1、 国海证券研究所 请务必阅读正文后免责条款部分 2023 年年 02 月月 15 日日 深度研究深度研究 房地产研究房地产研究 研究所 证券分析师：夏磊 S0350521090004 开年看地产系列开年看地产系列 一线城市房地产市场有没有开门红？一线城市房地产市场有没有开门红？最近一年走势 相关报告 2023 年房地产市场展望（政策篇）*夏磊2023-01-09 2023 年房地产市场展望（需求篇）*夏磊2022-12-23 2023 年房地产市场展望（供给篇）*夏磊2022-12-21 曙光乍现2023 年中国宏观经济政策展望*夏磊2022-12-10 房地产这十年六普七普数据对比*夏磊20

2、22-09-22 政 策 性 银 行 发 力 促 基 建 *夏 磊 2022-07-27 从新生儿数量看入学压力*夏磊2022-07-22 平台经济如何发挥稳就业作用？*夏磊2022-07-06 下 半 年 房 地 产 政 策 展 望 *夏 磊 2022-06-23 再论房地产的八大行业价值*夏磊2022-05-29 基建哪些领域会超预期增长？*夏磊2022-05-26 稳增长的四大基建发力点*夏磊2022-05-06 投资要点：投资要点：春节过后，市场回暖程度如何？我们分线拆析房地产市场恢复力度，探讨需求现状及后市支撑因素。一线城市总体韧性强，开年有回暖迹象一线城市总体韧性强，开年有回暖迹象

3、 新房市场，春节后北京楼市率先升温，主要和推盘节奏有关。新房市场，春节后北京楼市率先升温，主要和推盘节奏有关。2023年春节后一周，北、上、广、深商品房成交面积同比增速分别为33.0%、-28.8%、-46.0%和-43.4%，四城中，北京销售水平超过去年同期。二手房市场，开年回暖趋势延续，尤其是广、深二手房市场反弹明二手房市场，开年回暖趋势延续，尤其是广、深二手房市场反弹明显。显。2023 年 1 月，北、上、广、深四地二手房住宅销售套数环比增速分别-3.3%、-37.5%、63.8%和-32.2%，广州二手房市场回暖明显。节后一周，北、上、广、深二手房成交量同比增速分别为-7%、-7%、4

4、3%和 44%，带看量同比增速分别为-39%、-29%、-16%和 18%，除广州延续回暖趋势外，深圳也开始反弹。价格止跌企稳。价格止跌企稳。1 月贝壳 50 城二手房价格指数环比上涨 0.2%，自2021 年 8 月连续 17 个月环比下跌以来首次止跌。北京、上海、广州、深圳价格指数环比增幅分别为 1.5%、0.1%、1.5%、-0.1%。需求端：前期没有明显政策松动，需求端受限购、限贷掣肘需求端：前期没有明显政策松动，需求端受限购、限贷掣肘 2022 年以来，一线城市并未出台实质性放松政策，对当前楼市影响年以来，一线城市并未出台实质性放松政策，对当前楼市影响有限。有限。去年下半年以来，全国

5、供需两端政策持续发力，因城施策力度不断加大，支持刚性和改善性住房需求。2023 年 1 月，全国住房和城乡建设工作会议为今年房地产政策定调，“增信心、防风险、促转型”成为工作重点。但是一线城市以局部微调放松为主，政策未出现大尺度优化。房贷利率影响购房需求。房贷利率影响购房需求。据中指院 2022 年 12 月置业意愿调查显示，限贷放松和下调房贷利率是促进购房需求入市的两大政策。2023 年1 月初，央行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整长效机制。2023 年 1 月 20 日，贷款市场报价利率（LPR）为：1 年期 LPR为 3.65%，5 年期以上 LPR 为 4.30%，北京首套房

6、贷利率 4.85%、-0.2718-0.2163-0.1608-0.1053-0.04980.005722/1 22/2 22/3 22/4 22/5 22/6 22/7 22/8 22/9 22/1022/12 23/1沪深300证券研究报告 请务必阅读正文后免责条款部分 2 稳 增 长 的 专 项 债 进 度 如 何？*夏 磊 2022-03-22 从 政 策 松 到 市 场 稳 要 多 久？*夏 磊 2022-03-13 服务新市民能否成为经济增长点？*夏磊2022-03-07 开年看地产：三四线城市房地产市场韧性如何*夏磊2022-02-14 开年看地产：一线城市房地产市场韧性如何*夏

7、磊2022-02-12 开年看地产：二线城市房地产市场韧性如何*夏磊2022-02-08 投资篇：稳增长靠什么？进度如何？*夏磊 2022-01-17 稳增长的“两新一重”2021-12-31 预售资金如何才能良性循环*夏磊 2021-12-20 释 放 消 费 潜 力 的 四 大 路 径*夏 磊 2021-12-17 中央经济工作会议的六大政策内涵*夏磊 2021-12-11 发展保障性租赁住房对投资有多大拉动？*夏 磊2021-12-08 开发的落寞，物业的崛起房地产行业年度策略报告*夏磊2021-11-30 房地产市场下行，地方政府怎么办？*夏磊 2021-11-09 房地产税有什么征收

8、效果？国际版本研究*夏磊2021-11-01 房地产税征收会有什么影响？首批房产税 试点效果回顾*夏磊2021-10-24 房地产税要推出了吗？*夏磊2021-10-17 实 现 共 同 富 裕 的 房 地 产 路 径*夏 磊 2021-10-10 房企债 务周期 形成 及 演化*夏磊 2021-09-23 二套 5.35%，上海首套 4.65%、二套 5.35%，深圳首套 4.6%、二套4.9%。广州首套在 4.1%左右，二套在 4.9%左右。不管是 LPR 报价，还是加点，未来利率降低空间较大。供给端：一线城市供给缺口大，需要新盘快速入市，以维持供需平供给端：一线城市供给缺口大，需要新盘快

9、速入市，以维持供需平衡下的房价稳定衡下的房价稳定 一线城市去年全年土地供求规模大幅下降。一线城市去年全年土地供求规模大幅下降。受市场下行背景影响，2022 年一线城市四轮集中供地共 268 宗，同比下降 36.2%，但总体流拍率仅为 7%，相较于 2021 年的 22%降幅明显。四次集中供地流拍率分别为 2%、10%、8%和 8%，出让金额分别为 1857.2、1828.5、2139.7 和 550.5 亿元。集中供地成交总宗数为 250 宗，较 2021 年的 326 宗下降了 76 宗，出让金额达到 6375.9 亿元，同比降幅 3.3%。展望后市：一线城市政策优展望后市：一线城市政策优化

10、空间大，运用得当会有效提振市场化空间大，运用得当会有效提振市场 需求端，需求端，限购限购和限贷是和限贷是影响影响一线城市一线城市购房购房需求需求的的主要主要因素因素，但大幅，但大幅调整几率小。首套房认定标准、普宅非普宅的界定标准，存在调整调整几率小。首套房认定标准、普宅非普宅的界定标准，存在调整空间，对销售会有提振作用。空间，对销售会有提振作用。一线城市限购政策以局部微调为主，政策调整幅度较小。一线城市限购政策以局部微调为主，政策调整幅度较小。如北京于2022 年 11 月，宣布通州区台湖、马驹桥地区商品住房执行北京经济技术开发区商品住房政策有关规定，解除“双限购”。上海、广州、上海、广州、深

11、圳的限购政策未见明显调整。深圳的限购政策未见明显调整。首套房认定执行“认房又认贷”，且二套房首付比例较高，对合理的首套房认定执行“认房又认贷”，且二套房首付比例较高，对合理的换房改善需求容易形成误伤。换房改善需求容易形成误伤。高能级城市二套首付比例普遍偏高。如北京普宅 60%，非普宅 80%；上海普宅 50%，非普宅 70%。深圳普宅 70%，非普宅 80%。以上海为例，超过 140 平米的住宅都是非普通住宅。在面积低于 140 平米的情况下，以住宅所处的位置和房价来区分，内环内以房价 450 万为分界，内环和外环间以 310 万为分界，外环外以 230 万为分界。如果是换房置业的改善需求，一

12、般总价很难满足普宅要求，多数要支付 70%的首付比例。以浦东北蔡的一套正常三居为例，总价一般 800-1100 万，首付需 560-770 万，换房压力大。贷款利率下降仍有空间，放款提速推动需求释放。贷款利率下降仍有空间，放款提速推动需求释放。此轮房贷利率下调后，北京首套 LPR+55BP、二套 LPR+105BP，上海首套LPR+35BP、二套 LPR+105BP，广州首套 LPR+0BP、二套LPR+60BP 起，深圳首套 LPR+30BP、二套 LPR+60BP 起，利率下调仍有空间。供给端，土拍规则逐步优化，增加对房企吸引力的同时，提高居民供给端，土拍规则逐步优化，增加对房企吸引力的同

13、时，提高居民购房安全感。同时，积极盘活存量项目。购房安全感。同时，积极盘活存量项目。具体来看，一是增加供应一是增加供应批次。批次。北京将集中供地批次调整为 5 次，上海、广州、深圳调整为 4次。二是提高现房销售比重。二是提高现房销售比重。北京 2022 年第三批次供地共推出 182YiZvYlZtU8VuMuMaQcM6MtRpPoMmPfQpPoMlOrQrP6MmNpPvPoPyQwMpMnO证券研究报告 请务必阅读正文后免责条款部分 3 宗地块，其中 13 宗地、超过 70%的项目设置了竞现房销售面积环节。三是提升供给地块质量。三是提升供给地块质量。如上海 2022 年第二批次供地中，核

14、心城区出让占比高达 15%。四是建立拟出让地块清单公布制度。四是建立拟出让地块清单公布制度。每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于 3 个月，给市场主体充足的时间预期限制，有助于促进供地工作的更好开展。五是积极盘五是积极盘活存量项目。活存量项目。在去年新供地块大幅减少的背景下，加快已供未开发地块的开发销售，积极盘活存量未售项目，是维持房价稳定的关键。风险提示风险提示 1）房地产市场超预期下行风险。）房地产市场超预期下行风险。当前复苏持续性有待观察，可能是节后季节性复苏。2）对政策解读偏差。对政策解读偏差。房地产周期不同，分线城市基本面差异，导致政策解读判断时存在局限性。3）调研样本有限

15、，不足以反映市场主体。调研样本有限，不足以反映市场主体。各城市分区域有分化现象，报告仅反映了可观测样本情况。4）疫情扰动。疫情扰动。复苏判断基于当前疫情过峰，如果后续疫情反复，市场存在超预期下行风险。证券研究报告 请务必阅读正文后免责条款部分 4 内容目录内容目录 1、一线城市总体韧性强，有回暖迹象.6 2、需求端：前期没有明显政策松动，需求端受限购、限贷掣肘.9 3、供给端：一线城市供给缺口大，需要新盘快速入市，以维持供需平衡下的房价稳定.10 4、展望后市：一线城市政策优化空间大，运用得当会有效提振市场.12 5、风险提示.13 证券研究报告 请务必阅读正文后免责条款部分 5 图表目录图表

16、目录 图 1：2018-2022 年一线城市商品住宅销售面积及同比.6 图 2：2022 年北、上、广、深商品住宅销售面积及同比.6 图 3：2022 年一线城市分季度商品住宅销售面积及同比.7 图 4：2022 年 10 月-2023 年 1 月一线城市二手房住宅销售套数环比.7 图 5：2023 年春节后一周北、上、广、深商品房销售面积及同比.8 图 6：2022 年 1 月-2023 年 1 月各月一线城市销售均价及环比.8 图 7：2022 年 1 月-2023 年 1 月北、上、广、深各月销售均价（万元/平）.9 图 8：2022 年北、上、广、深集中供地流拍率.11 图 9：202

17、2 年北、上、广、深集中供地成交宗数.12 图 10：2022 年北、上、广、深集中供地出让总额.12 表 1：2022 年一线城市地产政策具体措施.9 表 2：2022 年一线城市集中供地情况.11 表 3：2022 年重点城市商业贷款首付比例.13 表 4：2022 年一线城市房贷利率加点情况.13 证券研究报告 请务必阅读正文后免责条款部分 6 春节过后，市场回暖程度如何？我们分线拆析房地产市场恢复力度，探讨需求现状及后市支撑因素。1、一线城市总体韧性强，有回暖迹象一线城市总体韧性强，有回暖迹象 2022 年，年，在全国市场下行背景下，在全国市场下行背景下，一线城市商品住宅销售面积同比降

18、幅在一、一线城市商品住宅销售面积同比降幅在一、二、三线城市中最小，整体韧性强，二、三线城市中最小，整体韧性强，总计达 3331.53 万平方米，同比下降 27.4%。横向对比来看，北京、上海、广州、深圳商品住宅销售面积分别为 776.4、1424.1、788.4、342.7 万平方米，同比增速分别为-25.1%、-20.9%、-37.8%、-29.5%，北京、上海楼市韧性好于广州、深圳。分季度来看，全年总体呈下行趋势，四季度销售面积分别为 785.4、677.4、1024.8、844.0 万平方米，同比增速分别为-34.6%、-41.5%、-6.6%和-25.6%，三季度有回暖，但四季度受疫情

19、因素影响又有所下滑。图图 1：2018-2022 年一线城市商品住宅销售面积及同比年一线城市商品住宅销售面积及同比 资料来源：中指院，国海证券研究所 图图 2：2022 年北、上、广、深商品住宅销售面积及同比年北、上、广、深商品住宅销售面积及同比 资料来源：中指院，国海证券研究所-30%-20%-10%0%10%20%30%050002500300035004000450050002018年2019年2020年2021年2022年一线城市商品住宅销售面积（万平方米）一线城市商品住宅销售面积（万平方米）同比（右）同比（右）-40%-35%-30%-25%-20%-15%-1

20、0%-5%0%020040060080001600北京上海广州深圳20222022年商品住宅销售面积（万平方米）年商品住宅销售面积（万平方米）证券研究报告 请务必阅读正文后免责条款部分 7 图图 3：2022 年一线城市分季度商品住宅销售面积及同比年一线城市分季度商品住宅销售面积及同比 资料来源：中指院，国海证券研究所 2022 年年 11 月以来，随着房地产供需两端政策支持力度不断加大，一线城市二月以来，随着房地产供需两端政策支持力度不断加大，一线城市二手房市场明显回暖。手房市场明显回暖。11 月，北、上、广、深四地二手房住宅销售套数环比增速分别 11.1%、-0.9%

21、、1.1%和 25.1%，相较于 10 月的-21.7%、-10.9%、-19.1%和 0.2%有较大提高。2023 年 1 月，北、上、广、深四地二手房住宅销售套数环比增速分别-3.3%、-37.5%、63.8%和-32.2%，广州二手房市场回暖明显。图图 4：2022 年年 10 月月-2023 年年 1 月一线城市二手房住宅销售套数环比月一线城市二手房住宅销售套数环比 资料来源：中指院，国海证券研究所 春节后北京楼市率先升温。春节后北京楼市率先升温。2023 年春节后一周，北、上、广、深商品房成交面积分别为 12.2、21.2、10.6 和 4.1 万平方米，同比增速分别为 33.0%、

22、-28.8%、-46.0%和-43.4%，四城中，北京销售水平超过去年同期。-45%-40%-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%020040060080010001200一季度二季度三季度四季度一线城市商品住宅销售面积（万平方米）一线城市商品住宅销售面积（万平方米）同比（右）同比（右）-60.0%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%--01北京北京上海上海广州广州深圳深圳证券研究报告 请务必阅读正文后免责条款部分 8 图图 5：2023 年春节后一周北、上、广、深商品房销售面积及同比年春节

23、后一周北、上、广、深商品房销售面积及同比 资料来源：Wind，国海证券研究所 价格止跌企稳。价格止跌企稳。1 月贝壳 50 城二手房价格指数环比上涨 0.2%，自 2021 年 8 月连续 17 个月环比下跌以来首次止跌。北京、上海、广州、深圳价格指数环比增幅分别为 1.5%、0.1%、1.5%、-0.1%。从平均价格来看，从平均价格来看，2023 年一线城市开年价格回升，年一线城市开年价格回升，1 月一线城市销售均价为 5.3万元/平，环增 3.7%。四城中，开年广州平均价格领涨，1 月环比涨幅 13.3%。图图 6：2022 年年 1 月月-2023 年年 1 月各月一线城市销售均价及环比

24、月各月一线城市销售均价及环比 资料来源：中指院，国海证券研究所 -50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%0500000200000250000北京上海广州深圳商品住宅销售面积（平方米）商品住宅销售面积（平方米）同比（右）同比（右）-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%0.00.51.01.52.02.53.03.54.04.55.05.56.------122023-01一线城

25、市销售均价（万元一线城市销售均价（万元/平）平）环比环比证券研究报告 请务必阅读正文后免责条款部分 9 图图 7：2022 年年 1 月月-2023 年年 1 月北、上、广、深各月销售均价（万元月北、上、广、深各月销售均价（万元/平）平）资料来源：中指院，国海证券研究所 2、需求端：前期没有明显政策松动，需求端受限购、需求端：前期没有明显政策松动，需求端受限购、限贷掣肘限贷掣肘 2022 年以来，一线城市并未出台实质性放松政策，对当前楼市影响有限。年以来，一线城市并未出台实质性放松政策，对当前楼市影响有限。2022年下半年以来，全国供需两端政策持续发力，因城施策力度不断加大，支持刚性和改善性住

26、房需求。2023 年 1 月，全国住房和城乡建设工作会议为今年房地产政策定调，“增信心、防风险、促转型”成为工作重点。但是一线城市以局部微调放松为主，政策未出现大尺度优化。2022 年，全国房地产政策不断优化改善，但一线城市在政策层面并未出现实质年，全国房地产政策不断优化改善，但一线城市在政策层面并未出现实质性放松，仅局部定向微调，保持了政策的延续性和稳定性。性放松，仅局部定向微调，保持了政策的延续性和稳定性。北京优化政策包括全龄友好社区试点接力贷、经开区管理的“台马”地区取消“双限”、存量房交易“连环单”业务并行办理、允许商品房按栋预售等。整体来看，北京政策力度有限，更多的是向市场传递积极信

27、号，提振市场信心。上海特殊片区定向微调，人才落户加速，政策松动幅度轻微。广州以整体以稳为主，调控以微调为主，实质性限购、限贷政策并未放松。深圳调控政策同样以局部微调放松为主，主要通过父母子女等可共同申请公积金、鼓励二手房“带押过户”等边际政策放松为主，实质性的放松政策并未出台。表表 1：2022 年一线城市地产政策具体措施年一线城市地产政策具体措施 城市城市 具体措施具体措施 北京 1、老年家庭购房首付最低、老年家庭购房首付最低 35%35%。对中心城区老年家庭（60 周岁及以上）购买试点项目，并把户口迁至试点项目所在地的，给予一定的支持政策。包括：老年家庭名下无住房且无在途贷款的，购买试点项

28、目普通住房执行首付比例 35%、非普通住房执行首付比例 40%，以及相应的贷款优惠利率；购买试点项目 140 平方米以下住房的，按首套房首付比例 35%、二套房首付比例 60%2.02.53.03.54.04.55.05.56.06.57.07.58.08.59.------122023-01北京北京上海上海广州广州深圳深圳证券研究报告 请务必阅读正文后免责条款部分 10 执行；其子女可作为共同借款人申请贷款。2、北京通州区台湖、马驹桥地区不

29、再执行通州楼市升级版限购、北京通州区台湖、马驹桥地区不再执行通州楼市升级版限购政策。政策。划归北京经济技术开发区管理的通州区台湖、马驹桥地区（约 78 平方公里）商品住房（包括新建商品住房和二手住房）执行北京经济技术开发区商品住房政策有关规定。上海 1、上海临港优化人才购房政策，重点支持单位人才工作时限缩、上海临港优化人才购房政策，重点支持单位人才工作时限缩短为短为 3 3 至至 6 6 个月。个月。2022 年重点支持单位中工作的人才，“须在新片区工作满一年以上”可缩短为 3 个月或 6 个月，按照公布的人才住房政策重点支持单位名单，3 个月的共计 195 家；6 个月的人才住房政策重点支持

30、单位共计 29 家。2、临港优化人才购房政策。、临港优化人才购房政策。在临港新片区工作的非上海户籍人才缴纳个税或社保满 1 年及以上，在临港限购 1 套住房，所购住房满 7 年后可转让。广州 外地户籍购房社保允许断缴外地户籍购房社保允许断缴 3 个月。个月。非本市户籍的居民家庭购房，需提供购房之日前 5 年在本市连续缴纳社保或者个税证明中，允许除起始月外累计不超过 3 个月的断缴或补缴记录。深圳 1、修订住房公积金贷款管理规定、修订住房公积金贷款管理规定 父母、配偶、子女可共同申父母、配偶、子女可共同申请。请。在本市缴存住房公积金的职工作为申请人按照本规定申请公积金贷款。申请人的配偶、父母、子

31、女可以作为共同申请人。申请人的配偶、父母、子女是购房人的，应当作为共同申请人。2、推广二手房“带押过户”政策。、推广二手房“带押过户”政策。二手房“带押过户”模式指存在抵押的房产，在不提前还清贷款的情况下，办理过户、重新抵押并发放新的贷款，实现用购房款还旧贷款（使用买方的购房资金来偿还卖方的银行贷款）。资料来源：澎湃新闻，北京日报，观点网，证券时报，国海证券研究所 房贷利率影响购房需求。房贷利率影响购房需求。据中指院 2022 年 12 月置业意愿调查显示，限贷放松和下调房贷利率是促进购房需求入市的两大政策。2023 年 1 月初，央行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整长效机制。202

32、3 年 1 月 20 日，贷款市场报价利率（LPR）为：1 年期 LPR 为 3.65%，5 年期以上 LPR 为 4.30%，北京首套房贷利率 4.85%、二套 5.35%，上海首套 4.65%、二套 5.35%，深圳首套 4.6%、二套 4.9%。广州首套在 4.1%左右，二套在 4.9%左右。不管是 LPR报价，还是加点，未来利率降低空间较大。3、供给端：一线城市供给缺口大，需要新盘快速入供给端：一线城市供给缺口大，需要新盘快速入市，以维持供需平衡下的房价稳定市，以维持供需平衡下的房价稳定 一线城市全年土地供求规模大幅下降，但拿地情况良好。一线城市全年土地供求规模大幅下降，但拿地情况良好

33、。受市场下行背景影响，2022 年一线城市四轮集中供地共 268 宗，同比下降 36.2%，但总体流拍率仅为7%，相较于 2021 年的 22%降幅明显。四次集中供地流拍率分别为 2%、10%、8%和 8%，出让金额分别为 1857.2、1828.5、2139.7 和 550.5 亿元。集中供地成交总宗数为 250宗，较2021年的 326宗下降了76宗，但出让金额达到6375.9亿元，同比降幅仅为 3.3%。证券研究报告 请务必阅读正文后免责条款部分 11 表表 2：2022 年一线城市集中供地情况年一线城市集中供地情况 轮次轮次 城市城市 推出地块（宗）推出地块（宗）成交地块（宗）成交地块

34、（宗）流拍率流拍率 土地出让金土地出让金（亿元）（亿元）第一轮第一轮 北京 18 17 6%480.2 上海 38 38 0%842.3 广州 18 17 6%341.4 深圳 8 8 0%193.3 合计合计 8282 8080 2%2%1857.2 1857.2 第二轮第二轮 北京 17 14 18%499.6 上海 34 34 0%780.0 广州 14 11 21%209.6 深圳 16 14 13%339.3 合计合计 8181 7373 10%10%1828.5 1828.5 第三轮第三轮 北京 18 18 0%500.3 上海 35 35 0%1053.8 广州 20 15 25

35、%479.2 深圳 7 6 14%106.4 合计合计 8080 7474 8%8%2139.7 2139.7 第四轮第四轮 北京 6 6 0%135.20 上海 6 6 0%126.80 广州 6 5 17%191.20 深圳 7 6 14%97.30 合计合计 2525 2323 8%8%550.5 550.5 资料来源：中指院，国海证券研究所 上海土地市场热度最高。上海土地市场热度最高。2022 年全年集中供地，北、上、广、深流拍率分别为7%、0%、17%和 11%，分别出让 55、113、48、34 宗地块，总出让金额分别为 1615、2803、1221 和 736 亿元，上海土拍出让

36、地块最多、流拍率最低，金额最高。图图 8：2022 年北、上、广、深集中供地流拍率年北、上、广、深集中供地流拍率 资料来源：中指院，国海证券研究所 0%5%10%15%20%25%北京北京上海上海广州广州深圳深圳20222022年集中供地流拍率年集中供地流拍率证券研究报告 请务必阅读正文后免责条款部分 12 图图 9：2022 年北、上、广、深集中供地成交宗数年北、上、广、深集中供地成交宗数 资料来源：中指院，国海证券研究所 图图 10：2022 年北、上、广、深集中供地出让总额年北、上、广、深集中供地出让总额 资料来源：中指院，国海证券研究所 4、展望后市：一线城市政策优化空间大，运用得当展

37、望后市：一线城市政策优化空间大，运用得当会有效提振市场会有效提振市场 需求端，限购和限贷是影响一线城市购房需求的主要因素，首套房认定标准、需求端，限购和限贷是影响一线城市购房需求的主要因素，首套房认定标准、普宅非普宅的界定标准，存在调整空间，对销售会有提振作用。普宅非普宅的界定标准，存在调整空间，对销售会有提振作用。一线城市限购政策以局部微调为主，政策调整幅度较小。一线城市限购政策以局部微调为主，政策调整幅度较小。如北京于 2022 年 11月，宣布通州区台湖、马驹桥地区商品住房执行北京经济技术开发区商品住房政策有关规定，解除“双限购”。上海、广州、深圳的限购政策未见明显调整。上海、广州、深圳

38、的限购政策未见明显调整。首套房认定执行首套房认定执行“认房又认贷认房又认贷”，且二套房首付比例较高，对合理的换房改善需，且二套房首付比例较高，对合理的换房改善需求容易形成误伤。求容易形成误伤。高能级城市二套首付比例普遍偏高。如北京普宅 60%，非普0306090120150北京北京上海上海广州广州深圳深圳20222022年集中供地成交宗数（宗）年集中供地成交宗数（宗）0500025003000北京北京上海上海广州广州深圳深圳20222022年集中供地出让总额（亿元）年集中供地出让总额（亿元）证券研究报告 请务必阅读正文后免责条款部分 13 宅 80%；上海普宅 50%，非

39、普宅 70%。深圳普宅 70%，非普宅 80%。以上海为例，超过 140 平米的住宅都是非普通住宅。在面积低于 140 平米的情况下，以住宅所处的位置和房价来区分，内环内以房价 450 万为分界，内环和外环间以 310 万为分界，外环外以 230 万为分界。如果是换房置业的改善需求，一般总价很难满足普宅要求，多数要支付 70%的首付比例。以浦东北蔡的一套正常三居为例，总价一般 800-1100 万，首付需 560-770 万，换房压力大。表表 3：2022 年重点城市商业贷款首付比例年重点城市商业贷款首付比例 城市城市 首套首套 二套二套 北京 普通不低于 35%非普不低于 40%认房又认贷:

40、普通不低于 60%、非普不低于 80%上海 不低于 35%认房又认贷:普通不低于 50%、非普不低于 70%。广州 不低于 30%无房有贷:商品房不低于 40%，公寓不低于 70%，有房无贷/首套已结清:商品房不低于 50%，首套未结清:商品房不低于 70%，有房:公寓不低于 70%。深圳 不低于 30%无房有贷，普通不低于 50%，非普不低于 60%，有房，普通不低于 70%,非普不低于 80%。资料来源：各地政府官网，各地住建局官网，国海证券研究所 贷款利率下降仍有空间，放款提速推动需求释放。贷款利率下降仍有空间，放款提速推动需求释放。此轮房贷利率下调后，北京首套 LPR+55BP、二套

41、LPR+105BP，上海首套 LPR+35BP、二套 LPR+105BP，广州首套LPR+0BP、二套LPR+60BP起，深圳首套LPR+30BP、二套LPR+60BP起，利率下调仍有空间。表表 4：2022 年一线城市房贷利率加点情况年一线城市房贷利率加点情况 城市城市 首套房首套房 二套房二套房 北京 LPR+55bp LPR+105bp 上海 LPR+35bp LPR+105bp 广州 LPR+0bp LPR+60bp 深圳 LPR+30bp LPR+60bp 资料来源：经纪人调研，国海证券研究所 供给端，土拍规则逐步优化，增加对房企吸引力的同时，提高居民购房安全感。供给端，土拍规则逐步

42、优化，增加对房企吸引力的同时，提高居民购房安全感。同时，积极盘活存量项目。同时，积极盘活存量项目。具体来看，一是增加供应批次。北京将集中供地批次调整为 5 次，上海、广州、深圳调整为 4 次。二是提高现房销售比重。北京 2022年第三批次供地共推出 18 宗地块，其中 13 宗地、超过 70%的项目设置了竞现房销售面积环节。三是提升供给地块质量。如上海 2022 年第二批次供地中，核心城区出让占比高达 15%。四是建立拟出让地块清单公布制度。每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于 3 个月，给市场主体充足的时间预期限制，有助于促进供地工作的更好开展。五是积极盘活存量项目。在去年新供地块

43、大幅减少的背景下，加快已供未开发地块的开发销售，积极盘活存量未售项目，是维持房价稳定的关键。5、风险提示风险提示 证券研究报告 请务必阅读正文后免责条款部分 14 1）房地产市场超预期下行风险。）房地产市场超预期下行风险。当前复苏持续性有待观察，可能是节后季节性复苏。2）对政策解读偏差。）对政策解读偏差。房地产周期不同，分线城市基本面差异，导致政策解读判断时存在局限性。3）调研样本有限，不足以反映市场主体。）调研样本有限，不足以反映市场主体。各城市分区域有分化现象，报告仅反映了可观测样本情况。4）疫情扰动。）疫情扰动。复苏判断基于当前疫情过峰，如果后续疫情反复，市场存在超预期下行风险。国海证券

44、股份有限公司 国海证券研究所 请务必阅读正文后免责条款部分【政策研究小组介绍】【政策研究小组介绍】夏磊，国海证券首席经济学家、首席政策&地产分析师。【分析师承诺】【分析师承诺】夏磊,本报告中的分析师均具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，以勤勉的职业态度，独立，客观的出具本报告。本报告清晰准确的反映了分析师本人的研究观点。分析师本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收取到任何形式的补偿。【国海证券投资评级标准】【国海证券投资评级标准】行业投资评级 推荐：行业基本面向好，行业指数领先沪深 300 指数；中性：行业基本面稳定，行业指数跟随沪深

45、 300 指数；回避：行业基本面向淡，行业指数落后沪深 300 指数。股票投资评级 买入：相对沪深 300 指数涨幅 20%以上；增持：相对沪深 300 指数涨幅介于 10%20%之间；中性：相对沪深 300 指数涨幅介于-10%10%之间；卖出：相对沪深 300 指数跌幅 10%以上。【免责声明】【免责声明】本报告的风险等级定级为R3，仅供符合国海证券股份有限公司（简称“本公司”）投资者适当性管理要求的的客户（简称“客户”）使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。客户及/或投资者应当认识到有关本报告的短信提示、电话推荐等只是研究观点的简要沟通，需以本公司的完整报告为准，本公司接受客户

46、的后续问询。本公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。本报告中的信息均来源于公开资料及合法获得的相关内部外部报告资料，本公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证，不保证其中的信息已做最新变更，也不保证相关的建议不会发生任何变更。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会波动。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。报告中的内容和意见仅供参考，在任何情况下，本报告中所表达的意见并不构成对所述证券买卖的出价和征价。本公司及其本公司员工对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。

47、本公司或关联机构可能会持有报告中所提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等服务。本公司在知晓范围内依法合规地履行披露义务。【风险提示】【风险提示】市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向本公司或其他专业人士咨询并谨慎决策。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构

48、独自为此发送行为负责。通过此途径国海证券股份有限公司 国海证券研究所 请务必阅读正文后免责条款部分 获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。【郑重声明】【郑重声明】本报告版权归国海证券所有。未经本公司的明确书面特别授权或协议约定，除法律规定的情况外，任何人不得对本报告的任何内容进行发布、复制、编辑、改编、转载、播放、展示或以其他任何方式非法使用本报告的部分或者全部内容，否则均构成对本公司版权的侵害，本公司有权依法追究其法律责任。