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1、 2021 年中国住房租赁市场蓝皮书 1 中国住房租赁市场 I C C R A住 房 租 赁 产 业 研 究 院 h t t p : / / w w w . i c c r a . c n 蓝皮书2021 2021 年中国住房租赁市场蓝皮书 2 2021 年,国家不断释放住房租赁行业的利好政策,多渠道增加供给、减税降负、金融工具创新以“资产管理”为本质的住房租赁行业商业闭环初步形成,住房租赁行业迎来了全新的发展局面。ICCRA 住房租赁产业研究院(以下简称“ICCRA” )以长期监测的十个重点城市的住房租赁市场为研究对象,总结归纳出 2021 年我国住房租赁市场八个趋势特点。从中清晰的看到,国
2、家鼓励政策对住房租赁行业发展作用显著, 保障性租赁住房 “压舱石” 效果明显, 国有企业的加入正在改变行业格局, 租住生活方式逐渐形成。 同时,ICCRA 尝试从数据出发,充分考虑城市活力、宜居性、生活配套、住房租赁市场活跃程度以及职住平衡等对租住生活产生直接影响的因素,通过建立算法模型,对城市租住环境进行客观评价,推出“2021 年中国重点十城租住幸福指数” 。并通过与三年前的市场运营数据进行对比分析,进一步详细分析了十个重点城市的市场特点及变化趋势,以期为行业各方参与者制定下一步行动计划提供参考。 展望 2022 年,保障性租赁住房供给将持续加大,住房租赁行业商业闭环有望实现。同时,住房租
3、赁是一场慢跑,政策哨声吹响,扎根了解 C 端需求并进行从产品设计到运营策略变革的企业,才能率先抵达终点。随着租售同权的进一步落实,我国住房租赁行业将进入规模化发展的新篇章。 前言 2021 年中国住房租赁市场蓝皮书 3 目录 一. 2021 年全国租赁住房市场发展特点 . 4 (一) 政策推动有力,供给增幅显著 . 4 (二) 供给分布趋于均衡,职住平衡初现 . 5 (三) 保障性租赁住房主导地位不动摇,平抑租金水平效果显著 . 7 (四) 租赁住房产品分类逐步清晰,产品多元化趋势明显 . 8 (五) 产品设计回归理性,行业逐步进入标准化时代 . 10 (六) 国有企业在住房租赁行业发展的引领
4、示范作用开始显现 . 12 (七) 政策扶持,行业的完整商业闭环初步实现 . 15 (八) 市场需求强劲,租住生活方式正在形成 . 15 二. 2021 年重点城市租赁住房市场特点 . 17 (一) 2021 年中国十城租住幸福指数 . 17 (二) 第一梯队:需求驱动力强,品牌聚集度高,产品线丰富 . 18 (三) 第二梯队:需求聚焦,但供给分散,城市内部区域之间发展不平衡 . 26 (四) 第三梯队:租金天花板现象明显,品牌聚集度低,产品线单一 . 33 三. 2021 年政策回顾及 2022 年市场展望 . 41 (一) 宏观政策:我国房地产市场体系构建完毕 . 41 (二) 土地政策:
5、以增量带动存量,确保保障性租赁住房的有效供给 . 42 (三) 金融财税政策:旨在解决“三高一低“的行业痛点,跑通行业商业模式 . 45 (四) 市场监管政策:发展及认定保障性租赁住房 . 47 (五) 2022 年市场展望 . 48 2021 年中国住房租赁市场蓝皮书 4 一. 2021 年全国租赁住房市场发展特点 经过了前期的无序发展和新冠疫情的冲击,在后疫情时代的 2021 年,全国租赁住房市场迎来了崭新景象,政策层面和市场层面都发生了新的变化。政策层面,激励与规范发展的政策并行出台,一方面鼓励市场通过多种渠道增加有效供给,特别是增加保障性租赁住房的供应; 另一方面加强监管约束行业行为。
6、 市场层面, 随着政策的出台和落地, 市场逐步回归理性,更多坚持“长期主义”的企业进入市场,特别是国有企业开始在住房租赁行业大展身手,起到了行业引领示范作用。 纵观 2021 年整体市场发展,并通过与疫情前(2019 年)的市场数据进行比较分析,ICCRA 梳理出了本年度住房租赁行业发展的八大特征: (一) 政策推动有力,供给增幅显著 截至 2021 年 11 月 30 日,在 ICCRA 在住房租赁市场发展的十个重点城市1(以下简称“十个重点城市” ) ,长期监测的机构化运营的集中式租赁住房项目 1,794 个,房间规模共计 456,187 套(间) 。按照房间数量同一口径统计,2021 年
7、住房租赁市场规模与 2019 年相比增幅达到 122.9%,在两年之内实现了规模的翻番。 图表 1:全国十个重点城市租赁住房规模增长情况(2021 年 vs 2019 年) 数据来源: ICCRA 统计(注:按照房间规模统计) 供给规模的迅速扩大, 与政策的扶持和推动密不可分。 其中, 对行业助力最大的政策集中在资金端和供给端。 在资金端,一方面通过财政补贴给予住房租赁行业真金白银的扶持。从 2019 年陆续有 24 个城市获批中央财政对租赁住房专项补贴资金, 总额约 468 亿元; 另一方面, 从法律法规层面鼓励住房租赁行业的金融工具创新, 拓阔了住房租赁企业融资渠道。 2020年发布的住房
8、租赁条例(征求意见稿) 中,鼓励国家支持金融机构按照风险可控、商业可持续的原则创新针对住房租赁的金融产品和服务,支持住房租赁企业多渠道进行融资,并提供相应的金融创新工具支持。在供给端,最显著的特点是鼓励 1 北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、武汉、成都、重庆、西安 114.0%70.6%175.9%135.7%116.7%81.8%253.6%107.4%59.1%114.5%北京上海深圳广州杭州南京成都重庆武汉西安 2021 年中国住房租赁市场蓝皮书 5 存量物业改造,多渠道增加租赁住房供给。2020 年,各地方政策的主要发力点是增加其他非住宅类型的房地产进入租赁市场,允许闲置和利用效率低
9、的办公楼和商铺改造成为租赁住房,对增加有效市场供给起到了极大的推动作用。 (二) 供给分布趋于均衡,职住平衡初现 从 2021 年的整体供给增量分布来看,全国十个重点城市均呈现出区域逐步平衡发展的态势租赁住房的供给基本覆盖各城市全部行政区。通过对十个重点城市供给增量在各行政区域的分布进行分析,ICCRA 概括出了一线城市和二线城市的在租赁住房分布上的不同特点: 1. 一线城市呈现多组团态势,中心城区的人口不断向外围区域进行疏解 以北京和上海为例, 通过对比分析可以发现, 2021年新增供给几乎都集中分布在中心城区以外的外围区域或产业新城。 北京市的新增供给集中在石景山区、房山区、亦庄经济技术开
10、发区等区,其次昌平区和丰台区的供给规模也有较大幅度增加,这说明北京的人口正逐步向城市南部疏解。 图表 2:北京租赁住房规模增长分布情况(2021 年 vs 2019 年) 数据来源: ICCRA 统计(注:按照房间规模统计) 上海市的新增供给集中在奉贤区、黄浦区、杨浦区、宝山区等区。根据上海市城市整体规划(2017-2035) 的规划方向,未来上海将逐步形成多组图的空间布局,人口也将逐步向新城进行疏解。 92.7%154.4%43.9%-2.8%583.3%120.3%40.1%900.0%78.9%20.4%136.7%455.3%朝阳区昌平区大兴区东城区房山区丰台区海淀区门头沟区石景山区顺
11、义区通州区西城区亦庄 2021 年中国住房租赁市场蓝皮书 6 图表 3:上海租赁住房规模增长分布情况(2021 年 vs 2019 年) 数据来源: ICCRA 统计(注:按照房间规模统计) 图表 4:上海城市空间规划情况 资料来源: ICCRA 整理 2. 新一线城市和二线城市多点开花,产业新城对于租赁住房的需求形成有力支撑 在新一线城市和二线城市,租赁住房的分布已经不仅仅聚焦在核心行政区,多点开花的态势逐步明朗。 从长三角和长江中游的代表城市来看 2021 年租赁住房分布变化特点。杭州的临安区和富阳区首次出现租赁住房供给;南京的栖霞区、建邺区、溧水区、高淳区都是供给增量较为明显的区域;武汉
12、除了青山区之外,其他行政区供给增量明显。 另外,从杭州、南京、重庆、武汉、西安等多个城市的统计数据来看,产业新城或产业聚集的行政区对于租赁住房的需求形成较强支撑,因此能够吸引更多的供给布局于此。以南京为例,传统产业聚集区江宁区,以及以浦口区和栖霞区等行政128.2%522.0%19.3%245.1%104.1%26.6%92.8%39.9%56.4%43.7%86.1%24.9%178.7%95.6%宝山区奉贤区虹口区黄浦区嘉定区静安区闵行区浦东新区普陀区青浦区松江区徐汇区杨浦区长宁区 2021 年中国住房租赁市场蓝皮书 7 区为依托的江北新区都是租赁住房供给规模较大的区域,合计占比接近全市租
13、赁住房供给的 60%。 图表 5:南京租赁住房分布情况(按房间数量统计) 数据来源: ICCRA 统计 (三) 保障性租赁住房主导地位不动摇,平抑租金水平效果显著 青年公寓、租赁式社区、宿舍型公寓等产品主要服务对象是新市民、青年人2,均可纳入保障性租赁住房行列。从全国十个重点城市的统计数据来看,这三类产品在各城市租赁住房供给总量中的比重均超过 90%,说明保障性租赁住房的“压舱石”效果显著。 图表 6:全国保障性租赁住房发展情况(按房间数量统计) 2 产品分类标准参考 ICCRA中国租赁住房分类研究标准报告 玄武区 , 3.14%秦淮区 , 10.00%建邺区 , 8.23%鼓楼区 , 9.2
14、6%浦口区 , 5.82%栖霞区 , 20.51%雨花台区 , 1.30%江宁区 , 32.03%溧水区 , 4.42%高淳区 , 5.29%93.5%97.1%96.3%96.3%100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0%北京上海深圳广州杭州南京成都重庆武汉西安 2021 年中国住房租赁市场蓝皮书 8 数据来源: ICCRA 统计 在租金水平上涨明显的一线城市,以青年公寓为代表的保障性租赁住房,在市场份额上占据主导地位,在平抑租金水平上涨方面也起到显著作用。 北京的紧凑型青年公寓市场规模占比为 83%, 2021 年租金坪效较 2020 年上涨 6.8
15、%, 低于整体市场坪效涨幅 (10%) ;上海的紧凑型青年公寓市场规模占比为 61.5%,2021 年租金坪效较 2020 年上涨 6.6%,同样,低于整体市场坪效涨幅(17.7%) 。 (四) 租赁住房产品分类逐步清晰,产品多元化趋势明显 按照房间规模统计,我国租赁住房类型整体呈现“金字塔”形态:满足年轻人需求的青年公寓占比最大,超过 80%,是租赁住房供给的稳定基石; 满足新市民需求的租赁式社区, 占比超过 10%; 面对企业基层员工的宿舍型公寓占比 8.62%;塔尖部分的高端公寓比例仅为 1.35%。 图表 7:我国租赁住房产品类型 数据来源:ICCRA 统计 四类产品中每类产品又可以按
16、照套均面积的维度进行档次划分: 在高端公寓中, 服务式公寓是主力产品线, 占比约 70%;青年公寓产品则基本以紧凑型产品为主,舒适型产品数量较少;租赁式社区中青年型产品和家庭型产品几乎平分秋色。这也说明“独立单间且租金水平可控的小户型”是市场供需两旺的产品类型。 图表 8:各类型租赁住房的详细划分 ? ? ?69.79%30.21%96.28%3.72%56.91%43.09%8.62%服务式公寓生活方式型公寓 青年公寓-紧凑型 青年公寓-舒适型 租赁式社区-青年型租赁式社区-家庭型高端公寓青年公寓租赁式社区宿舍型公寓 2021 年中国住房租赁市场蓝皮书 9 数据来源:ICCRA 统计 从 2
17、021 年与 2019 年的市场数据对比分析可知,全国十个重点城市在产品分类方面已经逐步清晰,也各具特点。 1. 一线城市多元化产品趋势明显,租赁式社区出现 相较于 2019 年,2021 年一线城市及新一线城市的产品类型主要有两大特点:一是产品类型更趋多元化,部分城市六大产品类型齐全; 二是开始租赁式社区产品大规模入市。 这两大特点也标志着我国一线及新一线城市的租赁住房市场已经日趋成熟。 图表 9:一线城市租赁住房类型占比 北京 上海 深圳 广州 杭州 2019 年 2021 年 2019 年 2021 年 2019 年 2021 年 2019 年 2021 年 2019 年 2021 年
18、服务式公寓 1.2% 1.8% 0.0% 1.2% 0.0% 0.2% 0.9% 1.2% 0.0% 0.0% 生活方式型公寓 0.3% 0.5% 0.0% 1.7% 0.0% 3.5% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 青年公寓-紧凑型 83.6% 83.0% 86.4% 61.5% 82.9% 64.2% 88.6% 78.7% 98.2% 81.7% 青年公寓-舒适型 1.5% 3.7% 1.6% 11.1% 0.2% 8.3% 3.1% 3.4% 0.0% 3.3% 租赁式社区 0.0% 1.6% 0.0% 11.4% 8.5% 18.3% 7.0% 15.6% 0.0% 5.8
19、% 宿舍型公寓 5.0% 5.2% 11.9% 13.1% 8.4% 5.6% 0.4% 1.1% 1.8% 9.3% 数据来源: ICCRA 统计 2. 二线城市的产品类型单一,仍以青年公寓为主 成都、重庆、西安的租赁住房产品结构最为单一,均为青年公寓占比 100%;武汉和南京在青年公寓之外,还存在少量宿舍型公寓。二线城市的产品结构特点说明市场的需求还在逐步发掘和培育的过程中,整体市场的成熟度仍有待提高。 图表 10:二线城市租赁住房类型占比 成都 重庆 西安 武汉 服务式公寓 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 生活方式型公寓 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 青年公寓-紧凑型
20、99.0% 100.0% 100.0% 98.0% 青年公寓-舒适型 1.0% 0.0% 0.0% 0.0% 租赁式社区 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 宿舍型公寓 0.0% 0.0% 0.0% 2.0% 数据来源: ICCRA 统计 3. 宿舍型公寓发展迅速 通过与 2019 年的数据进行对比发现,2021 年宿舍型公寓在多个重点城市发展迅速。 在杭州、南京为代表的新一线城市和二线城市,由于产业园区发达,以此为驱动的蓝领宿舍出现了供需两旺的局面,供给端出现了井喷式增长,需求端租金坪效也明显增加。 四个一线城市的服务业和产业园区均较为发达,因此,企业对于员工宿舍的需求十分旺盛,在租金坪
21、效方面平均涨幅达到了 15.2%。 2021 年中国住房租赁市场蓝皮书 10 图表 11:宿舍型公寓增长情况(2021 年 vs 2019 年) 规模增幅 坪效增幅 北京 112.1% 10.1% 上海 92.9% 23.9% 深圳 3.5% 25.4% 广州 35.5% 11.0% 杭州 1035.4% 4.9% 南京 3384.7% 15.8% 数据来源: ICCRA 统计 (五) 产品设计回归理性,行业逐步进入标准化时代 全国十个重点城市租赁住房产品的套均面积基本稳定,套均面积的中位数在 2019 年为 29.2m2,2021 年为 29.3m2。这说明,在需求层面,我国租赁住房市场的租
22、户画像和需求特征逐步清晰需求明确;在供给层面,产品设计回归理性,行业正在逐步进入到标准化时代。 从 2021 年从各重点城市分别看套均面积变化,除南京、成都、武汉在租赁住房产品的套均面积上略有缩小外,其他城市租赁住房产品的套均面积均呈现微幅扩大的态势,这说明租赁住房正在从“有其居”向“优其居”的目标过渡。但各城市套均面积的上涨幅度有限,说明租赁住房企业正在探索如何平衡市场需求与运营坪效及投资收益的关系。 图表 12:全国租赁住房套均面积情况 数据来源: ICCRA 统计 行业逐步进入标准化时代是市场供需两端相互作用的结果, 在市场需求趋于一致的情况下, 供给方在产品和服务两端的标准化能力成为核
23、心竞争力的重要组成部分。 产品的标准化有利于产业上下游规模化的形成,有效降低前端成本。可以看到各个品牌都在产品设计上不断推陈出新,但总体方向趋同,即功能区域的模块化、组合的多样化和空间使用的集约化。比较有代表性的企业,比如万科泊寓、龙湖冠28.2 27.6 26.7 26.0 32.5 30.0 31.1 34.4 28.5 31.3 29.3 29.3 28.6 28.0 33.3 29.5 26.4 40.2 26.2 31.4 北京上海深圳广州杭州南京成都重庆武汉西安2019年2021年 2021 年中国住房租赁市场蓝皮书 11 寓都在装配式装修方面进行了尝试和探索,中海长租公寓则充分展
24、现了“工科生”基因的影响,将“精益求精”充分体现在产品和服务中。 中海长租公寓属于中海企业集团旗下中海商业板块,拥有着“中海友里”青年公寓及“中海海堂”商务服务式公寓两大品牌体系。中海长租公寓延续了“工科中海”对产品雕刻追求精细到苛刻程度的作风,在有限的空间里,围绕租住客户的核心诉求,不断打磨空间系统的组合搭配,既满足租住客户的基本生活需要,也兼顾到租住客户对舒适感和品质感的追求。 图表 13:中海长租公寓部分项目实景图 值得一提的是,中海长租公寓通过近几年的稳健发展,在空间营造中对个人的生活触点和触觉有着更深入的认识,对不同年龄和家庭结构客群的生活画像进行了关联配置。同时,对未来伴随客群变化
25、而变化的户型结构及配置条件进行预留,不断挖掘各种空间形式进行多样化的演化组合,从 22-50 岁的主力客群延展至覆盖全生命周期的居住关怀,将房子作为一个满足生活状态变化的载体,打造全生命周期产品。 此外, 随着租赁产品的升级换代, 租赁住房从简单的居住空间逐渐衍生为生活、 展示、 工作、 社交多种生活形态的载体,屋内收纳物品也随之增多。对于女生来说,打造生活仪式感的小家电、美丽达人必备各式化妆品、以及各种四季衣物统统都要“各自分区、各得其所” ;同样,男生的收纳需求也是多样丰富,潮鞋、电竞、手办、乐高、行走天涯的大号行李箱,也需要规划收纳位置。 因此,中海长租公寓深入研究客群生活场景,通过模拟
26、实际生活,发掘使用痛点,量化实际收纳需求。优化了玄关、餐厨、 客厅、 卧室、 卫浴以及阳台等 6 个情景收纳系统以及 10 类标准收纳模块, 通过适配收纳物品尺度, 合理设计家具收纳,通过集中收纳、分散收纳以及活动收纳三大方面提升产品力。 2021 年中国住房租赁市场蓝皮书 12 图表 14:中海长租公寓玄关场景收纳示意图 !服务的标准化和产品的标准化相辅相成,贯穿产品开发、设计、运营、资产管理全流程的标准化服务,是产品标准化能够完全落地的必要条件之一,而且服务的标准化有利于品牌形象的塑造和品牌价值的积累。中海长租公寓 UROOM 运营服务体系以“标准化服务、 专业化管理及差异化产品打造能力”
27、为核心, 将中海地产筑造居住精品的发展理念全面融入租赁住房业务体系中,从资产管理角度看待产品和行业,将服务延伸至产品开发前端,形成从投资研判、项目定位、产品设计到空间建造、精细运营等标准化管理服务闭环,构建起“好产品”+“好服务”的核心竞争优势。 图表 15:中海长租公寓 UROOM 运营服务体系 !标准化是住房租赁行业发展的必然趋势,住房租赁企业服务的标准化、运营的精细化将是行业标准化时代的必备能力。 (六) 国有企业在住房租赁行业发展的引领示范作用开始显现 从 2019 年和 2021 年的数据对比可以看出,国有企业在住房租赁行业的重要性正在逐步提升。一是在品牌数量上,2021 年 34%
28、的头部品牌为国有企业,这一数字比 2019 年上升了 9 个百分点;二是在规模方面,2021 年国有企业性质的运营商管理租赁住房规模占比达到 10.2%, 而 2019 年这一数字为 3.8%, 国有企业运营商的管理规模实现了近 3 倍的增长。 2021 年中国住房租赁市场蓝皮书 13 图表 16:不同类型的租赁住房运营企业的管理规模统计 数据来源:ICCRA 统计 更要看到,国有企业性质的运营企业更乐于尝试多元化的产品线。53%的国有企业拥有多元化的产品组合,这与国有企业持有重资产比例高且资产类型多有直接关系。在其重资产项目中,既包括闲置低效的城市更新型物业,也包括专项租赁住房用地上的新建开
29、发项目,因此,多元化的产品组合更有利于存量资产的盘活和增量土地的开发。 图表 17:不同类型的租赁住房运营企业的管理规模统计 数据来源:ICCRA 统计 华润置地有巢是国企实施多元化产品线的典型代表。在 2018 年成立后,华润置地有巢就明确了服务式公寓、青年公寓和租赁式社区等多条品牌线,即有巢公邸、有巢公馆、有巢公寓和有巢国际公寓社区。不同品牌线在客源、选址、户型、服务、配套和基础设施方面有着明确的标准,品牌线划分非常清晰。 3.8%10.2%96.2%89.8%2019年2021年国资背景品牌非国资背景品牌47.4%52.6%51.2%48.8%单一产品线多元化产品线国资背景运营 企业非国
30、资背景运营 企业 2021 年中国住房租赁市场蓝皮书 14 图表 18:华润置地有巢品牌线基本情况表 在配套和基础设施方面,有巢公邸定位服务式公寓,户型面积大,空间功能更完善,配有整体橱柜的厨房可满足家庭型客源的需要。面向具有一定经济基础白领和初入职场城市青年的有巢公馆和有巢公寓在配套上更侧重年轻人的需求,健身房、阅读区等共享空间是必备的。有巢国际公寓社区更注重文化空间的打造,以大型户外休闲娱乐场地、红色驿站等形式丰富了社区文化生活,更显人文关怀。今年,位于上海泗泾项目的润棠泗驿党建服务站正式启用,全方位服务周边“两新”企业党组织和白领青年。 图表 19:有巢国际公寓社区项目实景图 在产品线组
31、合方面,面向基数最大的青年人群,有巢品牌进行了细分已满足不同年龄段青年人的需求。总体来看,适合青年人的有巢公馆、有巢公寓及社区项目是有巢品牌产品组合中的绝对主力,也是适应市场需求的必然要求。 华润置地有巢具有华润置地地产开发的基因, 在城市更新和社区新建方面有着先天优势, 在重资产持有方面也具有相当的实力。在品牌创立第二年,华润置地有巢即在北京和上海两地先后获得四块集体土地/R4 用地开发有巢国际公寓社区项类型 品牌线 定位 客群 选址 户型面积 服务式公寓 有巢公邸 服务式公寓 云端新贵 高端领英 商圈核心 黄金区位 60-200 青年公寓-舒适型 有巢公馆 白领公寓 享乐白领 城市精英 城
32、市核心区位 25-50 青年公寓-紧凑型 有巢公寓 青年公寓 初入职场的城市青年 城市重点区域 公共交通便利 25-35 租赁式社区 有巢国际公寓社区 大型租赁社区 潮流青年 城市新兴发展区域,集体租赁用地 25-50 2021 年中国住房租赁市场蓝皮书 15 目。今年上海泗泾、上海东部经开区、北京总部基地三个社区项目三个社区项目陆续开业,提供房间约 3000 套(间) ,且开业后均快速实现满租,国企在住房租赁行业“压舱石”的作用凸显。!(七) 政策扶持,行业的完整商业闭环初步实现 从 2021 年推出的国家和地方性行业支持政策来看,政策内容主要涉及行业规范和监管的政策、鼓励行业发展的金融财税
33、政策和土地政策等几个方面,特别强调了加大保障性租赁住房的供应。本年度政策最大的亮点在于,旨在通过政策扶持,构建和完善租赁住房特别是保障性租赁住房“投、融、建、管、退”的商业闭环,引导和鼓励多元化市场主体参与行业建设和发展,充分调动市场的积极性。 从政策内容看,投融资环节,鼓励多元化融资渠道的参与;开发建设环节,一方面强调对土地资源和非改租项目给予相应的政策倾斜,另一方面给予行业实际的财政补贴;运营环节,除了给予财政补贴,切实减免增值税、房产税等相应税费,旨在缓解企业的运营税赋压力;退出环节,鼓励行业对于公募 REITs 等创新金融工具的应用和探索。 图表 20:2021 年租赁住房行业政策梳理
34、 资料来源: ICCRA 统计 (八) 市场需求强劲,租住生活方式正在形成 全国十个重点城市集中式租赁住房项目的出租率持续走强并保持高位,市场平均出租率从 2019 年的 85.1%上升至2021 年的 90%, 整体市场需求旺盛。 从各城市市场分别来看, 一线城市和新一线城市普遍维持在 90%以上的出租率水平,其中,上海表现最为突出,市场平均出租率达到 97.5%;相比之下,二线城市的出租率水平略有差距,但普遍也维持在 85%以上。 1?2?3?01?1?确?2?务?02?1?务?2?4%?1.5%?3?03?1?REITs?2? ?04? 2021 年中国住房租赁市场蓝皮书 16 图表 2
35、1:全国十个重点城市租赁住房出租率情况 数据来源: ICCRA 统计 出租率水平高,说明租赁住房项目的现金流稳定。 “续约率”是反映市场需求旺盛度的另一个重要指标,说明该项目运营水平良好,满足市场需求,同时高续约率也意味着获客成本的减少。从统计数据看,2019 年市场平均续约率为 44.6%,2021 年这一数字上升至 57.6%。其中,以企业客源为主要服务对象的产品(如服务式公寓客户通常为企业高管,宿舍型公寓直接面对企业采购)续约率最高。家庭型租赁式社区在客源结构方面更为多样,且年龄跨度更大,相比青年公寓和青年型租赁式社区产品,租客稳定性更好,续租率更理想。 图表 22:全国租赁住房续约率情
36、况(2021 年) 数据来源: ICCRA 统计 90.4%92.6%83.8%88.9%85.8%84.2%83.1%75.2%86.9%87.6%93.5%97.5%93.8%93.8%91.0%84.9%89.0%84.9%89.5%88.2%北京上海深圳广州杭州南京成都重庆武汉西安2019年2021年70.40%44.57%57.71%43.40%44.00%62.50%80.33%服务式公寓生活方式型公寓青年公寓-紧凑型青年公寓-舒适型租赁式社区-青年型租赁式社区-家庭型宿舍型公寓 2021 年中国住房租赁市场蓝皮书 17 二. 2021 年重点城市租赁住房市场特点 由于各城市宏观经
37、济、产业结构均有不同,导致不同的城市对外来人口的吸引力不同。同时,在生活配套、交通基础设施、文化教育等方便又存在差异,导致各城市的“租住幸福度”有所不同。 ICCRA 尝试从数据出发,充分考虑城市活力、宜居性、生活配套、住房租赁市场活跃程度以及职住平衡等对租住生活产生直接影响的因素,通过建立算法模型,对城市租住环境进行客观评价,推出“2021 年中国重点十城租住幸福指数” 。 从“城市租住幸福指数”来看,全国十个重点城市可以分为三个梯队: l 第一梯队:上海、深圳、北京。上海是国家的经济中心,北京是国家的政治文化中心。两个城市有着共同特点,即城市已经基本完成产业转移与产业升级,常住人口连续多年
38、增幅下降,甚至出现了负增长,人口饱和度极高,同时城市外扩和人口向外围疏解的进程还在继续。深圳是全国经济中心城市、科技创新中心、区域金融中心、商贸物流中心,多年来常住人口还在不断增加,城市发展和产业发展进程仍在快速推进。 l 第二梯队:广州、杭州和南京。这三座城市的产业结构有一定的相似性,都是先进制造业、高新技术产业以及都市休闲文化产业的聚集高地;同时,户籍人口还在不断增加并处于增幅上升阶段;与第一梯队的城市相比,租房价格在区域间的差异较大,各区域内部的职住平衡性较好,相对更宜居。 l 第三梯队:成都、武汉、重庆和西安。这四座城市不仅是历史名城、工业基地,也是国家交通枢纽城市。此外,它们在各自区
39、域也是拥有庞大人口量级的绝对中心城市。人口的大规模流入仍然是中短期内的显著特征,对周边区域的虹吸效应非常显著。 (一) 2021 年中国十城租住幸福指数 “中国十城租住幸福指数”由四个子指数模型构成,分别是城市活力指数、宜居配套指数、租住活跃指数和职住平衡指数,共涉及 35 个细分维度。考虑对租住生活的影响程度不同,四个子指数模型被分配了不同的权重,与住房租赁市场供需平衡关联度越高的指标权重越高。 图表 23:城市租住幸福指数模型 资料来源: ICCRA ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 2021 年中国住房租赁市场蓝皮书 18 经过模型运算后,十个热点城市现阶段的租住幸
40、福指数明显分为三个梯队,租住幸福指数在 90 以上的城市是上海、深圳和北京三个城市;租住幸福指数在 75 以上的城市是广州、杭州和南京;租住幸福指数在 70 及以下城市是成都、武汉、重庆和西安。上海是租住幸福指数最高的城市,北京与上海相比差距主要体现在宜居配套方面。同为一线城市的广州在租住幸福指数排行中居于第二梯队, 主要差距体现在租住活跃程度方面。 随着各城市经济发展、 保障性租赁住房政策的不断落地,“中国十城租住幸福指数”将是短期内相对稳定、但长期动态变化的状态。 图表 24:城市租住幸福指数模型 上海 深圳 北京 广州 杭州 南京 成都 武汉 重庆 西安 城市活力指数 24.52 22.
41、02 25.00 23.15 19.81 16.99 18.93 17.32 17.09 14.84 宜居配套指数 20.96 19.02 15.50 17.98 9.96 13.71 8.99 13.04 5.94 8.09 租住活跃指数 34.82 31.99 34.82 29.94 34.66 30.68 26.46 21.50 19.92 20.82 职住平衡指数 12.94 14.64 11.69 15.00 11.84 13.98 12.52 13.03 11.04 10.65 租住幸福指数 96.74 91.16 90.51 89.57 79.76 78.81 70.36 68.
42、24 57.48 57.45 数据来源: ICCRA 统计 (二) 第一梯队:需求驱动力强,品牌聚集度高,产品线丰富 无论是租金坪效还是出租率水平,上海、深圳、北京三个城市均位列十个重点城市的第一梯队,显示出非常旺盛的市场需求。三个城市均为品牌聚集度最高的城市,产品线也最为多元化。 1. 上海 截至 2021 年 11 月 30 日,上海 ICCRA 长期监测机构化运营的集中式租赁住房项目 440 个,房间规模为 86,822 套(间) ,与 2020 年相比,新增项目供给 42 个,新增房间规模 8,288 套(间) ;新增供给中,首创芳草寓、新际享寓为首次落地上海的品牌。 从分布上看, 闵
43、行区和浦东新区的供给量名列前茅, 分别录得 80 个项目和 98 个项目, 房间规模分别为 19,547 套 (间)和 19,090 套(间) ,占比合计超过 42%;宝山区的供给量也较为可观,ICCRA 长期监测 43 个项目,房间规模为 9,552 套(间) ,占比达到 11%。 2021 年中国住房租赁市场蓝皮书 19 图表 25:上海集中式租赁住房项目分布(按房间数量统计) 数据来源: ICCRA 统计 2021 年,上海集中式租赁住房市场整体租金水平为 5.77 元/平米/天,比 2020 年全年上涨了 8.74%;按照套均面积29.3 平方米计算,平均月租金为 4,992 元,比
44、2020 年全年上涨了 9.27%;平均出租率为 97.5%,与 2020 年相比上涨了1.3 个百分点。 从各行政区的市场表现来看,按照每可租房月租金(每可租房月租金=月租金*出租率)的分析,长宁区的市场表现最优,其次为徐汇区,黄浦区和静安区。其中,长宁区坪效为 9.54 元/平方米/天,位于各行政区的坪效榜首;静安区出租率为 99.3%,位于各行政区的出租率榜首。这两个行政区的聚集企业基本以 TMT、金融、房地产、消费品制造业为主。同时,11.00%2.83%2.91%1.59%5.52%8.65%22.51%21.99%5.73%0.63%7.19%4.15%3.22%2.07%宝山区奉
45、贤区虹口区黄浦区嘉定区静安区闵行区浦东新区普陀区青浦区松江区徐汇区杨浦区长宁区 2021 年中国住房租赁市场蓝皮书 20 两个行政区在 2021 年的平均薪资水平分别为 12,592 元/月和 11,889 元/月,分别高于上海全市平均薪资水平的 10.6%和4.4%。 图表 26:上海各行政区集中式租赁住房项目市场运营表现 套均面积 (平方米) 坪效 (元/平米/天) 出租率 每可租房月租金 (元) 宝山区 28.6 4.19 99.1% 3,562 奉贤区 36.7 1.82 96.2% 1,931 虹口区 26.8 6.20 99.3% 4,944 黄浦区 27.4 7.64 96.7%
46、 6,078 嘉定区 26.5 3.55 98.0% 2,761 静安区 27.7 7.28 99.3% 6,009 闵行区 27.5 5.51 95.7% 4,352 浦东新区 25.5 6.04 99.0% 4,576 普陀区 27.9 5.87 98.0% 4,809 青浦区 40.2 3.69 97.5% 4,344 松江区 28.2 3.96 98.0% 3,284 徐汇区 29.6 8.61 94.0% 7,180 杨浦区 25.1 6.91 98.0% 5,107 长宁区 32.9 9.54 95.6% 9,001 数据来源: ICCRA 统计 本年度上海 ICCRA 长期监测
47、48 个机构化租赁住房运营企业,在十个重点城市中的品牌集中度名列榜首。其中,按照客房规模统计,上海市场占比较高的 TOP5 租赁住房运营企业分别为魔方生活服务集团、上海城方、旭辉瓴寓、安歆公寓和城家公寓。 上海的租赁住房产品分类十分的多元化。除青年公寓占比 73%左右外,上海的租赁式社区和宿舍型公寓的规模占比也尤为显著,分别为 11%和 13%。其中,租赁式社区的规模在十个重点城市中排在首位,充分说明了上海在 R4 用地方面先行先试,已经取得了一定成绩。 2021 年中国住房租赁市场蓝皮书 21 图表 27:上海租赁住房产品分类情况(2021 年) 数据来源: ICCRA 统计 2. 深圳 截
48、至 2021 年 11 月 30 日,深圳 ICCRA 长期监测机构化运营的集中式租赁住房项目 341 个,房间规模为 129,913 套(间) ,整体规模居全国十个重点城市之首。 从分布上看,龙华区、龙岗区、南山区的供给量名列前茅,分别录得 91 个项目、74 个项目和 41 个项目,房间规模均超过 30,000 套(间) ,占比合计超过 70%;宝安区的供给量也较为可观,ICCRA 长期监测 83 个项目,房间规模为 23,408套(间) ,占比达到 18%。 图表 28:深圳集中式租赁住房项目分布(按房间数量统计) 1.2%1.7%61.5%11.1%11.4%13.1%服务式公寓生活方
49、式型公寓青年公寓-紧凑型青年公寓-舒适型租赁式社区宿舍型公寓 2021 年中国住房租赁市场蓝皮书 22 数据来源: ICCRA 统计 2021 年,深圳集中式租赁住房市场整体租金水平为 3.85 元/平米/天,比 2020 年全年上涨了 7.87%;按照套均面积28.6 平方米计算,平均月租金为 3,295 元,比 2020 年全年上涨了 8.16%;平均出租率为 93.8%,与 2020 年相比上涨了1.6 个百分点。 从各行政区的市场表现来看,运营指标的两级分化现象比较突出。南山区、罗湖区、福田区处于第一梯队,三个行政区聚集了大量金融、现代服务业和 TMT 企业,因此,租金坪效均超过 6.
50、4 元/平方米/天,出租率均稳定在 95%以上,每可租房月租金(每可租房月租金=月租金*出租率)超过或接近 5,000 元。宝安区、龙华区、龙岗区、盐田区处于第二梯队,这几个行政区聚集了大量新兴产业园区,但缺乏的优质商业和生活配套设施,对于市场需求产生了一定影响,因此,租金坪效均超过在 3 元/平方米/天左右,出租率接近 95%以上,每可租房月租金(每可租房月租金=月租金*出租率)超过或接近 2,500元。 图表 29:深圳各行政区集中式租赁住房项目市场运营表现 套均面积 (平方米) 坪效 (元/平米/天) 出租率 每可租房月租金 (元) 宝安区 28.9 2.83 97.03% 2,384