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1、中国房地产创新发展报告 研究中心 2020年3月 行业转型驱动创新 1 政策鼓励房地产科技创新 1 供给告别“黄金时代” 2 品质生活驱动创新 2 房地产科技迈入3.0时代 3 科技重塑行业与生活 5 智慧开发 5 智慧建造 6 智慧营销 6 智慧运营 7 科技引领理想生活 7 中国房地产科技生态 8 全生命周期行业生态图谱 8 传统房企的科技转型实践 11 竞争与风险挑战 14 行业竞争加剧 14 数据争议风险 14 网络安全风险 14 趋势与展望 15 新科技赋能房地产创新 15 建造工业化持续推进 15 物业管理前景广阔 15 关注监管变化 15 联络信息 16 研究与撰稿人 17 目录
2、 1 中国房地产创新发展报告 | 行业转型驱动创新 行业转型驱动创新 表1:国家政策支持房地产科技相关领域发展 时间政策相关内容 2019.01 智慧城市时空大数据平台建设技术大纲 (2019 版) 开展时空大数据平台构建试点, 鼓励其在智慧 社区系统, 如精细办公、 智能物业管理等场景中 的应用 2017.12 促进新一代人工智能产业发展三年行动计划 (2018-2020) 智能服务机器人、 智能家居产品被列入促进人工 智能发展八大重点领域 2017.04建筑业发展 “十三五” 规划 加快推进建筑信息模型(BIM)技术在全过程的集 成应用, 逐步推广智能建筑 2017.01物联网发展规划20
3、16-2020 到2020年, 基本形成物联网产业体系, 总体产业 规模突破1.5万亿元 2016.082016-2020年建筑业信息化发展纲要 “十三五” 时期, 着力增强BIM、 大数据、 云计 算、 物联网、 3D打印等信息技术集成应用能力 2015.06关于推进建筑信息模型应用的指导意见 到2020年末, 大中型建筑、 绿色建筑等新立项项 目中, 集成应用BIM的项目比率达到90% 2014.08促进智慧城市健康发展的指导意见 在家居智能管理、 智能建筑与智慧社区等领域, 加强移动互联网、 地理信息等技术的集成应用 政策鼓励房地产科技创新 调控与监管压力下,当前房地产行业面 临拿地难、
4、融资难、房价受限等困难, 原有发展模式受到极大挑战,转型压力 巨大。2019年7月,中共中央政治局会 议强调“不将房地产作为短期刺激经济 的手段”,2019年12月中共中央政治局 会议研究2020年经济工作,未提及房地 产,目前来看,“房住不炒”的整体基 调仍然持续。 与此同时,政府大力支持信息基础设施建 设和技术研发,为房地产行业转型升级提 供了良好的外部环境。根据中国互联网 发展报告(2019),2018年,中国4G 基站总数超过370万,网络覆盖98%的全 国人口。前沿技术方面,云计算、大数 据、人工智能在中国高速发展,产业规模 已分别达907、5405、339亿元。此外, 中国已于20
5、19年6月向中国电信、中国移 动、中国联通、中国广电发放5G商用牌 照,正式进入5G商用元年,相关技术与 基础设施基本成熟,5G时代正在全面到 来。完善的信息基础设施和领先的新一代 信息技术为中国房地产科技的迅速发展奠 定了基石。 此外,近年来政府不断出台政策直接鼓 励房地产科技相关领域发展。例如,政 策鼓励BIM、大数据、物联网、3D打印 等技术应用,相关科创企业可获税收减 免或项目资助,相关国家标准规范也不 断完善;另外,政府还高度重视智慧城 市建设,自2014年促进智慧城市健 康发展的指导意见颁布以来,各级政 府积极推进智慧城市建设工作,智能家 居、智慧楼宇与智慧社区作为智慧城市 的微观
6、组成部分,也得到大力支持,多 地设立智慧城市建设专项资金,对符合 相关标准的项目给予资助。 来源: 公开资料, 研究 2 中国房地产创新发展报告 | 行业转型驱动创新 供给告别“黄金时代” 房地产行业已全面告别飞速发展的“黄 金时代”,逐步步入供大于求的存量时 代,近年来行业整体利润水平呈现下滑 趋势。同时,行业整合加快,资源进一 步向拥有更强综合实力的房企集中。无 论是面临利润下行压力的大型房企,还 是面临淘汰风险的中小企业,都在积极 转变发展思路,房地产行业的竞争重心 正从土地、资金等资源获取转变为精细 化运营。 利润水平下降 房企利润空间受成本上升和收入下降双 向挤压。一方面,受金融去杠
7、杆的影 响,房地产企业融资成本明显上升;另 一方面,房价受到严厉调控,上涨趋势 受到抑制。 2019年房地产市场在持续的高压调控政 策下呈现稳定趋势,一线城市新房市场 房价小幅上涨,二手房市场涨跌互现, 基本告别房价暴涨模式。传统模式下, 房地产行业的繁荣很大程度上建立在土 地的持续快速升值上,房价趋稳意味着 这部分收入上升空间受限。越来越多房 企开始将重心转向存量市场,通过在运 营环节提供增值服务提升盈利水平。 行业整合加快 房地产行业集中度不断提升,行业整 合加快。根据中国指数研究院公开数 28%28% 23% 24% 20% 20019E2020E 图1:A股房企核
8、心利润增速整体下滑 图2:头部房地产企业市场份额显著扩大 17% 19% 24% 27% 29% 40% 45% 56% 67% 72% 200182019 综合实力TOP10企业销售额市场份额百强企业销售额市场份额 来源: 中金公司研究部, 中国指数研究院, 研究 注: 核心利润指归属于母公司所有者的净利润 据,2019年百强企业市场份额已超七 成,TOP10企业市场份额近三成。头部 房地产企业在土地、资金等方面资源获 取和话语权优势明显,马太效应显著。 行业整合格局下,中小企业更需摒弃以 往粗犷式的发展模式,探索转型之道, 在监管收紧和行业竞争加剧的环境下谋 求生存。
9、 品质生活驱动创新 城镇化放缓、品质消费需求增加,正从 需求端推动房地产行业更多围绕存量地 产转型,迈向品质优化的新阶段。 3 中国房地产创新发展报告 | 行业转型驱动创新 城镇化放缓,增量需求下降 城镇化的快速推进是过去房地产黄金时 代的重要动力,随着城镇化速度放缓, 城市发展更多转向内部结构优化和效率 提升,房地产行业也面临转型。城镇化 初级阶段,农村劳动力向城市大量转 移,居住、办公、商业、产业等各方面 空间需求旺盛,增量需求大,直接带动 了房地产行业的繁荣。国家统计局公开 数据表明,截止2019年年末,我国常住 人口城镇化率已达60.6%,城镇人口增 速从2010年的3.82%下降到2
10、019年的 2.05%,城镇化逐步进入质量优化的新 阶段。 随着新型城镇化建设的推进,城乡协同 发展、提升城镇化质量、建设绿色城镇 等越来越受到关注,房地产行业的重心 也随之从扩大增量转变为存量优化、质 量提升。 消费模式创新,品质更受重视 城市消费升级和新生代购房者消费观念 的转变推动消费模式向品质型消费转 变,购房者对居住品质的要求越来越 高。2019年,中国人均GDP已达10276 美元,首次突破一万美元大关,人均 GDP2万美元以上城市达15城以上。城 市中产阶级的扩大和消费水平的提升使 得部分房地产市场呈现消费升级趋势。 更多有房者开始追求更高的居住品质, 改善型购房需求上升。相比于
11、刚需购房 者和投资型购房者,改善型购房者对于 居住环境、物业服务、配套设施等的要 求更高。 与此同时,互联网时代成长起来的新 生代人群购房需求也逐渐增加。根据 58同城、安居客联合发布的定义理 图3:城镇人口增速放缓 来源: 国家统计局 注: 城镇人口指居住在城镇范围内的全部常住人口 想:2018年理想居住生活报告, 80、90后正成为购房的中坚力量,占比 分别为38.2%、38.1%。新生代人群普遍 对于住宅的生态宜居程度、舒适度、智 能化程度有着更高的要求。为此,房企 纷纷在品牌经营、居住环境、配套物业 等方面加大投入,在新的消费格局下提 升自身竞争力。 房地产科技迈入3.0时代 房地产科
12、技(PropTech),即大数据、 人工智能、物联网等新一代信息技术在 房地产领域的运用,至今为止,主要 经历了三个主要阶段:PropTech1.0时 代,兴起于20世纪80年代左右,随着 计算机的普及和数字化的兴起,其应 用也从科学研究渗透到房地产行业, 这一时期诞生了AutoCAD等计算机辅 助工具,促进了数字化设计与机械化生 产;PropTech2.0时代,与2000年左右 互联网的兴起紧密联系,互联网促进了 房地产领域信息的获取、交换与管理, 譬如线上房屋交易、线上看房等,而 随着技术的进步,共享经济、物联网等 也逐渐与PropTech联系起来;近几年 来,在区块链等新一代信息技术的引
13、领 下,PropTech逐步迈入3.0时代,由于 区块链1 数据存储具有透明、安全、高速 的优势,结合5G通信、AI、大数据等技 术,能够最大限度地发挥数据与互联网 的潜力,实现更优化的数据获取、精准 决策、互联互通,3.0时代也被称为区块 链时代或数据时代。 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 6.0 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 6.5 7.0 7.5 8.0 8.5 9.0 城镇人口(亿人)城镇人口占比(%) 1 根据中国信息通信研究院发布的 区块链白皮书 (2019
14、) , 区块链 (Blockchain) 是一种由多方共同维护, 使用密码学保证传输和访问安全, 能够实现数据一致存 储、 难以篡改、 防止抵赖的记账技术, 也被称为分布式账本技术。 4 中国房地产创新发展报告 | 行业转型驱动创新 PropTech 1.0PropTech 2.0PropTech 3.0 1980年左右2000年左右(过渡中) 技术作为辅助工具技术推进信息互联技术颠覆行业生态 计算机与自动化互联网区块链 时间特点驱动技术 图4:PropTech向3.0时代过渡 借助区块链、人工智能、物联网等领域 的技术优势,中国将成为PropTech3.0时 代的引领者之一。仲量联行亚太区首
15、席 运营官Albert Ovidi在2019中国房地产科 技论坛上曾表示“到2030年,中国将成 为人工智能领域的世界领导者”。2016 年“十三五”国家信息化规划印发 以来,中国不断强化区块链等战略性前 来源: 公开资料, 研究 沿技术布局,根据Incopat数据库,截止 2019年年末,中国区块链行业专利总数 达1894例,远超其余各国区块链公开专 利数量总和。2020年是上述“十三五” 规划的最后一年,相关技术布局也将进 一步推进,这将有力加速PropTech3.0时 代的到来。 5 中国房地产创新发展报告 | 科技重塑行业与生活 来源: 公开资料, 研究 科技重塑行业与生活 在政策高压
16、、利润下降、竞争加剧、 需求转变的背景下,房地产企业单纯 依靠土地开发获取利润的方式逐渐遭 遇瓶颈,战略转型和多元化发展成为 趋势。同时,借助新一代信息技术兴 起,PropTech迈入3.0时代的机遇,房地 产科技迅速兴起,成为房地产企业转型 升级的主要方向之一。大数据、AI、物 联网等新技术正渗透到房地产开发、建 造、营销与运营各个环节,全方位重塑 中国的房地产行业的同时,也改变着每 个人的日常居家、办公与休闲。 智慧开发 大数据开发,变革地产估值与投资决策 大数据时代,房地产行业的信息来源更 加多样化,在传统数据来源,如购房者 资料、楼盘信息、交易记录之外,还包 括网络浏览痕迹、搜索关键词
17、、手机位 置信息等。算法和机器学习技术能够帮 助房地产企业更充分地利用各类数据, 更准确地估计地产的价值,从而做出更 明智的投资决策。具体而言,在开发规 划环节,大数据技术可应用于地产估值 和投资决策两个方面。 地产估值方面,传统房地产估值方法包 括比较法、收益法、成本法等,往往需 要投入大量人力,花费数周甚至数月时 图5:科技渗透到房地产行业与居民生活的各个环节 大数据 决策辅助 大数据 VR、AR 精准营销 在线看房 地产估值 智能家居 智慧社区 智能办公 智慧楼宇 智慧楼宇 智慧城市 物联网 机器人 大数据 智慧楼宇 智能家居 智慧社区 可持续设计 方案 成本控制 定制化生产 机器人 B
18、IM(建筑 信息模型) 3D打印 相关技术应用场景 开发建造营销运营 开发办公休闲 间。而借助大数据技术,机构可以通过 数据抓取集中海量房地产信息,建立数 据库并研发自动估值系统进行估值。基 于大数据技术的自动估值系统不仅准确 度更高,灵活性强,还可大大节省沟通 成本和时间成本,在数分钟甚至数秒钟 内完成评估。 投资决策方面,大数据技术的辅助决策 功能能够帮助房地产企业更准确地预测 消费者偏好和需求,从而辅助市场分析 和宏观决策。譬如,通过分析市民消费 行为、流动轨迹可实现对客群的精准画 像,全面了解土地的真实情况和价值潜 能,并实现科学选址。 6 中国房地产创新发展报告 | 科技重塑行业与生
19、活 智慧建造 BIM,重塑建筑设计 BIM(Building Information Modeling), 即建筑信息模型,是以虚拟的建筑工程三 维模型和三维信息数据库为核心的新型数 字化建筑工具的统称,常用的BIM建模软 件包括Revit、Bentley、ArchiCAD等。 传统的二维建筑模式在现场施工时可能 出现大量冲突与变更,导致项目周期延 长、物料和人力成本浪费。通过以三维 立体图形展现建筑信息,BIM能整合建 筑的设计、分析、调整、展示等阶段, 实现一键出图、协调设计、运营模拟等 功能,大大降低施工中的重建成本和沟 通成本,减少浪费并缩短项目周期,同 时使建筑更加人性化、绿色化。
20、目前BIM技术已在国内多个大型项目中 得到应用,包括珠港澳大桥、腾讯新总 部滨海大厦、“中国第一高楼”上海中 心大厦等。以上海中心大厦为例,BIM 贯穿于上海中心的整个生命周期,在项 目设计、施工、运营和灾害应急等各个 环节均有应用,借助BIM技术,研发人 员将钢结构的无必要浪费缩减到2吨以 下,提前发现并解决了超过10万个碰撞 点,节省费用1亿元以上。 建筑机器人,引领自动化变革 建筑行业长期以来是自动化程度最低的行 业之一,而建筑机器人的发展正在颠覆 这一传统行业,建筑过程正变得越来越绿 色、智能。建筑机器人主要有拆除机器 人、砌砖机器人、钻孔机器人、钢筋绑扎 机器人等,相关技术已日趋成熟
21、。 在劳动力成本持续上升的压力下,越来 越多的企业布局建筑机器人研发,建 筑机器人还可与3D打印、BIM等技术结 合,使企业在应对用工荒与上升的劳动 力成本的同时,提高工作的准确度和效 率。例如,Fast Brick Robotics开发的砌 砖机器人工作效率为人的4倍,连续作 业48小时即可完成一座房屋的基础结构 建造。 智慧营销 VR看房,优化看房体验 VR看房即借助虚拟现实技术(Virtual Reality, VR)为用户提供线上化、沉浸式 看房体验,高保真地还原房屋全貌。VR 看房可被广泛应用于房屋买卖、房屋租 赁、酒店民宿等场景。 对于空间提供者,VR技术能够更全面 地展示空间信息
22、,吸引潜在客户;对于 中间服务者,如售房中介、房屋租赁平 台,该技术则能降低运营成本和人力成 本,使经纪人的工作更加简单高效;对 于空间需求者,VR技术则能够节省看房 交通和时间成本,优化看房体验,辅助 决策。 精准营销,降低获客成本 借助大数据技术,房地产企业能够实现 精准化、差异化的营销策略,降低获客 成本,提升推广效果。传统房地产营销 主要依赖户外、互联网广告投放及销售 人员宣传,广告成本和人力成本高昂。 而大数据精准营销则借助海量用户数 据,通过标签、聚类、建模等方式,在 不侵犯用户数据隐私的前提下了解消费 者的消费模式和潜在需求,进而实现精 准广告投放和差异化营销。 譬如,同一套商品
23、房,针对消费能力不 高,通勤距离较长的一类潜在客户,可 投放以低首付、交通便利为亮点的广 告;而对于另一类消费能力较高,娱乐 休闲时间长的潜在客户,则可将居住环 境、配套设施作为核心亮点宣传。 7 中国房地产创新发展报告 | 科技重塑行业与生活 智慧运营 物联网,从智能家居到智慧社区 物联网(Internet of Things, IoT)借助 传感器和互联网等技术,让普通物理对 象与网络连接,从而实现智能化识别、 检测、调度等等功能。在房地产相关领 域,物联网技术具有广阔的应用前景, 从智能家居,到智慧楼宇,再到智慧社 区,物联网的渗透正在变革人们生活空 间的各个维度。 智能家居领域,物联网
24、目前的应用较为 初步,主要表现为家居设备智能化,如 智能照明灯可根据环境亮度、使用时间 等调节光照模式。物联网还可进一步形 成家居智能中枢,协调各个子系统,实 现室内设备的自动感知分析反馈。智慧 楼宇和智慧社区领域,物联网可实现物 业管理智能化。借助物联网技术,楼宇 和社区管理者可打通物业管理的各个环 节,实现统一监测、控制与服务,使照 明、安防、通信、通风、停车等子系统 协同化运行。对住户,智慧楼宇和智 慧社区使各项物业服务更加便利、人性 化,住户可以享受线上缴费、报修、智 能化停车引导和人脸识别安防等服务, 优化居住体验;对物业管理者,智慧楼 宇和智慧社区不仅能够节省大量人力成 本,增强管
25、理的可控性和灵活性,还可 获取到大量用户流量和数据,物业管理 者可与相关商户合作挖掘数据资产和用 户流量的价值,开辟新的利润渠道。 科技引领理想生活 房地产科技正重塑着房地产行业的传统 逻辑,与此同时,行业与人、人与人之 间的联系更加紧密,更高效、更人性化 的理想生活模式正成为现实。一方面, 智慧开发与智慧建造拉近了行业与人的 距离,开发决策与人群的行为习惯、偏 好等联系更加直接,建造过程变得更加 人性化、绿色化;另一方面,智慧营 销与运营则直接拉近了人与人之间的距 离,相比于PropTech2.0时代,3.0时代 的信息搜寻成本进一步降低、信息丰富 度极大提升,智慧运营下,个人产生的 各类数
26、据都能够借助物联网与万物互联 互通,居家、办公、休闲体验得以全方 位改善。 例如,居家时,当灯光系统检测到用户 开始休息,空调、冰箱等电器将自动进 入省电模式,音响、电视自动关闭,当 智能门锁检测到用户离开,屋内水电自 动切断,从而避免漏水、火灾等安全隐 患;办公时,智能门禁、智能电梯等均 可减少时间浪费,智能温控、智能调节 桌椅等则优化了办公体验;休闲时,商 场中可体会到智慧楼宇的便捷之处,如 停车引导、光温调节等,漫步在城市中 则可感受到智慧城市建设带来的城市管 理优化,如智能交通调度,减少拥堵, 景区动态监测,合理控制人流等。 中国房地产创新发展报告 | 中国房地产科技生态 8 中国房地
27、产科技生态 目前,中国在房地产科技应用领域已 走在世界前列。根据仲量联行公布的数 据,2018年全球有约200亿美元投入房 地产科技相关领域,同比增长38%,其 中亚洲地区占到60%。中国是房地产科 技投资的重地,房地产科技正给中国房 地产行业带来一系列新变化。 全生命周期行业生态图谱 在政策利好、房地产企业积极谋求转型 的背景下,中国正在形成一个涵盖房地 产开发、建造、营销等各个环节的完整 房地产科技生态圈,吸引了包括传统房 地产企业、互联网科技企业、科创企业 在内的各类企业良性竞争,共筑蓝图。 链条完整,覆盖全面 行业环节来看,中国的房地产科技生态 可大致分为开发、建造、营销、运营、 办公
28、与家居产品、数据与技术服务六大 板块,其中前四个板块紧密围绕房地产 开发运营的整个生命周期,而办公与家 居产品板块、数据与平台技术服务板块 则相对独立。 开发、建造两大板块联系紧密。传统房 地产巨头,如恒大、碧桂园、万科等均 充分重视房地产开发与建造创新,在房 地产大数据、建筑机器人等领域加大投 入,并全面推广BIM技术在建造设计与 建筑生命周期管理中的应用。此外,建 图6:中国房地产科技生态图谱(基于行业环节) 来源: 公开资料, 研究 筑业大型国企,如中建集团与上海建 工,也在建筑机器人、绿色建筑、新型 建造工业化等智能建造领域占据领先地 位。例如,上海建工建造进博会国家会 议中心期间已采
29、用了装配式施工和承载 力达1600公斤的拼装机器人。中建集团 旗下的创新型科技企业中建科技,也在 2019年11月住博会期间亮相了其钢筋绑 扎机器人、装配式住宅等前沿成果。 在房地产营销、运营环节,营销领域, 贝壳找房、自如租房、链家等互联网租 房、售房平台均在VR看房、大数据精准 营销等方面发力。同时,此类营销平台 还积极探索房产数据变现,如链家2017 年发布房地产大数据产品Real Data,包 开发建造营销运营 恒大集团 碧桂园集团 万科集团 龙湖地产 9am智能办公 小米智能生活 鸿雁电器 海尔智家 捷泰天域 筑想科技 深兰科技 云智易 中国建筑集团 上海建工集团 中天控股 中南集团
30、 贝壳找房 自如租房 蛋壳公寓 链家 仲量联行 万科物业 中信施耐德智能楼宇 科技 办公、家居产品数据、技术服务 中国房地产创新发展报告 | 中国房地产科技生态 9 案例1: 贝壳找房推出VR看房平台 贝壳找房目前已推出VR看房、VR讲房、VR带看三大核心功能,用户可在线上 直观感受房屋真实空间的尺寸、朝向、周边配套教育及医疗设施等信息,并 获取经纪人语音讲解和实时连线交互服务。 基于贝壳找房自主研发的设备和算法,其团队可在40分钟左右完成一套100 平米左右的房间的多点多角度扫描拍摄,在10分钟左右将数据及图片纹理映 射到三维模型并最终呈现给用户。目前,贝壳找房利用VR技术数字化还原了 中国
31、超过270万套房源,覆盖120余个城市,且以月增20万套的数字化覆盖 速度增长。 2019胡润全球独角兽榜显示,贝壳找房已成为全球最大的居住领域VR服 务公司,以超百亿美金估值在全球房地产科技领域独角兽中位列第一。 案例2: 9AM借助AI+IoT引领健康办公 智能办公领域的9AM创立于2015年,目前已服务超过12个国家的1000余办 公室。9AM有两大核心业务:智能升降工位与办公空间管理。 智能升降工位方面,该公司研发的智能电动升降桌是全球首款采用智能App 控制的智能电动升降办公桌。不同于传统办公服务企业的单次销售模式,借 助IoT技术,9AM能够与企业、员工形成长期、可持续的客户关系。
32、员工可通 过app预约使用,升降桌将智能提醒并记录、分析使用数据并即时向员工与 企业给予反馈; 办公空间管理方面,9AM通过IoT收集员工办公数据并借助AI进行高效分析, 从而对办公空间的利用效率进行优化和预测,降低闲置资源占比。9AM的空 间管理策略调整可协助企业提升空间使用率近30%,戴德梁行上海办公室采 用9AM的流动工位管理系统后,每年节省了约150万元租金。 含城市基础数据库、市场数据库、用户 行为数据库和集中式公寓字典四大数据 库,能够为各类房地产行业参与者提供 大数据服务和决策支持;运营领域,仲 量联行、万科物业等老牌物业管理企业 积极创新物业服务方案,推广数字化物 业服务、物业
33、机器人等。此外建筑业机 电领域的部分企业,如格瑞特、施耐德 等也大力推进智能楼宇管控设备及系统 的研发。 办公与家居产品领域则呈现传统品牌与 新兴科技品牌齐头并进的局面。既有如 海尔、鸿雁这样的老牌电器企业在已有 产品线基础上拓展智能家居生态圈;也 有小米、百度这样的互联网巨头借助品 牌与信息技术优势整合产业链,快速打 开智能家居市场;还有部分互联网初创 企业,如主营智能办公桌和智慧办公空 间云管理系统的品牌9AM,借助模式创 新和技术壁垒占领市场。 除此之外,在房地产科技领域还诞生了 一批专门提供第三方信息、技术服务的 科创企业,如地理大数据领域的捷泰天 域、建筑领域软件与信息服务商筑想科
34、技、人工智能领域的深兰科技、物联网 领域的云智易等。这些科创企业具备技 术优势,能够为房地产行业参与者提供 大数据、人工智能、物联网等方面的信 息技术支持。 中国房地产创新发展报告 | 中国房地产科技生态 10 参与者多元,合作与竞争兼具 企业类别来看,绿地、万科、碧桂园等 房地产巨头都已加快布局机器人、智能 家居、智慧社区等领域;互联网科技巨 头,如阿里巴巴、腾讯、百度等也纷纷 开始探索智慧建筑与房地产大数据服 务;与此同时,大数据、人工智能科创 企业,如深兰科技、捷泰天域等,也积 极寻求与传统地产企业的合作。 不同类型的企业各具优势,在房地产科 技领域形成互补。传统房地产企业具备 雄厚的资
35、金和广阔的应用市场,互联网 巨头在科技战略和技术研发上具备优 势,新兴科创企业则往往在某一特定技 术或服务领先。 房地产科技领域的良性互补体现在以下 两个方面,一是老牌房企与互联网公 图7:中国房地产科技生态图谱(基于企业类别) 司、科创企业积极开展合作,例如,绿 地控股宣布投资3亿元入股深兰科技, 成为深兰科技第二大股东;万科与阿里 智能、商汤科技等六家科技企业合作, 推出“万科智造”;二是传统房地产企 业还利用自身资本优势,探索建立房地 产科技加速器和孵化器,助推科创企业 发展,例如,2019年10月,仲量联行、 太古地产及平安城科联合推出的中国内 地首个房地产科技加速器计划城越 加速器正
36、式启动,入选科创企业涵盖 运营管理服务、机器人、BIM、室内定 位、物联网解决方案等多个领域。 另一方面,互联网科技企业的入局也加 剧了房地产科技领域的竞争。互联网科 技企业借助自身资金与技术的双重优 势,布局房地产科技的各个环节,对 传统房地产企业和新兴科创企业均造成 挑战。目前,互联网科技公司已成为智 慧城市建设的主力军,纷纷借智慧城市 开拓房地产创新业务。如百度智慧城市 业务发展部已与珠海市、北京市海淀区 西北旺等多地政府达成智慧城市建设协 议。占领智慧城市建设高地的同时,互 联网科技巨头还多元布局智能家居、智 慧楼宇、信息技术服务等领域。智能家 居方面,百度、小米、阿里巴巴等均推 出了
37、AI音箱、智能电视等,可作为旗下 智能家居控制中枢;智慧楼宇方面,通 过与技术平台和设备制造商合作,各大 互联网科技公司均推出了可采集、分析 楼宇内外各类数据,具备感知、判断、 决策等综合处理能力的智慧楼宇解决方 案;信息技术服务方面,百度AI开放平 台、阿里云数据中心、阿里云IoT、腾 讯云物联网开放平台等分别在AI、大数 据、物联网技术服务占据优势地位。 来源: 公开资料, 研究 恒大集团 碧桂园集团 万科集团 捷泰天域 9am智能办公 云智易 阿里巴巴集团 腾讯控股 小米集团 龙湖地产 绿地集团 保利地产 贝壳找房 深兰科技 筑想科技 百度 华为 传统房地产企业互联网科技企业新兴科创企业
38、 中国房地产创新发展报告 | 中国房地产科技生态 11 案例3: 腾讯滨海大厦打造智慧楼宇 腾讯滨海大厦由腾讯与著名建筑设计公司NBBJ联合打造,于2017年底投入使 用。该大厦全面采用物联网和人工智能技术,既是腾讯全球新总部大楼,也 是腾讯探索物联网和智能建筑的试验场。 楼宇在设计建造中全面应用BIM技术进行成本管控、辅助施工和进度管理。 借助腾讯研发的“卯识”物联网系统,该楼宇实现了智能电梯手机预约、人 脸识别安保、人员精准定位、智能寻车导航、全息投影导游等功能。来访者 通过人脸识别进入大楼后随即触发楼内所有智能设备联动,大楼将为每一个 出入者做出个性化服务,会议室、办公室等也可根据实时监
39、测的人员情况自 动调节温度和亮度。 楼宇运营方面,滨海大厦借助智慧楼宇3D可视化系统实现园区、楼宇、室 内、设备的逐级可视化,能够以直观、动态的形式展示楼宇内设备使用、管 网运行、能源消耗的实时监测情况。管理者可在第一时间调取大楼各个角落 的实际情况,随时远程操作物联网系统,例如远程控制灯光开关和明暗。 传统房企的科技转型实践 不同房企纷纷依托各自优势,实施各具 特色的房地产科技战略,推进科技转 型。根据2019年12月公布的2019胡 润地产品牌价值榜,万科、恒大、碧 桂园位列中国最具价值地产品牌榜前 三,传统房企巨头的科技转型实践具有 典例及借鉴意义。 万科集团立足房地产业务,聚焦房地产
40、科技推进转型。万科自2016年启动科 技赋能发展战略,拟分三个阶段推进房 地产科技革新:2016-2018年完成信息 化变革,培育科技基础,服务集团现 有业务;2019-2021年推进数字化,打 通各个业态积累的数据,挖掘数据价 值;2022-2024年实现全面智能化,构 建行业生态平台,实现从数据洞察到人 工智能应用的跨越。目前该战略已进入 数字化阶段。2017年,万科上线专属大 数据分析平台。2018年,万科同阿里云 IoT合作,计划在5年内推进全国100个 智能小区建设。2019年,万科又与微 软共同发起设立的万科未来城市实验室 揭牌,万科的房地产科技布局进一步扩 大。万科集团董事会主席
41、郁亮曾表示, 未来万科仍将立足本业精耕细作,坚定 城乡建设与生活服务商的定位,不会抛 开本业拓展高科技新业务。 不同于万科的“立足本业”,恒大集团 大力拓展各类高科技非房地产事务,科 技布局远远广于房地产科技。目前,恒 大集团已形成以房地产为基础,旅游、 健康为两翼,汽车产业为龙头的四大产 业格局。恒大设立了恒大高科技集团、 恒大未来高科技集团等,进行生命科 学、航空航天、集成电路、量子科技、 新能源、人工智能、机器人等的开发应 用。此外,2018年,恒大集团与中国科 学院在北京签署全面合作协议,恒大将 在未来十年投入1000亿元与中科院共同 打造科学技术研究基地、科研孵化基地 与科研成果产业
42、化基地,投资包括人工 智能、超级计算机、手术机器人、无人 驾驶等在内的多个高科技项目,在高科 技领域持续寻找增长机会。 相较于万科与恒大,碧桂园集团的策略 更为折中,推进业务多元化的同时紧绕 房地产主线。碧桂园集团将地产、机 器人、现代农业作为未来三大重点业 务,重点投资建筑机器人和高科技现 代农业。机器人领域,碧桂园集团目前 有2000余个地产项目,服务400余万业 主,对于建筑机器人和物业机器人有大 量需求;农业领域,碧桂园希望通过布 局现代农业,结合旗下社区新零售项 目,打造社区生活圈,实现从田间到餐 桌的完整产业链。上述业务之外,碧桂 园还继续延展服务的边界,于2018年底 启动了“城
43、市共生计划”,正式进军城 市公共服务和智慧城市领域。 12 中国房地产创新发展报告 | 中国房地产科技生态 表2: 主要房企科技转型战略布局 房企定位战略布局启动时间战略目标 万科城乡建设与生活服务商沃土计划2016年 通过人工智能、 大数据、 监控、 门禁等的深入开 发, 提高设计和管理效率, 实现社区智慧生活, 降低物业管理成本、 大幅提高效率 恒大 以民生地产为基础, 文化旅游、 健 康养生为两翼, 新能源汽车为龙头 的综合型企业 第八个三年计划2018年 探索高科技产业, 推进多元化布局, 向低负债、 低杠杆、 低成本、 高周转的 “三低一高” 模式转变 碧桂园 为全世界创造美好生活产
44、品的高科 技综合型企业 机器人产业战略规划2018年 未来旗下机器人产业将涵盖核心技术、 网络平 台、 合作共创三大业务体系, 产品涉及建筑、 装 修、 农业、 医疗、 智能制造、 仓储物流、 智慧家 居、 看护等几乎全应用领域 城市共生计划2018年 基于城市公共空间的12个细分领域场景, 推出 AI城市公共服务、 DC数字城市综管服务和IS产 业协同运营服务 来源: 公开资料, 研究 案例4: 万科搭建可视化大数据分析平台 2017年,万科与多家高校合作搭建的专属大数据分析平台正式上线。该数据分析平台采用清晰易用的可视化交互模式, 汇集城市大数据、市场大数据、客户大数据三大类数据, 通过实
45、时整合政府统计数据、移动设备数据、运营商数据、合 作企业数据和互联网开放数据,实现动态监测、信息查询、数据分析三种不同层级的业务需求。 一方面,该数据平台采用了板块价值计量模型、力导向布局分析模型、核密度分析、空间插值分析等前沿数据分析技 术,且数据来源丰富,能够有效保证输出结果的可靠性。 另一方面,借助可视化交互界面,万科大大降低了该数据分析平台的使用门槛,员工能够通过简洁的操作界面快速查询 数据并筛选标签,系统则以热力图、分布图等可视化形式自动输出数据分析结果。目前,该数据分析平台已被广泛用于 解决公司员工各业务端口的工作需求,如市场分析、区位选择等。 万科大数据分析平台 市场大数据客户大
46、数据城市大数据 新房 价格 新房 成交 二手房 价格 楼盘 目录 客户通 勤特征 客户娱 乐偏好 客户线 上偏好 实时人 口流量 一卡通 数据 企业 数据 中国房地产创新发展报告 | 中国房地产科技生态 13 案例5: 恒大进军新能源汽车 汽车产业是恒大集团多元化战略的龙头。2019年11月,恒大集团董事局主席 许家印表示,未来三年将投入450亿元制造新能源汽车,同步研发15款新车 型,在中国、“一带一路”沿线国家建设十大整车生产基地,于2021年陆续 实现全系列产品量产,并定下了“核心技术世界领先,产品品质世界一流, 成本大幅下降”的恒大新能源汽车总定位。 通过自主研发以及一系列国际收购与合
47、作,恒大实现了覆盖新能源汽车全 产业链的总体布局。2019年1月,恒大新能源汽车有限公司成立,2019年9 月,恒大又宣布与与FEV、EDAG等五大汽车工程技术巨头展开合作。目前恒 大集团已在整车研发制造、动力电池、电机技术等方面拥有了世界领先的核 心技术,打通了包括整车研发制造、三电核心技术、营销、充电科技等在内 的新能源汽车全产业链。 在房地产行业逐步回归理性,告别“黄金时代”的背景下,恒大集团瞄准了 新能源汽车这一潜在增长点,希望借此摆脱地产及附属产业的单一盈利模 式。恒大拓展以新能源汽车为代表的高科技非房地产事务,为传统房企的科 技转型提供了另一种可能方案。 案例6: 碧桂园布局建筑机
48、器人 碧桂园集团是中国最大的新型城镇化住宅开发商,进军机器人领域是其布局 多元化发展的重要举措之一。2018年7月,碧桂园成立全资子公司广东博智 林机器人公司,同年9月,碧桂园集团宣布投入800亿元建设广东顺德机器人 谷,2019年4月,碧桂园集团又投资500亿元在长沙建设人工智能科技城。 博智林机器人下设建筑机器人研究院、基础技术研究院、智能技术研究院、 工程应用研究院等8个研究院,截至2019年10月20日,拥有近3000名研发人 员,已递交专利申请超过700项。碧桂园集团创始人杨国强曾表示,希望集 团旗下建筑机器人在2019年完成量产前的试运营,在2020年开始大量投入 使用。目前,博智
49、林机器人公司已有十余款建筑机器人完成样机研发,可完 成搬砖、砌砖、粉刷等多个工程步骤,且已陆续进入工地测试。 中国房地产创新发展报告 | 竞争与风险挑战 14 竞争与风险挑战 行业竞争加剧 一方面,互联网科技巨头和科创企业的 加入使得来自行业外部的竞争压力日益 加大;另一方面,房地产科技兴起也使 得房地产行业内部竞争加剧。头部房企 在财力、人力、技术等方面具备优势, 能够利用新技术在降低建筑成本、运营 成本的同时,优化存量运营,提供增值 服务,提升利润水平。 在头部企业压力下,未来在居住环境、 智能化服务等方面落后的地产可能面临 折价出售困境。行业内处于相对劣势的 房地产企业往往不具备完善的房地产科 技布局,在转型升级中面临资金、技术 等方面困难,可考虑同科技公司积极开 展合作,节省独立研发费用的同时紧跟 行业转型步伐。 数据争议风险 大数据技术极大地推动了房地产创新, 但也伴随着风险。大数据时代下,数据 价值越来越高,对数据的利用越来越充 分,但数据争议也层出不穷。具体而言 主要涉及数据抓取、数据占有、用户隐 私三方面。数据抓取争议源于对网站、 应用程序