产业园区REITs的P/FFO基本介于20-30之间 原图定位 我们选用 P/FFO 指标,对重点公司的在手消费基础设施作二级市场估值。当前消费基础设施 REITs 尚未发行,难以得到准确的公允 NAV 数据,因此使用 P/NAV 估值难以得到可靠的结果;P/FFO 估值则直接锚定底层资产的营运现金流,可以从自持物业的租金等收入指标进行推算。由于消费基础设施 REITs 与产业园区 REITs同属产权类 REITs,且两 者的底层资产均以租金收入为主要收入来源, 商业模式较为相近,因此我们选取当前已上市的产业园区 REITs 的 P/FFO 作为消费基础设施估值倍数的参照,考虑到该值通常介于 20-30 之间,我们给予消费基础设施 25×的估值。