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绿色金融在把资本和资源引入中国的绿色低碳经济中发挥着至关重要的作用，政策与资本双驱动下市场涌现大量绿色金融产品，中国一跃成为全球第二大绿色债券发行国，2018年共发行312亿美元符合国际定义的绿色债券，占全球发行量的18%。然而，此发行规模与中国政府对绿色建筑的增量目标及其庞大的资金需求尚有差距;

不过，中国商业地产基本面强劲，外资持续涌入，增值型物业投资逐渐成市场主流，着重物业质量和高效运营的绿色建筑因其增值效益开始进入投资者视野。

仲量联行在美国绿色建筑委员会USGBC的支持下，通过研究比较多个主要城市经LEED认证的办公楼与非LEED认证办公楼的租金收益与资本价值，发现中国一线城市的绿色建筑在成交和租金溢价方面均呈现略高于10%的水平。

为求更深入理解市场对绿色建筑投资的看法，仲量联行特联合GRESB向超过60家来自房地产开发商、地产投资基金等投资方代表发起问卷调查，以剖析绿色地产投资风向，调查发现：

• 绿色认证对于优质资产的运营及管理具有标签效应，绝大部分的受访者认为拥有绿色建筑认证与评级是目前考虑投资绿色资产的先决因素。

• 绿色资产较非绿色资产有更好的升值潜力，大部分认为在6%-10%。

• 接近70%的受访者认为投资绿色资产所能达到的内部回报率（IRR）会较非绿色资产好，其中超过一半预期增加在5%以内，更有大约20%的受访者预期值在6－10%。

我们再根据市场数据，从地产投资基金的角度出发，对绿色与非绿色资产在当前市场上所能达到的IRR进行深入评估与分析，发现绿色资产的IRR比起非绿色资产平均高出2.5%-2.8%，研究结果和大部分被访者认为IRR增加5%以内的预期相符。

对IRR预期更高的投资者来说，尽管以上的研究结果不一定能产生绝对的吸引力，但正面的回报率对于基金投资决策仍有其战略意义。我们认为现阶段的评估模型不一定充分反映绿色建筑的价值，且可通过更好的成本把控、市场定位与招商等举措，提升资产表现及其投资回报率，具体操作可对标行业最佳实践案例。

我们建议为绿色资产投资构建更全面的可持续发展投资管理体系，利用金融和科技手段加大推进绿色建筑的发展，围绕智能物业管理、创新评估模式及绿色建筑认证三大方针，提升绿色建筑在资本市场的投资价值，助力中国绿色地产蓬勃发展。（关注公众号“三个皮匠”，获取最新行业报告资讯）