房成本的提升、购房难度的加大，更大程度增加了居民租房需求。中国住房租赁需求展示出强劲的基本面。与国际成熟住房租赁市场相比，中国整体住房租赁市场仍处于起步、发展和探索的阶段，市场“供不应求”的矛盾突出，机构化长租公寓比例较低。为进一步帮助新市民、青年人缓解住房困难，在“租售并举”的政策指导下，国家已将发展住房租赁市场提上中央政府的工作日程，并通过土地供应、市场规范、财

5、务税收、资本市场各方面的政策强力支持加速发展住房租赁市场。住房租赁市场上商业模式分为轻资产、中资产、重资产三种。重资产模式由于对资金投入、项目获取、设计建设能力有很高的要求，模式不易复制；中资产模式即包租模式，受周期影响较大，随着市场专业化分工的加剧，现正逐步向轻资产模式聚焦。轻资产模式虽然整体看起来较轻，但门槛相对较高，需要坚守长期主义精神，不断修炼内功，方能在市场上抢占先机。对比国内外轻资产发展路径，国外住房租赁市场租赁需求旺盛、政策支持力度大，市场秩序规范，且通过运营能力和成本控制实现高租金收益，加之，高效的融资渠道助力住房租赁市场的可持续发展。国内住房租赁市场政策体系不断完善，市场向规

6、范发展，金融端、土地端等支持力度加码，专业化市场主体不断增加。随着国家保租房的大规模筹建、个人房源和二房东房源的入市，都将为市场化住房租赁企业尤其是专业化运营商提供了轻资本模式发展的蓝海空间。（一）中国住房租赁行业发展背景分析、中国宏观经济向好，租赁住房需求基本面强劲、城市化进程加快，发展住房租赁正当其时、购房压力大、住宅投资价值减弱，居住需求向住房租赁市场转移、一二线重点城市首次置业年龄后延，住房租赁需求期延长（二）中国住房租赁行业发展概况、中国住房租赁行业发展历程及跨国对比、政策支持加速发展租赁住房、住房租赁市场城市格局分析、住房租赁市场租赁房源供应分析（三）中国住房租赁市场需求变化、长期

7、的人口结构变化驱动中国住房租赁市场的变化、一二线城市消费者住房观念：对租房接受度增加，从“有其居”转化为“优其居”、中国租户的客户分析：客群多元化，租客开始青睐高品质房源、家庭群体租赁需求特征分析CONTENTS01中国住房租赁市场发展现状分析、轻资产运营的定义及表现形态、轻资产运营的早期发展模式、轻资产运营发展的跨国比较、轻资产运营模式的必要条件、大型租赁社区出现，轻资产模式迎来发展新契机、轻资产运营合作方式、轻资产运营模式的核心优势，以及企业对应能力的构建、国内轻资产模式案例（二）轻资产运营模式角色洞察、中国轻资产运营参与者和行业竞争格局、国内轻资产运营模式为主的主要企业分析（一）轻资产运

8、营模式更有利于各地保障性筹建目标的实现、保障性租赁住房与轻资产运营的适配性-国家连续出台“保租房”发展政策，轻资产运营助力各地“保租房”筹建目标达成、轻资产运营在保障性租赁住房发展中的实际运用、轻资产运营中各方协同作用分析（二）保租房对轻资产运营发展的影响、保租房和公募 REITs 加速了资产方与轻资产运营商合作、保障性租赁住房和市场化租赁住房共同发展（三）轻资产运营模式的前景预测、轻资产运营的风险与挑战、轻资产运营模式的创新探讨、轻资产运营模式的前景与未来03保障性租赁住房对轻资产运营的机遇与挑战以及轻资产模式的发展前景（一）住房租赁市场三种主要运营模式的优劣势分析以及轻资产运 营模式的发展

9、轨迹、三种资产运营模式现状及优劣势分析02中国住房租赁市场轻资产运营模式探究PART 01中国住房租赁市场发展现状分析2023WITHE PAPER003004一、中国住房租赁市场发展现状分析（一）中国住房租赁行业发展背景分析、中国宏观经济向好，租赁住房需求基本面强劲（）中国 GDP 总量和增速均保持稳步增长近十年，中国 GDP 总量保持稳步增长，年经济规模突破 万亿元，达到.万亿元。自 年以来，我国经济总量超过日本连年稳居世界第二，仅次于美国成为世界第二大经济体。从 GDP 增长率来看，中国 GDP 增长率高于世界及主要国家增长率，根据国家统计局发布数据，从 年到现在，中国对世界经济增长的年

10、均贡献率始终保持在%左右，稳居世界第一位。近两年全球疫情反复、国际环境复杂多变，世界经济呈下行趋势。中国经济展现出强劲韧性，GDP 持续向好，增速喜人，继 年破百万亿之后，年又突破 万亿关口。年中国是全球主要经济体里唯一增长的国家，年更是实现了.%的增速，两年平均增长.%，在全球主要经济体中名列前茅。01|中国住房租赁市场发展现状分析中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023数据来源：国家统计局，世界银行数据来源：国家统计局图：2010-2021 年中国 GDP 总量情况（万亿）（）中国正在引领经济复苏走出 Covid-Covid-对全球经济造成了前所未有的冲击，各国为抑制疫情蔓延采取封锁、保持

11、社交距离等一系列举措，迫使全球经济活动急剧下降。年之后随疫情逐渐得到控制，全球经济逐步复苏，根据世界银行发布的数据，年世界经济增长.%，全球主要经济体均实现正增长，中国经济增速达到.%，是地区经济复苏的引领者之一。年初中国国内出现新一轮疫情，上半年经济增速放缓，但随着国内疫情好转及一揽子刺激措施的实施，中国经济正逐渐从最近的新冠疫情中恢复，中国第二季度经济有望实现正增长，下半年中国经济可能出现显著回升。部分外媒认为，中国经济复苏强于预期，在全球经济形势复杂严峻背景下，中国已成为“投资者的避风港”，将继续为全球经济复苏提供强大动能。根据世界银行在最新发布的全球经济展望对世界经济增长的预期，预数据

12、来源：世界银行（）中国居民人均可支配收入持续上升-年，我国居民人均可支配收入稳步增长，从 元增长到 元，年间居民可支配收入增长了.%。年比上年名义增长.%，年比上年名义增长.%，两年平均名义增长.%，扣除价格因素，两年平均实际仍增长.%。由此可见，即使这几年疫情影响，我国居民人均可支配收入仍保持增长步伐，而且这个增长速度和频率，与整体经济形势类似。图：2012-2021 年全国居民人均可支配收入及其增长速度（元，%）图：2010-2021 年中国 GDP 增长率与世界及主要国家比较（%）005006测 年中国 GDP 增速达.%，年增速将达.%，中国依然是主要经济体中增速最快的国家。随着疫情防

13、控进入新阶段，经济的逐渐复苏也带来了租赁需求的释放，长租房市场开始回暖。与此同时，租客对于租住空间的需求也在发生变化，品质、安全、服务成为重要关注点，厨房、卫生间等功能齐全的房源更受市场欢迎。例如，上海疫情解封后，迎来了一批换租热潮，从合租转为整租，或是更换更高品质的居住环境。集中式公寓租户的生活便利性、安全性等优势也在疫情下凸显，越来越多的年轻人愿意租住集中式公寓。、城市化进程加快，发展住房租赁正当其时（）中国城镇化率逐年上升，且仍有较大增长空间随着我国新型工业化、信息化和农业现代化的深入发展和农业转移人口市民化政策落实落地，我国新型城镇化进程稳步推进，从 年第一次普查开始,我国城镇人口比重

14、逐年上升,最近的 年开始快速城镇化,增长了近%。年末，我国常住人口城镇化率达到.%，已高于.%的世界平均水平，但与一些主流发达国家城镇化率的对比来看，中国的城镇化率还有较大的增长空间。（）人口向一二线城市飞速集中全国第七次人口普查调查数据显示，过去十年，我国人口加速向一二线大城市集聚。截至 年底，北京、上海、广州、深圳、成都和重庆等六个城市常住人口超 万，十年常住人口增量排名前十五名如下表：随着我国经济社会的持续发展和促进城镇化发展各项改革措施的持续推进，城镇化率仍将会保持持续上升的趋势。相关专家预测，中国城镇化到年将达到%左右。01|中国住房租赁市场发展现状分析中国住房租赁行业轻资产运营白皮

15、书2023数据来源：公开资料整理数据来源：国家统计局 图：中国城镇化率与世界城镇化率对比情况（%）图：中国城镇常住人口比重（%）数据来源：世界银行表：全球主要经济体年度 GDP 增速及预测（%）经济体世界发达经济体美国欧盟日本新兴市场与发展中经济体中国2018年3.22.33.01.90.64.66.82019年2.51.62.21.30.03.86.02020年-3.5-4.7-3.5-6.6-4.7-1.72.32021年6.15.25.75.31.66.88.12022年E2.92.62.52.51.73.44.32023年E3.02.22.41.91.34.25.2007008（）伴随

16、着城镇化进程加快，流动人口规模不断增加，催生租赁需求 世纪 年代初至 年代初，随着国务院关于农民进入集镇落户问题的通知（年）的发布，国家放宽了农村劳动力和农村人口进入中小城镇务工和生活的要求，虽然政策仍具有限制性，却在很大程度上促进了农村人口向城镇的转移。此后，我国流动人口政策经历了以限制为主的政策“谨慎期”、以培训为主的政策“摇摆期”，以及诸多社会福利逐步惠及流动人口的政策“普惠期”。在此背景下，全国流动人口的规模不断增加。年的“三普”表明，当时我国仅有万流动人口，占全国人口的.%；而年数据表明，流动人口增加到了,万人，占全国人口的.%。除了城市与城市之间的人口流动性在提高，城市内部的短距离

17、人口流动也显著增强。七普数据显示，年市辖区内人户分离人口规模约为.亿，与 年的.亿相比增加了约.亿，增长.%。人户分离占总人口的比重也从 年的%增长至.%。这表明，即便在同一城市内，现代人已不会长期仅居住在一处所，而是根据工作地点的变化来灵活选择便利的居住场所。注：1、流动人口定义：流动人口是指人户分离人口中扣除市辖区内人户分离的人口。人户分离人口是指居住地与户口登记地所在的乡镇街道不一致且离开户口登记地半年以上的人口。2、1982、1990、2000、2010、2020年为全国人口普查年份，1987、1995、2005、2015为全国1%人口抽样调查年份。01|中国住房租赁市场发展现状分析中

18、国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023数据来源：国家统计局图：中国流动人口数量及流动人口占全国总人口比例情况（万人，%）数据来源：各城市发布的第六次、第七次人口普查数据表：2010-2020 年中国人口增长城市排名排序1112131415城市深圳广州成都西安郑州杭州重庆长沙武汉佛山苏州北京东莞南宁昆明2010年（万人）1042.40 1270.08 1511.88846.78862.65 870.04 2884.62 704.1978.54719.43 1045.991961.24 822.02 666.16 643.22 2020年（万人）1756.01 1867.66

19、 2093.781295.291260.06 1193.60 3205.42 1004.791232.65949.89 1274.832189.31 1046.66 874.16 846.01 增量（万人）713.61 597.58 581.89448.51397.41 323.56 320.80 300.7254.11230.46 228.84228.07 224.64 208.00 202.81 增长率（%）68.4647.0538.4952.9746.0737.1911.1242.7125.9732.0321.8811.627.3331.2231.53年均增长率（%）5.353.933.

20、314.343.863.211.063.622.342.822.01.12.452.752.78009010由于受制于购买力、个人居留意愿等多方面因素，绝大多数流动人口的居住需求往往依靠租房来解决。据国家卫健委在对流动人群的调研数据统计，约有三成流动人口在流入地拥有住房，也就是说有 亿流动人口在流入地拥有自购房，据此计算，我国租赁人口有近.亿人，这成为推动我国租赁行业发展的底层因素。、购房压力大、住宅投资价值减弱，居住需求向住房租赁市场转移（）核心城市房价收入比：居高不下，购房压力增大，激发租赁需求房价收入比指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平，直接反映出房价水平与广大居民自

21、住需求相匹配的程度。我国的四大一线城市中房价收入比在 以上，远高于国际主流城市-左右的区间水平。居民购房压力增大，这将势必推动核心城市居民的租赁住房需求。此外，近年来中国一、二线城市限购限贷政策不断收紧，一线城市多有社保缴纳年限要求，且贷款首付比例提高。严苛的限购限贷政策致使居民购房难度增加，间接促进住房租赁市场需求增加。01|中国住房租赁市场发展现状分析中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023数据来源：CRIC城市租售系统数据来源：公开资料整理数据来源：第七次人口普查图：市辖区内人户分离人口及占比情况图：全国流动人口在当前流入地拥有住房情况图：2020 年全球主要城市房价收入比（倍）房价收入

22、比=（商品住宅成交均价 城镇居民人均住房建筑面积）/城镇居民人均可支配收入注：首付比例是指商业贷款的首付比例数据来源：国家卫健委表：2022 年中国重点城市购房要求首付比例（首套）30%35%30%30%30%城市北京上海广州深圳杭州首付比例（二套）70%70%70%70%60%非户籍人口限购套数1套1套1套1套1套非户籍人口购房需缴纳社保年限连续5年连续5年连续5年连续5年连续4年011012数据说明：1、租金薪酬比反映各城市租金承受能力；租金为个人租赁房源平均租金，以人均30平米居住面积计算；2、薪酬数据清洗标准：招聘公告中薪酬为3k-100W的职位数据；3、一线城市：北京、上海、广州、深

23、圳；新一线城市：成都、杭州、南京、武汉（）月供租金差：核心城市月供租金差距大，购房需求外溢住房租赁市场随着房价一路高歌猛进，房租也跟着水涨船高。月供租金差始终是横亘在买房或租房之间的一根刺。然而从数据上看，房价涨幅整体大于租金上涨，城市租赁基本面稳步向上。全国重点城市中，上海、深圳月供与租金差超 元/月，新一线城市厦门的月供租金差也超过 元/月。受疫情影响，这些城市的新房和住房租赁市场需求均出现一定的萎靡，新房价格和住宅租金一度下跌。但二季度后，新房市场开始发力，快速复苏，供应带动成交迅速升温，拉开了月供与租金之间的差距，部分购房需求会外溢至租房市场，城市租赁基本面表现向好。（）租金收入比：重

24、点八城租金薪酬比均值.%，租房承受度尚可一线城市平均租金薪酬比达到%，新一线城市平均租金薪酬比约%；近年来随着新一线城市在城市配套完善度迅速提升，择业理想度方面相对优势提升，越来越多的大学毕业生选择“新一线城市”作为“城市移民”的首选。（）房价涨幅收窄甚至出现回调，住宅投资价值减弱近年来，在“房住不炒”定位之下，楼市调控政策不断收紧，调控体系也开始逐步完善。过去房子除了居住属性之外，还拥有很多附加属性，比如投资属性、与教育挂钩、与户籍挂钩等，甚至大多数人买房根本就不是为了居住，而是因为房子的这些附加属性。近年来国家出台了各种有关学区房的新政策以及户籍政策，争取降低房子与教育以及户籍的关联度，让

25、房子真正逐渐回归居住属性。过去 年，我国房地产行业高速发展，住房供应越来越来多，但购房需求并没有同步增加，住房过剩的趋势已经显现。目前已经有多项数据表明了住房过剩的事实，比如央行公布的住房拥有率数据，城镇家庭%的住房拥有率，基本上意味着每个城镇家庭都拥有属于自己的住房；同时人均住房面积也已经超过 平米，同样证明大多数人已经不缺房子住；另外超过%的住房空置率也表明了我国现在有大量的空置房存在。01|中国住房租赁市场发展现状分析中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023图：2020 年中国各城市月供与租金差情况数据来源：CRIC城市租售系统数据来源：CRIC城市租售系统表：2022 年中央及地方出台

26、的购房新政策城市/单位人民银行银保监会汕尾市日期5月15日9月29日6月10日图：2021 年租赁重点城市个人房源租金薪酬比文件名称关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知关于促进房地产市场平稳健康发展若干措施的通知主要内容2022年以来，5年期以上LPR已经下调3次，累计下降35个基点，当前首套房贷利率下限降至4.1%，二套房贷利率下限为4.9%。人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。降低公积金贷款首付比例。首次申请住房公积金贷款购

27、买一手商品住房的，首付比例最低为20%；第二次申请公积金贷款，首付款比例最低为30%。013014供需关系失衡下，近几年，房价涨幅收窄甚至出现回调，房子的投资价值开始逐渐减弱。年，全国有 个城市的房价出现下跌，年全国百城房价也普遍下跌。尽管央行多次下调房贷利率，各地积极出台稳楼市政策，从降首付比例、加大引才力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方面放松房地产调控政策，但需求端仍然疲软，房价并未回升甚至持续下跌。住宅投资价值减弱，甚至面临亏损，更多的人愿意租房生活。（）中国住宅租售比、售租比远远偏离国际合理区间，租房成为更多人的选择当前我国的租售比远远偏离国际合理区间，国际上用来衡量一个区域房

28、产运行状况良好的租售比一般界定为 -。中国由于房价的高企，租金还无法追上房价上涨的步伐。年全国 个重点城市平均租售比为，远远偏离国际标准，且偏离程度有所扩大。年住房租赁市场在疫情防控常态化下有所恢复，但仍不及房价涨幅，导致租金和房价偏离度进一步扩大。具体来看，年重点 城平均房价为 元/，同比上涨.%，租金水平为.元/月，同比上涨.%。比为:，三四线城市租售比为:。整体来看，二线城市租售比更接近合理区间，其次为三四线城市，一线城市偏离合理区间强度最大。对比各等级城市的租售比，年一线城市平均租售比为:，二线城市平均租售与租售比相比，售租比更能形象反映出民居收回买房成本的年数。通常来看，售租比越高，

29、说明通过出租收回成本年限越长。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，年全国 个大中城市的平均售租比为.年，年增加了.年。也就是说当前全国大中城市的居民想要用租金收回买房成本需要.年，且呈现上涨趋势。住房投资价值在不断减弱，促使了更多人愿意将租房变为一种生活方式。、一二线重点城市首次置业年龄后延，住房租赁需求期延长（）晚婚晚育成为普遍趋势，刚需置业后延中国城镇居民的晚婚晚育现象进一步加剧，根据第七次人口普查数据，年全国平均初婚年龄已上涨到了.岁，年间平均初婚年龄推后了近 岁。部分地区平均初婚年龄甚至突破了 岁大关，平均初婚年龄推迟成为普遍趋势，初育年龄也随之向后推迟。一直以来，结婚及生育是首次置

30、业的重要推动因素，而晚婚晚育则会导致首次置业年龄推迟，住房租赁需求期延长。01|中国住房租赁市场发展现状分析中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023数据来源：公开资料整理数据来源：诸葛找房（注：租售比=单位月租金/单位房价）数据来源：七普数据表：2020-2021 年重点 50 城租售比襄阳市重庆市6月13日6月15日关于做好促进城区房地产业健康发展工作的通知关于印发重庆市促进房地产业良性循环和健康发展若干措施的通知首套房首付款比例由不低于30%调整为不低于20%，二套房首付款比例由不低于50%调整为不低于30%。首套住房贷款首付款比例不低于20%；二套住房的，首付款比例不低于40%。租金水平

31、（元/）33.5633.64时间2020年2021年房价（元/）2042020699租售比1:6091:615数据来源：诸葛找房（注：租售比=单位月租金/单位房价）表：2021 年各等级城市租售比、售租比情况租金水平（元/）84.2831.6026.15城市等级一线城市二线城市三四线城市房价（元/）55084020年租售比1：6481：5941：6062021年租售比1：6541：5991：616图：2010-2020 年中国平均初婚年龄走势图（单位：岁）015016（）一二线城市购房门槛高，首次置业年龄后延一二线城市房价高企，购房门槛较高。从 年 个主要城市刚需上车套均

32、总价来看，一线城市套均总价约为 万，新一线城市套均总价约为.万，二线城市套均总价约为.万。北京、深圳、上海平均需要 万以上才能买到一套上车盘。按照智联招聘 年第四季度各城市平均薪酬，以套均总价的%作为首付，即便拿全部薪酬凑首付，平均上车年限也在 年以上，而现实生活中则需要更久。受限于较高的“上车”门槛，一二线城市客群购房压力较大，因此，反映在置业年龄结构上，一二线城市的置业年龄明显偏高。年全国 个主要城市的首次刚需置业年龄均超过了 岁，集中在-岁区间。一线城市首套刚需置业年龄约为.岁，新一线.岁、二线城市.岁。按照 岁本科毕业来计算，一二线城市新青年需要租赁住房 年。01|中国住房租赁市场发展

33、现状分析中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023数据来源：贝壳研究院表：一二线主要城市刚需“上车门槛”及“上车时长”图：2022 年 30 个重点城市刚需客群首次置业平均年龄（单位：岁）数据来源：贝壳研究院、智联招聘序号6223城市厦门北京深圳上海杭州广州南京福州宁波东莞青岛苏州武汉珠海济南天津佛山石家庄合肥西安郑州无锡成都刚需套均总价(万元)2893543233002342881128124三成首付(万元)86.7106.296.99070

34、.264.562.752.25752.544.452.847.449.54240.241.434.840.83936.338.437.2平均年薪(万元)11.7416.0915.1315.8313.7512.7612.6610.6712.1211.9110.5112.5311.6212.2110.7710.3711.349.5411.2410.9410.4311.2411.82上车时长(年)7.396.606.415.685.105.064.954.894.704.414.224.214.084.053.903.883.653.653.633.563.483.423.82

35、930昆明南宁太原大连南昌重庆长沙1091099732.732.428.23032.732.729.110.4410.479.189.8810.8211.0411.663.133.093.073.043.022.962.50北京深圳广州济南长沙合肥惠州宁波西安天津重庆佛山长春大连烟台东莞杭州昆明南通青岛厦门郑州石家庄上海沈阳成都无锡苏州武汉南京017018（二）中国住房租赁行业发展概况、中国住房租赁行业发展历程及跨国对比（）中国住房租赁市场虽起步较晚，但目前处于快速成长阶段美国、日本住房租赁市场发展较早，至今，美国住房租赁市场已发展近五十年，日本住房租赁市场已发展近三十五

36、年，两国的住房租赁市场发展已趋于成熟。年，美国租赁类 REITs 诞生，大量资金投资于住房租赁市场，在给投资者带来稳定收益的同时，也增加了机构化供应，美国的二房东模式很快被规范的机构化运作的集中式长租公寓所替代。年随着权益型 REITs 的上市流通，美国长租公寓行业进入“机构化”的成熟发展阶段，年，EQR 成为全美第一家上市的公寓型 REITs。作为世界上最成熟的住房租赁市场之一，美国规范的制度、完善的底层法律、多样的融资渠道以及优惠的税收政策，激励了市场主体参与房屋租赁的开发投资；而在次贷危机后，住房自有率的不断下降、房屋买卖市场的低迷、千禧一代生活观念的改变、以及移民的不断增加，也大大刺激

37、了租赁住房的需求，住房租赁市场得以进一步发展。年，日本与美国签订“广场协议”后，大量国际资本进入日本的房地产业，加之日本央行采取宽松的货币政策并且鼓励资金流入房地产，日本房价呈现快速上涨状态，买不起房的人选择租赁住房，租赁业务开始起步。年代，日本房地产市场泡沫破裂，房价持续下跌，与此同时，尽管日本城镇化率趋向稳定，但人口在城市之间的结构性流动持续进行，流动人口持续向都市圈导入，并由此带动了旺盛的租赁需求。年，日本政府实施了特殊目的公司实现特定资产流动化法，当资产证券化从政府层面得到大力支持后，开发商以及银行等金融机构持有的租赁住宅纷纷证券化，REITs 支持建设的租赁住宅数量显著增加，住房租赁

38、市场进入快速成长期。年，次贷危机波及日本，失业率开始攀升，租金水平也随之下降，公寓的空置率大幅度上升，因此许多长租公寓开始细化租赁业务，使得日本的住房租赁市场向有序化、规范化发展，逐步趋于成熟。综上可见，美国、日本住房租赁市场的成熟发展，都离不开政策的支持以及资本市场的助推。政策方面，政府为住房租赁市场发展提供了多重政策和法律保障，包括顶层设计、监督管理、税收优惠和金融支持等。资本助推方面，以美国为例，美国住房租赁市场发展初期，大量私募资本进入，加上后期 REITs 的助推，解决了公寓企业的资金需求问题，为投资者带来稳定的收益和退出渠道，同时也增加了供应，推动了市场机构化的发展。数据显示，美国

39、住房租赁市场大发展的时点与美国 REITs 爆发性增长时点同步且吻合。01|中国住房租赁市场发展现状分析中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023数据来源：公开资料整理，克而瑞租售表：美、日租赁相关立法保障与支持内容顶层设计管理机构设立金融创新税收优惠美国1974年制定了住房和社区发展法，并以法律形式明确了政府的各项补贴、税收优惠措施和房租标准等，清楚界定了住房租赁市场各方的权益和义务。1965年，美国政府成立了住房与城市发展部(HUD)，执行联邦政府的低收入公共住房计划和与之相关的开发与管理项目;1937年设立公众房产管理局(PHA)，负责具体实施住房租赁市场的管理和公共租赁住房优惠政策的执行

40、落实。1967年，美国开始设立REITs，促成了美国住房租赁市场的第一次发展。20世纪90年代，通过Low Income Housing Tax Credit法案，以房租补贴、减免不动产税、减免抵押贷款记录税等支持面向低收入群体的租赁住房供给；通过差别税率来鼓励经营租赁住房；美国REITs是免税主体。日本日本政府先后颁布了住房金融公库法公营住宅法城市住房计划法等20余部系列住房租赁相关法律法规。2004年，日本依据独立行政法人都市再生机构法设立政府全资的独立行政法人机构都市再生机构，其主要服务对象为低收入家庭和高龄人群;此外，日本地方政府还下设住宅供给公社，负责本辖区公共租赁、出售住房的建设工

41、作。1998年，日本政府实施了特殊目的公司实现特定资产流动化法，REITs助推日本住房租赁市场供应。在日本，土地或建筑物等房地产持有者将缴纳固定资产税和都市计划税。其中固定资产税是根据市区镇村发表的土地和建筑物的固定资产税评价额和对象房地产利用状况来决定征税标准额，税率为1.4。但是，如果在持有土地上建造租赁住宅，固定资产税将会得到一定减免。另外，在继承土地或建筑物时需要缴纳继承税。如果继承人将继承土地或建筑物进行租赁住宅经营的话，其继承税标准额可以得到1824%的减免。019020相较于美国和日本，中国的住房租赁市场起步较晚，直到 年才出现一批针对中低收入人群的长租公寓。但近年来，中国秉持“

42、求同存异”的态度积极向美、日成熟住房租赁市场学习，在国家“租购并举”“租售同权”的顶层设计下，年以来，中国住房租赁市场在土地供应、财政税收、资本市场等各方面得到进一步政策支持。中国住房租赁企业的盈利模式与资产管理模式将得到进一步突破，住房租赁市场将进一步向机构化、规范化、专业化发展。目前，中国住房租赁市场发展阶段与美、日 年代发展初期相近，正处于快速成长阶段初期。、政策支持加速发展租赁住房（）顶层设计：“租购并举”仍是行业发展的长期基本面住房问题是重大民生问题，安居才能乐业。为更好应对住房供需的结构性矛盾，中央政府提出了“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”。从“房住不炒”的定

43、位到“住房长效机制”的确立，再到“租购并举”的提出，明确了住房“回归居住属性”的改革导向，为未来住房发展定下总基调。年 月，中央经济工作会议在北京举行，会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。并提出，要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。此外，中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标的建议提出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规

44、划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。至 年 月，具体的实施规划、扶持政策快速落地，包含了筹集方式、主体参与、税收优惠、资产证券化各个方面。中央从“保障”的角度重新思考租赁性住房，成为租售并举的新方向。年两会首提“良性循环”，发展形成“商品房+住房保障体系+老旧小区改造+社区养老服务”多维协同发展格局，房地产行业从粗放式向精细化过渡。（）利好政策密集出台，修正的颗粒度不断变细近年来，国家积极鼓励包括长租公寓在内的住房租赁市场的发展，出台了一系列支持性政策，包括鼓励地产商参与、增加土地供给、税费优惠和金融支持等，同时也加强了市场规范和管理。“十四五”时期，租赁住房上升至国家战略

45、，各地相继发布了“十四五”期间租赁住房供应规划，租赁住房利好政策密集出台，包括对租赁企业向个人出租住房减征增值税及房产税，将保障性租赁住房纳入基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点行业，银保监会宣布将指导银行保险机构加大对保障性租赁住房支持等，支持力度不断加大。01|中国住房租赁市场发展现状分析中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023数据来源：NAREIT数据来源：公开数据整理，克而瑞租售图：1971-2017 年美国 REITs 数量与市值规模发展历程（年，百万美元，个）图：中国、美国和日本长租公寓发展历程图02102201|中国住房租赁市场发展现状分析中国住房租赁行业轻资产运营白

46、皮书2023表：2017-2022 年中国住房租赁行业中央层面相关政策汇总情况数据来源：公开资料整理，克而瑞租售时间2017年7月2018年6月2019年1月2019年12月2020年9月2021年4月2021年5月2021年7月要点鼓励国有、民营的机构化，规模化住房租赁企业发展，鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务首次允许保险资金涉足大中城市的长租公寓市场，并明确保险公司可通过直接投资，保险资产管理机构可通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金等方式间接参与长租市场加快发展住房租赁市场，发挥国有租赁企业对市场的引领、规范、激活和调控作

47、用，支持专业化、机构化住房租赁企业发展规范住房租赁市场主体经营行为支持发展REITs，支持住房租赁市场发展，第二批试点入围城市：天津、石家庄、太原、沈阳、宁波、青岛、南宁、西安通知涉及加强从业管理、规范住房租赁经营行为、开展住房租赁资金监管、禁止套取使用住房租赁消费贷款、合理调控住房租金水平、妥善化解住房租赁矛盾纠纷等方面。严格把握非居住类建筑改建为集中式租赁住房的条件。非居住类建筑改建前应对房屋安全性能进行鉴定，保证满足安全使用的要求；土地性质为三类工业用地和三类物流仓储用地的非居住建筑，不得改建为集中式租赁住房。从基础制度、土地、审批、资金、金融、以及税收政策等几大方面支持保障性租赁住房的

48、发展政策类型鼓励房地产开发商开展住房租赁业务金融支持机构培育规范市场金融支持市场规范市场规范土地支持金融支持税收优惠政策名称关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知关于保险资金参与长租市场有关事项的通知进一步优化供给推动消费平稳增长促进形成强大国内市场的实施方案关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见住房租赁条例征求意见稿关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见关于集中式租赁住房建设适用标准的通知关于加快发展保障性租赁住房的意见2021年7月2021年7月2021年8月2022年2月2022年2月2022年5月2022年5月27日通知指出，各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目被纳入

49、基础设施公募REITs试点项目从10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税；对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4%税率征收房产税住房租金年度涨幅不超过5%构建多层次、广覆盖、风险可控、业务可持续的保障性租赁住房金融服务体系明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对保障性租赁住房发展的支持力度从聚焦盘活存量资产重点方向、优化完善存量资产盘活方式、加大盘活存量资产政策支持、用好回收资金增加有效投资、严格落实各类风险防控举措、建立工作台账强化

50、组织保障六方面提出具体要求严格落实房地产市场调控政策，在发起主体、回收资金用途等方面构建了有效的隔离机制，压实参与机构责任，切实防范REITs回收资金违规流入商品住宅和商业地产开发领域金融支持税收优惠市场规范金融支持金融支持金融支持金融支持关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知关于完善住房租赁有关税收政策的公告关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不

51、动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知02302401|中国住房租赁市场发展现状分析中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023数据来源：CRIC城市租售系统从政策发布量来看，近四年租赁住房相关政策出台频繁，发布量逐年上升。根据不完全统计数据，年上半年，中央和地方已发布 条住房租赁相关政策。从政策指引方向来看，近四年政策重心从市场监管到权益保障再到租赁供应，近几年国家针对租赁住房的政策倾斜力度不断加强，支持多渠道筹建租赁住房，从中央到地方密集发布了多项租赁供应类支持政策，尤其是 年 月国务院发布关于加快发展保障性租赁住房的意见之后，地方政府陆续发布本地保租房实施意见及“十四五”供应计划，预计

52、在接下来租赁住房供应将会大大增加，对于稳定租金水平、缓解住房压力有着重要作用。下，租赁住房发展政策不断细化。如 年国办发 号文件发布之后，截至 年 月，全国已有北京、上海、厦门、成都、武汉等 个省市出台了关于推动保租房发展的地方性文件，各地围绕保租房出台认定规则、建设标准、运营与管理办法以及非居住存量改建保租房实施办法、产业园建设保租房实施意见等细化政策。未来支持和规范租赁住房发展的相关配套政策将不断细化，各项政策逐步形成合力，促进租赁住房市场健康发展。、住房租赁市场城市格局分析（）个人房源租赁市场活跃度一般，三大城市群租赁活跃度相对较高 年全国 城个人房源新增供应量为.万间，在前三年整体呈现

53、下降趋势后，年，个人房源新增供应量出现回升。但全年来看，整体受房地产行情下跌、疫情和保租房入市影响，个人房源供应从下半年开始持续下跌趋势，尽管同比来看有所增长，但新增供应依旧维持低位。根据 年全国个人房源新增供应量核密度图显示，个人房源供应量主要集中在长三角、珠三角和环渤海，其中长三角供应最为聚集，主要由于长三角城市的均好性佳，整体市场化程度较高，市场也最为活跃。珠三角受广深区域城中村属性影响，整体也有较高的个人房源新增供应量，而环渤海区域主要依靠北京的虹吸效应影响，住房租赁市场存在较高的活跃度。政策颗粒度不断变细，“组合拳”叠加效应逐步释放。在房住不炒、租购并举的住房制度数据来源：公开资料整

54、理，克而瑞租售整理数据来源：公开资料整理，克而瑞租售整理图：2019-2022 年 6 月政策发布情况（单位：条）图：2019-2022 年 6 月政策分类占比情况图：2022 年全国个人房源新增供应量核密度02502601|中国住房租赁市场发展现状分析中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023 年，全国 城个人房源平均租金为.元/平米/月，较 年小幅下跌。受经济下行压力加大、新冠疫情反复等因素影响，市场租金波动较为显著。城中仅 城租金同比出现上涨，其中，北上广杭等租赁热点城市依旧维持租金的稳步上升。整体来看，年受疫情反复影响，各城市租金波动较为显著，由于 年春节较早，节后随着新一轮的租赁旺季来

55、临，租金有望企稳回升。（）集中式公寓运营商主要发力一二线核心城市根据克而瑞租售监测，集中式公寓头部运营商主要集中在全国 余个城市，其中项目布局主要以一线和强二线城市为主。随着行业集中度地不断提升，头部企业效应逐渐显现，布局的城市也更为聚焦。深圳居头部企业进驻项目数首位，其次是上海、北京、广州，而二线城市中，杭州是目前运营商布局项目最多的二线城市。、住房租赁市场租赁房源供应分析（）个人租赁房源新增供应：同比负增长，一线、二线重点城市不同程度下跌近五年来，中国 城个人租赁房源新增房源量整体呈现下跌趋势，年由于疫情影响，整体下跌显著，同比下降近三成。年新增供应.万套，同比下跌超%，较疫情前的 年跌幅

56、更是超过了%。近年来供应量的持续走低，一方面是持续性的群租房监管、个人房源的管控加严所致，另一方面，源自城中村改造导致部分房源拆除，以及部分城市二手房市场的火热，原本用于出租的房屋转为销售或者处于观望市场的状态，直接导致了市场上可用于租房的房源减少。年上半年以来，房源供应已超过 年全年的一半，除了部分城市受疫情反复影响出现封控，但大多城市处于恢复中，且 年的高校毕业生数量将首次突破千万，也在一定程度上激发了租赁的供应。数据来源：CRIC城市租售系统图：2022 年全国个人房源租金坪效同比变化图图：2017-2022 年上半年中国 55 城个人房源新增供应（万间）数据来源：CRIC城市租售系统，

57、数据截至2021年底数据来源：CRIC城市租售系统一线城市强二线城市图：头部企业进驻城市及项目数（家）02702801|中国住房租赁市场发展现状分析中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023分城市看，年上半年，重点 城个人租赁房源新增供应量同比趋势分化显著。其中杭州、南京、上海三个城市新增供应量同比均呈现下跌趋势，而北京、成都、广州、深圳、武汉同比则是上涨，其中武汉 年作为疫情的风暴眼，个人房源供应相对较少，新增供应同比上升.%，成都受成渝经济圈影响，以及近来的人才引进相关政策，激发了潜在的租赁供应。（）中国分散式长租公寓供应：自如大规模领跑，分散式因管理困难遭频繁“暴雷”年，中国住房租赁市场最

58、大规模的分散式长租公寓自如，已经发展至以“百万”为规模计数单位。但 年今年受疫情影响，自如在全国的整体出租率不到%，主要是受除北京、上海之外的非一线城市业务拖累，与 年公开的 万间房源对比，自如目前的房源数量已经降到 万间，减少了 万间。与此同时，近年来，分散式公寓因“高收低租”“租金贷”等商业模式弊端暴露，遭遇频频爆雷，-年，蛋壳公寓、青客公寓等下架房源，退出市场，自如逐步控制甚至缩减规模，开始慢慢发力集中式公寓自如寓。（）集中式长租公寓供应：开业规模持续稳步增长，TOP 管理规模超百万间相较于分散式公寓市场的不稳定，集中式长租公寓则呈现稳健的增长。截至 年二季度，TOP 集中式公寓累计开业

59、规模达 万间，同比增长.%，环比增长.%，主要由于上海、北京、深圳等租赁热点城市相继实行封城管控，尤其是上海，-月 开业，也直接导致了整体开业规模的放缓。从管理规模来看，TOP 集中式公寓累计管理规模达.万间，较上一季度，新增管理房源超.万间；管理规模环比增长.%。在扶持政策相继落地、市场行业不断规范的背景下，越来越多的行业参与者及行业关注者重拾对租赁行业的信心，由相对谨慎观望的态度转向积极展开住房租赁相关业务。与此同时，国家层面号召大力发展保障性租赁表：2022 年上半年中国核心八城个人租赁房源新增供应及同比图：2020-2022 年 Q2 中国 T0P20 集中式长租公寓企业开业规模（间）

60、数据来源：我爱我家2022年一季度报，网上公开资料，克而瑞租售整理数据来源：CRIC城市租售系统数据来源：克而瑞租售表：分散式公寓管理规模城市北京成都广州杭州南京上海深圳武汉2022年上半年新增供应（间）24092954250539同比（%）0.75%33.96%11.51%-9.47%-7.56%-17.86%28.00%17.34%类型分散式公寓品牌自如蛋壳公寓相寓管理规模102万间（2021年数据）85万间（2022年6月网上数据）43.8万间（2020年暴雷，下架房源）25.9万间（2022年Q1数据）02903001|

61、中国住房租赁市场发展现状分析中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023住房，国企承接的建设任务，不管是新建租赁用地还是存量改造，都需要专业的机构化运营商的介入。目前，中国 TOP 集中式长租公寓管理规模约.万间，远低于美国、日本专业机构运营管理房间规模。相较之下，中国未来还有极大的机构化发展、资源整合空间。（）整体机构化率较低，存在较大的提升空间我国住房租赁行业的供应主体主要包含政府、国企、个人房东和机构化运营商，由于各自的背景和资源能力不同，不同主体供应的租赁产品也有所不同。个人房东和机构运营商整体为市场化操作，目前，我国住房租赁市场以个人房东提供的房源产品占据绝对主导，而机构化运营商提供的具

62、有运营服务的产品，占据市场的比重仅约%。由政府及国企之前主导的租赁类住房，例如公租房、廉租房等产品，其更多的是担任公共物品提供者以及引导行业规范的角色。政府及国企主导的保障性质的租赁住房主要分为公租房、廉租房等租赁产品，但这部分产品多面向与特定的租赁群体，申请需具备一定条件，并不完全属于市场化的租赁产品。从 年开始，国家针对城市新青年、新市民提出大力发展保障性租赁住房，这部分保障性租赁住房属于相对市场化的租赁产品。从房源供应角度来看，市场化的租赁产品供应也会随之增加。不过，目前来看，保障性租赁住房主要分为新增供应和存量改造两部分，而承接保障性租赁住房建设任务的多为地方国企，地方国企和专业运营商

63、各司其职，强强联合，助力保租房筹集目标达成，这也为未来机构化运营商提供更多政企的合作机会。此外，年 月 日，我国首个住房租赁基金建信住房租赁基金在北京正式成立，建信住房租赁基金收购项目后，与专业运营商合作，发挥机构租赁运营优势，为新市民新青年提供高品质的租住服务，未来基金与机构化运营商合作也将成为必然。而对于国家而言，需要更好地监管住房租赁市场，只有提高机构化率才能更好地规范住房租赁市场发展。因此，未来对于住房租赁市场来说，机构化的运营机构还存在较大的发展空间。（三）中国租赁住房市场需求变化、长期的人口结构变化驱动中国住房租赁市场的变化近年来，我国城镇人口的比重正在逐年上升，年，我国城镇化率达

64、.%，已经高于世界平均水平，但较发达国家仍有较大的增长空间。伴随着城镇化进程的加快，流动人口规模也在不断增加，这些流动人口开始向一线及核心二线城市流入，但由于购买力的限制、房地产市场的限购限贷等多种因素，绝大多数的流动人口通过租房来解决居住问题。根据全国第七次人口普查，家庭小型化趋势日益显著。平均每个家庭户的人口为.人，比 年前减少.人。在过去，往往一个大家庭的几代人一起居住，但随着现代人对居住品质要求提高和对个人空间要求的提高，年轻人和父母分开居住的现象已十分普遍。此外，结婚率下降、单身独居人口上升、以及生育养育成本过高带来的生育率走低也推动了家庭小型化发展趋势。两人及以下的“小家庭”往往因

65、为工作变动较大导致在一个地方留存时间较短，以及在消费升级的新时代当下“租赁”已经成为城市青年习惯的生活方式，由此，小家庭刚需人群的居住需求通常通过租房来解决。近几年来，中国正面临前所未有的人口生育危机。一方面是逐渐朝深度老龄化社会转变，仅在 年，国内超 岁以上的老年群体就达.亿。另一方面，中国新生儿出生率屡跌新低，年出生率只有.，死亡率则是.，二者以极度接近。从国图：第五、六、七次全国人口普查家庭户规模和平均家庭户人口对比（万户，人）数据来源：2000年第五次、2010年第六次、2020年第七次人口普查03103201|中国住房租赁市场发展现状分析中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023外来看

66、，同为亚洲国家的日本、新加坡、韩国，近年来出生率的下降较中国比严重很多，然而这并未影响其新房市场及住房租赁市场的发展，核心城市的房价及租赁依旧稳步上涨。压力越大，生活越难，人口就越往中心城市聚集，毕竟核心城市的机会更多。此外，为了有效抑制老龄化的加剧及出生率的下跌，我国开始鼓励二胎、开放三胎，对于大家庭而言，需要有更大的空间容纳下更多的人，因此他们的改善需求可能通过租赁来解决。将现有的房屋出租，家庭租住在更大的房屋内，这样的月消费压力也会较小，这也催生了家庭型租赁需求的诞生。、一二线城市消费者住房观念：对租房接受度增加，从“有其居”转化为“优其居”后、后面临的中国是高速发展的，可以说他们正在经

67、历中国经济快速发展，所以说他们的消费观跟老一辈的消费观是完全不同的。也正是因为有了国家高速的发展，年轻人各方面的需求都不断高涨。过去人们可能以生存为第一要务，但现在当温饱不是问题的时候，年轻人的权利意识就开始张扬。老一辈更多的是注重储蓄，拥有一套自己的房子成为生活的必须，而对于当下消费的主力群体，随着自身消费观念的升级和住房租赁政策的完善，他们追求及时行乐，因此对于这部分年轻消费群体，他们的置业观已经悄然改变，这些年轻人对于租房的接受程度不断增加，“只租不买”或将逐步流行。对于居住的选择，越来越多年轻白领的心态发生了变化。随着租房市场的健康发展和居住观念的变化，白领们对买房的执念也在松动。调研

68、显示，租房生活的白领人群占比最高，为.%，随着一线及二线城市房价的不断高企，这部分群体更为庞大，北京租房生活的白领占比.%，上海为.%，深圳则高达.%。以窝趣公寓为例，通过对 户租户调研发现，.%租户换一次租住地在 年及以上，由此可见租户大多选择长期租住，且更换租住地的主要原因是工作地点变更。大多数人更倾向于长期在同一地点租住，占.%的租户没有未来的购房计划，.%的租户表示有计划，但不好说。对大多数的租户来说，租房仍是现一阶段的主要方式，并且认为自己未来将以租房代替购房。、中国租户的客户分析：客群多元化，租客开始青睐高品质房源（）客群结构多元化发展，超五成 后愿意租房结婚，需求增量加大目前中国

69、一、二线城市的新一代租客群体以-岁以下的 后、后群体为主，占比超%。但近年来，租赁人群年龄分化越发明显，从 年与 年租住人群年龄构成变化可以看出，-岁的城市租客占比由%上升到%，岁以下的租客也由%上涨到%，这意味着，我国租房人群正在向全年龄段发展，租房需求将进一步增加。图：租户未来是否有购房计划（人）图：2017 年中国租客年龄结构（%）数据来源：窝趣内部调研数据03303401|中国住房租赁市场发展现状分析中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023从职业来看，中国租赁需求来源仍以大学毕业生及初入职场的白领人群为主，但过去两年里长租公寓的需求来源已逐渐拓宽到更多租客群体，如企业中层人员、陪读家庭

70、、小企业主、自由职业者、在校学生及短期过渡型需求等，这些新型需求的出现意味着作为新兴业态的租赁公寓在中国正逐渐被更广泛的人群所接受，而租赁需求也会更加多元。调查显示，千禧一代正推迟结婚和生育时间，家庭计划的推迟导致购房时间延后，年轻人愿意花更长时间租房；后群体对租房生活的态度变化，接受租房结婚的比例达到-成。如今中国的客户构成已逐步趋向于美国租房人口结构。美国的租赁人口分布较为多元，岁以下的单身年轻人占据市场主体，但其他年龄段租赁人群也相对平衡。（）租客需求升级，对租住品质提出更高要求，机构管理的优质集中式长租公寓成为新生代租客的首选自中国经济发展模式由投资驱动逐步转为重视消费驱动以来，国民消

71、费水平一直保持着稳定的增长速度。年，中国城镇居民人均消费支出,元，与 年相比增长了.%，其中.%为居民居住性消费支出。近年来，中国城镇居民居住消费支出绝对值与占比皆有所增加，尽管受新冠疫情影响，居住消费支出依然有所上升，我国国民居住消费升级、居住条件改善、租房意愿强烈。图：中国租赁需求来源示意图图：2021 年中国租客年龄结构（%）图：2021 年租住人群各年龄层愿意租房结婚占比（%）数据来源：公开资料，克而瑞租售数据来源：公开资料整理，克而瑞租售数据来源：公开资料，克而瑞租售03503601|中国住房租赁市场发展现状分析中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023随着 后成为消费主力，高品质的租

72、住生活也成为了普遍追求，机构化运营商的房源在居住产品和服务上都带来了品质的提升和模式的创新，让更多城市年轻人将长租房作为首选。根据自如发布的 中国城市租住生活蓝皮书数据指出，有%的租客在选择称心如意的房子时，将“机构化长租房”位列首位，这一数据相较 年调研时上升%，主要由于在疫情中，机构化长租房居住体验相对稳定，服务更全面，同时通过APP 等线上工具找房更便捷。此外，租客选择长租房的另一个原因是，普通租房充满不确定性，房东也有随时解约的问题，而长租房则可以让租客住得更安心。住房租赁行业是一个有“厚度”的行业，“厚度”的本质来源于不同结构的租赁需求主体，也来源于不同层次的人群。随着消费升级，以及

73、随着年龄的增长与社会、家庭角色的差异和改变，租赁住房使用者对于“住”的理解和需求也会发生变化，这也即将带来城市住房租赁品质化需求、多元化需求的新一轮增长。、家庭群体租赁需求特征分析在我国部分大中城市里，由于孩子上学地点变动、工作岗位变化等因素，部分有房家庭对成套住房租赁需求也在快速上升，但这部分客群的租赁需求具备较强的过渡性特征。随着城市房价的高企，房地产市场的限购限贷，也在一定程度上推迟了家庭购房计划。因此，住房租赁市场上，家庭型的租赁客群在不断增加。此外，由于近年来我国出生率的下降以及老龄化现象的加剧，开始鼓励二胎，开放三胎，由于家庭成员数量的增加，改善类需求愈发凸显，而自有住房不能满足需

74、求，这部分家庭客群多属于互换式需求，在形成租赁需求的同时，也会将自有住房选择对外出租，原先的收入加之房租收入作为支撑，这部分家庭客群的租金承受力也较高。家庭群体与单身、情侣的租赁需求会存在一定的差别，租金价格肯定是首要考虑因素，已婚已育家庭考虑到孩子的养育支出，同样对于租金价格敏感度最高，除了各类群体都在意的租金因素外，我们还发现家庭群体租赁需求有这些特征。（）多居、大户型需求显露根据贝壳研究院数据，年全国重点 城租赁成交房源中，三室及以上的成交占比达到.%，相比于 年增加了.个百分点，其中三室占比增加了.个百分点。租赁成交中多居室户型比例增加，在多居户型成交量上涨的同时，大面积段的房源成交占

75、数据来源：国家统计年鉴资料来源：克而瑞租售图：2013-2022 年中国城镇居民消费性支出（元，%）图：不同层次和人群租赁需求情况注：居住消费支出是指与居住有关的支出，包括房租、水、电、燃料、物业管理等方面的支出，也包括自有住房折算租金。03703801|中国住房租赁市场发展现状分析中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023比也在上升。由于一线及二线重点城市房地产的各类限制，导致目前有很多的家庭推迟购房计划，租房则成为他们解决住房需求的必要选择。此外，在经历疫情后，家庭型租赁群体更愿意租赁多居室的户型，方便日常生活所需，以保障租赁居住的品质。（）对居住环境有一定要求根据自如 年中国城市租住生活蓝

76、皮书 中调研显示年轻人“租购”意愿更趋理性，%的城市租客通过租房结婚来完成“小家”，机构化长租房租客对租房结婚的接受度高达%。越来越多的年轻人接受租房结婚，但对于家庭型客群来说，不管是夫妻还是已婚已育的家庭都对居住环境有一定的要求，周边的学校、商业、医疗资源都要完善。此外，对于家庭客群来说，小区的社区氛围也是必不可少的。如今，大型租赁社区产品也逐渐受到青睐。有别于此前的长租公寓，租赁社区针对多元化的租客年龄，满足日益变化的各年龄层的租客需求，提供从单身居住、情侣居住、家庭型居住甚至是三代同堂的各种不同面积的户型，满足全生命周期的租房需求。此外，目前的租赁社区运营都是由专业的租赁运营机构运营，能

77、够更好的提升租客的居住氛围，也能在一定程度上满足家庭型租客对于服务和居住环境的高要求。小结通过以上对中国住房租赁市场发展现状的分析，我们发现，随着我国人口流动性持续增强，外加晚婚晚育及家庭小型化等人口结构变化特点，那些房价高企的人口净流入大的一二线城市，年轻群体的居住需求存在很大缺口。因此，在市场基本需求面的有力支撑下，外加“房住不炒”的长期定位、支持性政策的相继出台，长租市场的未来是值得期待的。我国的机构化住房租赁房源供应类型主要包含集中式房源和分散式房源，其中，集中式公寓相较于分散式公寓管理效率更高、收费更加透明，品质和服务也更好，因此，近年来，集中式公寓呈现稳健增长，但相较于发达国家，我

78、国机构化率依然较低。因此，未来机构化的运营机构还存在较大的发展空间。在国家“租售并举”大的住房体系下，只有加快培育专业化、规模化的住房租赁企业才能更好地规范租赁市场发展。住房租赁行业从跑马圈地、依靠资本扩张、追求规模增长的阶段已经逐渐进入到精细化运营的阶段，以经营的内生型增长为主。在市场完成起跑阶段后，形成初步的竞争格局，具备品牌和规模优势的头部企业，开始着力于优化产品和提升运营能力，尤其是近些年租赁相关用地逐渐入市，形成租赁住房供应，整个住房租赁市场对有着高效运营能力的企业的需求大大增加，不少运营商转变商业模式，“轻装上阵”纷纷布局轻资产赛道。轻资产模式的集中式公寓租赁企业由于具备连锁化的经

79、营管理能力，可快速扩大市场规模，将更有利于引领住房租赁市场规范发展。PART 02中国住房租赁市场轻资产运营模式探究2023WITHE PAPER表：三种资产运营模式对比分析图：三种资产模式的侧重点分析04104202|中国住房租赁市场轻资产运营模式探究中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023二、中国住房租赁市场轻资产运营模式探究（一）住房租赁市场三种主要运营模式的优劣势分析以及轻资产运营模式的发展轨迹、三种资产运营模式现状及优劣势分析目前，从长租公寓企业的商业模式来看，包含重、中、轻三种模式。重资产模式：企业通过收购或自建获得资产所有权，通过持有运营后，实现退出。此模式下，企业拥有资产所有权

80、和经营权，企业可以获得资金收益和资产升值收益。这种模式小企业一般无法参与，主要适合开发商、房地产基金、保险资金、国有企业、金融机构等参与。中资产模式：目前长租公寓普遍采取方式，包租一定年限的物业，投入装修改造，然后溢价出租，我们俗称为“二房东”模式，主要赚取的是租金差及部分服务费。轻资产模式：利用自己成熟的品牌价值、运营体系、产品标准和供应支持系统等，通过委托管理赋能给投资人，让投资人以最小的成本，获得成熟品牌和运营能力的最大价值。国内酒店行业最早采用这种方式，比如希尔顿、铂涛集团、万豪、华住集团等。由于不同背景运营商自身优势、资源和运营目的不同，在商业模式的选择组合上也不同，三种商业模式也各

81、有其优劣势。值得一提的是，轻资产模式是三种租赁公寓商业模式中投入成本最低、回收周期更长的一种，原因在于管理输出模式下拓展公寓项目没有前期房源投入成本，但需投入大量资金和时间成本建设品牌、总部运营体系、IT 系统、会员体系等，对管理规模的要求比重、中资产的要求更高，当管理规模不足时，企业长期亏损甚至倒闭的风险更高。因此，轻资产模式在具体运作中存在多种、多重因素的制约，对于企业的品牌价值、管理能力以及资源聚合能力都有极高的门槛，需坚守长期主义精神，不断塑造自身核心竞争力，方能在市场立足。亿级重资产运营模式 单项目资金要求投入比例盈利点优势劣势典型参与者前期拿地、建安成本租金收益+资产增值房源获取相

82、对容易，具备资产价值和租金双重收益前期资本沉淀大，对资本运作要求高开发商、房地产基金、保险资金、国有企业、金融机构等百万-千万级具体看细分模式中资产改造装修成本剪刀差模式：租金差、增值服务、供应链可快速复制拓展利润对租金依赖度较大创业系、中介机构千万级-打造品牌、产品、运营体系、IT系统等费用轻资产品牌建设、产品标准建设、运营体系搭建、IT系统建设、供应链体系建设收取加盟费、管理费为主前期项目沉淀资金相对较少，可快速拓展规模对运营能力要求高酒店系如：百瑞纪（窝趣）、华住集团城家等数据来源：公开资料整理04304402|中国住房租赁市场轻资产运营模式探究中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023、

83、轻资产运营的定义及表现形态轻资产运营是市场竞争加剧后分工专业化输出的必然选择，纵观全国的泛地产领域发展历程，从商业地产、酒店、住宅发展，本质上都是资产的管理，在市场竞争加剧后，对专业化要求更加高，产生了分工。酒店行业企业是不动产领域里最早完成由“重资产”向“轻资产”模式迭代转型的细分行业。不仅如此，一些公司还实现了资产管理与运营管理完全、彻底的分离，甚至分家。以喜达屋（Starwood）为例，“资产端”有 Starwood Capital（喜达屋资本）一个专事不动产资产投资的 PE；“服务端”则为 Starwood Hotels and Resorts Worldwide Inc（喜达屋酒店及

84、度假酒店国际集团），专事酒店管理服务。两者股权分离，并且后者（喜达屋酒店）在 年售予 Marriott International（万豪国际）。在酒店行业已经发展成熟的模式，开始逐步推广至其他行业，例如购物中心/奥特莱斯、租赁住房、仓储物流、旅游地产等，以及住宅物业等。以房企为例，许多房地产背景的轻资产公司（例如商管/物管公司）都在致力于对外拓展第三方管理能力。在大环境下，房地产企业（尤其是民营企业）也在着力探索“轻资产模式”，希望系统性地减少业务对自有资金及资产负债表的依赖，寻求对业主输出自己的执行经验及管理能力。而对于住房租赁企业而言，官方定义的轻资产模式之前也有所提及，在 年 月 日，住

85、房和城乡建设部等六部门联合印发住房和城乡建设部等部门关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见中提到，轻资产企业主要是指收取个人房源经过改造后或直接转租，賺取租金差价，持有周期为 到 年。由此可见，目前市场上的（官方定义的）轻资产模式其实很多还是介于重和轻之间的中资产模式，并没有完全剥离前期对装修资金的依赖，且部分二房东利用租金支付期限错配建立资金池，控制房源、哄抬租金，有的甚至利用承租人信用套取信贷资金，变相开展金融业务。同时，中资产模式受周期影响较大，如果在下行周期承租物业，且装配、运营成本可控，盈利能力还是有指望的，但如果反过来，则模式容错度很低。在一些伪轻资产运营的长租公寓中，以长租公寓的运

86、营方与投资方签下对赌协议，承诺如果在委托运营管理后一定时间内达不到相应出租率和月租收入，则需要退还部分管理费用以及金钱补偿等，但这种对赌的模式注定无法融入长期经营。对赌协议中不利的一面是，运营方作为管理公司有大量数据做支撑，能够很好地测算出来对赌数据的安全值。而对于普通投资人而言，相关数据不大容易获得，投资人只能靠自己的经验、预期去跟运营商去商谈，而最终结果导向大概率还是以运营商提供的数据为主，从而承受不必要的损失。另外，运营方为了获取项目夸大收益目标，当实际运营结果达不到承诺后，运营商就会撤场，留下投资人独自煎熬。对于资产投资人更应该了解的是管理企业的运营能力、产品品质的把控和持续迭代，以及

87、管理人员的专业能力上。对于运营商来说，对赌协议确实能够在短时间内更加迅速地扩张规模，吸纳更多加盟商的加入并给予租金优惠，但也存在业绩未达标损失资金的风险，同时更加忽视了对于运营商来说关键是打造自身运营能力以长远稳健性发展，只有产品品质提升、服务能力提升、团队管理水平提升才能加强运营商核心运营能力的护城河。对于租客来说，对赌协议因为追求高出租率和盈利，一定会用不同的手段减租或免管理费等方式，以相对较低的价格和高性价比为卖点来吸引租客签下较长时限的租期，而被忽视的产品品质和运营能力也将影响租客的租住体验，最终一定影响公寓的续签率。真正的轻资产模式是指通过品牌价值和管理体系输出获得管理收益，一般是公

88、寓在后期运营体系成熟，品牌树立后，代替中资产包租模式拓展规模。因此，真正的轻资产运营企业更需要锻造自己的核心竞争力，如：运营能力，市场占有率等，塑造良好的品牌形象和影响力，使得品牌成为承诺，成为保险，从而取得市场的信任。总体来看，轻资产模式门槛相对较高，但一旦突破规模、品牌以及运营能力的壁垒，后期经营起来，总体风险较小，营收和利润的增长预期较好。04504602|中国住房租赁市场轻资产运营模式探究中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023联系，在商业模式、运营管理等方面具备许多相似之处。放眼全球酒店行业，国际酒店集团如希尔顿、万豪、凯悦等，都经历过玻璃旗下的酒店地产业务并将其转成 REITs 的

89、过程。借鉴酒店行业的发展规律，近年来，酒店系长租公寓凭借得天独厚的酒店基因优势，如：关注品牌价值体验、服务的标准化、管理的精细化，会员制的社群关系，获客的便利性等，在住房租赁市场上占据一定的份额。、轻资产运营发展的跨国比较众所周知，美国、日本住房租赁市场发展较早，至今，美国住房租赁市场已发展近五十年，日本住房租赁市场已发展近三十五年，两国的住房租赁市场发展已趋于成熟，而中国住房租赁市场起步较晚，目前受政策红利影响，处于快速发展阶段。我们挑选美国、日本两个住房租赁市场发展成熟的国家，深入研究其轻资产发展道路，以及租赁巨头企业 Greystar、大东建托的轻资产运营经验，通过对比分析发现国外轻资产

90、的生意逻辑，并为国内轻资产发展模式提供借鉴。（）美国轻重并举的发展模式美国自由市场的经济模式和“市场优先”的住房租赁政策，使其住房租赁市场化程度较高，租赁人口超过%，专业机构渗透率超过%。美国的长租公寓专业机构主要分化为持有机构和运营机构两大类，包括 REITs、房地产开发商和公寓运营商等，REITs 和开发商大多采用“持有+运营”重资产模式，公寓运营商多以轻资产模式运营，以运营为主、持有为辅。虽然美国住房租赁市场中重资产模式占比较高，但专业的公寓运营商是美国长租公寓市场持续健康发展的重要因素，且由于轻资产模式易于扩张，也使得运营机构的龙头企业运营规模普遍高于持有机构的持有规模。美国金融体系对

91、住房租赁市场的强大支持是市场发展的关键。美国金融体系对住房租赁市场的支持工具和手段丰富多样，住房租赁市场的金融支持可适当应用政策性金融工具，比如低于市场利率的债务基金。此外，机构投资者发挥着重要的作用，由于大部分的租赁住宅集中在大都市区，租金较高，这就需要规模化经营的机构投资者；在融资方面，证券化以及上市交易是帮助机构投资者募集大规模资金的重要制度安排，REITs 为租赁住房运、轻资产运营的早期发展模式国内早期住房租赁行业的轻资产发展模式相对模糊，基本是以包租的中资产模式进行，随着行业的纵深发展，包租模式受市场波动影响较大。我国租赁企业开始尝试经营模式的转变，在宏观调控的影响下，住房租赁市场将

92、逐步优化行业的经营模式，进入轻资产经营模式，推进资产管理的金融化、专业化，全面改善企业的资产配置。虽然，纯轻资产模式早期存有争议，但由于资金利用效率较高，运营稳定受到不少玩家的青睐，酒店系、创业系、房企系纷纷试水，其中，酒店系运营商借助酒店行业的管理经验，发展轻资产模式，迅速占领市场。国内长租公寓轻资产模式受酒店行业的发展影响较大，酒店行业轻资产的商业模式已然成为了行业发展的主流。酒店行业作为成熟的“先行者”，与长租公寓之间存在着天然的表：重资产、轻资产和伪轻资产模式对比数据来源：公开资料整理资金需求进入门槛对标企业类型规模利润前期改造费用盈利来源人员成本中资产高较低二房东（小B、大B）大低公

93、寓运营商承担租金差（单一）项目运营团队、总部各职能团队轻资产较高较高具有良好品牌影响力和运营经验的规模化租赁企业较大稳定合作方承担品牌使用费加盟费管理费（多元）品牌、产品研发、IT等多种总部专业团队伪轻资产较低低输出运营管理经验为主的租赁企业大低合作方承担管理费（单一）运营、销售单一团队备注：这里的中资产模式指的是以包租为主的运营模式，伪轻资产模式指的是长租公寓的运营方与资产方签下对赌协议，运营方承诺一定的出租率和月租收入给到资产方的一种商业模式。图：Greystar 项目各产品线规模占比04704802|中国住房租赁市场轻资产运营模式探究中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023营商提供了长期

94、的融资机制。REITs 是推动美国住房租赁市场发展的重要推动力，从美国住房租赁市场大发展的时点与美国 REITs 爆发性增长时点是同步和吻合的可以见证。REITs 为开发商提供了退出渠道，解决了资产过重的问题；通过 REITs 架构，可以转向轻资产运营，通过资金快速回笼来增加租赁物业运营的收益。同时，REITs 也促进了美国住房租赁行业的机构化发展，优化资源配置，提高住房租赁市场运营效率。美国 REITs 变得更有吸引力，与低成本的债权融资工具支撑是密不可分的。REITs爆发时，债权融资规模也同步在激增，尤其是配套低成本的 CMBS 融资工具的发展。因为在国外，长租物业回报率也只有%左右，需要

95、使用低成本融资工具类似 CMBS，形成正杠杆，放大收益，才能达到%左右的 REITs 回报，吸引更多的中性收益中性风险的长期权益资本进入市场，解决公寓市场发展的核心资金难题。除了通过 REITs 退出是实现轻资产运营以外，与投资机构合作发起专项投资基金用来收并购长租物业，才是美国专业运营机构以轻资产模式拓展规模的重要方式。如美国第一大公寓运营商 Greystar，正是通过与大型投资机构合作收并购物业来实现规模的快速扩张。代表案例：美国最大公寓运营商Greystar Greystar 是美国最大的公寓运营商，管理超过.万套公寓及学生床位，业务集房屋管理、投资管理和住宅开发于一体；作为非上市公司，

96、联合养老基金、金融机构、私募等投资人进行收购等资本运作，逐渐将版图扩张至美国 个州及特区，拉丁美洲、欧洲和亚太地区。Greystar 的业务涵盖了房屋管理、投资管理和开发管理，为客户所有种类的房屋提供服务。Greystar 以委托管理的轻资产模式为主，委托管理模式的公寓占比约%。布局策略：完成全国化布局，并搭建国际化资产组合Greystar 的资产遍布全球，美国的 个洲及特区，欧洲的英国、荷兰、西班牙和法国，拉美洲的智利、墨西哥以及亚太地区的中国、日本和澳大利亚。其中，美国的资产类型最为多样，包含多户住宅、学生公寓、出租公寓等，欧洲的资产类型以学生公寓为主，拉美及亚太地区以租赁房屋为主。城市进

97、入策略上，Greystar打造垂直一体化的专业本土团队，产品策略：多产品线，针对不同群体，设立不同品牌Greystar 的服务范围涵盖了所有的房产类型，如传统住宅、高层、学生住宅、混合用途住宅、经济适用房、老年住宅、不良资产接管以及短租公寓等。针对不同群体，设立不同的品牌，为之提供服务：Overture 是面向+以上中老年人群的公寓社区品牌，向其传递年轻化的生活理念；学生公寓是 Greystar 的主营业务之一，除了是美国最大的学生公寓管理公司之外，Greystar 还在海外为学生提供多种类、可供选择的学生公寓品牌，如伦敦高端学生公寓品牌 Chapter；Greystar 还与 Urbando

98、or 合作短租公寓品牌，为需要短期居住的商务人士及其他租客提供服务。产品线的细分使 Greystar 渗透每个市场的多个需求池，从而形成规模优势和多元化业务。发展模式：与大型投资机构联手收并购，迅速扩大规模并注重运营服务Greystar 作为非上市企业，与养老基金、金融机构、私募等等大型投资机构紧密合作，适时进行收并购，不断扩大公寓管理规模，运营着近七十万间不同门类的长租资产，保持了充分的行业话语权和活跃度。Greystar 在做大规模的同时，注重托管运营服务。Greystar 拥有 多名专业人士，区域投资管理团队与 Greystar 物业管理和资本项目团队密切合作，寻找、执行和处置交易，重点

99、是通过卓越运营和战略举措提高资产价值。作为租房领域的全球领导者,Greystar 为住宅、公寓式住宅、带家具的公司住房和包含零售空间的混合用途房地产提供端到端的物业管理服务，并充分结合当地市场，配置专业团队，高标准提供多项物业服务。由本土团队牵头，并结合睿星资本于全球其他地区积累的专业经验、客户网络和资本支持，在目标城市中有策略的挑选优质的投资机会，迅速拓展资产规模。04905002|中国住房租赁市场轻资产运营模式探究中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023客户服务：长短租结合，丰富管理能力Greystar 结合长短租期的灵活租赁方式，可采月租、季租或年租，将短租期与长租期客源进行有效搭配。并

100、且在个别公寓项目上允许租户将自己的房间用作 Airbnb 出租，管理方式十分灵活。在物业管理上，引用当地团队，深入挖掘租客需求，高标准提供多项租客服务。经过近 年的发展，睿星资本从单纯的租赁住房运营服务商逐步成长为管理超 亿美元资产的资产管理机构，并扩张到全球各地。从其发展历程可以看出，深入与投资机构合作，提升资产管理能力将是轻资产模式运营服务商的重要发展方向。（）日本：典型的包租模式与美国相比，日本是典型的包租模式，即公司接受业主委托代其管理房屋，与业主签订房屋租赁协议，承担房屋租赁空置期风险，为业主提供寻租及租后管理服务以获取稳定租金差。日本的城市化率较高，早已达到%以上，而大城市土地房屋

101、供给有限，为日本住房租赁市场发展提供了条件。目前，日本租赁类住房约占存量住房总量的/，其住房租赁市场中，接近%的房屋由业主委托 Leopalace、大东建托和旭化成等专业的不动产机构进行包租代管。这些专业机构为客户提供完备的租赁前房屋修缮及设计、招租、运营等一体化服务。高包租占比背后对应的是相对均衡的供需市场、利好的政策支持、土地估值制度，其核心在于土地私有制。需求端土地主对包租模式的需求不断上升。一方面是单个房东拥有租赁房屋数量不断上升。据日本国土交通省租赁环境调查报告表明，截至 年，日本单个房东拥有租赁房屋数量在 套以上占比高达.%，个人业主难以管理如此大规模的租赁物业。另一方面，人口老龄

102、化大背景下，房东对房屋管理有心无力。据统计，岁以上房东占房东总人数%，-岁房东约%，日本土地神话破灭前土地主陆续步入老年阶段，对包租需求上升。供给端建筑商向多元化业务模式转型需求。包租业务的供给端通常是大型的建筑商，在业务模式上易于向包租业务渗透，日本房地产市场也迫使传统的建筑商向多元化业务转型。从业务来看，由于建筑商为土地主提供租赁物业建造业务，为其向包租业务渗透提供了天然的契机。另一方面核心区可建筑面积越来越少，传统的房屋建筑收入也随之减少，发展包租模式是多元化业务的拓展需求。且日本新建木质房屋越来越少，钢筋混泥土的房屋占比越来越高，日本房屋的质量越来越优，为长租期的包租模式发展提供了契机

103、。市场租金回报高，租期稳定。日本住房租赁市场的租金回报率一般在%-%左右，日本的包租租期通常是 年，少数租期是 年，以旭化成为例，年租期房源占比仅%。同时，日本住房租赁市场租客与业主同权，且对租客权利保护力极强。法律规定租客连续半年不缴房租的情况下，业主方有权对租客起诉索赔租金，通常从起诉到最终给出判决结果需要半年时间，这也是租户信用保险产生的重要原因。代表案例：大东建托日本最大公寓运营商，一站式承建+包租大东建托的运营模式是典型的施工+建后代租，其业务的基础离不开日本私有土地制度。大东建托的客户群体中有.%的人是为了合法规避高遗产税、.%的人是为了获得稳定的租金收入。伴随着日本遗产税的修改和

104、持续走低的利率，大东建托的潜在客户群体越来越多，为公司收入带来持续上涨动力。大东建托成立于 年，是目前日本最大的公寓运营商，自 年起不断优化业务结构，从住宅建造开发高利润业务往租赁托管高周转业务转型。布局策略：精准选择进入市场大东建托在城市布局策略上坚持两大原则，第一，不进入任何租赁房供大于求的市场，前期通过 名专业分析师，每年两次调查全市场的空置率、市面上存量、租户构成、出租类住房新开工，将区域分为优先进入市场、有条件进入市场、暂停进入市场三个等级；第二，不进入任何获客渠道匮乏的市场，大东建托只进入有大东集团旗下 Datio Trust Construction Leasing、Datio

105、Building Management、Housecom 三大获客渠道以及与其他地产中介有合作的区域。图：大东建托发展模式05105202|中国住房租赁市场轻资产运营模式探究中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023产品策略：创新拓展多样化产品线目标客群锁定家庭、年轻夫妇、单身人士，产品线分为高级公寓、公寓、独栋住宅三大系列，以高级公寓、公寓为主力。在公寓产品上，允许租客根据生命阶段的变化更改房间布局，从而可以让租客长时间舒适居住生活，不必搬家。同时，通过使用材料控制热量和气流的方法，倡导绿色低碳生态住宅。发展模式：“一站式承建+包租”，构建“以租兴建”的核心竞争力大东建托业务特色在于一站式承建

106、+年包租管理模式，采取轻资产商业模式。大东建托主营业务分为开发建造和租赁管理两大部分。其主要的运营模式是，首先向土地所有者提供建造和租赁方案，签订长期租约获得土地；其次开发建造，然后再通过房地产中介子公司推广和租赁出租房。由于单纯的租金差很难维持一家公司良好运营，必须找到其他的盈利突破口。纵观大东建托业务，围绕包租业务上的多元化发展，打造了“建筑服务+包租管理“一站式资产管理。其在包租的基础上衍生建筑业务、中介、担保、金融等，其中营收收入和利润最高的建造业务，构建了“以租兴建”的核心竞争力。客户服务：灵活的租赁+完善的租后服务大东建托结合长短租期的灵活租赁方式，可采月租、季租或年租，押金与其他

107、物业费用也提供多元的套餐选择满足不同客户需求；租后服务包含三大实惠服务(合同免费更新、搬家折、推荐好友奖赏)和四大业务支持(住宅和家产保护升级、小时服务、生活贴心服务、更换居住生育)。通过精细化的运营管理出租率保持在%。（）美日发展经验总结美国、日本住房租赁市场发展经验总结。第一，租赁需求旺盛、政策支持力度大，市场秩序规范。美国、日本的租赁住房占比均超过%，租赁需求大。在住房租赁方面也都出台了较为完善的政策，包括法律层面、金融方面等。第二，高租金收益率是重要前提，运营能力和成本控制决定企业盈利水平。可观的租金收入是国外长租公寓企业获得高毛利率和高利润率水平的先决条件。一方面，平均租金偏高，租金

108、回报率较高，收益稳定；另一方面，海外标杆企业均在运营端打造精细多元的增值服务，甚至有全流程管理服务保障，提升客户体验感及满意度，进一步提高出租率及租金溢价空间。在保证高租金收益率的基础上，营运效率和成本控制是长租企业将租金收入转化为利润增长的关键。第三，高效融资渠道助力重资产型企业低成本扩张。受益于成熟的资本市场环境，国外头部长租公寓企业能够通过 REITs、股权融资、债权融资等方式获取低成本资金，为公司初期业务规模扩张奠定基础。从美日代表企业来看，租赁企业依据当地国情，跑通了不同的运营模式，但依然存有共性：）先求规模是租赁企业发展前提：规模化有助于提高客户忠诚度并降低运营成本，进而提供更多元

109、的增值服务。Greystar 通过与大型投资机构联手收并购，迅速扩大规模。）开拓“租赁+”延伸服务，构建行业多元化服务：Greystar 业务涵盖了房屋管理、投资管理和开发管理，为客户所有种类的房屋提供服务；大东建托围绕包租业务上的多元化发展，打造了“建筑服务+包租管理“一站式资产管理，构建“以租兴建”的核心竞争力；表：美日案例发展经验对比05305402|中国住房租赁市场轻资产运营模式探究中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023）聚焦重点城市的布局策略：聚焦租赁需求旺盛、租金水平高、人口增长快、租房空置率低是共同的选址特性。）多元产品线，高品质房源：多产品线布局，覆盖面广的租住客群，Grey

110、star 涵盖了所有的房产类型；同时聚焦品质化住房，大东建托研发可移动隔间、绿色低碳住宅。、轻资产运营模式的必要条件包租模式由于进入壁垒相对较低，在行业发展的初期阶段占据主导地位。但是随着国反观国内市场，租赁需求旺盛，政策体系不断完善，市场向规范发展，金融端、土地端等支持力度加码，专业化市场主体不断增加。年，中央提出大力发展保障性租赁住房，鼓励多主体参与、多渠道供给。在政策红利加持下，众多从未涉足租赁业务的企业也纷纷加入进来，但保租房是一个微利的民生行业，对企业的运营管理能力要求较高，而市场化专业租赁企业长期积累的管理经验和社区运营技术，这为拥有强运营的专业化租赁机构提供众多合作机会。随着国家

111、保租房的大规模筹建、个人房源和二房东房源的入市，都将为市场化租赁住房企业尤其是专业化运营商提供了轻资本模式发展的蓝海空间。民租住品质需求提升、租赁商业模式迭代，中国住房租赁市场商业模式由“包租模式”向“轻”转化。包租模式主要是从业主手中取得房源，然后房子经过装修和管理后提升原有的租金水平，赚取租金差价。在如今租金管控的市场环境下，租金差越来越小，而企业承担的成本较高，经营和盈利的压力较大。尤其，在面临疫情冲击的情况下，企业的抗风险能力较弱。由于在相同规模下，包租模式占用资金量更大，资金使用效率相对不高，加之，随着市场化竞争加剧，专业化分工合作的需求逐渐显现，部分企业开始转向探索轻资产模式。轻资

112、产模式对于资产持有方来讲，是一种投入更低、收益更稳健的全新合作模式，只需将现有空间托管给运营方，即可打包获取专业的空间运营服务、数字化管理系统、全方位的资产管理等资源，双方优势互补，共享收益。轻资产模式主要的收入来源有品牌授权、管理费用、业绩奖励、招租收入和场景创新收入等，可有效解决包租模式下的盈利难、资金压力大等问题，帮助资产持有者或投资人规避项目运营风险。同时，结合国内住房租赁行业的特性，近年来，土地端出现大量的租赁用地和自持用地，使重资产持有模式成为市场的重要组成部分，也将催生运营经验不足或企业发展重心不在租赁运营的资产持有方对轻资产运营的需求，促使轻资产模式占比的提高。预计，未来轻资产

113、模式的渗透率将有明显提升。但轻资产模式管理输出门槛较高，对“品牌力、产品力、连锁运营管理能力以及获客能力”的要求均比较高。）品牌力，轻资产运营的基石从租客角度来说，品牌往往是通过产品和服务，向租客传递强烈共鸣的品牌价值。公寓企业创造出独特的品牌体验感，让顾客对品牌产生认同，同时对品牌形成偏好。对于投资人或加盟商来说，公寓运营企业拥有良好的品牌形象是双方达成合作意向的敲门砖，而品牌力的形成需要轻资产企业坚持输出稳定的规范化管理，并最终确保项目通过持续的精细化运营能力获得良好的收益，为租客、投资方、轻资产企业发展构建良性循环。因此，品牌形成并产生效应是管理输出的前提，也是轻资产运营的基石。数据来源

114、：公开资料整理案例公司定位运营模式布局策略产品策略服务体系其他借鉴美国Greystar美国最大轻资产公寓运营商轻资产模式（委托管理占比80%）全国化布局多产品线并行长短租结合收并购扩大市场占有率本土团队专业运营日本大东建托多元化租赁公寓运营商中资产模式（房屋代建+长期包租）租赁需求城市（租赁供应需求，有获客渠道区域）全客群覆盖租赁灵活、住宅转换、日常服务、贴心服务“租赁+”的多元盈利模式可灵活变化的租赁产品绿色低碳的建筑05505602|中国住房租赁市场轻资产运营模式探究中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023）产品力，投入产出的保障 从租客角度来说，好的租住产品可以带来良好的居住体验，解决租

115、客的居住痛点，从而提升租客的满意度；对于投资人来讲，公寓运营商拥有多条产品线和高品质房源，可以覆盖不同场景的居住需求，有利于降低项目空置率，提升项目的续租率，从而带来更好的收益。此外，在产品力方面，不仅要体现产品的产品线广、品质感强，还要体现出产品的投入产出比合理，品质感好的产品可以带来良好的居住体验，而投入产出的平衡，则可以带来良好的收益。在产品线方面，需要针对市场做一些覆盖，包括高中低档的不同用户、不同场景的全产品线，来满足不同租客或者合作伙伴在不同时期、不同阶段的租住需求；在产品的投入产出方面，要充分权衡投入和产出，才能有更好的收益，切不可仅靠高投入来做产品，这就不是真正的产品力。）运营

116、管理能力，运营效率的体现轻资产企业要想做好，需要建设标准化的运营体系和良好的管理能力，包括提升出租率、续约率、会员占比、客户满意度、拉新等营销体系，以及拥有良好的收益管理、完善的人才管理和培训能力等，以满足多方需求，提升运营效率。同时以科技助力公寓运营降本增效，才是品牌公寓企业的核心价值所在。同时，这些方面可以通过一些量化的指标去衡量运营能力是否达到标准。以窝趣为例，托管加盟方式有三种：在营托管、委托管理以及管理直营。通过托管前后收益对比数据，我们发现窝趣可以大大提高门店的运营效率和租金收益。以在营托管为例，选取门店城市各区经营稳定门店，已经顺利渡过爬坡期进入稳定运营阶段，且与窝趣的合作时间大

117、于个月，出租周期参考数据大于个月。在营成熟门店的平均出租率为.%，平均出租率较托管之前提升%，接管后租金较之前也有了一定程度的提升。根据目前在营门店托管实际情况，在数据链路完整情况下对在营托管收入增幅及收入进行对比发现，收入平均增幅为.%，收入平均增幅绝对值为元，作为在营门店较托管之前收益增幅较明显。标准化的体系对于公寓运营至关重要，也是运营效率的重要体现。从标准的建立，到规范的培训，训练门店每个岗位的工作怎么执行，以及比较完善的督导和检查机制，不断地循环优化，形成一个良好的闭环管理和流程。实现门店管理的一致性，提高管理效率，对整个连锁体系的推动是最重要的。05705802|中国住房租赁市场轻

118、资产运营模式探究中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023）获客能力，变现的基础出租率是最大的生产力，客源是变现的基础。获客能力的提升要注重在渠道和转化两端发力。渠道端通过各种方法获得租客流量，比如各种中间渠道及 OTA，线下客源的推广、自有渠道建设以及管理，包括一些大客户以及企业客户，以及会员营销等，来实现一定数量潜在租客看房；转化端，通过良好的带客看房体验、营销活动以及其他优惠措施，提高租客的带看转化率，从而提升出租率。、大型租赁社区出现，轻资产模式迎来发展新契机在我国政策导向与住房租赁行业顺势发展的双重推动下，大型租赁社区应运而生，是真正落实“租售并举”“租购同权”的产物。作为新兴业态，我

119、国大型租赁社区不再仅仅是物业层面的集合，而是“多业态”的集合，除居住之外，更关注人群共享、生活、交流、健康以及精神需求，配套办公、商业、教育、医疗、艺术、娱乐等多业态融合的公共活动空间，构建满足大批具有相同兴趣、文化偏好和价值观的租住群体生活全链条甚至于全生命周期需求的租住生活共享空间，因此是未来租赁产品发展的风向标。从土地端来看，截至年上半年，上海市累计出让纯租赁住宅用地幅，按照套均面积的规划，-套规模的中型社区占比%，-套规模的大型社区占比%；而小型社区和超大型社区的占比则相对较低。未来，伴随租赁住宅用地项目的建成入市，中、大型租赁社区形态势必将成为租赁产品的主流。从年上半年纯租赁用地拿地

120、企业类型来看，纯租赁用地仍是以国企、央企拿地为主导，占比达%，起着“压舱石、稳定器”的作用。民企在纯租赁用地的拿地形式更倾向于与国有开发商合资拿地，共同建设运营。图：上海市租赁用地项目规模占比（单位：%）图：产品标准化体系数据来源：克而瑞租售图：2022 年上半年纯租赁用地拿地企业类型数据来源：克而瑞租售05906002|中国住房租赁市场轻资产运营模式探究中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023但由于国企在公寓运营端经验缺乏或主营方向不是公寓运营，因此寻求具备运营经验丰富的运营机构合作成为目前市场的主流模式，政企合作应运而生。如：张江纳仕国际社区旭辉瓴寓携手张江集团为高科技人员量身定制的智慧租

121、赁社区项目。可见，轻资产模式不仅是酒店系、创业系运营商的必修课，也将是未来优质房企系公寓运营商品牌竞争力强化提升后的发展方向。、轻资产运营合作方式轻资产运营的本质是持续、显性化的价值输出。在轻资产运营中首先要寻求特定的市场机会，其中国企、开发商、投资机构以及中小公寓业主手上均持有大量的物业资源，寻求与他们合作，有利于扩大市场规模，形成运营闭环。、轻资产运营模式的核心优势，以及企业对应能力的构建轻资产的核心优势是以全链条为核心的价值体系。随着国家对租赁住房标准化统筹的脚步加快，运营的链接价值逐步凸显。以运营管理为基础，衍生相关资产交易、供应链及金融服务，打造闭环的的资产服务能力；以运营管理为依托

122、，为租客提供优质的租住和生活服务，实现租住生活场景的全覆盖；与异业合作伙伴跨界合作，实现互利共赢。那么企业对应需要构建哪些能力呢？以下参考在公寓轻资产领域深耕年的百瑞纪集团的发展之道。百瑞纪致力于做住房租赁行业价值赋能者，百瑞纪提供体系化资产运营管理，帮助投资人提高租赁住宅的投资收益和管理水平，同时百瑞纪为租客提供专业、优质的公寓管理服务，深入消费者研究，助力品牌、产品的开发与创新，通过提供优质产品和运营服务等实现“租房需求”和“商品消费”的即时满足，提升资产价值的同时，借助产业基金衍生金融产品，实现真正意义上的资产保值增值。目前，市场上轻资产运营的合作模式有以下几种：管理直营模式：按照合作公

123、寓品牌标准和要求打造产品，并委托公寓品牌运营管理，真正实现“全标准输出+全链条运营”；委托管理：投资人将公寓委托给公寓运营商进行出租和租后管理，在托管模式中，公寓运营商通过人才+系统+会员+销售，形成专业运营、有效输出委托管理；模块化输出：根据投资人需求，将全链条运营中的不同服务单独或组合模块化输出；表：以百瑞纪为代表的轻资产合作方式列表图：轻资产模式的合作对象数据来源：公开资料整理轻资产合作方式合作经营管理直营委托管理模块化输出合作对象国企投资机构/中小公寓投资人中小公寓投资人地产商国企代表项目窝趣长沙湘江科创园轻社区窝趣上海松江九亭地铁站轻社区窝趣深圳清湖北地铁站轻社区窝趣桂林罗汉果小镇人

124、才公寓输出服务内容全链条整体输出全标准输出+全链条运营+全周期管理人才+系统+会员+销售根据需求定制个性化运营方案06106202|中国住房租赁市场轻资产运营模式探究中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023）注重品牌、产品、服务的提升品牌、产品、服务的提升是获得收益的根本。通过产品、服务可以映射品牌的核心价值，从而激发消费者购买意愿，而品牌的提升又可促进产品、服务的不断跟进，从而形成良性循环。百瑞纪深谙其道，入行年以来，不断做好租客和资产持有者的服务，提升租客满意度和资产价值，实现合作共赢。在产品方面，因为客户需求是多样的，所以百瑞纪以轻资产模式进入住房租赁行业时，就开始布局产品结构和品牌结构

125、的多元化，百瑞纪成为行业内少数在公寓全产品、全模式上都发展良好的企业。百瑞纪旗下拥有三大公寓品牌：瑰悦、窝趣、华舍，涵盖服务式公寓、白领公寓以及企业公寓，满足不同消费需求。能形成量变的基石。需要企业既能保证单店收益，又能保证在规模化扩张过程中可复制。惟有此，才能实现规模化越强，边际成本会下降、边际收益上升，企业发展速度加快的目标。在体系的构建上，百瑞纪融合铂涛集团、集团、华平投资中国实体的赋能，以及自身在公寓行业的领先优势，设计了一套一站式公寓运营管理体系全链条运营体系，并且拥有很强大的IT运营系统，这是其他新进品牌无法复刻的。通过品牌化运营管理和科学系统化运作，帮助公寓投资人/机构获得品牌赋

126、能，全面提升项目收益。百瑞纪的全链条运营体系从“项目前期开发、产品定位、项目筹建、运营管理”等方面，把控项目运营的每个节点，确保每个项目收益的最大化。在公司运营层面，百瑞纪构建了产品标准、筹建支持、人才培养、运营STEP管理、IT系统支持、会员管理/销售等六大体系，来支持全链条运营体系的运行和发展。百瑞纪全链条的运营能力在市场上得到很好的验证，旗下窝趣公寓稳定期门店的平均出租率达到.%，投资回报周期最快可缩短到.年，百瑞纪集团也上榜克而瑞租售发布的年中国租赁企业盈利能力十佳榜单。在服务租客方面，百瑞纪类比酒店行业，围绕租客满意度推出了各个维度服务体系。百瑞纪是国内最早一家将客户对各个服务环节全

127、部用系统管理、将客户的各种评价公开在网上的长租公寓企业，并且直接用客户的评价作为门店管理人员绩效考核的依据。目前百瑞纪各门店的客户满意度能够达到.%以上。）构建全链条运营管理体系轻资产盈利的关键在于运营方是否拥有一个成熟的运营管理体系，这也是轻资产企业图：百瑞纪全链条运营体系数据来源：公开资料整理06306402|中国住房租赁市场轻资产运营模式探究中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023）建立获客渠道多渠道触达消费者，降低获客成本。百瑞纪将Saas.系统作为主销售交易平台，系统建立之初就与很多主流平台建立直连，如贝壳租房、同城、安居客、巴乐兔等各大租房平台，此外，还与携程、美团等众多OTA平台

128、连接，并积极拓展众多微信公众号。除了线上渠道，线下根据项目的目标群体特点进行狙击，如与企业进行合作，为企业员工提供租房优惠券；与周边的商家合作，摆放招租资料等，并发展以会员为基准的私域流量支持，不断提升自有会员的贡献率。窝趣提出的“会员运营”可理解为是指作为客户前期的沟通工具、营销工具。通过线上线下的数据获取，快速建立会员流量池，同时引入会员营销的概念。窝趣搭建窝趣平台数字营销功能，增加窝趣平台数字营销手段提高会员营销触达，促进会员签约转化。包括企业微信私域发展，窝趣品牌小程序、官网，定向人群标签营销，线上微信客服等功能。目前平均门店新签会员贡献率达%，随着营销系统的升级改良，未来会员贡献率将

129、为持续提高。）以科技助力公寓运营降本增效窝趣是国家级高新技术企业，在系统和科技化方面保持创新发展。首先，窝趣公寓SAAS系统有不同的端口，在租客端以小程序、APP的方式呈现，在窝趣公寓内部有社区端、总部端，在项目投资人端则是业主端，不同的端口根据使用者角色的不同展现不同的功能。其次，SAAS系统可实时监测信息流，全面管理租客合同，实时呈现出租率、租金差等核心运营指标，同时，SAAS系统可实时监管现金流，租客在线上交租付费，系统自动清分结算，实现资金封闭运作，既避免线下收款的繁琐操作，还保障资金的安全。在门店层面，门禁、门锁和智能水电表支持联网，并且直连SAAS系统，省去人工抄录水电表读数的操作

130、，同时，门店工作人员可实时查看房源状态，以及门店代办事宜；根据用户实际支付情况和入住时间，科学管理合同；并根据用户租约，提前安排房间售卖，对房源进行运营维护管理；盘点门店资产，资产调动和分配入库，检测运营资产日常损耗；发布活动和视频，维护在住用户，提高用户活跃性。在总部层面，以结算为导向的财务报表、以运营营收为导向的运营报表、和以用户为导向的会员报表，可以支持总部人员在财务结算、运营决策、会员营销等方面的工作。第三，组建销售中台项目及窝趣平台分销系统，经由总部统一接待会员租房咨询，有效调配平台会员流转，并推进分销系统发展门店签约，快速提升门店出房效率；最后，借助窝趣公寓SaaS系统的大数据分析

131、，能够完成有效的数字化营销。天时间就可以测试出最有效的展位、流量最大的商圈，最高的到店率、最高的签约转化率，窝趣运营人员再根据数据，最终决定投放计划，去获取最好的流量。06506602|中国住房租赁市场轻资产运营模式探究中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023）做大规模轻资产企业的规模化越强，其边际成本会随之下降、边际收益则会上升，从而所产生的边际利益就越大;另一方面，实现规模化后，企业发展速度也会加快，比如品牌化、组织效率、信息化、多城市与多品类发展速度，以及兼并收购改变增长逻辑等等各个方面都十分占优势。因此，只有突破规模关后，轻资产运营企业才能体现更高的生态价值。截止年月，百瑞纪集团发展足

132、迹已迈向全国城，管理+项目，开业房量超过间，签约房量超过间，长期稳定位于克而瑞租售发布的集中式公寓开业规模榜TOP。、国内轻资产模式案例典型案例：窝趣上海松江九亭地铁站轻社区（管理直营项目）项目位于九亭商圈核心地段，周边购物出行方便，距离虹桥机场、高铁仅分钟。投资人从事餐饮及数码行业，年投资公寓板块，并开始找寻优质的长租公寓品牌合作，经过筛选和不断的考察，投资人认可窝趣公寓品牌的运营专业性，选择加盟窝趣品牌，并希望可以与窝趣品牌强强联手，在九亭商圈打造一个品质好、运营标准的标杆公寓，达成双赢的项目。经过窝趣运营团队的打磨，窝趣上海松江九亭地铁站轻社区项目从年平均出租率%，上涨到年月的%，租金上

133、涨%，总营收上涨%，并且实现了-月的持续满房。通过窝趣便捷的IT系统，提升了运营效益；通过窝趣团队服务的不断优化，良好的社群文化氛围，增长了客户粘性，最终实现项目业绩总营收的增长。投资人也表示，“初期在不断的考察中最后让我选择加盟窝趣，是因为相信品牌的运营专业性，认同品牌的文化。确实在后期的合作中，让我更加确信窝趣的品牌价值，派驻的店长很棒，清晰的逻辑思维和管理能力让我很放心，并且门店的业绩也一直稳定，相信相信的力量！”。典型案例：窝趣桂林罗汉果小镇人才公寓（国企项目模块化输出+委托管理）窝趣桂林罗汉果小镇人才公寓由经开控股与窝趣公寓共同打造，是由国企与民企共同合作的成功案例。该项目于年月开业

134、，共有房间数间，客户满意度达%，NPS净值%。在启动前，窝趣公寓就为窝趣桂林罗汉果小镇人才公寓项目提供了模块化输出服务，为其从历史沿革、产业现状、公寓产品标准、公寓运营标准等多个维度分析桂林经开区现状公寓的问题、以及未来的发展规划，并进行了大量用户的调研，针对性地进行产品打磨。在合作中，经开区提供项目物业，窝趣公寓则负责品牌价值输出、运营管理输出、产图：百瑞纪全国布局情况06706802|中国住房租赁市场轻资产运营模式探究中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023品研发、IT 系统、会员管理销售体系支持等全链条服务，以及为项目提供房屋管理、租客管理、产业园区内企业管理等全方面管理赋能。本项目的合

135、作对政府、企业、租客三方都具有显著效益：）帮助开发区打造丰富的园区配套，提升招商引资的吸引力，吸引更多优质企业进驻；）引入专业运营团队，解决数万员工的基本住房需求问题，也能提高住房服务的质量，提高企业员工归属感，降低企业员工流失率；）将运营管理从管委会剥离，一方面解决管理专业化，另一方面解决管委会的尴尬身份，帮助园区解决入驻企业拖欠房租的问题。（二）轻资产运营模式角色洞察、中国轻资产运营参与者和行业竞争格局（）窝趣首创长租公寓轻资产运营，租赁企业纷纷入局轻资产赛道-轻资产模式早期参与者:酒店、窝趣早期轻资产管理模式来源于酒店行业中，酒店专门组成运营部门进行租赁管理服务。继承铂涛集团基因的酒店系

136、长租公寓窝趣，在其他长租公寓企业依靠重资产自持以及包租的方式扩大规模时，窝趣首次以品牌输出和托管运营的纯轻资产模式进入到住房租赁行业当中。-轻资产模式中期参与者：魔方、泊寓等越来越多的租赁企业看到了轻资产模式的优势，开始布局轻资产的模式。其中，创业系的魔方和房企系的泊寓等传统以中资产包租运营的租赁企业，抓住行业发展机遇开始布局轻资产的运营模式。轻资产租赁企业的竞争开始加剧，越来越多的创业系和房企系租赁企业加入到轻资产运营管理的赛道中来。至今 轻资产模式参与者持续增加住房租赁行业受到了企业暴雷及疫情的冲击，因此抗风险能力较强的轻资产模式开始受到更多的租赁企业的重视。并且在长租公寓资管分离的大趋势

137、下，中资产包租模式的租赁企业逐渐开始转型，输出品牌价值和托管服务。而像窝趣这类早期就布局轻资产运营的企业，因为在政策把握准确、精细化运营体系、模式创新等优势下，仍然保持着良好的发展势头。图：轻资产租赁企业发展历程06907002|中国住房租赁市场轻资产运营模式探究中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023（）中国轻资产运营行业竞争格局从轻资产运营的长租公寓企业来看，在第一梯队中仅有两家，窝趣、乐乎开创了住房租赁企业的轻资产托管运营模式，在 年的时间中迅速扩大了管理房源规模，轻资产房源管理规模远超其他长租公寓企业。在第二梯队中，以魔方、泊寓、城家和瓴寓等头部租赁企业为主，头部租赁企业在资管分离的趋

138、势下，选择开始进入轻资产运营的赛道，输出品牌运营管理能力。轻资产托管的房源占比在总房源的-%之间，相对房源规模低于轻资产运营第一梯队。随着头部租赁企业对运营管理能力的重视，未来将逐步加速对轻资产运营赛道的发展。在第三梯队的长租公寓中，侣行家、麦家公寓、维也纳公寓等长租公寓由于轻资产房源管理规模相对较少，创立时间较晚发展时间较短等原因，暂居第三梯队。、国内轻资产运营模式为主的主要企业分析（）管理规模在长租公寓或租赁住房的头部企业中从管理规模上来看，房企系的万科泊寓位居第一，开业房源 万间，管理规模达.万间，远超其他长租公寓。从轻资产管理房源的占比情况来看，创业系的魔方轻资产房源仅占%，房企系的万

139、科泊寓仅占%。而酒店系的窝趣轻资产房源占比高达%，轻资产管理房源数量远超魔方和泊寓。从进驻城市来看，轻资产运营的头部企业的布局较广。其中，窝趣的进驻城市从一线城市的北上广深到佛山和杭州等二线城市，布局达 城超过了魔方和泊寓。窝趣与各地方的小业主和国资平台进行合作，通过轻资产的托管模式扩大市场占有率。（）轻资产头部企业核心优势案例分析窝趣广州 JD 人才公寓JD 人才公寓项目由广州国企承接，围绕科技人才安居的核心需求，坚持“吸引人才、留住人才、服务人才”，聚焦解决全市人才安居问题，拓展人才管家服务和生活配套服务等合理化市场增值服务，广州国企引入优秀的品牌公寓运营商窝趣为项目提供运营和管理工作。窝

140、趣标准化、透明化的租住产品打造能力和运营服务能力，落实人才住房政策，开拓住房租赁市场，整合社会优质资源，实现国有资产保值增值；帮助企业留住优质的人才；更好满足新一代消费者对租住产品及服务的需求，为各类人才在广州生活提供专业化服务。图：轻资产长租公寓发展现状资料来源：CRIC表：截止 2022 年 H1 头部轻资产长租公寓企业管理房源规模情况资料来源：CRIC表：窝趣广州 JD 人才公寓项目名称项目地址产品定位出租率窝趣广州JD人才公寓广东省广州市黄埔区人才公寓99.2%开业时间房间数面积租金2018年11月620套（1488间）35-402174元/月头部企业进驻城市（个）开业门店（家）管理房

141、源数量（万间）轻资产管理房源规模占比（%）窝趣38186890魔方263947.734泊寓3437521.52007107202|中国住房租赁市场轻资产运营模式探究中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023品牌价值该项目 年客户满意度高达.%，NPS 净值达到%，窝趣独创的“全链条运营管理体系”，品牌化运营管理和科学系统化运作，为合作企业更好地留住人才，实现品牌价值。品质提升专业化运营的品质物业，保证物业的保值增值；低成本打造受租客欢迎的装修风格。数字化系统窝趣继承了铂涛集团的酒店管理基因，更新打造的 Saas.系统，聚焦租客服务体验提升，在门店运营与财务效率上运营效率综合提升%以上。精细化运营

142、管理能力窝趣有贴心细致的管家服务、丰富多彩的的社区活动、安全可靠的安保系统、智能高效的 IT 体系。谊 魔方公寓上海吴泾华师大店谊 魔方公寓上海吴泾华师大店项目是魔方与上海华谊集团资产管理有限公司（简称：华谊）联合推出的国有“非改居”项目，由华谊提供资产，魔方负责出租、装修、运营等环节，将闲置厂房改造为长租公寓。改造后的谊 魔方公寓总面积达到.平方米，由 幢独栋物业构成。其中原本的两栋宿舍楼，一栋食堂以及一栋浴室全部改造为房间，分为-平方米的单间以及蓝领宿舍；原本的锅炉房则改造为一个有近 平方米的公区，原有的化工堆场则改建为羽毛球场、篮球场，改造后的谊 魔方公寓总房源量达到 间，可供 人同时居

143、住。品牌价值魔方公寓通过商业化的管理，使门店管理达到更高的效率，这是魔方与政府合作的一个优势。通过魔方的运营，使得物业增值以及客户得到更好的体验。大数据选址能力魔方公寓通过大数据的积累，总结了十多种标准的选址方法，即魔方七维测量模型。该模型将经验评估转化为动态数据评估。评估项目属性，交通舒适度，房地产属性和结构，所有权和其他指标。品牌盈利能力魔方公寓整合开发了一套动态定价系统，该系统使用算法来控制精细化管理，企业可以最大化其收入。该项目坪效约.元/月/，对比周边个人房源的租金溢价相对较高，达到%。资料来源：公开资料整理表：谊 魔方公寓上海吴泾华师大店情况项目名称项目地址产品定位出租率谊魔方公寓

144、上海吴泾华师大店上海市闵行区龙吴路5395号a栋白领公寓及企业宿舍95.6%开业时间房间数面积租金2021年7月323间25-402625-4070元/月073074中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023深圳泊寓坪山燕子岭店泊寓坪山燕子岭店是泊寓首个在深圳为企业人才定制的长租公寓,同时也是首个面向Z 世代、与 Z 世代共创的产品项目,并携手李宁跨界打造国潮运动主题社区,是泊寓定制化公寓的一个新开端。定制化公共空间,结合年轻人对健康生活的追求,泊寓与李宁携手,对户外运动场地进行全面升级,定制了篮球场、羽毛球场、乒乓球场,提供丰富多元的运动设施;在室内的运动区域设计中,将有氧运动、力量训练和瑜伽

145、进行了分区,新增换衣区与淋浴区。将运动生活更加常态化,增添了租住生活的活力。小结纵观全国的泛地产领域发展历程，轻资产运营是市场竞争加剧后分工专业化输出的必然选择。相对于重资产和中资产，轻资产更需坚守长期主义精神，更需提升自身的品牌价值、管理能力以及资源聚合能力。因此，轻资产模式管理输出门槛较高，对“品牌力、产品力、连锁运营管理能力以及获客能力”的要求均比较高。随着近些年以地方国企主导的 R 用地的集体入市，轻资产运营模式的运营商迎来新的发展机遇。轻资产模式不仅是酒店系、创业系运营商的必修课，也将是未来优质房企系公寓运营商品牌竞争力强化提升后的发展方向。轻资产运营的本质是持续、显性化的价值输出。

146、目前，市场上轻资产运营的合作模式有管理直营、委托管理和模块化输出。以在租赁住房轻资产领域深耕年的百瑞纪集团为例，百瑞纪注重品牌、产品、服务的提升，不断做好租客和资产持有者的服务，提升租客满意度和资产价值，实现合作共赢。在体系的构建上，百瑞纪设计了一套一站式公寓运营管理体系全链条运营体系，把控项目运营的每个节点，确保每个项目收益的最大化；在获客渠道上，多渠道触达消费者，降低获客成本；在规模上，做大规模，降低边际成本，体现更高生态价值。此外，窝趣是高新技术企业，以科技助力公寓运营降本增效。目前，市场上轻资产模式的参与者，早期以酒店、窝趣为代表，中期以魔方、泊寓为代表，如今越来越多的租赁企业看到了轻

147、资产模式的优势，开始布局轻资产的模式。未来在资管分离的大趋势下，轻资产运营模式的运营商将迎来良好的发展势头。品牌价值提升坪山燕子岭店将李宁的国潮运动风，和泊寓的产品与服务能力相结合，打造全新风格的高品质租住社区。泊寓与运动品牌李宁携手，突破传统长租公寓的公区设计，在大堂打造了中国李宁潮牌展示专区。品质提升泊寓发起了“产品体验官计划”，招募了约 多名在 年之后出生的“Z 世代”客户，参与到产品的研发当中。他们反馈的 余条有效建议，使得这个门店的房间在家具配置、收纳功能上都有明显的提升。定制化社区泊寓坪山燕子岭店是深圳首个为企业人才定制的长租公寓，其中租户主要来自坪山区各大企业，如荣耀、比亚迪、中

148、芯国际等，泊寓为深圳人才提供专业化服务。资料来源：公开资料整理表：深圳泊寓坪山燕子岭店情况项目名称项目地址产品定位出租率泊寓坪山燕子岭店坪山区龙田街道金牛西路与燕子岭四路交叉口人才公寓100%开业时间房间数面积租金2021年12月854间26-461310元/月起PART 03保障性租赁住房对轻资产运营的机遇与挑战以及轻资产模式的发展前景2023WITHE PAPER07707803|保障性租赁住房对轻资产运营的机遇 与挑战以及轻资产模式的发展前景中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023（一）轻资产运营模式更有利于各地保障性筹建目标的实现、保障性租赁住房与轻资产运营的适配性-国家连续出台“保租

149、房”发展政策，轻资产运营助力各地“保租房”筹建目标达成在建党百年、“十四五”开局之年的特殊节点上，国家首次明确了住房保障体系的顶层设计，指出，“十四五”期间，要发展保障性租赁住房，促进产城融合，达到供需匹配、职住平衡的基本原则，使得新市民、新青年在人口净流入的大城市真正“租得到、租得起、租得近、租得稳、租得好”。保障性租赁住房，关系着民生福祉，关系着城市未来的发展，因为它直面的是城市新青年，解决的是城市未来核心竞争力的“安居”问题。年 月 日，国务院办公厅印发了关于加快发展保障性租赁住房的意见，明确保障性租赁住房基础制度和支持政策，月 日，国务院召开电视电话会议，专门对发展保障性租赁住房工作作

150、出全面部署。年 月 日，住房和城乡建设部会同国家发展改革委、财政部、自然资源部、国家税务总局印发了关于做好 年度发展保障性租赁住房情况监测评价工作的通知，明确表示在“十四五”期间应大力增加保障性租赁住房供给，力争新增保障性租赁住房占新增住房供应总量比例达到%及以上。对此，各个城市积极部署，纷纷出台“十四五”保障性租赁住房筹建计划。除建设目标外，各城市同时因城施策，提出切实可行的多元化筹集路径，我国保障性租赁住房多元供应可行的路径主要为以下五种。五种方式都能不同程度的增加保障性租赁住房的供应。其中（）涉租赁用地建设租赁住房；（）产业园区中工业项目配套用地面积占比上限由%提高到%，提高部分主要用于

151、建设宿舍型保障性租赁住房；这两种方式属于新增供应。（）非居住存量土地和房屋建设保障性租赁住房；（）市场中现存的各类集中式、分散式租赁公寓纳入保障性租赁住房系统；（）传统的保障性住房体系中未售，空置的房屋进入保障性租赁住房体系。这三种方式属于存量进保障性租赁住房体系。房源、资本、轻资产运营管理是助力存量资产进入保障性租赁住房的“三驾马车”。在国家扶持发展下，后面三种方式获取租赁的房源会不断增加，特别是非改租的部分，房源空间是极其巨大的。数据来源：公开资料，克而瑞租售整理图：十四五时期各城市新增保障性租赁住房供应计划（万套/间）图：保障性租赁住房多元供应渠道图：存量资产进入保障性租赁住房的“三驾马

152、车”07908003|保障性租赁住房对轻资产运营的机遇 与挑战以及轻资产模式的发展前景中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023当前，中国房地产结束了 年的野蛮生长，由“开发时代”向“运营时代”转换。在房地产领域，人口红利和城镇化红利逐步消退，而在更细分的商办市场，年全国的商办用地供应和成交量出现明显的降温，全国 城共推出商办用地.亿平方米，同比下降.，成交.亿平方米，同比下降.。而从全国存量市场来看，截止目前，全国一线及强二线重点城市商办库存量超 万平方米，以上海商办市场为例，上海商办库存量约 万平方米，去化周期达 个月，商办存量市场巨大。年 月 日，我国首个住房租赁基金在北京正式设立，主要投

153、向房企自持住宅、存量商办物业两类存量资产，通过盘活市场存量房产，向个人租户提供长租房服务。国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松认为，住房租赁基金是探索形成新的可持续发展模式的一次有益尝试：第一，大城市房价很高的情况下通过租金获得回报的收益率很低，租售比并不合理，很难实现市场化运作，基金这种方式通过在市场调整的时候收购一些存量商业办公资产，可以拿到相对合理的价格，有助于提升后续的资产回报率；第二，由于盘活存量，通过改建的方式有利于优化租赁住房的供给结构，不仅会提升租赁住房的品质，更重要的是降低了租赁住房的租金；第三，因为它会引进专业化的运营机构，有助于提升租赁住房服务的品质，这会更加适应

154、年轻人，特别是一些新就业大学生的需求；第四，在很多城市，商业办公市场存在很明显的供过于求，盘活存量资源不仅增加了租赁住房的供应，也改善了存量商业办公市场的供求关系。资金也在以各种方式涌入长租市场，中央预算内投资新设立保障性租赁住房专项，要求中央资金支持保障性租赁住房建设。“两会”要求提升财政住房保障资金效能，发挥撬动社会资本作用，大力发展保障性租赁住房。月财政部、住建部联合印发中央财政城镇保障性安居工程补助资金管理办法，将租赁住房保障纳入中央财政城镇保障性安居工程补助资金支持范围。月中央层面下发了 年中央财政城镇保障性安居工程补助资金预算的通知，提出 年中央财政将补助.亿元用于租赁住房保障，相

155、较 年中央预算补助的 亿元，年支持力度大幅提升。数据来源：CRIC2020图：截至 2022 年 6 月全国重点城市商办库存量情况（单位：）表：地方财政支持保障性租赁住房发展举措统筹从土地出让收益(10%以上)或土地出让收入总额(2%以上)中提取的保障性住房建设资金、从土地出让收入中提取的“腾笼换鸟”专项经费等，用于支持发展保障性租赁住房。每年安排 2 亿元省级财政资金支持发展保障性租赁住房，并按照下达到省的中央预算内投资补助资金额度 1:1 给予省级配套资金，重点支持新建、改建保障性租赁住房。同时，支持各地级以上市按规定统筹利用土地出让净收益和住房公积金等现有资金发展保障性租赁住房。对市辖区

156、和县级市国有企业投资新建的保障性租赁住房项目，分别按总投入的 10%、20%给予财政奖补资金。浙江省城市具体举措广东省苏州市对中心城区符合规定的保障性租赁住房建设项目，由当地财政按建筑面积每平方米 100元的标准给予奖补，市级财政给予一定支持。预计“十四五”期间，全市保障性租赁住房地方财政奖补资金达 3.5 亿元以上。改建保障性租赁住房可申请财政补贴，奖补标准为建安成本、工程建设其他费、装修装饰费总和的 30%，且最高不超过 600 元/平方米。办理商业银行贷款用于改建保障性租赁住房项目的，可申请贴息奖补，奖补标准为相应贷款当年实际发生利息的 30%，且贴息利率最高不超过 2 个百分点。对认定

157、的重点项目，还可享受最高不超过 10 元/月 平方米的运营奖补。对纳入保障性租赁住房建设任务的项目,可依申请,区分新建、改建、改造项目,按不超过建安成本、工程建设其他费、装饰装修费用总和的 30%予以资金补助。赣州市天津市南昌市信息来源：公开资料整理对于国有专营企业投资建设运营保障性租赁住房的，给予不少于 30%的资本金支持，帮助企业达到融资贷款条件。项目建设资金中，仅有 10%-20%需要有企业自筹，其余部分将由各种奖补和优惠政策贷款补足。新建类项目(含回购类)项目，按照建筑面积 1375 元/平方米标准给予奖补；改建类项目按照建筑面积 900 元/平方米的标准给予奖补。西安市太原市在国家层

158、面，存量房源以及资金支持都能比较快速到位的背景下，轻资产运营管理能力成为是否能真正盘活存量、提供有效租赁住房供应的通关法宝。存量物业以及资本都具备的情况下，轻资产运营模式与保障性租赁住房具备极高的适配性，轻资产运营模式成为各地保障性租赁住房完成的关键。08108203|保障性租赁住房对轻资产运营的机遇 与挑战以及轻资产模式的发展前景中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023、轻资产运营在保障性租赁住房发展中的实际运用保障性租赁住房的发展离不开一个优质的运营主体，行业中也不乏轻资产运营商与各地政府及国企合作成功的案例。对各地缺乏运营经验的保租房资产方来说，与轻资产运营商合作是提高保租房运营效能的不

159、二选择。其中，作为轻资产运营的佼佼者窝趣，充分发挥运营经验，赋能各地保租房发展，从项目定位到产品设计以及最终的落地运营，窝趣的全链条模块化的运营服务能力，为地方盘活资产发展保障性租赁住房保驾护航。窝趣广州西门口地铁站轻社区政企银合作，助力保租房建设窝趣广州西门口地铁站轻社区是窝趣以轻资产模式在保障性租赁住房中的实际运用。该项目位于广州市中心核心商圈，原为广州日报社职工住宅配套，随着广州日报社总部办公外迁，该栋职工住宅逐渐空置。窝趣抓住产业园区内员工租住困难的痛点，利用自身专业化的运营能力盘活空置房源，帮助解决员工职住难题。窝趣对物业进行全新设计，装修改造为高品质的保障性租赁住房，获得广州住建部

160、门的认定，成功领取租赁住房专项奖补，并成为首批使用公积金交房租的试点项目。窝趣充分利用自身优势，结合项目实际情况，打造最为合适的产品和服务，为保障性租赁住房让新青年和新市民“租得好”添一份力。优势一：打造职住平衡的广州样本。广州市越秀区的集中式品牌公寓非常稀缺，周边工作的年轻人要么通勤时间超过 分钟，要么居住在附近环境和管理都不尽人意的老旧小区。窝趣充分考虑青年人的职住需求，在产业园区中作为租住配套为青年人打造品质生活和趣味社交于一体的生活空间。优势二：精细化运营打造品质租住产品。针对广报阡陌间文创园特色，窝趣公寓团队秉承持续改善年轻人的租房生活体验理念，充分利用了园区提供的饭堂、咖啡厅、中心

161、花园等公共配套，进一步提升年轻租客的归属感和幸福感。窝趣以“小空间，多场景”的居心地概念进行产品设计，在客房的 大功能区+X 多功能场景上给租客提供个性 DIY 软装模块组合，自主展现趣味性的空间氛围;并精心打造暖窝、趣堂、趣社区等核心产品和服务。通过标准化、透明化的运营，窝趣团队提高了项目打造能力和运营服务能力的同时，更好地满足了新一代消费者对租住产品及服务的需求。资料来源：公开资料整理表：窝趣广州西门口地铁站轻社区项目信息项目名称项目地址产品定位22年客户满意度窝趣广州西门口地铁站轻社区广州市越秀区观绿路43号人才公寓96%开业时间房间数面积22年NPS净值2021年12月206间18-6

162、695%图：存量改造进入住房租赁市场流程图：窝趣广州西门口地铁站轻社区从商业模式来看，该项目由政企银三方共同参与，其中物业是由广州日报社提供，改造资金支持由建设银行提供，窝趣负责设计总包、运营服务、采购装修等，窝趣的专业化运营管理最终促成三方合作。通过窝趣的精细化运营，一方面可以帮助国企解决自建团队的问题，提供更安全更规范的运营服务；另一方面，也可帮助国企把存量资源盘活，助力保值增值，达到强强联合的效果。窝趣长沙湘江科创园轻社区项目政企合作，国资平台资产盘活窝趣长沙湘江科创园轻社区位于长沙市岳麓区湘江科创园 栋，为湘江科创园配套公寓，定位为保障性租赁住房项目，助力园区企业引才留才。项目拥有现代

163、北欧风户型、格调北欧风户型等多种户型，房间均配有内阳台，采光极好，家电家具齐全，配备公共区域，有影音区、健身房、公共厨房等。社区配备完善，租客可直接拎包入住。此次，窝趣公寓与湘江集团下属全资子公司大科城公司进行合作，通过创新运营模式，帮助园区实现商业模式增值运营的变革，提高盈利能力。窝趣公寓在刚开始合作时，就在产品打造、营销方案、安全管理、门店运营、租客服务等方面提供了专业合理建议，让园区少走弯路，弥补了国企产业园区在长租公寓运营中的经验不足。通过窝趣的精细化运营，湘江科创园项目在解决职住平衡、青年人租住问题的同时，兼顾运营效率和服务品质，打造超高门店人效比。月中下旬开业的窝趣长沙湘江科创园公

164、寓，截止目前均价 元/月，已有十多家企业预订超过%的房间，覆盖周边近百家企业；试营业不到一个月，已完成房价和预订率双重目标，效益方面大大超出预期。伴随着存量市场的扩展，产业园区行业竞争愈发激烈。越来越多的园区敏锐地发现单单依靠自身很难在同质化严重的行业市场占有一席之地。针对复杂的行业和市场情况及需求，窝趣开始以其自身深耕多年的运营服务经验为依托，用专业力量帮助园区盘活存量资产，其运营逻辑深度贴合租住生活场景，在提升物业品质的同时，助力不动产资产保值增值，发挥物业更大的商业价值。、轻资产运营中各方协同作用分析以窝趣为例，轻资产项目占比%，中资产项目占比%。窝趣致力于做租赁住宅行业价值赋能者，窝趣

165、提供体系化资产运营管理，帮助投资人和业主提高租赁住宅的投资收益和管理水平，同时窝趣为租客提供专业、优质的公寓管理服务，深入消费者研究，助力品牌、产品的开发与创新，通过享乐商品化、趣味化运作，实现“租房需求”和“商品消费”图：窝趣长沙湘江科创园轻社区08308403|保障性租赁住房对轻资产运营的机遇 与挑战以及轻资产模式的发展前景中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023优势三：品牌公寓赋能园区创造新价值。窝趣公寓通过专业的全链条、模块化输出，帮助配置合适的产品和加强园区管理，打造丰富的园区配套，提升产业园区的招商引资的吸引力，吸引更多优质企业，吸纳更多优秀人才。（二）保租房对轻资产运营发展的影响

166、、保租房和公募 REITs 加速了资产方与轻资产运营商合作随着保租房的大规模建设和公募 REITs 的加速推进，为轻资产模式发展的运营商提供了发展新机遇。窝趣这类市场化的长租企业运营商，长期积累了大量的管理经验和社区运营管理能力，可以为保租房提供高质量的管理服务；公募 REITs 发行的前提条件是“原始权益人能力、现金流稳定性、未来的估值”，优质的资产和运营能力正是保租房 REITs 投资价值所在，而现金流的稳定和物业的保值增值离不开优质的运营主体。）保租房大规模建设成为轻资产运营商新的发展蓝海。各地方政府纷纷响应国家号召，明确“十四五”时期保障性租赁住房供应目标，以五种方式进行房源筹集、纳管

167、。其中，非改居和新建租赁住房（租赁用地、集体用地）的资产方基本以各地方国企和央企为主，少数为民企。地方国企租赁运营经验相对缺乏或主营业务不在住房租赁的运营管理，而轻资产模式的运营商拥有着长期积累的经验，能够为资产方提供全流程的建设和运营方案，双方强强联合，共同为各地民生发展作出贡献。图：轻资产运营各方合作模式图：北京保租房项目中不同筹集方式占比情况资料来源：CRIC）公募 REITs 的加速推进催生了对优质运营主体的需求。月 日上午，华夏北京保障房 REIT、中金厦门安居 REIT 和红土深圳安居 REIT 同步上市，上市首日，三只保租房公募 REITs 全部触及%的涨停限制，显示出投资机构对

168、优质资产极大的买入热情。三只保租房公募 REITs 的原始权益人分布为厦门安居和深圳安居、北京保障房中心负责运营本地的公租房和人才租赁住房，是具有丰富的租赁住房运营经验的机构。08508603|保障性租赁住房对轻资产运营的机遇 与挑战以及轻资产模式的发展前景中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023的即时满足，提升资产价值的同时，借助产业基金衍生金融产品，实现真正意义上的资产保值增值。资产方：一般是政府、企业或个人，持有或租赁物业资产向运营方提供房源，通过委托运营方式进行运营管理，收取固定出租收益，并借由运营方专业的运营管理实现资产升值或投资增值。运营方：为资产方提供资产的改造工程、项目设计、筹

169、建管理、运营管理等服务，向资产方收取前期的工程设计和专项服务费，以及后期的管理费。通过输出运营体系和 IT 管理系统进行房源管理，为租客提供专业的租赁服务。租客：通过运营方租到房源，向运营方支付租金和服务费，享受运营方租赁服务和增值服务。资产方、运营方、房源和租客，在轻资产运营的过程中满足了各方的需求，资产方实现了资产增值，运营方收获了委托管理费用，租客匹配了需求房源。各方协同合作满足各方的利益和住房需求形成了良性的轻资产运营循环。、保障性租赁住房和市场化租赁住房共同发展保障性租赁住房和市场化租赁住房是相互依存、共生的关系。保租房很大一部分来源于市场化租房，是市场化租房的存量转化。市场化租赁房

170、源只要愿意接受纳管，服从保租房的相关规定，比如租金涨幅、限定供应对象等，就可以成为保租房。保租房与市场化房源也是相互竞争的关系。保租房作为住房租赁市场的压舱石和稳压器，稳定的租金涨幅，相比市场化房源较低的租金，会促使市场化房源提升品质来吸引租客。保租房和市场化租房虽然在供应对象上存在一些差别，但更多时候是面向共同的群体新市民和刚毕业大学生。因此保租房与市场化租赁住房同样都需要优质的运营机构，对房源进行建设、管理、运营。事实上，保租房的大规模建设，为市场化租赁机构提供了轻资产模式发展的蓝海空间，而轻资产租赁企业长期积累的管理经验和社区运营技术，为保租房高起点、高质量发展提供了保障。此外，对于部分

171、计划自建运营团队的国企，与外部专业运营商合作可以加快其运营团队提升专业化水平，并能共享这些专业运营商的成熟运营体系和 IT 系统等资源。（三）轻资产运营模式的前景预测、轻资产运营的风险与挑战轻资产的核心优势是以运营为核心的价值体系。随着国家对租赁住房标准化统筹的脚步加快，运营的链接价值逐步凸显，市场对轻资产运营需求也越来越多，但同时轻资产模式也面临市场挑战：）无法享受资产升值红利。轻资产运营收益是指通过品牌植入和管理体系输出获得管理收益，若轻资产企业不持有物业产权或不参与资产投资，将无法享受货币超发、房价上涨背景下的资产升值红利。）对运营能力要求高，并且需持续积累。随着品牌长租公寓的崛起，竞争

172、加大，租客对精细化运营的要求越来越高，运营方一方面需要一系列增强客户黏性的品牌培养计划，另一方面需要通过产品、服务提升租金溢价，还有一方面要持续通过自身运营系统和 IT 系统、会员营销系统来降低运营成本占比，提高运营效率。因为只有这样，才可以突破市场化的回报周期。）专业运营人才招聘难。住房租赁行业本身是个薄利的行业，而轻资产运营的核心是精细化运营，需要一支专业的运营团队。但现实中，公寓企业普遍出现招人难、培训难、留人难的问题，尤其适合自己企业发展的专业运营人才更是难上加难。轻资产运营企业应做好产品、服务、用户运营、用户体验的精细化，并且深入到维度中做到分级迭代，将每一项维度形成延伸，然后触及到

173、用户内心最为深处的需求体系中，同时，轻资产运营企业应加大人才队伍、管理流程和品牌等软实力的建设力度。总体而言，表：三只保租房公募 REITs 项目情况分类基金简称上市首日涨幅项目名称项目所在地房间数平均租金（元/平方米/月）红土深圳安居REIT厦门安居REIT京保REIT30%30%30%安居百泉阁深圳市福田区59436029.7444.3814.5217.235232.3530.5260深圳市罗湖区深圳市大鹏新区深圳市坪山区厦门市集美区滨水北里小区厦门市集美区珩琦二里小区北京市海淀区文龙家园一里北京市朝阳区朝阳北路82号院安居锦园保利香槟苑凤凰公馆

174、园博公寓珩琦公寓文龙家园熙悦尚郡红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金信息来源：公开资料整理投入运营时间截至2022.3.31出租率2022年1月2021年11月2020年7月2020年11月2020年11月2020年11月2015年2月2018年10月99%99%100%98%99.42%99.11%94.80%94.80%08708803|保障性租赁住房对轻资产运营的机遇 与挑战以及轻资产模式的发展前景中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023优质运营主体的运营能够使

175、项目保持高出租率，带来稳定的现金流，为资产带来保值增值，这些是公募 REITs 发行的前提条件。但部分建设保租房项目的地方国企缺乏专业的运营租赁住房经验，运营能力无法达到公募 REITs 的发行前提，这也催生出了国企资产方对优质运营主体的需求。08909003|保障性租赁住房对轻资产运营的机遇 与挑战以及轻资产模式的发展前景中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023商业区、健身房、超市等生活设施配套，打通从居住端、社区商业到健身房等多空间载体，满足未来租户在衣食住行方面的全方位需求。而反观市场上，目前各个业态由各个板块单独运营。对于资产方而言，为各版块找独立的运营商合作将会增加资产方大量协调工作

176、；对于各独立业务运营方而言，因大家工作方式、业务逻辑，相互间工作界面等问题，将会存在大量协同困难。基于此，这就会对各业务的独立运营方提出挑战，一是可以发展自身能力，锻造自身的综合业务运营能力，二是做资源整合商，整合出匹配的业务合作伙伴。随着客户消费理念的升级和互联网方面的高速发展，客户租房除基本居住需求之外更加关注品质、安全、服务配套、社交共享等方面。因此，跨界联合，整合多种业态将会是未来的趋势，也是机遇。未来，有平台搭建能力和资源整合能力的公司将具有更大的竞争优势。对于轻资产运营企业而言，大都是以价值链拆分、集成、重构的方式整合资源，通过自身的核心资源作为杠杆撬动整条价值链合作伙伴大多是资源

177、和能力的补缺者，不仅决定着价值创造过程，更是轻资产企业利润的重要来源。因此，未来轻资产运营企业除了强化自身能力较强的住房租赁运营外，同时也催生能力延伸或机构联盟合作，如：租赁社区综合运营商或公寓运营商+社区商业运营商+联合办公运营商。公寓运营商作为业态整合者，不仅要思考业态并存的价值还要考虑业态的入市时机以及未来业态的升级等，这也将对公寓运营商提出更高要求。）轻资产运营商聚焦细分赛道，塑造核心优势随着租赁群体基数的扩大，客户需求多样性的增加，集中式长租公寓市场出现了越来越多的细分产品，比如针对客户的收入、年龄、消费偏好、生活方式等，定制化的衍生出服务式公寓、女神公寓、企业员工公寓、人才公寓、养

178、老公寓、宠物公寓等。市场的细分，也必将催生专业化的分工合作，未来，轻资产运营商也将以客户需求为导向，聚焦细分赛道，塑造核心优势，提升运营整体服务水平。以宠物公寓为例，轻资产运营商要注重宠主和爱宠在公寓内居住的长期感受，实实在在解决“人宠和谐共存”的问题。轻资产运营商需从设计到配套、到主题房、宠物专属楼层、宠物主题社交等方方面面入手，营造轻松社交氛围，提升服务温度。因此，处理好宠物这件事，就不只是解决麻烦的排雷，更可以是差异化产品的打磨，精细化运营的体现，以及公寓利轻资产运营企业“轻”的是资产形态，“重”的是团队、管理、科技和品牌等软实力，唯有此，方能在市场上立于不败之地。、轻资产运营模式的创新

179、探讨）保租房公募 REITs 方兴未艾，资管分离成趋势，“资产+运营商”的新模式将成为主流。近年来，监管层积极探索、加大力度推进我国 REITs 发展，相关监管部门、主管部委等积极推进公募 REITs 发展。在 年 月，发改委发布通知，将保租房纳入公募REITs 试点行业范围。REITs 如何实现运营利润稳定增长的长期盈利就非常考验运营机构的运营能力，与轻资产模式的运营商合作，将是未来的主要方向之一。资产方直接将项目委托给专业的轻资产运营商运营，共享轻资产运营商的品牌、运营体系、会员体系等，这将是未来的主要发展方向。随着公寓企业面临的市场竞争加剧，供求关系发生转变，租客方的选择越来越多，专业化

180、的分工越来越受欢迎，优质的大中型项目与运营能力强的运营商合作，经营权和所有权将进一步分离，市场对托管的需求日益增加，REITs 长期稳定增长盈利亦可通过资管分离强强联合。目前，我国保障性租赁住房仍是住房系统的主要短板之一，将保障性租赁住房纳入公募基础设施 REITs 的试点范围将有效支持保障性租赁住房的发展，成为扩大保障性租赁住房建设的主要金融工具。年 月 日上午，华夏北京保障房 REIT、中金厦门安居REIT 和红土深圳安居 REIT 同步上市，从底层资产来看，目前上市的三支 REITs 底层资产的经营权和所有权并未剥离。随着国内 REITs 制度的完善，经营权和所有权将进一步进行剥离，未来

181、，“资产+运营商”的新模式将成为主流。资产持有方和运营商强强联手，相辅相成，聚集资本收购优质项目，聚集专业人才管理项目，促使资产长期稳定增长。）轻资产运营商的角色转变，从公寓运营商到多元业态的整合者“十四五”规划明确指出，大力发展租赁住房，新增租赁用地供给，随着地块供给增加，大型租赁社区将成发展趋势。不同于集中式公寓或分散式公寓，租赁社区的体量一般很大，房源数量多数在 以上，物理空间更加集中。从功能分区上看，租赁社区以空间为载体，将传统居住空间融入物业服务、商业服务、商务服务等，如：配备一定的学校、共享办公空间、09109203|保障性租赁住房对轻资产运营的机遇 与挑战以及轻资产模式的发展前景

182、中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023）数字化创新价值凸显。在数字经济时代，租赁住房的运营离不开数字化科技手段。目前，市场上的优秀租赁企业，都加大了对数字科技运用的投入，借力科技赋能，系统化管理，提升居住品质和运营管理效率。）一家优秀轻资产企业的应该拥有自身的壁垒。在剧烈的产业变革、激烈的行业竞争中,依托全面深入的产品升级和用户洞察,以及有温度的精细化运营,这需要长时间的品牌建设和经验的积累，不是任何企业想一蹴而就即可进入的赛道。因此，轻资产企业需要不断巩固着自己的护城河的同时,保持创新的能力，始终保持着自己的核心竞争力，才能一直形成差异化。集中式公寓轻资产发展模式最终会对具备什么样基因的企

183、业会更加有利？比如酒店系，创业系，房企系，还是国家队？行业专家认为：门槛是体系化建设，长期稳定的运营管理体系和系统的建立，其实核心是连锁化经营管理能力。因此，从基因的角度，酒店系在连锁化行业中锤炼时间长，应该优势更大。房企系的优势，类似于从房企的物业公司角度出发，但其实目前国内的物业公司管理相对粗放，应该只有头部的个别企业较为有优势。国家队进入租赁行业相对较晚，多以重资产模式介入，对于轻资产模式，当前处于探索阶段。房企系代表认为：房企系在轻资产发展模式上更有利。目前来看，房企有着大量的自持用地以及存量资产，绝大多数的房企系租赁运营商的资产都是由地产板块持有，由租赁运营品牌去运营，因此对于房企系

184、租赁运营商来说，有着先天的优势。在政企合作的项目上，房企系租赁运营商多以轻资产管理输出的模式介入，此外，得益于地产板块在业内的品牌知名度和口碑，房企系运营商同样具有优势。尽管进入行业初期，房企系租赁运营商多以重资产和中资产模式切入，企业在积累了良好的口碑，形成标准化的产品以及精细化的运营能力之后，也开启管理输出模式。泊寓、冠寓等头部企业，与多地政府、国企共同打造人才公寓，保障性租赁住房等，提供轻资产管理输出服务。润的新增长点，这也非常考验轻资产运营企业的专业化运营能力。、轻资产运营模式的前景与未来随着国家对租赁住房标准化统筹的脚步加快，运营的链接价值逐步凸显，市场对轻资产运营需求也越来越多，关

185、于集中式公寓轻资产运营模式的思考也越来越深入。我们特此采访多位不同行业背景的从业者，针对轻资产运营模式，给出他们的宝贵思考。集中式公寓轻资产模式这个蛋糕是不是所有企业都能吃？如果不能，您觉得门槛或者差异化在那里体现？集中式公寓轻资产模式不是所有企业都能做好。对于以重资产为主的租赁运营商而言，从拿地、建设再到后期的运营，更注重的是前期对于成本的投入，包括拿地成本、建安成本等，控制了成本才有可能盈利。而对于中资产包租为主的企业来说，他们注重控制装修成本和物业租金成本，将改造部分和物业租金的支出减少才能够尽快实现盈利。而轻资产企业注重的是品牌建设、运营体系、产品设计改造等能力，直接对接 C 端客户群

186、体，这也体现了租赁作为服务业的本质。长租公寓投资人认为：做轻资产运营的企业还是需要一定门槛的。）好的运营能为资产提升价值。资产价值是运营能力的体现，好的运营能带动租金的上涨，实现高溢价，高质量的运营与高质量的回报也将在一定程度上提升资产的价值，创造更多盈利空间。）优秀上海品茶为品牌赋能。目前，住房租赁市场的参与方鱼龙混杂，运营能力也是参差不齐，头部企业具有一定的优势，在前期积累了规模和经验，业内形成了良好的口碑，为轻资产管理输出做铺垫。租赁运营商代表认为：目前住房租赁企业开始往轻重两端发力，做轻资产管理输出的企业数量逐渐增加，因此企业还是需要形成一定的差异化。）具有单城市深耕能力。深耕型企业在

187、区域内可以透析当地相关政策，深入客户研究,产品也更能契合城市特征，能够形成一定的差异化。09309403|保障性租赁住房对轻资产运营的机遇 与挑战以及轻资产模式的发展前景中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023培训服务等。例如，某公寓品牌就通过联合饿了么 NOW 零食架、美团大众洗衣服务、公园盒子无人健身舱、携程超级班车、EVCARD、ofo、支付宝等外部资源，拓展公寓服务内容，增加收入来源。与此同时，好的运营服务也是提升租客满意度、租金水平的关键，新一代的年轻租客更愿意为好的服务买单，好的运营服务能提升租客对续租时租金上涨的接受度。行业专家认为：轻资产托管模式从单房的角度看，收益非常低，但是

188、由于打造了运营体系和系统，所以边际成本很低，因此只有规模化才能产生可观收益。但是，在成长的初期，由于需要通过投资直营门店打造运营体系，在这个过程中对于扩张的压力巨大，因此这个阶段风险较大。但一旦产品模型、运营模型稳定后，优势就逐渐产生，随着托管的比例不断增加，后续经营的抗风险能力会非常强。因此整体来看，轻资产模式资金投入小、使用效率高、沉没成本低，抗周期、抗风险能力较强。盈利模式方面，如果从单房的角度来看，轻资产托管模式的收益是非常低的，但是由于其打造了标准化的运营体系和管理系统，进行规模化扩张的边际成本很低，且轻资产模式进行规模扩张速度也相对较快，所以，规模化发展是轻资产企业产生可观收益的关

189、键。近年来，保障性租赁住房处于风口期，对于保障性住房，您觉得是不是更需要轻资产运营公司来运营会比较好？因为安全性对于保障性住房来说，比收益更加重要？对于这个行业保障性住房的发展趋势和轻资产托管的关系，您有什么看法？地方国企认为：保障性住房更需要专业的轻资产运营公司来运营的原因，有以下几点：）服务意识。目前大部分保障性租赁住房是国企建设，其中大部分属于资源性企业，服务意识上不是强项，民企反而更有优势。）安全性。轻资产运营公司，面对项目较多，在安全问题上，能够给到业主方更多支持，双方共同努力提升安全性。）防火墙。公寓运营，是跟 C 端打交道，国企人事体系和运营方式，在跟 C 端打交道上是比较吃亏的

190、，完全可以增加运营公司一道防火墙，自己作为裁判员处理问题，在解决争端和客诉上更游刃有余。酒店系公寓运营商认为：酒店系的优势在于对客户的理解，产品的把控能力和 IT 技术的应用能力，特别是在经营层面的管理难度、经营颗粒度和对营销的要求比其他派系的长租公寓做的好。得益于这些优势，酒店系公寓运营商也较早切入轻资产赛道，通过成熟的托管经验和完善的管理系统，以及自身庞大的会员体系，积累了丰富的轻资产运营经验。长期来看，酒店系运营商在轻资产的道路上会更容易走的长远。创业系公寓运营商认为：创业系是最早涉足长租公寓领域的企业类型，对如何运营长租公寓有着深刻的理解，并且相对房企系和国家队较早地就开始了对轻资产委

191、托管理模式的探索。运营管理能力一直是创业系的核心抓手，高度标准化的运营流程、产品和服务为创业系在轻资产发展模式中奠定了基础。创业系企业将精细化运营管理的功力整合为解决方案，为合作方提供了更优质的委托管理服务。地方国企认为:国有企业进入长租行业相对较晚，在公寓运营管理方面经验不足，当下，国家大力发展保障性租赁住房，地方政府纷纷发布筹建目标，国有企业承担了主要任务，短期内国企的重点是加快完成政府筹建任务，运营不是现阶段的重点，以与运营商合作为主；但从长期来看，运营还是很重要的，未来国有企业也会逐渐补齐在运营管理方面的短板，这点从各地国有企业纷纷建立自有公寓品牌中也可以看出。集中式公寓轻资产托管模式

192、是风险小且回报高的吗（短平快）？还是风险较高回报较低，但是抗周期、抗风险能力强？对于轻资产托管的盈利模式，您有什么看法？住房租赁运营商认为：集中式公寓轻资产托管模式风险较低、回报较低，但是抗周期、抗风险能力强。轻资产要想盈利，必须形成标准化、可复制的运营管理体系，同时还要有足够的规模，在中国的规模门槛是 万间。轻资产企业除了运营公寓外，也开始参与投资、拿地、与各方共建合资公司等其他创新商业模式，那么盈利则不仅仅是以往所说的管理费了。除此之外，还需要增强收入来源，拓展多元的增值服务，基于线下社区，可以通过线上平台提供社交服务和增值服务，在租客们养成购买生活服务的习惯后，可以更进一步推荐培训、理财

193、等与工作、生活息息相关的服务。如果是面向B端客户项目，还可拓展员工招聘、095中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023）REITs 上市考虑。REITs 的特点就是将资产的所有权和运营权分离，那么选择更有专业能力的运营公司进行管理，可以有效提升经营坪效和降低运营成本，因此保障性住房的开发商，也更有机会享受到资产升值的收益。租赁运营企业认为：保障性租赁住房的建设，近期利好专业化的轻资产运营商，远期或将对市场化轻资产运营商产生一定挑战，原因如下：）近期来看，由于目前保障性租赁住房处于建设的风口，各地政府都领取了一定的目标，目前的主要任务在于完成房源筹集与建设，运营经验的培育暂不是现阶段的目标。在公

194、寓运营端缺乏经验的国企，寻求运营经验丰富的运营机构合作成为目前市场的主流模式。因此，近期将利好专业化的轻资产运营商。）远期来看，公寓运营作为租赁行业业务增收的一个重要利润点，加之，国家队具备自有物业的优势，大大降低被市场选择的风险。因此，未来国家队将会不断补齐自我运营能力，在自有物业的情况下，国企将通过建立自有品牌，输出轻资产运营经验。随着轻资产运营企业的增多，未来将对市场化轻资产运营商产生一定的挑战。总结自 年保障性租赁住房成为年度关键词后，各地为积极响应中央政府号召，发展住房租赁市场，解决大城市新市民、新青年住房问题，地方政府、国资银行也积极投身到租赁事业发展中。随着保租房的大量入市，房源

195、市场托管的需求也在不断增加，保障性租赁住房与轻资产运营表现出极强的适配性。在国家层面，存量房源以及资金支持都能比较快速到位的背景下，轻资产运营管理能力成为能否提供有效租赁住房供应的通关法宝。此外，随着住房租赁公募 REITs 的成功发行，保租房和公募 REITs 加速了资产方与轻资产运营商合作，也将加速推进催生了对优质运营主体的需求。轻资产运营模式作为三种经营模式中最轻的一种，在市场上更需要不断构筑自身的护城河，未来，具有强运营能力的轻资产运营的企业方能脱颖而出。如：未来，轻资产运营商聚焦细分赛道，塑造核心优势，同时也将不断促进自我角色转变，从公寓运营商到多元业态的整合者。在住房租赁这盘大棋中，资产和运营都是必不可少的“棋子”，只有分工明确但又相互配合，才能最大化发挥各方优势，有效激发资产潜能。未来，公寓运营方与政府方、资金方的合作将会进一步加深，输出精细化运营管理服务，实现资源共享、互惠共赢。09603|保障性租赁住房对轻资产运营的机遇 与挑战以及轻资产模式的发展前景