中国类REITs优先级利率(16年至今) 原图定位 第一、国内持有型资产和基础设施资产本身的投资回报率相对不高,会导致底层资产自身收益率达不到做成 REITs 的收益率要求。我们用目前已发行的类 REITs 产品的情况来看,统计自 2016 年 1 月至今发行的 249 只类 REITs 产品,合计募资 2989 亿元,优先级利率平均为5.5%,其中底层资产符合本次基础设施 REITs 的共计 156 支,募资合计 1440 亿,优先级利率为 5.39%。对比亚洲的 REITs 产品,不计权益收益,仅计算分红派息收益率,则 2019 年中国香港平均为 5.6%、新加坡为 6.3%、日本为 4.1%。而中国公募 REITs 的产品模式是“公募基金+REITs”形式,即个人投资者或机构投资者通过基础设施公募基金去投资 REITs,产品为分层结构,这意味着更高的成本以及管理和销售费用,以 REITs 管理机构光大安石为例,其 17-19 年管理及咨询费率约 1.07%,扣除相关费用后,投资者的实际收益率将会更低,这会导致产品的投资吸引力较差。有的基建项目自身收益率只有 3%左右,预计很难做成 REITs。