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1、上海|2022年7月瑞安“城中村”发展实践研究“城中村”是城市快速发展中以集体用地为主要形式,发展滞后的“伤疤”地区,承载着改善民生、提升区域发展的重要使命。存量时代,“城中村”作为城市更新的重要组成,越加受到市场关注,“人民城市人民建”的理念下,“城中村”改造提速势在必行。然而其周期长、投入大、利益主体复杂等特点又令众多社会资本望而却步。“十四五”开局,共同富裕、文化自信、生态文明建设等高质量发展新时期目标对“城中村”改造提出新要求,进一步激发各界对于“城中村”改造模式的热烈探讨。在过去20余年摸着石头过河的改造过程中,全国各地涌现了不少对于“城中村”改造重、难点突破的亮眼举措。而其中,蟠龙
2、天地作为瑞安在上海的“城中村”改造实践,通过整体规划、全程参与、严控流程、文化重塑等手段的综合运用,推动多方共赢,不仅实现了人居环境与区域面貌的提升,更展现了新阶段下对于人文环境、区域价值、公共利益综合提升的更高要求内涵。通过深入探究蟠龙实践背后的开发故事,本研究旨在为市场总结“城中村”改造成功经验,并为未来“城中村”难点挑战的解决提供思路与启发。前言01发展背景041.宏观视角052.城市视角0902 上海实践131.上海“城中村”概况142.“城中村”改造痛点153.应对挑战1703 趋势洞察191.政策、学术、市场趋势202.“城中村”改造六大核心关注21目录04瑞安实践221.蟠龙缘起
3、222.规划先行263.高效统筹284.尊重人文355.长期主义4005未来展望43蟠龙公园效果图瑞安“城中村”发展实践研究|301发展背景回溯中国“城中村”二十余年发展历程,从宏观与城市视角项下,通过政策、实践、学术三个维度的综合洞察,我们认为中国“城中村”改造实践总体呈现三大特征:从阶段来看,改造重点逐渐由关注“空间载体”到关注“人”的转变,高质量发展转型背景下,更关注对于区域价值、生态环境、人文挖掘等多维度的综合提升;从分布来看,珠三角地区由于土地紧张,改造实践发展较早,市场较为活跃,政策层面的法律法规相较于其他地区也更为完备;从手段来看,尽管各地“城中村”改造背后的初衷不尽相同,但从求
4、同存异的视角,保持政策的灵活性、精细化管理、鼓励多方参与依然是成熟市场可为其他地区提供的宝贵经验。4|瑞安“城中村”发展实践研究1.宏观视角:“城中村“改造背景中国城市的发展与空间拓张,是以土地的非农使用作为前提的。相较于利益关系复杂的宅基地、集体建设用地而言,广大的地方政府在城市的发展过程中几乎都选择了更为经济的村庄外农用地1。于是,一个个村落便在城市不断的征地扩张中,在空间意义上成为了城市的一部分,被城市所包围,也被暂时遗忘。其中,有的村落持续着朴素的生活方式,也感受着周围都市生活带来的反差;也有的村落积极参与进城市化的浪潮,试图分享城市发展带来的福利红利。或深或浅,这些村落都与城市形成了
5、联系,形成了“是村非村”、“是城非城的“城中村”2。然而“城中村”的自我生长终究是非官方、非可持续的。随着城市化进程的加快,区域内发展不平衡的状况愈演愈烈,缺乏统一规划的“城中村”成为影响和制约城乡一体化发展的重要因素。加快推动“城中村”改造成为改善民生和城市形象、提高城市土地利用效率、完善城市功能、保障公共安全的重要工作。21 世纪始,各地政府纷纷从政策层面开始介入“城中村”改造,探索解决“城中村”存在的客观问题,并在改造主体、改造方式等方面做出了各种尝试。2013 年,国务院出台关于加快棚户区改造工作的意见标志着国家正式将“城中村”改造纳入棚户区改造的范围内。紧接着,国务院国家新型城镇化规
6、划(2014-2020 年)的出台,明确了“城中村”改造对于新型城镇化的重要意义。在土地改革进程中,也有“城中村”的身影,国家积极推进集体用地入市,强调征地必须符合公共利益,更加体现新时期的高质量发展对“城中村”改造提出的更高要求与期望。宏观背景参考资料1 何力武(2017)2 卢福营(2017)瑞安“城中村”发展实践研究|51.宏观视角:政策沿革中央启动保障性安居工程住房城乡建设部等七部门联合发布关于加快推进棚户区(危旧房)改造的通知国务院 关于加快棚户区改造工作的意见国务院国家新型城镇化规划(2014-2020 年)关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见国务
7、院 关于深入推进新型城镇化建设的若干意见国土资源部关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)住建部住房城乡建设部印发 土地管理法第四次修改中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要全国性大规模棚改拉开序幕首次在官方文件中提出“城中村”改造,提出按照城镇规划稳步实施改造在国家政策层面明确了棚户区涵盖了“城中村”,棚户区改造范围包括“棚户区”和“城中村”两种不同的用地性质的区域改造,标志着包含“城中村”改造在内的棚户区改造工作在全国范围内的全面展开规划指出,城镇棚户区及“城中村”改造是新型城镇化的三项主要工作之一;并提出“严控增量,盘活存量,优化结构,提升效
8、率”的方针,以三大创新土地改革方向缓解城镇用地紧张允许集体经营性建设用地进入土地市场2008 年2012 年2013 年2014 年2015 年2016 年2017 年2019 年2021 年从“全面提升城市功能”角度,要加快城镇棚户区、“城中村”和危房改造提出关于“城中村”集体建设用地改造开发引导激励方面的建议:“城中村”集体建设用地依法征收后进行改造开发改造不仅是建设工程,更是社会和谐和社会共治工作提出征地必须“符合公共利益”,其中包括对“成片开发”的征地,从法律层面明确了“城中村”集体建设用地的征地可行性正式提出实施城市更新行动,推动城市空间结构优化和品质提升,改造提升老旧小区、老旧厂区
9、、老旧街区和“城中村”等存量片区功能“十四五”新时期背景下,从经济内循环、生态文明建设、共同富裕、新型城镇化与文化自信等方面对保障中国经济高质量可持续发展提出了新的要求,也为“城中村”改造注入了新的内涵”6|瑞安“城中村”发展实践研究1.宏观视角:市场阶段从市场角度来看,自 2003 年部分城市开始进行“城中村”改造探索以来,在近 20 年发展中,“城中村”改造逐渐由关注“空间载体”到关注“人”的转变,由大拆大建走向有机更新。起步阶段(1998-2002 年)城市化进程加快,“城中村”开始出现增长阶段(2003-2007 年)“城中村”现象愈演愈烈,改造迫在眉睫稳定阶段(2008-2015 年
10、)大规模“城中村”拆建式改造展开转变阶段(2015 年-)“城中村”改造开始转向有机更新随着改革开放与城市化大潮的推进,“城中村”在城市中野蛮生长,而这种空间不可避免的存在安全隐患突出、环境脏乱差等问题,多种负面影响逐渐引起了社会各界对于“城中村”、“都市里的村庄”这一现象的关注。社会对于“城中村“的印象进一步恶化,违章搭建愈演愈烈,公共服务缺失,内部经济系统完全由租赁业主导,管理模式落后,治安问题高发,宗族文化与城市主流文化格格不入,部分地区开始了改造探索。各地方政府展开了大规模“城中村”拆建式改造活动,提升了城市风貌和公共配套。但这样较为粗放的改造模式也产生了城市职住矛盾加剧等一系列社会问
11、题。部分城市的“城中村”改造开始由大拆大建转向有机更新。“城中村”改造的重点也从对于物质空间的改造转向对人文环境、风貌整治、弱势群体、公共利益、城市功能等方面的关注。瑞安“城中村”发展实践研究|71.宏观视角:学术热点作为中国城市化进程的重要组成部分,学术界自上世纪 90 年代开始关注“城中村”这一话题,此后关注度不断上升。近年来,学术界对于“城中村”的研究热点也不断向关注“人”本身所转移,主要集中在以下三大方面:历史人文保护激发文化价值,保护村落遗产公共利益实现正视积极作用,强化公共利益重视多方参与多方参与规划,重视弱势群体“城中村”改造应重视人文环境“城中村”改造需要注重对于人文环境的保护
12、与传承,在升级物质空间的同时,需要延续“市井文化”与“市井空间”。“城中村”改造如何保护遗产“城中村”遗产价值重构的核心是建立关联,只有遗产保护与社区经济发展、文化认同、社会整合共同作用,才能延续社区文脉,实现可持续发展。“城中村”体现公共利益在城市社区治理中,“城中村”充当了“安全阀”的作用,它承载了廉价劳动力再生产的功能,是联结乡村与城市的缓冲地带。“城中村”改造如何更好实现公共利益“城中村”改造需要大量的资金,不可避免的,改造中需要实现经济效益平衡与社会效益平衡。政府需要明确开发商义务的内容与实现方式,保障公共配套的落实。“城中村”改造应重视多方参与 “城中村”改造工作是新型城镇化的重要
13、落实,必须格外重视社会效益,重视多方参与。规划制定过程中,应该避免精英式的科学理性规划,多方参与的动态协商式规划将成为常态。“城中村”改造应重视弱势群体 “城中村”改造既要维护集体经济组织和失地农民的利益,也应重视非户籍人口的住房需求。外来人口为城市发展做出了不可忽视的贡献,未来的“城中村”改造应当重视外来人口与本地人口的社会融合问题。8|瑞安“城中村”发展实践研究2.城市视角:城市对比在实践层面,中国的特大城市已进行了数十年的“城中村”改造,并结合实践不断优化相关政策,总体而言,其改造缘由各有不同。本篇白皮书梳理了上海、深圳、北京和广州的“城中村”改造历程及对应的相关政策,以期形成对上海当前
14、“城中村”发展阶段的更深入理解。上海深圳广州北京上海“城中村”主要是在城市化快速推进过程中因资金、动迁等原因而被遗留下来的,数量相对较少,主要分布在外环周边及郊区新城。总体而言,上海的“城中村”改造突出社会效益,是民生改善项下的多元实践。上海“城中村”改造虽启动时间较晚,但系统性较为完善,以 2014 年关于进一步推进本市“城中村”改造工作的通知为起点,后续出台的城市更新相关政策对其进行补充。在改造特征上,上海强调政府主导,重视对开发企业筛选与把关。截止 2021 年底,上海市共认定 53 个“城中村”改造项目,代表项目有蟠龙村、红旗村改造。在拆迁模式上,上海采取征收模式,以此对改造周期形成更
15、强的把控力。深圳“城中村”数量多,情况复杂,肩负着为城市提供发展空间的战略使命。因此在 21 世纪初,深圳进行了土地“统征统转”,将市域范围内的所有集体土地名义上收归国有,但没有改变村民实际使用与占有的现状。深圳“城中村”改造实践丰富,仅 2010-2019 年列入城市更新单元计划的“城中村”改造项目就有 295 项,涉及拆除用地面积 35.6 平方千米。在改造特征上,与上海不同,深圳以市场机制为主导。在拆迁模式上,深圳采用协议动迁,改造周期易被拉长。近年来,深圳在“城中村”改造上愈发显现出政府、市场、村集体共同主导和推动的改造理念。2019 年,深圳市城中村(旧村)综合整治总体规划(2019
16、2025)出台标志着深圳“城中村”改造由大拆大建转向有机更新。广州的“城中村”较为密集,违建情况严重,在改造目的上与深圳类似,主要是为了解决中心城区发展空间不足的问题。自 20 世纪 90 年代中后期,广州市就开始了“城中村”改造探索,代表项目有猎德村、杨箕村。经过多年实践积累,逐渐形成了政府主导、规划先行、鼓励市场参与的改造特点。据广州市“城中村”改造三年(2018-2020 年)行动计划统计,截至 2018 年,全市共有 272 个“城中村”,村域面积共 716 平方公里,多位于旧城区内。2018 年广州出台广州市城中村综合整治工作指引明确提出了“城中村微改造”的总体思路,不再鼓励大拆大建
17、。北京的“城中村”数量介于上海与广、深之间,城市核心区域与外围区域均有分布。北京的“城中村”改造是内城升级的重要手段,代表项目有北坞村、大望京村。自 2004 年起,为迎接奥运会,北京开始对四环以内的部分“城中村”进行更新整治。由于北京首都的特性,城市政策与国家政策一致性高,自国务院 2013 年提出关于加快棚户区改造工作的意见后,北京便紧跟国家步伐,将“城中村“改造纳入棚户区改造的范围之下。2018 年出台关于进一步完善北京市棚户区改造计划管理工作的意见,持续推进“城中村”改造工作。*启动时间以各地首个“城中村”改造文件出台时间为准上海深圳广州北京启动时间*2014 年2004 年2000
18、年2004 年数量53个(截至 2021 年)1880个(截至 2021 年)272个(截至 2018 年)200+个(截至 2021 年)分布外环周边及郊区新城为主,市中心有少量分布市域范围内均匀分布市域范围内均匀分布城市核心区域与外围区域均有分布代表项目蟠龙村红旗村渔民村白石洲猎德村杨箕村北坞村大望京村瑞安“城中村”发展实践研究|92.城市视角:“城中村”改造地方相关政策一览北京市城市更新行动计划(2021-2025 年)北京市人民政府关于实施城市更新行动的指导意见关于进一步推进本市“城中村”改造工作的通知关于进一步完善北京市棚户区改造计划管理工作的意见上海市城市更新规划土地实施细则关于深
19、入推进“三旧”改造工作实施意见广州市城市更新安置房管理办法广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见广州市农民集体所有土地征收补偿试行办法关于规范城市更新实施工作若干问题的处理意见(一)(二)上海市城乡建设和管理“十三五”规划深圳市城市更新办法深圳市城市更新单元规划编制技术规定(试行)深圳市城市更新项目保障性住房配建规定深圳市城市更新创新型产业用房配建规定关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的 通知广州市旧村庄全面改造成本核算办法上海市城市更新实施办法广州市城市更新办法广州市旧村庄更新实施办法(属城市更新办法中三旧改造的配套文件)关
20、于本市开展“城中村”地块改造的实施意见北京市人民政府关于加快棚户区改造和环境整治工作的实施意见深圳市城市更新历史用地处置暂行规定城市更新单元规划审批操作规则北京市十二五时期住房保障规划深圳市城市更新办法实施细则关于加快推进本市“十二五”旧区改造若干问题的意见北京市人民政府办公厅关于印发北京市加快城市和国有工矿棚户区改造工作实施方案的通知深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引(试行)拆除重建类城市更新项目实施主体确认工作关于贯彻国务院推进城市和国有工矿棚户区改造会议精神加快本市旧区改造工作的意见深圳市城市更新办法深圳市城中村(旧村)改造暂行规定上海市城市更新条例深圳经济特区城市更新条例广州市城市
21、更新条例(征求意见稿)北京市城市更新条例(立项)深圳市城中村(旧村)综合整治总体规划(20192025)政策层面法规层面202000092004上海深圳广州北京北京城市总体规划 2004-2020 年(奥运会建设与城中村整治)10|瑞安“城中村”发展实践研究2.城市视角:特大城市“城中村”政策趋势保持政策灵活性:总量约束,灵活调整重视部门统筹:专设市级机构丰富政策细则:量化指标要求降低改造主体负担:审批与资金双减负2019 年深圳出台深圳市城中村(旧村)综合整治总体规划(2019-2025),对各区“城中村
22、”改造项目划定综合整治比例,并设置年度调整机制,可在综合整治总规模不减少的前提条件下进行调整(每年不超过 10%,规划期内不超过30%)。而后 2021 年出台的深圳市城市更新条例,进一步提出“个别征收+行政诉讼”的全新模式,“城中村”改造项目签约达到 95%即可进行征收。调解后未能达成一致的,区政府可以对未签约部分房屋进行征收。“城中村”改造涉及多部门、跨层级的协调工作。作为国内最早开展三旧改造试点的广州于 2015 年率先成立了城市更新局,随后,深圳也于 2016 年成立了城市更新局,而上海也设有城市更新工作领导办公室。这些市级层面的机构均负责统筹管理城市更新相关事务。深圳近十年“城中村”
23、相关政策累计出台约 70 个,在“城中村”历史与风貌保护、公共利益配建、容积率审查等方面均有详细的细则进行要求,如:2018 年出台的拆除重建类城市更新单元规划编制技术规定规定位于密度一、二区的规划商业用地中应设置不少于商业、办公与旅馆业建筑面积 5%的商业文化设施,以满足市民文化交流空间需求。改造经验丰富的广州近年来也针对性出台了 广州市旧村庄全面改造成本核算办法、广州市农民集体所有土地征收补偿试行办法等相关细则。在审批上,深圳实行强区放权政策,各区设立区城市更新局,明确审批、材料等方面涉及的一系列要求,减轻申请单位负担。在资金上,上海对于“城中村”改造项目免征城市基础设施配套费等行政事业性
24、收费,同时支持针对“城中村”改造的相关融资信贷需求;广州对于涉及营业税、房产税、城镇土地使用税等可予以减免,对于配建经济适用房、公共租赁住房的,按比例享受相应优惠政策。借鉴深圳、广州、上海等市场经验,我们认为未来特大城市“城中村”改造中,政府部门应通过不断优化部门统筹、精细管理,助力改造效率与质量提升。与此同时,由于“城中村”项目的复杂性,我们建议在规范制度同时,仍需对项目开发、社会资本引入保有一定的政策灵活度,以适配不同具体项目需求。”瑞安“城中村”发展实践研究|112.城市视角:特大城市“城中村”市场趋势在地方实践层面,伴随特大城市“城中村”改造逐步进入高质量阶段,我们看到,无论是深圳白石
25、洲、广州猎德村,还是上海徐泾蟠龙等项目,“注重人文保护”、“重视公共利益”、“鼓励多方参与”等关键词也越来越受到市场层面的重视。改造更加注重社会公平与可持续将成为未来“城中村”改造重要的发展趋势。”广州猎德村 在地文化的保留保护深圳白石洲重视城市弱势群体在广州猎德村改造过程中,在地文化得以保留和尊重。在规划设计层面,猎德村改造确定了“六保留、六改造”的规划要点,包括保护原有水乡肌理、修建历史文化走廊、修缮重建标志性牌坊、将戏台等历史元素融入景观节点、打造岭南风情商业街等。同时,在对民俗文化元素的保留上也充分考虑了村民的情感记忆,例如拓宽了龙舟池,延续了猎德一年一度的龙舟招景风俗。猎德村的改造实
26、践体现出“城中村”改造不仅仅是简单的物质层面的改善,更应当注重在地传统文化的保留保护,并使之与现代生活方式有机融合。位于深圳市中心的白石洲是深漂的重要落脚地之一,容纳了近 15 万人在此居住。在白石洲的改造过程中不容忽视的是,有许多租户的子女在片区公立学校上学,如果在清退过程中处理不好租户的相关诉求,势必会对白石洲的拆迁工作造成巨大的阻碍。为了应对这种状况,现场工作组多次组织群众沟通会议,总结群众意见,收集了大量周边社区的租赁信息供群众参考,并随后开通了三趟旧改专线巴士以缓解上学问题。对租户合理诉求的重视倾听和积极回应,使得白石洲“城中村”改造项目得以顺利推进。12|瑞安“城中村”发展实践研究
27、02上海实践上海“城中村”起步较晚,但已涌现出多元特色实践。这其中,与国企主导的居住提升型项目相比,位于城市要素节点、文旅要素节点的项目,需肩负起保护区域文脉、带动区域经济发展等多重角色,但是其开发要求更高、难度更大的特点,也对开发主体提出了更高要求。未来在政策探索以外,亟需鼓励更多兼具城市运营能力和社会责任感的优质社会资本参与,共同推动“城中村”发展迈上新台阶。瑞安“城中村”发展实践研究|131.上海“城中村”概况特征分类自 2014 年上海启动首批 35 个“城中村”改造项目以来,经市政府批准认定的“城中村”项目共计 53 个。总体来看,上海“城中村”改造主要有以下几大特征:1.国资主导:
28、实施主体以本地国有企业为主,本地国企与全国性央企/国企主导的项目占比约九成,部分由内资民营企业主导,港资/外资主导的仅有瑞安徐泾蟠龙项目;2.改造方式多样:包括土地储备、合作改造、公益性项目、集体组织自行改造等;3.远离市中心:已认定的“城中村”改造项目主要分布在外环、郊环周边,中环以内的项目仅真如红旗村、三林、北蔡等;4.实施周期长:截至 2021 年底,已有 30 个项目启动了土地出让,仍有约四成的项目尚未开展过土地出让活动;5.浦东、闵行占比最高:从改造范围上看,上海城中村改造覆盖各区,其中浦东、闵行占比最高;6.各有特色亮点:包括与历史古镇、新城开发、大型生态绿地等结合模式;7.承担大
29、量公建配套:尽管项目经营性用地比例多小于 50%,遵循民生本质,承担大量公建配套,补足区域短板。根据对全市“城中村”项目的梳理,我们发现从区域禀赋和改造诉求上来看,可以将上海“城中村”项目分为三大类:城市重要节点开发、文旅要素节点开发、居住功能导向开发。其中文旅要素、城市重要节点项目相对来说开发难度更高,对实施主体的综合实力要求也更高。徐行村顾村老集镇杨行老集镇大场联东村、场中村庙行康家村菊园东门江桥北虹桥真如红旗村华漕杨家港村华漕许浦村红星村蟠龙村徐泾老集镇重固毛家角盈浦俞家埭、南横村佘山新宅、刘家、高家永丰街道周星地块岳阳街道戴家浜车墩华阳桥车墩高桥九星村梅陇莘北村、朱行村莘庄青春村梅陇行
30、南村颛桥中心村浦江杜行老街肖塘朱泾民主村山阳东方村山阳、金山卫金汇泰日浦江召稼楼惠南红光村康桥梓潼村三林中林村三林金光村北蔡艾南村、南新村三林同福村、东明村北蔡老集镇张江江欣、田园、劳动村康桥横沔老街高行东沟、界路曹路老集镇唐镇红一村、一心村川沙城南村、太平村城桥利民村城市重要节点开发位于城市重要节点的区域开发项目,主要以市场化平台为开发主体,例如真如红旗村项目、三林中林村项目。文旅要素节点开发在地文脉丰富、有文化旅游价值的区域开发项目,主要以市场化平台为开发主体,例如徐泾蟠龙项目、浦江镇召稼楼项目、康桥横沔项目。居住提升导向开发一类位于外环周边,具备一定经济价值,主要以市场化平台为开发主体,
31、例如庙行康家村项目、杨行老集镇项目;一类位于郊环周边,经济价值一般但能产生社会效益,主要以本地国资平台为开发主体,例如惠南红光村项目、奉贤肖塘项目。14|瑞安“城中村”发展实践研究2.上海“城中村”改造难点从市场实践来看,“城中村”改造普遍存在项目周期长、市场主体参与积极性不高、拆迁存在较大障碍等现实困境。虽然市场和政策层面已经呈现一些解决思路,但仍然困难重重。我们从政府、村民、社会资本出发,试图总结出三大利益相关方在“城中村”改造上的核心难点。村民层面政府层面刚性认定政策层面的刚性指标要求导致一些“脏乱差”现象严重的“城中村”不能被认定为“城中村”改造项目。还有一些项目为了满足指标要求,在划
32、定实施范围上进行妥协,未充分考虑后续改造过程中可能会出现的实际困难。引入社会资本对于区位一般的“城中村”项目,社会资本参与改造的基础诉求在于资金平衡。为保证改造的顺利推进,实现更广泛的社会效益,政府需要承担部分决策风险,让利、便利于企。以保障社会效益为前提为了保障“城中村”改造的民生利益所采取的拆迁主体限制等政策性强制措施,可能会成为影响“城中村”改造顺利推进的阻碍。上海的“城中村”认定需满足集体用地比例超过70%,在实践中,部分“城中村”项目前期在划定改造范围时为了满足指标,在前期范围划分上进行妥协,造成了后续实施过程中面临一系列困难。同样的,深圳对于拆建类城市更新也有合法用地比例需超过 6
33、0%的相关要求。上海大部分“城中村”改造项目位于外郊环区域,改造经济效益低,社会资本进入意愿不足,主要由地方平台公司承担改造任务:例如由车墩经济联合社主导的车墩镇华阳社区改造、松江城建主导的佘山镇新宅地块改造,上海建工和上海南汇新城主导的惠南红光村改造等等。保障合理补偿补偿谈判困难:拆迁补偿难以短时间内谈拢,少数“钉子户”期望超额补偿导致多数村民利益受损,影响拆迁进度。改造周期过长:“城中村”改造项目涉及面广,利益、权责关系复杂,往往需要地方政府在前期拆迁及后期实施阶段积极推动改造提速,以免周期过长对原住民的正常生活产生影响。保障持续收益在拆建类的改造项目中,村民原有的持续性收益将受到一定程度
34、的影响。因此在拆迁补偿阶段,村民不仅对持续收益有诉求,还对实施主体在后续持有型物业的运营能力上有所期望。在真如红旗村改造项目中,涉及对 9 家大型市场、70 家印刷厂、207 个冷库、1200 多家经营户的动迁。改造前村民每年能通过村集体分红获得不错的收益,部分村民还有经营性收益和自建房的租金收益。无论从推进动迁还是保障村民合理利益诉求的角度,满足村民对持续性收益的诉求都尤为重要。11223瑞安“城中村”发展实践研究|15社会资本层面平衡开发资金“城中村”项目前期投入大,改造周期长,规划调整、拆迁周期、宏观政策等多方面因素均可能放大财务风险,导致最终无法平衡开发资金。保留与保护对于具有历史保护
35、价值的项目,如何在尊重当地自然资源和文化特质前提下平衡开发和保护、满足规划限制条件、实现修旧如旧、应对社会舆论压力等方面面临较大挑战。未来,风貌保护政策在控制报批、限定拆除比例等方面将更加严格,对于实施主体的资金、经验等综合能力提出了更高的要求。后期运营挑战部分“城中村“改造中的大体量自持办公、商业指标要求对实施主体的后期运营管理能力提出了挑战。在一些项目上,实施主体还需负责公共服务设施等建设配套工程的后续运营,增加了资金成本。徐泾老集镇项目的实施主体虽然介入了前期规划调整,争取了更多住宅面积,但后续出台的政策补丁打乱了其前期测算方案,影响了项目开发资金的平衡。时间线:2016 年参与调规,调
36、整了住宅比例2017 年上海针对宅地招拍挂出台了住宅 15%自持政策2017 年上海市城市更新规划土地实施细则中规定了商办自持比例,商业不低于 80%,办公不低于 40%2021 年实施集中供地政策,影响了土地出让节奏案例:在上海徐泾蟠龙“城中村”改造项目上,因涉及文保及风貌保护,需满足部分特殊规划要求,导致在建筑设计、后期运营和各部门沟通协调上产生了挑战。如:根据风貌保护要求,风貌保护区域内不得大面积开挖地下空间,因此只能设计外部停车场,一定程度上影响了动线组织 根据风貌保护要求,风貌保护区域内有 6.5 米限高要求,由于不得开挖地下空间,机电设备(高约 2-2.5 米)只能安置在建筑顶部,
37、对商业空间的设计和未来运营产生了不利影响 在楔形绿地中嵌入道路问题上,为保护现有肌理,根据风貌保护要求道路拓宽需小于 8 米,而 8 米的道路尺度难以通过交管部门的审核12316|瑞安“城中村”发展实践研究3.应对挑战市场实践探索面对“城中村”改造的复杂利益关系和各种实际困难,市场目前还处于一种“摸着石头过河”的阶段。通过梳理目前上海进展较为顺利并产生了一定社会影响力的项目,我们发现在保障项目顺利落地和实现更大社会效益上,市场已显现出以下几大实践探索:更优民生就近安置共享改造成果,部分返还保障村民持续收益弹性机制政企间建立充分沟通,在政策允许范围内保障弹性空间重视文保重视历史文化的挖掘与传承,
38、为传统注入时代新内涵整盘统筹整盘开发打造城市目的地,全程参与保障蓝图落地整体价值政企合力,以单体项目撬动区域整体价值提升在徐泾老集镇项目上,动迁居民 100%原址回迁,同时提供了 14.7 万精装修回迁房,在装修品质也实现了与商品房的高标准统一。在真如红旗村项目上,在改造陷入困境时,政府方在政策允许范围内给予了弹性支持,保障了项目的顺利落地,例如与实施主体协商合并自持指标、调整土地指标、推地顺序等问题。在徐泾蟠龙项目上,实施主体将深入挖掘当地历史文化的工作前置,花费 3 年时间梳理文献卷宗,访谈专家学者,出版了一本展现地方历史渊源和风土人情的 蟠龙新志。更重要的是,实施主体没有把挖掘出来的历史
39、文化仅仅停留在纸面,而是将其焕新重现到了项目上去,例如打造了承载非遗技艺的民间兴趣博物馆、重现了蟠龙十景、“九龙一凤”十座古桥等等。在徐泾蟠龙项目上,项目团队(包括规划、设计、商业、市场等)从 2014 年就参与介入,多年来保持了团队成员的稳定。从整盘开发的角度,各部门合作梳理工作流程,把握区域发展诉求,打磨项目定位,为徐泾镇打造出了一个集文化、娱乐和生活方式为一体的“江南新天地”。从规划落地的角度,项目团队的全程参与,保证了从前期规划设计到后期开发实施的连贯性与一致性,有利于蓝图的最终落地。浦东三林依托“城中村”改造实现了城市楔形绿地规划的顺利落地,而徐泾蟠龙项目则以 5 万方古镇商业和 2
40、0 余万方城市公园为区域注入全新活力。因此“城中村”改造在项目本身之外,也是统筹区域发展、推动重点规划实施及功能实现的重要抓手,需要以政企合力,共同促进区域整体价值提升。瑞安“城中村”发展实践研究|17政策演变探索政策层面的不断优化,也为应对“城中村”改造实践中的痛点难点提出了更加细致明确的解决方案。在操作层面,上海“城中村”改造的主要指导文件为 2014 年出台的关于本市开展“城中村”地块改造的实施意见,更多实施细节上的变化有待根据未来将出台的细则做进一步研究。但作为城市更新的重要组成部分,“城中村”改造原则上需遵循级别更高的“城市更新”政策。对比上海 2015 年和 2021 年先后出台的
41、上海市城市更新办法(以下简称办法)和上海市城市更新条例(以下简称条例),我们可以总结出城市更新政策在主管部门、改造原则、更新主体、更新体系、土地供应方式等五大方面发生了积极变化:主管部门职责更加明确化保留保护要求更加精细化更新主体职能更加全面化更新管理体系更加明确化土地供应方式更加多样化办法规定,市规划国土资源主管部门负责协调全市城市更新的日常管理工作,依法制定城市更新规划土地实施细则,编制相关技术和管理规范,推进城市更新的实施;条例规定,城市更新主管部门为住房城乡建设管理部门,负责推进旧区改造、旧住房更新、“城中村”改造等城市更新相关工作,承担城市更新项目的建设管理职责。规划国土资源部门则组
42、织编制城市更新指引,推进产业、商业商办、市政基础设施和公共服务设施等城市更新相关工作,承担城市更新有关规划、土地管理职责。条例相较于办法更加强调对于城市历史风貌和历史建筑的保护保留,在开篇划定城市更新活动的范围中就提出“加强历史文化保护,塑造城市特色风貌”,并提出以用促保,新旧融合的改造原则。相较于办法,条例提出国内首创概念“更新统筹主体”,负责推动达成区域更新意愿、整合市场资源、编制区域更新方案以及统筹、推进更新项目的实施、以及区域现状调查、区域更新意愿征询、市场资源整合、编制区域更新方案等职责。同时,更新统筹主体可视情况和更新需要,被赋予参与规划编制、实施土地前期准备、配合土地供应、统筹整
43、体利益等职能。条例规定了新的四层管理体系,分别为城市更新指引、更新行动计划、区域更新方案与项目更新方案。条例第四十一条规定,城市更新土地供应在一定条件下可以采用协议出让的方式,进一步增强对市场主体参与更新,尤其是参与土地一级开发的吸引力。相较与更大层面的城市更新,上海“城中村”改造还涉及更多专项政策予以扶持,如免征城市基础设施配套费、由各区统筹安排土地出让金(除计提国家和本市有关专项资金外)、针对“城中村”改造的融资信贷支持等等,也从侧面印证了当下“城中村”改造的紧迫性和重要性。”18|瑞安“城中村”发展实践研究03趋势洞察“城中村”改造任重道远,无论是宏观视角还是区域层面,经过二十余年的发展
44、其重要程度与日俱增。新时期也为“城中村”改造赋予了新的使命,人居环境改善不再是改造的单一目标,各大城市都需要结合自身发展愿景适应“城中村”改造的多目标转变。基于政策、学术及市场热点关注及趋势洞察,我们总结未来“城中村”改造六大核心关注,以期对未来改造方向及优质社会资本的筛选形成原则指引。瑞安“城中村”发展实践研究|191.政策、学术、市场趋势2015 年以来,地方层面不断通过政策加码,推进精细化管理,指引“城中村”改造回归民生本质。2020 年出台的“十四五”规划又从上位层面对“城中村”改造原则提出新的要求。尽管“城中村”改造仍然面临开发效益与公共利益的博弈,在政策与学界、社会力量的多重推动下
45、,市场中已经涌现出一批体现人文关怀、公共价值的高质量项目。未来,伴随城市更新阶段不断深入,我们相信更加高效、科学的机制与模式将会不断呈现,以推动“城中村”改造不断实现多方共赢。学术人文环境保护公共利益实现重视多方参与市场进入存量时代“城中村”改造趋势更关注原住民诉求与长期利益为其提供获取稳定长期收益的机会注重地方社区文脉的延续以人文环境保护与传承,与社区经济发展、文化认同共同作用,推动可持续发展以经济与社会效益的平衡作为基石以减负手段提高社会资本参与积极性,鼓励多方共赢,是实现顺利改造的基石明确实现公共利益的方式通过政策的强制要求,确保社会资本在“城中村”改造中履行实现公共利益的义务避免“精英
46、式”规划通过多方参与提升改造的落地性、实用性提供更大范围的服务与消费场景提升区域吸引力,实现消费带动唤醒与焕新城乡记忆重现村落的繁荣历史记忆,弘扬和彰显城乡魅力贯彻绿色可持续理念以低碳化城市设计、绿色建筑打造、高效绿地空间作为改造手法助力区域焕新11122334政策共同富裕 经济内循环文化自信 生态文明建设微更新 加强历史文化保护20|瑞安“城中村”发展实践研究2.六大核心关注基于对于“城中村”改造中政策、市场、学术等多维度热点趋势提炼,我们总结了“城中村”改造的六大核心关注。我们认为,尽管未来的“城中村”改造将在解决现有难点的基础上,对实施主体提出更高的要求,但其也将利好具有资质与实力的社会
47、资本,成为新时期下新的发展机遇。关注原住民利益延续人文历史尊重城乡记忆提高区域吸引力统筹经济与社会效益注重可持续发展瑞安“城中村”发展实践研究|2104 瑞安实践 4.1 蟠龙缘起作为“城中村”改造进入高质量发展阶段的重要呈现,蟠龙天地项目是上海“城中村”改造实践回应六大核心关注的鲜活案例。截至 2021 年底,蟠龙天地已累计获得 24 项各大知名机构奖项,包括 2021 长三角城市更新贡献奖、LEED GOLD V4、2020-2021 年度环球人居设计奖-银奖等等。同时作为上海“城中村”改造的示范工程,自 2020 年展厅开放起,蟠龙天地已累计接待超过 200 组各地政府、企业、媒体参观。
48、利用短短 5 年时间,瑞安成功将原本破旧的“城中村”改颜换貌,通过探寻出古镇商业与人文风景双引擎的撬动模式,实现了对于区域整体品质、交通及吸引力的显著提升,并且带动了整个西虹桥地区的规划加速落地。让我们抽丝剥茧,还原蟠龙村改造实践历程,找出其中的关键线索。蟠龙天地商业效果图22|瑞安“城中村”发展实践研究项目背景开发背景开发挑战蟠龙天地项目位于上海青浦区徐泾镇,总占地面积 752 亩,是 2014 年上海首批启动的“城中村”改造项目之一。21 世纪初,在虹桥板块高速建设的背景下,发展停滞的古镇蟠龙逐渐成为城市中的“伤疤”区域,改造紧迫性强。从历史上看,蟠龙最早可以追溯到距今 1400作为上海启
49、动的首批城中村改造项目,瑞安面临缺乏可借鉴经验的现实问题。由于彼时“城中村”改造的相关细则尚未完善,对于各委办单位和实施主体来说,一切工作都需要“摸着石头过河”。同时,从区位上看,蟠龙虽毗邻虹桥枢纽,但年前的隋朝时期。因水而兴的蟠龙旧时商业繁盛,是一个典型的江南富庶水乡。然而 21 世纪以来,蟠龙的古镇风貌不再,大量流动人口的涌入导致当地居住环境每况愈下,私搭滥建严重。其“脏乱差”的形象与周边高速发展的城市环境格格不入,成为了一个典型的“城中村”,群大虹桥板块概念尚未成熟,商业、商务氛围都有待提升,绝对区位较远成为蟠龙改造面临的另一大挑战。加之作为上海 32 个历史风貌保护区之一,蟠龙改造还涉
50、及历史建筑和古镇风貌的保留保护。但由于多年来缺乏有效的保护与修缮,众的改造呼声强烈。市区两级政府对此高度关注,并于 2013 年开始积极接洽市场主体。在一众竞争者中,瑞安的改造方案脱颖而出,经过多轮沟通和公开遴选,最终成为了蟠龙“城中村”改造的实施主体。古镇肌理破损严重,文保工作成为改造中的又一大难点。此外,“城中村”改造前期拆迁投入巨大,但作为“民生工程”,如何平衡保留保护成本与开发收益、兼顾民生保障和合理利润,成为瑞安面临的重要难题。蟠龙荟实景图瑞安“城中村”发展实践研究|23功能定位通过对城市进程和发展诉求的把握,瑞安提出了“上海前门院,江南新天地”的项目定位,在这个市郊项目上创新性地植
51、入了城市轻度假生活方式和可持续社区经营理念。如今,昔日的“城中村”已被改造为了三大城市功能空间,成为了集文化、娱乐和生活方式为一体的“江南新天地”:约 23 万方公共公园绿地(蟠龙公园)-八大主题公园覆盖了运动、休闲、社交互动、家庭娱乐和亲子教育等多种需求,成为了一个面向市民的大型城市公共绿地 约 5 万方水乡古镇商业(蟠龙天地)-保留和焕新古镇文化印记,在历史街区中植入城市微度假理念,创新地引入生活方式类业态,填补了西虹桥区域特色商业目的地的空白 以及约 25 万方住宅(蟠龙国际住区)-在原住民基础上,为片区导入年轻、中产等多元人口,重塑了片区发展活力作为一个“城中村”改造项目,蟠龙天地在短
52、短数年时间里,克服重重困难实现了古镇唤醒、区域焕新。“规划先行”、“高效统筹”、“尊重人文”、“长期主义”等关键词为我们一窥蟠龙改造实践提供了线索。蟠龙天地整体鸟瞰效果图24|瑞安“城中村”发展实践研究开发历程:五年*实现旧貌换新,推动区域整体提升瑞安与政府开始进行合作接触,提出“青浦前门院、上海会客厅”的新江南发展理念瑞安与区政府签署合作协议瑞安成立蟠龙项目公司,内部启动规划方案获批,同年 6 月获得“城中村”批复市政道路开工建设(下半年绿地、河道相继开工)第一批土地出让合同签订动迁工作完成,第一批土地出让金兑回获得商业施工许可证公园开放商业开业2014年2017年 3 月2017年 5 月
53、2018年 1 月2019年 5 月2019年 10 月2019年 12 月2020下半年2022年 5 月2023年 4 月*“五年”指从 2018 年获得“城中村”批复,到 2023 年商业部分正式交付运营蟠龙天地商业效果图瑞安“城中村”发展实践研究|2504 瑞安实践 4.2 规划先行 城市为爱而建上海打造“卓越的全球城市”背景下,“城中村”的改造被赋予推动区域实现高质量发展的使命。这一要求也与瑞安所秉承的“城市应该为爱人和朋友而建,为我们的下一代而建”的宗旨相适应。在开发活动本身之外,瑞安始终以可持续的眼光看待项目未来对于城市发展的影响,以领先的规划理念与能力,服务城市成长、提升区域吸
54、引:在项目定位中,以战略眼光、前瞻洞察明确开发方向,匹配城市发展进程与区域诉求 在规划设计中,始终将以人为本作为前提,以创新能力化解开发限制,推动运营长效 贯彻“以终为始”的理念,通过各部门间的同频共建、全程参与,保障规划的有效还原与落地,从而实现“一张蓝图干到底”乃至超越预期的呈现蟠龙天地商业效果图26|瑞安“城中村”发展实践研究战略眼光:置身事内心怀“城之大者”全局视角把握区域诉求前沿理念平衡开发与保护2014 年,虽然西虹桥板块仍然处于开发早期,但大虹桥建设进入加速阶段状态。彼时,虹桥天地已经开业,国家会展中心即将建成运营,穿越青浦的地铁17 号线开工在即,种种利好让瑞安对于西虹桥板块也
55、愈加充满信心,开始参与蟠龙改造的前期接洽。从项目开发视角,蟠龙的四至条件并不可观,位于松泽与深海两条高速之间,又被两条城市绿带所环绕,为项目对外交通带来先天劣势。这样的背景下,大量的配套设施又被集结合瑞安在新天地、瑞虹新城、虹桥天地的开发经验,产生以商业为驱动的想法似乎并不困难,然而,蟠龙作为风貌保护区,其规划实际调整的过程却远比想象中复杂。就功能来说,在政府看来,蟠龙应以保护为主,继续保留原先古镇核心以居住中规划于此,对项目未来运营将造成较大挑战,规划调整也因此变得迫在眉睫。在瑞安看来,通过项目的整体规划,带动区域长效发展始终是其开发的首要考量。尽管蟠龙是上海认定的风貌古镇,但其影响力却早已
56、逐渐落寞,如何打造新的引擎实现区域驱动、如何以项目服务片区整体提升,成为了瑞安核心思考的问题。经过对于区域规划、市场的充分研究,瑞安发现,虽然项目临近虹桥为主的功能,以及商住混合的肌理布局,以守住历史的记忆。而在瑞安看来,蟠龙古镇长期呈现本地与外地人口倒挂,老房子因缺乏维护而破败不堪,过于呵护反倒会限制其生命力的延续,通过合理的活化反有助于对历史的长效保护。同时,传统古镇肌理中商住混合的模式无论对于日照、消防或者商业价值的带会展板块,且周边国际学校及高端住宅林立,但是区域却迟迟缺乏一个能与之匹配的品质化社区,可以为区域提供社交互动的功能。于是,“青浦前门院,虹桥会客厅”的区域定位被首次提出,瑞
57、安希望通过打造一个综合型社交活动目的地,提升项目外向辐射力,从而突破交通区位条件的限制,驱动区域品质与形象提升。动,都存在诸多限制,只有将住宅向外分流,使商业和住宅之间既分开又能产生互动,才能实现区域价值的最大。经过几轮专家会的沟通,最终达成共识,通过将古镇中心转换成商业,周边配以低密度住宅的形式来兼顾实用性与肌理保护。瑞安“城中村”发展实践研究|27前瞻眼光实现市场引领轻人中传承与复兴贡献一臂之力。例如在对江南“水”元素的开发上,瑞安尝试重新连接小镇、流水、人家三者日渐式微的关系,将依水而建、因水而兴、以水为邻的传统理念注入项目中。蟠龙项目沿河设置的三个水埠头、三个码头以及十一个亲水平台,正
58、是希望拉近人们与水的距离,体味江南的水文化底蕴。站在区域视角,瑞安以发展的眼光看待片区价值。瑞安认为国家会展中心投入运营必将在未来为区域带来大量国内外的商务人群。因此,在蟠龙的商业中,不少符合商务休闲的功能也结合项目本身的文化、自然元素进行植入。与此同时,创意陶瓷、古文化舞台服装体验等融合当下特质的文化业态也不断被引入,瑞安希望项目在还原在地文化特色同时,在明确以特色商业作为驱动后,商业的业态内容如何定位又成为下一步工作的重点。不同于朱家角、乌镇等传统古镇,统一运营的要求更考验着开发者对于市场的战略眼光。而虹桥天地、创智天地等过往项目的成功经验,也为瑞安在实现新兴片区吸引力塑造上积累了宝贵经验
59、。在蟠龙项目中,瑞安基于时间与空间的双重视角,洞悉未来市场需求。从时代背景看,快速的城市化进程一方面持续激发着人们的集体乡愁,另一方面又使得从小在城市成长起来的年轻人对传统文化的认知变得越发陌生与模糊。面对这一历史现状,瑞安希望通过对江南文化底蕴的重现,为彷徨的都市人群提供心灵的安顿之地,并考虑结合现代化的呈现方式,为江南文化更好地在年也能为外国友人塑造出一张展现中国文化的全新时代名片。正是基于这样的背景,瑞安立足当下,放眼未来,一步步引发出文化(culture)、自然(nature)、焕新(future)的项目内核,指引项目向又一个引领性标杆迈进。从今天的市场反馈来看,蟠龙作为市场化古镇的特
60、质也为其在整个长三角市场造就了不可多得的稀缺性优势,短短半年时间,招商率已达到 65%,且其中不少都是具备跨城辐射力的调性生活方式品牌。瑞安的坚持不仅成功为提升西虹桥片区的商业品质、完善大虹桥的商业类型助力加码,也将为丰富长三角地区居民的休闲生活提供全新的消费体验。蟠龙天地商业效果图28|瑞安“城中村”发展实践研究以终为始:一张蓝图干到底以运营逻辑指导设计,确保方案切实可行以全程参与与内外共建,确保规划一脉相承在瑞安的观念中,规划设计不应停留在空间的艺术,而更应注重实际问题的解决。在蟠龙实践中,从项目的前期阶段起,负责租赁与运营的团队就积极参与,通过规划共建,实现经营理念的前期植入,保障后期运
61、营长效,以实现项目的长期发展与经济发展。在古镇商业的设计阶段,租赁团队会根据最理想的租赁状态,提前模拟出租户品牌平面。这份平面不仅能为后期招商提供指引,在前期,它作为市场导向下的输入条件,也能为设计团队提供更清在蟠龙项目的开发过程中,全程参与不仅体现在各职能团队的全程介入,瑞安稳定的团队结构也为项目规划的一以贯之提供保障。而在瑞安的引导下,这一理念也延伸到了与外部咨询方、艺术家的合作上,通过与优质资源实现合作共建,共同推动方案的高还原落地。以文化顾问单位为例,瑞安邀请了di设计新潮作为蟠龙项目的文化合作伙晰的商业氛围图景。通过对于餐饮、娱乐、零售、文化、生活方式等业态大类项下的细分业态品牌的明
62、确,设计师们能够更好的匹配每个铺位的经营特性,优化室内外空间设计。例如,当一家餐饮店的用途被具体划定为西餐类型之后,外摆、露台等更多符合其调性的设计细节就会被一一丰富出来,以更好的为后期成功吸引目标品牌做足准备。同样地,规划共建的做法不仅体现在在单一功能的打造上,也贯彻到了对于商业、公园、河道、住宅等功能的整盘考伴。其不仅在前期文化挖掘阶段参与了周密的古镇踏勘梳理,也为蟠龙历史文化在项目后续运营中活化与应用出谋划策,如新蟠龙十景的在地演绎、部分历史保护建筑的命名建议等。类似的,在2014 年项目公开遴选阶段,瑞安总部聘请知名景观设计事务所 SASAKI,为蟠龙打造了一套整体的规划设计和功能布局
63、概念方案。在 2017 年正式签署“城中村”量中。由于古镇商业定位设计更加复杂,规划成型也要晚于公园。当商业的功能定位对公园运营产生影响时,公园设计团队也会主动对方案进行优化调整,以匹配商业发展,实现整体最优效果。在瑞安实践中,正是各业务条线间去除篱笆与高墙的合作,确保了各部门能步伐一致,朝同样的高标准落地目标所努力。也正是这种鼓励人人参与设计的模式,为激发出更多优质的解决方案提供可能,推动蓝图的落地发芽变为现实。改造合作协议后,瑞安在项目公司层面再次聘请 SASAKI 依据此前的概念方案做更加细致落地的具体设计,真正保障了“一张蓝图干到底”。通过整合业界优质资源,给予不同专业力量以信任和尊重
64、,瑞安逐步丰富了规划的内涵,在对规划理念一以贯之的基础上,保障了愿景的最优呈现。从项目的规划到落地,如何确保规划的功能与设计的产品切实好用、保障规划的还原度,是诸多政府与开发方共同关心的话题。从蟠龙的实践中看到,其规划方案不仅实现了 100%的还原,甚至还可以说是超越规划的呈现。而在这背后,通过运营逻辑前置,并鼓励内外部团队全程共建是实现项目理念不断向着高标准、可落地方向前进的核心要义。蟠龙天地商业效果图瑞安“城中村”发展实践研究|29以人为本:为城市雕琢匠心之礼 化解劣势,优化商业进入体验秉持以人为本的理念进行设计考量,始终是瑞安在项目打造过程中不变的坚持。在项目商业打造时,由于风貌保护对车
65、库下挖的限制,以及距离轨交站点步行上相对较远,如何实现驾车及公交出行客群快速导入成为项目不小的挑战。为最小化远距离停车及出站对于消费体验的影响,一系列创新策略被设计出来。针对开车的客群,瑞安创造性地提出在快速路直通设计地下车库的出入口的方案,让开车来的市民能够更加便捷的到达项目,并且结合公园的打造,设置从车库到古镇的地面林荫道,优化水乡商业氛围的整体营造。为保障风雨天气的出行体验,团队还对所有古镇周边的公共车库出入通道进行了特别设计,优化地下步行体验。针对公交出行的客群,则是通过构建从站点直通古镇商业的人行天桥,提升游逛体验。蟠龙天地商业效果图30|瑞安“城中村”发展实践研究大胆突破,转化城市
66、低效能空间在蟠龙天地的项目方案中,“公园里的新天地”作为一种全新的产品理念,一度引发行业热议 23 万方的公园重新定义户外休闲场所,成为继古镇商业外另一大项目特色。其实,在项目开发之初,该公园原本仅是一片高架周边的市政绿带,不仅利用率低,还对项目造成了阻隔性。而瑞安却以另一种眼光重新看待它,使得其中巨大的社会价值被唤醒放大。正如蟠龙设计团队所言:“人们对绿色有天然的向往,位于外环的城中村项目和公园有天然的结合度。”秉承着统筹开发的理念,设计团队联合咨询机构创造性地提出将绿地转变为公园的构想,试图通过赋予绿地多元功能,服务项目在活力古镇与多元社区的整体打造。在瑞安细腻的设计和政府的规划支持下,原
67、本的市政绿地被提质升级为了服务市民的人文风景,与古镇的融合越加紧密公园不仅为片区营造出独特的自然水乡氛围,也因其多元功能的导入使得年轻、亲子、体育、艺术等不同客群的需求得以同时满足。正如项目团队所说,“希望建成的公园不仅服务蟠龙本身,也能为周边市民提供休憩好去处,提升大家的幸福感。”这既是瑞安打造它的初心,也是对其未来的美好祝愿。蟠龙公园效果图蟠龙公园效果图瑞安“城中村”发展实践研究|3104 瑞安实践 4.3 高效统筹 实现多方共赢“城中村”改造一方面肩负着改善民生的基本职责,一方面又面临前期投入大、周期长等问题,如何实现社会经济效益的平衡是社会资本在介入“城中村”项目时不可回避的问题。作为
68、通过整体统筹实现多方共赢的成功实践,我们从蟠龙经验中可以看到:以保障民生为前提,通过严控流程、弹性机制等手段,将有效提升项目落地效率;民生效益与开发效益间并不存在矛盾,通过合理配置,整体统筹,可以实现多方收益的长效共赢;区域发展提升的愿景下,“城中村”改造也离不开政府的大力支持,在风险可控下进行适当突破,将对改造形成强有力的推动效果蟠龙天地商业效果图32|瑞安“城中村”发展实践研究高效落地:未雨绸缪以水到渠成精准测算实现弹性预留严控周期保障实施进度对于地方政府而言,找到一个“靠谱”的实施主体意味着“城中村”改造工作的事半功倍。这种“靠谱”不仅体现在它需要拥有足够的资金实力,还体现在它能够保障改
69、造工作按时按质高效落地。上海“城中村”改造采用的是一二级联动的开发方式,涉及到巨额的前期资金投入和后期土地出让金返还,因此在成本测算上需要做到充分预估。为确保财务测算的严谨性,瑞安团队对政策进行了深入研究,理清成本条目,并汇总成为了一个工作量清单,列明了瑞安从一级此外,“城中村”改造周期长,沉淀的资金量巨大,为保证前期测算的真正落地和改造工作的如期完成,需要对项目周期实施严格把控。在项目公司成立到“城中村”项目正式获批的一年时间里(2017年 5 月-2018 年 6 月),蟠龙项目团队利用这个空档期按照时间节点倒排工期,梳理清楚了从前期方案报批到后期建设运营等各项工作的完整脉络,做到了挖渠引
70、水,水到渠成。例如在做河道方案报批时,项目团队关注到了上海市城市总体规划(2017-2035)中提出的“水系平衡”要求,因此提前摸排了整个西虹土地整理到二级开发的所有需要承担的成本及合规注意事项,为后续与政府的磋商工作打下了良好基础。例如在动迁安置资金准备上,共摸排到了 200 余户动迁户,并对绿化、水道、公共路网等配套建设工作的资金投入进行了预估,最后预留了 40 亿的动迁资金预算,保证了充足的资金量能应对突发情况。同时,为确保测算的合理性和可行性,项目团队提前介入,由各专业条线负责人对测算内容和结果进行更细致的分析和调整。桥区域的河道,预估未来约 3,000 平方米的新开河道大概率会划归在
71、蟠龙项目的改造范围内,并提前将改造方案上报给了相关部门,做到了思则有备。2020 年 12 月底,由蟠龙项目负责配建的 5 条市政道路全部竣工,3 万平方米河道整治和生态修复如期完成。2022年,古镇商业也将如期呈现,通过对周期的严格把控,瑞安仅用五年时间,完成了片区整体提质升级,为“城中村”改造如何实现社会效益给出了瑞安的答案。瑞安“城中村”发展实践研究|33实现共赢:回归“城中村”民生本质就近安置提升居住品质收益分成确保民生长效多方合力推动愿景实现村民们被就近安置在改造范围东北角的蟠龙馨怡家苑。相较于原来逼仄拥挤的老屋,村民们住进了宽敞明亮的精装修房,居住品质得到了明显提升。未来他们只需步
72、行数分钟即可重返改造焕新后的“蟠龙故里”。这种就近安置的方式,保留了原住民与地域间的情感联系,更是让村民们能更加便利地享受改造成果。通过收益分成和物业代运营,项目还最大程度地保障了村民们享有获得长期收益的能力。在收益分成上,代表村民利益的村集体不仅能获得住宅销售分红,未来也将获得蟠龙天地 5 万方商业持续运营收益的 10%,同时项目内部的 4 千方艺术精品酒店产权及全部租金收入也划归为村集体所有。在此基础上,蟠龙项目还采取梯级分成的方式,有助于保障村民的更优权益。基于前期良好的沟通合作关系,村集体决定将精品酒店交由瑞安代运营。在酒店招商上,瑞安不负众望地与希腊天然生活方式品牌 COCO-MAT
73、 达成合作协议,引入了该品牌的亚洲首家酒店产品,这不仅提升了蟠龙项目的整体品质,也更好地回应了村民的信任,实现了双方共赢。在自身的努力之外,蟠龙项目的快速推动当然也离不开政府层面的支持,而这份支持不仅来源于政府对于区域提升的决心,也建立在对企业良好的信任基础之上。2008 年,在“长三角一体化”作为国家意志写入中央文件背景下,位于青浦区的西虹桥板块作为虹桥商务区的重要组成部分和国家会展中心所在地,迎来了重大发展机遇。然而,板块内的“城中村”却成为了制约区域发展的“痼疾”。对于区政府而言,“城中村”改造不仅是改善群众居住环境、生活条件的民生工程,更是提升区域形象、推动区域发展的战略需要。因此在前
74、期接洽“城中村”改造的意向合作单位时,区政府表现得非常谨慎,并且对潜在合作对象的综合实力有所期待。尽管在蟠龙项目前,青浦政府与瑞安并未有过合作基础,但是对武汉天地、佛山岭南天地等一系列平地而起的地标项目却早有耳闻。瑞安强大的规划能力及兑现能力不仅成功保障了方案的落地和区域愿景的实现,也帮助其一次次赢得了良好的市场口碑。秉持着对区域提升的共同目标和高标准落地的预期,政企双方达成了良好的合作共识,为后续改造工作的推进打下了坚实的基础。基于此背景,蟠龙天地被列为青浦区重大项目,这也为项目的高效推进起到保驾护航的作用。在拆迁阶段,蟠龙从签订合作协议到完成最后一户拆迁仅花了短短 2 年时间,与其他的项目
75、相比,体现出区政府强力的期望与诉求。项目打造过程中,当遇到需跨部门解决的问题时,会由重大项目工作领导小组牵头各部门研究解决,切实提高办事效率。由于瑞安在蟠龙之前从未接触过公益性项目,对于项目中绿地等公益部分的开发流程、制度等领域都比较陌生。得知情况后,区里各部门也主动提供突破性的协调和解决方案,在非关键文件还未完全完成的情况下,通过容缺后补的方式实现审批加速,为实现项目快速推动不断加码。蟠龙项目的实践经验表明,政企双方基于信任和共同愿景,在“城中村”改造中合力攻坚,将大大助力改造的顺利推进,保障区域愿景的快速实现。“城中村”改造究其本质不应该是一个单纯的商业项目,通过多方合力,蟠龙天地有效保障
76、了“城中村”改造的民生本质,并推动区域愿景不断实现。34|瑞安“城中村”发展实践研究04 瑞安实践 4.4 尊重人文 延续历史记忆伴随“城中村”改造进入新阶段,政府与学界也对市场主体提出了注重区域人文与历史记忆保护的新要求。而在现实中,社会资本对于文化价值的认知不足常常会使改造陷入千镇一面的伪文化局面。在蟠龙项目中,瑞安以可持续的眼光审视文脉的传承与未来生活的关系,通过创新策略尝试,延续蟠龙所代表的江南文化内涵,为引领上海的国际化生活方式注入了一抹新的色彩:在文化挖掘层面,不仅做到广泛收集、悉心留存,更以新故事的书写延续蟠龙历史 在文化焕新层面,对历史的留存由建筑本身延伸到生活方式,在新旧交融
77、中实现历史活化 在场景打造层面,拒绝一味仿古,通过文化解剖与重构,实现唤醒与焕新 在合作招商层面,舍弃流量效应,以服务文化延续作为出发点,推动文化传承蟠龙天地商业效果图瑞安“城中村”发展实践研究|35文化挖掘:蟠龙岂止 300 年从文化挖掘到历史续写尊重在地文脉是瑞安秉持的一项基本原则,也是其与众不同的优势所在。“记忆中蟠龙有一座非常大的铁鈡,小时候大家都围着铁鈡玩耍”,这是在一次访谈中,瑞安团队从当地老人口中了解到的蟠龙。尽管在初次踏勘时,蟠龙的古镇建筑并不比典型的古镇来的精致,但这些从地方老人口中的故事更加坚定了瑞安团队传承蟠龙文化的决心。在随后的资料查阅中,团队第一次从盘龙镇志的古籍中了
78、解到蟠龙近 300 年的历史,经过之后更深入的访谈,又惊喜的发现蟠龙真正的历史可以追溯到 1400 多年前的隋唐时期,悠久的历史积淀更是加深了瑞安在挖掘蟠龙历史、保护蟠龙文化方面的决心。由此,瑞安展开了为期 3 年的文化挖掘工作,不仅请来 30 余位来自文旅局、规划局、博物馆等的专家学者,对于蟠龙的人文、风貌、名人故事进行深入的了解,还利用网络直播与社交媒体等手段,将与各界专家的探讨分享出去,让更多人开始关注古镇复兴,关注“城中村”中所蕴含的城市记忆。经过两年的酝酿,2020 年,蟠龙新志一本回溯蟠龙历史与还原蟠龙人文民俗风貌和趣味传说的读本,由瑞安与上海三联书店出版社合作出版。该书不仅全面考
79、证解读了蟠龙的建筑、历史与风土人情,为外界了解上海所拥有的“江南文化”一面还原了样本,也为项目设计中对于历史场景与内容的还原与再创造提供了蓝本。秉持“以史为终”的思路,通过重新梳理蟠龙散落的历史元素,瑞安将原本已经破损的古镇脉络重新链接起来。在对五十二处历史建筑保护性修复的基础上,瑞安还通过对历史故事的挖掘和重新解读,除保留的香花桥和凤来桥外,新建八座仿古桥,致敬传说中的“九龙一凤”;并结合项目现代的景观设计需求及典籍中的蟠龙十景打造了“新蟠龙十景”,为现代人重现了这个独具魅力的水乡古镇。目前,瑞安关于蟠龙的第二本出版物上海蟠龙天地也在筹备之中,该书以项目规划三大核心“Culture、Natu
80、re、Future”解读项目打造中的规划理念与设计内涵,书写新时代下蟠龙关于新江南生活的主张。36|瑞安“城中村”发展实践研究文化焕新:延续一种生活方式蟠龙在开发进程中贯穿文化保护与焕新策略。蟠龙天地既完整保留了十字街巷格局,还原了这个江南商业古镇的历史风貌,也通过赋予这片古老空间新的内涵,解答了关于如何延续水乡传统生活方式这一命题。以水为神,作为构成江南水乡小镇的独特要素,水在传统江南生活中占据了重要地位,它不仅是迎来送往的交通载体,也是枕水而居的人们洗衣、淘米,闲聊家长里短的重要空间。在蟠龙天地,瑞安期望重新唤起人与水的江南记忆,因此瑞安不仅在空间层面沿河设置了数个埠头、码头和亲水空间以拉
81、近人与水的距离,还将游船、水上咖啡、下午茶、晚宴、水上集市等水上生活方式注入其中,在延续河道传统功能的同时,也赋予了它新时代的生活场景。以建筑为韵,通过前期的踏勘和对大量历史文献、照片的研究,修复团队对蟠龙天地七栋传统古宅进行了严谨的保护性修复和推测性复原。但古建筑的故事远不止于修复,瑞安希望将“当代生活场景置于古老的空间容器中”。在程家祠堂的改造中,瑞安基于场地原先作为祖先崇拜场所的基础,将其转变为婚礼庆典举办地,而其他六栋古宅也将被规划为文创店、茶馆、民间博物馆等文化体验类业态,成为蟠龙历史文化焕新的代表和展示蟠龙历史的重要文化活动场所。通过文化焕新,蟠龙天地“修旧如旧”,复原了一台、二坊
82、、三埠头、四街、五巷、六广场、七廊、八庭、九园、十桥十景的蟠龙全景图。并且以“旧瓶装新酒”,在载体修复与重现的基础上为其注入全新的活动与内容,续写了一篇新旧交融的江南故事。瑞安“城中村”发展实践研究|37场景打造:拒绝一味仿古,以“解剖性思维”实现文化唤醒就场景打造而言,瑞安希望基于对传统文化的充分积累消化,实现文化精髓的提炼,并在此基础上注入与时俱进的新元素,从而推动文化唤醒。在营造商业主街时,木构建筑作为传统江南的标签之一,特色明显,但是由于其门窗面积小的特点,在营造商业主街时,实际并不适用商业展示的要求,为应对这一问题,瑞安在建筑设计时特意将最出彩的木桁架部分作为橱窗向来客展示,而将大面
83、积透明玻璃植入山墙,通过新旧融合,兼顾老建筑技艺的保留与新时代下商业发展的需求。在传统的建筑语言与工艺等外在元素之外,对于在地文化神韵与精神的传承也更加被瑞安所关注。在蟠龙项目中,蟠龙雅集作为人文社交平台被策划出来,通过邀请文化界大师,定期举办煮茶论道、评弹演奏、传统舞蹈、雅音唱诵等活动,使当代观众能与传统江南生活发生对话。而江南诗兴也因公园与古镇的融合而更加激发,从自然农场、公园露营、草地节事到室内外交融的居住体验,无不彰显瑞安对于江南文化所蕴含的自文化重塑:再赴蟠龙在瑞安看来,对于文化的重塑并不在于生造古董。如何在尊重历史肌理的基础上,使城市记忆可以与现在、未来更好的交织,让在地文化也能成
84、为彰显上海国际生活方式的一部分,是瑞安从打造第一个新天地项目开始就一直尊崇的价值理念。而在蟠龙实践中,更多手法的全新尝试也被运用其中。然清新、享受天伦的生活状态的提炼与追寻。除了线下的蟠龙雅集外,蟠龙的文化唤醒策略在实施过程中还包括线上的蟠龙文化传播、走访蟠龙原住民系列主题片、蟠食集等蟠龙古早在地美食复刻纪录片、蟠龙二十四节气非遗内容科普等。同时,蟠龙美术馆、体育馆、商业中心和酒店等运用了新江南主义设计语言的现代建筑,也是向当代人阐述摩登江南的最好诠释。蟠龙天地商业效果图38|瑞安“城中村”发展实践研究合作与招商:比起“高大上”,更关注文化价值创新与传递就合作与招商而言,如何使文化价值更好的创
85、新与延续传递也是重要的出发点。不同于传统项目追求标准化、高端化的品牌招商,美术馆、陶艺文化机构、儿童营地教育、自然美学风格酒店等与项目气质贴合的生活方式业态被引入进来,并给予部分非盈利性业态适当补贴(例如余德耀美术馆),以反哺文化保育的相关内容。通过在历史街区上承载富有当代内涵的文化内容,实现蟠龙文化的延续与再造。与此同时,鼓励本土文化的理念也在项目全程中不断践行。为实现对于江南文化更好的诠释,参与共建蟠龙天地的不仅有江南本土的建筑师、设计师,也有国际视野的 90 后新锐艺术家参与建筑设计与蟠龙新志插画的创作。除此之外,瑞安还以出生江南的年轻舞蹈艺术家朱洁静、王佳俊作为项目文化大使,向年轻人传
86、递文化理念。不同的“蟠龙人”从不同角度向大家诠释了他们对新江南文化的理解,共同推动“江南文化”的复兴。未来,瑞安还将为本土品牌打造专属博物馆,展示文化技艺、焕活文化价值,从建筑到理念到内容,实现蟠龙文化的真正复兴。瑞安“城中村”发展实践研究|3904 瑞安实践 4.5 长期主义 践行可持续发展无论是为爱而建的规划理念、经济社会价值的多方统筹,还是历史文化的延续保存,蟠龙实践的每一步中都渗透着瑞安长期主义的价值深耕,以及对于可持续发展的不断实践。对比瑞安企业与“城中村”改造的特质,我们可以发现一种双向契合:瑞安重运营、重品质的长期主义理念符合“城中村”改善民生、实现区域高质量发展的愿景目标“城中
87、村”长周期的特征也为瑞安充分发挥其匠心精神、塑造价值理念提供了难得的土壤未来,我们有理由相信,瑞安将始终站在城市发展视角,以作品雕琢的态度,不断助力城市发展中阶段问题与新生需求的创新解决。蟠龙天地商业效果图40|瑞安“城中村”发展实践研究示范打造:与城市共成长从华东(上海新天地、瑞虹新城、创智天地、虹桥天地、蟠龙天地),到华中(武汉天地、重庆天地),再到华南(岭南天地),基于多年的城市更新项目积累,瑞安形成了以动态视角考量城市更新发展的独到经验。“长期主义”与“可持续”也是其多年开发中所秉持的核心关键词。作为一家秉持长期主义价值观的企业,瑞安始终坚持将眼光置于开发本身之外,探求以项目为起点,推
88、动城市的长效发展。细数其打造的项目,从上世纪 90 年代,伴随上海进入再城市化阶段与市民生活方式升级而打造的新天地,到 2010 年代,在城市向外拓展机遇下、适应长三角一体化发展而崛起的虹桥天地,再到土地进入存量时代,适应中产微度假模式而造就的蟠龙天地,瑞安始终以项目契合城市发展,通过定制化的作品呈现,服务不同阶段城市转型的诉求。与此同时,“与城市共成长”也是其长期坚持不变的使命。从虹桥天地到蟠龙天地的开发历程也表明,瑞安并不希望通过其项目所撬动的区域价值固定在有限范围内,而是希望以自身项目为桥梁,不断实现价值能量的传递,由点及面,带动整个大虹桥片区的不断提升壮大。长期主义之外,“可持续”也是
89、瑞安城市更新理念项下的重要原则。这一开发特点植根于瑞安“成为卓越可持续城市社区的先锋”的企业发展愿景,也与企业所秉持的社会责任感息息相关。具体实践中,在满足行业领先的绿色建筑要求基础上,瑞安在2030“5C 可持续发展战略”中也强调以环境、社区、文化、关爱和企业管治为战略重点。在城市更新项目上,瑞安尤其注重环境、社区和文化三个层面的可持续,通过富有特色的城市空间与地标打造,积极推动实现可持续的城市生活、充满活力的社区创建、当地文化的传承与焕新,探索长三角生态绿色一体化发展的实践之路。从企业基因与理念出发,团队精耕细作、匠心雕琢,塑造了今天的蟠龙标杆,市场也更有理由期待项目全面建成开放后,将成为
90、又一个城市目的地。1990s城市化进程加速市民生活方式升级2010s城市向外拓展长三角一体化发展2015 年-土地进入存量时代中产微度假兴起新天地虹桥天地蟠龙天地年C可持续发展战略环 境文 化社 区关 爱企业管治瑞安 5C 可持续发展战略瑞安“城中村”发展实践研究|41全程共建参与,多方合力共赢保障民生为本,严控流程周期区域统筹开发,运营思维导向坚持人本体验,塑造活力中心贯彻以终为始,运营指导开发平衡开发与保护,推动文化活化以长期主义价值,契合城市发展尊重土地文脉,践行可持续理念综合本篇白皮书的研究成果,我们提炼总结了蟠龙模式的“八条”经验,以期为未来的“城中村”改造实践提供借鉴与参考。蟠龙模
91、式总结42|瑞安“城中村”发展实践研究上海“城中村”发展道阻且长,各地项目中周期长、难度大、利益主体错综复杂、拆迁谈判推进缓慢等共性问题,都在不断推高“城中村”改造的进入门槛。瑞安蟠龙实践不仅通过整体开发、全程参与、周期把控,在五年时间内实现项目落地,成功撬动西虹桥片区整体提速发展,还通过规划共建、文化挖掘与重塑,使得区域魅力重新焕活。在把握民生本质基础上,为市场打造出一个延续人文历史、尊重城乡记忆、兼顾社会经济与生态可持续的示范样本。展望未来,我们认为未来“城中村”改造应与长期主义相适配。结合蟠龙经验,“城中村”民生为本、周期长、一二级联动的特点,与瑞安所践行的人本与可持续理念、片区开发模式
92、,有着天然的契合度。20 余年的城市更新经验为瑞安在尊重文脉、社区营造、价值重塑上积累了丰富独到的见解,一次次定制化项目的成功呈现也是对其创新能力的不断肯定,而蟠龙项目的落地经验更是对其综合实力的一次成功验证。新时期,“城中村”改造作为存量时代下推动城市进程的新模式,也将成为下一步瑞安所重点关注的服务领域。与此同时,“城中村”改造的纾困也离不开政府的引导和政策的支持。未来在政策层面,还有待进一步完善顶层设计,通过各部门间统筹、完善标准化流程,真正解决“城中村”难题。同时,各级政府的全局视野与灵活调度,亦是保障社会效益与经济效益双赢的压舱石。通过秉持长期主义的参与主体与“城中村”相互成就,我们相
93、信其将引领中国“城中村”改造进入一个可持续发展的新阶段!05未来展望瑞安“城中村”发展实践研究|431 田莉,吴雅馨,严雅琦.集体土地租赁住房发展:政策供给何以失灵 来自北上广深的观察与思考 J.城市规划,2021,45(10):89-94+109.2 杜咸月,毕凌岚,吴莹婕.基于“市井活力复兴”的城中村更新策略探讨 以深圳市南头古城为例 C/面向高质量发展的空间治理 2021 中国城市规划年会论文集(02城 市 更 新).,2021:1436-1445.DOI:10.26914/kihy.2021.029691.3 秦书茜,张楠,张勇,张趁,朱佩娟.城中村可持续更新路径探索 以长沙后湖黄鹤村
94、为例 J.热带地理,2021,41(03):461-471.DOI:10.13284/ki.rddl.003345.4 袁定欢,黄小琦,鲍海君,林文亿.深圳市城中村改造政策主题及演变过程分析 基于 2009-2019 年政策文本分析 J.城市规划,2021,45(02):92-98.5 田莉,陶然,梁印龙.城市更新困局下的实施模式转型:基于空间治理的视角 J.城市 规 划 学 刊,2020(03):41-47.DOI:10.16361/j.upf.202003004.6 朱丽丽,黎斌,杨家文,段阳,龚朴一,郝柘淞.开发商义务的演进与实践:以深圳城市更新为例 J.城市发展研究,2019,26(0
95、9):62-68.7 田莉,陶然.土地改革、住房保障与城乡转型发展 集体土地建设租赁住房改革的机遇与挑战 J.城市规划,2019,43(09):53-60.8 刘 强,王 勇,周 凯 琦.逆 转 与 嬗 变:城中村认知与改造研究演进 J.现代城市研究,2019(08):41-48.9 陈晨.城中村:城市社区治理的安全阀 J.新视野,2019(02):109-115.10 李 蕾 蕾,任 珺.城 中 村 遗 产 价 值 公 共 地 理 学 视 角 与 深 圳 案 例 J.人 文 地理,2017,32(05):33-39+88.DOI:10.13959/j.issn.1003-2398.2017.
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97、19477/ki.11-1077/f.2016.11.007.15 叶 继 红.城 中 村 治 理:问 题、困 境与 理 路 以 城 湾 村 为 个 案 J.行 政论坛,2016,23(03):69-74.DOI:10.16637/ki.23-1360/d.2016.03.011.16 贾莉,闫小培.社会公平、利益分配与空间规划 J.城市规划,2015,39(09):9-15+20.17 汪明峰,程红,宁越敏.上海城中村外来人口的社会融合及其影响因素 J.地理学报,2015,70(08):1243-1255.18 叶裕民.特大城市包容性城中村改造理论架构与机制创新 来自北京和广州的考察与思考
98、J.城市规划,2015,39(08):9-23.19 陶伟,叶颖.定制化原真性:广州猎德村改造的过程及效果 J.城市规划,2015,39(02):85-92.20 王海龙.建构新型城市化时期包容性城中村改造模式 J.北京社会科学,2014(03):75-85.DOI:10.13262/j.bjsshkxy.bjshkx.140310.21 汪明峰,林小玲,宁越敏.外来人口、临时居所与城中村改造 来自上海的调查报告J.城市规划,2012,36(07):73-80.22 蓝宇蕴.城中村生成与属性、改制与改造逻辑 J.人民论坛,2011(24):23-26.DOI:10.16619/ki.rmlt.
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100、009(10):204-207.28 张晶.城中村改造中参与主体的博弈分析与对策建议 J.改革与战略,2008(04):82-86.DOI:10.16331/ki.issn1002-736x.2008.04.004.29 马航.我国城中村现象的经济理性的分析J.城市规划,2007(12):37-40.30 朱荣远,张立民,郭旭东.表情复杂的中国城市化附生物 城中村 有关深圳市城中村调查研究的启示J.城市规划,2006(09):84-88.31 魏立华,阎小培.中国经济发达地区城市非正式移民聚居区“城中村”的形成与演进 以珠江三角洲诸城市为例 J.管理世界,2005(08):48-57.DOI:
101、10.19744/ki.11-1235/f.2005.08.008.32 魏立华,闫小培.“城中村”:存续前提下的转型兼论“城中村”改造的可行性模式J.城市规划,2005(07):9-13+56.33 吴智刚,周素红.城中村改造:政府、城市与村民利益的统一 以广州市文冲城中村为例 J.城市发展研究,2005(02):48-53.34 闫小培,魏立华,周锐波.快速城市化地区城乡关系协调研究 以广州市“城中村”改造为例 J.城市规划,2004(03):30-38.35 李培林.巨变:村落的终结 都市里的村庄研究 J.中国社会科学,2002(01):168-179+209.36 敬东.“城市里的乡村
102、”研究报告 经济发达地区城市中心区农村城市化进程的对策J.城市规划,1999(09):8-14.37 杜杰.都市里村庄的世纪抉择 关于深圳市罗湖区原农村城市化进程的调查报告 J.城市规划,1999(09):15-17+64.38 田莉.“都市里的乡村”现象评析 兼论乡村 城市转型期的矛盾与协调发展 J.城市问题,1998(06):43-46.参考文献44|瑞安“城中村”发展实践研究瑞安主要项目一览虹桥天地虹桥天地是国内首个毗邻虹桥交通枢纽的商业综合体,西上海充满活力的社交微旅目的地。占地面积 6.2 万平方米,总建筑面积约 308,000 平方米,作为瑞安房地产的子公司中国新天地旗下的高端商业
103、地产项目,承袭“天地系列”“集生活、工作、娱乐休闲”于一体的人文理念,及锐意创新的品牌定位,构建了集购物中心、新天地、办公楼、演艺中心、酒店为一体的综合商业体。瑞虹新城瑞虹新城项目位于上海虹口区内环内。该地区历史悠久,目前正在进行城市更新,透过四条地铁线(上海地铁 4 号线、8 号线、10 号线及 12 号线)及两条隧道(新建路隧道及大连路隧道)连接至陆家嘴中央商业区及浦东商业区,畅享便利交通。瑞虹新城将更新成为时尚的城市生活中心。瑞虹新城是一个包括办公楼、购物中心、酒店、文化及娱乐设施及住宅物业的综合社区,总建筑面积为 172 万平方米。蟠龙天地上海蟠龙天地是瑞安房地产开发的大型城市改造项目
104、,也是继上海新天地之后,瑞安对上海的再一次城市文化献礼。上海蟠龙天地以“文化唤醒、自然融合、城市焕新”为核心理念,匠筑“上海前门院,江南新天地”,打造一张面向世界的“江南文化名片”。项目总占地面积 752 亩,规划三大功能空间,包含约 23 万方公共公园绿地蟠龙公园、约 5 万方水乡古镇商业蟠龙天地,以及约25万方摩登江南人居范本蟠龙国际住区。上海新天地瑞安房地产首个“城市中心总体规划社区”项目,位于上海市黄浦区。1996 年由 SOM 公司整体规划,规划总建筑面积约 130 万平方米。项目功能丰富多元,由西部上海新天地历史建筑重建区、北部企业天地甲级办公楼区、南部翠湖天地高档住宅区、东部综合
105、性的购物娱乐商业中心、中心人工湖绿地组成。瑞安“城中村”发展实践研究|45岭南天地佛山岭南天地位于佛山市禅城区祖庙东华里中心地段,由美国 SOM 公司整体规划,规划总建筑面积约 150 万平方米,规划有住宅、办公楼、零售、酒店餐饮、娱乐、旅游及文化等多功能设施。岭南天地运用现代化的手法保护改造祖庙东华里片区,保留岭南风情风貌,传统文化与国际时尚完美融合,历史文化、艺术与商业形成良好互动,国际连锁品牌与百年老店相映成趣,为佛山精心打造一个优质的市中心综合发展项目。武汉天地瑞安房地产精心打造的“武汉天地”位于武汉市汉口中心城区永清地块,东临长江,面向风景如画的江滩公园。“武汉天地”是集住宅、办公楼
106、、酒店、零售、餐饮、娱乐等多功能设施的市中心综合发展项目,以配合整个武汉市国际化发展的远景规划和发展战略。项目总建筑面积 158 万平方米。重庆天地重庆天地位于重庆市主城渝中区核心区域。该项目的总体规划顾问为美国 SOM 公司,并汇集全球杰出设计师智慧,由美国本杰明.伍德设计师事务所、美国 KPF、英国 Ove Arup&Partners 等世界著名设计机构进行空间创意和可持续性规划,于山水宝地间潜心描绘国际化生活,倾力打造 280 万方大型城市综合体,满足商务、娱乐、购物、居住等多种需求,创建国际生活新天地。瑞安主要项目一览创智天地创智天地是位于上海市杨浦区的城市核心发展项目,规划总建筑面积
107、498,000 平方米,比邻 10 余所高等学府,为配合上海市政府 科教兴市 的发展战略,项目设计参考美国硅谷的推动科技创新和创业的环境,并配套以充满巴黎左岸气息的 工作、生活、学习、娱乐 模式,以教育、科技、文化、研发及创业为基础,创造一个能吸引、培养和留住知识性工作者的新知识型社区,让他们在这个独特环境中居住、学习、工作和交流。46|瑞安“城中村”发展实践研究免责声明:本报告中所有内容及项目规划所附图纸、规格及其他有关资料仅供参考,最终将以有关政府部门的最终批复和正式买卖合同为准,瑞安房地产有限公司保留根据政府最终批复及正式买卖合同对物业设计、特色、用料、设施等项目进行修改或变更的权利。本报告内所附图片、插图、设计图皆为方便鉴别之用,用料、颜色、花纹等应以实际销售之实物为准。特别鸣谢周建梁李日清边晓婧徐化军 钟晓桦张熠肖志宏王晓帆上海市青浦区住房保障和房屋管理局 上海市城市更新办公室