1、夕阳商机 朝阳产业养老地产研究专题1 1前言：博志成研究院体系化研究思路前言：博志成研究院体系化研究思路人类一直没有停下寻找家的脚步2 2时间的流淌孕育着人类的进化与发展，人类逐渐摆脱了原始的自然村落开始追求更加舒适与安逸的居所伴随人类掌握的技术的不断提高，物业的类型也在发生着极大的变化博志成研究院站在行业发展的前沿，把握人类进化的趋势展开一系列人类居所的专题研究筑巢时代穴居时代游牧时代农耕时代工业时代信息时代开发商面对众多的物业类型选择往往苦不堪言3 3房地产开发菜单1554年 布伦斯维克侯爵在自己的宅第举行晚宴，每送一道菜，侯爵都要看看桌上的单子，当客人们知道他看的是今天的菜单时，十分欣赏

2、这种方法。大家争相仿效，在举行宴会时，都预先制作了菜单，菜单便真正出现了.在电脑出现后，菜单也被引申为操作系统的操作名条。指展示操作系统的命令的目录。如开始菜单，右键菜单等。据说在16世纪初期，法国宫廷菜肴是很一般的。1533年法国国王昂里二世的王妃卡得里努从佛罗伦萨带来了厨师作为陪嫁，从此法国宫廷菜肴才逐步得到改善。法国的厨师为了记住这些意大利菜肴的烹制方法及原材料，将它们记录下来，这就是菜单的雏形据说在16世纪初期，法国宫廷菜肴是很一般的。1533年法国国王昂里二世的王妃卡得里努从佛罗伦萨带来了厨师作为陪嫁，从此法国宫廷菜肴才逐步得到改善。法国的厨师为了记住这些意大利菜肴的烹制方法及原材料

3、，将它们记录下来，这就是菜单的雏形1554年 布伦斯维克侯爵在自己的宅第举行晚宴，每送一道菜，侯爵都要看看桌上的单子，当客人们知道他看的是今天的菜单时，十分欣赏这种方法。大家争相仿效，在举行宴会时，都预先制作了菜单，菜单便真正出现了.1554年 布伦斯维克侯爵在自己的宅第举行晚宴，每送一道菜，侯爵都要看看桌上的单子，当客人们知道他看的是今天的菜单时，十分欣赏这种方法。大家争相仿效，在举行宴会时，都预先制作了菜单，菜单便真正出现了.在电脑出现后，菜单也被引申为操作系统的操作名条。指展示操作系统的命令的目录。如开始菜单，右键菜单等。在电脑出现后，菜单也被引申为操作系统的操作名条。指展示操作系统的命

4、令的目录。如开始菜单，右键菜单等。1554年 布伦斯维克侯爵在自己的宅第举行晚宴，每送一道菜，侯爵都要看看桌上的单子，当客人们知道他看的是今天的菜单时，十分欣赏这种方法。大家争相仿效，在举行宴会时，都预先制作了菜单，菜单便真正出现了.博志成研究院住宅研究体系总体框架4 4盈利性强稳定性高当前最具有研究价值具备良好的未来发展前景符合未来发展趋势适合大部分中小企业可操作性强适用于大部分企业住宅研究体系研究 标准高端住宅重点研究中档住宅重点系列研究保障房研究大中型企业所有规模的企业所有规模的企业高投入、高利润高周转、快回现低投入、低回报研究分类适用企业类型特点筛选 标准主流豪宅顶级豪宅占用大量资金高

5、风险，高压力一旦销售出现拉锯将会无法回笼资金，给公司造成极大困难并非一般企业能够驾驭博志成研究院高端住宅研究逻辑框架5 5客户群体项目规模区域资源取向占位价格指数产品投入高端住宅高端社区高利润，高回报率较容易驾驭博志成研究院中档住宅研究逻辑框架6 6客户群体产品特性所处区域物业类型价格指数中档住宅板楼多层花园洋房筒子楼高层小户型公寓养老社区小高层快速回现盈利最大化稳定现金流企业易操控具备未来发展前景筛选标准：博志成研究院后续研究计划7 7报告名称开始完成周期计划%实际%完成天数 剩余天数09/02/1101/04/1215522.0%26.1%4011509/02/1101/04/121552

6、2.0%26.1%40115博志成保障房研究报告09/02/1109/02/1109/21/1120100%100%200博志成高端项目研究报告09/22/1109/28/117100%100%70博志成养老地产研究报告09/29/1110/26/112820%20%523博志成小户型住宅研究报告10/27/1111/05/11100%0%010博志成公寓住宅研究报告11/06/1111/15/11100%0%010博志成高层住宅研究报告11/16/1111/25/11100%0%010博志成城市综合体研究报告11/26/1112/05/11100%0%010博志成写字楼研究报告12/06/1

7、112/15/11100%0%010博志成购物中心研究报告12/16/1112/25/11100%0%010博志成产业地产系列研究报告12/26/1101/04/12100%0%010第1/2/3周第4周第5/6/7/8周第9/10周 第11/12周 第13/14周第15/16周 第17/18周 第19/20周为了满足不断发展的行业要求博志成研究院制定了详细的研究计划8 8国际先进的养老地产发展经验都有哪些？中国养老地产都存在哪些问题？中国养老地产的发展趋势到底是什么？国际先进的养老地产发展经验都有哪些？中国养老地产都存在哪些问题？中国养老地产的发展趋势到底是什么？9 9接下来，我们将 在充分

8、研究国际典型发达国家先进经验的基础上深入分析国内养老地产的现状和桎梏提出中国养老地产未来发展的新趋势本次研究的整体思路1010为何研究养老地产如何做好养老地产学习成功的养老地产经验目录11112国外养老地产研究1养老地产定义与内涵4中国养老地产发展趋势研究3国内养老地产研究老龄化的定义及内涵1212老龄化社会：社会总人口中年龄在60岁以上人口超过10%，或65岁以上老年人口占人口总数的7%老龄化反映了人类发展进程的成功，因为它是死亡率降低（加之生育率下降）和寿命增加导致的一种必然结果老龄人口占比0-5%老龄人口占比6%-11%老龄人口占比11%-16%老龄人口占比16-21%老龄人口占比21-

9、30%老龄人口占比30%以上2009年2040年老年人口分布变化情况来源：2009年中国人口统计年鉴产生人口老龄化的原因1313人类体质增强医疗水平提高区域人口迁徙赡养能力增强政策调控影响人口出生率低性别比例失调老龄化是人口统计学两种潜在趋势的必然结果：日益下降的总和生育率和日益延长的出生时平均预期寿命注释人口平均预期寿命（LE）：假若当前的分年龄死亡率保持不变，同一时期出生的人预期能继续生存的平均年数分年龄死亡率（CDR）：一国或一地区在一定时期(通常为一年)内死亡人数与同期平均人口数的比值总和生育率（TFR）：假设妇女按照某一年的年龄别生育率度过育龄期，平均每个妇女在育龄期生育的孩子数人口

10、老龄化产生的原因其他中国欧美国家之间人口老龄化产生原因差异很大，同理老龄化的产生的影响差异也很大中国已经全面进入老龄化社会14141999年，中国正式进入老龄化社会，是世界上老龄人口最多的国家2005年，中国老龄人口在全国占比超过11%，呈现逐年加速递增趋势1.635亿12.5%来源：2009年中国人口统计年鉴一个年轻的国度正在逐渐变老（中国老龄化趋势）300400500520501975年-2050年中国人口结构变化趋势0-14岁60岁以上百万人0%10%20%30%40%02000200402050人口

11、百分比美国中国1970年-2050年中国和美国老年人占比来源：联合国 人类发展报告2007中国正在降临的老龄化浪潮是规模惊人的，根据联合国人类发展报告2007年的数据显示，中国每年增加的老龄化人口数量将达到惊人的800万/年中国的银发浪潮与中国的经济发展一样同样是迅猛的让人窒息。中国在一代人的时间里（27年）走过了，法国130年，瑞典85年，澳大利亚79，美国79年才走完的路。中国又一次体现了自己的“中国速度”中国养老体系建设存在宽度及广度的双方面不足161668%中国养老体系覆盖人群未覆盖基本养老制度农村系统公务员系统来源：人力资源与社会保障部（2008）由于我国特有的计划生育政策，使得老年

12、人口在近些年爆炸性的增长，尽管中国经济增长迅速，中国仍是个低收入国家，我国的人均GDP只相当于发达国家的1/8我国现有养老体系建设远远赶不上我国的老年人口增长速度，我国正在面临着前所未有的养老压力81%2009年养老机构床位需求现有床数需求床数来源：人力资源与社会保障部（2009）中国社会老龄化特征分析1717经济层面老年人高龄化趋势总体特征未来趋势老年人口总规模大老年人发展速度快城乡倒置情况显著各地区发展不均衡性别比例严重失调未富先老趋势明显社会养老基金压力过大养老设施服务建设落后传统赡养方式难以为继传统赡养方式难以为继没有相关女性养老服务养老金融服务严重匮乏为了缓解养老压力未来相关政策扶持

13、可能性高，力度大为了改善养老设施不足的居民会加大养老设置建设力度改变传统的家庭养老方式，异地养老服务，集中赡养服务，社会赡养服务等创新型的养老方式会在未来拥有广阔的市场空间专业养老特护队伍匮乏针对未来发展趋势，与之相适应的特种养老保障服务会在未来拥有大量的市场需求，以满足不断扩大的老龄人口数量中国老龄人群特征性分析1818慢性病高发人群(医疗药品需求)生理机能减弱人群（护理及特定产品需求）非社会主要关注人群(专门娱乐项目需求)心理波动强烈人群（心理呵护等需求）生理需求分析心理需求分析博志成观点：需求层次化养老产业链1919老年医疗保健业保障服务终端老年生活用品业老年（家政）服务业老年娱乐文化产

14、业老年旅游业老年咨询服务业其它特殊产业老年保险业老年金融业现阶段养老产业分为： 老年医疗保健业、老年生活用品业、老年（家政）服务业、老年公寓（房地产）业、老年保险业、老年金融业、老年娱乐文化产业、老年旅游业、老年咨询服务业、其它特殊产业10大子产业博志成研究院通过对需求层次理论的变形与改善，对养老产业进行了整体研究与评估，形成博志成独特的养老产业链博志成观点：保障居所与保障服务不能相互孤立2020居住方式提供房屋设计服务提供家居护理服务提供房屋设计服务提供老年人日常生活及其他服务提供老年人日常生活及其他服务配套服务独度居住子女同住集中养老独立式住宅照料护理式住宅“两代居”老年公寓老年养生社区物

15、业类型养老院护理院开发商主导的养老保障社区社会福利机构由子女提供赡养义务的特殊设计居所或邻居居所特殊设计的临近养老设施的庭院博志成观点：养老地产开启调控枷锁的钥匙2121住宅房地产市场调控重灾区养老产业市场调控扶植区抵御调控利剑的盾牌企业业务创新增长点养老地产博志成观点：“养老地产”是养老产业的整合平台2222需求：老人最需要的是完善的养老配套服务，而不仅需要一个能提供服务的房子角色：养老地产开发商不仅是开发商，更是养老服务的提供商作用：养老地产是各种养老保障服务的整合终端价值：打开住宅房地产调控枷锁的钥匙医疗服务金融服务娱乐服务特护服务家政服务紧急服务热线目录23232国外养老地产研究1养老

16、地产定义与内涵4中国养老地产发展趋势研究3国内养老地产研究目录24241. 1. 国外养老地产发展历程及背景2. 国外重点国家养老地产发展分析3. 国外养老地产典型项目分析4. 国外养老地产发展可借鉴经验点总结2国外养老地产研究国外养老地产发展历程2525欧洲国家福利型西欧以英、法、德三国为代表，北欧以瑞典为代表，由于具有相似的文化背景和家庭观念，在养老方式和社会福利政策上大致相仿，但又各具特点，但它们都是以国家福利为主的类型亚洲国家福利型+商业盈利型以日本、新加坡、香港为代表国家，老龄人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的基础上实现的，既注意保护和改善传统的家庭养老环境，又重视社会养老和社

17、区服务网络的建设，同样以国家福利和商业盈利并重北美国家福利型+商业盈利型以美国最具代表性，其人口老龄化是随着经济增长同步发展的，因此有着“先富后老”的特征，仅65岁至75岁的老年人就拥有全国私有资产的40，除了国家福利之外，老年居住建筑市场的潜在利益极大地吸引了商业投资法国进入老龄化社会瑞典进入老龄化社会美国进入老龄化社会日本进入老龄化社会新加坡进入老龄化社会国外养老地产发展背景2626发展背景差异点国外国内传统观念社会是少年们的游乐场，青年们的战场，老年人的安乐场百善孝为先，孝敬父母、尊敬师长是最重要的道德理念之一法律条文父母对未成年的子女有抚养的义务，而子女对父母却无赡养的责任父母对子女有

18、抚养的义务，子女对父母也有赡养的义务经济实力发达国家经济实力强大，老年人“先富后老”发展中国家经济实力薄弱，老年人“未富先老”家庭结构多子女家庭，亲子分居小家庭为主体单子女、四二一结构，多代同堂大家庭为主体养老责任以政府和社会为主体，家庭为补充以家庭为主体，以政府和社会为辅助家庭观念较少传统大家庭观念，亲子间较具独立性，老年人绝大多数习惯于自立门户、独立生活由于长期封建社会的生活方式和儒家思想的影响，普遍较为重视家庭价值，父慈子孝、夫妻恩爱、家庭和睦是人们共同的追求国外由于政治、经济和文化与中国存在差异性，导致养老地产在人文观念、政策支持、经济发展等重要背景上有着巨大差别，也使得各国养老地产的

19、整体发展展现出自己独有的特点，下面我们将就此逐步进行分析。目录27271. 国外养老地产发展历程及背景2. 2. 国外养老地产代表国家研究3. 国外养老地产典型项目分析4. 国外养老地产发展可借鉴经验点总结2国外养老地产研究欧洲养老地产代表国家英国2828贝克斯希尔英国人口老龄化发展背景情况2929海斯汀英国是较早进入老龄化社会的国家，早在1929年时65岁及以上的老人就占到总人口的7%现在，英国65岁以上的老年人已有1000万，已经超过全国总人口的15，75岁以上的老年人亦有370万如今英国已出现了一些“老年人城市”，如贝克斯希尔、海斯汀、伊斯特邦等，这些度假城市风景如画，退休的老年人纷纷迁

20、入安度晚年，城市中老龄人口已占20500%5%10%15%20%0020102020英国65岁及以上人口的百分比数据来源：理查德A波斯纳：衰老与年龄，中国政法大学出版社国家基本养老金国家补充养老金自选私人养老金职业养老金英国完善的养老制度英国养老地产发展历程3030001980大型福利院舍建立养老社区初见端倪大型福利院舍显露出脱离原本生活区域、政府财政负担过重的弊端兴起反大型福利院舍运动养老社区开始普及养老社区发展成熟混合式经济形式的养老社区形成英国的养老地产从20世纪初的“大型福利院舍”模式逐渐发展为“养

21、老社区”模式，即从“政府兴办大型福利院舍，同时花钱雇佣大批工作人员对老年人实施住院式集中照顾”到“让老年人居住在自己生活的社区里，运用社区支持体系展开对老人的服务”的模式转变。作为欧洲福利国家的典型代表，20世纪50年代兴起的“养老社区”是最早，也最值得借鉴的养老地产典型模式之一。英国“养老社区”有两个基本含义：一是使老年人不脱离他所生活和熟悉的社区，在本社区内接受服务；二是动员社区资源，运用社会人际关系资源开展服务。背景人口高度老龄化社会福利高度发达英国的家庭观念使得老人独立性很强大型福利院舍模式养老社区模式英国养老社区所包含的物业形态3131物业形态提供的服务针对的人群社区活动中心由英国地

22、方政府出资兴办，具有综合性功能的社区服务机构。它按照社区居民的一定数量规模设置，工作人员为政府雇员。社区活动中心提供的为老年人的服务主要包括为本社区内居住的老人提供一个娱乐、社交的场所，那些行走不便的老人则由中心定期用车接送到中心参加活动在养老社区内居住的所有老年人社区内家庭英国政府为使老人留在社区、留在家庭而采取的一种政策措施。即对在家居住、接受亲属照顾的这些人政府发给与住院舍同样的津贴在家庭所在社区居住，以接受亲属照顾为主的老年人暂托处为解决家庭成员长年累月因护理被照顾者使身心交瘁、不堪重负，或家人因短期内外出不在家无法照料老人而设置的一种短期护理服务机构在养老社区内居住的所有老年人老人公

23、寓政府出资兴建的面积不大但功能齐全的二居室住房，每个单元都设置有“生命线”紧急呼救装置，可与控制中心联系。公寓楼内有洗衣房和公共活动场所社区内有生活自理能力但身边无人照顾的老人，往往仅限于低收入老人老人院集中收养生活不能自理、无家庭照顾的老年人的院舍。现在英国的老人院不再是早期那种大型集中的院舍，而是分散在社区中的小型院舍，这样可以使住院老人不离开他们熟悉的生活环境。生活不能自理、无家庭照顾的老年人救济院在慈善性质的老人救济院，老人生活是免费的，或至多交纳很少的象征性的费用。慈善机构、地方政府、私人都有捐款给这些救济院用于改造房屋，增添设施低收入或者无人照顾的老年人英国养老社区所包含的服务体系

24、3232服务模块提供的服务针对的人群基本生活照料包括上门送餐或做饭、洗衣、洗澡、理发、做清洁卫生、购物、陪同上医院等。可由志愿服务者或政府雇员提供，免费或收费低廉住在家中，有部分生活能力，但不能完全自理者，居家服务方式接受全方位照顾，含饮食起居等各个方面，可由亲属、邻里、志愿者以及专业机构照顾，要求家庭有一定的经济能力住在家中，但生活不能自理，卧病在床的老人，家庭照顾方式由老年公寓提供全面的衣食住行服务，公寓内生活设施较为齐全，并设有“生命线”，以使得老人可以随时获得救助，要求老人有较强的经济能力不在家居住，有生活自理能力但身边无人照顾，老年公寓方式暂时无人照料，由暂托所暂时代为照顾。长期生活

25、不能自理，而又无人照顾的老人进入公共的养老院无人照顾的老人物质支援包括提供食物、安装设施、减免税收等。如，地方或志愿者组织用专车供应热饭，负责为老人安装楼梯、浴室、厕所等处的扶手，设置无台阶通道和电器、暖气设备等设施，改建厨房和房门等居住在社区内的所有老人心理支持包括治病、护理、传授养生之道等。如保健医生上门为老年人看病，免处方费；保健访问者上门为老年人传授养生之道，如保暖、防止瘫痪、营养及帮助老年人预防疾病等。另外，还规定了为老年人提供视力、听力、牙齿、精神等方面的特殊服务居住在社区内的所有老人整体关怀改善生活环境、发动周围资源予以支持等。如由英国出资兴办具有综合服务功能的社区活动中心，为老

26、年人提供一个娱乐、社交的场所。行动不便的老年人则由中心定期派专车接送。同时，为帮助老年人摆脱孤独，促进心智健康，适当增加老年人收入，社区为老年人提供力所能及的钟点场所老年人工作室居住在社区内的所有老人英国养老社区的运营和盈利模式3333政府商业盈利企业养老社区制定政策法规组织兴建设施监督检查提供财务支持监督检查有偿提供服务无偿提供服务提供捐助无偿组织有偿招募民间非盈利机构民众无偿提供服务英国养老社区运营模式的主体思路：政府主导，依托社区，官办民助，机构协同通过对这种经营模式的分析我们发现这种以居家为主的模式中，能够持续获得收益的主体是服务提供商，开发商仅仅是在政府组织下获得养老地产的开发收益英

27、国养老社区的成功经验和影响力3434英国养老社区英国养老社区模式的优势和成功经验融合了传统的家庭养老和集中院舍养老之长，更符合人道的原则注重改善生活环境、发动周围资源予以支持，使老年人过上了正常化的生活，提高了老年人生活的质量更注重对老年人心理和情感上的关怀，使老年人不必脱离社会，满足了他们精神生活的要求集合了政府、民众、民间非营利组织以及商业盈利机构四方的力量，既减轻了政府的负担，又促进了老年产业链的发展英国养老社区模式的巨大影响力该模式是较早进入“银发时代”的英国探索出的一条符合国情的、成功的养老地产模式，其核心运营思路成功的建立了英国在福利国家政策变化下倡导的一种社会工作模式英国的养老社

28、区模式的经验对许多国家和地区都产生了相当大的影响，香港地区的社区照顾工作很大程度上模仿了英国的做法，中国许多社区正在开展的“居家养老，社区服务”活动也在一定程度上借鉴了该模式的成功经验。虽然英国与中国的国情背景不同，无法完全复制其运营思路和方法，但作为世界养老地产早期成功国家，英国养老社区的运作模式所具备的优势和成功经验为中国乃至世界的养老地产都提供了值得借鉴的成功之路。北美养老地产代表国家美国3535美国养老地产发展的背景和历程3636数据来源：理查德A波斯纳：衰老与年龄，中国政法大学出版社20世纪六十年代美国进入老龄化社会美国的养老地产经历了数十年的发展历程，如今已经发展成为世界上较为成熟

29、的养老地产市场，全面覆盖了各阶段年龄和各种需求的老人。美国人口老龄化速度比较缓慢，在西方发达国家处于中等水平市场发展情况：市场发展情况：市场发展情况：发展背景：发展背景：发展背景：0%5%10%15%20%002020美国65岁及以上人口的百分比美国养老地产呈现多元化的物业形态3737美国老年住宅独立式老年住宅老年公寓老年公寓养老院养老院护理院护理院老年社区老年社区普通住宅普通住宅老年人专用住宅老年人专用住宅主要满足有自理能力的老年人的需求，费用一般较低，并且提供完善的社区功能主要满足有自理能力的老年人的需求，费用一般较低，并且提供完善的社区功能有专

30、门的服务人员提供老年人所需服务（但一般不包括医疗和护理服务），住宅内有方便、安全的社交娱乐场所和公共食堂等各类设施，并有完备的保卫和报警系统有专门的服务人员提供老年人所需服务（但一般不包括医疗和护理服务），住宅内有方便、安全的社交娱乐场所和公共食堂等各类设施，并有完备的保卫和报警系统陪护型老年公寓陪护型老年公寓自住型老年公寓自住型老年公寓特护型老年公寓特护型老年公寓通常不为老年人供任何与日常生活、药物服务有关的协助，但会提供完善的社区服务通常不为老年人供任何与日常生活、药物服务有关的协助，但会提供完善的社区服务向老年人提供与日常生活有关的各种服务，包括做饭、帮助洗澡、洗衣、体检及其他个人生活方

31、面的服务向老年人提供与日常生活有关的各种服务，包括做饭、帮助洗澡、洗衣、体检及其他个人生活方面的服务除了上面两种类型所提到的服务外，还提供全面的医疗服务除了上面两种类型所提到的服务外，还提供全面的医疗服务专业护理社区专业护理社区协助生活社区协助生活社区持续照护社区持续照护社区独立生活社区独立生活社区活力长者社区活力长者社区相对年轻，身体健康优良并且愿意与自己同龄人居住的人群组成的老年社区相对年轻，身体健康优良并且愿意与自己同龄人居住的人群组成的老年社区身体健康，希望得到社会服务与交往的老人组成的老年社区身体健康，希望得到社会服务与交往的老人组成的老年社区需要日常生活协助和有限医疗护理的居民组成

32、的老年社区需要日常生活协助和有限医疗护理的居民组成的老年社区身心极度衰弱，或者患有疾病的老人组成的老年社区身心极度衰弱，或者患有疾病的老人组成的老年社区综合前几种服务人群的老年社区综合前几种服务人群的老年社区美国老年住宅提供完善的服务3838住宅类型提供的服务独立式老年住宅普通住宅提供完善的社区功能老年人专用住宅有专门的服务人员提供老年人所需服务(但一般不包括医疗和护理服务)，住宅内有方便、安全的社交娱乐场所和公共食堂等各类设施，并有完备的保卫和报警系统。老年公寓自住型老年公寓不提供任何与日常生活、药物服务有关的协助，只提供完善的社区服务陪护型老年公寓向老年人提供与日常生活有关的各种服务，包括

33、做饭、帮助洗澡、洗衣、体检及其他个人生活方面的服务特护型老年公寓除了自助型和陪护型两种类型所提到的服务外，还提供全面的医疗服务养老院对健康老人提供交通和伴陪、老年食堂、法律服务，帮助寻找和提供就业机会等；对居家的体弱老人和高高龄老人，提供家务、家庭保健、送饭上门、定期探望、电话确认、紧急响应系统等服务；对有些特殊情况的老人，提供保护及咨询服务、进行日托中心照料等护理院为康复期病人以及慢性和长期患病的人们提供24小时护理照料的设施。它提供常规的医药监督和康复治疗，不同的护理院各有专长老年社区活力长者社区除了普通社区服务以外，还提供众多社区娱乐活动，社区活动有高尔夫、钓鱼、网球、游泳、划船、教育课

34、程、艺术、手工、演出等独立生活社区提供就餐、清扫房间、交通、社会活动、洗衣、紧急呼叫系统、社会服务等便利服务协助生活社区就餐、洗衣、清理房间、医药管理、日常生活活动帮助（洗澡、进食、穿衣、行走、上厕所）。提供辅助的程度和水平是由多种因素决定的专业护理社区提供很多日常生活照顾、社区生活服务以及常规的医药监督和康复治疗持续照护社区提供较多的社区服务还提供了很多的日常生活服务、医疗服务和更多的社区活动协助生活社区“老年社区” 是美国最成熟的商业化运营养老居住模式3939相对费用护理程度高低低高活力长者社区独立生活社区美国Senior Housing专业护理社区持续照护社区持续照顾类包括：持续照护社区

35、辅助生活类包括：专业护理社区协助生活社区独立生活类包括：独立生活社区活力长者社区美国老年社区市场需求和开发背景4040美国老年社区的运营模式（一）4141Developer/owner开发商Resident居住者Central facilitiesB:中央设施，就餐，娱乐Assisted livingC:辅助生活式服务Nursing facilitiesD:护理社区设施Condominium unitsA:社区公寓Public公共服务Homeowner association房主协会Management管理Develops 开发Owns 拥有Owns 拥有Owns 拥有按单选择Services

36、 服务Sale 出售Service contract for BB的服务合同Transfer fee on sale of AA出售的转让费Management contract For B、C and DB、C、D管理合同One-yearmanagement contract一年管理合同Services 服务开发商一次性出售居住区域，保留服务区域的所有权，将服务项目租赁给管理公司美国老年社区的运营模式（二）4242Developer(develop improvements)开发商（开发，改造）Resident入住者Nonprofit corporation非盈利公司Land owner土地

37、所有人Service manager服务经理Ongoing rent and shared appreciation under assigned lease当前租金以及出让租赁项下的共同升值Ground lease土地租赁Prepaid rent from sales proceeds出售权益中获得的预付租金Sale of improvement改造出售Lease-improvementPurchase money租赁-改造购房款Condominium purchase price 公寓购买价款Parcel a leasehold Condominium公寓出租Shared apprecia

38、tion共同升值Residence and care agreement 入住和护理协议Monthly fees 月管理费ManagementContract管理合同开发商同时保持居住区域和服务区域的所有权，并将整个项目租赁给一家管理公司美国养老地产的盈利模式4343入门费+月费一次性销售收益+出租收益长期性收益：出租收益+配套设施使用收益参股投资入会费按需选用的付费服务费用类型居住人群售价/租金老年社区健康老人（55岁以上，不限国籍）售价比市面上低30%老人公寓享受国家救济的老人缴纳政府救济金的1/3为房租低租金住宅有退休金、无财产的老人家庭退休金的1/3高租金住宅半健康老人租金较高高租金护

39、理型住宅完全不能自理的老人租金最高综合型住宅健康、半健康、完全不能自理的老人均有租金较高类型入门费月费独立生活社区100%个人支付含饮食、室内清洁、活动、救急警报协助生活社区96%个人支付含饮食、室内清洁、协助日常起居、限量医疗服务持续照护社区78%个人支付19%社保其余返还含饮食、室内清洁、协助日常起居、限量的医疗服务养老机构的盈亏跟入住率密切相关，一般盈亏点在75%左右，如果入住率达到80%以上，就可盈利美国养老地产的优秀经验借鉴养老地产的“普通化”和“社区化”发展焦点趋势4444普通化（居家养老）社区化（社区养老）美国养老地产的优秀经验借鉴市场发展阶段性4545美国养老地产是一个发展了几

40、十年并比较成熟的行业，通过美国数十年的养老地产行业发展历程我们能够总结出一个国家的养老地产市场发展阶段性特征和规律。4646亚洲养老地产代表国家日本日本养老地产发展的社会背景4747日本是亚洲最具代表性的老龄化国家，多年来在应对老龄化社会所带来的种种影响上进行了多种探索和研究，以适应老龄社会的发展：0%5%10%15%20%25%002020日本65岁及以上人口的百分比数据来源：理查德A波斯纳：衰老与年龄，中国政法大学出版社日本是世界上人口老龄化程度最为严重的几个国家之一，2011年日本65岁以上的老年人的人口已占总人口的23.3%发展背景老龄人特点

41、日本老龄人大多长寿且身体健康，具有一定的劳动能力喜欢住在生活较为便利的地区人口老龄化日趋严重日本人民平均寿命越来越高，预计到2015年将要达到25%以上，即每4个日本人中就有一位高龄者与平均寿命不断延长相对应的是生育率越来越低，15岁以下人口数量排在发达国家末尾非常充分的国家财政、金融及税收支持居民建造或购买的住宅在国家规定标准内，均可申请比商业银行贷款低30%左右的低息贷款，还贷期内可在个人所得中扣除，个人住宅取得的定期收益免征所得税特殊性质的住宅如老龄住宅、节能住宅等，还可申请特殊的财政补贴或低息贷款具有持续不断的完善立法自20世纪50年代末，日本政府便开始通过立法来解决养老问题，其中国民

42、年金法、老人福利法和老人保健法是构成日本老人福利法律体系的三大支柱，它们从经济收入、社会福利、医疗保健三个方面对老年人的基本权益给予了保障，使得老人福利机制能够良性运转日本养老地产物业形态（从开发和经营模式分类）4848施设施设机构设施机构设施日本养老地产日本养老地产政府主导老年设施福祉政府主导老年设施福祉介护疗养型医疗施设护理疗养型医疗设施住宅住宅老年公寓老年公寓政府批准后民间企业建设经营政府批准后民间企业建设经营老人保健施设老人保健设施特别养护老人Home特别养护老人住家养护老人Home养护老人住家轻费老人Home低收费老人住家有料老人Home收费老人住家认知症高龄者Group Home患

43、有老年痴呆症高龄者的集体住家高龄者生活支援House高龄者生活援助住屋面向高龄者的住宅Senior 住宅年长者住宅Silver housing银发住宅自有产权住宅租赁为主的住宅租赁为主的住宅自住住宅自住住宅注：各项中的小字体为日语名称，大字体为中文名称健康型健康型住宅型住宅型需要护理型需要护理型日本根据本国发展情况设计多种养老地产的物业形态，能够满足不同阶段和经济状况不同的老年人的需求。4949附：东京福祉保健局高龄社会对策部计画课报告附录（平成21年11月6日发布）日本养老地产物业形态（从居住模式分类）5050同居寄宿型同居分住型邻居和住型完全邻居型从居住模式上来说，日本为适应家庭核心化倾向

44、，采取老少两代在生活上适度分离，而研发建造了一批供老年人与家人同居的住宅“两代居”：同居寄宿型：同户门、同厨房及起居室，老人居室仅附厕所或简易烹调设备。同居分住型：同户门，厨房、浴厕及起居室全部分开各自配套。邻居合住型：分户门，同起居室，浴厕及厨房分用。完全邻居型：分户门，起居室相通，浴厕及厨房分用。注：L为客厅起居室，D为厨房，K为餐厅；LD为餐厅起居室在同一空间日本两代居目前的发展趋势昭和时代结束时期两代居非常流行，但是随着时代的推移，年轻人的独立性和个性逐渐在加强，与老人共同居住的“两代居”模式也逐渐受到了巨大的挑战。日本专业房地产研究机构atorakutazu实验室株式会社的研究展示了

45、目前两代居的发展趋势：传统两代居正在消失，现在更多的方式是父母与子女住在相邻的区域内二世帯同居間取、一時期、姿消二世帯同居間取、実以前存在。昭和終頃、盛。、必好評、後姿消。理由、息苦。気密性高場合、室内家族気配感。二世帯気配感考。結果、二世帯同居住戸買、隣合住戸二買、同内、LDK1LDK住戸買、。同居“近居”好暮、親面倒場合、近居事態起。例、親一人残、介護必要場合、多少、気詰、同居暮。、最近二世帯同居間取、4LDK間取選、一部屋親居室、。考、息苦評LDKLDK間取見直。LDK親同居、。高齢化社会始、二世帯同居間取、今後、増考。传统两代居正在渐渐淡去，现在的两代居更多的是年轻父母和自己的孩子居住

46、的住宅日本养老地产物业形态（入居后要照护时的处理方式来分类）5252物业类型主要特点终身利用型（同一施设内进行照护服务）入居后到要照护时，入居契约仍持续有效，个人仍持有专用住户的使用权。而照护服务是在同一设施内进行，不需再缴付新的入居保证金终身利用型（相关企业合作施设内进行照护服务）入居后到要照护时，入居契约仍持续有效，个人仍持有专用住户的使用权。照护服务是在相关企业合作设施或同一经营者设置的其他设施内进行，不需再缴付新的入居保证金相关企业合作施设内移行型入居后到要照护时，原有入居契约解约、专用住户的使用权亦消失。照护服务是在相关合作设施或同一经营者设置的其他设施内进行，需和相关合作设施定新的

47、契约，但并不需再缴付新的入居保证金限定照护型入居后若需契约所定以外的照护服务时即解约，专用住户的使用权亦消失。一般来说并未特定提供照护服务的场所，即使有特定的场所亦需再缴付新的入居保证金照护专用型入居者在入居时已经有痴呆或瘫痪等症状，以需要经常性照护服务的高龄者为入居对象的设施。照护服务有在专用住户内进行也有是在多数人共享的寝室中进行的形态。照护专用型设施有在寝室内无调理设备、寝室或共享设备均需以需要照护的状况来设计等几个特征。机能回复训练室（复健室）或特殊浴室的设置、和医院的密切协力合作等，大原则是尽量充实有关照护医疗服务方面的设施及制度健康型身心健康列为入居条件之一，到了需要经常性照护时即

48、解除契约而退居，专用住户的使用权亦随之消失。提供照护服务场所并没有特定，即使有特定亦需再缴付新的入居保证金日本养老地产具有完善的配套服务体系5353服务类型服务对象提供的服务家庭帮助服务事业体弱多病、生活不能自理又无适当的护理人员的老人照料老年人的日常生活，帮助家务，定期上门了解患病老人的病因、观察病情，发现问题及时与医院联系会诊，到老人家中进行诊疗护理，对老人及家属给予用药、营养、康复训练等方面的指导白天服务事业住在家中的老人，主要是65岁以上行动不便、身体虚弱或患有身体障碍或精神障碍而难以进行日常生活的老年人将老人们接到社区老人设施，如老年护理中心、福利中心等机构，提供洗浴、就餐服务，进行

49、生活或心理指导、健康检查、功能训练，组织兴趣小组开展娱乐活动等。晚饭后则派车送他们回家短期护理服务65岁以上的老年人，其护理者因疾病及其他原因暂时无法进行居家护理短时间(原则上期限为1天至3个月)入住设施，进行生活协助、健康娱乐、康复修养、交流谈心等活动；为长期住院的老人在出院回家之前做过渡准备而提供短期护理服务，为临终前的老人提供静养关怀服务长期服务事业因身体、精神上有明显障碍缺乏生活自理能力，需要长期照看而家庭照料又存在困难的65岁以上老年人由社区的一些老年设施照顾其饮食起居，组织各项娱乐活动，进行体格检查、功能锻炼、心理健康和生活护理等方面的指导等日常生活用品的给付所有老年人对卧病不起老

50、人配发特制床、浴盆、火警器、自动灭火器、体位变换器以及紧急通报装置等，并借给老年人专用电话。1989年以后，使用对象扩展到一般家庭。1991年起，还新增了电磁理疗器。这些生活用品，对于免收所得税的低收入家庭，一般是无偿供给或租用老年保健的咨询和指导服务所有老年人为每位60岁以上的老人发放一本健康手册，详细记录老人的健康状况及检查情况；定期为老年人进行健康体检，以利于早期发现疾病和治疗疾病；定期举办各种学习班，普及糖尿病、高血脂、心脏病等疾病的预防教育及简单护理知识和技能等；定期为肢体活动受限的老年病人举办肢体功能恢复培训班，指导他们进行肢体功能的锻炼。1992年开始在日本各都道府县建立的老年人