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1、房地产行业 ESG 白皮书合作单位：德勤风驭ESG房地产行业白皮书2022年第三产业二氧化碳排放总量36.8 吉吨碳 中 和 进 度-0.0 1%2023 Deloitte Risk X.All rights reserved.Please refer to the disclaimer at the end of this document.钢铁行业ESG白皮书2023 Deloitte Risk X.All rights reserved.Please refer to the disclaimer at the end of this document.4ESG(Environmenta

2、l,Social and Governance)，即环境、社会与公司治理，是衡量一家公司社会责任感的重要指标，评价企业在环境、社会和治理绩效方面的表现。始于2005 年时任联合国秘书长安南牵头推出全球经济研究报告在乎者赢，ESG 已从一个瑰色的先锋理念逐渐转换为极具必要性和实际意义的投资风向标，成为各国主流投资机构投资实践中的重要考量因素。自2020年我国提出“碳达峰、碳中和”目标以来，国内投资机构也紧跟国际主流，将环境、社会和公司治理绩效纳入投资指标考量。因此，于企业而言，提升 ESG 表现不是额外成本支出，而是提升盈利能力和可持续发展能力的重要举措；于金融机构而言，发展 ESG 评级的目的

3、不是为了在业务中筛选掉低评级的公司，而是为了更好地帮助低评级公司成长，促进企业及全社会的可持续发展。在国内双碳行动势在必行、国外负责任投资风头正盛的当下，对 ESG 的深度解读已成为企业可持续发展、投资者成功投资的必经之路。根据德勤风驭自 2020 年起开展的全 A 股上市公司 ESG 评级数据，2022 年全 A 股 4800+家上市公司中，共有 400+家上市公司 ESG 评级在 A 级(含)以上，占比 9.1%。因此，国内企业的 ESG 表现提升任重而道远。德勤风驭 ESG 评级使用的行业划分是德勤自研的一套行业划分系统-CICS(Deloitte China Industrial Cl

4、assification Standard)。由于市面上常用的行业划分体系在数据可获得性、业务针对性、可拓展性上存在不足，无法充分刻画行业特性，德勤 ESG引入德勤 CICS 行业划分体系作为风险敞口划分依据，以便实现企业更为精准的行业划分，捕捉行业共性风险特征。本白皮书关注的行业敞口为 CICS 一级行业下定义的房地产行业，全行业共纳入评级123 家 A 股主板上市企业。CICS 定义的房地产行业指主营房地产相关服务，如开发、销售、租赁、中介服务等活动的企业。房地产行业是经济增长的重要驱动力之一。房地产行业直接参与城市建设和基础设施发展，推动城市化进程，与公民个人生活息息相关。房地产行业可以

5、通过推广绿色建筑标准和技术，降低建筑物的能耗和碳排放。采用节能材料、高效设备和智能系统，优化建筑能源管理，提高建筑能源效率，减少对化石燃料的依赖。这对我国实现长期绿色可持续发展、实现“双碳”目标有至关重要作用。因此，本白皮书将从风控视角出发，重点分析房地产行业及重点企业的 ESG 评级指标表现，帮助投资者、金融机构和监管者了解房地产行业企业存在的ESG机会与风险，鼓励和支持企业采取绿色的经营方式，促进社会可持续发展。前言-ESG 和房地产行业目录Part 1:德勤风驭 ESG 评级框架介绍1.1 有业务意义的 ESG 评级模型1.2 有行业特色的 ESG 指标框架1.3 全行业及房地产行业分值

6、分布概况Part 2:房地产行业发展及 ESG 评级分析2.1 房地产行业发展概况2.2 房地产行业 ESG 评级指标及披露率分析2.3 房地产行业评级简述2.4 房地产行业企业违约率和可持续发展能力Part 3:房地产行业可持续发展龙头企业 0606087192023 Deloitte Risk X.All rights reserved.Please refer to the disclaimer at the end of this document.2023 Deloitte Risk X.All rights reserved.Please refer to t

7、he disclaimer at the end of this document.房地产行业 ESG 白皮书671.1 有业务意义的 ESG 评级模型德勤风驭 ESG 评级方案围绕着判断企业的“可持续发展能力”展开，基于上市企业公开数据，研究企业 ESG 数据披露情况，有针对性地制定 ESG 底层数据收集需求，从“企业”和“行业”两大维度评估企业的可持续发展能力。如下图（图 1）所示，CICS1-26 行业 ESG 评级模型使用德勤独家行业数据库与供需链数据，采用了 270+个 ESG 指标，讨论了资源消耗、污染防治、气候变化等一系列实质性议题，并根据评分结果对企业评级。Part 1:德勤风

8、驭 ESG 评级框架介绍 企业的 ESG 评级反映了企业未来五年的可持续发展能力，因此构建一个能够反映企业可持续发展能力的因变量在模型构建的过程中至关重要，尤其是在“选择指标入模”和“指标权重制定”上。德勤风驭提供量化驱动的 ESG 评级模型（图 2），定义了企业的可持续发展指标，并使评级流程更为科学化。德勤风驭的 ESG 评级一共有 5 个级别，分别是：S、A、B、C、D（图 3）。其中 S级比较特殊：在评级为 A 的优秀企业中，根据德勤风驭对房地产行业标准的计算结果，只有评级当年被 8 支及以上 ESG 基金投资的房地产企业才可被评为 S 级。德勤风驭之所以使用“是否以及被多少家 ESG

9、基金投资”作为评价相关企业 ESG 表现及未来投资回报情况的指标，是因为 ESG 基金在投资时将环境、社会和公司治理三要素作为首要图 2：ESG 指标择标与定权图 1：ESG 评估方法论2023 Deloitte Risk X.All rights reserved.Please refer to the disclaimer at the end of this document.2023 Deloitte Risk X.All rights reserved.Please refer to the disclaimer at the end of this document.房地产行业 E

10、SG 白皮书891.2 有行业特色的 ESG 指标框架当前，国内外存在多种 ESG 信息披露指南和 ESG 指标体系，但由于各机构 ESG 信息披露指南未能做到统一，ESG 评价指标体系在指标的选取、权重的赋予和结果的解读等方面均存在很大差异，使得 ESG 披露中的数据失调，减弱了评价结果的科学性。另外，现存的 ESG 评价体系缺少合适的定量信息，数据质量良莠不齐，缺少跨公司的可比性。同时，企业的可持续发展能力不仅与自身的 ESG 表现息息相关，更与所处行业的属性密不可分。不同行业之间的公司 ESG 得分不具备可比性，因为不同行业模型所采用的指标以及指标的权重均有差异。例如房地产企业由于其行业

11、特征，在部分指标方面天然具有劣势，总体评分绝对值相对较低，在 ESG 评级上不占优势。因此，通过模型校准将分数通过主标尺映射到五级的德勤风驭企业 ESG 评级体系之后，不同行业间客户的可持续发展能力进而可比，即 A 级的房地产客户和 A 级的其他行业客户在德勤风驭的 ESG 评级框架下具有相当的综合可持续发展能力。为了解决这些问题，德勤风驭结合国内外权威 ESG 评级机构的指标和 ESG 信息披露指南，以及有关 ESG 指标的前沿学术研究成果，设计了一套具有中国本土化特色的ESG 评价指标体系。该体系将 ESG 指标分为通用敞口和行业敞口，考虑了投资者关注的企业自身重要指标及行业因素，并从科学

12、性、代表性、可得性等角度出发，引入了定量及定性指标、正向和负向双向指标，使得不同实体披露的值均可进行跨时间、跨行业、跨投资组合的对比。德勤风驭在全覆盖企业 ESG 指南指标的基础上，进一步拆解国家指标披露要求、明确释义，在已有四级指标基础上延伸出272个五级指标（图4）。在每个评级周期中，德勤风驭将对 270+个 ESG 底层指标，从 12 个 ESG 议题角度对企业进行评估。通过这一全面、有效、实操性强的评价指标体系，德勤风驭 ESG 评级可以减少横向比较的误差，从而更好地衡量中国本土企业的 ESG 表现状况。图 4：ESG 评级指标数量企业ESG评级等级SABCD企业综合可持续发展能力处于

13、行业领先地位，无明显ESG风险，同时该企业实施ESG举措为企业带来商业及经济利益，保证企业可持续发展ESG事业。企业综合可持续发展能力非常好，自身积极采取ESG管理措施，且所在行业环保水平较好，不易受到宏观经济政策波动影响。企业可持续发展水平较差，所在行业环保水平较差，行业经济政策波动容易影响企业长期经济效益和成长能力，企业较同行相比缺少有利ESG管理措施，具有一定ESG风险。从事高ESG评级行业：企业综合可持续发展能力较好，所在行业环保水平高，行业不易受政策变动产生动荡，但企业ESG发展状况较落后于同行，需提升ESG管理力度进而提高企业可持续发展能力。认为该企业不存在较好可持续发展前景，企业

14、很少采取ESG管理措施，且所在行业存在较高环境保护风险，很容易受到宏观经济政策波动影响。从事低ESG评级行业：企业综合可持续发展能力较好，积极采取ESG管理措施，但所在行业存在环境保护问题，若行业环境政策波动有可能影响企业可持续发展状况。考虑因素，并以此为投资策略进行选股选券、组合构建以及评估投资对社会造成的影响。其评估结果更加全面准确，数据齐全可得。因此，在德勤风驭 ESG 评级视角下，当一家 A 级企业被多家 ESG 基金作为投资标的，说明其可以借助优异的 ESG 表现实现正向现金流并带来丰厚的投资回报。同时，这也标志着企业从“被动迎合”ESG 发展转变为有意愿“主动寻找”ESG 相关机会

15、。对一个企业的可持续发展战略规划来说，这是一个里程碑式的节点。图 3：ESG 评级档位解释2023 Deloitte Risk X.All rights reserved.Please refer to the disclaimer at the end of this document.2023 Deloitte Risk X.All rights reserved.Please refer to the disclaimer at the end of this document.房地产行业 ESG 白皮书10111.3 全行业及房地产行业分值分布概况CICS1-26 行业 ESG 评级模

16、型使用德勤独家行业数据库与供需链数据，采用了 270+个 ESG 指标，讨论了资源消耗、污染防治、气候变化等一系列实质性议题，并基于这些指标给出了每个行业在不同维度的评分结果。图 5 中可以看到 26 个不同行业内的公司维度评分分布，以及互相之间的横向比较。几乎每个行业的中位数都集中在 2.8分左右，同时 50%的数都在约 2.3-3.2 分的范围中，大体上都趋于正态分布。房地产行业（RE）在 2021 年的得分分布在 0.6-1.6 分之间，中位数为 0.95，整体呈现为在偏低分段的近似正态分布。相比于其他行业，房地产行业仅有两家公司高于上边界对应的企业得分，处于低分段的公司与高分段公司的分

17、差也并不算大。这表明了该行业对创新材料和环保科技等其他激励因素的回应性较差，行业内所有公司的表现在整体上较为平均，即便是行业内高分的企业也不会和其他大多公司拉开太大的分差，在ESG 目标上还有较大提升空间。图 5：2022 年全行业 ESG 分值分布箱型图Part 2:房地产行业发展及 ESG 评级分析根据 2022 年中国房地产企业分布图（图 6），国内房地产企业主要分布于东南部经济较发达的地区。其中，尤以广东省为甚、上海次之，浙江和北京分列三、四位。虽然主要集中于经济发达区域，但其余各地区也有零星分布，并未呈现出过于高度的产业集中。地产企业主要集中在东南沿海经济较发达的地区，主要考虑以下几

18、个因素的综合作用：1)这些地区经济实力雄厚，市场需求旺盛，吸引了大量投资和开发机会；2)政府在这些地区提供了较多的政策支持和优惠措施，推动房地产行业的发展；3)这些地区拥有良好的基础设施和交通网络，便于物流和人员流动；4)土地资源相对较为丰富，为房地产项目提供了更多的发展空间。这些因素使得东南部地区成为中国房地产企业的重要聚集地。同时，从 ESG 发展的角度而言，房地产企业集中于沿海经济发达地区有助于绿色建筑的发展。这些地区资源丰富、技术支持充足，可接触到最新的绿色建筑技术和材料。政府在该地区也更加重视绿色建筑，提供政策支持和激励措施。这为房地产企业推动绿色建筑的应用、提出更低碳的行业解决方案

19、提供了便利条件，有利于行业双碳目标的实现。2.1 房地产行业发展概况图 6：2022 年中国房地产企业分布情况数据来源：Green Quantum从上述图 5 中可以看出，房地产行业公司维度的得分明显低于其他行业，且分布集中，方差较小。这是由于房地产行业特性导致其在 ESG 方面的一些普遍性问题。如在环境（E）维度，房地产开发和建筑过程可能对生态环境造成不可逆转的破坏，如土地开发、2023 Deloitte Risk X.All rights reserved.Please refer to the disclaimer at the end of this document.2023 Del

20、oitte Risk X.All rights reserved.Please refer to the disclaimer at the end of this document.房地产行业 ESG 白皮书12132.2 房地产行业 ESG 评级指标及披露率分析德勤风驭的房地产行业 ESG 评级模型共覆盖 129 个底层指标。然而，国内房地产企业ESG 指标披露完整度均存在较大程度的提升空间，行业平均指标完整度仅为 48.7%。由下图（图 7）可知，相较 A 级披露情况较好的企业，B、C、D 级企业的底层指标完整率逐级递减，分别低出 8.99%、12.13%、14.18%。可见 A 级企业

21、在指标披露水平上显著高于 B、C、D 级企业，而 B、C、D 企业之间亦有较大差别，可以判断房地产行业的 ESG 评级水平与其指标披露率有较为明显的相关性，指标披露不完整很可能是许多企业得分较低的原因。指标披露完整度和企业 ESG 得分高度相关，较低的指标完整度会在很大程度上影响企业的 ESG 评分。较高的指标完整度往往意味着企业较高的披露意愿和披露能力，反映出企业对自身 ESG 层面发展的关注及自信心。尽管企业的指标完整度和其 ESG 表现存在正向关联，但这不意味着完整披露企业 ESG 指标必然能够获得更高的评分。实际上，指标披露率只是评级模型的一个评估维度，其实际得分仍然取决于企业各维度的

22、综合表现。能源消耗和水资源浪费等。解决思路是采用绿色建筑设计和技术，优化能源效率、水资源管理和废物处理，减少碳排放和环境污染。选择可再生能源和环保材料，推动生态保护和环境可持续性等。在社会（S）维度，问题主要是社会责任方面的挑战，如土地征收、社区影响、劳工权益等问题。解决思路是积极履行社会责任，与当地政府和社区合作，确保合理的土地征收和开发过程，尊重社区权益和文化遗产。关注员工福利和劳动条件，提供公平就业机会和培训等。在公司治理（G）维度，问题主要是房地产企业可能存在缺乏透明度、信息披露不足、腐败等公司治理问题。解决思路是建立健全的公司治理结构，加强信息披露和透明度，确保财务报告的准确性和可靠

23、性。制定道德和道德行为准则，反对腐败和不当行为，加强内部控制和合规管理。综上所述，房地产行业应重视环境、社会和治理方面的 ESG 问题，并采取相应的解决办法。通过绿色建筑、社会责任履行、优化公司治理和可持续规划等措施，房地产行业可以实现可持续发展，为社会和环境做出积极贡献。图 7：2022 年房地产行业 ESG 各等级企业指标完整度数据来源：Green Quantum聚焦到企业在具体各维度的表现上，我们可以发现 A 级企业和 D 级企业间各二级议题指标得分大多数存在极为明显的差距。如下图（图 8）所示，在 2022 年度 A 级企业和 D 级企业的二级议题指标平均得分对比中，环境（E）维度是两

24、级企业差距最大的维度。相较于 D 级企业得分，A 级企业的 E 维度高 803.9%，S 维度高 192.0%，G维度高 44.4%。由此可以看出，环境（E）维度是拉开 A 级和 D 级企业分数差距的主要原因。环境（E）维度下，资源消耗、污染防治、气候变化和全生命周期是造成差距的主要议题，尽管双方在环境情况披露指标下表现相近，由于 D 级企业在环境维度披露率极低，许多议题都得到了 0 分，这也是环境（E）维度得分差距如此悬殊的主要原因之一。员工权益、产品责任、供应链管理和社会响应全部四个社会（S）维度下的议题都存在较大差距。这些指标上的得分差异能够反映出房地产行业中的优秀 ESG 表现企业为管

25、理其环境和社会影响所作出的额外努力。例如在环境（E）层面，污染防治突显了房地产行业建设过程中管理污染源和废弃物的努力；资源消耗反映了房地产行业公司减少水资源、能源及其他自然资源消耗上的承诺；而全生命周期则体现出企业在整个价值链上的整体环境影响，包括房地产的开发、销售、租赁、中介服务等等全方面。同时，行业排名靠前的房地产企业往往有较多的资源和意愿来平衡其生产经营活动和社会影响的关系。这些企业通过投资于可持续生产实践和相关技术的研发来减少其环境足迹以及为社会所带来的负面影响。因此，这些企业较强的社会责任感和合规能力往往可以帮助其提升社会声誉和品牌形象。例如，在社会（S）层面中 A 级与 D 级企业

26、得分相差较大的社会响应和员工权益分别体现出企业在社区关系管理、员工公民责任的履行以及员工的健康、就业、发展等方面的努力。行业领先的优秀企业往往更加注重公众形象和社会责任，而企业在这些社会层面的参与与责任的践行能够对其与客户、员工和当地社区等利益相关者的关系产生积极影响。因此，获得更高 ESG 评分的企业往往展示出更高的社会责任感且具有更好的品牌形象。但同样值得注意的是，虽然 A 级别企业和 D 级别企业之间各二级议题得分差距明显，但得分绝对值仍然偏低，与其他行业相比属于较差水平，因此就算是 A 级企业在 ESG 方面仍然有很大的提高空间。图 8：2022 年房地产行业 A 级与 D 级企业各二

27、级议题平均得分对比数据来源：Green Quantum2023 Deloitte Risk X.All rights reserved.Please refer to the disclaimer at the end of this document.2023 Deloitte Risk X.All rights reserved.Please refer to the disclaimer at the end of this document.房地产行业 ESG 白皮书1415同时我们需注意到，除上面列示的二级指标外，A 级企业在许多企业发展的其他方面仍显著优于 D 级企业。更高的 ES

28、G 指标披露率反映出的是企业更高的披露意愿及更强的 ESG 发展意识。企业在经营过程中愿意主动披露自身发展状况，接受来自消费者、社会及政府的监督，这体现出的是企业对于自身 ESG 发展现状的认可和自信。同时，这些表现优秀的 A 级企业为了更好的 ESG 表现，往往在企业内部设立了更完备的环境保护方案，对履行社会责任有着更高的重视度，并且在公司治理方面采取了更为科学和以人为本的策略。这些因素最终在促成企业较高的 ESG 综合评分的同时，也显著地提升了其公司声誉、风控能力及公司效益。因此，积极参与到 ESG 转型实践中，提升企业自身可持续发展意识及披露意识将成为未来企业发展的新方向。2.3 房地产

29、行业评级结果简述近年来，虽然随着上市公司 ESG 披露监管政策不断出台，房地产行业企业 ESG 绩效表现基本维持不变。如下图（图 9）所示，在德勤风驭的房地产行业 ESG 评级体系下，2020-2022 年三年间房地产行业 ESG 均分从 3.67 提升到了 3.70，提升了 0.8%，可认为基本保持不变。其中，房地产企业在环境（E）维度相对提升较为明显，增长率为55.9%，体现了房地产企业在提升环境绩效方面所做出的努力，不过值得一提的是，虽然比例提升很高，但由于其得分绝对值较低，分数增长量并不是太多。环境指标（E）的上升可能反映了企业在环境管理和可持续性方面的努力。包括采用绿色建筑设计和技术

30、，优化能源效率、水资源管理和废物处理，减少碳排放和环境污染等措施。该行业企业在社会（E）维度得分有所波动，企业治理（G）维度上基本保持不变，这一定程度上反映了房地产行业在这两方面重视不足。值得注意的是，受疫情影响，2020 年至 2022 年间国内市场对房地产的购买及租赁消费需求有显著降低。新冠疫情导致全球范围的经济低迷，市场信心降低。房地产市场信心下降，些购房者和投资者对房地产市场未来走势感到担忧，对购房投资的积极性下降。这种市场信心的下降可能导致购房需求的减少，影响市场的活跃程度。人口流动和城镇化进程放缓也对房地产市场造成了一定影响，人口红利逐渐消退，人口增长速度减缓，对住房需求的拉动减弱

31、。行业整体情况的不景气对企业在 ESG 方面努力的积极性降低。在这样的大背景下，房地产企业自 2020 年来的整体收入水平有所降低，反映到企业可持续发展的表现上，房地产企业 2020 年至 2021 年的 ESG 平均分维不变，并未取得增长（数据来源：德勤风驭Green Quantum研究所）。其中以环境（E）维度的评分稳步上升，而社会（S）维度得分发生波动，治理（G）维度的评分基本维持不变。首先，全球对环境保护和可持续发展的意识日益增强，房地产行业也开始重视环境问题，并采取了绿色建筑、节能减排等措施，从而提高了在环境（E）维度的得分。其次，环境政策的引导也对房地产行业产生了影响，政府加强了对

32、环境问题的监管，并要求企业遵守环保标准，推动了行业在环境（E）维度的改善。然而，社会和治理方面的挑战更为复杂，涉及土地征收、住房保障、信息披露、公司治理等问题，解决图 9：2020-2022 年房地产行业 ESG 总分及各分项分数变化趋势数据来源：Green Quantum这些问题需要更长时间和更多努力。此外，市场竞争和利润压力也导致企业更注重短期经济利益，而忽视了社会责任和治理方面的改善。随着时间的推移和行业发展，可以预期房地产行业在社会（S）和治理（G）维度的绩效将逐步改善。因此，房地产行业整体发展状况的大环境对行业 ESG 评级表现具有较为明显的影响。近年来，房地产行业及其关联的上下游行

33、业虽然面临的环保合规、绿色转型等方面的压力均有所增加，但房地产行业的环境（E）维度表现有循序渐进的提升。具体来看，房地产行业在资源消耗、气候变化、环境情况披露、全生命周期方面均有一定提升，仅在污染防治这一二级指标得分上出现较小降幅（图 10）。这可以归因于行业内环境意识的增强，政府环保政策的引导，以及技术进步和消费者需求的变化。房地产企业开始重视环境问题，采取绿色建筑设计和节能减排措施，以适应消费者对环保的需求。同时，政府推动绿色发展和环保标准的提高，促使企业更加注重环境保护。技术进步和创新也为企业提供了更多环保解决方案。这些因素共同推动了房地产行业在环境维度的评分明显提高。另外，房地产企业在

34、社会（S）维度的各二级指标表现上提升不大，在社会相应方面还有一定下跌；在治理（G）维度上基本维持不变。这种特点和宏观经济状况以及房地厂行业自身特点有很大关系，房地产行业的特点和运营方式相对稳定，不同企业在 ESG 维度的表现差异可能有限。在短期内，房地产行业企业可能更注重维持现有的运营模式和绩效，而对缺乏外部压力和激励机制的问题投入积极性较低，例如相关法规和政府政策对 ESG 的强制要求不够严格或执行不力，企业可能没有足够的动力去改善在 ESG 维度的表现。这为未来房地产行业企业 ESG 发展提供了指引。要推动房地产行业在 E、S、G 三个维度的改善，需要行业参与者、政府和利益相关方的共同努力

35、。建立更严格的法规和政策框架，加2023 Deloitte Risk X.All rights reserved.Please refer to the disclaimer at the end of this document.2023 Deloitte Risk X.All rights reserved.Please refer to the disclaimer at the end of this document.房地产行业 ESG 白皮书1617德勤风驭房地产行业 ESG 评级体系根据位比评级的方法，动态地划分 A、B、C、D四个等级，使每年度评级结果更具时效性，并可持续、动态

36、地助力企业提升其 ESG 表现。在该评级体系下（图 11），2020-2022 年房地产行业 A 级门槛在基本维持不变，其他各等级门槛也呈现类似趋势。行业 ESG 最高分从 4.24 分增加到 4.35 分再降低到4.23 分，略有波动但可以认为基本不变。各级别门槛的稳定反映出房地产行业整体在ESG 表现方面积极性较低，A 级别门槛的的稳定也体现了头部企业虽然在 ESG 方面表现更为良好，但也缺少进一步提高、激烈竞争的意愿，虽然这可能受行业特点的影响，但也表明了行业整体在 ESG 领域发展缓慢，不够重视。图 10：2020 年与 2022 年房地产行业企业各二级议题平均得分对比数据来源：Gre

37、en Quantum2.4 房地产行业企业信用债违约率和可持续发展能德勤风驭的房地产行业 ESG 评级模型从风控视角出发、以 ESG 表现为关键指标，为金融机构和企业提供重要的风险洞察。根据德勤风驭的房地产行业信用债违约数据（图12），2015 年至 2024 年间，A 级各企业平均信用债违约率低于 D 级企业约 2.35%（含预测）。以 2021 年数据为例，A 级企业评级违约率仅为 0.97%，B 级企业与 C 级企业违约率依次递增，D 级企业违约风险最高，违约率高达 4.34%。2015 年至 2024 年，房地产行业各等级企业的平均违约率大体平稳，但 D 级企业违约率波动较大，表现出更

38、强的不确定性（数据来源：德勤风驭 Green Quantum 研究所），且其违约率也并没有始终高于 B 级企业和 C 级企业，这可能是由于 D 级别企业纸有 4 家，存在一定的偶然误差所致。根据疫情及其导致的市场需求变化情况可推测，在面对外部环境改变时，企业 ESG 评级越高，受外界突发因素影响越小，韧性越强。因此，提升企业自身的 ESG 表现能够显著降低企业违约风险。企业的 ESG 评级与平均违约率存在显著的相关性，评级为 A 的企业明显有更低的违约率，这充分体现了德勤“ESG 评分与财物指标挂钩”的研究思路。值得注意的是，在德勤风驭开展企业信用债违约率测评的初期，出现了企业当年信用评级不高

39、，但 ESG 评级较高的现象；在随后的二至三年内，该企业的信用评级逐步提升，达到与其 ESG 评级相匹配的程度。这体现了德勤风驭的 ESG 评级对企业信用评级变化的预测作用，也证明了德勤风驭的 ESG 评级体系在洞察企业违约风险方面的价值。图 11：2020-2022 年房地产行业 ESG 各等级分数区间变化趋势数据来源：Green Quantum强对 ESG 问题的监管和执行，提高企业对 ESG 的认识和重视程度，培育积极的上海品茶，都是推动行业 ESG 绩效提升的关键因素。图 12：2015-2024 年房地产行业各级企业平均信用债违约率对比（含预测）数据来源：Green Quantum同

40、时，由房地产行业各企业的财务数据可知（图 13），企业 ESG 评级越高，其收入水平与净利润水平越高。以 2020 年净利润水平为例，A、B、C、D 级企业各自的利润水平逐级递减，尽管 B、C 级企业之间差距不大，时有交替，但 A 级企业在收入水2023 Deloitte Risk X.All rights reserved.Please refer to the disclaimer at the end of this document.2023 Deloitte Risk X.All rights reserved.Please refer to the disclaimer at th

41、e end of this document.房地产行业 ESG 白皮书1819图 13：2012-2024 年房地产行业各级企业财务情况对比（含预测）数据来源：Green Quantum平和利润水平方面显示出明显的优越性。同时，2021 年至 2024 年（含预测）各级企业的平均收入水平趋势也呈现类似特征。因此，相较于 ESG 评级较低的企业，ESG 评级较高的企业通常具有更好、更稳定的盈利能力，可以为股东创造更多正向回报。此外，ESG 评级较高的企业往往具有更优秀的财务成长性，例如 A 级企业的收入和利润水平自 2012 年开始便保持了相较其他等级企业更高的增长率。因此，德勤风驭ESG 评

42、级体系不仅在风险控制方面对企业和金融机构有重要意义，同时在评价和预测企业财务表现方面提供重要参考。Part 3:房地产行业可持续发展龙头企业 根据德勤风驭的 2022 年度 ESG 房地产行业评级，123 家企业中，25 家获得 A 级，44 家获得 B 级，50 家获得 C 级，4 家获得 D 级评级。其中，万科 A、保利发展、金地集团、招商蛇口等 7 家企业在 2022 年被 3 家及以上的 ESG 基金投资，说明其具有优异的的可持续发展前景，被德勤风驭评为 2022 年度房地产行业 ESG 评级 S级企业（图 14）。从各项指标来看，这 9 家企业指标披露率位于行业上游，ESG 单项评分

43、基本没有明显短板，但也有少数指标，如雅戈尔的社会（S）维度得分较低，仅能位于行业中游，但综合来看仍能获得 S 级的评级，证明其在 ESG 方面的整体努力是值得肯定的。从企业实际表现看，这 7 家企业总体可持续发展能力较好，在日常业务中积极采取 ESG 管理措施，通过主动的 ESG 举措为自身创造正向的经济和社会效益，是当前房地产行业上市公司中德勤风驭 ESG 综合评级表现最优的，对其他企业提升 ESG 表现有重要借鉴意义。在该行业中并不存在一个各方面均为全行业第一的优秀企业，例如万科作为房地厂行业的龙头企业，其 ESG 综合评分最高，在披露率、社会（S）维度评分和治理（G）维度评分表现上佳，S

44、 评分也能都处于行业前三的水平。其余各家 S 级企业也或多或少存在一些短板，这或许和企业的主营业务特点及公司可持续发展战略的侧重点有关系。但其仍能取得 S 级的评级，充分体现了德勤风驭 ESG 评级体系权重设置的科学合理性，使得不同主营业务间的企业能够具有可比较性。此外，与德勤风驭ESG 评级结果相对应的，万科 A 在中证指数等多家 ESG 评级中的评级结果也均位于行业前列，体现出德勤风驭房地产 ESG 评级与其他评级体系之间的相对一致性。图 14：2022 年房地厂行业 ESG 评级 S 级企业数据来源：Green Quantum2023 Deloitte Risk X.All rights

45、 reserved.Please refer to the disclaimer at the end of this document.2023 Deloitte Risk X.All rights reserved.Please refer to the disclaimer at the end of this document.房地产行业 ESG 白皮书2021从地域分布上来看，国内房地产行业 A 级企业作为行业内 ESG 发展的领头羊，主要分布于我国沿海经济较发达地区（图 15 左）。其中以广东省为代表，A 级企业的地域分布较为集中。广东省是中国经济发达的地区之一，拥有完善的基础设施

46、和产业链，吸引了大量投资和资源。房地产企业在这样的环境中更容易发展壮大，形成规模化效应和产业集聚，从而提高了企业的综合实力和 ESG 评分。广东省政府对房地产行业给予了积极的支持和政策倾斜，包括提供财政补贴和减免等。这些政策措施为企业提供了良好的发展环境，有利于提高企业 ESG 表现。总的来看，在经济发展、政府支持和政策环境、技术创新和人才优势等方面具备优势的地区，更加能够孕育房地产行业的高评级企业。在这之中，国内房地产 S 级企业显著汇聚于广东、浙江、河北三省（图 15 右），而广东省也是 A 级企业分布最密集的区域之一。这三省的地理位置分别代表了我国三个经济重心京津冀、长三角、珠三角，体现

47、出房地产行业与经济发展水平的密切相关。这些地区拥有发达的经济基础、丰富的资源和优越的地理位置，吸引了大量投资和企业发展。房地产行业作为对资金要求较高的行业，在这些地区更容易获取资金、人才和市场机会，从而有利于发展成为行业的佼佼者。广东、浙江和河北地区具有较大的人口基数和经济活力，房地产市场规模庞大。这为房地产企业提供了更广阔的市场和商机，有利于企业的增长和发展。地区需求的增长和市场规模的扩大也为企业创造了更多的发展空间。图 15：2022 年中国房地产行业 S 级及 A 级企业分布情况数据来源：Green Quantum本系列白皮书是德勤风驭自 2019 年起，连续第三年开展的 A 股各个行业

48、上市公司ESG 绩效表现评级分析的研究成果。本白皮书关注的是德勤 CICS 行业划分体系下的房地产行业敞口。过去三年，A 股上市房地产行业企业 ESG 综合表现有所提升，尤其表现在环境（E）维度；而行业的社会（S）、治理（G）维度评级基本维持平稳，这表明房地产企业在环境方面取得了积极进展，但在社会和治理方面仍有待改善。从ESG 指标披露的角度来看，A 股上市房地产企业报告发布率有所提高，但各家企业披露内容详实度参差不一，整体披露质量有待改善；从风控视角看，提升 ESG 表现能显著降低房地产行业企业信用债违约风险；从财务视角看，ESG 表现和企业财务表现呈显著正相关性。在后疫情时代，人类仍然面临

49、气候变化、地缘政治等一系列不确定性因素的挑战。ESG 则作为促进可持续发展的重要手段，为人类社会带来了一线曙光。在中国房地产行业面临“碳达峰、碳中和”、“极致能效”等政策压力下，上市房地产企业 ESG 表现必将受到投资者、金融机构和监管者的持续关注。因此，房地产行业将着力推进绿色低碳转型，引入现代化公司治理机制，在未来几年内进一步提升行业上市公司的 ESG 绩效。德勤风驭也希望通过开展各行业企业的 ESG 绩效评级，为企业履行社会责任提供有效的支持和赋能，为构建更加绿色、可持续的未来做出贡献。结语2023 Deloitte Risk X.All rights reserved.Please r

50、efer to the disclaimer at the end of this document.2023 Deloitte Risk X.All rights reserved.Please refer to the disclaimer at the end of this document.房地产行业 ESG 白皮书2223地址：上海市黄浦区延安东路 222 号邮箱：地址：浦东新区丹桂路 999 号张江国创中心一期 A3邮箱：联系方式2023 Deloitte Risk X.All rights reserved.Please refer to the disclaimer at t

51、he end of this document.2023 Deloitte Risk X.All rights reserved.Please refer to the disclaimer at the end of this document.房地产行业 ESG 白皮书2425关于德勤Deloitte（“德勤”）泛指一家或多家德勤有限公司，以及其全球成员所网络和它们的关联机构（统称为“德勤组织”）。德勤有限公司（又称“德勤全球”）及其每一家成员所和它们的关联机构均为具有独立法律地位的法律实体，相互之间不因第三方而承担任何责任或约束对方。德勤有限公司及其每一家成员所和它们的关联机构仅对自身行

52、为及遗漏承担责任，而对相互的行为及遗漏不承担任何法律责任。德勤有限公司并不向客户提供服务。请参阅 了解更多信息。德勤是全球领先的专业服务机构，为客户提供审计及鉴证、管理咨询、财务咨询、风险咨询、税务及相关服务。德勤透过遍及全球逾 150 个国家与地区的成员所网络及关联机构（统称为“德勤组织”）为财富全球 500 强企业中约 80%的企业提供专业服务。敬请访问 330,000 名专业人员致力成就不凡的更多信息。德勤亚太有限公司（即一家担保有限公司）是德勤有限公司的成员所。德勤亚太有限公司的每一家成员及其关联机构均为具有独立法律地位的法律实体，在亚太 地区超过 100 座城市提供专业服务，包括奥克

53、兰、曼谷、北京、河内、香港、雅加达、吉隆坡、马尼拉、墨尔本、大阪、首尔、上海、新加坡、悉尼、台北和 东京。德勤于 1917 年在上海设立办事处，德勤品牌由此进入中国。如今，德勤中国为 中国本地和在华的跨国及高增长企业客户提供全面的审计及鉴证、管理咨询、财 务咨询、风险咨询和税务服务。德勤中国持续致力为中国会计准则、税务制度及 专业人才培养作出重要贡献。德勤中国是一家中国本土成立的专业服务机构，由德勤中国的合伙人所拥有。敬请访问 cnzhsocial-media，通过我们的社交媒体平台，了解德勤在中国市场成就不凡的更多信息。本通讯中所含内容乃一般性信息，任何德勤有限公司、其全球成员所网络或它们 的关联机构（统称为“德勤组织”）并不因此构成提供任何专业建议或服务。在 作出任何可能影响您的财务或业务的决策或采取任何相关行动前，您应咨询合资 格的专业顾问。我们并未对本通讯所含信息的准确性或完整性作出任何（明示或暗示）陈述、保 证或承诺。任何德勤有限公司、其成员所、关联机构、员工或代理方均不对任何 方因使用本通讯而直接或间接导致的任何损失或损害承担责任。德勤有限公司及 其每一家成员所和它们的关联机构均为具有独立法律地位的法律实体。2023。欲了解更多信息，请联系德勤中国。