1.什么是不动产证券化

不动产证券化属于资产证券化的一种类型，是指将缺乏流动性的不动产转换为在金融市场上可以自由买卖的证券的行为，投资人与投资标的物之间的关系由原来的物权占有和收益，转化为持有债权或股权性质的有价证券。

2.不动产证券化分类

按照证券化资产形态的不同，不动产证券化产品可以分为不动产抵押贷款债权证券化和不动产投资权益证券化两大类型。

(1)不动产抵押贷款债权证券化是指以一级市场上抵押贷款组合为基础发行抵押贷款证券的结构性融资行为，主要包括MBs、cDO等产品。

(2)不动产投资权益证券化是指以不动产投资信托为基础，将不动产直接投资转化为有价证券，使投资者与投资标的物之间的物权关系转变为拥有有价证券的债权关系，主要包括普通股票、债券凭证、受益凭证以及不动产投资信托基金(RErrs)等产品。

2.不动产证券化的特征

(1)权利的集合性

不动产证券化是不动产与证券的结合。在不动产证券化过程中。首先需要将多个性质相同或相近的不动产物权或债权结合为一个权利集合(即资产池)。然后再就集合权利的价值发行有价证券。其中，所谓性质相同或相近，是指在一个权利集合中所组合的不动产权利须均为所有权或者使用权或者抵押权;不得有为所有权而有为抵押权。由此可见，权利的集合性既是不动产证券化的基础，也是不动产证券化的首要特征。

(2)权利的流通性

不动产证券化需要将不动产物权或与不动产相关的债权转换为数个小额股权或小额债权。其中，不但权利内容发生了变换，权利主体也在随之变动。因为，证券化发起人应于原权利人处取得权利后，方可进行资产组合。而后，发起人还要将该权利组合转让给非凡目的公司或有限合伙甚至信托机构。最后，由非凡目的公司、有限合伙或信托机构作为权利主体发行证券于投资者。更为重要的是投资者还可随时在特定市场上转让其债权或股权。因此，权利主体和权利内容的变化是不动产证券化的必由之路。在不动产证券化过程中，可能经过数次权利主体的变化，其结果必然表现为不动产资本的市场化和不动产权利的流通性。

(3)主体的非凡性

一般来说，不动产证券化需要经由非凡机构将原始不动产物权或相关债权组成集合，并作为发起人通过非凡目的公司或合伙组织等就该权益集合发行证券，信用评级机构和保险及担保机构参与发行过程。最后由投资者购买证券。在这一结构中，存在着与一般证券发行极不相同的两个非凡主体：一是作为权利集合者和发起人的非凡机构，二是作为发行人的非凡目的公司或非凡的合伙组织。

(4)可靠的现金流支持

不动产证券化以后，投资者的利益均来自于不动产资产集合的经营所得。例如，不动产证券化发起人将资产集合转让给非凡目的公司后，由非凡目的公司自己经营或委托给经营治理公司经营此不动产群。非凡目的公司再以其经营收益支付投资者的债息或股息。通常，此现金收益的大部应用以配利息，并附有保险公司的保险或抵押权之担保或政府机构的保证。以确保投资者获得该利益。从各国不动产证券化的实践看，其主要形态有抵押式和非抵押式两种。前者为负债型，主要是抵押担保债券;后者为股权型，主要为不动产开发和经营的股份。两者均以不动产的现金收益(现金流)作为投资者利益的来源。并且都附有可靠的保险和有效的担保。

(5)破产隔离制度

不动产证券化的另一个重要特征，在于为保护投资者利益而设置了非凡的破产隔离制度。从各国不动产证券化的实践来看，为了保障投资者的利益，通过“真实出售”制度的严格约束。不仅将发行人的自有资产与该公司所经营治理的证券化资产相分离。而且亦将其经管的证券化资产与其母公司的资产相分离。设立该制度的目的在于。当母公司破产或该非凡目的公司本身破产时，其经管的证券化资产不被纳人破产财产用于清偿债务。只有采用这种非凡的法律政策。才能确保投资者的利益不受侵害。不动产证券化的这一突出特征，显然是应对公众利益保护的一种立法特例。

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