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1、 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 Table_Info1Table_Info1 房地产房地产 Table_Date 发布时间:发布时间:2023-10-06 Table_Invest 优于大势优于大势 上次评级:优于大势 Table_PicQuote 历史收益率曲线 Table_Trend 涨跌幅(%)1M 3M 12M 绝对收益-7.92%-0.41%-14.97%相对收益-6.24%3.53%-11.33%Table_Market 行业数据 成分股数量(只)109 总市值(亿)13,566.29 流通市值(亿)5,986.75 市盈率(倍)14.05 市净率(倍)
2、0.82 成分股总营收(亿)27,442.61 成分股总净利润(亿)-524.51 成分股资产负债率(%)79.33 证券分析师:证券分析师:吴胤翔吴胤翔 执业证书编号:S0550522030003 Table_Title 证券研究报告/行业深度报告 城中村改造系列城中村改造系列深度深度报告报告(一)(一):城改的十个关键问题城改的十个关键问题 报告摘要:报告摘要:Table_Summary(1)城中村是怎么产生的城中村是怎么产生的:改革开放以来我国城镇化进程快速推进,市区的快速扩张不断将农村纳入城市的规划范围;(2)城中村改造的城中村改造的政策政策支持力度如何支持力度
3、如何:中央层面高度重视城中村改造、城市更新等问题。2020 年以来我国国务院、财政部、住建部等部门多次在各类会议、各项政策中提及城市更新及城中村改造;(3)本轮城中村改造的范围是什么本轮城中村改造的范围是什么:本轮城中村改造的范围是我国 21 个超大、特大城市;(4)城中村改造与棚改有什么区别城中村改造与棚改有什么区别:改造范围、改造内容、资金来源及安置方式均有区别;(5)超大、特大城市城中村改造的规划超大、特大城市城中村改造的规划:本轮城中村改造涉及的 21 个超大、特大城市均出台了专项政策或在政府工作报告中提及城市更新、城中村改造规划;(6)城中村改造的主要改造模式是什么城中村改造的主要改
4、造模式是什么:按实施主体划分,可分为政府主导型、村集体主导型及开发商主导型;(7)城中村改造的资金来源是什么城中村改造的资金来源是什么:目前城中村已包含在地方政府棚户区改造专项债券的资金用途范围内,后续可关注针对城中村改造细分领域中长期资金的政策,我们认为资金来源可能包括政策性银行专项贷款、商业银行专项贷款、城市更新基金等;(8)城中村改造的收益来源是什么城中村改造的收益来源是什么:实施主体参与改造项目通常可以获得土地出让收入、商品房销售收入及持有商业资产带来的经营性收入;(9)城中村改造的影响有多大城中村改造的影响有多大:在拆除比例为 20-80%的情况下,以 2022年我国房地产开发投资
5、132895 亿元为基数,每年城中村改造项目可拉动房地产开发投资 4%-13%;在货币补偿比例为 10-30%、拆除比例为 20-80%的情况下,以 2022 年超大、特大城市商品房销售额为基数,则本轮城中村改造每年可增加超大、特大城市商品房销售额 8.64%-46.09%;(10)哪些企业会受益:)哪些企业会受益:综合考虑目前已上市房企的资源禀赋、资金实力、多业态开发能力及物业管理能力,我们认为以下企业会优先受益于本轮城中村改造:华润置地、城建发展、首开股份、中华企业、上海临港、浦东金桥、光明地产、天健集团、绿景中国地产、越秀地产、珠江股份。风险提示:风险提示:支持政策落地不及预期;行业下行
6、风险;参与主体信用风险问题。50%60%70%80%90%100%110%120%130%140%150%2022-09-282022-10-132022-10-282022-11-122022-11-272022-12-122022-12-272023-01-112023-01-262023-02-102023-02-252023-03-122023-03-272023-04-112023-04-262023-05-112023-05-262023-06-102023-06-252023-07-102023-07-252023-08-092023-08-242023-09-082023-09
7、-23沪深沪深300房地产(申万)房地产(申万)请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 2/57 房地产房地产/行业深度报告行业深度报告 目目 录录 1.城中村是怎么产生的城中村是怎么产生的.7 2.城中村改造政策支持力度如何城中村改造政策支持力度如何.9 3.本轮城中村改造的范围是什么本轮城中村改造的范围是什么.12 4.城中村改造与棚改、城中村改造与棚改、旧改有什么区别旧改有什么区别.17 5.超大、特大城市城中村改造的规划超大、特大城市城中村改造的规划.19 6.城中村改造的主要模式是什么城中村改造的主要模式是什么.24 6.1.政府主导型杭州新盛村城中村改造项目.25
8、 6.2.村集体主导型广州猎德村改造项目.26 6.3.开发商主导型上海蟠龙村改造项目.26 7.城中村改造的资金来源是什么城中村改造的资金来源是什么.28 8.城中村改造的收益来源是什么城中村改造的收益来源是什么.32 9.城中村改造的影响有多大城中村改造的影响有多大.34 9.1.本轮城中村改造对房地产开发投资的影响.35 9.2.本轮城中村改造对商品房销售的影响.37 10.哪些哪些企业会受益企业会受益.38 11.风险提示风险提示.55 3XgVgYiX8VjZmQnRnQ8OaObRsQpPsQmPjMqRrRiNnNvM9PnMrRxNqRtPxNrNrR 请务必阅读正文后的声明及
9、说明请务必阅读正文后的声明及说明 3/57 房地产房地产/行业深度报告行业深度报告 图表目录图表目录 图图 1:深圳市龙华区元芬村改造前:深圳市龙华区元芬村改造前.7 图图 2:改革开放以来我国城镇化率快速提高:改革开放以来我国城镇化率快速提高.8 图图 3:2022 年超大、特大城市在核心经济、财政指标中占比年超大、特大城市在核心经济、财政指标中占比.13 图图 4:2022 年我国超大、特大城市商品房销售额(单位:亿元)年我国超大、特大城市商品房销售额(单位:亿元).14 图图 5:我国:我国 31%住宅建成时间早于住宅建成时间早于 2000 年年.14 图图 6:上海房屋建成时间分布图:
10、上海房屋建成时间分布图.15 图图 7:北京房屋建成时间分布图:北京房屋建成时间分布图.15 图图 8:广东房屋建成时间分布图:广东房屋建成时间分布图.15 图图 9:天津房屋建成时间分布图:天津房屋建成时间分布图.15 图图 10:广州市三旧改造规划面积:广州市三旧改造规划面积.22 图图 11:广州市旧村庄改造:广州市旧村庄改造模式模式.22 图图 12:深圳市城中村空间分布现状图:深圳市城中村空间分布现状图.22 图图 13:深圳市城中村改造对公共服务配套的要求:深圳市城中村改造对公共服务配套的要求.23 图图 14:城中村改造需综合考虑多方利益:城中村改造需综合考虑多方利益.24 图图
11、 15:新盛村:新盛村城中村改造安置房项目全过程代建开发定标结果公示城中村改造安置房项目全过程代建开发定标结果公示.25 图图 16:新盛村:新盛村城中村改造安置房项目现状城中村改造安置房项目现状.25 图图 17:猎德村改造土地利用原则:猎德村改造土地利用原则.26 图图 18:猎德村改造前:猎德村改造前.26 图图 19:猎德村改造后:猎德村改造后.26 图图 20:蟠龙村改造项目实施单位股权结:蟠龙村改造项目实施单位股权结构构.27 图图 21:蟠龙天地鸟瞰图:蟠龙天地鸟瞰图.27 图图 22:城中村改造模式及潜在资金来源:城中村改造模式及潜在资金来源.28 图图 23:低成本:低成本
12、PSL 为棚改提供了长期稳定的资金来源(单位:亿元)为棚改提供了长期稳定的资金来源(单位:亿元).29 图图 24:PSL 资金流向资金流向.29 图图 25:地方政府棚户区改造专项债券资金流向:地方政府棚户区改造专项债券资金流向.29 图图 26:中交城投凤溪城中村项目银团签约仪式:中交城投凤溪城中村项目银团签约仪式.30 图图 27:商业银行城中村改造贷款:商业银行城中村改造贷款.30 图图 28:城中村改造收益来源:城中村改造收益来源.32 图图 29:城中村改造对开发商综:城中村改造对开发商综合能力要求较高合能力要求较高.38 图图 30:华润置地销售额及租金收入:华润置地销售额及租金
13、收入.40 图图 31:华润置地加权融资成本:华润置地加权融资成本.40 图图 32:华润置地购物中心租金收入:华润置地购物中心租金收入.40 图图 33:购物中心出租率维:购物中心出租率维持高位持高位.40 图图 34:华润置地购物中心主打产品线华润置地购物中心主打产品线万象城万象城.40 图图 35:经营性资产土地储备(单位:万):经营性资产土地储备(单位:万).40 图图 36:大冲村旧貌:大冲村旧貌.41 图图 37:深圳大冲旧村改造后现状:深圳大冲旧村改造后现状.41 图图 38:城建发展销售额(单位:亿元):城建发展销售额(单位:亿元).42 图图 39:城建发展加权融资成本:城建
14、发展加权融资成本.42 图图 40:2022 年末城建发展土储分布(单位:万年末城建发展土储分布(单位:万).42 图图 41:城建发展商业板块稳步扩张:城建发展商业板块稳步扩张.42 图图 42:崔各庄乡奶西村棚:崔各庄乡奶西村棚户区改造项目区位户区改造项目区位.42 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 4/57 房地产房地产/行业深度报告行业深度报告 图图 43:天坛府项目效果图:天坛府项目效果图.42 图图 44:首开股份销售额(单位:亿元):首开股份销售额(单位:亿元).43 图图 45:首开股份加权融资成本:首开股份加权融资成本.43 图图 46:首开股份物业经
15、营板块:首开股份物业经营板块概况概况.43 图图 47:中华企业销售额(单位:亿元):中华企业销售额(单位:亿元).44 图图 48:中华企业加权融资成本:中华企业加权融资成本.44 图图 49:中华企业商业板块概况:中华企业商业板块概况.45 图图 50:中华企业土储分布(单位:万):中华企业土储分布(单位:万).45 图图 51:三林楔形:三林楔形绿地示意图绿地示意图.45 图图 52:中企云萃森林效果图:中企云萃森林效果图.45 图图 53:上海临港销售额(单位:亿元):上海临港销售额(单位:亿元).46 图图 54:上海临港加权融资成本:上海临港加权融资成本.46 图图 55:上海临港
16、园区租赁板块:上海临港园区租赁板块概况概况.46 图图 56:上海临港毛利率:上海临港毛利率.46 图图 57:原上海冶金矿山机械厂:原上海冶金矿山机械厂.46 图图 58:临港新业坊:临港新业坊静安万荣路改造后静安万荣路改造后.46 图图 59:浦东金桥商业板块概况:浦东金桥商业板块概况.47 图图 60:浦东金桥加权融资成本:浦东金桥加权融资成本.47 图图 61:北外滩:北外滩 135 街坊区位优越街坊区位优越.47 图图 62:“碧云碧云北外滩北外滩”135 街坊开工仪式街坊开工仪式.47 图图 63:光明地产销售额(单位:亿元):光明地产销售额(单位:亿元).49 图图 64:光明地
17、产加权融资成本:光明地产加权融资成本.49 图图 65:光明地产商业板块概况:光明地产商业板块概况.49 图图 66:六灶社区:六灶社区 03-04 保障房住宅效果图保障房住宅效果图.49 图图 67:奉贤泰日地区奉贤泰日地区“城中村城中村”改造项目签约仪式改造项目签约仪式.49 图图 68:明荷馨苑选房现场:明荷馨苑选房现场.49 图图 69:天健集团销售额(单位:亿元):天健集团销售额(单位:亿元).51 图图 70:天健集团土储分布:天健集团土储分布.51 图图 71:罗湖罗湖“二线插花地二线插花地”棚改项目改造后棚改项目改造后.51 图图 72:碧海花园棚改项目改造前:碧海花园棚改项目
18、改造前.51 图图 73:绿景中国地产销售:绿景中国地产销售额(单位:亿元)额(单位:亿元).52 图图 74:绿景中国地产融资成本:绿景中国地产融资成本.52 图图 75:绿景白石洲项目效果图:绿景白石洲项目效果图.52 图图 76:绿景白石洲一期项目备案信息:绿景白石洲一期项目备案信息.52 图图 77:越秀地产销售额(单位:亿元):越秀地产销售额(单位:亿元).53 图图 78:越秀地产融资:越秀地产融资成本成本.53 图图 79:越秀地产商业板块概况:越秀地产商业板块概况.53 图图 80:2022 年末商业板块分布年末商业板块分布.53 图图 81:TOD 销售额逐年提高销售额逐年提
19、高.54 图图 82:越秀地产:越秀地产 TOD 土储占土储占比比.54 表表 1:2020 年以来城市更新、城中村政策梳理年以来城市更新、城中村政策梳理.9 表表 2:7 个特大城市、个特大城市、14 个超大城市情况(单位:万、亿元)个超大城市情况(单位:万、亿元).12 表表 3:低效用地再开发试点工作名单城市:低效用地再开发试点工作名单城市.16 表表 4:棚改、旧改:棚改、旧改/三旧改造、城中村改造对比三旧改造、城中村改造对比.18 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 5/57 房地产房地产/行业深度报告行业深度报告 表表 5:超大、特大城市城市更新方案及规划梳理
20、:超大、特大城市城市更新方案及规划梳理.19 表表 6:深圳市各区城中村居住用地综合整治分区划定规模:深圳市各区城中村居住用地综合整治分区划定规模.23 表表 7:城中村改造主要模式对比:城中村改造主要模式对比.24 表表 8:部分城中村改造项目全流程时间:部分城中村改造项目全流程时间.28 表表 9:新盛村改造安置房(:新盛村改造安置房(A-07 地块)项目专项债券资金计划表地块)项目专项债券资金计划表.30 表表 10:已上市保障性租赁住房:已上市保障性租赁住房 REITs 概况概况.31 表表 11:上海蟠龙天地有限公司通过招拍挂取得上海蟠龙村改造项目相关地块:上海蟠龙天地有限公司通过招
21、拍挂取得上海蟠龙村改造项目相关地块.33 表表 12:上海蟠龙村改造项目商品住宅销售情况:上海蟠龙村改造项目商品住宅销售情况.33 表表 13:城中村存量房重置成本较高:城中村存量房重置成本较高.34 表表 14:城中村改造投资测算关键假设:城中村改造投资测算关键假设.35 表表 15:城中村改造拉动投资规模测算:城中村改造拉动投资规模测算.36 表表 16:城中村改造房地产销售测算关键假设:城中村改造房地产销售测算关键假设.37 表表 17:货币补偿:货币补偿比例、拆除比例对超大、特大城市商品房销售额的影响比例、拆除比例对超大、特大城市商品房销售额的影响.37 表表 18:优先受益于本轮城中
22、村改造企业名单:优先受益于本轮城中村改造企业名单.39 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 6/57 房地产房地产/行业深度报告行业深度报告 城中村改造相关政策:城中村改造相关政策:2023 年年 4 月月 28 日,中共中央政治局召开会议,会议指出:日,中共中央政治局召开会议,会议指出:“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,支持刚性和改善性住房需求,做好保交楼、保民生、保稳定工作,促进房地产市场平稳健康发展,推动建立房地产业发展新模式。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。规划建设保障性住房。”2023 年 7 月 21 日,
23、国务院总理李强主持召开国务院常务会议,会议审议通过了关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见:“会议指出,在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、会议指出,在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。推动城市高质量发展的一项重要举措。要坚持稳中求进、积极稳妥,优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造,成熟一个推进一个,实施一项做成一项,真正把好事办好、实事办实。要坚持城市人民政府负主体责任,加强组织实施,科学编制改造规划计划,多渠道筹措改造资金,高效综合利用土地资源,统筹处理各方面利益诉求,并把城中
24、村改造与保障性住房建设结合好。要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用,更好发挥政府作用,加大对城中村改造的政策支持,积极创新改造模式,鼓励和支持民间资本参与,努力发展各种新业态,实现可持续运营。”2023 年年 7 月月 24 日,中共中央政治局召开会议,会议指出:日,中共中央政治局召开会议,会议指出:“要切实防范化解重点领域风险,适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策,因城施策用好政策工具箱,更好满足居民刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给,积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设,盘活改造各类闲置房产。”202
25、3 年年 9 月月 14 日,自然资源部发布自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作日,自然资源部发布自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知,通知提出:的通知,通知提出:“长期以来,在一些城镇和乡村地区,包括城中村、老旧厂区,普遍存在存量建设用地布局散乱、利用粗放、用途不合理等问题。以城中村和低效工业用地改造为重点,以政策创新为支撑,推动各类低效用地再开发,推动城乡发展从增量依赖向存量挖潜转变,促进形成节约资源和保护环境的空间格局、产业结构、生产方式、生活方式。”请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 7/57 房地产房地产/行业深度报告行业深度报告 1.城中村城中村
26、是怎么产生的是怎么产生的 城中村是指农村村落在城市化进程中,在城市建成区范围内失去或基本失去耕地,仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄;或全部或大部分耕地被征用,农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区,亦称为“都市里的村庄”。图图 1:深圳深圳市龙华区市龙华区元芬村改造前元芬村改造前 数据来源:深圳市城中村保障房规模化品质化改造提升指引、东北证券 我国我国城乡二元结构、土地二元所有制城乡二元结构、土地二元所有制是城中村产生的深层次原因是城中村产生的深层次原因:(1)城乡二元结构:城乡二元结构:在制度上指把城镇居民和农村居民在身份上分为两个截然不同的社会群体,如户籍制度方面,户口在性质上
27、分为农业户口和非农业户口,两者不能自由转换,在这种二元户籍制度下,大量进城务工农村居民,虽然已经不再从事农业,也大部分时间不在农村居住,但并不能真正获得市民身份,无法在城市享受同城镇居民相同的待遇;(2)土地二元所有制土地二元所有制:根据中华人民共和国土地管理法,我国土地的所有权分为国家所有、集体所有,其中城市市区的土地属于国家所有,农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 8/57 房地产房地产/行业深度报告行业深度报告 改革开放以来我国城镇化进程快速推进,市区的
28、快速扩张不断将农村纳入城市的改革开放以来我国城镇化进程快速推进,市区的快速扩张不断将农村纳入城市的规划范围。规划范围。1978-2022年,我国城镇化率由17.92%提高至65.22%,在快速推进城镇化的过程中暂时忽视了深层次城乡二元结构、土地二元所有制的问题,城市周边的农村逐渐被城市的高楼大厦包围,成为了都市里的村庄。图图 2:改革开放以来改革开放以来我国我国城镇化率快速提城镇化率快速提高高 数据来源:wind、东北证券 0070城镇化率(%)请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 9/57 房地产房地产/行业深度报告行业深度报告 2.城中村改造政策支
29、持力度如何城中村改造政策支持力度如何 中央层面高度重视城中村改造、城市更新等问题。中央层面高度重视城中村改造、城市更新等问题。2020 年以来国务院、财政部、住建部等部门多次在各类会议、各项政策中提及城市更新、城中村改造。在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措量发展的一项重要举措。2023 年 4 月 28 日,中共中央政治局召开会议,提出在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设;2023 年 7月 21 日,国常会审议通过关于在超大特大城市积极稳
30、步推进城中村改造的指导意见;2023年 7月 24日,中共中央政治局召开会议,提出要加大保障性住房建设和供给,积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设,盘活改造各类闲置房产;2023 年 7 月 28 日,在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议在京召开,中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰指出积极稳步推进城中村改造有利于消除城市建设治理短板、改善城乡居民居住环境条件、扩大内需、优化房地产结构。表表 1:2020 年以来年以来城市更新、城中村城市更新、城中村政策梳理政策梳理 序号序号 发布时间发布时间 政策政策 发布单位发布单位 内容 1 2020/4/3 国务院联防
31、联控机制新闻发布会 财政部 根据中央经济工作会议“加强城市更新和存量住房改造提升、做好城镇老旧小区改造”的要求,在专项债的使用范围方面作了调整,将城镇老旧小区改造纳入了专项债券的支持范围。2 2020/4/16 国务院政策例行吹风会 国务院 自 2019年起,将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程,安排中央补助资金支持。2019年,各地改造城镇老旧小区 1.9万个,涉及居民 352万户。2020年,各地计划改造城镇老旧小区 3.9万个,涉及居民近 700万户。3 2020/7/20 关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见 国务院办公厅 2020年新开工改造城镇老旧小区 3.9万个,涉及居民近
32、 700万户;到 2022年,基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制;到“十四五”期末,结合各地实际,力争基本完成 2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。4 2020/7/21 国务院政策例行吹风会 国务院 2019年计划改造城镇老旧小区 1.9万个,国家发改委分两批在中央预算内投资保障性安居工程专项中安排 250亿元予以支持;2020年政府工作报告明确计划改造城镇老旧小区 3.9 万个,中央预算内投资安排 543亿元,目前已经全部下达完毕,实现了“城镇老旧小区改造任务翻番,中央预算内投资安排翻番”。5 2020/12/16 中央经济工作会议 中央经济工作会议 要实施城
33、市更新行动,推进城镇老旧小区改造,建设现代物流体系。6 2021/1/20 政府工作报告 住建部 新开工改造城镇老旧小区 3.9万个;2020年全国新开工改造城镇老旧小区 4.03万个,惠及居民约 736万户。7 2021/3/5 政府工作报告 国务院 实施城市更新行动,完善住房市场体系和住房保障体系。8 2021/4/13 2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务 发改委 在老城区推进以老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等“三区一村”改造为主要内容的城市更新行动。加快推进老旧小区改造,2021年新开工改造5.3万个,有条件的可同步开展建筑节能改造。在城市群、都市圈和大城市等经济发展优势地
34、区,探索老旧厂区和大型老旧街区改造。因地制宜将一批城中村改造为城市社区或其他空间。请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 10/57 房地产房地产/行业深度报告行业深度报告 序号序号 发布时间发布时间 政策政策 发布单位发布单位 内容 9 2021/8/31 关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知 住建部 不大规模、成片集中拆除现状建筑,原则上城市更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的 20%;原则上城市更新单元(片区)或项目内拆建比不应大于 2;不短时间、大规模拆迁城中村等城市连片旧区,防止出现住房租赁市场供需失衡加剧新市民、低收入困难群众租房
35、困难。注重稳步实施城中村改造,完善公共服务和基础设施 10 2021/9/7 关于加强城镇老旧小区改造配套设施建设的通知 国家发改委、住建部 鼓励金融机构参与投资地方政府设立的老旧小区改造等城市更新基金;城镇老旧小区完成改造后,有条件的小区通过市场化方式选择专业化物业服务公司接管。11 2021/11/5 关于开展第一批城市更新试点工作的通知 住建部 决定在北京等 21个城市(区)开展第一批城市更新试点工作;第一批试点自 2021年 11月开始,为期 2年,重点开展以下工作:探索城市更新统筹谋划机制、探索城市更新可持续模式、探索建立城市更新配套制度政策。12 2022/1/25 政府工作报告
36、住建部 经汇总各地统计、上报情况,2021年全国实际新开工改造城镇老旧小区 5.56万个。13 2022/2/24 推动住房和城乡建设高质量发展发布会 住建部 稳步实施城市更新行动。实施城市体检评估机制,在 59个样本城市开展城市体检。制定“城市营建要则”,加强城市建设底线管控,防止在城市更新中大拆大建;截至 2021年底,全国 411个城市共实施 2.3万个城市更新项目,总投资达 5.3万亿元。14 2022/3/5 政府工作报告 国务院 有序推进城市更新,加强市政设施和防灾减灾能力建设,开展老旧建筑和设施安全隐患排查整治,再开工改造一批城镇老旧小区,支持加装电梯等设施,推进无障碍环境建设和
37、公共设施适老化改造。15 2022/4/24 住房和城乡建设部党组召开理论学习中心组学习(扩大)会议 住建部 要重点围绕城市更新、城镇老旧小区改造、保障性住房建设、地下管网建设和改造等,研究采取更大力度的政策举措,推动释放内需潜力。16 2022/5/25 关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见 国务院 吸引社会资本参与盘活城市老旧资产资源特别是老旧小区改造等,通过精准定位、提升品质、完善用途等进一步丰富存量资产功能、提升资产效益。17 2022/9/14“中国这十年”系列主题新闻发布会 住建部 采取多方面的措施,推进住房供给侧结构性改革、实施城市更新行动、实施乡村建设行动。18 2023/
38、1/17 2023年全国住房和城乡建设工作会议 住建部 大力增加保障性租赁住房供给,扎实推进棚户区改造,新开工建设筹集保障性租赁住房、公租房和棚改安置住房 360万套(间);新开工改造城镇老旧小区 5.3万个以上。19 2023/2/7 政府工作报告 住建部 2022年 1-12月,全国新开工改造老旧小区 5.25万个、876万户。20 2023/4/28 中共中央政治局会议-在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。规划建设保障性住房。21 2023/6/29 住建部部长倪虹在学习时报发表文章 住建部 以城市更新为抓手,将城市体检出的问题作为城市更新的重点,加快推进
39、老旧小区和危旧房改造。22 2023/7/7 关于扎实有序推进城市更新工作的通知 住建部 坚持城市体检先行、发挥城市更新规划统筹作用、强化精细化城市设计引导、创新城市更新可持续实施模式、明确城市更新底线要求。23 2023/7/18 国务院政策例行吹风会 国务院 推进老旧小区改造、住宅适老化改造、便民生活圈建设等工作,对于促进家居消费、提高居民生活品质具有重要意义;鼓励各地结合老旧小区改造,支持居民开展旧房装修和局部升级改造。24 2023/7/18 关于扎实推进2023年城镇老旧小区改造工作的通知 住建部等 大力改造提升建成年代较早、失养失修失管、设施短板明显、居民改造意愿强烈的住宅小区(含
40、单栋住宅楼),重点改造 2000年底前建成需改造的城镇老旧小区。鼓励合理拓展改造实施单元,根据推 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 11/57 房地产房地产/行业深度报告行业深度报告 序号序号 发布时间发布时间 政策政策 发布单位发布单位 内容 进相邻小区及周边地区联动改造需要,在确保可如期完成 2000年底前建成需改造老旧小区改造任务的前提下,可结合地方财政承受能力将建成于 2000年底后、2005年底前的住宅小区纳入改造范围。25 2023/7/21 关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的意见 国常会 会议指出,在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩
41、大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要坚持稳中求进、积极稳妥,优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造,成熟一个推进一个,实施一项做成一项,真正把好事办好、实事办实。要坚持城市人民政府负主体责任,加强组织实施,科学编制改造规划计划,多渠道筹措改造资金,高效综合利用土地资源,统筹处理各方面利益诉求,并把城中村改造与保障性住房建设结合好。要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用,更好发挥政府作用,加大对城中村改造的政策支持,积极创新改造模式,鼓励和支持民间资本参与,努力发展各种新业态,实现可持续运营。26 2023/7/24 中共中央政治局会议-要加大保障性住房建设和供给,
42、积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设,盘活改造各类闲置房产。27 2023/7/28 在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议-积极稳步推进城中村改造有利于消除城市建设治理短板、改善城乡居民居住环境条件、扩大内需、优化房地产结构;城中村改造是一项复杂艰巨的系统工程,要从实际出发,采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造。实行改造资金和规划指标全市统筹、土地资源区域统筹,促进资金综合平衡、动态平衡。必须实行净地出让。坚持以市场化为主导、多种业态并举的开发运营方式。建设好配套公共基础设施,做好历史文化传承保护。数据来源:公开信息、东北证券 请务必阅读正文后的声
43、明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 12/57 房地产房地产/行业深度报告行业深度报告 3.本轮城中村改造的本轮城中村改造的范围范围是什么是什么 本轮城中村改造的范围是我国的超大、特大城市。本轮城中村改造的范围是我国的超大、特大城市。根据 2023 年 4 月 28日中共中央政治局会议及 2023 年 7 月 21 日国务院常务会议,本轮城中村改造的范围是我国的超大、特大城市。根据第七次人口普查数据,我国共有根据第七次人口普查数据,我国共有 7 个个超超大城市、大城市、14 个个特特大城市。大城市。根据国务院关于调整城市规模划分标准的通知(国发201451号),城区常住人口500万以上 10
44、00 万以下的城市为特大城市;城区常住人口 1000 万以上的城市为超大城市;结合第七次人口普查数据,目前我国共有 7 个超大城市,分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津;14 个特大城市分别为武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连;21 个超大、特大城市共有城区人口 2.10亿人,城区人口占比超 70%。表表 2:7 个特大城市、个特大城市、14 个超大城市情况(单位:万、亿元)个超大城市情况(单位:万、亿元)数据来源:第七次人口普查、各地统计局、东北证券 注:(1)人口数据来源为第七次人口普查;(2)GDP、一般公共预算收入、政府性基金
45、收入为各城市 2022年数据 超大、特大城市在核心经济、财政指标中比重较高。超大、特大城市在核心经济、财政指标中比重较高。我国 21 个超大、特大城市人口共计 2.93 亿人,占全国人口比例为 20%;2022 年 GDP 合计 38.67 万亿元,占全国 GDP 比例为 32%;一般公共预算收入合计 3.95 万亿元,占全国比例为 19%;政府性基金收入为 2.51 万亿元,占全国比例为 32%;因此率先在超大、特大城市开展城中村改造具有较强的示范作用。城市名称城市名称人口人口城区人口城区人口 城区人口占比城区人口占比GDP一般公共预算收入一般公共预算收入 政府性基金收入政府性基金收入上海2
46、,487 1,987 79.9%44,652.80 7,608.20 4,041.50 北京2,189 1,775 81.1%41,610.90 5,714.36 2,227.46 深圳1,749 1,744 99.7%32,387.68 4,012.27 1,025.78 重庆3,205 1,634 51.0%29,129.03 2,103.42 1,753.95 广州1,868 1,488 79.7%28,839.00 1,854.73 1,629.21 成都2,094 1,334 63.7%20,817.50 1,722.43 2,145.92 天津1,387 1,093 78.8%16
47、,311.34 1,846.69 423.66 超大城市超大城市14,979 11,055 73.8%213,748.25 24,862.10 13,247.48 武汉1,245 995 79.9%18,866.43 1,504.74 1,330.42 东莞1,047 956 91.3%11,200.32 766.04 411.02 西安1,218 928 76.2%11,486.51 834.09 1,262.94 杭州1,194 874 73.2%18,753.07 2,450.61 3,202.24 佛山950 854 89.9%12,698.39 796.94 557.12 南京931
48、 791 85.0%16,907.85 1,558.21 1,560.29 沈阳907 707 77.9%7,695.80 713.67 137.13 青岛1,007 601 59.7%14,920.75 1,273.31 896.31 济南920 588 63.9%12,027.50 1,001.14 547.29 长沙1,005 555 55.2%13,966.11 1,201.80 1,065.25 哈尔滨1,001 550 54.9%5,490.10 262.17 53.88 郑州1,260 534 42.4%12,934.69 1,130.04 521.11 昆明846 534 63
49、.1%7,541.37 505.25 146.10 大连745 521 69.9%8,430.90 669.70 167.60 特大城市特大城市14,276 9,988 70.0%172,919.79 14,667.71 11,858.70 超大、特大城市合计超大、特大城市合计 29,255 21,043 71.9%386,668.04 39,529.81 25,106.18 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 13/57 房地产房地产/行业深度报告行业深度报告 图图 3:2022 年年超大、特大城市在核心经济、财政指标中超大、特大城市在核心经济、财政指标中占比占比 数据
50、来源:第七次人口普查、wind、东北证券 21 个超大、特大城市在行业销售中占有较大比重。个超大、特大城市在行业销售中占有较大比重。根据克而瑞,2022 年我国超大、特大城市商品房销售额共计 4.84 万亿元,占全国商品房销售比例为 36.28%;7 个超大城市商品房销售额合计 2.50 万亿元,占全国商品房销售额比例为 18.73%,其中上海商品房销售额 7626.63 亿元,占比为 5.72%,是全国商品房销售额最高的城市;14 个特大城市商品房销售额合计 2.34 万亿元,占全国商品房销售额比例为17.55%。在超大、特大城市中开展城中村改造,可以进一步释放高能级城市经济发展潜力,对开发
51、强度较高的中心城区优化升级。20%32%19%32%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%人口人口GDP一般公共预算收入一般公共预算收入政府性基金收入政府性基金收入 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 14/57 房地产房地产/行业深度报告行业深度报告 图图 4:2022 年我国年我国超大、特大城市超大、特大城市商品房销售额(单位:亿元)商品房销售额(单位:亿元)数据来源:克而瑞、东北证券 从住宅建成时间来看,我国从住宅建成时间来看,我国 31%住宅建成时间早于住宅建成时间早于 2000 年年,超大城市住宅老旧程,超大城市住宅老旧程度相对更严重度相
52、对更严重。根据关于扎实推进 2023年城镇老旧小区改造工作的通知,建成时间早于 2000 年的小区为重点改造对象;结合中国人口普查年鉴 2020披露的数据,我国 31%住宅建成时间早于 2000 年,其中上海 42%住宅建成时间早于 2000年、天津 37%住宅建成时间早于 2000年、广东省 35%住宅建成时间早于 2000年、北京 34%住宅建成时间早于 2000年。图图 5:我国我国 31%住宅建成时间早于住宅建成时间早于 2000 年年 数据来源:中国人口普查年鉴 2020、东北证券 7627 4241 4145 3520 3368 3298 2835 2607 2462 1899 1
53、726 1685 1611 1580 1235 1008 942 871 839 606 264 0040005000600070008000900042%41%38%38%38%37%35%34%34%33%31%31%31%29%29%27%23%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 15/57 房地产房地产/行业深度报告行业深度报告 图图 6:上海房屋建成时间分布图上海房屋建成时间分布图 图图 7:北京房屋建成时间分布图北京房屋建成时间分布图 数据来源:中国人口普查年鉴 2020、东北证券
54、数据来源:中国人口普查年鉴 2020、东北证券 图图 8:广东广东房屋建成时间分布图房屋建成时间分布图 图图 9:天津天津房屋建成时间分布图房屋建成时间分布图 数据来源:中国人口普查年鉴 2020、东北证券 数据来源:中国人口普查年鉴 2020、东北证券 后续城中村改造范围有望扩大至后续城中村改造范围有望扩大至 21 个超大、特大城市之外的其他城市。个超大、特大城市之外的其他城市。2023 年 9月 14 日,中华人民共和国自然资源部发布自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知,将京津冀城市群、长三角城市群、珠三角城市群、成渝城市群、长江中游城市群、山东半岛城市群、粤闽浙沿海城市群的部分
55、城市纳入低效用地再开发试点城市名单,本次试点期限原则上为 4 年;未纳入本通知试点范围的超大特大城市、以及具备条件的城区常住人口 300 万以上的大城市,实施城中村改造项目可参照本通知明确的试点政策执行;本次低效用地再开发试点城市已包括我国 7个城区常住人口 1000万以上的超大城市。0.7%0.4%0.3%1.5%12.7%26.9%35.7%13.2%8.7%0%5%10%15%20%25%30%35%40%上海房屋建成时间分布上海房屋建成时间分布0.2%0.6%0.7%2.1%10.7%19.3%39.0%17.4%10.1%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%北京房
56、屋建成时间分布北京房屋建成时间分布0.3%0.2%0.5%1.7%8.0%24.1%32.8%19.8%12.6%0%5%10%15%20%25%30%35%广东房屋建成时间分布广东房屋建成时间分布0.1%0.2%0.5%3.5%13.2%19.5%30.0%21.4%11.6%0%5%10%15%20%25%30%35%天津房屋建成时间分布天津房屋建成时间分布 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 16/57 房地产房地产/行业深度报告行业深度报告 表表 3:低效用地再开发试点工作名单城市:低效用地再开发试点工作名单城市 城市群城市群 省份省份 城市城市 是否为超大特大城
57、市是否为超大特大城市 京津冀京津冀 北京市北京市 北京 超大城市 天津市天津市 天津 超大城市 河北省河北省 唐山 廊坊 长三角长三角 上海市上海市 上海 超大城市 江苏省江苏省 南京 特大城市 无锡 常州 苏州 浙江省浙江省 杭州 特大城市 宁波 温州 绍兴 金华 湖州 安徽省安徽省 合肥 马鞍山 芜湖 珠三角珠三角 广东省广东省 广州 超大城市 深圳 超大城市 佛山 特大城市 东莞 特大城市 中山 珠海 江门 肇庆 惠州 成渝成渝 重庆市重庆市 重庆 超大城市 四川省四川省 成都 超大城市 泸州 长江中游长江中游 湖北省湖北省 武汉 特大城市 宜昌 湖南省湖南省 长沙 特大城市 湘潭 江西
58、江西 萍乡 九江 山东半岛山东半岛 山东省山东省 青岛 特大城市 粤闽浙沿海粤闽浙沿海 福建省福建省 福州 厦门 泉州 漳州 数据来源:自然资源部、东北证券 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 17/57 房地产房地产/行业深度报告行业深度报告 4.城中村改造与棚改城中村改造与棚改、旧改、旧改有什么区别有什么区别 棚改、旧改棚改、旧改/三旧改造、城中三旧改造、城中村村改造都是广义上的城市更新。改造都是广义上的城市更新。从定义来看,棚户区改造主要指的是简易房屋和棚厦房屋集中区;旧改/三旧改造主要是指的是城市或县城建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不
59、健全、居民改造意愿强烈的住宅小区;城中村改造主要指的是在城市建成区范围内失去或基本失去耕地,仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄。城中村改造与棚改、旧改城中村改造与棚改、旧改/三旧改造最大的区别是土地性质的不同。三旧改造最大的区别是土地性质的不同。棚户区改造、旧改的土地性质主要为国有建设用地,而城中村改造涉及的土地性质主要为集体建设用地,由于我国土地二元所有制的特殊性,目前集体建设用地的流转、开发难度相对较大;根据全国多地出台的集体建设用地使用权流转实施细则,通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地不得用于商品房地产开发。从改造范围来看,本轮城中村改造主要集中在超大、特大城市。从改造范围来
60、看,本轮城中村改造主要集中在超大、特大城市。与在全国范围内推进棚户区改造不同,本轮城中村改造更局限在人口较多、住宅老化情况严重、中心城区土地资源紧缺的超大、特大城市,旧改/三旧改造则主要集中于 2000 年底前建成的老旧小区。从改造内容来看,从改造内容来看,本轮本轮城中村改造以综合整治为主。城中村改造以综合整治为主。集体建设用地分为三大类:宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地,在进行土地性质以集体建设用地为主的城中村改造时,需综合考虑三类集体建设用地的特殊性;住建部 2021 年 8 月发布住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知,通知对城市更新提出了若干要求:“原则上
61、城市更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%,原则上城市更新单元(片区)或项目内拆建比不应大于 2,城市更新单元(片区)或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%,不随意迁移、拆除历史建筑和具有保护价值的老建筑,最大限度保留老城区具有特色的格局和肌理。”基于上述要求,本轮在超大、特大城市开展的城中村改造应以综合整治为主、局部拆建为辅,最大限度保留城中村原有特色。但从各地实际情况来看,该限制可能会适度放松,根据济南市 2021 年 10 月发布的济南市城市更新专项规划(2021-2035),济南城中村更新策略采取拆除重建为主、综合整治为辅的更新方式,二环以内、城市建设重点
62、片区和城市重大设施建设涉及的城中村,采取拆除重建的方式。资金来源方面,本轮城中村改造资金来源方面,本轮城中村改造尚未明确专项配套资金。尚未明确专项配套资金。棚户区改造的资金来源主要为财政、政策性银行专项贷款及地方政府专项债券;旧改资金来源主要为财政、社会资金及居民自筹;对于本轮城中村改造,关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见提出多渠道筹措改造资金、鼓励和支持民间资本参与,后续可关注城中村改造专项配套资金方面的政策。从安置方式来看,从安置方式来看,预计预计本轮城中村改造安置方式较为多元。本轮城中村改造安置方式较为多元。棚改的安置方式以货币化安置为主,根据住建部发布的数据,2015、
63、2016 年全国棚改货币化安置比例分别为 29.9%、48.5%,2017年 5月 24日国常会提出在商品住房库存量大、市场房源充足的市县,进一步提高货币化安置比例,棚改货币化安置更倾向于化解当地 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 18/57 房地产房地产/行业深度报告行业深度报告 存量商品住房;而本轮城中村改造集中在超大、特大城市,目前超大、特大城市中心区土地资源较为匮乏、商品住房存量相对较低,因此安置主要目的不在于化解当地存量商品住房,我们预计城中村改造安置方式更为多元,如实物安置(原地/异地)、货币补偿、房票安置、宅基地新建住房等。表表 4:棚改、旧改:棚改、旧改
64、/三旧改造、城中村改造对比三旧改造、城中村改造对比 项目项目 棚改棚改 旧改旧改/三旧改造三旧改造 城中村改造城中村改造 土地性质 国有为主 国有为主 集体为主 定义、改造范围 简易房屋和棚厦房屋集中区;主要为城市棚户区 城市或县城建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区;重点改造 2000年底前建成的老旧小区 在城市建成区范围内失去或基本失去耕地,仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄;超大、特大城市 改造内容 整体拆建 基础类、完善类、提升类 综合整治为主 资金来源 财政、国开行借款、专项债等 财政、社会资金、居民等 多渠道筹措改造资金
65、 规模 2016年至 2020年,全国棚改预计开工 2300多万套,将帮助 5000多万居民“出棚进楼”,预计完成投资约 7万亿 2019年至 2022年,全国累计新开工改造城镇老旧小区 16.7万个,惠及居民 2900多万户,完成投资 6600多亿元;2023年,全国计划新开工改造城镇老旧小区 5.3万个、涉及居民 865万户;到“十四五”期末,结合各地实际,力争基本完成 2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务 2019-2022年我国城中村改造行业市场规模约为 1.40万亿、1.24万亿、1.36万亿、0.66万亿 安置方式 货币化安置为主 实物安置+货币化安置 实物安置、货币补偿
66、、房票安置、宅基地新建住房等 数据来源:国务院、住建部、观研数据、东北证券 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 19/57 房地产房地产/行业深度报告行业深度报告 5.超大、特大城市城中村超大、特大城市城中村改造的规划改造的规划 城中村改造等城市更新工作是城中村改造等城市更新工作是稳增长、改善民生的重要抓手。稳增长、改善民生的重要抓手。本轮城中村改造涉及的 21 个超大、特大城市均出台了专项政策或在政府工作报告中提及城市更新、城中村改造规划:(1)广州市。广州市。广州市政府 2020 年 9月针对城中村改造提出“三年实施计划”、“五年行动方案”及“十年改造规划”:力争到2
67、023年底前,33条已批复改造实施方案的城中村基本完成回迁安置房建设,其余 50 条城中村回迁安置房开工建设;力争到 2025 年底前,纳入“三年实施计划”的 83 条城中村基本完成回迁安置房建设,其余 100 条城中村回迁安置房开工建设;力争到 2030 年底前,纳入“五年行动方案”的 183 条城中村基本完成回迁安置房建设;(2)成都市。成都市。成都市政府 2023年工作安排包括用好城中村改造引导资金池,改造城中村 2448户;(3)济南市。济南市。济南市政府提出到 2025 年,计划实施 63 个旧村庄改造(包含 55 个城中村和 8 个城边村),涉及建筑面积约 933万平方米,居民约
68、3.01 万户;(4)青岛市。青岛市。青岛市政府 2023 年工作要求提出新启动十梅庵、张村河北岸等 24个城中村改造;(5)昆明市。昆明市。昆明市政府在 2023 年政府工作报告提出,2023 年将启动 44 个城中村改造,完成 641个老旧小区改造。表表 5:超大、特大城市城市更新方案及规划梳理超大、特大城市城市更新方案及规划梳理 城市城市 发布时间发布时间 文件名称文件名称 发布单位发布单位 具体规划具体规划 上海 2023/3/27 上海市城市更新行动方案(20232025年)上海市政府 加快推进“两旧一村”改造工作,到 2025年,全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造,基本完成小
69、梁薄板房屋改造。实施 3000万平方米各类旧住房更高水平改造更新,完成既有多层住宅加装电梯 9000台。中心城区周边“城中村”改造项目全面启动。创建 1000个新时代“美丽家园”特色小区、100个新时代“美丽家园”示范小区。北京 2021/9/1 北京市城市更新行动计划(2021-2025年)北京市政府(1)到 2025年,完成首都功能核心区平房(院落)10000户申请式退租和 6000户修缮任务;(2)到 2025年,力争完成全市 2000年底前建成需改造的 1.6 亿平方米老旧小区改造任务,重点推进本市 500万平方米抗震节能综合改造任务、3100万平方米节能改造任务及群众改造意愿强烈的改
70、造项目,配合做好6000万平方米中央单位在京老旧小区改造任务;(3)到 2025年,实施 100万平方米危旧楼房改建和简易楼腾退改造;(4)到 2025年,重点推动 500万平方米左右低效老旧楼宇改造升级,完成 22个传统商圈改造升级;(5)2025年,有序推进 700处老旧厂房更新改造、低效产业园区“腾笼换鸟”;(6)到2025年,基本完成 134个在途城镇棚户区改造项目,完成30000户改造任务。深圳 2019/3/27 深圳市城中村(旧村)综合整治总体规划(2019-2025)深圳市规划和自然资源局 综合整治分区划定的对象是全市城中村居住用地。综合整治分区划定的对象总用地规模约 99平方
71、公里,规划期内全市划定的综合整治分区用地规模为 55平方公里,占比 56%。其中福田区、罗湖区和南山区综合整治分区划定比例不低于 75%,其余各区不低于 54%。重庆 2022/8/8 重庆市城市更新提升“十四五”重庆市政府 推进城镇老旧小区改造。到 2025年,基本完成 2000年年底前建成的需要改造的城镇老旧小区改造提升任务,总量约 1亿平方米。请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 20/57 房地产房地产/行业深度报告行业深度报告 城市城市 发布时间发布时间 文件名称文件名称 发布单位发布单位 具体规划具体规划 行动计划 广州 2020/9/28 广州市深化城市更新推
72、进高质量发展专题新闻发布会 广州市政府(1)“三年实施计划”。三年内推进以中心城区为重点的 83条城中村改造,力争到 2023年底前,33条已批复改造实施方案的城中村基本完成回迁安置房建设,其余 50条城中村回迁安置房开工建设;(2)“五年行动方案”。五年内结合市级重点功能片区、重大基础设施、重大民生工程以及重要景观廊道相关区域的开发建设,推进含三年实施计划在内的 183条城中村改造,力争到 2025年底前,纳入“三年实施计划”的 83条城中村基本完成回迁安置房建设,其余 100条城中村回迁安置房开工建设;(3)“十年改造规划”。十年推进含五年行动方案在内的约400条城中村改造,力争到 203
73、0 年底前,纳入“五年行动方案”的 183条城中村基本完成回迁安置房建设。成都 2023/3/21 政府工作报告 成都市政府 2023年工作安排:用好城中村改造引导资金池,改造城中村2448户、棚户区 3062户、老旧院落 616个,新启动片区有机更新项目 20个,疏解提升老旧商品交易市场 20个。天津 2021/6/22 天津市老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新实施方案 天津市政府 到“十四五”期末,力争基本完成 2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。武汉 2023/2/6 武汉市 2023年政府工作报告 武汉市政府 2023年重点工作:大力实施城市更新。开展“城市更新年”行动,制
74、定城市更新三年行动方案,推进三阳设计之都等 26个重点单元优化升级,打造汉阳知音东苑等 5个老旧小区成片改造示范点,完成 260个老旧小区改造。建设筹集保障性租赁住房5.8万套(间),筹集市场化租赁住房 5万套,开工棚户区改造住房 2.55万套。杭州 2023/3/1 2023年杭州市政府工作报告 杭州市政府 2023年工作安排:高品质推进城市建设。加快城乡区域有机更新,新创建未来社区 100个,完成老旧小区改造 240个,新建改建城市公园 60个,建成城市风貌样板区 10个、县域风貌样板区 6个。东莞 2023/7/12 2023年政府工作报告 东莞市政府 有序推动城市更新改造,实施镇村工业
75、园提质增效三年行动,启动 1个 500亩以上连片“工改工”。提升土地利用效率,盘活520亩存量批而未供土地,完成 270亩闲置土地处置;推动庄士新都沙田花园(一期)等老旧小区改造,筹集 600套保障性租赁住房,推出 172套共有产权住房。西安 2023/2/23 西安市 2023年政府工作报告 西安市政府 稳妥有序推进城市更新。发挥好城市更新百亿元基金作用,加快推进幸福林带及周边更新工作,启动大庆智路、顺城巷崇仁坊、徐家湾等重点片区提升改造,因地制宜实施微更新微改造。持续推进老旧小区改造,实施老化燃气管道改造。郑州 2023/1/9 2023年郑州市政府工作报告 郑州市政府 2023年重点工作
76、:加快城市更新。完善“1+2+N”政策体系,编制完成城市更新专项规划,成立城市更新导入基金,推进项目入库 60个、开工 20个,抓好金水河“一河两岸”、商代王城遗址等示范性项目建设,力争年度投资 1000亿元。南京 2023/1/28 2023年南京市人民政府工作报告 南京市政府 2023年重点工作:有序开展国家城市更新试点,统筹推动浦口火车站、小西湖、石榴新村等项目,实现历史文化保护、城市功能提升和居民生活改善有机统一。聚焦群众居住环境改善,实施 72个老旧小区改造、200条背街小巷整治、14项积淹水整治工程。提升城市治理水平。请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 21/
77、57 房地产房地产/行业深度报告行业深度报告 城市城市 发布时间发布时间 文件名称文件名称 发布单位发布单位 具体规划具体规划 济南 2022/12/5 济南市城市更新专项规划(2021-2035年)济南市政府 到 2025年,计划实施 63个旧村庄改造(包含 55个城中村和 8个城边村),涉及建筑面积约 933万平方米,居民约 3.01万户。沈阳 2022/6/16 沈阳编制城市更新专项总体规划 沈阳市政府 以改造老旧小区、建设完整社区、完善公共服务设施、提升基层社会治理水平为重点,包括全面落实“一拆五改三增加”,贯彻“与邻为善、以邻为伴”的理念,有序改造全市 1723个老旧小区,建设 20
78、个完整社区示范工程,打造“两邻”社会示范区。青岛 2023/1/16 2023年政府工作报告 青岛市政府 2023年工作要求:提升城市宜居水平。完成 473个老旧小区改造,同步引入物业管理服务,一体提升周边街区环境品质;新启动十梅庵、张村河北岸等 24个城中村改造。长沙 2021/11/10 长沙市城市更新专项规划(2021-2035)长沙市城市人居环境局 城中村改造:六区一县范围内现状有城中村 74处,占地面积约为 15.54平方公里。农安小区改造:本次纳入城市更新改造对象的农安小区为城市建成区范围内土地性质为集体用地的农民安置小区。全市六区一县范围内的农安小区总数为 210个,涉及居民 1
79、0.48万户,房屋 6958栋,建筑面积 1475.91 万平方米。哈尔滨 2023/3/16 2023年政府工作报告 哈尔滨政府 2023年工作任务:老旧小区改造推行规划设计、标准制定、招投标、验收交接、资金渠道“五统一”机制,启动改造项目224个、1093万平方米。佛山 2023/3/13 2023年佛山市政府工作报告 佛山市政府 2023年工作安排:因地制宜推进城市更新“留、改、拆”,对老城区推行小规模有机更新和微改造,新开工改造城镇老旧小区 4.6万户,分区分类、连片有序推进中心城区城中村改造。昆明 2023/2/21 2023年昆明市政府工作报告 昆明市政府 2023年重点工作:加快
80、城市更新改造,启动 44个城中村改造,完成 641个老旧小区改造。大连 2023/1/16 2023年大连市政府工作报告 大连市政府 2023年工作目标:深化城市更新,改造老旧小区 1100万平方米,全面完成“十四五”改造任务,中心城区消除平房区。数据来源:公开资料、东北证券 对于对于一线城市中一线城市中城中村占比较高城中村占比较高的的广州、广州、深圳而言,深圳而言,推进城中村改造是提高中心推进城中村改造是提高中心城区土地使用效率、调整产业结构的重要手段城区土地使用效率、调整产业结构的重要手段:(1)广州市:广州市:据广州市规划和自然资源局统计,2019 年广州市城镇建成区范围内“城中村”共
81、272 个,主要分布于番禺、白云、天河、黄埔等区,占地面积53463 平方公里,现状建筑面积 38,87828 万平方米;根据广州市城市更新专项规划(2021-2035年)(公开征求意见稿),截至 2022 年 9月,广州纳入广东省“三旧”改造地块标图建库总库用地面积共计 606平方公里,占全市现状建设用地 32%,其中旧厂房 208 平方公里、旧城镇 73 平方公里、旧村庄 325 平方公里;具体看旧村庄改造模式,48%的旧村庄采取全面改造模式、43%采取微改造模式。请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 22/57 房地产房地产/行业深度报告行业深度报告 图图 10:广州
82、市三旧改造规划面积广州市三旧改造规划面积 图图 11:广州市旧村庄改造模式广州市旧村庄改造模式 数据来源:广州市城市更新专项规划(2021-2035 年)(公开征求意见稿)、东北证券 数据来源:广州市城市更新专项规划(2021-2035 年)(公开征求意见稿)、东北证券 (2)深圳市:深圳市:根据广东省住房和城乡建设厅发布的数据,深圳城中村建成区面积约 300 平方公里,约占深圳总面积的六分之一;以深圳市龙华区为例,龙华区位于深圳地理中心和城市发展中轴,作为深圳的产业大区、人口大区,龙华区有城中村 370 多个,占到全区总面积的 70%以上,全区 2/3 以上人口居住在城中村。图图 12:深圳
83、市城中村空间分布现状图深圳市城中村空间分布现状图 数据来源:深圳市城中村(旧村)综合整治总体规划(2019-2025)、东北证券 深圳城中村改造以综合整治为主,深圳城中村改造以综合整治为主,2019-2025年综合整治分区用地规模为年综合整治分区用地规模为55平方公平方公里。里。根据深圳市城中村(旧村)综合整治总体规划(2019-2025),深圳市开展综合整治不大拆大建,注重人居环境改造和历史文脉传承,高度重视城中村保留,合理有序、分期分类开展全市城中村各项工作;综合整治分区划定的对象总用地规模约 99 平方公里,规划期内深圳市划定的综合整治分区用地规模为 55 平方公里,占比 56%。208
84、 73 325 0500300350旧厂房旧厂房旧城镇旧城镇旧村庄旧村庄规划面积(单位:平方公里)规划面积(单位:平方公里)48%43%9%全面改造全面改造微改造微改造混合改造混合改造 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 23/57 房地产房地产/行业深度报告行业深度报告 表表 6:深圳市深圳市各区城中村居住用地综合整治分区划定规模各区城中村居住用地综合整治分区划定规模 各区名称各区名称 分区划定规模(公顷)分区划定规模(公顷)福田区 127 罗湖区 135 南山区 181 盐田区 12 宝安区 1610 龙岗区 1487 龙华区 859 坪山区 4
85、09 光明区 416 大鹏新区 266 总计 5502 数据来源:深圳市城中村(旧村)综合整治总体规划(2019-2025)、东北证券 图图 13:深圳市城中村改造对公共服务配套的要求深圳市城中村改造对公共服务配套的要求 数据来源:深圳市城中村保障房规模化品质化改造提升指引、东北证券 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 24/57 房地产房地产/行业深度报告行业深度报告 6.城中村改造的主要城中村改造的主要模式模式是什么是什么 城中村改造城中村改造的本质是不同利益相关者之间利益协调的再安排,因此在进行城中村的本质是不同利益相关者之间利益协调的再安排,因此在进行城中村改造时
86、改造时需要综合考虑多方利益,结合各地实情开展改造工作需要综合考虑多方利益,结合各地实情开展改造工作:(1)政府:城市更新,提高土地资源利用效率;(2)村集体:获取补偿,充分享受资产收益;(3)开发商:利润导向,提升企业形象;(4)城中村租户:低廉租金,维持现有居住环境。图图 14:城中村改造需综合考虑多方利益城中村改造需综合考虑多方利益 数据来源:东北证券 按照过往实操经验,按照过往实操经验,城中村改造项目可按实施主体划分为三种模式:政府主导、城中村改造项目可按实施主体划分为三种模式:政府主导、村集体主导和开发商主导。村集体主导和开发商主导。城中村改造本质上是各地国土空间规划的产物,实际主导者
87、为地方政府,但在具体开展改造时,各项目的实施主体有所不同,因此可根据项目实施主体的不同将城中村改造的模式进行分类。表表 7:城中村改造主要模式对比城中村改造主要模式对比 类型类型 政府主导型政府主导型 村集体主导型村集体主导型 开发商主导型开发商主导型 市场化程度 低 中 高 实施主体 地方政府、城投公司 村集体控股的项目公司 开发商控股的项目公司 优点 充分利用土地资源 村集体利益最大化、项目实施难度较低 改造效率高 缺点 改造周期较长 资金不足,缺乏前瞻性,无法充分利用土地资源 过度追求利润,忽视公共配套 数据来源:东北证券 城中村改造政府村集体开发商租户 请务必阅读正文后的声明及说明请务
88、必阅读正文后的声明及说明 25/57 房地产房地产/行业深度报告行业深度报告 6.1.政府主导型政府主导型杭州杭州新盛村城中村改造项目新盛村城中村改造项目(1)实施单位:实施单位:杭州萧山经济技术开发区国有资产经营有限公司,实际控制人为萧山经济技术开发区管理委员会;(2)项目概况:项目概况:以新盛村城中村改造安置房(A-07 地块)项目(公益性项目)为例,项目总用地面积 49191 平方米,拟建设安置用房及配套设施,总建筑面积218048.89 平方米,其中地上建筑面积 138093.88 平方米(拟建住宅面积 124910.22平方米);(3)具体模式:具体模式:“政府主导政府主导+房企代建
89、”。房企代建”。杭州新盛村城中村改造安置房项目由杭州萧山经济技术开发区国有资产经营有限公司负责前期拆迁等土地整理工作,后续安置房建设通过招标由开发商全流程代建;杭州萧山区新街街道亦专门设立城中村改造工作指挥部推动前期土地整理工作。图图 15:新盛村新盛村城中村改造安置房项目城中村改造安置房项目全过程代建开发定标结果公示全过程代建开发定标结果公示 数据来源:萧山发布公众号、东北证券 图图 16:新盛村新盛村城中村改造安置房项目城中村改造安置房项目现状现状 数据来源:萧山微生活、东北证券 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 26/57 房地产房地产/行业深度报告行业深度报告
90、6.2.村集体主导型村集体主导型广州猎德村广州猎德村改造改造项目项目(1)实施单位实施单位:广州市猎德经济发展有限公司村集体组织;(2)项目概况:项目概况:猎德村位于广州市天河中央商务区中南部,历史悠久,总面积33.63 公顷,天河区政府将猎德村改造开发用地划分为三个地块,即桥东村民安置区、桥西商业区和桥南部集体经济发展用地,土地面积分别为 13.1 万平方米、11.4万平方米、3.2 万平方米;(3)具体模式:具体模式:“村集体主导“村集体主导+自筹资金”。自筹资金”。在猎德村改造项目中,天河区政府决定由猎德村集体确定安置补偿方案,改造资金也由猎德村集体自行筹措。猎德村改造的全部资金来源为拍
91、卖桥西商业区地块,2007年9月,富力地产与合景泰富以46 亿元价格竞得该地块;广州市猎德经济发展有限公司将资金用于村民回迁安置及开发综合性商业物业。图图 17:猎德村改造土地利用原则猎德村改造土地利用原则 数据来源:城中村土地房屋征收中的利益冲突与协调研究、东北证券 图图 18:猎德村改造前猎德村改造前 图图 19:猎德村改造后猎德村改造后 数据来源:广州百事通、东北证券 数据来源:吃喝玩乐 IN广州、东北证券 6.3.开发商主导型开发商主导型上海上海蟠龙村改造蟠龙村改造项目项目(1)实施单位:实施单位:上海蟠龙天地有限公司,股权结构为瑞安集团持股 80%、上海西虹桥商务开发有限公司(城投公
92、司)持股10%、上海青浦徐泾资产经营管理有限公司(集体组织)持股 10%;(2)项目概况:项目概况:蟠龙村改造项目包括住宅、商业(零售&酒店)、绿地公园三大业猎德村改造土地“三分制”桥东地块回迁村民桥西地块卖地融资桥南地块开发商业 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 27/57 房地产房地产/行业深度报告行业深度报告 态,建筑面积分别约为 25.90 万平方米、4.80 万方平方米、23.00万平方米;(3)具体模式:具体模式:“一二级联动开发”。“一二级联动开发”。蟠龙村改造项目由实施主体上海蟠龙天地有限公司负责从土地整理、住宅及商业开发及商业运营的全流程。蟠龙村改造前
93、期由实施主体自筹资金进行土地一级开发,待土地招拍挂、动迁流程完成后,政府向实施主体返还土地出让金;项目实施主体通过后续住宅销售、商业租金收入实现收益平衡。图图 20:蟠龙村改造项目蟠龙村改造项目实施单位股权结构实施单位股权结构 图图 21:蟠龙天地鸟瞰图蟠龙天地鸟瞰图 数据来源:东北证券 数据来源:瑞安房地产、东北证券 上海蟠龙天地有限公司瑞安集团西虹桥开发青浦徐泾资产80%10%10%请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 28/57 房地产房地产/行业深度报告行业深度报告 7.城中村改造的资金来源城中村改造的资金来源是什么是什么 棚改资金来源多样化,后期关注城中村改造方面
94、中长期资金的政策支持。棚改资金来源多样化,后期关注城中村改造方面中长期资金的政策支持。棚改、旧改及城中村改造周期相对较长,需重点关注其长期资金来源。从棚改来看,央行抵押补充贷款、地方政府专项债券是其长期稳定的资金来源;目前城中村已包含在地方政府棚户区改造专项债券的资金用途范围内,后续可关注针对城中村改造细分领域中长期资金的政策,我们认为资金来源可能包括政策性银行专项贷款、商业银行专项贷款、城市更新基金等。表表 8:部分城中村改造项目全流程时间:部分城中村改造项目全流程时间 城市城市 项目项目 规划时间规划时间 完工时间完工时间 耗时耗时(年)(年)上海 蟠龙村改造 2014 2023 10 深
95、圳 大冲旧村改造 1995 2019 25 广州 猎德村改造 1993 2010 18 数据来源:公开信息、东北证券 图图 22:城中村改造模式及潜在资金来源城中村改造模式及潜在资金来源 数据来源:东北证券 低成本抵押补充贷款为棚改提供了长期稳定的资金来源低成本抵押补充贷款为棚改提供了长期稳定的资金来源。2014 年 4 月,央行创设抵押补充贷款(Pledged Supplemental Lending,PSL)为“棚户区改造”重点项目提供长期稳定、成本适当的资金来源;抵押补充贷款采取质押方式发放,合格抵押品包括高等级债券资产和优质信贷资产。PSL 在 2019 年 11 月达到 35979
96、亿元的峰值;截至 2023年 8月末,PSL余额 29630亿元。PSL创设至今,其利率均保持在较低水平,2022年 9月至今 PSL利率水平为 2.40%,显著低于同期 1年期 LPR。请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 29/57 房地产房地产/行业深度报告行业深度报告 地方政府棚户区改造专项债券的出现为棚改提供了进一步地方政府棚户区改造专项债券的出现为棚改提供了进一步资金资金支持。支持。根据财政部、住房城乡建设部于 2018 年 3 月发布的关于印发试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法的通知(财预201828 号):“棚户区改造是指纳入国家棚户区改造计划,依法
97、实施棚户区征收拆迁、居民补偿安置以及相应的腾空土地开发利用等的系统性工程,包括城镇棚户区(含城中村、城市危房)、国有工矿(含煤矿)棚户区、国有林区(场)棚户区和危旧房、国有垦区危房改造项目等。”发行棚户区改造专项债券是为了规范棚户区改造融资行为;截至 2023 年 9 月 14 日,地方政府棚户区改造专项债券余额 24246.92 亿元。图图 23:低成本低成本 PSL 为棚改提供了长期稳定的资金来源(单位:亿元)为棚改提供了长期稳定的资金来源(单位:亿元)数据来源:wind、东北证券 PSL、棚改专项债券通过各地棚改实施主体将资金投入棚户区改造项目中。、棚改专项债券通过各地棚改实施主体将资金
98、投入棚户区改造项目中。以 PSL为例,其在支持棚户区改造重点项目时的资金流向如下:央行政策性银行棚改实施主体棚户区改造项目土地出让、商品房销售、租金等收入归还借款。图图 24:PSL 资金流向资金流向 图图 25:地方政府棚户区改造专项债券资金流向:地方政府棚户区改造专项债券资金流向 数据来源:央行、东北证券 数据来源:棚户区改造专项债券实施方案、东北证券 0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%3.0%3.5%050000000250003000035000400---032016-0
99、--------------06PSL余额余额利率(利率(%,右),右)棚户区改造国开行等政策性银行土地出让、商品房销售、租金等收入央行棚改实施主体PSL专项贷款开展产生偿还借款棚户区改造棚户区改造专项债券土地出让、商品房销售、租金等收入
100、地方政府棚改实施主体发行提供资金开展产生偿还债券 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 30/57 房地产房地产/行业深度报告行业深度报告 现阶段已有地方政府棚户区改造专项债券现阶段已有地方政府棚户区改造专项债券用于城中村改造。用于城中村改造。根据 2023 年浙江省棚改专项债券(八期)项目财务评价报告,杭州萧山区新盛村改造安置房项目的资金来源已包括政府专项债券。新盛村改造安置房(A-07 地块)项目拟计划建设安置房 12.49 万平方米,项目总投资 10.33 亿元,其中 6.13 亿元由萧山经济技术开发区管理委员会出资,占比 59.34%;4.20 亿元由专项债券出资,
101、占比 40.66%。本次专项债券发行完毕后,用于新盛村改造安置房(A-07 地块)项目所需的专项债券资金已全部到位。表表 9:新盛村改造安置房(新盛村改造安置房(A-07 地块)地块)项目项目专项债券资金计划表专项债券资金计划表 年度年度 本期新增本金本期新增本金(万元)(万元)期末剩余本金期末剩余本金(万元)(万元)2021 18,000 18,000 2022上半年 8,000 26,000 2022下半年 4,000 30,000 2023上半年 6,000 36,000 2023 下半年下半年 6,000 42,000 数据来源:2023年浙江省棚改专项债券(八期)项目财务评价报告、东
102、北证券 除除关注政策性银行贷款、关注政策性银行贷款、地方政府专项债券外,地方政府专项债券外,商业商业银行城中村改造专项贷款、银行城中村改造专项贷款、城市更新基金也是“多渠道筹措改造资金”的城市更新基金也是“多渠道筹措改造资金”的可能途径可能途径:(1)商业商业银行城中村改造贷款银行城中村改造贷款:2023年6月 28日,中交城市投资控股有限公司与中国农业银行、中国银行、中国工商银行、中国建设银行、浦发银行、中国农业发展银行在上海国家会展中心举行银团签约仪式,成功组建总金额 220 亿元银团,商业银行为上海青浦区凤溪社区“城中村”改造项目提供充足的资金保障;(2)城市更新基金城市更新基金:202
103、1 年 6 月,上海地产(集团)有限公司联合多家地产企业、金融机构共同发起国内规模最大的城市更新基金上海城市更新基金,基金总规模约 800 亿元,定向用于投资旧区改造和城市更新项目;2021 年 12 月,上海城市更新基金中的上海城市更新引导基金注册成立并完成备案,注册资本为 100.02 亿元,上海城市更新引导基金 LP 为上海地产(集团)有限公司、万科 A、中交房地产集团有限公司及招商蛇口,国泰君安证券旗下国泰君安创新投资有限公司担任基金管理人,与上海地产(集团)有限公司旗下城市更新投资管理公司共同担任执行事务合伙人。图图 26:中交城投中交城投凤溪城中村项目凤溪城中村项目银团签约仪式银团
104、签约仪式 图图 27:商业银行城中村改造贷款商业银行城中村改造贷款 数据来源:中交城投公众号、东北证券 数据来源:湖北银行、东北证券 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 31/57 房地产房地产/行业深度报告行业深度报告 在本轮城中村改造过程中,预计短期在本轮城中村改造过程中,预计短期社会资本仍以央企、国企为主。社会资本仍以央企、国企为主。由于城中村改造周期相对较长,融资成本较低、信贷资源较充沛的央企、国企将成为本轮城中村改造的主力;对于民营资本而言,多家早期参与旧改的民营地产企业(如佳兆业、奥园、富力等企业)已出险,考虑到民营企业信用修复进度较为缓慢,我们认为本轮城中村
105、改造民营企业参与度相对较低。在城中村改造项目完成后,保障性租赁住房、消费基础设施等经营性资产可通过在城中村改造项目完成后,保障性租赁住房、消费基础设施等经营性资产可通过发行基础设施发行基础设施 REITs 的方式的方式盘活、拓宽资金来源。盘活、拓宽资金来源。根据中国证监会办公厅 国家发展改革委办公厅关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)有关工作的通知(证监办发202253 号)、关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化发行相关工作的通知,基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)的底层资产已包括保障性租赁住房及消费类基础设施。目
106、前共有4个已上市保障性租赁住房基础设施REITs,分别为中金厦门安居REIT、华夏基金华润有巢 REIT、华夏北京保障房 REIT、红土创新深圳安居 REIT,底层资产分别位于厦门、上海、北京、深圳;根据各 REITs 发布的 2023 年中期报告,截至 2023 年 6 月末,其底层资产出租率均大于 96%。表表 10:已上市已上市保障性租赁住房保障性租赁住房 REITs 概况概况 名称名称 原始权益人原始权益人 底层资产区位底层资产区位 出租率出租率 租客类型租客类型 中金厦门安居 REIT 厦门安居集团有限公司 厦门市 99.6%无房的新就业大学生、青年人、城市基本公共服务人员等新市民群
107、体 华夏基金华润有巢 REIT 有巢住房租赁(深圳)有限公司(华润置地)上海市 大于 96%在本市合法就业且住房困难的在职人员及其配偶、子女 华夏北京保障房 REIT 北京保障房中心有限公司 北京市 97.0%城镇中低收入住房困难家庭、新就业无房职工和城镇稳定就业的外来务工人员 红土创新深圳安居 REIT 深圳市人才安居集团有限公司 深圳市 大于 98%住建部门向重点企业和社会组织、用人单位或个人配租 数据来源:wind、东北证券 注:出租率数据来源为各 REITs发布的 2023年中期报告 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 32/57 房地产房地产/行业深度报告行业深
108、度报告 8.城中村改造的收益来源是什么城中村改造的收益来源是什么 城中村改造城中村改造项目项目周期相对较长周期相对较长,但房企参与改造项目可能会获得丰厚利润。,但房企参与改造项目可能会获得丰厚利润。实施主体参与改造项目通常可以获得土地出让收入、商品房销售收入及持有商业资产带来的经营性收入。图图 28:城中村改造收益来源城中村改造收益来源 数据来源:东北证券 以上海蟠龙村改造项目以上海蟠龙村改造项目(蟠龙天地)(蟠龙天地)为例,为例,根据上海市住房和城乡建设管理委员根据上海市住房和城乡建设管理委员会发布的信息,该项目总投资约为会发布的信息,该项目总投资约为130亿元,土地亿元,土地二级开发实施主
109、体上海蟠龙天地二级开发实施主体上海蟠龙天地有限公司收益来源为商品房销售收入、商业及酒店租金收入:有限公司收益来源为商品房销售收入、商业及酒店租金收入:(1)土地成本:土地成本:上海蟠龙天地有限公司在改造上海蟠龙村时的土地获取方式为招拍挂。上海蟠龙天地有限公司于 2019 年 10 月 31日、2020 年 5 月 19 日、2020 年 5月 21日分 3次通过招拍挂方式竞得相关地块,土地总成交价 59.77亿元,其中住宅用地成交价 55.48 亿元;土地规划总建筑面积 30.04 万,其中居住用地规划总建筑面积25.17万平方米、商业/文体用地规划建筑面积4.44万平方米、餐饮旅馆业用地规划
110、建筑面积 0.43 万平方米;城中村改造净地商品房保障房、商业、办公、酒店等投资性房地产土地出让收入商品房销售收入租金资产增值发行Reits 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 33/57 房地产房地产/行业深度报告行业深度报告 表表 11:上海蟠龙天地有限公司通过招拍挂取得上海蟠龙村改造项目相关地块:上海蟠龙天地有限公司通过招拍挂取得上海蟠龙村改造项目相关地块 地块名称地块名称 用地性质用地性质 成交日期成交日期 详细规划详细规划 容积容积率率 规划建筑面规划建筑面积()积()成交价(万成交价(万元)元)成交楼面价成交楼面价(元(元/)青浦区徐泾镇崧泽大道北侧A01-0
111、1、B03-05等 17幅地块 商业/办公用地 2020/5/21 商业、文体用地 0.7-1.2 44,350.86 39,340 8,870 青浦区徐泾镇龙联路南侧A02-01地块 餐饮旅馆业用地 1.2 4,309.32 3,620 8,400 青浦区徐泾镇蟠龙路西侧05B-03地块 住宅用地 2020/5/19 居住用地 2 22,024.00 50,656 23,000 青浦区徐泾镇蟠龙路西侧05A-04地块 居住用地 2.3 51,993.80 115,947 22,300 青浦区徐泾镇纬二路北侧11B-04、11B-05地块 住宅用地 2019/10/31 居住用地 1.7 41
112、,557.18 100,206 24,113 青浦区徐泾镇纬二路南侧A05-04、A03-02地块 居住用地 1.01 7,097.77 21,307 30,019 青浦区徐泾镇蟠龙路东侧06-02地块 居住用地 2.4 106,002.72 209,885 19,800 青浦区徐泾镇经一路西侧11A-04地块 居住用地 1.6 23,069.60 56,751 24,600 数据来源:中指数据、东北证券 (2)项目收益:项目收益:上海蟠龙天地有限公司参与蟠龙村旧改项目的收益来源为商品房销售收入、商业租金收入及酒店租金收入:商品房销售收入:商品房销售收入:根据瑞安房地产发布的数据,截至 202
113、3 年 6 月末,蟠龙天地项目商品住宅累计实现销售额 153.29 亿元(已超过项目总投资额 130 亿元),已售面积 24.02 万平方米,未售面积 2.10 万平方米;商业租金收入:商业租金收入:根据瑞安房地产发布的数据,蟠龙天地商业板块可供出租面积约为 4.10 万平方米;蟠龙天地商业部分已于 2023 年 4 月开业,开业首周接待客流超过 100 万人次,截至 2023 年 6 月末,商业部分已产生租金收入 0.21亿元;酒店租金收入:酒店租金收入:根据瑞安房地产发布的数据,蟠龙天地酒店板块可供出租面积约为 0.50 万平方米,酒店板块可在开业后贡献收益。表表 12:上海蟠龙村改造项目
114、商品住宅销售情况:上海蟠龙村改造项目商品住宅销售情况 时间时间 销售额(亿元)销售额(亿元)已售面积(万)已售面积(万)平均售价平均售价(万元(万元/)2020年 29.31 4.78 6.13 2021年 73.70 11.99 6.15 2022年 48.23 6.97 6.92 2023年 1-6月 2.05 0.28 7.32 合计 153.29 24.02-数据来源:瑞安房地产、东北证券 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 34/57 房地产房地产/行业深度报告行业深度报告 9.城中村改造的影响有多大城中村改造的影响有多大 根据七普数据测算,我国超大、特大城市城
115、中村存量房面积约为根据七普数据测算,我国超大、特大城市城中村存量房面积约为 6.46 亿。亿。城中村存量房面积=城区人口*城市人均住房面积*城市自建房比例,城市人均住房面积、城市自建房比例采用第七次人口普查数据;经测算,我国 21 个超大、特大城市城区自建房面积约为 6.46亿。城中村存量房重置成本较高,预计将以城中村存量房重置成本较高,预计将以综合整治为主、局部拆建为辅综合整治为主、局部拆建为辅。如果将 21个超大、特大城市的城中村存量房完全拆除,按各地 23 年 1-8 月新房均价估算,则重置成本高达 17.42万亿元,是 2022年我国超大、特大城市商品房合计销售额的3.6倍。表表 13
116、:城中村存量房重置成本较高城中村存量房重置成本较高 数据来源:中国人口普查年鉴 2020、克而瑞、东北证券 注:(1)自建房比例按所在省份估算;(2)新房均价为 2023年 1-8月各城市商品住宅均价。城市城市对应省份对应省份城区人口城区人口(万人)(万人)自建房比例自建房比例人均住房面积人均住房面积(/人)(/人)自建房面自建房面积(万积(万)新房均价新房均价(元/)(元/)重置成本重置成本(亿元)(亿元)上海上海1,987 2.01%36.5 1,456 65,056 9,470 北京北京1,775 2.74%33.4 1,627 58,161 9,465 深圳广东1,744 11.12%
117、29.6 5,737 64,170 36,812 重庆重庆1,634 3.96%34.8 2,249 14,799 3,328 广州广东1,488 11.12%29.6 4,894 37,594 18,400 成都四川1,334 5.93%37.0 2,929 19,431 5,692 天津天津1,093 2.32%35.0 888 17,527 1,556 武汉湖北995 13.91%41.2 5,701 16,789 9,572 杭州浙江956 13.83%37.0 4,888 33,772 16,509 东莞广东928 11.12%29.6 3,052 35,493 10,834 西安陕
118、西874 8.97%39.7 3,115 19,260 6,000 郑州河南854 17.56%41.8 6,270 14,814 9,288 南京江苏791 11.18%40.8 3,603 29,653 10,685 济南山东707 13.73%37.7 3,658 17,782 6,505 沈阳辽宁601 4.12%35.2 873 10,291 898 青岛山东588 13.73%37.7 3,042 13,125 3,993 长沙湖南555 18.02%41.8 4,177 12,674 5,293 哈尔滨黑龙江550 2.07%35.5 404 12,666 512 佛山广东534
119、 11.12%29.6 1,756 18,712 3,287 昆明云南534 16.24%41.1 3,562 13,823 4,924 大连辽宁521 4.12%35.2 757 14,924 1,129 21,043 -64,640 26,942 174,152 超大、特大城市总计超大、特大城市总计 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 35/57 房地产房地产/行业深度报告行业深度报告 9.1.本轮城中村改造对房地产开发投资的影响本轮城中村改造对房地产开发投资的影响 预测预测本轮超大、特大城市城中村改造投资总额本轮超大、特大城市城中村改造投资总额的关键假设如下的关键假
120、设如下:城中村改造投资总额城中村改造投资总额=拆建金额拆建金额+改造金额;改造金额;拆建金额拆建金额=拆除面积拆除面积*拆除成本拆除成本+新建面积新建面积*建安建安成本成本:(1)拆除面积)拆除面积=拆除比例拆除比例*城中村面积。城中村面积。根据住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知:“原则上城市更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的 20%,原则上城市更新单元(片区)或项目内拆建比不应大于 2”;但考虑到城中村改造项目不同于旧改,部分城中村项目房屋质量更差,拆除比例应大于 20%,如济南市要求二环以内等地区城中村改造均采取拆除重建模式、广州 48
121、%旧村庄改造采取全面改造模式;出于审慎考虑,我们在测算时将城中村项目拆建比例区间扩大至 20-80%;(2)新建面积)新建面积=拆除面积拆除面积*拆建比拆建比。按拆建比=2计算,则新建面积为拆除面积的 2倍;(3)假设拆除成本为各城市)假设拆除成本为各城市 23 年年 1-8 月新房均价;月新房均价;(4)假设建安成本为)假设建安成本为 3000 元元/。改造金额改造金额=改造面积改造面积*改造成本。改造成本。改造改造面积面积=城中村面积城中村面积-拆除面积,假设改造拆除面积,假设改造成本为成本为 1000 元元/。表表 14:城中村改造投资测算关键假设:城中村改造投资测算关键假设 项目项目
122、数值数值 拆除比例 20-80%拆建比 2 建安成本(元/)3000 改造成本(元/)1000 数据来源:东北证券 按上述假设计算:按上述假设计算:本轮城中村改造本轮城中村改造拆除面积为拆除面积为 1.29 亿至亿至 5.17 亿,新建面积为亿,新建面积为2.59 亿至亿至 10.34 亿;经测算,本轮城中村改造亿;经测算,本轮城中村改造可贡献投资约为可贡献投资约为 4.78 万亿元至万亿元至17.16 万亿元万亿元,其,其中拆建成本约为中拆建成本约为 4.26 万亿元至万亿元至 17.03 万亿元万亿元。请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 36/57 房地产房地产/行业
123、深度报告行业深度报告 表表 15:城中村:城中村改造拉动投资改造拉动投资规模测算规模测算 城市城市 自建房自建房面积面积(万(万)拆除成本拆除成本(元元/)拆除比例拆除比例 20%,拆建比,拆建比=2 拆除比例拆除比例 80%,拆建比,拆建比=2 拆除面拆除面积(万积(万)新建面新建面积(万积(万)拆建成拆建成本本(亿(亿元)元)改造面改造面积(万积(万)改造成改造成本本(亿(亿元)元)拆除面拆除面积(万积(万)新建面新建面积(万积(万)拆建成拆建成本本(亿(亿元)元)改造面改造面积(万积(万)改造成改造成本本(亿(亿元)元)上海 1456 65056 291 582 2069 1165 11
124、6 1165 2329 8275 291 29 北京 1627 58161 325 651 2088 1302 130 1302 2604 8353 325 33 深圳 5737 64170 1147 2295 8051 4589 459 4589 9178 32203 1147 115 重庆 2249 14799 450 899 935 1799 180 1799 3598 3741 450 45 广州 4894 37594 979 1958 4267 3916 392 3916 7831 17070 979 98 成都 2929 19431 586 1172 1490 2343 234 2
125、343 4687 5959 586 59 天津 888 17527 178 355 418 710 71 710 1420 1671 178 18 武汉 5701 16789 1140 2280 2599 4561 456 4561 9122 10394 1140 114 杭州 4888 33772 978 1955 3888 3911 391 3911 7821 15553 978 98 东莞 3052 35493 610 1221 2533 2442 244 2442 4884 10133 610 61 西安 3115 19260 623 1246 1574 2492 249 2492 4
126、985 6296 623 62 郑州 6270 14814 1254 2508 2610 5016 502 5016 10031 10440 1254 125 南京 3603 29653 721 1441 2569 2883 288 2883 5766 10278 721 72 济南 3658 17782 732 1463 1740 2927 293 2927 5853 6960 732 73 沈阳 873 10291 175 349 284 698 70 698 1397 1138 175 17 青岛 3042 13125 608 1217 1164 2434 243 2434 4868 4
127、655 608 61 长沙 4177 12674 835 1671 1560 3341 334 3341 6683 6240 835 84 哈尔滨 404 12666 81 162 151 323 32 323 647 603 81 8 佛山 1756 18712 351 703 868 1405 141 1405 2810 3473 351 35 昆明 3562 13823 712 1425 1412 2850 285 2850 5699 5649 712 71 大连 757 14924 151 303 317 605 61 605 1211 1267 151 15 总计总计 64640 2
128、6942 12928 25856 42587 51712 5171 51712 103423 170348 12928 1293 数据来源:中国人口普查年鉴 2020、克而瑞、东北证券 考虑到城中村改造周期较长,考虑到城中村改造周期较长,我们预计本轮城中村改造短期拉动我们预计本轮城中村改造短期拉动投资投资作用相对较作用相对较小。小。考虑到不同城中村改造项目的可比性相对较低,关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见对推进模式也有相关表述:“要坚持稳中求进、积极稳妥,优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造,成熟一个推进一个,实施一项做成一项”,我们预计本轮城中村改造
129、时间不会有大规模提速,假设城中村改造从规划到完成的平均时间为 10 年,则每年城中村改造拉动的投资规模约为 4776 亿元至 17164 亿元;以 2022 年我国房地产开发投资132895 亿元为基数计算,则每年城中村改造项目可拉动房地产开发投资 4%-13%。请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 37/57 房地产房地产/行业深度报告行业深度报告 9.2.本轮城中村改造对本轮城中村改造对商品房销售商品房销售的影响的影响 预测本轮超大、特大城市城中村改造拉动商品房销售的关键假设如下:预测本轮超大、特大城市城中村改造拉动商品房销售的关键假设如下:商品房销售金额商品房销售金额
130、=货币补偿(含房票)金额货币补偿(含房票)金额+新建住宅销售金额;新建住宅销售金额;货币补偿(含房票)货币补偿(含房票)标准标准、新建住宅、新建住宅售价售价为各城市为各城市 23 年年 1-8 月新房均价;月新房均价;纯货币化补偿购房比例假设为纯货币化补偿购房比例假设为 100%。居民在获得纯货币补偿后,100%用于购买所在城市商品住宅;实物安置置换比例实物安置置换比例=1:1。本轮城中村改造位于超大、特大城市,根据广州猎德村、沥滘城中村等多个城中村拆迁补偿方案,在不涉及异地安置、选择复建补偿的情况下,均按“拆一补一”进行安置;新建住宅去化率为新建住宅去化率为 100%。城中村改造主要位于超大
131、、特大城市中心城区,中心城区商品住宅符合当前居民的真实需求,因此我们假设新建住宅去化率将为 100%;城中村改造平均时间为城中村改造平均时间为 10 年。年。表表 16:城中村改造房地产销售测算关键假设:城中村改造房地产销售测算关键假设 项目项目 数值数值 拆建比 2 纯货币化补偿购房比例 100%实物安置置换比例 1:1 新建住宅去化率 100%数据来源:东北证券 经测算,在其他假设不变经测算,在其他假设不变的情况下,提高城中村改造货币补偿比例或的情况下,提高城中村改造货币补偿比例或拆除拆除比例均比例均可进一步拉动超大、特大城市商品房销售。可进一步拉动超大、特大城市商品房销售。在货币补偿比例
132、为 10-30%、拆除比例为 20-80%的情况下,以 2022 年超大、特大城市商品房销售额为基数,则本轮城中村改造每年可增加超大、特大城市商品房销售额 8.64%-46.09%。表表 17:货币补偿比例、货币补偿比例、拆除拆除比例对超大、特大城市商品房销售额的影响比例对超大、特大城市商品房销售额的影响 货币补偿比例货币补偿比例/拆除拆除比例比例 20%80%10%8.64%34.57%20%10.08%40.33%30%11.52%46.09%数据来源:东北证券 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 38/57 房地产房地产/行业深度报告行业深度报告 10.哪些哪些企业
133、企业会会受益受益 与传统地产开发不同,城中村改造周期较长、项目业态多元、与传统地产开发不同,城中村改造周期较长、项目业态多元、收益来源也收益来源也更更依赖依赖于对经营性资产的持续运营,因此我们认为本轮城中村改造项目于对经营性资产的持续运营,因此我们认为本轮城中村改造项目的受益企业应具的受益企业应具备资金实力、备资金实力、具备具备“开发“开发+商业”商业”多业态开发多业态开发能力能力、具备较强不动产运营能力的企、具备较强不动产运营能力的企业。业。现阶段我国央企、地方国资具备信用状况良好、融资成本较低且市场认可度较高,此类企业在本轮城中村改造中具有明显资金优势;具备多业态开发能力、不动产运营能力的
134、企业可在本轮城中村改造提供代建、物业运营等支持。图图 29:城中村改造对开发商综合能力要求较高城中村改造对开发商综合能力要求较高 数据来源:东北证券 综合考虑目前已上市房企的资源禀赋、资金实力、多业态开发能力及物业管理能力,我们认为以下企业会优先受益于本轮城中村改造:改造周期长业态多元经营性资产资金实力开发+商业物业管理 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 39/57 房地产房地产/行业深度报告行业深度报告 表表 18:优先受益于优先受益于本轮城中村改造本轮城中村改造企业企业名单名单 名称名称 股票代码股票代码 华润置地 1109.HK 城建发展 600266.SH 首开
135、股份 600376.SH 中华企业 600675.SH 上海临港 600848.SH 浦东金桥 600639.SH 光明地产 600708.SH 天健集团 000090.SZ 绿景中国地产 0095.HK 越秀地产 0123.HK 珠江股份 600684.SH 数据来源:东北证券 华润置地:华润置地:(1)股权结构:)股权结构:华润置地第一大股东为华润集团(置地)有限公司,实际控制人为国务院国有资产监督管理委员会;(2)具备)具备强强地产开发和地产开发和经营性资产运营经营性资产运营能力:能力:2020-2022 年及 2023 年 1-8 月,华润置地实现销售额 2850 亿元、3158 亿元
136、、3013 亿元及 2077 亿元;经营性资产方面实现租金收入 130 亿元、183 亿元、184亿元及 164 亿元;(3)融资成本优势:)融资成本优势:公司具有极强的融资优势,2020-2022年加权融资成本分别为4.1%、3.7%、3.8%;(4)购物中心已具备护城河:)购物中心已具备护城河:2020-2022 年公司购物中心板块实现租金收入分别为 101、139、138 亿元;其中 2021-2022 年购物中心出租率分别为 97%、96.2%;目前购物中心板块已形成了万象城、万象汇、万象天地三条产品线,其中主打产品线为万象城系列;根据华润置地发布的数据,公司购物中心板块合作重奢品牌1
137、10个,中国重奢门店数量全国第一;(5)经营性资产土储丰富、业态多元:经营性资产土储丰富、业态多元:截至 2022年末,公司经营性资产土地储备合计 986.97 万,其中商业 673.24 万、写字楼 145.15 万、酒店 81.60 万、公寓 75.00 万;(6)改造案例改造案例深圳大冲旧村改造项目:深圳大冲旧村改造项目:深圳大冲旧村改造项目总占地面积为 68万平方米,总建筑面积为 280 万平方米,改造后项目业态还包括住宅、公寓、商业、写字楼、酒店、人文剧场、3所幼儿园、小学及九年一贯制学校等。请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 40/57 房地产房地产/行业深度
138、报告行业深度报告 图图 30:华润置地销售额及租金收入华润置地销售额及租金收入 图图 31:华润置地加权融资成本华润置地加权融资成本 数据来源:华润置地、东北证券 数据来源:华润置地、东北证券 图图 32:华润置地购物中心租金收入华润置地购物中心租金收入 图图 33:购物中心出租率维持高位购物中心出租率维持高位 数据来源:华润置地、东北证券 数据来源:华润置地、东北证券 图图 34:华润置地购物中心主打产品线华润置地购物中心主打产品线万象城万象城 图图 35:经营性资产土地储备(单位:万)经营性资产土地储备(单位:万)数据来源:华润置地、东北证券 数据来源:华润置地、东北证券 2,850 3,
139、158 3,013 2,077 130 183 184 164 050002500300035002020202120222023年年1-8月月销售额(亿)销售额(亿)租金收入(亿)租金收入(亿)4.1%3.7%3.8%3.5%3.6%3.7%3.8%3.9%4.0%4.1%4.2%202020212022101 139 138 0204060800202020212022购物中心租金收入(亿元)购物中心租金收入(亿元)669 798 94.7%97.0%96.2%93.5%94.0%94.5%95.0%95.5%96.0%96.5%97.0%97.
140、5%00500600700800900202020212022在管面积(万)在管面积(万)出租率(右)出租率(右)673 145 82 75 8 4 00500600700800商业商业写字楼写字楼酒店酒店公寓公寓养老养老产业园产业园 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 41/57 房地产房地产/行业深度报告行业深度报告 图图 36:大冲村旧貌大冲村旧貌 图图 37:深圳大冲旧村改造深圳大冲旧村改造后现状后现状 数据来源:克而瑞城市更新中心、东北证券 数据来源:克而瑞城市更新中心、东北证券 城建发展城建发展:(1)股权结构:)股
141、权结构:公司第一大股东为北京城建集团有限责任公司,持股比例 41.86%;实际控制人为北京市人民政府国有资产监督管理委员会;(2)销售销售屡创新高,多项目表现优异屡创新高,多项目表现优异,商业板块稳步,商业板块稳步增长增长:2020-2022 年城建发展销售额分别为 212 亿元、257 亿元、303 亿元,2023 年上半年销售额实现 231 亿元,同比+54.5%。2023 年上半年公司位列北京市房企权益金额榜第二名,多项目表现优异,其中天坛府项目刷新北京单盘销售金额记录,国誉燕园斩获北京一季度销售套数、销售面积双冠军;截至 2023 年 6 月末,公司商业板块持有面积 43.5万,23年
142、 1-6 月实现租金收入 3.1 亿元,同比+30.6%;(3)融资成本)融资成本维持低位维持低位:2020-2022 年公司加权融资成本分别为 5.3%、4.5%、4.7%;(4)土储聚焦北京土储聚焦北京,年内年内逆势扩张逆势扩张:截至 2022 年末,公司土储合计 482万,其中北京市 380 万,占比 78.8%;2023 年 1-6 月公司新增土储 34.29 万,其中权益面积 29.72 万;2023 年 7 月 31 日,公司和越秀地产成立合资公司共同开发海淀区双新村棚户区改造项目2603-003-1地块,公司权益占比为49%,该项目规划建面 89552,成交楼面价 8.86 万元
143、/,按限价 12.10 万元/计算,该项目可贡献货值 108亿元,对应权益货值约为 53亿元;(5)深耕棚改多年,业绩不断深耕棚改多年,业绩不断兑现兑现:截至 2022 年末,公司在北京待开发项目 9 个,均为一级土地整理、棚改及城中村项目,待结转面积 314.53 万,2022 年全年结转面积 61.24 万;2023 年上半年,公司取得朝阳区崔各庄乡奶西村棚户区改造项目,项目规划建面 10.50 万,按期房限价 8.9 万元/计算,可贡献货值约 93.45亿元;(6)解决同业竞争,加速资源整合解决同业竞争,加速资源整合:控股股东城建集团旗下共有三家房地产开发主体,公司与城建集团两家全资子公
144、司北京城建房地产开发有限公司(简称:开发公司)、北京住总房地产开发有限责任公司(简称:住总集团)存在同业竞争问题;目前控股股东已将开发公司 100%股权托管给公司、住总集团 8 家子公司经营权委托给公司,并且股东承诺 5 年内在开发公司、住总集团符合注入条件时,将开发公司、住总集团注入公司。请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 42/57 房地产房地产/行业深度报告行业深度报告 图图 38:城建发展城建发展销售额销售额(单位:亿元)(单位:亿元)图图 39:城建发展城建发展加权加权融资成本融资成本 数据来源:城建发展、东北证券 数据来源:城建发展、东北证券 图图 40:20
145、22 年末年末城建发展城建发展土储分布(单位:万土储分布(单位:万)图图 41:城建发展城建发展商业板块稳步扩张商业板块稳步扩张 数据来源:城建发展、东北证券 数据来源:城建发展、东北证券 图图 42:崔各庄乡奶西村棚户区改造项目崔各庄乡奶西村棚户区改造项目区位区位 图图 43:天坛府项目天坛府项目效果图效果图 数据来源:朝阳国资公众号、东北证券 数据来源:天坛府官微公众号、东北证券 212 257 303 231 05003003502020202120222023H15.3%4.5%4.7%4.0%4.5%5.0%5.5%6.0%202020212022380,79%
146、102,21%北京北京非北京非北京30.938.043.53.75.33.3035404550202120222023H1持有面积(万)持有面积(万)租金(亿元)租金(亿元)请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 43/57 房地产房地产/行业深度报告行业深度报告 首开股份:首开股份:(1)股权结构:)股权结构:公司第一大股东为北京首都开发控股(集团)有限公司,持股比例 47.12%;实际控制人为北京市人民政府国有资产监督管理委员会;(2)销售排名稳步上升,销售排名稳步上升,土储充足拿地谨慎土储充足拿地谨慎:2020-2022 年公司销售额分别为1075
147、 亿元、1149亿元、870 亿元,2022年克而瑞销售排名上升至第 21名;2023 年1-8 月公司实现销售额 407 亿元,同比-29.21%;截至 2023 年 6 月末,公司未售面积约 1500万,以 2022年销售面积 318万为基数计算土储覆盖倍数 4.72;23年1-8 月公司通过招拍挂收购 4 宗土地,其中 3 宗位于北京、1 宗位于厦门,3 宗位于北京的住宅用地合计拿地成本 81.79 亿元、规划建面 34.32 万,按限价、销售均价计算预计可贡献货值约 150亿元;(3)融资成本)融资成本持续下行持续下行:公司 2020-2022 年加权融资成本分别为 5.3%、4.9%
148、、4.5%,融资成本持续下行;(4)深耕)深耕城市更新业务城市更新业务:2022 年公司数个城市更新项目取得阶段性进展,长租公寓推广落地“首开乐尚”品牌,京内外各项目不断入市运营,其中大兴、门头沟、杭州项目接近满租;2023年 1-6 月公司物业租赁面积 126万、实现物业经营收入8.6亿元。图图 44:首开股份销售额(单位:亿元)首开股份销售额(单位:亿元)图图 45:首开股份加权融资成本首开股份加权融资成本 数据来源:首开股份、克而瑞、东北证券 数据来源:首开股份、东北证券 图图 46:首开股份物业经营板块概况首开股份物业经营板块概况 数据来源:首开股份、东北证券 1,075 1,149
149、870 407 0554045020040060080002020202120222023年年1-8月月销售额(亿元)销售额(亿元)排名(右)排名(右)5.3%4.9%4.5%4.0%4.5%5.0%5.5%6.0%20202021202282 109 126 7.16.48.60204060802120222023H1物业租赁面积(万)物业租赁面积(万)物业经营收入(亿元)物业经营收入(亿元)请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 44/57 房地产房地产/行业深度报告行业深度报告 中华企业中华企业:(1)股
150、权结构:)股权结构:公司第一大股东为上海地产(集团)有限公司,持股比例 64.67%;实际控制人为上海市国有资产监督管理委员会;(2)土储优质,扎根上海土储优质,扎根上海:2020-2022年公司销售额分别为84亿元、47亿元、122亿元,2023 年 1-6 月公司实现销售额 53 亿元;截至 2022 年末,公司尚未开发的土储面积合计 72.8 万,其中 48.3 万位于上海市、占比达 66%;23 年 4 月,公司通过招拍挂取得上海市闵行区莘庄 16A-07A 住宅地块,地块规划建面 4.19 万、楼面价 48029元/;(3)融资成本)融资成本维持低位维持低位:公司 2020-2022
151、 年加权融资成本分别为 4.62%、4.61%、4.53%,维持在较低水平;(4)依托依托强大强大股东背景股东背景,开展开展上海上海城市更新业务:城市更新业务:收购收购关联方关联方三林三林9单元城中村改造项目:单元城中村改造项目:公司积极融入控股股东上海地产集团城市更新平台建设,通过一二级联动,与关联方上海世博土地控股有限公司联合体以 121.96 亿元成功竞得另一关联方持有的上海淞泽置业有限公司 95股权(权益比例 51%),并获取三林滨江南片区 9 单元地块的开发经营管理权;该地块属于三林楔形绿地项目的组成部分,三林楔形绿地项目是上海城市总体规划确定的中心城八片楔形绿地之一,也是上海市 3
152、6 个“城中村”改造项目中规模最大的一个;中企云萃森林中企云萃森林去化迅速:去化迅速:三林 9 单元地块计容总面积合计 36.08 万,楼面价3.38 万/,根据中指数据,截至 23 年 8 月末该地块对应的住宅项目中企云萃森林可售面积 10.84 万,累计销售额 81.32 亿元,剩余未售面积 2.52 万,按销售均价计算对应未售货值 26.34 亿元。图图 47:中华企业销售额(单位:亿元)中华企业销售额(单位:亿元)图图 48:中华企业加权融资成本中华企业加权融资成本 数据来源:中华企业、东北证券 数据来源:中华企业、东北证券 84 47 122 53 02040608010012014
153、02020202120222023H14.62%4.61%4.53%4.0%4.2%4.4%4.6%4.8%5.0%202020212022 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 45/57 房地产房地产/行业深度报告行业深度报告 图图 49:中华企业商业板块概况中华企业商业板块概况 图图 50:中华企业土储分布(单位:万)中华企业土储分布(单位:万)数据来源:中华企业、东北证券 数据来源:中华企业、东北证券 图图 51:三林楔形绿地三林楔形绿地示意图示意图 图图 52:中企云萃森林中企云萃森林效果图效果图 数据来源:楼市经典公众号、东北证券 数据来源:楼市经典公众号、东北
154、证券 上海临港上海临港:(1)股权结构:)股权结构:公司第一大股东为上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司,持股比例 35.65%;实际控制人为上海市国有资产监督管理委员会;(2)定位清晰,聚焦临港新片区开发建设定位清晰,聚焦临港新片区开发建设:公司以“科技创新和产业发展的推动者,区域转型和城市更新的建设者”为使命,深耕园区开发、企业服务和产业投资;2023 年 1-6 月,公司实现园区房地产销售 9.02 亿元、园区租金收入 14.54 亿元,公司下属园区企业营收规模超过 6,835.07 亿元,同比增长 56.65%,园区企业纳税总额超过 206 亿元,同比增长 73%;截至 2023 年
155、6 月末,公司在租房地产总面积320.0 万;(3)公司在产业园区运营领域已具备明显竞争优势公司在产业园区运营领域已具备明显竞争优势:2020-2022 年公司加权融资成本分别为 4.1%、3.7%、3.3%,较低的融资成本进一步助力公司园区租赁业务稳健发展,2020-2022年公司园区租赁业务毛利率分别为 70.5%、70.5%、72.6%;(4)拿地谨慎,大力推进拿地谨慎,大力推进上海产业上海产业园区建设园区建设:截至 2023年 6月末,公司共持有待开发土地面积 39.8 万,各类物业载体总在建面积 516.1 万;2023 年 7-8 月,公司新增土地储备 35.38万,均位于上海市,
156、楼面均价 7472 元/;(5)“产业升级“产业升级+城市更新”城市更新”临港新业坊临港新业坊静安万荣路改造案例:静安万荣路改造案例:临港新业坊静安万荣路项目是由静安区政府、上海电气集团、临港集团三方携手打造的城市更新项目,三方合作协议于 2016 年 1 月 14 日签订;项目原址为上海冶金矿山机械厂闲置老厂区,改造后园区完成产业升级,定位为以内容制作为主体的影视文化创意产业基地,建筑面积约 15 万平方米,已于 2019年 1月正式开园。34 34 35 37 5.0 6.0 4.8 3.3 055402020202120222023H1出租面积(万)出租面积(万)租
157、金收入(亿元)租金收入(亿元)48.3,66%24.5,34%上海市上海市江苏省江苏省 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 46/57 房地产房地产/行业深度报告行业深度报告 图图 53:上海临港销售额(单位:亿元)上海临港销售额(单位:亿元)图图 54:上海临港加权融资成本上海临港加权融资成本 数据来源:上海临港、东北证券 数据来源:上海临港、东北证券 图图 55:上海临港园区租赁板块概况上海临港园区租赁板块概况 图图 56:上海临港毛利率上海临港毛利率 数据来源:上海临港、东北证券 数据来源:上海临港、东北证券 图图 57:原上海冶金矿山机械厂原上海冶金矿山机械厂 图
158、图 58:临港新业坊静安万荣路临港新业坊静安万荣路改造后改造后 数据来源:地新引力公众号、东北证券 数据来源:新业坊公众号、东北证券 22 43 50 9 002020202120222023H14.1%3.7%3.3%3.0%3.5%4.0%4.5%5.0%202020212022218.4 263.1 301.6 320.0 16.1 22.4 24.3 14.5 05003003502020202120222023H1出租面积(万)出租面积(万)租金收入(亿元)租金收入(亿元)48.9%55.1%41.4%70.5%70.5%72.6%0%10
159、%20%30%40%50%60%70%80%90%202020212022房屋销售房屋销售房屋租赁房屋租赁 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 47/57 房地产房地产/行业深度报告行业深度报告 浦东金桥:浦东金桥:(1)股权结构:)股权结构:公司第一大股东为上海金桥(集团)有限公司,持股比例 49.37%;实际控制人为上海市浦东新区国有资产监督管理委员会;(2)在手在手土储充沛:土储充沛:截至 2022 年末,公司未开发土地计容建筑面积合计 33.58 万,在建面积 53.37 万,均位于上海市;住宅板块碧云尊邸项目待结转面积 3.73万、金额 42.32亿元;(3)积
160、极参与城市更新,积极参与城市更新,不断做大“碧云”品牌不断做大“碧云”品牌:23 年 1 月公司参与虹口区北外滩 135 街坊、138 街坊历史风貌保护项目实施主体遴选,被确定为实施主体,完成土地获取及项目公司设立(权益比例 80),未来将打造“碧云北外滩”区域标杆产品,提升碧云品牌全市影响力,地块建筑面积合计5.38万,按房地联动价13万/计算,预计可贡献货值约70亿元,对应权益货值约 56亿元;08 街坊碧云商业综合体项目继续推动城市更新及成片出让规划调整,预计将于 2023年内正式获批;项目占地超 6万,更新后总建筑面积达 36万,包含 1.5 万公共配套,建成后将成为多元融合的新型生态
161、社区,全面提升区域的生活和商业功能;启动金桥南区零增地改扩建研究,通过合理腾挪、拆除新建、提高容积率,初步估计可新增空间约 40万。图图 59:浦东金桥商业板块概况浦东金桥商业板块概况 图图 60:浦东金桥加权融资成本浦东金桥加权融资成本 数据来源:浦东金桥、东北证券 数据来源:浦东金桥、东北证券 图图 61:北外滩北外滩 135 街坊区位优越街坊区位优越 图图 62:“碧云北外滩碧云北外滩”135 街坊开工仪式街坊开工仪式 数据来源:上海虹口、东北证券 数据来源:上海虹口、东北证券 302.9 302.0 321.0 18.6 16.9 10.8 05003003502
162、02120222023H1出租面积(万)出租面积(万)租金收入(亿元)租金收入(亿元)3.9%3.7%3.2%3.0%3.2%3.4%3.6%3.8%4.0%202020212022 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 48/57 房地产房地产/行业深度报告行业深度报告 光明地产:光明地产:(1)股权结构:)股权结构:公司第一大股东为光明食品(集团)有限公司,持股比例 35.22%;实际控制人为上海市国有资产监督管理委员会;(2)聚焦存量去化,围绕回归战略聚焦存量去化,围绕回归战略:截至 2022 年末,公司未开发土地计容建筑面积合计 121.62 万,分别位于江苏、河北
163、、浙江及云南;2022 年末公司上海地区已竣工住宅项目 6 个,计容建面合计 82.63 万、总投资合计 105.12 亿元,包括泰日社区 11-03 地块安置房、三林动迁房等城中村改造项目,上述项目均未进入结算周期;2023 年上半年公司积极加速常规销售去化,同时灵活合规推进存量大宗资产处置、商办、车位、储藏室等存量物业去化、部分下属企业股权转让等工作;2023 年 1-6 月公司新增房地产储备面积为 36,483:通过协议出让方式取得上海市浦东新区川沙新镇六灶社区 03-04 保障房地块 100%权益,该项目计容建面 72,965.8,楼面价 9,360 元/;未来该地块将新建 8栋 16
164、17 层住宅及相关配套设施,面积基本控制在 60、80、100 平米,面积占比为 35.6%、28.8%、35.6%,总共 932户;(3)深耕上海城市更新业务深耕上海城市更新业务奉贤泰日地区“城中村”改造奉贤泰日地区“城中村”改造:泰日“城中村”改造项目是 2015年上海市第二批启动的 35个“城中村”地块改造试点之一;2016 年 9 月,光明地产与上海市奉贤区金汇镇人民政府签订了奉贤泰日地区“城中村”改造项目合作协议,协议双方将合资成立项目公司,上海市奉贤区金汇镇人民政府占 10%股份,光明地产占 90%股份,共同负责奉贤区泰日地区“城中村”地块改造工作;奉贤区泰日“城中村”地块改造项目
165、用地暂定改造范围约 589.8 亩(约为 39 万),可用于“城中村”改造的出让土地约 459 亩(约为 31 万);2018 年 12 月,泰日“城中村”改造项目正式开工,其中泰日社区 11-03 地块安置房(明荷馨苑)项目于21年竣工,11-03地块安置房项目土地面积4.04万,计容建面 8.08万,项目总投资 7.95 亿元;2023年 9 月,泰日社区 11-03 地块安置房(明荷馨苑)选房工作圆满完成。请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 49/57 房地产房地产/行业深度报告行业深度报告 图图 63:光明地产光明地产销售额(单位:亿元)销售额(单位:亿元)图图
166、64:光明地产光明地产加权融资成本加权融资成本 数据来源:光明地产、东北证券 数据来源:光明地产、东北证券 图图 65:光明地产商业板块概况光明地产商业板块概况 图图 66:六灶社区六灶社区 03-04 保障房住宅效果图保障房住宅效果图 数据来源:光明地产、东北证券 数据来源:名镇川沙公众号、东北证券 图图 67:奉贤泰日地区“城中村”改造项目签约仪式奉贤泰日地区“城中村”改造项目签约仪式 图图 68:明荷馨苑明荷馨苑选房现场选房现场 数据来源:光明地产、东北证券 数据来源:奉信物业公众号、东北证券 363 330 119 37 050030035040020202021
167、20222023H15.3%4.9%4.7%4.0%4.5%5.0%5.5%6.0%20202021202247 27 28 46 1.5 1.3 0.9 0.8 0554045502020202120222023H1出租面积(万)出租面积(万)租金收入(亿元)租金收入(亿元)请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 50/57 房地产房地产/行业深度报告行业深度报告 天健集团:天健集团:(1)股权结构:)股权结构:公司第一大股东为深圳市特区建工集团有限公司,持股比例23.47%;实际控制人为深圳市人民政府国有资产监督管理委员会;(2)轻重并举,多举措参与
168、城市更新项目:轻重并举,多举措参与城市更新项目:公司通过代建、咨询服务、综合开发等多方式参与棚改、旧改等城市更新项目;2022 年棚改等城市更新项目取得阶段性成果,公司共为 9 个棚改项目提供咨询服务,推进 1 个棚改实施主体项目、1 个土地整备利益统筹前期服务商项目,同时推进多个拆除重建类城市更新启动更新意愿征集、计划立项、专规编制和实施主体确认等工作;其中罗湖棚改项目已完成第一、二批共 3 个安置房地块的回迁入伙;碧海花园棚改项目专项规划已批复,项目建设正在有序推进;南岭村土地整备利益统筹前期服务项目正按照进度有序推进,已基本完成信息核查工作;(3)地产开发板块增长迅速:地产开发板块增长迅
169、速:2023 年上半年天健集团房地产销售业绩进入全国房企百强,成都麓湖天境项目4个月实现住宅清盘,12个月现金流回正;前海悦湾府项目位列 1-6月深圳商品住宅销售业绩前列;截至2023年6月末,公司未开发项目2 个,总建筑面积 41.65 万,均位于深圳市,在售项目 22 个,剩余未售面积116.08万,其中 34%位于苏州、28%位于南宁、20%位于深圳;(4)公司棚改经验丰富公司棚改经验丰富:罗湖“二线插花地”棚改项目:罗湖“二线插花地”棚改项目:项目改造模式为“政府主导+国企服务+三房建设”,天健集团负责目的前期签约、房屋查丈、房屋拆除、项目管理、回迁服务等具体工作;罗湖“二线插花地”棚
170、改项目涉及罗湖、龙岗两区,分布在布心、木棉岭、玉龙片区,三大片区占地 62 万,建筑面积 138 万,拆除重建后的木棉岭、布心片区以居住功能为主,预计建成房屋约 17000套,还将配建约 18万的公共服务配套设施;项目于 2016年开工,所涉及 6 个安置房地块已于 2021-2023 年完成回迁入伙;宝安碧海花园棚改项目:宝安碧海花园棚改项目:2020 年 6 月,天健集团中标碧海花园棚改项目,该项目规划计容总面积 11.03 万,其中住宅 9.02 万、住宅可售面积 4.91 万,根据中指数据,按周边新房销售均价 9 万/计算,该项目预计可贡献货值 44亿元,项目预计竣工时间为 2025年
171、;该项目是天健集团第一次作为实施主体的棚户区改造项目,也是自 2018 年深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见出台以来深圳市第一个通过招标方式确定由市场主体投资的棚改项目。请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 51/57 房地产房地产/行业深度报告行业深度报告 图图 69:天健集团销售额(单位:亿元)天健集团销售额(单位:亿元)图图 70:天健集团天健集团土储分布土储分布 数据来源:天健集团、东北证券 数据来源:天健集团、东北证券 图图 71:罗湖“二线插花地”棚改项目罗湖“二线插花地”棚改项目改造后改造后 图图 72:碧海花园棚改项目碧海花园棚改项目改造前改造前
172、 数据来源:罗湖发布、东北证券 数据来源:合一城市更新公众号、东北证券 绿景中国地产绿景中国地产:(1)股权结构:)股权结构:公司第一大股东为景崇集团有限公司,持股比例 47.08%,实际控制人为黄康境;(2)大湾区旧改专家:)大湾区旧改专家:截至 2023 年 6 月末,公司土地储备 704.8 万,其中 79%位于大湾区的深圳、香港、珠海及东莞等城市核心地段;公司现有土储获取方式主要为旧改,其中深圳地区旧改项目包括白石洲、红树湾一号、黎光等项目,红树湾一号预计 23 年下半年入市;黎光旧改项目签约率已达 100%,预计 23 年下半年确认施工主体;珠海地区旧改项目为珠海东桥项目,23年 1
173、-6月该项目销售额位居珠海市第一名,截至 23年 6月末该项目预计剩余可售货值 40亿元;(3)孵化多年孵化多年,白石洲项目正式启航:,白石洲项目正式启航:项目概况:项目概况:白石洲项目地处南山核心华侨城片区,深南大道与大沙河科创走廊十字交汇处,土地面积约 46 万,计容建面约 358 万,业态包括住宅、公寓及商业等,其中住宅面积约 125万、公寓面积约 112万;公司通过控股子公司智慧城市间接持有白石洲项目公司股权(最终持股比例 73.6%),公司预计未来 8-10 年时间将该项目分 4 期进行建设;白石洲白石洲项目项目 23 年年 9 月正式预售月正式预售:白石洲一期项目已于 23 年 9
174、 月预售,业态以住宅、公寓为主,可售面积合计 25.71 万,按备案均价 10.28 万/计算,白石洲一期项目可贡献货值约 264.35 亿元,货值对 2022 年销售额的覆盖倍数为72 159 99 71 020406080020222023H134%28%20%18%苏州苏州南宁南宁深圳深圳其他其他 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 52/57 房地产房地产/行业深度报告行业深度报告 6.6;白石洲二至四期项目已陆续启动旧屋拆除工作,预计 2024 年全面开工,按一期住宅、公寓平均备案价格计算,白石洲项目一至四期住宅、公寓
175、部分合计贡献货值超 2000亿元。图图 73:绿景中国地产绿景中国地产销售额(单位:亿元)销售额(单位:亿元)图图 74:绿景中国地产绿景中国地产融资成本融资成本 数据来源:绿景中国地产、东北证券 数据来源:绿景中国地产、东北证券 图图 75:绿景白石洲项目效果图绿景白石洲项目效果图 图图 76:绿景白石洲一期项目备案信息绿景白石洲一期项目备案信息 数据来源:绿景白石洲公众号、东北证券 数据来源:深圳市房地产信息平台、东北证券 45 37 40 30 0554045502020202120222023H17.1%6.4%6.9%7.4%6.0%6.5%7.0%7.5%8.
176、0%2020202120222023H1 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 53/57 房地产房地产/行业深度报告行业深度报告 越秀地产:越秀地产:(1)股权结构:)股权结构:公司第一大股东为 Bosworth International Limited,持股比例30.76%;实际控制人为广州市人民政府国有资产监督管理委员会;(2)销售快速增长销售快速增长,多渠道获取优质,多渠道获取优质土储,土储,:2023年 1-8月,越秀地产实现销售额1020亿元,同比+61.9%;截至 2023年 6月末,公司土地储备 2813万,其中93%位于一二线城市,其中广州土储 1134
177、万、占比 40.3%;2023年 1-6月,公司通过多种方式增加土地储备217万,其中通过产业勾地、TOD模式、国企合作方式新增土储分别占比 27%、22%、14%;(3)持续推进持续推进城市更新城市更新 TOD 拿地拿地模式模式:2023 年上半年公司投资杭州星桥 TOD 项目,新增土储约 48 万,是公司与杭州地铁合作的第二个项目;2023 年 1-6 月,公司TOD项目合计实现销售额185亿元,占公司总销售额比例为18.2%;截至2023年 6 月末,公司目前 TOD 项目共计 9 个,其中广州 7 个、杭州 2 个,TOD 项目土储合计 398 万,占公司土储比例 14.1%;公司未来
178、将不断深化与广州地铁、杭州地铁的合作,持续拓展大湾区、华东地区 TOD 项目。图图 77:越秀地产越秀地产销售额(单位:亿元)销售额(单位:亿元)图图 78:越秀地产融资成本越秀地产融资成本 数据来源:越秀地产、东北证券 数据来源:越秀地产、东北证券 图图 79:越秀地产商业板块概况越秀地产商业板块概况 图图 80:2022 年末商业板块分布年末商业板块分布 数据来源:越秀地产、东北证券 数据来源:越秀地产、东北证券 958 1,152 1,250 1,020 020040060080002020202120222023年年1-8月月4.6%4.3%4.2%4.0%4.2
179、%4.4%4.6%4.8%5.0%20202021202277.4 66.4 65.8 6.06.43.30204060802022已出租面积(万)已出租面积(万)租金收入(亿)租金收入(亿)38%40%22%写字楼写字楼商业商业停车场及其他停车场及其他 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 54/57 房地产房地产/行业深度报告行业深度报告 图图 81:TOD 销售额销售额逐年提高逐年提高 图图 82:越秀地产越秀地产 TOD 土储占比土储占比 数据来源:越秀地产、东北证券 数据来源:越秀地产、东北证券 珠江股份:珠江股份:(1)股权结构:)股权结构
180、:公司第一大股东为广州珠江实业集团有限公司,持股比例 31.10%;实际控制人为广州市人民政府国有资产监督管理委员会;(2)剥离地产业务,轻资产运营剥离地产业务,轻资产运营:2023 年 4 月,公司将所持有的房地产开发业务相关的资产负债与广州珠江实业集团有限公司、广州珠江健康资源管理集团有限公司合计持有的广州珠江城市管理服务集团股份有限公司 100%股权进行资产置换,完成从“地产”向“城市服务+文体运营”的战略转型;(3)围绕城市、文体及多业态三大板块展业:围绕城市、文体及多业态三大板块展业:截至 2023年第二季度末,公司(含广州珠江城市管理服务集团股份有限公司、广州珠江体育文化发展股份有
181、限公司等)在管住宅、公建(城市服务)及体育场馆项目数量共计 343 个,签约建筑面积共计约 3,650.40 万平方米。其中,住宅项目 140 个,建筑面积约 1,813.52 万平方米;公建项目 187 个,建筑面积约 1,639.23 万平方米;体育场馆项目 16 个,建筑面积约 197.65 万平方米;2023 年二季度,公司在管体育场馆项目新增杭州市萧山体育中心场馆群、遵义市奥林匹克体育中心,建筑面积约 22.40万平方米。(4)强大股东背景,具备强大股东背景,具备城市更新基因城市更新基因:公司大股东广州珠江实业集团有限公司(简称“珠江实业”)成立于 1979年,目前已构建“城市更新与
182、房地产、工程服务、城市服务”三大产业板块,是广州市属国企中唯一城市建设运营全产业链企业;截至 2023年 3月末,大股东珠江实业主要城市更新项目 3个,总投资约 284亿元,规划建筑面积 128 万,其中广州聚龙湾项目是广州正在推动的珠江沿岸高质量发展而打造的 12 个滨江高端产业园之一,改造范围以工业和仓储建筑为主,还有部分旧城居住、旧村物业和历史保护建筑;近年来广州市政府将大量房产划拨至珠江实业下属子公司广州珠江住房租赁发展投资有限公司,截至 22 年末广州珠江住房租赁发展投资有限公司持有保障性住房面积合计 269.4 万平方米;未来公司有望承接大股东及关联方各类城市更新项目的物业服务业务
183、,持续扩大在管面积。170 179 221 185 18.2%14.0%14.5%15.0%15.5%16.0%16.5%17.0%17.5%18.0%18.5%05002020202120222023H1TOD项目销售额(亿元)项目销售额(亿元)占比(右轴)占比(右轴)388 376 386 398 14.1%12.0%12.5%13.0%13.5%14.0%14.5%15.0%15.5%16.0%3653703753803853903954002020202120222023H1TOD土储(万)土储(万)占比(右轴)占比(右轴)请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正
184、文后的声明及说明 55/57 房地产房地产/行业深度报告行业深度报告 11.风险提示风险提示 支持政策落地不及预期;行业下行风险;参与主体信用风险问题。请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 56/57 房地产房地产/行业深度报告行业深度报告 研究研究团队团队简介:简介:Table_Introduction 吴胤翔,吴胤翔,同济大学建筑与土木工程硕士,现任东北证券房地产组首席分析师,5年房地产研究经验,担任多家财经媒体特约专家,研究覆盖房地产开发、物业管理、商业运营、房产中介、REITs等,2019年加入东北证券研究所。执业证书编号:S0550522030003 分析师声明分
185、析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格,并在中国证券业协会注册登记为证券分析师。本报告遵循合规、客观、专业、审慎的制作原则,所采用数据、资料的来源合法合规,文字阐述反映了作者的真实观点,报告结论未受任何第三方的授意或影响,特此声明。投资投资评级说明评级说明 股票 投资 评级 说明 买入 未来 6个月内,股价涨幅超越市场基准 15%以上。投资评级中所涉及的市场基准:A股市场以沪深 300 指数为市场基准,新三板市场以三板成指(针对协议转让标的)或三板做市指数(针对做市转让标的)为市场基准;香港市场以摩根士丹利中国指数为市场基准;美国市场以纳斯达克综合指数或标普 500指数为市
186、场基准。增持 未来 6个月内,股价涨幅超越市场基准 5%至 15%之间。中性 未来 6个月内,股价涨幅介于市场基准-5%至 5%之间。减持 未来 6个月内,股价涨幅落后市场基准 5%至 15%之间。卖出 未来 6个月内,股价涨幅落后市场基准 15%以上。行业 投资 评级 说明 优于大势 未来 6个月内,行业指数的收益超越市场基准。同步大势 未来 6个月内,行业指数的收益与市场基准持平。落后大势 未来 6个月内,行业指数的收益落后于市场基准。请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 57/57 房地产房地产/行业深度报告行业深度报告 重要声明重要声明 本报告由东北证券股份有限公司
187、(以下称“本公司”)制作并仅向本公司客户发布,本公司不会因任何机构或个人接收到本报告而视其为本公司的当然客户。本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格。本报告中的信息均来源于公开资料,本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。报告中的内容和意见仅反映本公司于发布本报告当日的判断,不保证所包含的内容和意见不发生变化。本报告仅供参考,并不构成对所述证券买卖的出价或征价。在任何情况下,本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的证券买卖建议。本公司及其雇员不承诺投资者一定获利,不与投资者分享投资收益,在任何情况下,我公司及其雇员对任何人使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责
188、。本公司或其关联机构可能会持有本报告中涉及到的公司所发行的证券头寸并进行交易,并在法律许可的情况下不进行披露;可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务、财务顾问等相关服务。本报告版权归本公司所有。未经本公司书面许可,任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的,须在本公司允许的范围内使用,并注明本报告的发布人和发布日期,提示使用本报告的风险。若本公司客户(以下称“该客户”)向第三方发送本报告,则由该客户独自为此发送行为负责。提醒通过此途径获得本报告的投资者注意,本公司不对通过此种途径获得本报告所引起的任何损失承担任何责任。Table_Sales地址地址 邮编邮编 中国吉林省长春市生态大街 6666号 130119 中国北京市西城区锦什坊街 28号恒奥中心 D座 100033 中国上海市浦东新区杨高南路 799号陆家嘴世纪金融广场 3号楼 10层 200127 中国深圳市福田区福中三路 1006号诺德中心 34D 518038 中国广东省广州市天河区冼村街道黄埔大道西 122号之二星辉中心 15楼 510630