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1、2020年区域仓储市场分析报告 ? 华东 ? 华东区域经济发达?工业基础实力?厚,是我国经济增?的主要推动力和改?开放的前沿?地,?三角洲 区域?体化发展规划纲要?的印发实施更是为华东区域打造增?极带来了巨大潜能,为物流仓储业发展提供了先决 条件?着华东区域经济快速发展,部分地区土地资源稀缺与城市发展之?的矛盾尖?,仓储用地供应逐渐减少并 向?区迁移趋势明显,仓储业运行方式?待进?步转变?在2020年国内外新冠?情影响下,华东区域仓储行业受到 冲击,仓储市场呈现新特征? 注:本报告华东区域地理范围包括(上海?苏?安徽?福建?西?山东?台湾)七省?市,其中,台湾因特殊性,统计资料不包含在内? 卷
2、? Introduction 市场概要 宏观经济环境 宏观产业分析 土地市场 供应市场 ?求市场 租金情况 2020年市场研判 1 2 3 4 5 6 目 录 CONTENTS 7 8 01 市场 概? 华东区域经济总量?跑全国,经济实力?厚; 固定资产投资与货运量增速下滑? 华东区域工?仓储用地供应?中在?苏?山东地 区;福建?等地区工?仓储用地供应量相对 较少,新增供应多在?区地带;上海地区仓储注 册落税要求日趋严格,仓储用地拿地困?加剧? 华东区域仓源主要?中在上海和苏州两大核心 城市?着上海地区仓储用地政策?制,产业 链向周边卫星城市继续?聚发展,苏州?杭州? ?兴等地机遇升级? 华东
3、区域普通仓租金基本保持平稳,部分地区略 有下?受国?复杂形势影响,华东区域保税仓 空置率上升,?标仓租金呈下滑趋势? 经济工?仓储用地供应 仓源租金 02 宏? 济环境 区域经济发达,增速放缓 华东区域是中国发展最快的区域之?,经济总量?跑全国?2019年全国GDP排名中华东区域生产总值37.55万亿元, 占全国经济总量的38.11%,经济实力?厚? 5.02 5.48 11.19 11.88 13.42 13.98 37.55 0.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.0040.00 东北区域 西北区域 西南区域 华北区域 华南区域 华中区域 华东区域 2019
4、年中国七大区GDP排名 (单位:万亿元) 数据来源:各省政府统计局 物联云仓数据研究?整理 全国经济总量 38.11% 近年来国内外经济环境可变因素增多,华东区域固定投资受到?定影响?据2015-2019年华东区域固定资产投资来 看,固定投资产值呈增?趋势,增速下滑明显,投资市场活跃度有待提升? 数据来源:华东区域各政府统计局 物联云仓数据研究?整理 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 14.00% 0.00 50000.00 100000.00 150000.00 200000.00 250000.00 300000.00 20152016
5、201720182019 2015-2019年华东区域固定?产投?况 (单位:亿元) 固定资产投资增加值增速 华东区域货运量位居国内前列,且以公路?水路运输为主?从近五年的货运数据来看,2017年华东区域域货运量增 速达到?峰后,下?趋势明显,主要因近年来国?易摩擦加剧,华东区域进出口?易受到冲击,国?货运量收缩? 华东区域货运量增速放缓,物流行业?求将受到?定影响? 数据来源:华东区域各政府统计局 物联云仓数据研究?整理 1,340,117.00 1,414,375.00 1,576,982.00 1,681,235.00 1,619,102.34 -7.12% 5.54% 11.50% 6
6、.61% -3.70% -10.00% -5.00% 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 0.00 200,000.00 400,000.00 600,000.00 800,000.00 1,000,000.00 1,200,000.00 1,400,000.00 1,600,000.00 1,800,000.00 200182019 2015-2019年华东区域?况 (单位:万?) 货运量(万?)增速 ?目地区生产?值社会消?品?售?出口固定?产投? 上海6%- ?6%7%稳中提质 ?6%-6.5%- 安徽7.5%9.5%?于全国平均水平10% ?建7%
7、-7.5%9.5%3%7.5% ?8%10.5%-9% 山东6%6.5%稳中提质5% 2020年是全?建成小康社会和“十三五” 规划收官之年,也是?常特殊的?年,新冠 ?情影响?国内外形式复杂多变,但华东区 域各省市政府表示,中国经济稳中向好? 期向好的基本趋势没有变,在2020年将全 力推进经济平稳健康发展和社会安全稳定, 确保?水平全?建成小康社会和“十三五” 规划圆满收官? “ ” 2020年华东区域?济社会发展?期目标 数据来源:华东区域各省市2020年政府工作报告 物联云仓数据研究?整理 注“-”表示各省市政府报告中未提及 2020年华东区域?济?期 “?力前?,?济?中向好” 03
8、 宏?产 业分析 制造业发达,电子信息制造业为区域内热?产业 上 海 山 东 ? 苏 安 徽 ? 西 福 建 ? ? 华东区域产业丰富,制造业发达,尤其是电子信息产品制造业?汽车制造业,上海?苏?安徽?福建?西均以 电子信息制造业为支柱产业?华东区域产业发展推动着区域内仓库?求多样化发展,带动区域内物流仓储业快速发 展? 图片来源:物联云仓数据研究? 能源?化工?金?建材?机械?纺织?品等 电子信息和家用电器?汽车和装备制 造?材料和新材料?能源和新能源? ?品医?轻工纺织?现代服务业? 文化产业等主导产业 电子?电气?机械 电子信息产品制造业?汽车制造业?石油化工及 精细化工制造业?精品钢材
9、制造业?成套设备制 造业和生物医?制造业汽车航空及精密制造?特色?金和金 属制品?中成?和生物制?电子信 息和现代家电产业?品工业?精细 化工及新型建材 机械装备?电子信息?石油化工 ?品制造业及烟草加工业?造纸印刷及文教用品制造业? 通用专用设备制造业?化学工业?金属?炼及压延加工 业?金属制品业?纺织工业?电气机械及器材版制造业? 通信设备?计算机及其他电子设备制造业 华东区域支柱产业分布图 04 土地 市场 仓储用地供应政策趋严,部分区域仓储用地供应减少 近年来,上海地区土地资源紧缺与城市产业发展之?的尖?矛盾尤为突出,早在2014年3月上海市政府印发的?关 于进?步提?本市土地节约?约
10、利用水平的若干意见?中就提出,“本市建设用地规模接近极?,土地供?矛盾突 出,并存在建设用地布局分散?结构不合理?用地效率不?等?”受城市化发展和仓储用地低税收?献率等因 素,仓储用地供应逐年下?2015年至2019年,上海地区政府国有建设用地供应总量仅有1万公? 1,450 1,675 2,400 2,600 2,800 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 2015年2016年2017年2018年2019年 2015-2019年上海市国有建?用地供应 单位:公? 数据来源:上海市规划和自然资源局 物联云仓数据研究?整理 华东区域工?仓储用地供应量排名前三的
11、省份为?苏?山东?西,按照近五年供应趋势,三地供应相对稳定;工 ?仓储用地供应量较少的省份为福建?,仓储物流用地供应不多,市城区开发程度步入尾期,且政府并无新的 土地政策,后期仓储用地向?区发展明显? 0.00 2000.00 4000.00 6000.00 8000.00 10000.00 12000.00 14000.00 16000.00 ?苏山东?西安徽?福建 2015年-2019年华东区域工?仓储用地供应 (单位:公?) 2015年2016年2017年2018年2019年 山 东 安 徽 ? 西 福 建 ? ? ? 苏 上海 台 湾 数据来源:华东区域各省自然资源规划厅 物联云仓数据
12、研究?整理 备注:“工?仓储用地”概念出自各地年度建设用地供应计划,具体包括工业?采?仓储业用地? ? 城市方? ?着上海仓储物流拿地政策趋严,工? 仓储用地供应量占据优势的宁波?无? 南?或将受到物流地产商的?;?岛? 南京等市政府对于工?仓储用地供地逐 渐放松,供应量略有上升,杭州政府则 从19年开始大幅减少土地供应,?计后 期仓储用地拿地?度有所增加;?兴? 合?福州?苏州在工?仓储用地供应 量为第三梯?,尽管?兴仓储供应用地 较少,但部分开发商认为,?情过后政 府或将放松土地政策,目前政府暂未因 为?情对土地供应做出回应? 2017-2019年华北区域?城市工?仓储用地供应 (单位:公
13、?) 梯?城市2017年2018年2019年 ?梯? 宁 波1,285.06 1,691.37 1,585.52 无 ?648.00 998.00 1,044.00 南 ?1,141.24899.82 1,019.54 ?二梯? ? 岛779.58 835.87 967.18 杭 州230.13 240.33 760.48 南 京650.00 700.00 750.00 济 南626.17 709.98 715.26 ?三梯? ? 兴287.53 460.17 404.01 合 ?333.33 380.00 373.33 福 州5.00(市本级)310.70 357.27 苏 州303.50
14、暂无数据暂无数据 数据来源:华东区域各市规划和自然局 物联云仓数据研究?整理 排序方式:按照2019年工?仓储用地量?序排列 05 供应 市场 仓源?中在上海?苏州,2020年Q2?Q3将迎来新增?峰 ? 据物?云仓在?数据显示 截至2020年5月,华东区域仓源总?积超8,257.75万?其中,普通仓?积为7,983.96万?,约占98.30%;冷库 ?积为137.79万?,约占1.70%?普通仓中,?般普通仓占比约70.82%;?标仓占比约29.18%? 数据来源:物联云仓 冷库, 1.70% ?标仓, 29.18% ?般普通仓, 70.82% 普通仓, 98.30% 2020年华东区域仓源
15、?构 数据截至:2020年5月 冷库?标仓?般普通仓 ? 按仓库?源分布来看 华东区域仓源主要?中在上海?苏州两大核心城市?根据物联云仓在线数据显示,截至2020年5月,两个城市仓库 总?积占华东区域仓库总?积的28.03%?截至2020年5月,华东区域仓库资源排名前五的城市是上海?苏州?岛? 南京?杭州? 数据来源:物联云仓 2020年华东区域?城市仓源分布 数据截至:2020年5月 ? 按仓库在建?目来看 在建仓库?目主要?中在?苏?山东?据物联云仓在线数据显示,华东区域2020年仓库在建?目超562.97万 ?在建?目落成时?来看,主要?中在二?三季度,约占70.31? ? 51% ?苏
16、 22% 山东 8% 上海 7% 福建 6% 安徽 4% ?西 2% 2020年华东区域仓库在建?目?占比 数据截至:2020年5月 10.94% 50.00% 20.31% 10.94% 1.56% 3.13% 1.56% 1.56% 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 2020年华东区域仓库在建?目?成时?分布 数据截至:2020年5月 占比 数据来源:物联云仓 06 ?求 市场 ?求增幅放缓,空置率略有回升 ? 据物?云仓在?数据显示 截至2020年5月,华东区域仓库空置?积为895.08万?,平均空置率为10.84%,仓库基本
17、满足当地?求?其中, 普通仓空置率为10.75,冷库空置率为11.67?普通仓中,?般普通仓空置率为9.39;?标仓空置率为 14.04? 10.75% 11.67% 14.04% 9.39% 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 14.00% 16.00% 普通仓冷库?标仓?般仓库 2020年华东区域仓库?率?况 数据截至:2020年5月 空置率 数据来源:物联云仓 ? 从?率分布城市来看 截至2020年5月,华东区域仓库空置率较?的城市为杭州?兴?南京;仓库空置率较低的城市分别为苏州?福州? 无? 数据来源:物联云仓 0.00% 2.00%
18、 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 14.00% 16.00% 18.00% 20.00% 0 200000 400000 600000 800000 1000000 1200000 1400000 杭州?兴南京济南南?宁波?岛上海合?无?福州苏州 2020年华东区域仓库存?与?率?况 数据截至:2020年5月 可租?积空置率 07 ? ?况 普通仓租金相对稳定,?标仓租金下滑趋势明显 据物联云仓在线数据显示,华东区域2019年全年租金运行相对平稳,2019年4-6月期?租金波动较大?2020年初, 受新冠?情影响,华东区域仓储行业受到波及,普通仓租金呈现下滑趋势
19、? 26 26.2 26.4 26.6 26.8 27 27.2 27.4 2019年4月-2020年4月华东区域普?仓平均?势 (单位:元/?月) 数据来源:物联云仓 ? 普?仓方? 据物联云仓在线数据显示,19年期?受国?易摩擦等因素,外?合作与投资等活动受影响,?标仓租金逐渐呈下 滑趋势;2020年初,受新冠?情影响,?标仓?求?,租金?度下滑至低点,?着国内?情得以控制,复工复产 全?开展,?标仓租金有所回暖? 数据来源:物联云仓 ? ?标仓方? 33.1 33.3 33.5 33.7 33.9 34.1 34.3 2019年4月-2020年4月华东区域?标仓平均?势 (单位:元/?月
20、) 据物联云仓在线仓库数据显示,截至2020年5月华东区域普通仓平均租金较?的城市为上海,平均租金?达42.97元 /?月;普通仓平均租金较低的城市为南?,平均租金低至18.64元/?月,租金差异大? 42.97 32.07 29.33 28.9428.77 28.41 27.74 23.84 23.34 21.37 20.07 18.67 0 10 20 30 40 50 上海苏州无?杭州南京?兴宁波福州合?济南?岛南? 2020年华东区域?城市普?仓平均?(单位:元/?月) 数据截至:2020年5月 租金 数据来源:物联云仓 ? 从城市?况看 08 2020年 市场研判 土地供应方? 截至
21、2020年5月,无?杭州?南京?兴等城市政府已公 布2020年国有建设用地供应计划,其中,无?兴?合 ?工?仓储用地供应量同比有所减少?根据近五年各城市工 ?仓储用地供应情况推测,宁波工?仓储供应仍将居华东区 域?位,上海地区工?仓储用地供应将持续保持低位,拿地 困?仍将持续,工业用地用作仓储开发将进?步严格与规范? 仓源供应方? ?计2020年华东区域仓储设施供应将有所增加? 其中,?约43.4在建?目将在2020年6月交 付,届时?仓储市场将有多个新增供应进入; ?苏约53.2在建?目将在2020年第二季度交付, ?计有72.43万?进入仓储市场? 仓储?求方? 受国外?情影响,福建?上海
22、等外?企业较多地区,物流 仓储行业受到冲击,保税仓?求及其他仓储?求进?步? ?;而山东?西?等地逐渐回归正常及大型电商促 ?活动“618”的来临,仓储租赁市场活跃度将有所提升? 仓库租金方? ?计2020年华东区域仓库租金基本平稳,部分竞争激烈地区,? 着新增供应投入市场,租金或将小幅下?,如?兴?杭州?福州 等地;空置率较低?地理交通位置优越的地区,租金存在?定上 升空?,但?幅不大,如南京等地? 名称上海苏州南京无?杭州?兴宁波合?福州南?岛济南 2020年土 地供应 2020年普 通仓租金 2020年仓 库空置率 略有增加基本稳定略有下? 图片来源:物联云仓 备注:研判信息仅供参考 2
23、020年华东区域?城市仓储市场?判 物?云仓数据研?专注于中国仓储市场数据洞察及研究咨询,依托物联云仓平台海量数据?强大的数据?能 力和丰富的仓储物流行业研究经?,围绕仓储市场?物流地产?行业发展?竞争分析等研究方向,不断推出深度洞察 报告,提供定制数据?定向研究和咨询服务,助力行业发展和企业升级?如有?要,请与我们联系? ?柏全 数据运营部负责人 电话:183 8028 4317 邮件: 物流地产报告?研员 ?小? 研究员 邮件: ?建? 区域总监 邮件: ?成宽 区域总监 邮件: ? 研究员 邮件: ?张? 区域总监 邮件: ? 区域总监 邮件: 合作咨? ?琴 研究员 邮件: ?伟 区域总监 邮件: 关? 助理?席运营官(Deputy COO) 数据研究?负责人 电话:186 8252 9942 邮件: 版权声明COPYRIGHT NOTICE 文中的?切资料及数据,仅作参考之用,物联云仓保留?切权利,转载请保留原文链接或注明出处? 关注官方微信公众号 Follow us on WeChat 4008-567-150 在线客服