1、20202020年年0202月月2020日日 证券研究报告证券研究报告 请务必阅读正文后免责条款 房地产企业全景图系房地产企业全景图系列专列专题题 土储篇土储篇 证券分析师 杨侃投资咨询资格编号：S02 邮箱：YANGKAN034PINGAN.COM.CN 2 核心摘要核心摘要 整体土储去化双降，各梯队态度分化：整体土储去化双降，各梯队态度分化：拿地放缓及销售增长背景下，2019年末TOP50房企总土储建面21.25亿平、去化周期3.11年，分 别较2018年降7.1%和0.78年。“三稳”导向下“以销定产、以收定投、以融定投”仍将是房企主流策略，整体去化周期有望维持在三

2、 年左右。从各梯队情况来看，TOP1-10土储市占率55.1%，较2018年微降0.5个百分点，反映龙头房企规模关注度有所降低；TOP11-20、 TOP31-50 2019年末土储市占率同比分别提升0.9个和0.4个百分点，叠加拿地销售面积比相对更高，规模诉求仍存。TOP50房企中中国 金茂、华发股份过去三年拿地相对积极，当前土储能覆盖超过5年销售；而中国奥园、新力控股则相对保守，土储相对销售略显不足。 下沉三四线到回归一二线，中西部布局力度加大：下沉三四线到回归一二线，中西部布局力度加大：棚改货币化退潮叠加一二线市场回暖、限价放开，房企布局从下沉三四线到逐步回 归一二线，2019年TOP5

3、0房企二线城市拿地占比同比升5.7个百分点至50.7%，2017-2019年50强一、二、三四线累计新增土储占比分别 为4.6%、49.1%、46.4%。2017-2019年房企逐步加大中西部区域布局，区域累计新增土储占比达42.1%，长三角、环渤海土储占比分别 为26.8%、14.8%。从各房企来看， TOP50房企中首开、首创土储主要布局一二线且多在三大城市圈，蓝光、恒大两者占比均较低，大 部分房企城市及区域布局相对均衡。 地价房价比小幅反弹，整体仍处低位：地价房价比小幅反弹，整体仍处低位：2016年以来TOP50房企地价房价比整体下行，2019年小幅反弹至35.8%，但相比2015、20

4、16年 （49%、50.9%）仍处较低水平。2019年各梯队房企地价房价比均保持35%左右，相对平稳且较低的地价房价比反映TOP50房企依旧较强 获地能力，未来毛利率虽有可能下行，但短期仍有望保持稳定。从2017-2019年50强累计拿地情况来看，整体土储成本4749元/平米， 其中TOP31-50、TOP11-20分别为6021元/平米、5875元/平米，相对较高。 城市及项目扩张提升管控要求，快周转下单项目规模渐小：城市及项目扩张提升管控要求，快周转下单项目规模渐小：2019年上半年24家数据可得房企平均布局城市为73个，较2018年增加4个， 测算2019年末单个房企单个城市平均土储为7

5、4万平，较2018年减少10万平。在城市布局增加同时，单个城市土储下降，表明房企在扩 大布局同时，亦在调整现有布局城市的深度。2018-2019年TOP50新增土储单个项目建面持续下降至13.9万平，或反映楼市尤其是三四 线逐步降温背景下，房企倾向于高周转加快现金流回收，建业、荣盛、祥生等三四线拿地占比超过70%的房企，单项目建面均低于均 值。 mNsNqQnRsPoQoMmNrOvMpQaQaO8OmOpPtRpPjMpPtRkPsQmN9PrRwOuOqMuNvPsOrQ 3 核心摘要核心摘要 未来展望：未来展望：（1 1）从囤地到周转，从粗放到精细。）从囤地到周转，从粗放到精细。“三稳”

6、导向下，房企间盈利差异将更多取决其成本控制及管控效率，对其经营开 发提出更精细化要求；而高周转率能提高资金利用效率，维持较高ROE水平。（2 2）从机会多到低容错，从规模到质量。）从机会多到低容错，从规模到质量。随着房价上涨 放缓，将对开发商拿地提出更高要求，叠加融资端收紧及杠杆高企，开发商将更注重拿地质量，单个项目容错率快速下降。（3 3）从）从 单一到多元，非市场化拿地越加重要。单一到多元，非市场化拿地越加重要。通过非市场化拿地获得优质土储将成为房企重要竞争力之一。（4 4）从三四线到一二线，城市）从三四线到一二线，城市 圈为主战场。圈为主战场。从维持货值和体量角度出发，结合区域产业及人口

7、因素，预计未来全国主要城市圈将成为房企中长期资源争夺主战场。 投资建议：投资建议：短期受新冠疫情影响，房企销售开工均受到冲击，资金端压力亦逐步加大，但我们认为对于房企危中藏机，危险在于短期 销售回款的放缓和现金流压力的加大、开工停滞导致未来供货不足的风险；机会在于地方政府财政压力加大，后续供地数量和质量均 有望提升、拿地对手减少有望带来地价的潜在下降、同时资金端政策也存在松动空间。对于资金充足的房企，在保证现金流安全前提对于资金充足的房企，在保证现金流安全前提 下要把握疫情期间及疫情后的拿地时机，拓展受疫情影响小、高货地比、预售条件低的高周转项目，同时积极关注收并购的机会。对下要把握疫情期间及

8、疫情后的拿地时机，拓展受疫情影响小、高货地比、预售条件低的高周转项目，同时积极关注收并购的机会。对 于资金相对紧张的房企，应优先开工及复工预售条件早、受疫情影响小的高周转项目，弹性定价保障项目去化及现金流回收。于资金相对紧张的房企，应优先开工及复工预售条件早、受疫情影响小的高周转项目，弹性定价保障项目去化及现金流回收。板块投 资方面，目前主流房企对应2020年估值不到6倍，潜在股息率超过5%，经济及楼市下行打开政策改善空间，行业配置价值依旧凸显。 中期随着政策微调、货币端发力，楼市有望逐步走稳，关注流动性宽松可能带来的“资产荒”配置机会。个股方面，地产短期建议优 选财务状况佳、融资能力强的全国

9、性房企万科、保利、金地、招商等，同时关注业绩销售高增的弹性二线中南、阳光城等。 风险提示：风险提示：1、行业短期资金压力加大风险；2、板块毛利率大幅下降风险；3、由于中指和克而瑞数据与公司披露略有差异，导致相 关结论和指标并不完全准确。 逻辑图逻辑图 4 TOP50TOP50土储土储 分析分析 现状现状 TOP50整体 各梯队 布局布局 城市能级 质量质量 TOP50整体 各梯队 管控管控 展望展望 拿地放缓，土储略降 稳地价稳房价、融资趋紧 冲击前十、冲击千亿降融资成本 TOP11-20、TOP31-50更积极 区域 棚改货币化退潮、一二线市场回暖 及限价放开 从下沉三四线到回归一二线 产业

10、支撑及人口流入、市场体量大 加大中西部到聚焦城市圈 2019年地价房价比小幅反弹， 但仍处低位 毛利率短期整体下行幅度有限 管控将决定盈利差异 2019年地价房价比维持35%左右 城市轮动及分化加剧 布局城市数量增加，单城土储下滑 三四线退潮叠加ROE考量 小地块高周转延续 从囤地到周转，从粗放到精细 从机会多到低容错，从规模到质量 从单一到多元，非市场化拿地越加重要 从三四线到一二线，城市圈为主战场 “三稳”及楼市窄幅波动 前言前言 5 2020年开年以来，受新冠疫情影响，多地暂停线下售楼、延缓开工，房企基本面受到严重冲击，除短期带来销售回款的 快速恶化外，持续停工也会对下半年可售及销售形成

11、压力。与此同时，2020年为房企债务到期大年，销售回款的放缓叠 加债务到期的上行，行业现金流压力正逐步加大。尽管近期上海、西安、无锡等多地城市陆续出台了包括延缓土地出让 金缴纳、降低预售条件等措施，为房企减负，但市场仍普遍关注行业的资金流压力。 为更好地分析各家房企的经营状况，平安地产研究团队将针对行业TOP50房企，从土储、销售、财务等多个维度展开系列 分析。我们认为衡量房企最重要的能力在于拿地能力和融资能力，土储优质房企即使短期面临现金流压力，亦可以通过 转让优质项目或股权缓解；而融资渠道畅通亦能大幅降低其资金链风险。为此我们选择土储作为房企系列报告的第一篇， 本篇报告将从房企土储布局、质

12、量、拿地策略等多个维度展现TOP50房企全貌，为投资者更好评估行业资金链风险及各家 房企土储质量提供一些参考。 综合克而瑞及中指2019年全口径销售额排名，我们选取前50强房企作为本文分析对象，为统一口径，土储及销售数据来 自克而瑞，拿地数据来自中指，可能与公司披露略有差异。本文土储指可售建面（剔除已售未结建面），由于华夏幸福 和华侨城土储包括大量产业用地和文旅用地，本篇50强房企土储分析报告未包括这两家房企。 Contents 02 土储布局：下沉三四线到回归一二 线，中西部投资力度加大 01 土储现状：整体规模及去化双降， 各梯队态度分化 03 土储质量：地价房价比小幅反弹， 整体仍处低位

13、 04 土储管控：城市及项目扩张提升管 控要求，快周转下单项目规模渐小 05 未来展望与投资建议 土储稳中趋降，步入缩表周期土储稳中趋降，步入缩表周期 7 资料来源：中指，克而瑞，平安证券研究所 注：2019年末土地储备=2018末土储+2019年新增-2019年销售；尽管剔除华夏幸福和华侨城，但为表述和理解方便，本文仍采取TOP50房企表述；2019年 华夏幸福、华侨城排名分别为20和45名，意味着TOP11-20、TOP31-50实际上只包括9家和19家房企数据，下同 土储及去化双降，步入缩表周期。土储及去化双降，步入缩表周期。截至2019年末，剔除华夏幸福和华侨城外，TOP50房企总土储

14、建面为21.25亿平，较2018年下降7.1%；按 过去一年销售面积测算，拿地放缓及销售增长背景下，2019年末房企在手库存去化周期较2018年下降0.78年值3.11年。我们认为融资端收 紧、房价上涨预期下降、土地红利衰退，为主流房企2019年土储下降主因。在“稳地价、稳房价、稳预期”的政策导向下，预计“以销定 产、以收定投、以融定投”仍将是房企主流策略，个别高土储销售比房企仍有放缓拿地的可能，行业整体去化周期有望维持在三年左右。 整体拿地亦呈收缩趋势。整体拿地亦呈收缩趋势。从各梯队2017-2019年拿地销售面积比趋势来看，TOP50房企拿地销售比呈现逐步下降趋势，尤其是2019年各线房

15、企均呈现下降。2018、2019年TOP50房企拿地销售比持续小于1，意味整体已呈现连续两年净消耗，反映出与总土储同样趋势。 TOP50TOP50房企土储情况房企土储情况 22.86 21.25 3.89 3.11 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 3.5 4.0 4.5 20.00 20.50 21.00 21.50 22.00 22.50 23.00 20182019 土储建面（亿平米）去化周期（年，右轴） 各梯队历年拿地面积各梯队历年拿地面积/ /销售面积销售面积 138% 130% 103% 93% 126% 91% 129% 60% 104% 95% 72% 9

16、4% 59% 86% 76% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% 160% TOP1-10TOP11-20TOP21-30TOP31-50 整体 201720182019 各梯队各梯队20192019年销售额增速年销售额增速 17.0% 13.1% 27.8% 12.4% 21.1% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 整体 TOP1-10TOP11-20TOP21-30TOP31-50 2019年销售额增速 前十土储市占率微降，千亿内房企仍存规模诉求前十土储市占率微降，千亿内房企仍存规模诉求 8 资料来源：中指，克而瑞，平安证券研究所 TOP1

17、TOP1- -1010土储市占率微降，库存整体依旧充足。土储市占率微降，库存整体依旧充足。从各梯队房企来看，2019年TOP1-10房企土储占50强总土储为55.1%，较2018年微降0.5个 百分点，略高于同期销售面积占比（52.4%），土储市占率下降反映龙头房企步入前十后，对规模的关注度略有下降。从去化周期来看， TOP1-10房企整体去化周期最大，达3.27年，较高的库存周期也从侧面解释其过去两年拿地放缓。拿地收缩叠加销售增长，TOP1-10房企 去化周期较2018年下降0.7年。 前十追赶者及千亿内房企拿地意愿相对较强。前十追赶者及千亿内房企拿地意愿相对较强。TOP11-20和TOP3

18、1-50房企2019年末土储市占率分别提升0.9个和0.4个百分点，从2017-2019 年拿地销售面积比走势来看，TOP11-20、TOP31-50房企拿地销售面积比亦相对更高，反映出TOP11-20房企冲击前十意愿仍将强烈，而千 亿内房企（2019年TOP30门槛为1131亿）仍存在规模增长诉求。 20192019年各梯队销售额门槛年各梯队销售额门槛 11.7 3.62.53.4 21.25 3.27 2.96 2.78 3.04 3.11 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 3.0 3.1 3.2 3.3 3.4 0 5 10 15 20 25 TOP1-10TOP11-20 TOP

19、21-30 TOP31-50 整体 土储建面（2019年末，亿平米） 去化周期（2019年末，年，右轴） 各梯队土储建面及去化周期各梯队土储建面及去化周期 2430 1510 1131 736 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 前10门槛前20门槛前30门槛前50门槛 亿元 各梯队土储占各梯队土储占5050强总土储比例强总土储比例 55.1% 17.2% 11.9% 15.8% TOP1-10 TOP11-20 TOP21-30 TOP31-50 恒大碧桂园土储居前，远洋金茂去化周期最长恒大碧桂园土储居前，远洋金茂去化周期最长 9 资料来源：中指，克而瑞，平安证券研

20、究所 房企房企 土储建面土储建面 （万平米）（万平米） 去化周期去化周期 （年）（年） 远洋集团35495.33 中国金茂39555.28 华发股份21065.25 保利地产148614.78 龙湖集团65464.55 首开股份14684.41 中骏集团26654.21 绿城中国22574.18 建业地产38984.08 雅居乐35694.00 去化周期前十房企（去化周期前十房企（20192019年末）年末） 房企房企 土储建面土储建面 （万平）（万平） 去化周去化周 期（年）期（年） 佳兆业18052.23 中南建设33392.15 金科股份36261.84 蓝光发展19561.76 滨江集

21、团4681.35 祥生地产13891.32 中国奥园15071.28 新力控股8051.26 卓越置业6461.22 新希望4581.18 房企房企 土储建面土储建面 （万平米）（万平米） 去化周去化周 期（年）期（年） 中国恒大216473.77 碧桂园212122.47 保利地产148614.78 绿地控股131313.84 融创中国125303.29 万科112392.77 新城控股69782.86 中海地产65583.67 龙湖集团65464.55 世茂46943.19 从具体房企来看，绝对土储排名靠前的分别为恒大、碧桂园、保利恒大、碧桂园、保利；去化周期最长的为远洋、金茂、华发远洋、

22、金茂、华发，均超过5年；去化周期较短的有 新希望、卓越、新力控股新希望、卓越、新力控股等，均仅1年出头，短期面临补库存压力。值得注意的是，土储及去化周期大小并不绝对反映房企好坏，土储较多 将占用大量流动资金，但可提前锁定地价并享受潜在土储升值红利；土储较少意味着资金沉淀少，同时可避免地价大跌风险，但可能面临 货值不足及地价上涨风险；具体还得结合各家房企战略及土储质量做判断。 从绝对土储排名和销售排名来看，差异最大房企为建业、中骏和美的置业从绝对土储排名和销售排名来看，差异最大房企为建业、中骏和美的置业，2019年建业土储排名为第16名，但销售排名为50名，在资金、 开发、管控等能力具备后，充足

23、土储为其销售排名上升提供可能。 房企房企 土储土储 排名排名 销售额销售额 排名排名 排名排名 差差 建业地产1650-34 中骏集团2744-17 美的置业2134-13 富力地产1221-9 龙光地产2635-9 新力控股45369 金地集团241410 中国奥园382711 祥生地产412813 滨江集团473116 土地储备前十房企（土地储备前十房企（20192019年末）年末）去化周期后十房企（去化周期后十房企（20192019年末）年末） 土储、销售排名差距最大、最小五家土储、销售排名差距最大、最小五家 （20192019年）年） 滨江禹州拓展积极，首创荣盛拿地放缓滨江禹州拓展积极

24、，首创荣盛拿地放缓 10 资料来源：中指，克而瑞，平安证券研究所 房企房企2001820192019 滨江集团100.8%179.1%291.3% 禹洲地产75.8%208.2%247.4% 美的置业165.2%80.1%185.1% 时代中国控股49.9%22.4%184.3% 中国金茂231.4%88.0%134.5% 华润置地107.4%172.3%125.7% 金地集团110.6%78.8%122.2% 招商蛇口170.6%136.1%121.7% 绿地控股86.1%139.1%119.8% 合景泰富集团73.9%114.6%118.0% 拿地销售面积比后十房企（

25、按拿地销售面积比后十房企（按20192019年排序）年排序）前十房企拿地销售面积比前十房企拿地销售面积比 从各家房企拿地销售面积比来看，2019年前十房企除融创外，拿地销售比均较2018年下降；且除绿地及华润外，其它房企拿地销售比均 未超过100%。从2019年数据来看，拿地销售比排名靠前的为滨江、禹州和美的滨江、禹州和美的，相对靠后为首创、荣盛和祥生首创、荣盛和祥生。滨江集团2019年销售额 排名为31名，但土储排名仅列47名，销售快速增长而土储相对不足决定了其过去两年持续积极的拿地动作。 房企房企2001820192019 正荣地产64.8%15.6%42.5% 雅居

26、乐集团122.8%148.1%41.8% 中国恒大112.5%46.7%40.6% 华发股份128.4%115.3%40.2% 首开股份121.1%65.4%37.2% 中国铁建78.4%88.9%34.5% 中骏集团59.6%81.1%33.2% 祥生地产集团124.3%78.2%25.3% 荣盛发展186.4%80.7%24.8% 首创置业41.3%58.0%4.6% 房企房企2001820192019 碧桂园132.3%73.9%57.9% 万科118.3%119.6%100.0% 中国恒大112.5%46.7%40.6% 融创中国337.8%58.0%73.7%

27、保利地产120.4%96.5%76.3% 绿地控股86.1%139.1%119.8% 中海地产107.4%79.1%46.1% 新城发展控股225.3%147.3%77.0% 世茂房地产74.7%61.9%42.6% 华润置地107.4%172.3%125.7% 拿地销售面积比前十房企（按拿地销售面积比前十房企（按20192019年排序）年排序） 金茂华发拿地积极，在手库存充足金茂华发拿地积极，在手库存充足 11 我们用2017-2019年房企累计拿地销售面积比作为纵坐标、2019年末房企在手土储去化年数作为横坐标，对50强房企进行划分。可以看 到越靠近右上角意味着房企拿地越积极、土储库存周期

28、越长，其中中国金茂、华发中国金茂、华发过去三年拿地相对积极，当前土储能覆盖超过5年销 售；而中国奥园、新力控股中国奥园、新力控股过去三年拿地相对保守，当前土储相比销售规模略显不足。 碧桂园 万科 中国恒大 融创中国 保利地产 绿地控股 中海地产 新城发展控股 世茂房地产 华润置地 龙湖集团 招商蛇口 阳光城集团 金地集团 旭辉集团 中南建设 金科股份 中国金茂 中梁地产集团 富力地产 融信中国 正荣地产 绿城中国 远洋集团 雅居乐集团 中国奥园 祥生地产集团 佳兆业集团 荣盛发展 滨江集团 中国铁建 蓝光发展 美的置业 龙光地产 新力控股 首开股份 卓越置业 华发股份 金辉集团 合景泰富集团

29、泰禾集团 首创置业 中骏集团 时代中国控股 禹洲地产 建发房产 新希望地产 建业地产 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% 160% 1223344556 拿 地 积 极 性 库存高低（年） 各房企拿地态度及去化周期分布图各房企拿地态度及去化周期分布图 资料来源：中指，克而瑞，平安证券研究所 Contents 02 土储布局：下沉三四线到回归一二 线，中西部投资力度加大 01 土储现状：整体规模及去化双降， 各梯队态度分化 03 土储质量：地价房价比小幅反弹， 整体仍处低位 04 土储管控：城市及项目扩张提升管 控要求，快周转下单项目规模渐小 05 未来展望与投资建议

30、城市布局整体均衡，从下沉三四线到回归一二线城市布局整体均衡，从下沉三四线到回归一二线 13 资料来源：中指，平安证券研究所 注：一线、二线、三四线采取中指分类 城市分布整体均衡，二线拓地占比高于销售比重。城市分布整体均衡，二线拓地占比高于销售比重。从主要房企土储城市布局来看，考虑三年左右开发周期，按2017-2019年总拿地建面估 算，50强房企过去三年累计新增土储中，一、二、三四线占比分别为4.6%、49.1%、46.4%，二线城市拿地占比高于全国二线城市销售占 比（35%左右）。 从下沉三四线到回归一二线。从下沉三四线到回归一二线。从50强房企历年拿地分布走势来看，三四线占比经历先升高、后

31、下降的过程。2017-2018年受一二线地价上 涨、房价限价、三四线棚改货币化带动楼市爆发推动，房企出于货值及规模考虑纷纷下沉到三四线，2017年三四线拿地面积占比较2016 年上升7.9个百分点至41.6%，2018年进一步达到51.5%的峰值。2019年随着棚改货币化退潮、一二线市场回暖及限价放开，房企布局逐步 回归一二线，TOP50房企二线城市拿地占比由2018年的45%升至50.7%。一线城市受限于土地供应少、整体地价较高，拿地占比持续下降。 4.6% 49.1% 46.4% 一线 二线 三四线 14.6% 6.4%6.7% 3.5%3.4% 50.0% 59.9% 51.6% 45.

32、0% 50.7% 35.4% 33.7% 41.6% 51.5% 45.9% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 200182019 一线占比二线占比三四线占比 20172017- -20192019年年TOP50TOP50房企累计拿地面积城市分布房企累计拿地面积城市分布TOP50TOP50房企历年拿地面积各线城市占比走势房企历年拿地面积各线城市占比走势 14 TOP11TOP11- -2020下沉最坚决，下沉最坚决，TOP21TOP21- -3030三四线拿地占比最高三四线拿地占比最高 从各梯队来看，TOP11-20房企2017、2018年下沉

33、三四线更坚决，占比较2016年大幅提升超过25个百分点，反映一二线限房价后其快速下 沉补充货值实现规模扩大的执行力。TOP21-30房企三四线拿地绝对占比最高，反映出三四线城市为其布局主战场。随着一二线回暖和三 四线落潮，各梯队房企都在调整布局，各线城市拿地占比在2019年趋于平衡。 资料来源：中指，平安证券研究所 各梯队房企历年拿地建面城市分布各梯队房企历年拿地建面城市分布 各梯队房企历年拿地金额城市分布各梯队房企历年拿地金额城市分布 50强房企拿地50强房企拿地 建面分布建面分布 2000019历年走势历年走势 整体整体 一

34、线占比14.6%6.4%6.7%3.5%3.4% 二线占比50.0%59.9%51.6%45.0%50.7% 三四线占比35.4%33.7%41.6%51.5%45.9% TOP1-10TOP1-10 一线占比12.9%3.8%6.6%4.1%3.6% 二线占比48.9%57.7%51.5%42.3%49.9% 三四线占比38.2%38.4%41.9%53.6%46.5% TOP11-20TOP11-20 一线占比16.0%15.0%6.8%1.9%2.7% 二线占比68.9%77.1%58.7%53.7%57.6% 三四线占比15.1%7.9%34.5%44.4%39.7% TOP21-30

35、TOP21-30 一线占比5.8%2.8%4.1%1.5%1.4% 二线占比27.3%49.1%44.5%31.5%48.9% 三四线占比66.8%48.1%51.5%67.0%49.7% TOP31-50TOP31-50 一线占比26.9%13.9%10.2%4.6%4.9% 二线占比49.8%62.0%49.7%48.5%45.7% 三四线占比23.3%24.1%40.2%46.9%49.4% 50强房企拿地50强房企拿地 金额分布金额分布 2000019历年走势历年走势 整体整体 一线占比44.9%21.3%22.9%13

36、.1%12.7% 二线占比42.4%64.6%50.7%53.7%58.2% 三四线占比12.7%14.0%26.4%33.1%29.1% TOP1-10TOP1-10 一线占比39.1%13.8%21.2%15.3%16.6% 二线占比44.1%68.3%49.5%49.6%53.8% 三四线占比16.8%17.8%29.3%35.1%29.7% TOP11-20TOP11-20 一线占比44.2%33.1%25.5%8.5%8.3% 二线占比50.9%62.8%55.0%60.7%62.4% 三四线占比4.9%4.0%19.5%30.8%29.2% TOP21-30TOP21-30 一线占

37、比29.6%17.6%15.1%6.9%5.8% 二线占比35.8%64.2%53.0%49.2%64.9% 三四线占比34.6%18.2%32.0%43.9%29.4% TOP31-50TOP31-50 一线占比61.1%30.3%30.4%17.2%13.2% 二线占比32.6%57.5%46.9%55.3%58.9% 三四线占比6.2%12.2%22.7%27.5%27.9% 首开时代一线拓展占比高，建业荣盛投资聚焦三四线首开时代一线拓展占比高，建业荣盛投资聚焦三四线 15 资料来源：中指，平安证券研究所 20192019年销售年销售 额排名额排名 房企房企一线占比一线占比 37首开股份

38、49.7% 46时代中国控股32.9% 43首创置业31.2% 41合景泰富集团15.5% 9世茂房地产13.1% 7中海地产13.0% 32中国铁建11.6% 5保利地产10.6% 25远洋集团10.3% 18中国金茂8.8% 从具体房企来看，2017-2019年一线城市累计拿地占比最高的为首开、时代和首创首开、时代和首创，均超过30%；二线城市拿地占比靠前的为新希望、新新希望、新 力和龙湖力和龙湖，超过80%；三四线城市拿地占比最高的为建业、荣盛和祥生建业、荣盛和祥生，占比均超过75%。 20192019年销售年销售 额排名额排名 房企房企二线占比二线占比 49新希望地产94.9% 36新

39、力控股92.6% 11龙湖集团80.3% 25远洋集团79.7% 23正荣地产79.1% 47禹洲地产77.6% 18中国金茂76.0% 7中海地产75.0% 40金辉集团73.7% 15旭辉集团73.2% 20192019年销售年销售 额排名额排名 房企房企三四线占比三四线占比 50建业地产85.5% 30荣盛发展78.9% 28祥生地产集团77.9% 19中梁地产集团75.3% 1碧桂园72.6% 34美的置业69.1% 27中国奥园68.8% 35龙光地产67.3% 8新城发展控股65.9% 26雅居乐集团65.8% 20172017- -20192019年累计新增土储一线城市占比前十年

40、累计新增土储一线城市占比前十20172017- -20192019年累计新增土储二线城市占比前十年累计新增土储二线城市占比前十20172017- -20192019年新增土储三四线城市占比前十年新增土储三四线城市占比前十 房企加大中西部布局，长三角占比收缩房企加大中西部布局，长三角占比收缩 16 资料来源：中指，平安证券研究所；各区域分类参照中指分类标准 从主要房企土储在各城市群布局来看，按2017-2019年总拿地建面估算，50强房企过去三年累计新增土储中，中西部、长三角和环渤海占 比靠前，分别达42.1%、26.8%和14.8%，相比之下东北拿地占比仅为4.0%。 房企纷纷加大中西部布局，

41、占比超过房企纷纷加大中西部布局，占比超过40%40%。从历年拿地走势来看，50强房企长三角拿地面积占比由2017年高点的29.7%降至25.4%，而中西 部拿地占比2015-2018年持续上行。我们认为中西部占比上升，一方面有本轮楼市繁荣成渝、中部城市群爆发滞后于东部的原因，另外一 方面也与2017年以来房企下沉三四线城市有关。随着三四线楼市的降温、一二线市场的回温，2019年长三角拿地占比较2018年已略有反 弹、而中西部拿地占比则呈现回落。 26.8% 12.8% 14.3% 4.0% 42.1% 长三角 珠三角 环渤海 东北 中西部 27.0% 28.1% 29.7% 25.3%25.4

42、% 21.3% 19.8% 13.6% 12.3%12.5% 16.4% 13.1% 14.9% 13.9% 14.1% 2.8% 4.9% 3.5% 3.9% 4.4% 32.4% 34.1% 38.2% 44.5% 43.6% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 200182019 长三角占比珠三角占比环渤海占比 东北占比中西部占比 20172017- -20192019年年TOP50TOP50房企累计拿地面积区域分布房企累计拿地面积区域分布 TOP50TOP50房企历年拿地面积各区域占比走势房企历年拿地面积各区域占比走

43、势 17 TOP11TOP11- -2020长三角获地多，长三角获地多，TOP21TOP21- -3030环渤海拿地占比领先环渤海拿地占比领先 从各梯队来看，各区域占比趋于一致。具体来看，TOP1-10房企及TOP31-50房企中西部拿地一直较高，TOP11-20房企长三角获地相对较 多，TOP21-30房企相对而言环渤海拿地占比在50强中最高。 资料来源：中指，平安证券研究所 各梯队房企历年拿地建面区域分布各梯队房企历年拿地建面区域分布各梯队房企历年拿地金额区域分布各梯队房企历年拿地金额区域分布 50强房企拿地50强房企拿地 建面分布建面分布 2001620172017

44、20019历年走势历年走势 整体整体 长三角占比27.0%28.1%29.7%25.3%25.4% 珠三角占比21.3%19.8%13.6%12.3%12.5% 环渤海占比16.4%13.1%14.9%13.9%14.1% 东北占比2.8%4.9%3.5%3.9%4.4% 中西部占比32.4%34.1%38.2%44.5%43.6% TOP1-10TOP1-10 长三角占比25.6%24.8%26.7%22.9%22.6% 珠三角占比23.0%21.3%13.6%12.2%11.3% 环渤海占比13.1%12.6%14.0%13.9%13.9% 东北占比3.4%5.7%4

45、.4%4.3%7.0% 中西部占比34.9%35.5%41.4%46.7%45.2% TOP11-20TOP11-20 长三角占比27.2%34.8%39.6%34.7%29.3% 珠三角占比14.2%11.8%6.5%8.7%11.8% 环渤海占比18.8%14.5%17.3%13.3%13.9% 东北占比4.2%6.5%2.3%2.5%3.1% 中西部占比35.6%32.4%34.2%40.8%41.9% TOP21-30TOP21-30 长三角占比37.1%40.1%32.4%28.2%30.5% 珠三角占比14.9%12.5%12.7%13.4%10.9% 环渤海占比35.6%23.0

46、%18.5%19.7%21.0% 东北占比0.3%0.0%2.7%1.6%0.7% 中西部占比12.2%24.4%33.8%37.0%36.9% TOP31-50TOP31-50 长三角占比26.3%30.4%31.7%19.1%25.7% 珠三角占比25.8%24.5%25.1%17.1%17.3% 环渤海占比16.1%7.4%13.6%11.4%11.0% 东北占比0.4%2.4%0.9%6.0%1.0% 中西部占比31.5%35.3%28.7%46.4%44.9% 50强房企拿地50强房企拿地 金额分布金额分布 20000

47、19历年走势历年走势 整体整体 长三角占比34.2%45.3%37.7%38.1%37.5% 珠三角占比20.8%21.2%15.9%17.5%16.5% 环渤海占比30.5%14.0%23.6%15.9%15.4% 东北占比1.3%2.4%2.2%2.9%3.5% 中西部占比13.2%17.1%20.7%25.6%27.1% TOP1-10TOP1-10 长三角占比31.7%41.8%35.3%31.6%31.6% 珠三角占比21.6%18.6%18.3%20.9%17.0% 环渤海占比28.9%16.2%19.5%16.1%16.9% 东北占比1.8%3.5%3.2%3.8%5.6% 中西

48、部占比16.1%19.7%23.6%27.6%29.0% TOP11-20TOP11-20 长三角占比41.5%47.6%41.2%49.3%43.6% 珠三角占比13.1%22.4%8.3%9.5%13.6% 环渤海占比35.1%12.7%29.7%14.2%14.6% 东北占比1.4%2.3%1.7%2.8%2.7% 中西部占比8.9%15.0%19.0%24.2%25.5% TOP21-30TOP21-30 长三角占比27.2%58.0%44.9%48.5%46.0% 珠三角占比32.4%13.4%12.5%13.7%11.9% 环渤海占比35.7%14.0%20.1%16.0%15.6

49、% 东北占比0.3%0.0%1.3%0.3%1.3% 中西部占比4.4%14.5%21.2%21.6%25.3% TOP31-50TOP31-50 长三角占比34.8%46.2%35.2%33.0%38.4% 珠三角占比23.6%29.6%20.8%22.5%21.1% 环渤海占比29.0%9.7%30.3%17.7%13.3% 东北占比0.2%0.7%0.5%2.1%1.2% 中西部占比12.4%13.9%13.2%24.7%26.1% 滨江祥生聚焦长三角，时代龙光深耕珠三角滨江祥生聚焦长三角，时代龙光深耕珠三角 18 资料来源：中指，平安证券研究所 20192019年销年销 售额排名售额排名 房企房企 长三角长三角 占比占比 31滨江集团93.9% 28祥生地产集团78.9% 38卓越置业56.4% 24绿城中国55.0% 16中南建设54.0% 19中梁地产集团47.6% 8新城发展控股44.6% 22融信中国41.5% 12招商蛇口39.6% 49新希望地产37.5% 20192019年销年销 售额排名售额排名 房企房企 珠三角珠三角 占比占比 46时代中国控股82.1% 35龙光地产55.8% 48建发房产55.2% 9世茂房地产40.9% 5保利地