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1、行业及产业 行业研究/行业深度 证券研究报告 建筑装饰 2023 年 10 月 08 日 城改蓄势而发,建筑深度受益 看好城中村改造专题报告系列之二 证券分析师 袁豪 A0230520120001 唐猛 A0230523080003 研究支持 唐猛 A0230523080003 联系人 唐猛(8621)23297818 本期投资提示:城中村改造有望成为提振经济新抓手。在当前经济仍有下行压力之际,建筑业和房地产业作为经济两大支柱产业(2022 年两者增加值分别占比 GDP 为 6.9%、6.1%,如考虑产业链间接带动,房地产及产业链拉动 GDP 占比高达 21%30%),是拉动内需的重要手段和促
2、进就业的重要途径,对国家经济稳定和增长具有重要意义。而鉴于城中村改造具备投资端和需求端双向发力的特性,能同时带动建筑业和房地产业,并拉动相关产业链,形成经济的正向良性循环,全面激发经济活力,预计有望成为稳经济新抓手。城改战略高度定位,政策频出加速推进。7 月以来,国常会、政治局会议、国开行、央行、自然资源部等多部门密集推出了城中村改造支持政策,其中,7 月 28 日城改工作部署电视电话会议明确了战略高度,指出“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造是以习近平同志为核心的党中央站在中国式现代化战略全局高度作出的具有重大而深远意义的工作部署”;与此同时,广州、上海、深圳、青岛、昆明、成都、厦门、合肥
3、等多城市推出了城改计划。我们认为,近期城改政策密集出台,战略高度定位凸显,预计将进入加速推进期。城改聚焦一二线城市,估算未来 5 年每年城改投资 1.52.1 万亿。不同于以往棚改聚焦三四线城市,本次城中村改造将聚焦一二线城市,并预计后续入选城市有望扩围至 2135个城市。在此基础上,我们估算城中村房屋建面约 9.311.9 亿平,其中 21 城城中村房屋建面约 9.3 亿平,敏感性分析考虑城市扩围至 35 城估算约 11.9 亿平,同时基于入选城市或扩围、房屋范畴或更大、更新节奏或更快等三大推论,估算本轮城中村改造未来 5 年每年投资额约 1.52.1 万亿元,累计投资额约 7.310.6
4、万亿元,城改投资规模可观。估算每年工程投资 5,6957,950 亿,预计建筑类企业将多方位受益。基于上述城改测算,我们估算每年工程投资额约 5,6957,950 亿元(设计 285397 亿元,施工 5,4117,552亿元),对应占比全国/35 城房建工程投资 6.8%9.5%/13.5%18.8%,一二线城市弹性更大,其中广深有望成为标杆区域。此外,如果考虑货币化安置带来的 2 年后投资影响,预计城改拉动投资规模将更大。在城改加速推进期中,预计建筑类企业将多方位受益:1)从业务角度来看,建筑类企业可参与城改全过程服务,涵盖投资开发、建筑设计、建筑工程、装修装饰、专业工程等;2)从资金角度
5、来看,央企建筑类企业有望以社会资本的形式参与、地方性建筑类国企有望以做地模式或者社会资本形式参与。棚改复盘:预计本轮建筑板块将更早反应,其中设计反应更快、房建其次。根据棚改复盘,从基本面角度看,棚改政策反应期约 3 个季度(2015.6-2016.3),房地产投资单月同比从-5.1%(15.11)改善至+9.7%(16.3)、房屋建筑工程投资从-4.6%(15.10)改善至+12.1%(16.3)、房屋安装工程投资从+6.7%(15.10)改善至+28.3%(16.3);从股价角度看,棚改高峰期板块收益明显(2016.3-2017.7),其中设计反应更快(领先于房建 5 个月)、房建涨幅更大,
6、设计板块于 16.1-16.11 期间涨幅+58%、持续 10 个月,房建板块于16.6-16.11 期间涨幅+95%、持续 5 个月。鉴于本轮城改聚焦一二线城市和上轮棚改的学习效应,预计本轮基本面反应和股价反应将更早出现,其中设计反应更快、房建其次。投资分析意见:城改蓄势而发,建筑深度受益,维持“看好”评级。近期政治局会议对房地产定调发生重大变化,经济下行叠加地方财政压力的背景下,城中村改造有望成为提振经济新抓手,预计未来大有可为。在后续城改加速推进过程中,建筑类企业可参与城改全过程服务,涵盖投资开发、建筑设计、建筑工程、装修装饰以及专业工程等各个领域,预计板块将多方位受益,其中预计设计反应
7、更快、房建其次。我们维持行业“看好”评级,城改重点关注三条投资主线:1)设计咨询类企业:华阳国际、深圳瑞捷、上海建科等;2)投融资+建造企业:天健集团、上海建工、安徽建工、中国中铁、中国中冶等;3)房屋施工及配套企业:德才股份、建发合诚、宏信建发、志特新材等。风险提示:城中村改造推进不及预期,房地产需求恢复不及预期。请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 30 页 简单金融 成就梦想 投资案件 结论和投资分析意见 近期政治局会议对房地产定调发生重大变化,经济下行叠加地方财政压力的背景下,城中村改造有望成为提振经济新抓手,
8、预计未来大有可为。在后续城改加速推进过程中,建筑类企业可参与城改全过程服务,涵盖投资开发、建筑设计、建筑工程、装修装饰以及专业工程等各个领域,预计板块将多方位受益,其中预计设计反应更快、房建其次。我们维持行业“看好”评级,城改重点关注三条投资主线:1)设计咨询类企业:华阳国际、深圳瑞捷、上海建科等;2)投融资+建造企业:天健集团、上海建工、安徽建工、中国中铁、中国中冶等;3)房屋施工及配套企业:德才股份、建发合诚、宏信建发、志特新材等。原因及逻辑 1)城中村改造有望成为提振经济新抓手。在当前经济仍有下行压力之际。城中村改造具备投资端和需求端双向发力的特性,能同时带动建筑业和房地产业,并拉动相关
9、产业链,形成经济的正向良性循环,全面激发经济活力,预计有望成为稳经济新抓手。2)城改战略高度定位,政策频出加速推进。7 月以来,多部门密集推出了城中村改造支持政策,其中,7 月 28 日城改工作部署电视电话会议明确了战略高度;与此同时,多城市推出了城改计划。近期城改政策密集出台,战略高度定位凸显,预计将进入加速推进期。有别于大众的认识 1)市场对城中村改造空间以及推进节奏存在担心,我们认为城中村改造有望成为提振经济的新抓手,推进节奏和城市范围都有可能超市场预期,城市范围有可能扩围至2135 个城市,我们估算城中村房屋建面约 9.311.9 亿平,对应每年拆改面积约1.92.4 亿平,预计每年城
10、改投资额 1.52.1 万亿。2)市场对城中村改造过程中建筑企业受益弹性存在担心,我们认为在城改加速推进期中,预计建筑类企业将多方位受益:1)从业务角度来看,建筑类企业可参与城改全过程服务,涵盖投资开发、建筑设计、建筑工程、装修装饰、专业工程等;2)从资金角度来看,央企建筑类企业有望以社会资本的形式参与、地方性建筑类国企有望以做地模式或者社会资本形式参与。WYiXgYkZbWnVmQsOqNaQbP9PoMmMpNsReRoPnNjMqRqQ7NrQqQuOpOtNNZnQnR 行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 3 页 共 30 页 简单金融 成就梦想 1.城改战略高度
11、定位,打造提振经济新抓手.6 1.1 城中村改造有望成为提振经济新抓手.6 1.2 城改战略高度定位,政策频出加速推进.8 2.城改聚焦一二线城市,后续投资规模可观.11 2.1 城改聚焦一二线城市,有望扩围至 2135 城.11 2.2 规模测算:估算每年城改投资额 1.52.1 万亿.13 3.建筑类企业可参与全过程服务并同步受益.15 3.1 业务空间:建筑类企业可参与城改全过程服务.15 3.2 资金来源:建筑类企业有望参与其中并同步收益.16 3.3 产业链空间:预计每年城改工程投资 5,6957,950 亿.18 3.4 产业链影响:拉动全国房建工程相关投资 6.8%9.5%.20
12、 4.棚改复盘:预计本轮基本面和股价面将更早反应.23 4.1 基本面复盘:棚改政策传导至基本面改善约 3 个季度.23 4.2 股价面影响:高峰期板块收益明显,设计板块反应更领先.24 4.3 复盘借鉴:预计本轮板块将更早反应,设计反应更快、房建其次.26 5.投资分析意见:城改蓄势而发,建筑深度受益,维持“看好”评级.27 6.风险提示:城改推进不及预期,房地产恢复不及预期.29 目录 行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 4 页 共 30 页 简单金融 成就梦想 图表目录 图 1:23Q2 单季 GDP 同比增长 6.3%.6 图 2:居民消费和固定资本形成是 GDP
13、 主要构成.6 图 3:GDP 增量细分构成.6 图 4:基建累计投资(不含电力)增速.7 图 5:房地产投资完成额增速.7 图 6:城中村改造可从投资端和需求端双向发力并激活经济.8 图 7:23 年 7 月国常会至今城中村改造政策密集发布.8 图 8:公安机关服务保障高质量发展若干措施.12 图 9:各城市城中村建面面积情况.14 图 10:城中村改造建筑类受益标.16 图 11:城中村改造城市分布图.22 图 12:棚改货币化期间房地产投资及细分房屋建筑安装工程投资情况.24 图 13:棚改各阶段建筑板块股价表现.25 图 14:2015.7-2018.9 股价复盘.26 图 15:城中
14、村改造各环节拆分.27 表 1:近两年上层关于房地产是国民经济支柱的表态.7 表 2:国常会以来关于城中村改造相关政策表述.9 表 3:部分城市 2023 年/20232025 年城市更新计划.10 表 4:中国城市规模层级.11 表 5:合肥、南昌近期提及城中村改造或货币化及房票安置.12 表 6:本次城中村改造涉及城中村房屋建面约 9.311.9 亿平.13 表 7:城中村改造对于销售面积和投资额的测算.15 表 8:各地做地政策相关内容.17 表 9:多家大型建筑企业参与城中村改造投资建设.18 表 10:建筑涉房企业房地产业务收入、利润占比情况(2022 年度).18 表 11:预计城
15、中村改造每年建筑工程总成本 5,6957,950 亿元.19 表 12:各城市城中村改造房建工程体量弹性测算.21 行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 5 页 共 30 页 简单金融 成就梦想 表 13:2023 年广州密集出台城市更新相关政策.22 表 14:棚改各阶段建筑板块股价表现.25 表 15:城中村改造核心收益类建筑标的.28 表 16:建筑行业重点公司估值表.29 行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 6 页 共 30 页 简单金融 成就梦想 1.城改战略高度定位,打造提振经济新抓手 1.1 城中村改造有望成为提振经济新抓手 经济逐步恢复
16、但仍有下行压力,后续刺激政策仍值得期待。2023Q1/Q2 单季 GDP 增速分别为 4.5%/6.3%,低基数之下有所回暖,但 2023 年至今房地产投资和出口持续走弱,2023Q1/Q2 单季房地产投资增速分别为-6.5%/-19.7%,低基数情况之下进一步下降,2023Q1/Q2 单季出口增速分别为-1.9%/-4.8%,对经济拉动效果有限,消费 2023 年初至今有所回暖,2023Q1/Q2 单季消费增速分别为 5.8%/10.7%。我们认为 2023 年至今受房地产、出口制约,经济虽然有所恢复但下行压力不减,后续经济刺激政策仍值得期待。图 1:23Q2 单季 GDP 同比增长 6.3
17、%资料来源:Wind,申万宏源研究 图 2:居民消费和固定资本形成是 GDP 主要构成 图 3:GDP 增量细分构成 资料来源:Wind,申万宏源研究 资料来源:Wind,申万宏源研究 6.3 6.0 5.9 5.8-6.9 3.1 4.8 6.4 18.3 7.9 4.9 4.0 4.8 0.4 3.9 2.9 4.5 6.3-0.8(10)(5)05101520(30)(20)(10)0019Q1 19Q2 19Q3 19Q4 20Q1 20Q2 20Q3 20Q4 21Q1 21Q2 21Q3 21Q4 22Q1 22Q2 22Q3 22Q4 23Q1 23Q2GD
18、P单季增速(右轴)房地产投资单季增速消费增速出口增速(美元计)(%)(%)26 29 32 35 39 39 44 45 11 12 14 15 17 17 18 19 29 31 35 39 42 44 48 51 02040608000212022居民消费政府消费固定资本形成存货增加净出口(万亿)2.4 2.8 3.2 3.3 3.3(0.0)5.2 0.9 1.0 1.0 1.4 1.6 1.3 0.8 0.8 1.2 0.8 2.0 3.8 4.6 2.9 1.3 4.3 2.9 0.9(0.5)(0.2)(0.8)0.
19、4 1.4 0.4 1.0(2.0)0.02.04.06.08.010.012.02000212022居民消费政府消费固定资本形成存货增加净出口(万亿)行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 7 页 共 30 页 简单金融 成就梦想 建筑业和房地产业仍是我国经济的两大支柱,预计城中村改造有望成为经济新抓手。2023 年 4 月、7 月,住建部部长两次提出建筑业和房地产业仍是经济的两个支柱产业,2022年建筑业和房地产业直接贡献增加值分别占 GDP6.9%、6.1%(上述数据未考虑间接带动GDP 体量,如果考虑间接带动则影响更大*),
20、把两个柱子稳住对稳定经济大盘有重要意义。在此观点上,我们认为城中村改造将同时带动建筑业和房地产业,并预计有望成为经济新抓手。*注:根据申万宏源房地产团队 2022 年 2 月 8 日发布的房地产及产业链对 GDP 的影响分析:地产仍是支柱产业,稳经济亟需稳地产,通过支出法和生产法分析,估算房地产及产业链拉动 GDP 占比落在(21.4%,30.2%)区间内,显示其经济支柱产业的地位,经济稳增长需亟需稳地产。表 1:近两年上层关于房地产是国民经济支柱的表态 时间 发言场合 部门 政策表态 2021 年 12 月 8 日 中央经济工作会议 国家发改委 宁吉喆指出,要加强居民基本住房保障,“房地产是
21、支柱产业,住房更是居民的消费”2022 年 12 月 15 日 中央经济工作会议 国务院 副总理刘鹤明确提出“房地产是国民经济的支柱产业”2023 年 4 月 10 日 中国建科院调研 住建部 倪虹:建筑业、房地产业企业要发挥国民经济“顶梁柱”作用 2023 年 7 月 27 日 企业座谈会 住建部 倪虹:稳住建筑业和房地产业两根支柱 资料来源:政府官网,澎湃新闻,申万宏源研究 图 4:基建累计投资(不含电力)增速 图 5:房地产投资完成额增速 资料来源:Wind,申万宏源研究 资料来源:Wind,申万宏源研究 城中村改造助力投资端和需求端双向发力,全面激发经济活力。相较于基建重点在投资端发力
22、,城中村改造具备投资、需求双向发力效果,1)城中村改造过程中涉及房屋改造更新、保障房、商品房、实物安置等,将直接拉动房建工程及配套投资;2)城中村改造在拆除新建-货币化安置过程中,居民可支配收入提升,市场需求将以此获得拉动,进而再拉动后续投资。我们认为,受制于地方政府财政压力,叠加建筑央国企提质增效,基建增速预计高位有所回落,而城中村改造具备投资端和需求端双向发力的特性,能同时带动建筑业和房地产业,并拉动相关产业链,形成经济的正向良性循环,全面激发经济活力。(40)(30)(20)(10)01020304015-0215-0615-1016-0216-0616-1017-0217-0617-1
23、018-0218-0618-1019-0219-0619-1020-0220-0620-1021-0221-0621-1022-0222-0622-1023-0223-06(%)基建(不含电力)累计增速(40)(20)0204060----------06房地产开发投资完成额:累计同比房屋建筑工程:累计同比房屋安装工程:累计同比土地购置费
24、:累计同比(%)行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 8 页 共 30 页 简单金融 成就梦想 图 6:城中村改造可从投资端和需求端双向发力并激活经济 资料来源:Wind,申万宏源研究 1.2 城改战略高度定位,政策频出加速推进 城中村改造战略高度定位,多部门接连表态支持城改。2023 年 7 月 21 日,国常会审议通过关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见;7 月 24 日政治局会议提出积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设;7 月 28 日,城中村改造工作部署电视电话会议召开,指出“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造是以习近平同志为核心的党中央
25、站在中国式现代化战略全局高度作出的具有重大而深远意义的工作部署”。2023 年下半年以来,中央层面的城中村改造相关政策密集出台,同时近期央行、国开行、自然资源部等多部门密集表态支持城改,表明城改战略高度定位。图 7:23 年 7 月国常会至今城中村改造政策密集发布 资料来源:政治局会议,发改委,国常会,住建部,央行,国开行,金融监管总局,申万宏源研究 行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 9 页 共 30 页 简单金融 成就梦想 表 2:国常会以来关于城中村改造相关政策表述 时间 部门 文件/会议 主要内容 2023-7-21 国常会 关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改
26、造的意见 国务院总理李强 7 月 21 日主持召开国务院常务会议,审议通过 关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见。会议指出,在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要坚持稳中求进、积极稳妥,优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造,成熟一个推进一个,实施一项做成一项,真正把好事办好、实事办实。要坚持城市人民政府负主体责任,加强组织实施,科学编制改造规划计划,多渠道筹措改造资金,高效综合利用土地资源,统筹处理各方面利益诉求,并把城中村改造与保障性住房建设结合好。要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用,更好发挥政
27、府作用,加大对城中村改造的政策支持,积极创新改造模式,鼓励和支持民间资本参与,努力发展各种新业态,实现可持续运营。2023-7-24 政治局 会议-中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作。会议指出,要切实防范化解重点领域风险,适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策,因城施策用好政策工具箱,更好满足居民刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给,积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设,盘活改造各类闲置房产。2023-7-28 国常会 在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议 在超
28、大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议 7 月 28 日在京召开,中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰出席会议并讲话。国务院副总理何立峰指出,在超大特大城市积极稳步推进城中村改造是以习近平同志为核心的党中央站在中国式现代化战略全局高度作出的具有重大而深远意义的工作部署。积极稳步推进城中村改造有利于消除城市建设治理短板、改善城乡居民居住环境条件、扩大内需、优化房地产结构。从客观实际看,现阶段推进城中村改造困难大、矛盾多、情况复杂,要坚持问题导向和目标导向,以新思路新方式破解城中村改造中账怎么算、钱怎么用、地怎么征、人和产业怎么安置等难题,探索出一条新形势下城中村改造的新路子。何立
29、峰强调,城中村改造是一项复杂艰巨的系统工程,要从实际出发,采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造。实行改造资金和规划指标全市统筹、土地资源区域统筹,促进资金综合平衡、动态平衡。必须实行净地出让。坚持以市场化为主导、多种业态并举的开发运营方式。建设好配套公共基础设施,做好历史文化传承保护。相关部门要抓紧完善政策体系,相关城市政府要切实履行主体责任,加强领导力量,健全工作机制,推动城中村改造工作取得实效。2023-8-2 国开行 国家开发银行在京召开 2023 年年中党建和经营工作座谈会 国家开发银行在京召开 2023 年年中党建和经营工作座谈会。会议指出,上半年,全行人民币贷款新增完
30、成年度计划的 71%。会议提到,积极服务推动超大特大城市城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。2023-8-17 央行 央行发布 2023 年第二季度中国货币政策执行报告 央行发布 2023 年第二季度中国货币政策执行报告。报告指出,落实好“金融 16 条”,保持房地产融资平稳有序,加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。延续实施保交楼贷款支持计划至 2024 年 5 月末,稳步推进租赁住房贷款支持计划在试点城市落地。因城施策用好政策工具箱,更好满足居民刚性和改善性住房需求,扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作,促进房地产市场平稳健康发展。2023-9-14 自然 资源
31、部 自然资源部印发关于开展低效用地再开发试点工作的通知 自然资源部印发关于开展低效用地再开发试点工作的通知指出,长期以来,在一些城镇和乡村地区,包括城中村、老旧厂区,普遍存在存量建设用地布局散乱、利用粗放、用途不合理等问题。为贯彻党中央、国务院关于实施全面节约战略等决策部署,落实在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的有关要求,聚焦盘活利用存量土地,提高土地利用效率,促进城乡高质量发展,部决定在北京市等 43 个城市开展低效用地再开发试点,探索创新政策举措,完善激励约束机制。资料来源:国务院、国常会、住建部、发改委、财政部、中央经济工作会议、国开行、自然资源部,申万宏源研究 区域政策协同推进,多
32、城市公布城改计划。虽然目前城中村改造总体规划还没有推出,但部分城市已公布城改计划,预计城中村改造中央层面的总体规划和地方层面的探索将同步积极推进。具体来看,广州 2023 年计划推进 127 个城中村改造项目,固定投资额 983亿元,全市城市更新投资额 2,000 亿元;上海 202325 年计划新启动 30 个城中村改造项 行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 10 页 共 30 页 简单金融 成就梦想 目;深圳 2023 年计划推进 4.9 万套(间)城中村规模化品质化改造提升项目;青岛 2023年计划城中村改造项目 85 个,计划完成投资 175 亿元;昆明 2023
33、 年拟启动 44 个城中村改造;成都 2023 年计划城中村改造 2,448 户;厦门 202325 年计划实现城中村现代化治理 108 个行政村治理全覆盖;合肥指出确保全市现有 104 个城中村改造三年内基本完成。表 3:部分城市 2023 年/20232025 年城市更新计划 城市 类型 详情 北京 旧改 到 2025 年,北京将完成核心区平房(院落)10000 户申请式退租和 6000 户修缮任务,完成全市 2000 年底前建成需改造的1.6 亿平方米老旧小区改造任务,实施 100 万平方米危旧楼房改建和简易楼腾退改造,完成 22 个传统商圈改造升级,基本完成 134 个正在推进的城镇棚
34、户区改造项目。上海 城中村 20232025 年,上海将启动“城中村”改造项目 30 个,改造老旧村(居)民房屋面积不少于 400 万平方米,受益村(居)民不少于 1.3 万户。其中,今年将启动“城中村”改造项目 10 个,改造老旧村(居)民房屋面积不少于 130 万平方米,受益村(居)民不少于 4000 户。旧改 2023 年,上海明确要完成 12 万平方米中心城区零星旧改,到 2025 年要全面完成中心城区近 40 万平方米零星二级旧里以下房屋改造,基本完成有一定安全隐患的小梁薄板房屋改造。广州 城中村 广州市高质量发展大会上,广州市住房和城乡建设局局长王宏伟提到,全市计划推进 127 个
35、城中村改造项目(含 46 个续建项目,12 个新开工项目,69 个前期项目),重点推进 17 个城市更新项目,预计完成固定资产投资 983 亿元。2023 年全市力争完成 2000 亿元城市更新固定资产投资目标。深圳 城中村 今年,深圳住房建设局印发了深圳市城中村保障房规模化品质化改造提升指引,2023 年,深圳计划推进 4.9 万套(间)城中村规模化品质化改造提升项目。20192025 年,规划期内全市划定的综合整治分区用地规模为 55 平方公里。旧改 深圳市人民政府印发2023 年民生实事项目,23 年计划完成老旧小区改造 100 个以上,惠及居民约 6 万户,基本实现水电气等基础类改造应
36、改尽改。杭州 旧改 力争到“十四五”期末,基本完成 2000 年底前建成的需改造城镇老旧小区的全部改造任务,实现约 900 个小区改造、改造面积约 2800 万平方米。青岛 旧改 2023 年,青岛市计划改造老旧小区 473 个,计划完成投资 64.8 亿元,面积约 1109 万平方米,惠及居民 13.77 万户。未来三年,全市计划开工改造城镇老旧小区 1108 个,惠及居民 30 万户。城中村 2023 年计划推进城中村改造项目 85 个,计划完成投资 175 亿元。重庆 旧改 今年,重庆计划启动 30 个城市老旧功能片区改造试点示范项目,总投资近 700 亿元。其中,23 个项目位于中心城
37、区,7 个项目位于主城新区。成都 城市更新 2023 年,成都将持续推进 81 个、新开工 20 个片区更新项目,改造老旧院落 616 个、涉及居民 5.8 万户,实施棚户区改造3036 户、城中村改造 2448 户。郑州 城市更新 目前郑州全市已分三批入库 59 个更新项目,已开工 30 个、已竣工 2 个;储备库项目 13 个,已开工 3 个;种子库项目 242 个,已开工 162 个。全部项目总投资 8325 亿元,累计完成投资 1642 亿元,2023 年度已完成投资额 193 亿元。济南 棚改 到 2025 年,计划改造棚户区建筑面积约 141.97 万平方米,涉及 98 个棚户区,
38、居民约 2.06 万户。以中心城区二环以内、工业北路沿线,以及长清区文昌街道、莱芜区凤城街道等区域为重点,启动实施棚户区改造。旧改 到 2025 年,计划实施 63 个旧村庄改造(包含 55 个城中村和 8 个城边村),涉及建筑面积约 933 万平方米,居民约 3.01万户。到 2025 年,计划改造老旧小区建筑面积约 2153 万平方米,居民约 26.7 万户。合肥 城中村 确保全市现有 104 个城中村改造三年内基本完成。厦门 城中村 厦门市人民政府印发厦门市城中村现代化治理三年行动方案(20232025 年),自 2023 年启动试点,利用 3 年时间实现 108 个行政村治理全覆盖。2
39、023 年,打造样板。筛选条件较为成熟的 25 个城中村作为治理试点;2024 年,提升推广。适度扩大治理范围,推动 40 个城中村重点治理建设;2025 年,全面完成。推动剩余 43 个城中村治理。昆明 旧改 昆明市下发 2023 年纳入中央补助资金支持改造计划项目的老旧小区名单。全市共有 13 个县(市)区申报改造计划,涉及641 个小区 3205 栋,住宅建筑面积 634.98 万平方米,涉及居民 82219 户。城中村 2023 年,拟启动 44 个城中村改造。棚改 2023 年,全市拟开工建设保障性租赁住房 20565 套,城镇棚户区改造 5630 套。资料来源:各地政府官网、观点地
40、产、澎湃新闻,申万宏源研究 行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 11 页 共 30 页 简单金融 成就梦想 2.城改聚焦一二线城市,后续投资规模可观 2.1 城改聚焦一二线城市,有望扩围至 2135 城 城中村改造聚焦一二线城市,首批入选 21 个超大特大城市。2023 年 7 月 21 日,国务院总理李强主持召开国务院常务会议,审议通过关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见,根据国务院关于调整城市规模划分标准的通知和七普数据,本次城中村改造政策涉及的超大特大城市一共为 21 个一二线城市。其中,超大城市包括 7个(常住人口 1,000 万以上):上海、北京、
41、深圳、重庆、广州、成都、天津,特大城市包括 14 个(常住人口 5001,000 万):武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连。表 4:中国城市规模层级 城市层级 城区人口规模 数量 代表城市 超大城市 超过 1000 万 7 北京、上海、广州、深圳、重庆、天津、成都 特大城市 500 万1000 万 14 武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连 I 型大城市 300 万500 万 14 南宁、石家庄、厦门、太原、苏州、贵阳、合肥、乌鲁木齐、宁波、无锡、福州、长春、南昌、常州 II 型大城市 100 万
42、300 万 71 兰州、惠州、唐山、海口、徐州、烟台、洛阳、珠海、西宁、南通、银川、襄阳、昆山、泉州、芜湖等 中小城市 100 万以下 500+鄂尔多斯、韶关、阳江、阜阳、南阳、荆州、玉林、三亚、驻马店、内江、石河子、安庆等 资料来源:国务院,第七次人口普查,申万宏源研究 城市人口门槛和落户放松政策的配合推出,城改或更多聚焦于人口流入地的拆迁安置。2023 年 7 月 21 日国常会发文中本次城中村改造政策设置了入选城市的城市人口门槛,8月 3 日公安部发文全面放宽大城市落户条件,完善特大城市积分落户政策,我们认为政策配合出台更加反应本次城中村改造在底层政策逻辑上强调了大城镇化战略方向(以人为
43、核心的新型城镇化战略),既考虑了短期稳地产稳经济,又考虑了长期可持续发展,而这将显著区别于此前棚改更多聚焦于人口流出地的拆迁安置(主要三四线城市),当时三四线城市的人口流出也造成了部分城市棚改后期的供需错配等问题。行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 12 页 共 30 页 简单金融 成就梦想 图 8:公安机关服务保障高质量发展若干措施 资料来源:公安部,申万宏源研究 预计后续城中村改造入选城市有望扩围至 2135 个城市。考虑到城中村改造政策更聚焦于人口流入地的拆迁安置,其中的核心关键在于人口流入、而非城市人口门槛,并且考虑到近期部分不在超大特大城市 21 城范围内的城市
44、也推出了城中村改造/货币化及房票安置等相关政策,例如合肥、南昌等城市,而这些城市大部分属于 I 型大城市(人口 300500万),这两方面因素综合考试之后或意味着本次城中村改造政策更关注人口流入,并预计后续城市人口门槛的限制可能会放宽,入选城市数量也有望扩围至 2135 个城市*。*注:2023 年 9 月 4 日自然资源部发文称决定在北京市等 43 个城市开展低效用地再开发试点,因此不排除城市范围进一步扩大可能。表 5:合肥、南昌近期提及城中村改造或货币化及房票安置 时间 城市 会议/文件 主要内容 2023-7-28 合肥市 合肥市房地产工作专题会议:大力推动货币化安置、房票安置等多元化安
45、置方式 7 月 28 日,合肥市召开房地产工作专题会议,研究谋划全市房地产工作。会议指出,要坚决贯彻习近平总书记关于住房工作的重要指示批示精神,适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,坚持规建治一体化推进,加大统筹谋划和推进力度,更好落实“一城一策、因城施策”,更好满足居民刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。“城中村”改造是公益性项目,并非营利性工程,大胆探索土地供应“定向挂牌、协议出让”。2023-8-17 南昌市 关于印发促进我市房地产市场平稳健康发展的若干政策措施的通知 8 月 17 日,南昌市人民政府办公室发布 关于印发促进我市房地产市场平稳健康发展的若干政策措施的通
46、知。其中提到,按低限执行住房信贷政策。居民家庭通过公积金或商业银行贷款购买住房的,首次购房首付比例最低执行 20%,二套房首付比例最低执行 30%。对为改善居住条件再次申请贷款购买商品住房且符合相关政策规定的,商业性个人住房贷款首付比例、贷款利率均按低限要求执行。推行货币化和“房票”安置方式。对未开工建设的安置房征收项目,被征收人可选择货币化、“房票”和实物安置方式,对选择“房票”购买新建商品房安置的予以奖励。资料来源:合肥市人民政府,南昌市人民政府办公室,申万宏源研究 行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 13 页 共 30 页 简单金融 成就梦想 2.2 规模测算:估算
47、每年城改投资额 1.52.1 万亿 根据申万宏源房地产团队此前发布的 城中村改造专题报告系列之一:城改大有可为,战略高度定位,估算城中村建面约 9.311.9 亿平,其中 21 城城中村建面约 9.3 亿平,敏感性分析考虑城市扩围至 35 城估算约 11.9 亿平。假设如果按照 5 年完成拆除改造,则对应每年拆改面积约 1.92.4 亿平米;而假设如果按照 8 年完成拆除改造,则对应每年拆改面积约 1.21.5 亿平米,同时基于入选城市或扩围、房屋范畴或更大、更新节奏或更快等三大推论,估算本轮城中村改造每年投资额约为 1.52.1 万亿元,累计投资额约为7.310.6 万亿元。表 6:本次城中
48、村改造涉及城中村房屋建面约 9.311.9 亿平 城市层级 城市 市区占地面积(平方公里)常住人口(万人)城区估算法-城中村 房屋建面(万平)人口估算法-城中村 房屋建面(万平)城中村房屋建面平均(万平)超大城市 北京 16,410 1,775 751 2,795 1,773 上海 6,341 1,987 697 2,686 1,691 深圳 1,986 1,744 20,000 12,337 16,168 重庆 43,264 1,488 9,405 2,845 6,125 广州 7,434 1,634 18,056 11,956 15,006 成都 4,840 1,334 1,794 4,1
49、18 2,956 天津 11,926 1,093 3,207 1,129 2,168 特大城市 武汉 8,569 995 6,986 5,871 6,428 东莞 2,460 956 5,889 4,990 5,440 西安 5,807 928 2,847 4,585 3,716 杭州 8,318 874 2,747 6,417 4,582 佛山 3,800 854 1,259 5,262 3,261 南京 6,589 791 5,108 3,704 4,406 沈阳 5,116 707 1,946 1,297 1,621 青岛 5,190 601 3,734 2,999 3,367 济南 8
50、,367 588 2,924 3,457 3,190 长沙 1,200 555 1,450 4,513 2,982 哈尔滨 10,193 550 593 552 573 郑州 1,010 534 2,287 4,064 3,176 昆明 6,242 534 2,155 4,497 3,326 大连 5,244 521 1,841 914 1,377 I 级城市 南宁 9,947 457 1,910 2,429 2,170 石家庄 2,195 442 1,850 2,353 2,101 厦门 1,701 436 1,825 2,321 2,073 太原 1,500 405 1,693 2,154
51、 1,924 苏州 4,653 399 1,669 2,123 1,896 贵阳 2,525 383 1,600 2,035 1,818 合肥 1,339 378 1,580 2,009 1,794 行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 14 页 共 30 页 简单金融 成就梦想 乌鲁木齐 13,787 373 1,560 1,984 1,772 宁波 3,732 361 1,509 1,919 1,714 无锡 1,644 357 1,493 1,899 1,696 福州 1,684 354 1,479 1,881 1,680 长春 7,589 343 1,433 1,8
52、22 1,627 南昌 2,888 335 1,400 1,780 1,590 常州 2,838 309 1,291 1,642 1,467 超大城市-53,910 37,866 45,888 特大城市-41,766 53,124 47,445 21 城合计-95,676 90,990 93,333 35 城合计-117,967 119,343 118,655 资料来源:第七次人口普查,2021 年城市建设统计年鉴、各地政府官网、各市住建部、澎湃新闻、经济日报,申万宏源研究 图 9:各城市城中村建面面积情况 资料来源:第七次人口普查,2021 年城市建设统计年鉴,政府官网,各市住建部,澎湃新闻
53、,经济日报,申万宏源研究 02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,000深圳广州武汉重庆东莞杭州南京西安青岛昆明佛山济南郑州长沙成都南宁天津石家庄厦门太原苏州贵阳合肥北京乌鲁木齐宁波无锡上海福州长春沈阳南昌常州大连哈尔滨(万平米)行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 15 页 共 30 页 简单金融 成就梦想 表 7:城中村改造对于销售面积和投资额的测算 类别 测算(21 城|5 年)测算(21 城|8 年)测算(35 城|5 年)测算(35 城|8 年)测算(35 城|5 年)测算(35 城|8 年)城中村建筑面积(
54、万方)18,667 11,667 23,731 14,832 23,731 14,832 改造比例 80%80%80%80%70%70%改造面积(万平米)14,933 9,333 18,985 11,865 16,612 10,382 拆除比例 20%20%20%20%30%30%拆除面积(万平米)3,733 2,333 4,746 2,966 7,119 4,450 货币化安置率 50%50%50%50%50%50%实物安置面积(万平米)1,867 1,167 2,373 1,483 3,560 2,225 货币化安置面积(万平米)1,867 1,167 2,373 1,483 3,560
55、2,225 拆建比 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 新建面积(万平米)7,467 4,667 9,492 5,933 14,239 8,899 回迁面积(万平米)2,427 1,517 3,085 1,928 4,628 2,892 可售面积(万平米)5,040 3,150 6,407 4,005 9,611 6,007 单方成本合计(元/平米)22,659 22,659 22,659 22,659 22,042 22,042 补缴地价(元/平米)4,000 4,000 4,000 4,000 4,000 4,000 复建成本(元/平米)5,000 5,000 5,000 5,
56、000 5,000 5,000 过渡时期安置费(元/平米)3,600 3,600 3,600 3,600 3,600 3,600 货币化安置费(元/平米)21,700 21,700 21,700 21,700 21,700 21,700 更新改造成本(元/平米)500 500 500 500 500 500 总成本/投资(亿元)11,420 7,138 14,519 9,074 21,185 13,240 补缴地价(亿元)2,016 1,260 2,563 1,602 3,844 2,403 复建成本(亿元)3,733 2,333 4,746 2,966 7,119 4,450 货币化安置成本
57、(亿元)4,051 2,532 5,150 3,219 7,724 4,828 过渡期安置成本(亿元)874 546 1,111 694 1,666 1,041 改造更新成本(亿元)747 467 949 593 831 519 每年投资规模(亿元)11,420 7,138 14,519 9,074 21,185 13,240 累计投资规模(亿元)57,101 57,101 72,593 72,593 105,923 105,923 资料来源:第七次人口普查、2021 年城市建设统计年鉴、各地政府官网、各市住建部、经济日报、澎湃新闻,申万宏源研究 3.建筑类企业可参与全过程服务并同步受益 3.
58、1 业务空间:建筑类企业可参与城改全过程服务 建筑业作为国民经济支柱之一,建筑类企业在城中村改造过程中同样有着举足轻重的位置,可参与城中村改造全过程。1)投资开发:受行业发展历程影响,部分建筑企业兼具房地产、建筑工程业务,与传统房地产开发商不同,在城中村改造快速推进过程中,建筑企业不仅具备投资能力,同时兼具后续工程建设服务,一体化运作增厚整体项目盈利能力。行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 16 页 共 30 页 简单金融 成就梦想 2)建筑设计:设计咨询公司可参与城中村改造前期可研规划,以及拆除重建过程中的规划设计咨询,根据我们的测算,每年投资体量约 285397 亿元
59、。3)建筑工程:建筑总包企业将负责城中村改造过程中房屋拆除和重建的具体操作,合同体量大,每年投资体量约 5,4117,552 亿元。4)装修装饰:城中村改造涉及房屋建筑交付,装修装饰企业由此介入。5)专业工程:房屋拆除重建过程中,部分专业工程企业助力项目实施。图 10:城中村改造建筑类受益标 资料来源:Wind,申万宏源研究 3.2 资金来源:建筑类企业有望参与其中并同步收益 城改项目投资规模大、回收期长,前期投入资金来源是重点。目前城中村改造按开发模式划分可大致分为两类:1)做地模式:更新或拆迁主体为政府主导(后续预计主要是地方国企为主),政府介入相对较多,资金来源将有中央资金支持;2)一二
60、级联动模式:更新或拆迁主体为企业主导(以前如广深地区主要是民企主导,后续预计是央国企主导),政府介入相对较少,更新周期相对较慢,资金来源更多以社会资本为主。行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 17 页 共 30 页 简单金融 成就梦想 表 8:各地做地政策相关内容 时间 城市 会议/文件 主要内容 2017-2-28 台州 台州市市区“做地”实施办法(试行)为充分发挥土地资产效应,更好地保障市区融合发展,规范市区“做地”行为,办法中明确了市区“做地”工作程序、内容和职责,包括区块单元的划分、年度计划的申报和审核、地块的实施和验收、地块收入结算和拨付等。2018-12-29
61、 杭州 杭州市人民政府办公厅关于进一步加大对做地主体的支持力度完善土地储备资金管理的通知 通知对土地储备专项债券等储备资金的筹集、使用、监督、管理提出了更为明确的要求。杭州市土地储备中心按照“疏堵结合、分清责任、规范管理、防范风险、稳步推进”的原则,采取务实举措,强化对土地储备债务风险的防控。2022-12-1 杭州 关于强化用地保障助推制造业高质量发展的实施意见 为进一步强化制造业用地保障,助推工业经济稳进提质,就强化用地保障助推制造业高质量发展提出该实施意见。意见指出,加大做地力度,各区、县(市)应组织编制工业用地储备三年滚动计划,加快做地收储进度,实现“地等项目”;制定 300 亩以上集
62、中连片工业用地做地清单,明确责任主体、具体措施、完成时间等,为链主企业和产业链核心配套企业充分预留发展空间。2023-3-23 广州 广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施 为强化土地一级市场管理,加强市层面土地资源要素统筹保障和调控能力,系统推进重点区域城市空间治理,打造宜居、韧性、智慧城市,措施对做地框架做出具体规定:支持先做地后储备、支持做地主体认定、支持做地主体配合政府整备、支持做地补偿保障、支持做地主体融资、支持带方案招商做地模式、支持综合开发费共享分摊、支持探索“点状征收”、绿色通道审批提速、强化政策支持保障。2023-6-16 杭州 浙江省全省土地储备工作现场会 6 月 151
63、6 日,全省土地储备工作现场会在杭州召开。市规划资源局负责人表示,下一步,将以本次现场会为契机,进一步加强市域统筹,将市本级好的做法向周边区、县(市)推广,加速我市土地储备工作“一盘棋、一体化”高质量转型升级。同时,本市将持续深化数字化改革,以数智赋能实现对土地储备机构、计划、项目、地块、资金等全流程动态监管,加快打造“数智优储”土地储备应用场景,并与“多规合一”“数智征收”“耕地智保”等空间智治场景有效对接,形成“批征储供用”数字化闭环管理链条。2023-8-18 厦门 厦门市推行工业用地“标准地”改革实施方案 为深化落实“放管服”改革要求和福建省工业用地“标准地”改革措施,确保工业用地“标
64、准地”出让与现行工业用地供应、审批制度改革、项目施工建设、权证核发等有效衔接,方案指出,按照“事前定标准、事中作承诺、事后强监管”原则,推行工业用地“标准地”改革,形成“7X”标准地控制指标体系,强化区域统一评估,推进“用地清单制”改革,推动有条件的工业用地项目在土地成交确认后,土地竞得人实现“交地即交证”的改革目标。2023-9-1 广州 广州市全市城中村改造工作推进会 9 月 1 日,广州召开全市城中村改造工作推进会暨广州安居集团成立大会。会议指出,今年 17 月,广州新批复 10 个城中村改造项目,12 个项目实现新开工。接下来将采取“依法征收,净地出让”新模式,在新中轴线(海珠)、广州
65、火车站、罗冲围片区、环五山创新策源区等 4 个重点片区开展试点工作,力争年底前有实质性进展。同时,广州将加快制定广州市城中村改造条例,力争年底前出台。资料来源:各地政府官网,申万宏源研究 面对城改开发的资金压力,后续中央资金和社会资本值得期待。我们认为,当前城中村改造立足于提振经济、改善居民生活条件,在地方财政吃紧的背景下,两类资金成为潜在增量资金助力城中村改造推进:1)中央资金:近期央行、国开行接连表态支持城中村改造,表明中央在资金方面会支持城中村改造,未来值得期待;2)社会资本:城改电视电话会议部署中提到,坚持以市场化为主导、多种业态并举的开发运营方式。在城改资金来源方面,建筑类企业也将有
66、望参与其中并同步收益。社会资本在城改中同样具备较大运作空间,除传统房地产开发商外,大型建筑企业同样具备城中村改造投资 行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 18 页 共 30 页 简单金融 成就梦想 能力,重点关注兼具房地产投资开发和房建工程的建筑企业,比如:央企建筑类企业有望以社会资本的形式参与、地方性建筑类国企有望以做地模式或者社会资本形式参与。表 9:多家大型建筑企业参与城中村改造投资建设 日期 公司 内容 参与形式 2021-5-18 中国铁建 保定市莲池区 3 个城中村改造后续 ABO 项目-2022-1-24 中国铁建 保定市城市更新-竞秀区、莲池区城中村改造项
67、目二标段-2022-3-30 中国中冶 贵州省贵阳市观山湖区阳关片区棚户区城中村改造安置房项目,中冶建工集团有限公司出资人民币5,749.74 万元,与五矿证券有限公司、贵阳产控公屋建设投资有限公司共同成立合营公司-2023-8-16 中国交建 上海市青浦区华新镇凤溪社区新木桥村、坚强村及凤溪居委地块“城中村”改造项目。中交城投与华新镇政府授权的镇村集体经济出资人按 90%:10%的股权比例出资组建项目公司进行投资建设,项目总投资 335.4 亿元,按股比确认公司合同额为 301.86 亿元-2023-8-31 中国中铁 中铁二局作为主要投资方建设的上海市松江区石湖荡镇“城中村”改造项目奠基启
68、动,这是中国中铁系统在沪投资建设的首个城市更新项目。中铁二局作为主要投资方建设的上海市松江区石湖荡镇“城中村”改造项目奠基启动。这是中国中铁系统在沪投资建设的首个城市更新项目 社会资本 2023-9-1 中国中铁 广州市召开城中村改造工作推进会暨广州安居集团成立大会,中国中铁总裁陈文健应邀出席并见证中国中铁与广州市城中村改造做地主体签署战略合作框架协议。根据协议,双方将积极响应广州市统筹做地推进高质量发展工作精神,充分发挥双方优势资源,共同加大在物业复建安置、基础设施建设、综合开发投资、城中村改造(微改造提升)、产业导入提升等方面做地工作的资源、技术投入-资料来源:公司官网,公司公告,申万宏源
69、研究 表 10:建筑涉房企业房地产业务收入、利润占比情况(2022 年度)证券代码 证券简称 实际控制人属性 地产收入占比 地产毛利占比 地产利润占比 PB 601186.SH 中国铁建 央企 5%9%19%0.49 601390.SH 中国中铁 央企 5%10%5%0.62 601618.SH 中国中冶 央企 4%9%-6%0.79 002307.SZ 北新路桥 国企 8%29%-1.97 600170.SH 上海建工 国企 5%4%-0.81 600502.SH 安徽建工 国企 10%19%-0.92 600820.SH 隧道股份 国企 0.04%0.06%-0.68 002062.SZ
70、宏润建设 民企 6%22%-1.24 600512.SH 腾达建设 民企 21%57%-0.68 资料来源:Wind,申万宏源研究 注:PB 日期选择 2023 年 9 月 28 日 3.3 产业链空间:预计每年城改工程投资 5,6957,950 亿 根据前文测算,假设如果按照 5 年完成拆除改造,则对应每年拆改面积约 1.92.4 亿平米;而假设如果按照 8 年完成拆除改造,则对应每年拆改面积约 1.21.5 亿平米。1)拆除比例:据 关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知【建科 202163 号文】,原则上城市更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%,因此
71、我们假设拆除重建、更新改造的比例分别为 20%、80%,并且对拆除比例 30%进行敏感性分析。行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 19 页 共 30 页 简单金融 成就梦想 2)拆建比:据 关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知【建科 202163 号文】,原则上城市更新单元(片区)或项目内拆建比不应大于 2,因此假设拆建比为 2倍。3)成本方面:假设复建成本、更新改造成本分别为 5,000 元/平米、500 元/平米。建筑工程总成本:在上述假设之下,我们分别按照 21 城/更新周期 5 年/拆旧比 20%、21 城/更新周期 8 年/拆旧比 20%、35 城/5
72、 年/拆旧比 20%、35 城/8 年/拆旧比 20%、35城/5 年/拆旧比 30%、35 城/8 年/拆旧比 30%,进行敏感性分析,估算 21 城城中村改造每年建筑工程总成本 2,8004,480 亿元,累计建筑工程总成本 2.24 万亿元;35 城城中村改造每年建筑工程成本 3,5607,950 亿元,累计成本 2.853.97 万亿元。考虑前文讨论的入选城市范围或扩围、更新节奏或更快等因素,我们认为后续城中村改造的假设条件应更加接近于 35 城/5 年/拆旧比 20%30%的假设,因而我们估算本轮城中村改造每年建筑工程成本 5,6957,950 亿元*,累计成本 2.853.97 万
73、亿元*,其中:1)设计咨询每年成本 285397 亿元、累计成本 1,4241,987 亿元;2)施工每年成本5,4117,552 亿元、累计成本 2.713.78 万亿元。*注:本次建筑工程投资测算仅考虑实物安置带动,未考虑货币化安置带来的 2 年后投资影响,因此本次测算投资偏谨慎,如果考虑货币化安置带来的 2 年后投资影响,预计城改拉动投资规模将更大。表 11:预计城中村改造每年建筑工程总成本 5,6957,950 亿元 类别 测算(21 城|5 年)测算(21 城|8 年)测算(35 城|5 年)测算(35 城|8 年)测算(35 城|5 年)测算(35 城|8 年)城中村建筑面积(万方
74、)18,667 11,667 23,731 14,832 23,731 14,832 改造比例 80%80%80%80%70%70%改造更新面积(万方)14,933 9,333 18,985 11,865 16,612 10,382 改造单位成本(元/平米)500 500 500 500 500 500 改造更新成本(亿元)747 467 949 593 831 519 拆除面积(万平米)3733 2333 4746 2966 7119 4450 拆建比 2 2 2 2 2 2 新建面积(万方)7,467 4,667 9,492 5,933 14,239 8,899 新建单位成本(元/平米)5
75、,000 5,000 5,000 5,000 5,000 5,000 新建成本(亿元)3733 2333 4746 2966 7119 4450 年建筑工程成本(亿元)4480 2800 5695 3560 7950 4969 其中:设计成本 224 140 285 178 397 248 施工成本 4256 2660 5411 3382 7552 4720 建筑工程总成本(亿元)22400 22400 28477 28477 39749 39749 其中:设计总成本 1120 1120 1424 1424 1987 1987 行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 20 页
76、 共 30 页 简单金融 成就梦想 施工总成本 21280 21280 27053 27053 37762 37762 设计合同占比 5%5%5%5%5%5%施工合同占比 95%95%95%95%95%95%资料来源:Wind,申万宏源研究 注:1)假设建筑工程总成本中,设计合同占比约 5%;2)本次建筑工程投资测算仅考虑实物安置带动,未考虑货币化安置带来的2 年后投资影响,因此本次测算投资偏谨慎。3.4 产业链影响:拉动全国房建工程相关投资 6.8%9.5%从总量看,估算每年 35 城城改房建工程投资占全国房建工程投资 6.8%9.5%*,占35 城 2022 年房建工程投资 13.5%18
77、.8%*。从城市看,武汉(62%87%)、东莞(46%64%)、深圳(43%60%)、广州(40%55%)房建工程市场城改拉动弹性较大。注:测算核心假设:1)根据国家统计局数据,2022 年全国房地产开发投资完成额 13.3 万亿元,其中建筑工程投资 7.93 万亿元,安装工程 4,610 亿元,设备工器具购置 1,182 亿元,其他费用4.78万亿元,由此得到2022年全国房屋建筑安装工程投资体量为8.39万亿元(建筑工程投资+安装工程)。2)假设各城市 2022 年房建工程体量全国占比与房地产开发投资完成额全国占比一致。从城中村改造城市分布图看,东莞、武汉城改体量中等但城市弹性大,广州、深
78、圳则兼具城改工程体量高与弹性大两方面特点,未来有望成为本轮城改标杆区域。根据我们测算,武汉和东莞工程体量中等但相对弹性最大,年城改建筑工程体量分别为 306427 亿元、259362 亿元,占 2022 年所在城市房建工程分别为 62%87%、46%64%。深圳和广州则兼具城改工程体量高与弹性大两方面特点,深圳年城改工程体量 9421,290 亿元,占2022 年房建工程的 43%60%,广州年城改工程体量 8571,197 亿元,占 22 年房建工程的 40%55%。我们认为,深圳和广州城中村改造经验丰富,投资体量大且弹性大,且2023 年初至今广州密集出台城市更新相关政策,广深有望成为未来
79、城改标杆城市。行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 21 页 共 30 页 简单金融 成就梦想 表 12:各城市城中村改造房建工程体量弹性测算 城市 城中村房屋面积(平方公里)年城改建筑工程体量(亿元)22 年房建工程体量(亿元)年城改建筑工程体量/22 年房建工程体量 武汉 64 306427 492 62%87%东莞 54 259362 566 46%64%深圳 162 9241,290 2,155 43%60%广州 150 8571,197 2,167 40%55%乌鲁木齐 18 6894 198 34%48%南宁 22 83115 470 18%25%太原 19 7
80、3102 420 17%24%昆明 33 158221 939 17%24%石家庄 21 80112 536 15%21%青岛 34 160224 1,130 14%20%大连 14 5273 384 14%19%重庆 61 292407 2,190 13%19%南京 44 210293 1,742 12%17%厦门 21 79110 672 12%16%西安 37 177247 1,633 11%15%济南 32 122170 1,156 11%15%常州 15 5678 535 10%15%沈阳 16 6286 594 10%15%佛山 33 124173 1,236 10%14%南昌 1
81、6 6185 616 10%14%贵阳 18 6997 721 10%13%郑州 32 151211 1,585 10%13%长春 16 6287 665 9%13%合肥 18 85119 920 9%13%长沙 30 142198 1,531 9%13%杭州 46 218305 2,428 9%13%天津 22 103144 1,344 8%11%无锡 17 6590 876 7%10%成都 30 141197 2,123 7%9%哈尔滨 6 2230 336 7%9%宁波 17 82114 1,261 6%9%苏州 19 90126 1,700 5%7%福州 17 6489 1,208 5
82、%7%北京 18 101141 2,639 4%5%上海 17 97135 3,145 3%4%合计 1,187 5,6957,950 42,309(35 城)83,921(全国)13.5%18.8%(35 城)6.8%9.5%(全国)资料来源:国家统计局,各城市统计局,住建部城乡统计年鉴,申万宏源研究 行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 22 页 共 30 页 简单金融 成就梦想 图 11:城中村改造城市分布图 资料来源:国家统计局,各城市统计局,住建部城乡统计年鉴,申万宏源研究 表 13:2023 年广州密集出台城市更新相关政策 时间 会议/文件 主要内容 2023-
83、1-28 广州市高质量发展大会 广州市高质量发展大会上,广州市住房和城乡建设局局长王宏伟提到,全市计划推进 127 个城中村改造项目(含 46 个续建项目,12 个新开工项目,69 个前期项目),重点推进 17 个城市更新项目,预计完成固定资产投资 983 亿元。2023 年全市力争完成 2,000 亿元城市更新固定资产投资目标。2023-2-6 广州市城市更新专项规划(2021-2035 年)(公开征求意见稿)规划指出,广州市纳入“三旧”改造地块用地面积共计 606 平方公里,其中旧厂房 208 平方公里,旧城镇 73 平方公里,旧村庄 325 平方公里。全市 5,000 平方米以上的村市工
84、业聚集区 2,705 个,专业批发市场 551 个,5,000 平方米以上的物流园 110 个,均为保障城市高质量发展的重要空间资源。2023-3-23 广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施 为强化土地一级市场管理,加强市层面土地资源要素统筹保障和调控能力,措施对做地框架做出具体规定:支持先做地后储备、支持做地主体认定、支持做地主体配合政府整备、支持做地补偿保障、支持做地主体融资、支持带方案招商做地模式、支持综合开发费共享分摊、支持探索“点状征收”、绿色通道审批提速、强化政策支持保障。2023-3-30 广州市重点城市更新片区统筹做地推进高质量发展的实施方案 为强化政府对土地一级市场的统筹
85、管理,推动重点城市更新片区改造有新突破,实施方案共提出两类工作程序模式一:做储结合、滚动开发;模式二:改储结合、带方案招商。2023-7-23 广州市第十二届委员会第六次全体会议 广州市第十二届委员会第六次全体会议召开,会议审议通过了关于积极稳步推进城中村改造工作的决定。2023-9-1 广州市全市城中村改造工作推进会 2023 年 9 月 1 日,广州市召开城中村改造工作推进会暨广州安居集团成立大会,落实国务院在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作会议部署和省委、省政府工作要求,对全市城中村改造工作进行再动员再部署再落实。广州将加快项目实施、完成投资目标。同时,加大资金支持、强化政策保障。
86、通过争取国家专项借款、专项贷款、中央财政补助、申请地方政府专项债券等途径,加大资金扶持力度,推动一批金融机构参与项目融资,拓展多元化融资渠道。资料来源:广州政府官网,广州日报,申万宏源研究 0.010.020.030.040.050.060.070.080.0020040060080010001200武汉乌鲁木齐广州深圳重庆东莞城改拉动房建投资比重(%)城改工程体量(亿元)南京昆明青岛杭州太原南宁上海北京成都西安长沙郑州石家庄大连哈尔滨厦门 行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 23 页 共 30 页 简单金融 成就梦想 4.棚改复盘:预计本轮基本面和股价面将更早反应 4.
87、1 基本面复盘:棚改政策传导至基本面改善约 3 个季度 2015 年 6 月 30 日,国务院印发关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见,文件中提出加快棚改项目建设,积极推进棚改货币化安置,缩短安置周期,节省过渡费用,棚改逐步进入货币化安置高峰。2018 年 10 月 8 日,国常会提出因地制宜调整完善棚改货币化安置政策,商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策,棚改货币化逐步退坡。在此我们选取 2015 年 7月 1 日至 2018 年 9 月 31 日作为棚改复盘区间。1)房地产投资完成额(9 个月后基本面改善明显):2015 年
88、6 月政策出台后,市场并未出现明显反应,仍处在政策传导阶段,2015 年 11 月房地产开发投资完成额单月同比-5.1%,是 20152019 年单月投资增速最低值,2016 年 3 月投资明显改善,2016 年 3月单月房地产开发投资增速+9.7%,政策反应期为 9 个月,20162018 年房地产投资完成额增速处于上行区间。2)房屋建筑工程投资完成额(9 个月后基本面改善明显):2015 年 6 月政策出台后,市场并未出现明显反应,2015 年 10 月房屋建筑工程投资完成额单月同比-4.6%,创下2015-2016 年单月投资增速最低值,2016 年 3 月改善明显,单月房屋建筑工程投资
89、同比+12.1%,政策反应期为 9 个月,此后连续 19 个月投资增速为正,2017 年 11 月房屋建筑工程投资单月同比-2.9%,此后板块持续调整。3)房屋安装工程投资完成额(9 个月后基本面反弹明显):2015 年 6 月至 2015 年12 月,房屋安装工程单月投资增速处在 510%区间,2015 年 10 月单月投资增速 6.7%,阶段性见底,2016 年 3 月单月投资增速跳增至 28.3%,政策反应期为 9 个月,2016 年全年单月增速区间处在 1030%,棚改货币化拉动效果明显。2017 年 7 月,房屋安装工程单月投资增速转负,为-3.8%,此后板块持续调整。我们认为,在
90、2015 年 6 月底棚改货币化政策推出后,市场存在约 3 个季度政策反应期,此后相关投资数据改善明显,进入棚改货币化高峰期。对标本次城改,考虑当前城改战略高度定位、聚焦一二线城市,我们认为本次政策反应期或更短,一二线城市投资数据弹性或更强。行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 24 页 共 30 页 简单金融 成就梦想 图 12:棚改货币化期间房地产投资及细分房屋建筑安装工程投资情况 资料来源:Wind,申万宏源研究 4.2 股价面影响:高峰期板块收益明显,设计板块反应更领先 考虑棚改政策传导时间以及行业基本面反应效果,我们将棚改分为三个阶段,棚改反应期(2015 年 7
91、 月 1 日至 2016 年 3 月 16 日)、棚改高峰期(2016 年 3 月 16 日至 2017年 7 月 15 日)、棚改退坡期(2017 年 7 月 16 日至 2018 年 9 月 30 日),从股价表现看:1)棚改货币化反应期(2015.7-2016.3):沪深 300 和建筑各子版块均有较大幅度调整,沪深 300 指数区间涨跌幅-31.3%,建筑装饰(申万)指数区间涨跌幅-36.5%,细分各子板块均有调整,其中装修装饰调整幅度最大为-42.4%,工程咨询服务调整幅度最小为-12.6%。2)棚改货币化高峰期(2016.3-2017.7):沪深 300 指数区间涨跌幅+20.4%
92、,建筑装饰(申万)区间涨跌幅+29.0%,其中房屋建设板块区间涨跌幅+63.1%,工程咨询服务区间涨跌幅+9.2%,装修装饰板块区间涨跌幅-4.7%。3)棚改货币化退坡期(2017.7-2018.9):沪深 300 指数区间涨跌幅-7.1%,建筑装饰(申万)区间涨跌幅-30.4%,各子版块均有较大幅度调整。-40.0-30.0-20.0-10.00.010.020.030.040.-------032016-0420
93、16----------------112018-12房地产开发投资单月同比房屋建筑工程投资单月同比房屋安装工程投资单月同比棚改货币化反应期棚改货币化反应期(2015.7-2016.3)棚改货币化退坡期棚改货币
94、化退坡期(2017.7-2018.9)棚改货币化高峰期棚改货币化高峰期(2016.3-2017.7)(%)行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 25 页 共 30 页 简单金融 成就梦想 图 13:棚改各阶段建筑板块股价表现 资料来源:Wind,申万宏源研究 表 14:棚改各阶段建筑板块股价表现 细分 时间起点 时间终点 沪深 300(%)建筑装饰(申万)(%)SW 装修装饰(%)SW 房屋建设(%)SW 工程咨询服务(%)SW 基础建设(%)棚改反应期 2015-7-1 2016-3-15(31.3)(36.5)(42.4)(34.0)(12.6)(37.9)棚改高峰期
95、2016-3-16 2017-7-15 20.4 29.0 (4.7)63.1 9.2 27.1 棚改退坡期 2017-7-16 2018-9-30(7.1)(30.4)(36.2)(24.3)(26.1)(26.6)资料来源:Wind,申万宏源研究 从细分板块走势看,从节奏来看,工程咨询服务领先于房屋建设板块,前者领先于后者约 5 个月,从幅度来看,房屋建设板块涨幅大于工程咨询服务。1)工程咨询服务板块:该板块 2016 年 1 月底率先回升,反应时间早于棚改货币化高峰期起点约 2 个月,2016 年 1 月 28 日至 2016 年 11 月 23 日工程咨询服务板块区间涨幅57.7%,持
96、续时间约 10 个月,公司股价涨幅前三分别为建发合诚(315%)、启迪设计(308%)、华图山鼎(74%)。2)房屋建设板块:该板块 2016 年 6 月底快速回升,反应时间晚于棚改货币化高峰期起点 3 个月,2016 年 6 月 27 日至 2016 年 11 月 30 日房屋建设板块区间涨幅 95.3%,持续时间约 5 个月,公司股价涨幅前三分别为中国建筑(114%)、龙元建设(55%)、宁波建工(35%)3)装修装饰板块:该板块在棚改货币化期间反应较为平淡,仅在 2015 年 9 月至 2015年 12 月期间随市场普涨。行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 26 页
97、 共 30 页 简单金融 成就梦想 图 14:2015.7-2018.9 股价复盘 资料来源:Wind,申万宏源研究 4.3 复盘借鉴:预计本轮板块将更早反应,设计反应更快、房建其次 从基本面角度看,棚改政策反应期约 3 个季度(2015.6-2016.3)。当前城中村改造仍然处在反应期,我们认为,城改利好政策陆续出台,各地政府积极响应并优化调整,未来有望进入城改高峰期,同时考虑当前城改战略高度定位、聚焦一二线城市,并叠加上轮棚改的学习效应,预计本次政策反应期或更短,一二线城市投资数据弹性或更强。从股价角度看,棚改高峰期板块收益明显(2016.3-2017.7),其中设计反应更快(领先于房建
98、5 个月)、房建涨幅更大。我们认为,本轮城改中设计仍将领先于房建板块更快反应,主要源于:1)设计咨询类企业受益节点早于施工类企业;2)设计咨询业务毛利率较高,利润弹性相对于施工类企业更大。综上所述,我们认为,鉴于本轮城改聚焦一二线城市和上轮棚改的学习效应,预计本次板块的股价反应时点有望进一步提前,其中设计反应更快、房建其次,同时聚焦一二线城市的设计及施工公司股价弹性或更强。(80.0)(60.0)(40.0)(20.0)0.020.040.-----042016-05
99、--------------09沪深300SW装修装饰SW房屋建设SW工程咨询服务1)2016.1.28-2016.11.23工程咨询服务板块涨幅57.7%2)2016.6.27-2016.11.30房屋建设板块涨幅95.3%(%)行业深度
100、 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 27 页 共 30 页 简单金融 成就梦想 图 15:城中村改造各环节拆分 资料来源:政府官网,申万宏源研究 5.投资分析意见:城改蓄势而发,建筑深度受益,维持“看好”评级 近期政治局会议对房地产定调发生重大变化,经济下行叠加地方财政压力的背景下,城中村改造有望成为提振经济新抓手,预计未来大有可为。在后续城改加速推进过程中,建筑类企业可参与城改全过程服务,涵盖投资开发、建筑设计、建筑工程、装修装饰以及专业工程等各个领域,预计板块将多方位受益,其中预计设计反应更快、房建其次。我们维持行业“看好”评级,城改重点关注三条投资主线:1)设计咨询类企业:
101、华阳国际、深圳瑞捷、上海建科等;2)投融资+建造企业:天健集团、上海建工、安徽建工、中国中铁、中国中冶等;3)房屋施工及配套企业:德才股份、建发合诚、宏信建发、志特新材等。行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 28 页 共 30 页 简单金融 成就梦想 表 15:城中村改造核心收益类建筑标的 企业类型 公司 企业 性质 主营 城市 房地产投资 开发业务 总市值 2(亿元)城中村改造/城市更新业务情况 设计咨询 华阳国际 民企 深圳 不具备 29 公司产品类型覆盖居住建筑、公共建筑、办公及产业园、TOD 及商业综合体、城市更新等多种业态。深圳瑞捷 民企 深圳 不具备 31 公
102、司将智能化和数字化手段引入城市更新项目,有序地推进了多个城市更新项目落地。未来,公司将持续响应国家政策,持续深耕城市更新领域,利用智能化和数字化手段,为老旧建筑焕新赋能、不断探索城市发展趋势。上海建科 国企 上海 不具备 67 公司聚焦城市更新、城市体检、低碳新城、TOD 开发等热点,提供规划设计、技术咨询等系统服务。投融资+建筑施工 天健集团 国企 深圳 具备 113 公司加快业务转型。研究房地产开发新模式,培育发展新活力,在土地开发、土地整备、城市更新等多领域实现资源优势互补。上海建工 国企 上海 具备 244 2023 年上半年新中标“闵行区颛桥镇生态间隔带(城中村改造项目中心村)住宅项
103、目(除桩基)”工程建设项目,合同金额 15.48 亿元,房地产投资业务中涵盖“惠南镇城中村”项目。安徽建工 国企 合肥 具备 84 公司优化经营举措抓实落细,省内外拓展加快推进,主动与各地市开展合作洽谈,围绕片区开发、城市更新、基础设施建设等领域合作深入交流。中国中铁 央企 全国 具备 1,688 2014 年至今累计新签城改工程订单 16 个,订单金额合计 244 亿,同时投资上海松江区石湖荡镇金胜村“城中村”改造项目,具备城中村投资及建设能力。中国中冶 央企 全国 具备 761 2014 年至今累计新签城改工程订单 42 个,订单金额合计 712 亿元,同时以 PPP 方式介入“贵州省贵阳
104、市观山湖区阳关片区棚户区城中村改造安置房项目”,具备城中村投资及建设能力。中国铁建 央企 全国 具备 1,185 2022 年 1 月新签保定市城市更新-竞秀区、莲池区城中村改造项目二标段项目,合同金额 96.7 亿元。房屋施工及配套 中国交建 央企 全国 不具备 1,490 2023 年 8 月新签“上海市青浦区华新镇凤溪社区新木桥村、坚强村及凤溪居委地块“城中村”改造项目”,合同金额 302 亿元。中国电建 央企 全国 不具备 922 2014 年至今累计新签城改工程订单 8 个,订单金额合计 74 亿元。中国化学 央企 全国 不具备 475 2022 年 10 月新签“洛阳市洛龙区刘富村
105、城中村改造工程西区工程总承包合同”,合同金额 9.16 亿元。德才股份 民企 青岛 不具备 25 公司持续加大城市更新领域业务,依托区域营销中心,在北京、深圳、成都、海口、无锡、扬州、盐城等地陆续有项目落地。同时,公司在北京地区实现历史风貌建筑保护修缮和智能系统门窗业务零的突破。建发合诚 国企 厦门 不具备 31 公司加速拓展房屋建筑工程相关的设计与施工业务,积极探索城市更新、环境整治以及基础设施智慧运维项目。宏信建发 央企 全国 不具备 144 公司是中国领先设备运营服务提供商之一,具有综合设备组合及强大的服务能力。志特新材 民企 华南 不具备 39 公司专注于为客户提供建筑铝模系统的研发、
106、设计、生产、销售、租赁和相应的技术指导等综合服务,系专业从事建筑铝模系统的综合服务提供商。资料来源:公司公告,申万宏源研究 注:1)基建央企城改订单仅统计公司所批露的重大项目订单;2)由于市场部分企业未将城改项目信息单列批露,本次标的筛选标准为受益城市更新业务弹性;3)总市值日期选择 2023 年 9 月 28 日,中国中铁、中国铁建、中国交建、中国中冶 A+H 上市,总市值标准选择 A 股总市值 2,单位人民币,宏信建发 H 股上市,单位港元。行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 29 页 共 30 页 简单金融 成就梦想 表 16:建筑行业重点公司估值表 证券简称 证券
107、代码 收盘价(元/股)EPS(元/股)市盈率 PE 归母净利润(百万元)归母净利润增速 2021A 2022A 2023E 2021A 2022A 2023E 2021A 2022A 2023E 2021A 2022A 2023E 中国中铁 601390.SH 6.82 1.12 1.26 1.42 6.1 5.4 4.8 27,618 31,276 35,074 10%13%12%中国铁建 601186.SH 8.73 1.82 1.96 2.17 4.8 4.4 4.0 24,691 26,642 29,506 10%8%11%中国化学 601117.SH 7.78 0.76 0.89 1
108、.08 10.3 8.8 7.2 4,633 5,415 6,605 27%17%22%中国电建 601669.SH 5.35 0.50 0.66 0.77 10.7 8.1 7.0 8,632 11,435 13,237 8%16%16%中国交建 601800.SH 9.16 1.11 1.17 1.31 8.3 7.8 7.0 17,993 19,104 21,377 11%6%12%中国中冶 601618.SH 3.67 0.40 0.50 0.58 9.1 7.4 6.4 8,375 10,272 11,944 7%23%16%中钢国际 000928.SZ 8.11 0.50 0.49
109、 0.64 16.1 16.6 12.8 649 631 821 8%-3%30%中材国际 600970.SH 11.28 0.69 0.83 1.07 16.5 13.6 10.5 1,810 2,194 2,828 19%21%29%安徽建工 600502.SH 4.91 0.64 0.80 0.97 7.7 6.1 5.1 1,096 1,380 1,661 34%26%20%上海建工 600170.SH 2.75 0.42 0.15 0.33 6.5 18.0 8.4 3,769 1,356 2,910 12%-64%115%上海建科 603153.SH 16.32 0.68 0.67
110、-24.0 24.3-279 276-20%-1%-华阳国际 002949.SZ 14.61 0.54 0.57 0.85 27.2 25.5 17.1 105 112 167-39%6%49%德才股份 605287.SH 18.13 1.00 1.43 1.89 18.2 12.7 9.6 140 200 265-24%43%33%金螳螂 002081.SZ 4.54-1.86 0.48 0.55-2.4 9.5 8.3-4,950 1,273 1,459-309%126%15%亚厦股份 002375.SZ 5.40-0.66 0.14 0.23-8.1 38.9 23.1-888 186
111、313-380%121%68%鸿路钢构 002541.SZ 28.33 1.67 1.69 2.17 17.0 16.8 13.0 1,150 1,163 1,500 44%1%29%志特新材 300986.SZ 15.96 0.67 0.72 0.60 23.9 22.2 26.4 164 177 149-2%8%-16%资料来源:Wind,申万宏源研究 注:中国交建、中国中冶、安徽建工、上海建工、华阳国际、德才股份选择 Wind 一致预测,选择 2023/9/28 日收盘价。6.风险提示:城改推进不及预期,房地产恢复不及预期 1)城中村改造推进不及预期:当前城中村改造政策持续落地出台,但后
112、续发展仍存在不确定性,需警惕相关风险;2)房地产需求恢复不及预期:当前房地产调控政策持续放松,但市场需求恢复情况仍需观察,存在不及预期风险。行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 30 页 共 30 页 简单金融 成就梦想 信息披露 证券分析师承诺 本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师,以勤勉的职业态度、专业审慎的研究方法,使用合法合规的信息,独立、客观地出具本报告,并对本报告的内容和观点负责。本人不曾因,不因,也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。与公司有关的信息披露 本公司隶属于申万宏源证券有限公司
113、。本公司经中国证券监督管理委员会核准,取得证券投资咨询业务许可。本公司关联机构在法律许可情况下可能持有或交易本报告提到的投资标的,还可能为或争取为这些标的提供投资银行服务。本公司在知晓范围内依法合规地履行披露义务。客户可通过 索取有关披露资料或登录 信息披露栏目查询从业人员资质情况、静默期安排及其他有关的信息披露。机构销售团队联系人 华东 A 组 茅炯 华东 B 组 李庆 华北组 肖霞 华南组 李昇 L 股票投资评级说明 证券的投资评级:以报告日后的 6 个月内,证券相对于市场基准指数的涨
114、跌幅为标准,定义如下:买入(Buy)增持(Outperform)中性(Neutral)减持(Underperform):相对强于市场表现20以上;:相对强于市场表现520;:相对市场表现在55之间波动;:相对弱于市场表现5以下。行业的投资评级:以报告日后的6个月内,行业相对于市场基准指数的涨跌幅为标准,定义如下:看好(Overweight)中性(Neutral)看淡(Underweight):行业超越整体市场表现;:行业与整体市场表现基本持平;:行业弱于整体市场表现。我们在此提醒您,不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系,表示投资的相对比重建议;投资者买入或者卖
115、出证券的决定取决于个人的实际情况,比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者应阅读整篇报告,以获取比较完整的观点与信息,不应仅仅依靠投资评级来推断结论。申银万国使用自己的行业分类体系,如果您对我们的行业分类有兴趣,可以向我们的销售员索取。本报告采用的基准指数:沪深300指数 法律声明 本报告仅供上海申银万国证券研究所有限公司(以下简称“本公司”)的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。客户应当认识到有关本报告的短信提示、电话推荐等只是研究观点的简要沟通,需以本公司 http:/ 网站刊载的完整报告为准,本公司并接受客户的后续问询。本报告上海品茶列示的联系人,除非另有说明,仅作为
116、本公司就本报告与客户的联络人,承担联络工作,不从事任何证券投资咨询服务业务。本报告是基于已公开信息撰写,但本公司不保证该等信息的准确性或完整性。本报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用,并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断,本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会波动。在不同时期,本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突,不应视本报告为作出投资决策的惟一因素。客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险。本
117、公司特别提示,本公司不会与任何客户以任何形式分享证券投资收益或分担证券投资损失,任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户,不构成客户私人咨询建议。本公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需要。本公司建议客户应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况,以及(若有必要)咨询独立投资顾问。在任何情况下,本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。在任何情况下,本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。市场有风险,投资需谨慎。若本报告的接收人非本公司的客户,应在基于本报告作出任何投资决定或就本报告要求任何解释前咨询独立投资顾问。本报告的版权归本公司所有,属于非公开资料。本公司对本报告保留一切权利。除非另有书面显示,否则本报告中的所有材料的版权均属本公司。未经本公司事先书面授权,本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝、复印件或复制品,或再次分发给任何其他人,或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公司的商标、服务标记及标记。