《房地产行业专题研究: 复苏动能较弱静待新的再平衡-230720(25页).pdf》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产行业专题研究: 复苏动能较弱静待新的再平衡-230720(25页).pdf(25页珍藏版)》请在三个皮匠报告上搜索。
1、 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。1 证券研究报告 房地产房地产 复苏动能较弱,静待新的再平衡复苏动能较弱,静待新的再平衡 华泰研究华泰研究 房地产开发房地产开发 增持增持 (维持维持)房地产服务房地产服务 增持增持 (维持维持)研究员 陈慎陈慎 SAC No.S0570519010002 SFC No.BIO834 +(86)21 2897 2228 研究员 刘璐刘璐 SAC No.S0570519070001 SFC No.BRD825 +(86)21 2897 2218 研究员 林正衡林正衡 SAC No.S0570520090003 SFC No.BRC04
2、6 +(86)21 2897 2087 联系人 陈颖陈颖 SAC No.S0570122050022 +(86)755 8249 2388 联系人 戚康旭戚康旭 SAC No.S0570122120008 +(86)21 2897 2228 行业行业走势图走势图 资料来源:Wind,华泰研究 重点推荐重点推荐 股票名称股票名称 股票代码股票代码 目标价目标价 (当地币种当地币种)投资评级投资评级 城建发展 600266 CH 7.10 买入 华发股份 600325 CH 13.44 买入 建发股份 600153 CH 17.45 买入 滨江集团 002244 CH 13.78 买入 万科 A
3、000002 CH 19.04 买入 新城控股 601155 CH 21.78 买入 金地集团 600383 CH 9.86 买入 越秀地产 123 HK 15.16 买入 建发国际集团 1908 HK 25.52 买入 华润置地 1109 HK 44.89 买入 中国海外发展 688 HK 26.33 买入 龙湖集团 960 HK 32.17 买入 中海物业 2669 HK 13.00 买入 保利物业 6049 HK 71.92 买入 华润万象生活 1209 HK 47.47 买入 滨江服务 3316 HK 38.38 买入 招商积余 001914 CH 18.98 买入 万物云 2602
4、HK 51.87 买入 新大正 002968 CH 24.15 买入 资料来源:华泰研究预测 2023 年 7 月 20 日中国内地 专题研究专题研究 销售复苏动能较弱,销售复苏动能较弱,板块仍将处于政策博弈期板块仍将处于政策博弈期 2023 上半年,新房市场全国商品住宅销售面积同比下降 2.8%;二手房市场尽管复苏优于新房市场,但近期复苏动能也有所转弱。而市场转弱导致房价有所承压,6 月 70 城新房/二手房环比下降 0.1%/0.4%。我们认为地产板块进入政策博弈期,房地产市场将继续保持分化行情,更加看好具备充裕供应弹性的城市以及在主流城市有充裕货值和较强补货能力的优质房企。新房:高开低走
5、的上半年新房:高开低走的上半年,高能级城市韧性更强,高能级城市韧性更强 2023 上半年,2-4 月市场需求脉冲式释放推动成交快速回暖,5-6 月市场热度有所下降,复苏动能转弱,整体呈现弱复苏态势。全国商品住宅销售面积/金额同比下降 2.8%/上升 3.7%;绝对面积水平约相当于 2015-16 年,金额相当于 2018 年的水平。城市角度,高能级城市市场韧性更强。同比而言,80 样本城市中 41 城成交面积同比为正,占比约 51%;一线、二线、三线城市中成交面积同比为正的比例分别为 100%、67%、39%。与 2017 年以来各城市成交面积峰值相比,跌幅在一半以内的城市有 27 个。二手房
6、:复苏强于新房,上半年表现亮眼二手房:复苏强于新房,上半年表现亮眼 二手房修复进程明显快于新房,但近期同样有所转弱。2023 上半年,26 城二手房成交面积同比增长 46%,为 2021 年的 96%,复苏表现明显优于新房(78%)。分城市能级,一线、二线、三线二手房累计成交面积同比分别为+24%、+57%、+42%。二三线城市的二手房市场复苏行情优于一线城市。市场领先指标先回暖再回落,成交量 KMI 指数经历了 2、3 月份的短暂复苏后有所下降。新房案场指数及二手房带看指数等领先指标显示多数城市热度较低,但一线城市依旧占优。房价:弱需求下有所承压,城市分化明显房价:弱需求下有所承压,城市分化
7、明显 房价在 2023 年 2-4 月有所改善,6 月小幅下跌。新房价格方面,70 城新建住宅价格 6 月同比降幅为 0.4%,较 1 月收窄 1.9pct;1-5 月环比逐步回升,6 月环比下降 0.1%;6 月 70 城二手住宅价格同比环比降幅均有所扩大。新房价格与二手房价格均是同比增长 TOP10 的城市有成都、上海、合肥、长沙、北京。去化周期偏长的城市房价承压更大,主要依据有两点:1)去化周期小于 18 个月的城市中,39%的城市房价同比下降;去化周期大于 18个月的城市中,62%的城市房价同比下降。37 个房价同比增长的城市平均去化周期为 26 个月,43 个房价同比下降的城市平均去
8、化周期 35 个月。投资建议投资建议 重点推荐:1)A 股开发:城建发展、华发股份、建发股份、滨江集团、万科 A、新城控股、金地集团;2)港股开发:越秀地产、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、龙湖集团;4)物管公司:中海物业、保利物业、华润万象生活、滨江服务、招商积余、万物云、新大正。风险提示:行业政策风险,行业下行风险,部分房企经营风险。(19)(12)(6)18Jul-22Nov-22Mar-23Jul-23(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。2 房地产房地产 正文目录正文目录 新房:高开低走的上半年新房:高开低走的上半年.
9、4 全国销售:同比尚未转正.4 重点城市:高能级城市销售面积同比增长的城市占比更高.5 城市分化的逻辑:因城施策对销售存在正反馈,高库存城市去化承压.8 二手房:复苏强于新房二手房:复苏强于新房.10 上半年复苏表现比较亮眼.10 重点城市:景气程度分化明显.11 市场领先指标:回暖后再回落.13 房价:弱需求下有所承压房价:弱需求下有所承压.15 70 城房价指数:城市分化更为明显.15 新房房价与去化周期:去化周期偏长的城市房价承压更大.17 投资建议投资建议.19 风险提示.22 图表目录图表目录 图表 1:全国商品房销售面积累计值.4 图表 2:全国商品房销售额累计值.4 图表 3:全
10、国商品住宅销售面积累计值.4 图表 4:全国商品住宅销售面积当月值.4 图表 5:全国商品住宅销售额累计值.5 图表 6:全国商品住宅销售额当月值.5 图表 7:各地区商品房销售面积及金额累计同比.5 图表 8:各地区商品房销售面积及金额占全国比例.5 图表 9:60 城新房成交面积(7 日平滑,单位:万平).6 图表 10:一线城市新房成交面积(7 日平滑,单位:万平).6 图表 11:二线城市新房成交面积(7 日平滑,单位:万平).6 图表 12:三线城市新房成交面积(7 日平滑,单位:万平).6 图表 13:80 城市 23H1 成交面积同比及 23H1 成交面积与近 7 年峰值的对比.
11、7 图表 14:80 城成交面积以及与历史比较(2017-2023H1).7 图表 15:80 城市 23H1 成交面积同比及 23H1 成交面积与近 7 年峰值的对比一二线城市.8 图表 16:23H1 各二线城市限贷限购政策放松次数及成交建面同比的相关性.8 图表 17:80 城库存面积和去化周期.9 图表 18:一线城市库存面积和去化速度.9 图表 19:二线城市库存面积和去化速度.9 图表 20:三线城市库存面积和去化速度.9 图表 21:重点城市开盘去化率(2022 年 10 月-2023 年 6 月).9 图表 22:26 城二手房成交面积(7 日平滑,单位:万平).10 AUjY
12、eZiV8VfZyXfWmR6M8Q7NoMpPsQpMkPmMqPfQtRnM8OnNuNvPqMvNNZrRvM 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。3 房地产房地产 图表 23:一线城市二手房成交面积(7 日平滑,单位:万平).10 图表 24:二线城市二手房成交面积(7 日平滑,单位:万平).10 图表 25:三线城市二手房成交面积(7 日平滑,单位:万平).10 图表 26:有数据城市 2023 上半年二手房成交面积及其同比图.11 图表 27:贝壳二手房市场景气指数(分能级).11 图表 28:贝壳二手房折价率指数(分能级).11 图表 29:2023 年
13、6 月各城市贝壳二手房市场景气指数的历史分位数及同比.12 图表 30:2023 年 6 月各城市贝壳二手房折价率指数的历史分位数及同比.12 图表 31:重点城市二手房销售高频跟踪(单位:万平).12 图表 32:20 城二手房热力图.13 图表 33:贝壳新房案场指数(分能级).13 图表 34:贝壳二手房带看指数(分能级).13 图表 35:2023 年 6 月各城市贝壳新房案场指数的历史分位数及同比.14 图表 36:2023 年 6 月各城市贝壳二手房带看指数的历史分位数及同比.14 图表 37:贝壳 KMI 成交量指数(分能级).14 图表 38:70 城新建商品住宅价格同环比.1
14、5 图表 39:70 城二手商品住宅价格同环比.15 图表 40:70 城新建商品住宅价格同比(分能级).15 图表 41:70 城二手商品住宅价格同比(分能级).15 图表 42:70 城新建商品住宅价格环比(分能级).16 图表 43:70 城二手商品住宅价格环比(分能级).16 图表 44:70 城新建商品住宅价格同比(分上涨/下跌/持平).16 图表 45:70 城二手商品住宅价格同比(分上涨/下跌/持平).16 图表 46:70 城新建商品住宅价格环比(分上涨/下跌/持平).16 图表 47:70 城二手商品住宅价格环比(分上涨/下跌/持平).16 图表 48:新建商品住宅与二手住宅
15、价格指数同比排名(2023 年 6 月).17 图表 49:重点城市 2023 上半年销售均价同比与 2023 年 6 月去化周期(MA6).18 图表 50:重点城市去化周期历史分位(2017-2023H1).18 图表 51:80 城市 2023 上半年销售均价同比与 2023 年 6 月去化周期(单位:月,MA6).18 图表 52:重点推荐公司一览表.19 图表 53:重点推荐公司最新观点.19 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。4 房地产房地产 新房新房:高开低走的上半年高开低走的上半年 2023 上半年,房地产市场整体仍可概括为弱复苏,结构上 2-4 月市
16、场需求脉冲式释放推动成交快速回暖,而 5-6 月市场成交热度有所下降,整体呈现弱复苏的态势。全国销售:全国销售:同比尚未转正同比尚未转正 全国全国商品住宅商品住宅成交面积累计同比尚未转正。成交面积累计同比尚未转正。据统计局数据,2023 上半年,商品房销售面积/金额累计同比下降5.3%/上升1.1%;商品住宅销售面积/金额累计同比下降2.8%/上升3.7%。月度来看,4 月商品住宅销售面积与金额同比均达到上半年高点,5-6 月有所回落。2023上半年全国商品住宅销售面积约是 2015-16 年的水平,销售金额约是 2018 年的水平;6 月销售对比历年 6 月而言,销售面积约是 2013 年水
17、平,销售金额约是 2016-17 年的水平。图表图表1:全国商品房销售面积累计值全国商品房销售面积累计值 图表图表2:全国商品房销售额累计值全国商品房销售额累计值 资料来源:国家统计局,华泰研究 资料来源:国家统计局,华泰研究 图表图表3:全国商品住宅销售面积累计值全国商品住宅销售面积累计值 图表图表4:全国商品住宅销售面积当月值全国商品住宅销售面积当月值 资料来源:国家统计局,华泰研究 资料来源:国家统计局,华泰研究 -30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%02468020020202120221-6M23商品房销售面积累计值(
18、亿平,左轴)累计同比(右轴)-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%02468020020202120221-6M23商品房销售额累计值(万亿元,左轴)累计同比(右轴)-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%024680020202120221-6M23商品住宅销售面积累计值(亿平,左轴)累计同比(右轴)-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,0002022-
19、-----052023-06当月商品住宅销售面积(万平,左轴)当月同比(右轴)当月环比(右轴)免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。5 房地产房地产 图表图表5:全国商品住宅销售额累计值全国商品住宅销售额累计值 图表图表6:全国商品住宅销售额当月值全国商品住宅销售额当月值 资料来源:国家统计局,华泰研究 资料来源:国家统计局,华泰研究 成交金额的增长主要依靠东部地区成交金额的增长主要依靠东部地区。2023 上半年,东部、东北地区商品房成交面积同
20、比为正,中部、西部地区同比为负。东部地区商品房成交金额同比为正,其余三地区同比为负。2023 上半年,东部地区商品房成交面积/金额分别占全国的 45.2%/61.4%,较 2022 全年提升 3/3.4pct。这也是全国商品房销售均价大幅提升的原因。图表图表7:各地区商品房销售面积及金额累计同比各地区商品房销售面积及金额累计同比 图表图表8:各地区商品房销售面积及金额占全国比例各地区商品房销售面积及金额占全国比例 资料来源:国家统计局,华泰研究 资料来源:国家统计局,华泰研究 重点城市重点城市:高能级城市高能级城市销售面积销售面积同比增长的城市占比更高同比增长的城市占比更高 根据我们统计的高频
21、数据,2023 上半年,60 城新房累计成交面积同比+1%;分城市能级,一线、二线、三线新房累计成交面积同比分别为+21%、-2%、-3%,城市间热度分化明显,一线城市由于经济基本面较好,需求韧性更强。二季度以来,市场开始走弱,4 月和 5 月的60 城新房日均成交面积分别环比-28%/+0.4%,6 月新房市场较弱,成交面积环比-0.4%,同比-31%。重点城市成交面积上半年恢复到 2019 年的 78%水平。-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%024680020202120221-6M23商品住宅销售额
22、累计值(万亿元,左轴)累计同比(右轴)-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,0------06当月商品房销售额(亿元,左轴)当月同比(右轴)当月环比(右轴)-15%-10%-5%0%5%10%全国东部中部西部东北全国东部中部西部东北房地产销售面积房地产销售金额2023上半年累计同比0%10%20%30%40%50%60%70%东部中部西
23、部东北东部中部西部东北房地产销售面积房地产销售金额2023上半年2022全年 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。6 房地产房地产 图表图表9:60 城新房成交面积(城新房成交面积(7 日平滑日平滑,单位:万平,单位:万平)图表图表10:一线城市新房成交面积(一线城市新房成交面积(7 日平滑日平滑,单位:万平,单位:万平)资料来源:Wind,华泰研究 资料来源:Wind,华泰研究 图表图表11:二线城市新房成交面积(二线城市新房成交面积(7 日平滑日平滑,单位:万平,单位:万平)图表图表12:三线城市新房成交面积(三线城市新房成交面积(7 日平滑日平滑,单位:万平,单位
24、:万平)资料来源:Wind,华泰研究 资料来源:Wind,华泰研究 各城市间分化也比较明显。我们从两个角度观察各城市的成交表现:1)2023 上半年,各城市同比表现如何?2)各城市 2023 上半年的成交水平处于 2017 年以来的什么位置?2023 上半年 80 城中成交面积同比为正的城市有 41 个。同比为正的城市中,一线城市 4 个,占比 100%;二线城市 18 个,占比 67%;三线城市 19 个,占比 39%。一线城市中,上海、北京、深圳、广州分别同比+38%、+19%、+12%、8%,上海排名 80 城中第 12 名;二线城市中,呼和浩特(+131%)、长春(+78%)、贵阳(+
25、68%)、天津(+54%)、郑州(+51%)、杭州(+49%)、厦门(+47%)7 城成交同比增幅较为领先;三线城市中,淮南(+66%)、唐山(+50%)、惠州(+47%)、东莞(+44%)4 城成交同比增幅较为领先。2023 上半年 80 城成交面积较 2017 年以来峰值成交面积跌幅在一半以内的城市有 27 个,跌幅在 10%以内的为上海,其余 26 城跌幅均在 20-50%之间。上海、北京、广州、深圳分别下降 9%、24%、30%、31%。二线城市中,天津、郑州、青岛、成都、呼和浩特、济南的跌幅相对较少,均在 20-30%范围内;跌幅前十中仅有 1 个三线城市,三线城市跌幅较大的城市较多
26、。02040608001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月2020202101520251月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月202020202030405060701月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月2020202020304050607080901月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月2020202120222023 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。7 房地产房地产 图表图表13:80 城市
27、城市 23H1 成交面积同比及成交面积同比及 23H1 成交面积与近成交面积与近 7 年峰值的对比年峰值的对比 资料来源:克而瑞,华泰研究 图表图表14:80 城成交面积以及与历史比较(城成交面积以及与历史比较(2017-2023H1)资料来源:克而瑞,华泰研究 城市城市能级能级23H1同比23H1同比城市城市能级能级23H1同比23H1同比城市城市能级能级23H1与近723H1与近7年峰值相比年峰值相比城市城市能级能级23H1与近723H1与近7年峰值相比年峰值相比呼和浩特二线131.68%北海三线1.07%上海一线-8.95%惠州三线-55.18%长春二线77.55%无锡三线-0.71%天
28、津二线-22.07%淮南三线-55.21%贵阳二线68.46%兰州二线-2.28%茂名三线-23.29%沈阳二线-56.65%淮南三线66.48%青岛二线-2.35%北京一线-23.89%福州二线-56.65%天津二线54.29%晋江三线-3.56%郑州二线-24.96%无锡三线-57.27%郑州二线50.84%南通三线-3.63%青岛二线-25.77%日照三线-58.11%唐山三线50.46%中山三线-3.86%成都二线-26.32%海口三线-58.89%杭州二线49.11%昆明二线-4.09%呼和浩特二线-26.70%舟山三线-60.40%厦门二线46.77%钦州三线-4.40%济南二线-
29、26.76%荆门三线-63.46%惠州三线46.67%福州二线-6.71%广州一线-30.40%兰州二线-64.40%东莞三线43.88%佛山三线-7.85%深圳一线-30.51%常州三线-67.16%上海一线37.85%舟山三线-9.22%常熟三线-30.98%三明三线-69.19%荆门三线36.46%岳阳三线-9.67%乌鲁木齐三线-32.08%张家港三线-70.22%武汉二线34.24%常州三线-10.14%苏州三线-37.92%江阴三线-70.47%西宁三线29.94%沈阳二线-12.87%石家庄二线-40.06%太原二线-71.74%济南二线27.25%清远三线-17.04%东莞三线
30、-40.54%宁波二线-71.87%南宁二线25.03%张家港三线-17.65%合肥二线-41.22%南通三线-73.52%徐州三线22.87%宜兴三线-18.17%唐山三线-41.32%晋江三线-74.57%三明三线19.74%乌鲁木齐三线-19.45%佛山三线-41.51%贵阳二线-74.93%洛阳三线19.01%南京二线-21.79%钦州三线-42.91%金华三线-75.35%北京一线18.77%九江三线-23.45%厦门二线-43.73%重庆二线-75.59%珠海三线18.36%丹东三线-27.28%中山三线-44.36%泉州三线-76.99%合肥二线16.63%芜湖三线-36.10%
31、长春二线-45.29%宜兴三线-77.47%南昌二线16.41%日照三线-37.44%武汉二线-45.96%丹东三线-77.70%哈尔滨二线16.34%石家庄二线-40.06%岳阳三线-46.01%大连二线-77.91%温州三线15.21%嘉兴三线-42.24%汕头三线-46.09%南昌二线-79.09%西安二线14.66%大连二线-44.53%清远三线-48.23%银川三线-79.13%成都二线13.52%滁州三线-46.66%杭州二线-50.26%芜湖三线-80.51%深圳一线12.32%太仓三线-47.50%烟台三线-50.47%北海三线-80.59%茂名三线9.09%泉州三线-56.0
32、9%西宁三线-50.70%九江三线-81.30%汕头三线8.65%株洲三线-57.74%南宁二线-51.21%滁州三线-82.28%烟台三线8.55%马鞍山三线-58.14%太仓三线-51.33%宜昌三线-82.94%广州一线8.08%常德三线-60.88%昆明二线-51.62%蚌埠三线-84.79%宁波二线6.11%金华三线-63.84%温州三线-51.75%张家口三线-85.97%苏州三线4.18%蚌埠三线-66.17%南京二线-51.86%哈尔滨二线-87.29%长沙二线4.07%建德三线-66.29%珠海三线-52.50%嘉兴三线-87.64%重庆二线3.30%太原二线-69.38%洛
33、阳三线-52.51%株洲三线-88.15%常熟三线2.64%宜昌三线-72.90%长沙二线-54.05%常德三线-88.30%海口三线2.56%银川三线-78.97%徐州三线-54.37%建德三线-88.70%江阴三线2.56%张家口三线-85.97%西安二线-54.48%马鞍山三线-90.77%23H1成交面积同比增幅23H1成交面积同比增幅23H1成交面积与近7年峰值对比23H1成交面积与近7年峰值对比02004006008001,0001,2001,4001,600上海广州杭州天津成都南京长沙呼和浩特大连沈阳济南南昌太原哈尔滨福州石家庄常州东莞嘉兴烟台苏州中山佛山唐山常德芜湖株洲珠海日照
34、马鞍山张家口清远舟山丹东北海江阴晋江三明常熟太仓万平最小值最大值2023上半年 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。8 房地产房地产 图表图表15:80 城市城市 23H1 成交面积同比及成交面积同比及 23H1 成交面积与近成交面积与近 7 年峰值的对比年峰值的对比一二线城市一二线城市 资料来源:克而瑞,华泰研究 进入下半年,截至 2023 年 7 月 15 日,新房复苏指数为 45,同比-38%(上周-39%);分城市能级,一线、二线、三线新房复苏指数分别同比-17%、-38%、-47%。23 年 7 月 1-15日,60 城新房累计成交面积同比-40%,环比-26
35、%;23 年 1 月 1 日-7 月 15 日,60 城新房累计成交面积同比-2%。我们认为,一线城市及部分二线城市由于人口、产业基本面更好,销售表现将继续优于低能级城市。城市分化的逻辑:因城施策对销售存在正反馈,城市分化的逻辑:因城施策对销售存在正反馈,高库存城市去化承压高库存城市去化承压 我们整理了核心一二线城市(包括下属区县)的楼市限购限贷放松政策,并予以赋值,对应23上半年的成交状况,呈现一定正相关性。我们认为政策的放松对销售有实际促进作用。一线城市由于城市基本面较好,我们暂不考虑政策放松带来的成交增量。对于二线城市来说,除厦门、郑州、东莞、南京四城市偏离度较大,其他城市散点图显示政策
36、宽松次数越多,各城市销售面积同比增长的更多,政策的放松对楼市回暖确有一定促进作用。图表图表16:23H1 各二线城市限贷限购政策放松次数及成交建面同比的相关性各二线城市限贷限购政策放松次数及成交建面同比的相关性 资料来源:各地政府,华泰研究 上海北京深圳广州呼和浩特长春贵阳天津郑州杭州厦门武汉济南南宁合肥南昌哈尔滨西安成都宁波长沙重庆兰州青岛昆明福州沈阳南京石家庄大连太原-100%-90%-80%-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%-100%-50%0%50%100%150%23H1成交面积较近7年峰值的跌幅23H1成交面积同比成都东莞佛山福州杭州合肥济南南京青岛厦门沈
37、阳苏州天津无锡武汉西安长沙郑州-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%01234567823H1成交建面同比各二线城市限贷限购放松政策合计 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。9 房地产房地产 截至 2023 年 6 月末,克而瑞 80 城新房库存面积 4.9 亿平米,较 2022 年末下降 6.4%;平均去化周期 18.8 个月,较 2022 年末缩短 1.3 个月。分城市能级看,一线、二线、三线城市截至 6 月末库存分别较 2022 年末下降 3.7%、下降 13.6%、上升 3.8%;去化周期分别在14.3 个月、17.5 个月、22.1
38、个月,较 2022 年末分别下降 2.2、下降 4.2、上升 1.5 个月。典型城市开盘去化率依旧分化,宁波、成都、杭州去化率攀高,而苏州、南京、武汉去化率降至低位。图表图表17:80 城库存面积和去化周期城库存面积和去化周期 图表图表18:一线城市库存面积和去化速度一线城市库存面积和去化速度 资料来源:克而瑞,华泰研究 资料来源:克而瑞,华泰研究 图表图表19:二二线城市库存面积和去化速度线城市库存面积和去化速度 图表图表20:三三线城市库存面积和去化速度线城市库存面积和去化速度 资料来源:克而瑞,华泰研究 资料来源:克而瑞,华泰研究 图表图表21:重点城市开盘去化率(重点城市开盘去化率(2
39、022 年年 10 月月-2023 年年 6 月)月)资料来源:克而瑞,华泰研究 010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,0000502000020202城库存(万平,右轴)80城去化周期(月,左轴)05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5005,000024680200000222023一线城
40、市库存(万平,右轴)一线城市去化周期(月,左轴)05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,0000502000020202120222023二线城市库存(万平,右轴)二线城市去化周期(月,左轴)05,00010,00015,00020,00025,0000502000020202120222023三线城市库存(万平,右轴)三线城市去化周期(月,左轴)0%10%20%30%4
41、0%50%60%70%80%90%100%宁波苏州成都天津厦门西安上海北京武汉杭州重庆南京长沙深圳2023年1月2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月2023年6月 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。10 房地产房地产 二手房:复苏强于新房二手房:复苏强于新房 上半年上半年复苏表现比较亮眼复苏表现比较亮眼 二手房修复进程明显快于新房,但近期复苏有所转弱。二手房修复进程明显快于新房,但近期复苏有所转弱。根据我们统计的高频数据,2023 上半年,26 城二手房累计成交面积同比+46%,为 2019 年的 101%,2021 年的 96%;二手房复苏明显优
42、于新房;分城市能级,一线、二线、三线二手房房累计成交面积同比分别为+24%、+57%、+42%。与新房市场不同,二三线城市的二手房市场复苏行情优于一线城市。截至 2023 年 7 月 15 日,二手房复苏指数为 81,同比-16%(上周-13%);分城市能级,一线、二线、三线二手房复苏指数分别同比-18%、-13%、-20%。23 年 7 月 1-15 日,26 城二手房累计成交面积同比-20%,环比-17%;23 年 1 月 1 日-7 月 15 日,26 城二手房累计成交面积同比+39%。图表图表22:26 城二手房成交面积(城二手房成交面积(7 日平滑日平滑,单位:万平,单位:万平)图表
43、图表23:一线城市二手房成交面积(一线城市二手房成交面积(7 日平滑日平滑,单位:万平,单位:万平)资料来源:Wind,华泰研究 资料来源:Wind,华泰研究 图表图表24:二线城市二手房成交面积(二线城市二手房成交面积(7 日平滑日平滑,单位:万平,单位:万平)图表图表25:三线城市二手房成交面积(三线城市二手房成交面积(7 日平滑日平滑,单位:万平,单位:万平)资料来源:Wind,华泰研究 资料来源:Wind,华泰研究 0月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月202020246810121月2月3月4月5月6月7月8月9月 1
44、0月 11月 12月2020202101520251月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月2020202468月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月2020202120222023 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。11 房地产房地产 据有二手房数据的城市成交数据显示,各城市上半年二手房成交均有不同程度的增长。据有二手房数据的城市成交数据显示,各城市上半年二手房成交均有不同程度的增长。其中烟台、青岛、西安的成交同比均超过 100%,北京、上海、广州、深圳、杭州、成
45、都分别同比增长 31.5%、71.9%、13.7%、68.8%、53.0%、68.1%。图表图表26:有数据城市有数据城市 2023 上半年二手房成交面积及其同比图上半年二手房成交面积及其同比图 注:天津、广州、大连、西安、南昌、合肥为中指院二手房成交面积数据,厦门为 Wind 二手住宅城市全口径,其余为中指院二手住宅成交面积口径。资料来源:Wind,中指院,华泰研究 我们在 4 月 28 日发布的报告二手房持续回暖能带动新房复苏吗?中强调,2023 上半年二手房复苏快于新房有三点原因:1)二手房相对供给平稳,新房存在供给弹性的季节性效应,一季度供给偏少一定程度上抑制了成交水平;2)“地产业主
46、风波”导致购房者在进行购房决策时将更多地倾向于购买无“保交楼”问题困扰的二手房或者准现房;3)二手房挂牌量持续提升导致二手房价格吸引力增加。关于二手房和新房之间的传导关系,我们认为,短期来看房地产市场目前仍处于销售复苏初期,整体预期较弱,当前二手房在一定程度上是对新房的替代作用,而非引领作用。从中长期来看,二手房如果能保持一到两个季度的持续改善,将有望激活新房改善链条。后续需关注二手房成交的景气持续度、成交结构以及价格变化等因素。重点城市重点城市:景气程度分化明显:景气程度分化明显 二手房市场二手房市场二季度以来二季度以来景气程度有所下滑。景气程度有所下滑。据领先指标,贝壳二手房市场相关景气指
47、数自 3月起环比下滑;6 月二手房折价率指数 88.8%,环比-1.3pct,成交价相较挂牌价的折价幅度有所扩大。图表图表27:贝壳二手房市场景气指数(分能级)贝壳二手房市场景气指数(分能级)图表图表28:贝壳二手房折价率指数(分能级)贝壳二手房折价率指数(分能级)资料来源:贝壳研究院,华泰研究 资料来源:贝壳研究院,华泰研究 烟台青岛西安郑州合肥扬州衢州天津上海苏州深圳成都商丘南京杭州南昌北京大连广州厦门0%50%100%150%200%250%02004006008001,0001,2002023上半年各城市二手房成交面积同比2023上半年各城市二手房成交面积(万平)01020304050
48、60702018/112019/22019/52019/82019/112020/22020/52020/82020/112021/22021/52021/82021/112022/22022/52022/82022/112023/22023/550城一线城市二线城市三线城市85%90%95%100%2018/112019/22019/52019/82019/112020/22020/52020/82020/112021/22021/52021/82021/112022/22022/52022/82022/112023/22023/550城一线城市二线城市三线城市 免责声明和披露以及分析师声明
49、是报告的一部分,请务必一起阅读。12 房地产房地产 分城市来看,二手房市场景气指数 TOP10 的城市分别为福州、佛山、珠海、中山、泉州、厦门、杭州、深圳、宁波、温州。二手房折价率指数 TOP10 的城市分别为济南、太原、北京、成都、西安、昆明、长沙、福州、石家庄、银川。图表图表29:2023 年年 6 月各城市贝壳二手房市场景气指数的历史分位数及同比月各城市贝壳二手房市场景气指数的历史分位数及同比 资料来源:贝壳研究院,华泰研究 图表图表30:2023 年年 6 月各城市贝壳二手房折价率指数的历史分位数及同比月各城市贝壳二手房折价率指数的历史分位数及同比 资料来源:贝壳研究院,华泰研究 图表
50、图表31:重点城市二手房销售高频跟踪重点城市二手房销售高频跟踪(单位:万平)(单位:万平)资料来源:Wind,华泰研究-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%福州佛山珠海中山泉州厦门杭州深圳宁波温州昆明合肥廊坊长沙南昌重庆沈阳大连苏州武汉南通成都广州郑州惠州贵阳洛阳绵阳太原芜湖济南东莞西安天津银川石家庄南京徐州无锡青岛兰州嘉兴绍兴烟台呼和浩特哈尔滨上海长春常州北京历史分位数(左轴)同比-8%-7%-6%-5%-4%-3%-2%-1%0%1%2%0%10%20%30%40%50%60%济南太原
51、北京成都西安昆明长沙福州石家庄银川贵阳烟台珠海无锡泉州上海天津绍兴呼和浩特苏州佛山洛阳中山芜湖青岛绵阳常州郑州沈阳兰州温州南昌重庆合肥徐州长春嘉兴宁波廊坊南京武汉厦门广州大连东莞哈尔滨南通深圳杭州惠州历史分位数(左轴)同比厦门成都青岛北京深圳杭州苏州南京02468101月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2002220230123451月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月20022202300.511.522.531月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月200222023012345
52、1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月20022202301234561月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月20022202300.511.522.51月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2002220230246810121月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月20022202300.511.522.531月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月200222023 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请
53、务必一起阅读。13 房地产房地产 图表图表32:20 城二手房热力图城二手房热力图 注:表内数据为城市二手房成交套数同比增速,单位为%;7 月份数据截至 7 月 15 日;上海、广州、天津、重庆、武汉、大连、合肥、郑州为中指院二手住宅城市全口径,无锡为 Wind 二手商品房城市全口径,其余城市为 Wind 二手住宅城市全口径。空格表示该城市当月数据或上月数据暂未更新。资料来源:Wind,中指院,华泰研究 市场领先指标:回暖后再回落市场领先指标:回暖后再回落 在经历了在经历了 2、3 月份的景气修复后,贝壳领先指标在月份的景气修复后,贝壳领先指标在 4 月份开始走弱。月份开始走弱。6 月,新房领
54、先指标同比表现弱于二手房,案场指数由 3 月的 24.8 回落至 18.0。二手房方面,带看指数由 27.2回落至 21.6;二手房景气指数 16,环比下降 0.8,成交量 KMI 指数经历了 2、3 月份的短暂复苏后,从 3 月 5 日的 74 下降至 7 月 2 日的 27,反映了经纪人信心的走弱。图表图表33:贝壳新房案场指数(分能级)贝壳新房案场指数(分能级)图表图表34:贝壳二手房带看指数(分能级)贝壳二手房带看指数(分能级)资料来源:贝壳研究院,华泰研究 资料来源:贝壳研究院,华泰研究 金华金华扬州扬州无锡无锡佛山佛山南宁南宁郑州郑州合肥合肥青岛青岛厦门厦门大连大连苏州苏州武汉武汉
55、南京南京杭州杭州重庆重庆天津天津深圳深圳广州广州上海上海北京北京总计总计日期日期150 29 51 23-12 40 282 56 83-82 31 50 69 132 40 12-7 58 326 97 78 21011089 3987 719 147 2118 135 23663 259 251 13 352 864 815 6557 16454 124 689 308 255 423 2102158 99 42 46-21 355 427 100 152-61 55 24 105 98 173-19 112 155 183 100 210350 4-11 11 4 40 127 51 7
56、8-74 67 442 46 2 58 55-39 89 7 51 36 21047 1-11 9-48 11 21 15 23 28 37 109-35-4 38 15-65 60-13 17 6 21056-6 12-4-61 55-15 2-6-5-14 31 5-22 25-1-76 12-3 9-2 2106-38-31-30-9-43 0-21-41-22 3-27-15-38-41-24 16-81-6-14 9-21 2107-38-53-25-58-41-28-59-30 4-17-27-46-59-26 11-83-22-40-1-33 2108-42-78-44-45-6
57、5 6-49-70-67-40-26-51-28-72-41-4-81-43-61-27-45 2109-65-65-45-46-44-7-42-77-48-50-18-34-39-77-24 12-83-46-53-28-41 2110-60-65-43-47-45 12-46-68-53-74-3-27-27-73-24-17-64-53-53-31-42 2111-68-59-45-42-44 12-56-66-40-28-27-37-63-26 0-70-58-55-26-42 2112-54-53-37-47-36-18-65-72-58 310-26-26-46-61-21-53-
58、78-52-66-30-49 2201-55-42-31-38-43-26-53-67-45 213-63-3-50-55 1-6-76-65-32-36-38 2202-44-70-50-33-22 21-74-81-64 162-50-23-49-67-24-11-83-53-67-29-47 2203-67-50-66-44-31 8-61-77-58 108-61-37-61-73-36-11-60-56-99-28-52 2204-57-20-35-27 39-31-41-73-38-42-49-29-19-65-35-16-23-48-99-54-48 2205-46 2-38-6
59、 52-58-25-20-48-33 8-32-35-26-25-15-12-34-47-42-31 2206-38 58-43-12-35-42-15 32-28-48 29-19-11-20-19-18-19-30-19-33-21 2207-34 10-7 3 72-29 90-27-25 13 2 11 17-7-12 3-27-9-13-5 2208-19 349 12 86 37-2-13 113 38-36 17 70-25 33 3-28 4-14 35 14 12 22092 189 41 15 27-61-22 272 4 32 17-7-5 61 19-12 109 13
60、 15 20 12 22106 208 37 22 16-83-33 110-4 83 3-33-7 68-49-4 11-26-5-9-9 221119 97 27-9-5-30-29 81-36 7-11-31 12-38-21 1-9-38-43-22 2212-70 109-26-15-8 35-16 62-37-14-4 14-53-20 61-10-29-50-30-15 230141 420 160 145 157 167 271 416 44 80 149 67 92 255 48 118 189 115 40 85 101 230285 377 110 72 106 32 9
61、6 501 60 69 134 98 123 116-6 111 255 89 75 41 81 230314 157 120 57 56 38 74 231 20 58 154 93 88 111-19 45 64 58 10920-2 68 230421 83-44 48 53 158 59 213-19 15 106 80 57 34-11 42 20 25 5051 51 61 23058 23-31 17-7 142 72-21-14 2 5 5-38 15 7 5-19 5 5 2306-60-21 19 89-29-33-31-20-40-14-23-15 23070102030
62、40506070802020/12020/42020/72020/102021/12021/42021/72021/102022/12022/42022/72022/102023/12023/450城一线城市二线城市三线城市00702020/12020/42020/72020/102021/12021/42021/72021/102022/12022/42022/72022/102023/12023/450城一线城市二线城市三线城市 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。14 房地产房地产 多数城市热度较低,一线城市依旧占优。多数城市热度较低,一线城
63、市依旧占优。新房案场指数 TOP5 为上海、西安、太原、呼和浩特、成都;分位数角度,上海、嘉兴、银川、哈尔滨的新房案场指数历史分位比较高(2020年以来),均在 40%以上,其中上海高达 83.7%,且指数绝对值为第一,热度独占一档。二手房带看指数 TOP5 为北京、上海、成都、西安、深圳,均为热度比较高的城市。图表图表35:2023 年年 6 月各城市贝壳新房案场指数的历史分位数及同比月各城市贝壳新房案场指数的历史分位数及同比 资料来源:贝壳研究院,华泰研究 图表图表36:2023 年年 6 月各城市贝壳二手房带看指数的历史分位数及同比月各城市贝壳二手房带看指数的历史分位数及同比 资料来源:
64、贝壳研究院,华泰研究 图表图表37:贝壳贝壳 KMI 成交量指数(分能级)成交量指数(分能级)资料来源:Wind,中指院,华泰研究 -60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%上海西安太原呼和浩特成都兰州深圳北京天津武汉银川南京合肥苏州重庆郑州佛山石家庄济南徐州青岛南昌杭州广州嘉兴廊坊南通长沙大连哈尔滨珠海烟台长春贵阳沈阳宁波泉州洛阳绍兴福州绵阳厦门惠州无锡昆明中山温州常州东莞芜湖历史分位数(左轴)同比-60%-40%-20%0%20%40%60%80%0%10%20%30%40%50%60%70%80%
65、90%北京上海成都西安深圳杭州惠州珠海合肥南京广州天津郑州武汉廊坊济南洛阳石家庄太原大连呼和浩特青岛无锡绵阳厦门徐州兰州佛山烟台贵阳泉州银川长春苏州东莞长沙南通沈阳重庆嘉兴中山昆明常州南昌福州宁波温州芜湖哈尔滨绍兴历史分位数(左轴)同比02550751002020/52020/82020/112021/22021/52021/82021/112022/22022/52022/82022/112023/22023/550城一线城市二线城市三线城市 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。15 房地产房地产 房价房价:弱需求下有所承压:弱需求下有所承压 70 城房价指数:城市分
66、化更为明显城房价指数:城市分化更为明显 与成交相一致,房价在与成交相一致,房价在 2023 年年 2-4 月月有所改善有所改善,6 月小幅下跌月小幅下跌。新房价格方面,2023 上半年,70 城新建商品住宅价格同比降幅逐渐收窄,6 月同比降幅 0.4%,较 1 月收窄 1.9pct;1-5 月环比均为正,价格逐步回升,6 月上涨态势中断,环比下降 0.1%。分城市能级来看,各能级城市复苏的趋势基本一致,但高能级城市韧性更强,同比方面,一线城市仍持续同比上涨,二线城市自 4 月开始同比由降转升,三线城市价格同比降幅收窄;环比方面,各线城市环比上升的趋势均有所趋缓,6 月一二线城市新建商品住宅价格
67、环比持平,三线城市环比下降 0.1%。二手住宅价格复苏与新建住宅相比反应更快二手住宅价格复苏与新建住宅相比反应更快。6 月,70 城二手住宅价格同比降幅较 5 月有所扩大,而环比方面,5、6 月环比分别下降 0.2%、0.4%,降幅同样有所扩大。分城市能级,6 月各线城市价格同比均下降,三线降幅最大;环比方面,6 月各线城市价格环比分别下降 0.7%、0.4%、0.4%,一线城市价格回落最多。2023 上半年,6 月新房价格同比上涨的城市较 2 月增加 13 个,且逐月有所增加,带动整体降幅逐步收窄,但自 4 月开始,同比涨幅回落以及跌幅扩大的城市有所增多。环比来看,也是从 4 月开始,环比上
68、涨的城市逐月减少,由 3 月的 64 个降至 6 月的 31 个。二手住宅同比下降的城市 3 月为最少,为 60 个,至 6 月增加至 64 个,环比下跌城市由 3 月的 13个增加至 6 月的 63 个。图表图表38:70 城新建商品住宅价格同环比城新建商品住宅价格同环比 图表图表39:70 城二手商品住宅价格同环比城二手商品住宅价格同环比 资料来源:国家统计局,华泰研究 资料来源:国家统计局,华泰研究 图表图表40:70 城新建商品住宅价格同比(分能级)城新建商品住宅价格同比(分能级)图表图表41:70 城二手商品住宅价格同比(分能级)城二手商品住宅价格同比(分能级)资料来源:国家统计局,
69、华泰研究 资料来源:国家统计局,华泰研究(2)(1)0123(10)(5)051015---------01同比(%)环比(%,右轴)(2)(1)0123(8)(6)(4)(2)024681012------0
70、---02同比(%)环比(%,右轴)(10)(5)055402013/12013/72014/12014/72015/12015/72016/12016/72017/12017/72018/12018/72019/12019/72020/12020/72021/12021/72022/12022/72023/1一线城市(%)二线城市(%)三线城市(%)(10)(5)055402013/12013/72014/12014/72015/12015/72016/12016/7201
71、7/12017/72018/12018/72019/12019/72020/12020/72021/12021/72022/12022/72023/1一线城市(%)二线城市(%)三线城市(%)免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。16 房地产房地产 图表图表42:70 城新建商品住宅价格环比(分能级)城新建商品住宅价格环比(分能级)图表图表43:70 城二手商品住宅价格环比(分能级)城二手商品住宅价格环比(分能级)资料来源:国家统计局,华泰研究 资料来源:国家统计局,华泰研究 图表图表44:70 城新建商品住宅价格同比(分上涨城新建商品住宅价格同比(分上涨/下跌下跌/持平
72、)持平)图表图表45:70 城二手商品住宅价格同比(分上涨城二手商品住宅价格同比(分上涨/下跌下跌/持平)持平)资料来源:国家统计局,华泰研究 资料来源:国家统计局,华泰研究 图表图表46:70 城新建商品住宅价格环比(分上涨城新建商品住宅价格环比(分上涨/下跌下跌/持平)持平)图表图表47:70 城二手商品住宅价格环比(分上涨城二手商品住宅价格环比(分上涨/下跌下跌/持平)持平)资料来源:国家统计局,华泰研究 资料来源:国家统计局,华泰研究 (2)(1)012342013/12013/72014/12014/72015/12015/72016/12016/72017/12017/72018/
73、12018/72019/12019/72020/12020/72021/12021/72022/12022/72023/1一线城市(%)二线城市(%)三线城市(%)(2)(1)01234562013/12013/72014/12014/72015/12015/72016/12016/72017/12017/72018/12018/72019/12019/72020/12020/72021/12021/72022/12022/72023/1一线城市(%)二线城市(%)三线城市(%)00702011/12012/12013/12014/12015/12016/12017/12
74、018/12019/12020/12021/12022/12023/1上涨城市个数持平城市个数下跌城市个数00702006/12007/12008/12009/12010/12011/12012/12013/12014/12015/12016/12017/12018/12019/12020/12021/12022/12023/1上涨城市个数持平城市个数下跌城市个数00702011/12012/12013/12014/12015/12016/12017/12018/12019/12020/12021/12022/12023/1上涨城市个数持平城市个数下
75、跌城市个数00--------01上涨城市个数持平城市个数下跌城市个数 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。17 房地产房地产 新建商品住宅价格指数同比排名 TOP10 为成都、上海、杭州、宁波、合肥、济南、长沙、北京、南昌、银川;二手住宅价格指数同比排名 TOP10 为成都、长沙、北京、南充、三亚、上海、合肥、昆明、西安、烟台。其中均在新房价
76、格与二手房价格 TOP10 的城市有成都、上海、合肥、长沙、北京。图表图表48:新建商品住宅与二手住宅价格指数同比排名(新建商品住宅与二手住宅价格指数同比排名(2023 年年 6 月)月)资料来源:国家统计局,华泰研究 新房新房房价房价与去化周期与去化周期:去化周期偏长的城市房价承压更大去化周期偏长的城市房价承压更大 去化周期偏长的城市房价承压更大。去化周期偏长的城市房价承压更大。80 样本城市中,28 城市去化周期小于 18 个月,52 城市大于 18 个月;37 个城市房价同比增长;43 城市同比下降。去化周期偏长的城市相对来说房价承压更大:1)去化周期小于 18 个月的城市中,11 个城
77、市房价同比下降,占比 39%;而去化周期大于 18 个月的 52 个城市中有 32 个城市房价同比下降,占比 62%,去化周期偏长的城市中房价下降的城市占比更多。2)37 个房价同比增长的城市平均去化周期为 26个月,43 个房价同比下降的城市平均去化周期 35 个月。80 城中,去化周期最短的 TOP10 城市为唐山(3.3)、乌鲁木齐(4.9)、合肥(5.0)、上海(6.2)、杭州(6.2)、成都(8.7)、贵阳(8.9)、常德(9.4)、西安(10.1)、济南(10.2)。城市城市当月同比当月同比环比环比城市城市当月同比当月同比环比环比城市城市当月同比当月同比环比环比城市城市当月同比当月
78、同比环比环比成都7.20.2广州-0.8-0.1成都6.80.2湛江-3-0.3上海4.80.4福州-0.9-0.2长沙20.1太原-3.2-0.5杭州4.50.4唐山-1-0.1北京1.5-0.7大理-3.2-0.6宁波4.10.3昆明-1.1-0.5南充0.70.1包头-3.3-0.3合肥3.8-0.1无锡-1.1-0.4三亚0.30.2桂林-3.3-0.6济南3.70.2兰州-1.20.2上海0.2-1.2武汉-3.4-0.6长沙3.60.2平顶山-1.2-0.3合肥-0.1-0.4兰州-3.40.1北京3.50.1洛阳-1.4-0.2昆明-0.1-0.7岳阳-3.4-0.2南昌2.90
79、.1贵阳-1.5-0.2西安-0.2-0.4平顶山-3.5-0.5银川2.80.4太原-1.6-0.2烟台-0.4-0.3常德-3.5-0.4三亚2.40.3北海-1.70.2西宁-0.60.2青岛-3.6-0.3海口2.30.4赣州-1.9-0.4南京-0.7-1.1海口-3.6-0.4青岛1.90.1哈尔滨-20.3赣州-0.80.3襄阳-3.6-0.2扬州1.80.1包头-2.1-0.4泸州-1.1-0.3金华-3.7-0.4西安1.70.3锦州-2.10.2贵阳-1.2-0.4天津-3.9-0.2南充1.1-0.1南宁-2.2-0.3深圳-1.3-0.7秦皇岛-4.1-0.5南京0.9
80、-0.2厦门-2.4-0.3扬州-1.3-0.4大连-4.3-0.6徐州0.7-0.1深圳-2.4-0.3无锡-1.4-0.7安庆-4.4-0.4遵义0.7-0.1吉林-2.40.2济南-1.6-0.3呼和浩特-4.5-0.2重庆0.6-0.2桂林-2.6-0.5银川-1.7-0.4哈尔滨-4.7-0.5九江0.5-0.2惠州-2.7-1.1徐州-1.8-0.9郑州-4.7-0.8乌鲁木齐0.3-0.4丹东-2.90.1宁波-1.9-0.7锦州-4.7-0.5韶关0.3-0.3牡丹江-30.3南昌-1.9-0.2厦门-4.9-0.7天津0.20.3金华-3-0.2蚌埠-2-0.4南宁-5-0.
81、7西宁0.20.1岳阳-3-0.2广州-2.2-0.3济宁-5.1-0.3烟台0.20.1常德-3-0.4石家庄-2.4-0.3洛阳-5.1-0.4湛江0.10.2大理-3-0.8杭州-2.4-0.6唐山-5.5-1.1郑州0-0.3济宁-3.20.1惠州-2.4-0.8北海-5.5-0.6武汉-0.40长春-3.30.5韶关-2.4-0.4长春-5.6-0.4蚌埠-0.4-0.3宜昌-3.3-0.2福州-2.5-0.6沈阳-5.9-0.5石家庄-0.5-0.1沈阳-3.4-0.3乌鲁木齐-2.5-0.5泉州-6-0.6襄阳-0.50.4泉州-3.5-0.4遵义-2.6-0.5宜昌-6.1-0
82、.8呼和浩特-0.60.2秦皇岛-4.1-0.4九江-2.7-0.2丹东-6.2-0.6安庆-0.7-0.2温州-4.10.3重庆-2.9-0.5牡丹江-7.5-0.6泸州-0.7-0.5大连-4.20.2温州-2.9-0.2吉林-7.7-0.7新建商品住宅价格指数新建商品住宅价格指数二手住宅价格指数二手住宅价格指数 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。18 房地产房地产 图表图表49:重点城市重点城市 2023 上半年销售均价同比与上半年销售均价同比与 2023 年年 6 月去化周期(月去化周期(MA6)资料来源:克而瑞,华泰研究 图表图表50:重点城市去化周期历史分
83、位(重点城市去化周期历史分位(2017-2023H1)资料来源:克而瑞,华泰研究 图表图表51:80 城市城市 2023 上半年销售均价同比与上半年销售均价同比与 2023 年年 6 月去化周期(月去化周期(单位:月,单位:月,MA6)资料来源:克而瑞,华泰研究 北京成都东莞佛山福州广州贵阳海口杭州合肥呼和浩特济南昆明兰州南昌南京南宁南通宁波青岛泉州厦门上海深圳沈阳石家庄苏州天津乌鲁木齐无锡武汉西安西宁长春长沙郑州重庆-30%-20%-10%0%10%20%30%0552023上半年销售均价同比2023年6月去化周期(MA6)050030035040
84、0450丹东大连太原金华宜兴哈尔滨日照建德北海银川株洲蚌埠三明嘉兴烟台马鞍山张家口兰州沈阳晋江钦州呼和浩特芜湖汕头江阴西宁长春常熟常州九江荆门珠海泉州徐州洛阳昆明惠州舟山福州中山茂名南宁东莞佛山清远张家港无锡南通岳阳南京温州北京武汉广州石家庄重庆长沙郑州天津厦门深圳海口宜昌苏州宁波淮南太仓青岛滁州南昌济南西安常德贵阳成都杭州上海合肥乌鲁木齐唐山月最小值最大值2023年6月城市城市2023上半年2023上半年销售均价同比销售均价同比去化周期去化周期城市城市2023上半年2023上半年销售均价同比销售均价同比去化周期去化周期城市城市2023上半年2023上半年销售均价同比销售均价同比去化周期去化周
85、期城市城市2023上半年2023上半年销售均价同比销售均价同比去化周期去化周期东莞26.03%21.7北京3.99%18.1长春-0.21%27.9郑州-6.00%15.9晋江24.12%32.5江阴3.83%30.9西宁-0.36%29.1呼和浩特-6.07%32.0宁波23.81%12.3武汉3.60%17.8无锡-0.39%20.0株洲-6.59%62.8宜兴20.43%86.8温州3.01%18.2杭州-1.26%6.2张家口-6.91%39.5厦门15.64%15.1三明2.59%48.6上海-1.57%6.2徐州-7.14%24.6成都14.52%8.7北海2.11%72.6丹东-
86、1.64%150.7金华-7.88%94.9合肥11.93%5.0济南1.97%10.2南昌-1.78%10.3南京-7.97%18.7苏州11.85%12.8烟台1.83%47.3兰州-1.93%33.1南宁-8.12%22.2日照10.51%75.7钦州1.36%32.5岳阳-2.19%18.9马鞍山-8.39%41.8建德9.61%75.3珠海1.32%25.8汕头-2.93%31.4九江-8.98%26.4太仓8.17%11.9重庆0.92%17.0洛阳-3.12%24.4大连-11.43%133.2惠州6.67%23.6广州0.85%17.6舟山-3.46%23.0宜昌-11.58%
87、13.2芜湖6.63%31.9南通0.66%19.9荆门-3.96%25.9泉州-11.77%25.2长沙6.33%16.4常德0.55%9.4唐山-4.47%3.3石家庄-12.58%17.2海口6.05%13.6天津0.44%15.7清远-5.09%21.2蚌埠-12.63%54.7佛山5.98%21.6福州0.17%22.8淮南-5.26%12.3深圳-12.92%14.8贵阳5.12%8.9中山0.15%22.6茂名-5.30%22.3哈尔滨-13.16%75.8青岛4.47%11.7张家港-0.11%20.9银川-5.43%70.4乌鲁木齐-15.21%4.9西安4.05%10.1嘉
88、兴-0.13%47.5常熟-5.84%27.8太原-19.89%108.5沈阳4.00%33.0昆明-0.20%24.2常州-5.86%26.7滁州-31.74%10.6 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。19 房地产房地产 投资建议投资建议 2023 上半年房地产市场整体弱复苏,2-4 月市场需求脉冲式释放推动成交快速回暖,而 5-6月市场成交热度有所下降,整体呈现弱复苏的态势。新房上半年高开低走,全国商品住宅成交累计同比尚未转正,二手房市场尽管复苏优于新房市场,但近期复苏动能也有所转弱。而市场的转弱导致房价有所承压,6 月 70 城新房/二手房环比下降 0.1%/
89、0.4%。我们认为地产板块进入政策博弈期,房地产市场将继续保持分化行情,更加看好具备充裕供应弹性的城市以及在主流城市有充裕货值和较强补货能力的优质房企。重点推荐:1)A 股开发:城建发展、华发股份、建发股份、滨江集团、万科 A、新城控股、金地集团;2)港股开发:越秀地产、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、龙湖集团;4)物管公司:中海物业、保利物业、华润万象生活、滨江服务、招商积余、万物云、新大正。图表图表5252:重点重点推荐推荐公司一览表公司一览表 收盘价收盘价 目标价目标价 市值市值(百万百万)EPS(元元)PE(倍倍)股票名称股票名称 股票代码股票代码 投资评级投资评级(当地币种当地
90、币种)(当地币种当地币种)(当地币种当地币种)2022 2023E 2024E 2025E 2022 2023E 2024E 2025E 城建发展 600266 CH 买入 5.38 7.10 12,140-0.41 0.43 0.80 0.96-13.12 12.51 6.73 5.60 华发股份 600325 CH 买入 9.28 13.44 19,647 1.22 1.28 1.43 1.63 7.61 7.25 6.49 5.69 建发股份 600153 CH 买入 9.12 17.45 27,197 2.09 2.30 2.64 3.07 4.33 3.93 3.43 2.95 滨江
91、集团 002244 CH 买入 8.57 13.78 26,665 1.20 1.45 1.76 2.04 7.14 5.91 4.87 4.20 万科 A 000002 CH 买入 13.90 19.04 165,837 1.90 1.90 2.04 2.17 7.32 7.32 6.81 6.41 新城控股 601155 CH 买入 14.35 21.78 32,368 0.62 1.83 2.42 2.63 23.15 7.84 5.93 5.46 金地集团 600383 CH 买入 6.88 9.86 31,060 1.35 1.37 1.52 1.66 5.10 5.02 4.53
92、4.14 越秀地产 123 HK 买入 8.52 15.16 34,296 1.28 1.33 1.53 1.71 6.09 5.86 5.09 4.56 建发国际集团 1908 HK 买入 18.76 25.52 34,627 2.43 2.92 3.83 4.60 7.06 5.88 4.48 3.73 华润置地 1109 HK 买入 31.45 44.89 224,268 3.94 4.21 4.67 4.90 7.30 6.83 6.16 5.87 中国海外发展 688 HK 买入 16.20 26.33 177,307 2.13 2.27 2.59 3.01 6.96 6.53 5.
93、72 4.92 龙湖集团 960 HK 买入 15.84 32.17 100,453 3.84 3.85 4.10 4.54 3.77 3.76 3.53 3.19 中海物业 2669 HK 买入 8.19 13.00 26,919 0.39 0.50 0.64 0.81 21.00 16.38 12.80 10.11 保利物业 6049 HK 买入 36.20 71.92 20,031 2.01 2.52 3.18 3.89 16.48 13.14 10.41 8.51 华润万象生活 1209 HK 买入 36.40 47.47 83,083 0.97 1.26 1.61 2.02 34.3
94、3 26.43 20.68 16.49 滨江服务 3316 HK 买入 20.20 38.38 5,583 1.49 1.98 2.58 3.31 12.40 9.33 7.16 5.58 招商积余 001914 CH 买入 15.10 18.98 16,011 0.56 0.73 0.88 1.05 26.96 20.68 17.16 14.38 万物云 2602 HK 买入 23.30 51.87 27,458 1.28 1.75 2.25 2.83 16.65 12.18 9.47 7.53 新大正 002968 CH 买入 15.11 24.15 3,444 0.81 1.05 1.4
95、2 1.91 18.65 14.39 10.64 7.91 注:数据截至 2023 年 07 月 19 日 资料来源:Bloomberg,华泰研究预测 图表图表53:重点推荐公司最新重点推荐公司最新观点观点 股票名称股票名称 最新观点最新观点 城建发展城建发展(600266 CH)重申五大看点,上调重申五大看点,上调 24-25 年盈利预测年盈利预测 我们重申公司的五大亮点,并且参考 NAV 测算,上调 24-25 年预测营收、毛利率,预计 23-25 年 EPS 为 0.43/0.80/0.96 元(前值 0.43/0.56/0.67 元)。可比公司平均 2023PE 为 11 倍,考虑到公
96、司销售快增长、业绩强反转,具备北京拿地、“一区一策”的潜在催化,长期具备资源整合空间,我们认为公司合理 2023PE 为 16.5 倍,目标价 7.10 元(前值 6.45 元),对应 PB 为 0.79 倍,维持“买入”评级。风险提示:北京区域市场风险,棚改和一级开发项目进展不及预期的风险,股权投资、少数股东损益占比导致业绩波动的风险。报告发布日期:2023 年 07 月 13 日 点击下载全文:城建发展点击下载全文:城建发展(600266 CH,买入买入):尽享京城禀赋,业绩厚积薄发尽享京城禀赋,业绩厚积薄发 华发股份华发股份(600325 CH)拿地和销售表现亮眼,维持“买入”评级拿地和
97、销售表现亮眼,维持“买入”评级 公司 7 月 11 日新获取上海地块,补充货值 128 亿元,年初以来坚持聚焦核心城市,积极通过合作方式拓展项目,销售增速远高于百强房企。我们维持 23-25 年 EPS 为 1.28/1.43/1.63 元的盈利预测。可比公司平均 23PE 为 6.3 倍(Wind 一致预期),考虑到公司亮眼的拿地和销售表现,我们依然认为公司合理 23PE 为 10.5 倍,维持目标价 13.44 元,维持“买入”评级。风险提示:行业政策、行业基本面下行、利润率下行、投资收益和少数股东损益占比波动风险。报告发布日期:2023 年 07 月 12 日 点击下载全文:华发股份点击
98、下载全文:华发股份(600325 CH,买入买入):继续增仓上海,销售增速行业居前继续增仓上海,销售增速行业居前 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。20 房地产房地产 股票名称股票名称 最新观点最新观点 建发股份建发股份(600153 CH)结算节奏影响净利,销售继续高增长结算节奏影响净利,销售继续高增长 公司 4 月 28 日发布一季报,2023Q1 实现营收 1674.6 亿元(YOY+11.2%),归母净利 8.0 亿元(YOY-22.7%)。我们维持 2023-2025 年 EPS 分别为 2.30/2.64/3.07 元的盈利预测,大型房企和供应链企业对应
99、23 年 Wind 一致预期 PE 均值为 10.1/9.5x;考虑多元折价,我们给予公司 23 年地产业务 8.6x PE(折价 15%),供应链业务 6.9x PE(折价 28%),予以目标价 17.45 元(前值:17.39 元),重申“买入”评级。风险提示:行业销售下行风险,大宗价格波动风险。报告发布日期:2023 年 04 月 30 日 点击下载全文:点击下载全文:建发股份建发股份(600153 CH,买入买入):结算节奏影响净利,销售继续高增长结算节奏影响净利,销售继续高增长 滨江集团滨江集团(002244 CH)归母净利润保持较快增长,维持“买入”评级归母净利润保持较快增长,维持
100、“买入”评级 公司 4 月 28 日发布年报和一季报,22 年实现营收 415.0 亿元,同比+9%;归母净利润 37.4 亿元,同比+24%,略低于我们预期(39.3 亿元)。23Q1实现营收 100.9 亿元,同比+63%;归母净利润 5.6 亿元,同比+146%。参考结转情况,我们上调营收、下调毛利率,预计 23-25 年 EPS 为 1.45/1.76/2.04元(23/24 前值 1.44/1.66 元)。可比公司平均 23PE(Wind 一致预期)为 6.8 倍,考虑到公司经营表现积极、业绩增长潜力充足,是民营房企中的稀缺优质标的,我们认为公司合理 23PE 为 9.5 倍,上调目
101、标价至 13.78 元(前值 13.23 元,基于 10.5 倍 22PE),维持“买入”评级。风险提示:疫情、行业政策、区域市场、少数股东损益占比波动风险。报告发布日期:2023 年 04 月 28 日 点击下载全文:滨江集团点击下载全文:滨江集团(002244 CH,买入买入):业绩增长潜力充沛,经营表现积极业绩增长潜力充沛,经营表现积极 万科万科 A(000002 CH)归母净利稳健,维持归母净利稳健,维持 A 股股“买入买入”评级评级 公司 4 月 28 日发布一季度报,2023Q1 实现营收 684.7 亿元(YOY+9.3%),归母净利 14.5 亿元(YOY+1.2%)。我们维持
102、 2023-2025 年归母净利为 227/243/259 亿元的盈利预测,A 股(000002 CH)参考可比公司 2023 年 PE 均值 9.54x(Wind),考虑到公司扩储节奏开始加快,予以 2023年 10 xPE,维持目标价 19.04 元,H 股(2202 HK)参考最近一个季度平均折价率 40%以及两地对业绩和多元化业务估值差异,予以 A 股折价 40%,目标价 12.97 港币(前值 13.80 港币),维持“增持”评级。风险提示:行业销售下滑;公司拿地节奏低预期导致可售货量不足的风险。报告发布日期:2023 年 04 月 29 日 点击下载全文:万科点击下载全文:万科 A
103、(2202 HK,增持增持;000002 CH,买入买入):净利稳健,大举补充核心区域储备净利稳健,大举补充核心区域储备 新城控股新城控股(601155 CH)归母净利回升,商业稳健增长归母净利回升,商业稳健增长 4 月 28 日公司发布一季报,2023Q1 实现营收 162.5 亿元(YOY-13.0%),归母净利 6.6 亿元(YOY+29.3%)。我们维持公司 2023-2025 年 EPS分别为 1.83/2.42/2.63 元的盈利预测。作为一家财务相对稳健的民企,公司商业持续外拓,双轮驱动路径日益清晰,对再融资机遇的把握加大了公司的财务安全性,可比公司 24 年 Wind 一致预期
104、 PE 均值为 9 倍,给予公司 24 年 9 倍 PE,目标价 21.78 元(前值 22.51 元),维持“买入”评级。风险提示:行业销售下滑;三四线商业地产竞争加剧。报告发布日期:2023 年 04 月 30 日 点击下载全文:新城控股点击下载全文:新城控股(601155 CH,买入买入):归母净利回升,商业稳健增长归母净利回升,商业稳健增长 金地集团金地集团(600383 CH)减值影响净利,重启扩储聚焦深耕减值影响净利,重启扩储聚焦深耕 金地集团发布 22 年年报和 23 年一季报,2022 年实现营收 1202.08 亿元(yoy+21.14%),归母净利 61.07 亿元(yoy
105、-35.09%),扣非净利 56.96亿元(yoy-33.89%)。2023Q1 公司实现营收 143.66 亿元(yoy+7.52%),归母净利 5.08 亿元(yoy-18.89%)。因债券市场波动影响公司扩储节奏,减值准备影响也超我们预期,我们预计公司 2023-2025 年 EPS 分别为 1.37/1.52/1.66 元(前值 2023-2024 年 2.14/2.26 元)。可比公司 23 年Wind 一致预期 PE 均值为 7.2 倍,给予公司 23 年 7.2 倍 PE,目标价 9.86 元(前值 12.10 元),维持“买入”评级。风险提示:行业销售下滑风险;债券价格下跌导致
106、融资不畅。报告发布日期:2023 年 04 月 29 日 点击下载全文:金地集团点击下载全文:金地集团(600383 CH,买入买入):减值影响净利,重启扩储聚焦深耕减值影响净利,重启扩储聚焦深耕 越秀地产越秀地产(123 HK)投销逆势领先的优质头部地方国企,首次覆盖给予“买入”评级投销逆势领先的优质头部地方国企,首次覆盖给予“买入”评级 公司是广州市属开发商,深耕广州并进一步向全国拓展。短期来看,公司 22 年销售金额逆势率先实现同比增长,投资强度维持行业前列,市场逐步复苏,领先的扩张优势构成股价的催化剂。长期来看,公司背靠双国资股东,独特的增储模式及领先的融资优势将促使公司跑赢行业,实现
107、中长期的业绩增长。我们预计公司 23-25 年 EPS 为 1.33/1.53/1.71 元,可比公司平均 23PE 为 6.9 倍(Wind 一致预期),考虑到公司积极且持续的投资行为,我们认为合理 23PE 为 10 倍,目标价 15.16 港币,首次覆盖给予“买入”评级。风险提示:疫情扰动风险,单一城市经营风险,股东支持力度下降风险,房地产行业进一步下行风险。报告发布日期:2023 年 04 月 24 日 点击下载全文:越秀地产点击下载全文:越秀地产(123 HK,买入买入):虎踞羊城向远方,越千亿迎新成长虎踞羊城向远方,越千亿迎新成长 建发国际集团建发国际集团(1908 HK)逆势成长
108、的行业黑马,首次覆盖给予“买入”评级逆势成长的行业黑马,首次覆盖给予“买入”评级 建发国际作为建发集团的主要二级开发平台,融资端得到了国资股东全方位支持,在土地市场下行期仍保持高拿地强度,同时拥有出色的产品力和优质的土地储备,有望在逆势中实现优于同行的增长,获取更多市场份额。我们预计 2023-25 年 EPS 为 2.92/3.83/4.60 元,可比公司平均 2023PE 为7.0(Wind 一致预期),考虑到公司市场化管理机制带来的管理效能提升和股权激励计划及员工持股平台使管理层和股东利益深度捆绑,我们认为公司合理 2023PE 为 8.0 倍,目标价 25.52 港元,首次覆盖给予“买
109、入”评级。风险提示:1)母公司建发房产支持减少带来的风险。2)海西区域销售下行风险。3)行业销售下行风险。4)疫情扰动风险。报告发布日期:2023 年 06 月 21 日 点击下载全文:建发国际集团点击下载全文:建发国际集团(1908 HK,买入买入):振鹭于飞,乘势而上振鹭于飞,乘势而上 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。21 房地产房地产 股票名称股票名称 最新观点最新观点 华润置地华润置地(1109 HK)FY22:核心净利实现增长,全面发展的行业优等生;维持:核心净利实现增长,全面发展的行业优等生;维持“买入买入”公司发布 22 年度业绩:22 营收同比-2.
110、4%至 2071 亿元,核心净利润同比+1.5%至 270 亿元,逆势实现增长,毛利率同比-0.8pct 至 26.2%。考虑地产行业下行对公司结转资源的影响,我们下调营收和毛利率的假设,调整 2023-2025 年 EPS 预测至 4.21/4.67/4.90 元(2023-2024E 前值:5.18/5.88元)。可比公司 2023E PE 均值为 7.8 倍(Wind 一致预期),考虑公司强大的不动产经营能力和融资优势,我们认为公司合理 2023E PE 为 9.4 倍,维持目标价为 44.89 港币(前值:44.29 港币),维持“买入”评级。风险提示:1)疫情影响业务开展,尤其是经营
111、性不动产业务;2)盈利能力和销售增速不及预期。报告发布日期:2023 年 03 月 31 日 点击下载全文:华润置地点击下载全文:华润置地(1109 HK,买入买入):全面均衡发展,商业跨越行业周期全面均衡发展,商业跨越行业周期 中国海外发展中国海外发展(688 HK)22FY 业绩有所下滑,开发业务保持领先,未来增长可期;维持业绩有所下滑,开发业务保持领先,未来增长可期;维持“买入买入”公司发布 2022 年报:营收 1803 亿,同比下降 26%;归母净利润 233 亿,同比下降 42%;毛利率同比下降 2.2pct 至 21.3%。考虑结转情况,我们下调收入和毛利率假设,调整公司 23-
112、25 EPS 至 2.27/2.59/3.01 元(23-24 前值为 3.64/4.22 元)。可比公司平均 2023E PE 均值为 9.2 倍(Wind 一致预期),考虑公司目前财务状况良好,在逆境下业绩韧性尽显且拿地积极,叠加非房开业务保持增长轨迹,我们认为公司合理 2023E PE 为 10.2 倍,对应目标价调整至 26.33 港币(前值:28.00 港币),维持“买入”评级。风险提示:1)疫情影响业务开展,尤其是经营性不动产业务;2)盈利能力和销售增速不及预期。报告发布日期:2023 年 04 月 02 日 点击下载全文:中国海外发展点击下载全文:中国海外发展(688 HK,买入
113、买入):市场地位持续提升,增长将为主旋律市场地位持续提升,增长将为主旋律 龙湖集团龙湖集团(960 HK)22 年业绩依然稳健,经营性业务逆势稳步前进,维持年业绩依然稳健,经营性业务逆势稳步前进,维持“买入买入”公司公布 22 年报:1)总营收同比增长 12%至 2506 亿元(投资性物业和物业管理收入同比增长 25%至 236 亿元);2)综合毛利率 21.2%,同比-4.1pct,核心净利润为 225.4 亿元,同比+0.5%。3)22 年每股分红 1.13 元,分红比例 30%。参考开发业务的结转情况,我们调整营收和毛利率,预计 23/24/25年 EPS 为 3.85/4.10/4.5
114、4 元(23/24 年前值为 4.69/5.18 元)。可比公司平均 2023 年 PE 为 6.7 倍(Wind 一致预期),考虑到公司长期稳健的运营能力和前瞻的经营性业务布局,我们认为公司合理 2023 年预测 PE 为 7.4 倍,目标价 32.17 港币(前值:40.02 港币),维持“买入”。风险提示:管理层变更带来的经营业务风险;行业下行削弱公司融资能力;销售增速和非开发业务发展不及预期;疫情影响业务开展。报告发布日期:2023 年 03 月 19 日 点击下载全文:龙湖集团点击下载全文:龙湖集团(960 HK,买入买入):业绩依然稳健,经营性业务稳步发展业绩依然稳健,经营性业务稳
115、步发展 中海物业中海物业(2669 HK)业绩稳步前行,维持“买入”评级业绩稳步前行,维持“买入”评级 公司 3 月 23 日发布年报,22 年实现营收 126.9 亿港币,同比+34%;归母净利润 12.7 亿港币,同比+29%,基本符合我们预期(13.1 亿港币)。考虑到市拓竞争压力,我们略调低营收,预计公司 23-25 年 EPS 为 0.50/0.64/0.81 港币(23/24 年前值 0.52/0.68 港币)。可比公司平均 2023PE 为22 倍(Wind 一致预期),考虑到公司优异的市拓表现和进取的增长目标(“十四五”期间营收和净利润复合增速 30%),我们认为公司合理 20
116、23PE为 26 倍,目标价 13.00 港币(前值 13.60 港币,基于 34 倍 2022PE),维持“买入”评级。风险提示:疫情带来的经营风险,关联房企支持减弱,市拓规模和盈利能力下行风险,社区增值服务不及预期。报告发布日期:2023 年 03 月 23 日 点击下载全文:中海物业点击下载全文:中海物业(2669 HK,买入买入):业绩符合预期,市拓持续发力业绩符合预期,市拓持续发力 保利物业保利物业(6049 HK)归母净利润略超我们预期,维持“买入”评级归母净利润略超我们预期,维持“买入”评级 公司 3 月 29 日发布年报,22 年实现营收 136.9 亿元,同比+27%;归母净
117、利润 11.1 亿元,同比+32%,略高于我们预期(10.6 亿元)。我们维持23/24 年 EPS 为 2.52/3.18 元的预测,预计 25 年 EPS 为 3.89 元。可比公司平均 2023PE 为 23 倍(Wind 一致预期),考虑到公司市拓和社区增值服务的优秀能力,我们认为公司合理 2023PE 为 25 倍,目标价 71.92 港币(前值 70.36 港币,基于 31 倍 2022PE),维持“买入”评级。风险提示:疫情带来的经营风险,关联房企支持减弱,市拓规模和盈利能力下行,社区增值服务不及预期。报告发布日期:2023 年 03 月 30 日 点击下载全文:保利物业点击下载
118、全文:保利物业(6049 HK,买入买入):业绩略超预期,盈利能力逆势提升业绩略超预期,盈利能力逆势提升 华润万象生活华润万象生活(1209 HK)业绩保持中高速增长,维持“买入”评级业绩保持中高速增长,维持“买入”评级 公司 3 月 28 日发布年报,22 年实现营收 120.2 亿元,同比+35%;归母净利润 22.1 亿元,同比+28%,略超我们预期(21.1 亿元);派息率同比+8pct至 45%。我们维持 23/24 年 EPS 为 1.26/1.61 元的预测,新引入 25 年 EPS 预测 2.02 元。可比公司平均 2023PE 为 17 倍(Wind 一致预期),考虑到公司具
119、备韧性的业绩表现、商管板块的竞争壁垒和物管板块的快速拓展,我们认为公司合理 2023PE 为 33 倍,目标价 47.47 港币(前值 46.63港币,基于 33 倍 2023PE),维持“买入”评级。风险提示:经济环境和疫情带来的经营风险,收购整合风险,规模扩张不及预期,利润率不及预期。报告发布日期:2023 年 03 月 28 日 点击下载全文:华润万象生活点击下载全文:华润万象生活(1209 HK,买入买入):业绩韧性成长,迎接万象更新业绩韧性成长,迎接万象更新 滨江服务滨江服务(3316 HK)业绩保持高增长,维持“买入”评级业绩保持高增长,维持“买入”评级 公司 3 月 24 日发布
120、年报,22 年实现营收 19.8 亿元,同比+42%;归母净利润 4.1 亿元,同比+28%,基本符合我们预期(4.2 亿元)。考虑到公司毛利率有所下滑,我们下调毛利率预测,预计 23-25 年 EPS 至 1.98/2.58/3.31 元(23/24 年前值 2.07/2.75 元),对于公司实现 23 年在管面积/营收/利润增长 30%的目标充满信心。可比公司平均 2023PE 为 16 倍(Wind 一致预期),考虑到公司的密度优势,我们认为公司合理 2023PE 为 17 倍,目标价 38.38 港币(前值 31.04 港币,基于 18 倍 2022PE),维持“买入”评级。风险提示:
121、疫情带来的经营风险,关联房企经营风险,市拓规模和盈利能力下行风险,5S 增值服务不及预期。报告发布日期:2023 年 03 月 27 日 点击下载全文:滨江服务点击下载全文:滨江服务(3316 HK,买入买入):密度优势再夯实,装修业务露头角密度优势再夯实,装修业务露头角 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。22 房地产房地产 股票名称股票名称 最新观点最新观点 招商积余招商积余(001914 CH)23Q1 业绩开门红,维持业绩开门红,维持“买入买入”评级评级 公司 4 月 21 日发布一季报,23Q1 实现营收 33.1 亿元,同比+30%;归母净利润 1.8 亿元
122、,同比+27%。我们维持 23-25 年 EPS 为 0.73/0.88/1.05元的盈利预测。可比公司 23 年平均 PE 为 20 倍(Wind 一致预期),考虑到公司轻重资产分离、收并购持续取得进展,非住宅竞争壁垒突出,央企母公司经营稳健,我们认为合理 23PE 估值水平为 26 倍,目标价 18.98 元,维持“买入”评级。风险提示:疫情扰动,关联房企支持减弱,盈利能力下行,轻重资产分离不及预期,整合不及预期。报告发布日期:2023 年 04 月 21 日 点击下载全文:招商积余点击下载全文:招商积余(001914 CH,买入买入):Q1 业绩开门红,各业务平稳扩张业绩开门红,各业务平
123、稳扩张 万物云万物云(2602 HK)内外因素共同导致业绩阶段性承压,维持“买入”评级内外因素共同导致业绩阶段性承压,维持“买入”评级 公司 3 月 27 日发布年报,22 年实现营收 301.1 亿元,同比+27%;归母净利润 15.1 亿元,同比-9%,低于我们预期(19.1 亿元)。考虑到成本端的压力,我们下调毛利率,预计 23-25 年 EPS 为 1.75/2.25/2.83 元(23/24 年前值为 2.18/2.99 元)。可比公司平均 2023PE 为 21 倍(Wind 一致预期),考虑到公司推进蝶城战略中面临的业绩阶段性调整,我们收窄估值溢价,认为公司合理 2023PE 为
124、 26 倍,目标价 51.87 港币(前值 56.87 港币,基于 24 倍 2023PE),维持“买入”评级。风险提示:疫情带来的经营风险,关联房企支持减弱的风险,“蝶城”推进、收并购项目经营表现、科技板块和业主增值服务发展不及预期。报告发布日期:2023 年 03 月 29 日 点击下载全文:万物云点击下载全文:万物云(2602 HK,买入买入):循环业务保持成长,蝶城路径清晰循环业务保持成长,蝶城路径清晰 新大正新大正(002968 CH)业绩同比增速较业绩同比增速较 22Q4 改善,维持改善,维持“买入买入”评级评级 公司 4 月 27 日发布一季报,23Q1 实现营收 7.3 亿元,
125、同比+19%;归母净利润 0.5 亿元,同比+10%。我们维持 23-25 年 EPS 为 1.05/1.42/1.91 元的盈利预测。可比公司平均 23PE 为 18 倍(Wind 一致预期),考虑到公司市拓增速较上市后的快速扩张期有所放缓,我们收窄估值溢价,认为公司合理 23PE 为 23 倍,目标价 24.15 元(前值 27.30 元,基于 26 倍 2023PE),维持“买入”评级。风险提示:疫情发展不确定性;规模拓展不及预期;盈利能力下行风险;收并购交易存在不确定性。报告发布日期:2023 年 04 月 28 日 点击下载全文:新大正点击下载全文:新大正(002968 CH,买入买
126、入):业绩增速改善,市拓稳步前行业绩增速改善,市拓稳步前行 资料来源:Bloomberg,华泰研究预测 风风险提示险提示 行业政策风险:行业政策风险:宏观流动性的变化、因城施策的调控政策存在不确定性,在新发展模式的指引下,住房、土地、金融、财税等房地产相关领域的制度存在调整优化的可能,都可能对房企经营造成扰动。行业下行风险:行业下行风险:房地产行业规模高峰可能已经过去,部分区域销售、拿地、新开工、投资等关键指标存在趋势性下行风险。部分房企经营风险:部分房企经营风险:若经营和融资性现金流修复低于预期,部分房企仍可能面临较大的资金链压力,进而出现经营困难等问题。免责声明和披露以及分析师声明是报告的
127、一部分,请务必一起阅读。23 房地产房地产 免责免责声明声明 分析师声明分析师声明 本人,陈慎、刘璐、林正衡,兹证明本报告所表达的观点准确地反映了分析师对标的证券或发行人的个人意见;彼以往、现在或未来并无就其研究报告所提供的具体建议或所表迖的意见直接或间接收取任何报酬。一般声明及披露一般声明及披露 本报告由华泰证券股份有限公司(已具备中国证监会批准的证券投资咨询业务资格,以下简称“本公司”)制作。本报告所载资料是仅供接收人的严格保密资料。本报告仅供本公司及其客户和其关联机构使用。本公司不因接收人收到本报告而视其为客户。本报告基于本公司认为可靠的、已公开的信息编制,但本公司及其关联机构(以下统称
128、为“华泰”)对该等信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告所载的意见、评估及预测仅反映报告发布当日的观点和判断。在不同时期,华泰可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。同时,本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会波动。以往表现并不能指引未来,未来回报并不能得到保证,并存在损失本金的可能。华泰不保证本报告所含信息保持在最新状态。华泰对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改,投资者应当自行关注相应的更新或修改。本公司不是 FINRA 的注册会员,其研究分析师亦没有注册为 FINRA 的研究分析师/不具有 FINRA 分析师的注册资格。华泰力求报告内容客观、公正
129、,但本报告所载的观点、结论和建议仅供参考,不构成购买或出售所述证券的要约或招揽。该等观点、建议并未考虑到个别投资者的具体投资目的、财务状况以及特定需求,在任何时候均不构成对客户私人投资建议。投资者应当充分考虑自身特定状况,并完整理解和使用本报告内容,不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。对依据或者使用本报告所造成的一切后果,华泰及作者均不承担任何法律责任。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。除非另行说明,本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现,过往的业绩表现不应作为日后回报的预示。华泰不承诺也不保证任何预示的回报会得以实现,分析中所做的预测可能是基于相应
130、的假设,任何假设的变化可能会显著影响所预测的回报。华泰及作者在自身所知情的范围内,与本报告所指的证券或投资标的不存在法律禁止的利害关系。在法律许可的情况下,华泰可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易,为该公司提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务或向该公司招揽业务。华泰的销售人员、交易人员或其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和/或交易观点。华泰没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。华泰的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。投资者应当考
131、虑到华泰及/或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突。投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据。有关该方面的具体披露请参照本报告尾部。本报告并非意图发送、发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送、发布的机构或人员,也并非意图发送、发布给因可得到、使用本报告的行为而使华泰违反或受制于当地法律或监管规则的机构或人员。本报告版权仅为本公司所有。未经本公司书面许可,任何机构或个人不得以翻版、复制、发表、引用或再次分发他人(无论整份或部分)等任何形式侵犯本公司版权。如征得本公司同意进行引用、刊发的,需在允许的范围内使用,并需在使用前获取独立的法律意见,以确定该引用、刊发符合当地
132、适用法规的要求,同时注明出处为“华泰证券研究所”,且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。本公司保留追究相关责任的权利。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公司的商标、服务标记及标记。中国香港中国香港 本报告由华泰证券股份有限公司制作,在香港由华泰金融控股(香港)有限公司向符合证券及期货条例及其附属法律规定的机构投资者和专业投资者的客户进行分发。华泰金融控股(香港)有限公司受香港证券及期货事务监察委员会监管,是华泰国际金融控股有限公司的全资子公司,后者为华泰证券股份有限公司的全资子公司。在香港获得本报告的人员若有任何有关本报告的问题,请与华泰金融控股(香港)有限公司联系。免责
133、声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。24 房地产房地产 香港香港-重要监管披露重要监管披露 华泰金融控股(香港)有限公司的雇员或其关联人士没有担任本报告中提及的公司或发行人的高级人员。华发股份(600325 CH)、万物云(2602 HK):华泰金融控股(香港)有限公司、其子公司和/或其关联公司实益持有标的公司的市场资本值的 1%或以上。有关重要的披露信息,请参华泰金融控股(香港)有限公司的网页 https:/.hk/stock_disclosure 其他信息请参见下方“美国“美国-重要监管披露”重要监管披露”。美国美国 在美国本报告由华泰证券(美国)有限公司向符合美国监管
134、规定的机构投资者进行发表与分发。华泰证券(美国)有限公司是美国注册经纪商和美国金融业监管局(FINRA)的注册会员。对于其在美国分发的研究报告,华泰证券(美国)有限公司根据1934 年证券交易法(修订版)第 15a-6 条规定以及美国证券交易委员会人员解释,对本研究报告内容负责。华泰证券(美国)有限公司联营公司的分析师不具有美国金融监管(FINRA)分析师的注册资格,可能不属于华泰证券(美国)有限公司的关联人员,因此可能不受 FINRA 关于分析师与标的公司沟通、公开露面和所持交易证券的限制。华泰证券(美国)有限公司是华泰国际金融控股有限公司的全资子公司,后者为华泰证券股份有限公司的全资子公司
135、。任何直接从华泰证券(美国)有限公司收到此报告并希望就本报告所述任何证券进行交易的人士,应通过华泰证券(美国)有限公司进行交易。美国美国-重要监管披露重要监管披露 分析师陈慎、刘璐、林正衡本人及相关人士并不担任本报告所提及的标的证券或发行人的高级人员、董事或顾问。分析师及相关人士与本报告所提及的标的证券或发行人并无任何相关财务利益。本披露中所提及的“相关人士”包括 FINRA 定义下分析师的家庭成员。分析师根据华泰证券的整体收入和盈利能力获得薪酬,包括源自公司投资银行业务的收入。保利物业(6049 HK):华泰证券股份有限公司、其子公司和/或其联营公司在本报告发布日之前的 12 个月内担任了标
136、的证券公开发行或 144A 条款发行的经办人或联席经办人。保利物业(6049 HK):华泰证券股份有限公司、其子公司和/或其联营公司在本报告发布日之前 12 个月内曾向标的公司提供投资银行服务并收取报酬。华发股份(600325 CH)、万物云(2602 HK):华泰证券股份有限公司、其子公司和/或其联营公司实益持有标的公司某一类普通股证券的比例达 1%或以上。华泰证券股份有限公司、其子公司和/或其联营公司,及/或不时会以自身或代理形式向客户出售及购买华泰证券研究所覆盖公司的证券/衍生工具,包括股票及债券(包括衍生品)华泰证券研究所覆盖公司的证券/衍生工具,包括股票及债券(包括衍生品)。华泰证券
137、股份有限公司、其子公司和/或其联营公司,及/或其高级管理层、董事和雇员可能会持有本报告中所提到的任何证券(或任何相关投资)头寸,并可能不时进行增持或减持该证券(或投资)。因此,投资者应该意识到可能存在利益冲突。评级说明评级说明 投资评级基于分析师对报告发布日后 6 至 12 个月内行业或公司回报潜力(含此期间的股息回报)相对基准表现的预期(A 股市场基准为沪深 300 指数,香港市场基准为恒生指数,美国市场基准为标普 500 指数),具体如下:行业评级行业评级 增持:增持:预计行业股票指数超越基准 中性:中性:预计行业股票指数基本与基准持平 减持:减持:预计行业股票指数明显弱于基准 公司评级公
138、司评级 买入:买入:预计股价超越基准 15%以上 增持:增持:预计股价超越基准 5%15%持有:持有:预计股价相对基准波动在-15%5%之间 卖出:卖出:预计股价弱于基准 15%以上 暂停评级:暂停评级:已暂停评级、目标价及预测,以遵守适用法规及/或公司政策 无评级:无评级:股票不在常规研究覆盖范围内。投资者不应期待华泰提供该等证券及/或公司相关的持续或补充信息 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。25 房地产房地产 法律实体法律实体披露披露 中国中国:华泰证券股份有限公司具有中国证监会核准的“证券投资咨询”业务资格,经营许可证编号为:941011
139、J 香港香港:华泰金融控股(香港)有限公司具有香港证监会核准的“就证券提供意见”业务资格,经营许可证编号为:AOK809 美国美国:华泰证券(美国)有限公司为美国金融业监管局(FINRA)成员,具有在美国开展经纪交易商业务的资格,经营业务许可编号为:CRD#:298809/SEC#:8-70231 华泰证券股份有限公司华泰证券股份有限公司 南京南京 北京北京 南京市建邺区江东中路228号华泰证券广场1号楼/邮政编码:210019 北京市西城区太平桥大街丰盛胡同28号太平洋保险大厦A座18层/邮政编码:100032 电话:86 25 83389999/传真:86 25 83387521 电话:8
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