2018-2021年REITs相关政策

2018年1月23日中基协，类REITs业务专题研讨会，明确私募基金可参与类REITs业务。

2018年1月31日证监会，2018年工作会议

(1)研究出台公募REITs相关业务细则;(2)支持符合条件的住房租赁、PPP项目开展资产证券化。

2018年2月9日深交所《发展战略规划纲要(2018-2020年)》

(1)研究推进REITs产品，形成具有深圳特色的REITs板块;(2)全力开展REITs产品创新，为住房租赁、政府和社会资本合作(PPP)项目、保障性住房建设、商业物业等领域提供金融支持;(3)探索发行公募REITs，引入多元化投资者。

2018年4月25日中国证监会、住房城乡建设部《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》

(1)重点支持住房租赁企业发行以其持有不动资产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品;(2)推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行REITs。

2019年11月12日证监会，中新(重庆)战略性互联互通示范项目金融峰会

(1)研究推进在国家政策重点扶持区域的公募REITs试点工作;(2)支持中新产业园区等新加坡在华投资基础设施项目通过公募REITs融资。

2020年4月24日证监会、国家发改委《关于推进基础设施领域不动产投资信托(REITs)试点相关工作的通知》

(1)疫情以后，明确了采用“公募基金+单一基础设施资产支持证券”的产品架构，优先支持基础设施补短板行业;(2)鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。

2020年7月31日国家发改委《关于做好基础设施领域不动产投资信托(REITs)试点项目申报工作的通知》

(1)聚焦重点，准确把握试点项目的地区和行业范围;(2)确保试点项目满足基本条件;明确试点项目申请材料要求;规范试点项目申报程序;严格开展项目合规性审查。

2020年8月7日证监会《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》

《指引》共五十一条，主要包括以下内容：(1)明确产品定义与运作模式;(2)压实机构主体责任，严控基础设施项目质量(3)明确基金份额发售方式，采取网下询价的方式确定基金份额认购价格，公众投资者以询价确定的认购价格参与基金份额认购;(4)规范基金投资运作，加强风险管控，夯实投资者保护机制;(5)明确证监会监督管理和相关自律组织管理职责，强化违规行为约束。

2020年8月17日国家发改委《关于做好基础设施领域不动产投资信托(REITs)试点项目申报工作的通知》政策解读

(1)对《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》的政策解读;(2)当前推进基础设施REITs试点的意义和作用;准确把握基础设施REITs的试点范围;(3)项目合规性审查的核心要点;对募集资金用途的具体要求;对PPP项目的具体要求;促进项目持续健康平稳运营的要求。

2020年9月4日上交所《关于就基础设施领域不动产投资信托(REITs)相关配套业务规则公开征求意见的通知》

为保障基础设施REITs试点顺利开展，规范上海证券交易所基础设施基金份额发售、上市、交易、收购、信息披露、退市等行为，上交所起草了以下办法和规则，向社会公开征求意见：(1)上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金(REITs)业务办法(试行)(征求意见稿);(2)关于《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金(REITs)业务办法(试行)》的起草说明;(3)上海证券交易所基础设施证券投资基金(REITs)发售业务指引(试行);(4)关于《上海证券交易所基础设施证券投资基金(REITs)发售业务指引(试行)》的起草说明。

2021年1月29日沪深交易所《公开募集基础设施证券投资基金业务办法(试行)》、《公开募集基础设施证券投资基金(REITs)规则适用指引第1号——审核关注事项(试行)》、《公开募集基础设施证券投资基金(REITs)规则适用指引第2号——发售业务(试行)》

(1)简化了申请文件、优化了交易相关安排、完善了新购入基础设施项目的信息披露安排、强化了多原始权益人情形下的自持要求、优化了基金收购及份额权益变动的有关要求;(2)就基础设施项目运营时间和历史现金流要求、现金流测算应考虑的因素、重要现金流提供方的定义和尽职调查范围等进行了完善;(3)明确了扩募发售方式、调整了网下投资者参与询价的限制安排和报价个数限制以及延长募集期限等。

2021年7月2日国家发改委《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》

(1)将基础设施REITs试点区域扩展到了全国各地区;(2)将能源基础设施、停车场项目市政基础设施、保障性租赁住房、具有供水、发电等功能的水利设施和具有较好收益的旅游基础设施加入了试点行业中;(3)对已能够实现长期稳定收益的项目，可适当降低运营年限3年的要求;对因商业模式或者经营业态等原因，现金流提供方较少的，重要现金流提供方应当资质优良，财务情况稳健;明确要求项目现金流投资回报良好，近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正，预计未来3年净现金流分派率原则上不低于4%。

数据来源：《德勤：REITs发展报告(21页)》