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1、亚太区办公室装修趋势、机遇 以及对选址的影响 亚太区装修成本指南 2019/2020年 FoW . 你下一个办公空间 造价多少? 做出明智的装修决策 欢迎您浏览2019/2020年亚太区装修成本指南,我们希望借由此份指南帮助您了 解整个亚太地区的装修的实际成本。本指南将为您提供相关的数据和观点,帮助您 尽早做出明智的商业决策,成就商业愿景。 我们的成本经理、项目经理和工作场所设计师遍布亚太区。凭借广泛的上下游网 络,我们对最新的成本数据进行整理,明确潜在发展趋势,并着重分析了这些趋势 将对亚太区的装修成本格局所产生的影响。 今年的指南涵盖了29座城市,为使您更易了解各类型空间布局方式对成本的影
2、响, 本指南也详述了三种不同风格的办公空间前卫式、现代式以及传统式所需 的装修成本。 了解和比较成本状况是提升公司整体财务绩效的关键环节。衷心希望您在制定未来 办公室装修计划或投资开发新项目时,本指南能对您有所助益。 如需了解更多信息,欢迎联系我们遍布亚太区的专业团队。 麦耀之 亚太区造价管理总监 +852 28465000 2 2019/2020年亚太区装修成本指南 05 核心观点 06 亚太区主要城市 装修成本概览 08 贸易放缓 对成本的影响 09 不断变化的 办公空间和员工期望 10 装修成本 跨城市比较 12 你的办公室 更适合哪种风格? 13 相关成本细目 15 优化家具 提升成本
3、绩效 16 复原成本 17 展望未来 19 方法论 20 装修成本细目 (按城市比较) 21 装修成本细目 (按风格比较) 22 联系我们 目录 4 2019/2020年亚太区装修成本指南 953美元 每平方米平均装修成本 东京 装修成本最高的城市 4.2% 平均成本的同比变化 核心观点 在亚太地区,印度城市的装 修成本最低,因为大型校园 开发和大型建筑将持续拉高 成本效益。 以前卫式中等规格装修风格为统计基础 在2019/2020年,亚太区各城 市的装修成本差异悬殊。从 日本东京的每平方米1825美 元,至印度艾哈迈达巴德的 每平方米593美元不等。 平均装修成本同比增长 4.2。劳动力短缺
4、、建造 需求增加以及材料成本上升 共同推动了这一增长。 东京连续第三年成为亚太 区最昂贵的办公室装修市 场。这主要归因于东京持 续的建造热潮及劳动力短 缺。 在澳大利亚各城市,旺盛 的办公室租赁需求以及澳 元的疲软走势,令其整体 办公空间装修成本显著增 加。 随着亚太区地缘政治形 势的快速变化,装修成 本趋势也将不断变化。 在亚太区的大多数市场, 汇率波动对成本的影响 在2019年最后一个季度至 2020年可能会有所减弱。 企业正寻求为员工提供更 为优越的办公环境的方式, 也开始青睐前卫式的办公空 间,因为它们比传统的装修 风格更灵活。此外,前卫 式的装修风格(多为开放 式),其装修成本较传统
5、的 封闭式办公室的装修成本平 均低约23。 5 2019/2020年亚太区装修成本指南 来源:仲量联行2019年以前卫式中等规格装修风格为统计基础(美元/平方米) 亚太区主要城市装修成本概览 今年,亚太区整体装修成本呈上升趋 势,主要由于技术工人短缺和建筑需 求增加所致。 台北:随着中美贸易摩擦的升级, 在台北设立地区办事处的公司数量 有所增加。但是,该地区缺乏能够 满足增长需求的上下游供应链,这 将不可避免地对成本造成影响。 东京: 日本由于承办全球性大型活 动,如2019年橄榄球世界杯和2020 年奥运会,持续推动对建筑行业的 需求热潮,加上日本劳动力短缺现 象,共同导致装修成本不断走高。
6、 此外,日本计划将消费税从8提 高至10,也将进一步对成本造成 影响。 德里: 技术工人短缺以及 汇率对印度境外采购产品的 影响,继续影响着印度各城 市的装修项目。然而,业务 外包公司多集中在德里,意 味着该城市的装修项目规模 通常大于其他城市,因而德 里更能从规模效益中受益。 税收因素以及短期劳动力的 短缺等问题,都对项目成本 造成了影响。 香港: 本地政治局势对 香港的零售和酒店业产生 了直接影响。预计包括办 公室租赁在内的其他行业 也将受此牵连,出现连锁 反应。尽管对装修成本的 真正影响仍有待确认,但 相关影响在2020年仍可能 持续。 基于前卫式中等规格装修水平 所整理得出的亚太区各主
7、要城 市的装修成本及关键洞察。 $878 北京 $677 德里 $1,376 珀斯 $743 $612 孟买 浦那 $593 艾哈迈达巴德 $638 $684 班加罗尔 金奈 $632 海得拉巴 胡志明市 $818 科伦坡 $720 $826 香港 河内 $715 曼谷 $911 上海 广州 $809 成都 $1,117 奥克兰 $830 吉隆坡 $855马尼拉 $1,825 东京 $993 台北 $1,211 新加坡 $1,386 $1,404 悉尼 堪培拉 $1,223 布里斯班 $1,335 墨尔本 雅加达 首尔$1,093 $770 $679 $1,289 6 2019/2020年亚太
8、区装修成本指南 7 2019/2020年亚太区装修成本指南 中美贸易摩擦等全球性挑战持续给亚太区经济增长前景增 加不确定性,其紧张局势影响着全球贸易格局。 为应对这一态势,亚太区各国政府已经通过诸如降低利率和增加财政支 出等手段来刺激国内经济,但是,这些举措是否足以促进经济的稳健增 长尚有待观察。 经济局势的不确定性,加上一些市场的办公楼新增供应有限,导致亚太 区2019年第二季度办公楼租赁交易总面积下降了近30;但各城市之间 的办公室租赁趋势仍存在明显差异。如表1所示,由于办公空间的供应 仍相当有限,日本和澳大利亚对空间的需求依然强劲;而随着中美贸易 摩擦的演进,中国内地、印度和新加坡在20
9、19年余下时间内,对办公空 间的需求趋于平缓。地区内增长趋势的差异以及充满不确定性的经济形 势,意味着装修成本估算将持续波动。 表1:亚太区主要经济体展望 来源:牛津经济研究院、仲量联行需求追踪工具,2019年10月 贸易放缓对成本的影响 目前,有两大主要因素对亚太区办公 室装修的前景和趋势造成影响,分别 是:全球贸易放缓以及员工对办公空 间期望的变化。 市场实际GDP(同比变化) 20182019 预测 澳大利亚2.71.8 中国内地6.66.1 中国香港3.1-0.1 印度7.45.6 日本0.80.8 新加坡3.20.5 韩国2.71.9 2019年办公空间需求 8 2019/2020年
10、亚太区装修成本指南 由于前卫式的装修风格可提供更具协作性的工作环 境,因此在整个亚太区日益受到青睐。 企业逐渐意识到,随着工作流动性需求的增加,员工需要更高 的灵活性,企业可以通过在办公空间内为员工提供更好的办公 体验,来吸引和保留人才。 例如,在仲量联行近期进行的“未来办公”调研中,许多企业 不动产管理者认为在“改善员工在办公场所的人性化体验”方 面,最希望在办公空间实现协作性和灵活性的提升。为此,更 多的企业开始关注如何创建能够鼓励和支持员工互动及协作的 办公环境。 前卫式现代式传统式 表2:2019/2020年亚太区平均装修成本(按装修风格划分) 来源:仲量联行,2019年 现代风格的开
11、放式楼 面,无封闭式办公室, 提供多种家具类型,以 适应日常不同的工作所 需。 953美元 /平方米 融合前卫式风格以及少 量高管独立办公室的变 体,在设置传统工位之 余也设有协作区域。 1006美元 /平方米 传统布局,以独立的 办公室为主要楼面设 计,其余为标准工 位,公用办公桌和协 作区域的空间较为有 限。 1172美元 /平方米 不断变化的办公空间和 员工期望 许多企业管理者认为在“改善员工在办 公场所的人性化体验”方面,最希望在 办公空间实现协作性和灵活性的提升。 9 2019/2020年亚太区装修成本指南 来源:仲量联行,2019年 图1:装修成本指数* *以香港为基准 = 1.0
12、 装修成本跨城市比较 今年,我们的指南新增了10个城市,包 括堪培拉、广州、胡志明市及金奈等, 共计29个城市。 1.42 1.09 1.08 1.07 1.04 1 0.95 0.94 0.87 0.85 0.77 0.74 0.71 0.68 0.66 0.64 0.64 0.63 0.63 0.6 0.58 0.56 0.55 0.53 0.53 0.53 0.49 0.49 0.47 0.46 0 0.2 0.4 0.6 0.8 1 1.2 1.4 1.6 东京 堪培拉 悉尼 珀斯 墨尔本 香港 布里斯班 新加坡 奥克兰 首尔 台北 上海 亚太 北京 马尼拉 吉隆坡 广州 科伦坡 成都
13、 雅加达 孟买 曼谷 河内 金奈 德里 胡志明市 班加罗尔 海得拉巴 浦那 艾哈迈达巴德 10 2019/2020年亚太区装修成本指南 11 表3:2019/2020年平均装修成本表 成本低廉、外观简单。饰面侧重功能 性。空间内仅含基础科技元素。 开放式办公,无封闭办公室。传 统的长条桌约占总空间建筑面积 的60,其余空间规划为会议室 以及具备灵活性及协作性的办公 区域。 设有10封闭式办公室的开放 式办公空间。传统的办公区域 占空间总建筑面积的70%,其 余空间规划为会议室以及具备 灵活性及协作性的办公区域。 约30的平面被规划成封闭式 办公室。传统的办公区域占空 间总建筑面积的90%,其余
14、空 间规划为会议室以及具备灵活 性及协作性的办公区域。 照明、布线和设计有所升级。使用 中等质量的材料和细节设计。 强调高质量的饰面和空间的改善。 增加了在外观和细节设计上的投入。 686美元 /平方米 953美元 /平方米 1334美元 /平方米 804美元 /平方米 1006美元 /平方米 1408美元 /平方米 938美元 /平方米 1172美元 /平方米 1641美元 /平方米 基本规格中等规格高级规格 来源:仲量联行,2019年 前卫式现代式传统式 你的办公室更适合哪种风格? 为因地制宜地满足业务需求,我们 估算了前卫式、现代式和传统式三 种装修风格与各级别或用途的装修 目的所产生的
15、不同成本。 12 2019/2020年亚太区装修成本指南 办公室设计的复杂程度及装修风格将影响装修成本的细分,以下是一 些例子。 现代式和传统式装修风格的平均成本分别比前卫式装修(不包括家 具)高出6和23。 与前卫式装修风格相比,由于对机电工程需求的增加,现代式和传 统式装修的成本在原有基础上还要再分别高出2和11。额外成 本主要与更高的机械通风要求以及为封闭空间而特设的消防和生命 安全系统工程有关。此类工程通常需重新排布喷淋和烟雾探测器。 对于需要大量音像技术或特殊安保的办公室,除了我们预估的基础 成本之外,还应考虑音像和IT配件等额外成本。 家具是重要的成本驱动因素,根据规格不同而上下差
16、异。通过调整 家具配置,例如以灵活工位代替传统的家具,可以降低总家具成 本。以我们的样板办公室为例,前卫式风格的装修平均家具支出 为每平方米371美元,现代式装修的平均家具支出为每平方米317美 元,传统式装修的平均家具支出为每平方米204美元。 图2:常见装修成本细目(以中等规格前卫式装修风格为例) 来源:仲量联行,2019年 相关成本细目 前期准备 3% 建造成本工程 46% 设计及专业顾问费用 8% 安保、影音及综合布线 11% 机电工程 32% 2019 无论是哪种设计风格,建筑工程仍占总 体装修成本的最大部分;其次是机电工 程,约占平均装修成本的三分之一。 13 2019/2020年
17、亚太区装修成本指南 14 2019/2020年亚太区装修成本指南 知名办公家具企业海沃氏(Haworth) 研究表明,特定的办公场所要素 可以让员工的工作方式更加健康1。例如,通过将“开放式办公空间” (员工可彼此看见)与可调节家具相结合,企业可以“鼓励”员工对自 己的工作更专注。位置便利的小型会议空间也可促进员工互动。 与往年相似,本指南使用的家具成本指标由海沃氏提供。需留意的是, 亚太区的家具成本因各种成本驱动因素的变化而有所不同,其中包括: 公司与供应商订立的协议 工作环境策略的变化,在较成熟的市场,办公室往往需要更多协作 空间或以活动为本的设计,并注重与传统工位间的平衡 业务性质,例如
18、该办公空间是作为卫星或是离岸工作地点,还是作 为区域总部所在 使用进口家具,可能会大大增加支出 优化家具提升成本绩效 图3:各主要市场家具成本,(美元/平方米) 来源:海沃氏,2019年 办公空间内家具的类型和质量对于有效优化工作场所风格和 实现员工预期绩效至关重要。 斯里兰卡 由于高昂的进口成本及税收,斯里兰卡以590美 元/平方米位列亚太区各地区家具成本榜首。 越南 新西兰 菲律宾 泰国 印度 韩国 印度尼西亚 中国台湾 澳大利亚 日本 中国香港 新加坡 马来西亚 中国内地 373 360 359 357 350 349 347 345 328 314 305 294 290 391 59
19、0 1海沃氏,Workspace Nudge: Design to Help People Move, Focus, and Connect. 15 2019/2020年亚太区装修成本指南 复原成本 该成本包括拆除隔墙和定制的租户固件和配件、更换天花板、小规模修复墙壁损坏、油漆及工程机械和电气系统。例如移除数据中心、厨 房或实验室等特殊设施、修复内部楼梯或与移除大型机电设备相关的特殊需求费用不包括在此次统计中。 为了能够尽早地做出明智的商业决策,了解办公室装修的复原成本极为关键。我们的基准复原成本仅包括将一个基础 办公室恢复到典型的可供再租赁状态的资金成本。 图4:各市场复原成本(美元/平方米
20、) 来源:仲量联行,2019年 54 237 54 97 161 237237 129 54 97 54 140 75 452 54 161 140 118 237 54 237 54 226 172172 237 161 732 0 100 200 300 400 500 600 700 800 艾哈迈达巴德 奥克兰 班加罗尔 曼谷 北京 布里斯班 堪培拉 成都 金奈 科伦坡 德里 广州 河内 香港 海得拉巴 雅加达 吉隆坡 马尼拉 墨尔本 孟买 珀斯 浦那 首尔 上海 新加坡 悉尼 台北 东京 16 2019/2020年亚太区装修成本指南 展望未来 2020年奥运会后,东京的装 修费用出现
21、大幅下降的可能 性较低。持续的劳动力老龄 化和诸如2025年大阪世博会 等大规模商业活动将继续推 动成本上涨。 图5:2020年价格走势预测 增长 不变 21% 79% 过去12个月,曼谷的建造价格 有所下降。但是,随着大型商 业开发项目(如One Bangkok 和都喜中央公园)的建设规模 扩大,中小型建造承包公司 (主要是装修市场)中的技术 工人将出现短缺,加上近期某 些材料费用的增加(例如玻璃 材料成本增加8),将对来 年的成本产生重大影响。 在中国有关制造业选址立 法和运输成本不断上升的 推动下,北京的装修成本 将继续增长。 受进口关税的影响,科伦坡、 胡志明市和马尼拉等严重依赖 进口
22、材料的市场,成本将继续 增加,装修周期也会延长。 在新加坡、吉隆坡、布里斯 班和成都,由于建造市场竞 争加剧,成本大幅上升的几 率较小。 展望2020年及未来,办公室装修成本预计将有所增长。 以下是关键市场装修成本的趋势预测。 来源:仲量联行,2019年 79%的亚太区受访者认为,2020年办公室 装修成本将更加高昂。 17 2019/2020年亚太区装修成本指南 18 2019/2020年亚太区装修成本指南 方法论 办公室规格 约4270平方米(46000平方英尺) 可容纳约1000人,并满足多种工作方式所 需,囊括了传统的长条桌、以活动为导向的 办公空间、独立的家具单元以及现代前卫式 办公
23、室中常见的其它元素,没有封闭的个人 办公室 正式和非正式会议空间高度融合,强调灵 活性 交付标准包括含架高地板的基本业主装修; 无障碍天花板;通过天花板空隙分布的供 暖、通风空调、照明及消防和生命安全系统 架高地板、无障碍天花板和天花板空隙中的 服务装备均需针对特定项目做出调整 没有特殊用途空间,例如厨房、数据中心、 培训室或礼堂,因此,超出标准甲级办公室 可能需要的增强型机电设施或地面负荷强化 等因素并未考虑在内 本指南的假设 由一家总承包商采用包干价的形式完成所有 涉及的装修工作 承包商不承担设计责任,客户的设计顾问承 担所有设计任务 我们的示范项目以仲量联行最新落成的新加坡办公室为参照,
24、该办公室 采用前卫式装修风格,位于新加坡新晋的商业中心之一:巴耶利峇中心 (Paya Lebar Quarter),在新加坡市场属甲级办公楼。项目的楼面板为 规则形状,且利用度高。 场地准备(拆卸)、保险、商品及服务税/ 增值税、销售税、场地购置、搬运、融资、 业主出资抵消、营销相关的所有成本和费用 以及任何地方当局收取的费用 不可预见费用,通常考虑不超过总预算的 装修成本不包括 10,具体取决于开发商或使用者的风险偏好 19 2019/2020年亚太区装修成本指南 图5:各城市装修成本比较,以前卫式中等规格装修风格为统计基础 来源:仲量联行,2019年 装修成本细目(按城市比较) 9 3 3
25、 2 3 4 3 3 3 3 4 2 2 3 3 2 2 3 2 2 3 3 3 3 3 1 3 5 3 49 43 50 33 49 43 51 51 49 51 44 40 45 45 43 45 44 47 49 48 52 42 49 52 42 45 46 48 46 27 29 27 38 32 24 33 27 37 27 28 31 36 38 31 32 36 31 36 32 34 34 28 30 34 41 38 37 37 10 12 12 11 13 19 8 12 8 11 9 16 10 9 11 10 10 13 8 11 7 15 13 7 14 7 9 1
26、 9 5 13 7 16 4 11 5 7 4 7 16 12 7 5 12 11 9 7 4 7 4 6 6 7 8 6 5 9 5 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100% 东京 堪培拉 悉尼 珀斯 墨尔本 香港 布 里斯班 新加坡 奥克兰 首尔 台北 前期准备 建造成本工程 设计及专业顾问费用 机电工程 安保、影音及综合布线 上海 北京 马尼拉 吉隆坡 广州 科伦坡 成都 雅加达 孟买 曼谷 河内 金奈 德里 胡 志明市 班 加罗尔 海 得拉巴 浦那 艾哈迈达巴德 20 2019/2020年亚太区装修成本指南 装修成本(按风格比较) 表5:不同风格的中等规格装修
27、成本(美元/平方米) 来源:仲量联行,2019年 城市 现代式 艾哈迈达巴德 593 622 718 奥克兰 1117 1200 1391 班加罗尔 638 667 766 曼谷 715 746 844 北京 878 911 1040 布里斯班 1223 1345 1598 堪培拉 1404 1512 1768 成都 809 841967 金奈 684 720836 科伦坡 818 881 1036 德里 677 707 807 广州 826 862 993 河内 720 726 833 胡志明市 679 684 790 香港 1289 1386 1643 海得拉巴 632 656748 雅加
28、达 770 739 871 吉隆坡 830 887 1112 马尼拉 855 919 1093 墨尔本 1335 1437 1690 孟买 743 779894 珀斯 1376 1478 1728 浦那 612 649765 首尔 1093 1117 1260 上海 911 945 1091 新加坡 1211 1281 1520 悉尼 1386 1488 1740 台北 993 1050 1210 东京 1825 1928 2245 传统式 前卫式 21 2019/2020年亚太区装修成本指南 Phylicia Cohen 澳大利亚 +612 9220 8631 柯戴维(David Cole)
29、 中国 +86 21 6133 5743 Jun Miyamoto 日本 +81 3 5501 9222 Velprakash K 印度 +91 9840 931935 Darren Wee 新加坡及东南亚 +65 6494 3966 Gavin Moore 东南亚 +65 8671 7815 麦耀之(YC Mak) 亚太区 +852 28465000 联系我们 如有需要,请联系我们遍布亚太区的装修成本专家,让我们 有机会助您成就愿景。 22 2019/2020年亚太区装修成本指南 仲量联行 2019年仲量联行。保留所有权利。本文件所载信息均来自我们认为可靠的渠道。仲量联行或其任何关联公司均不
30、对此处所载信息的准确性或完整性承担任何责任或义 务。不应依赖本文件所包含的信息。 关于仲量联行研究 仲量联行的研究团队通过市场领先的报告和服务提供最新资讯、分析和洞见,以阐 明当今的商业房地产动态并确定未来的挑战和机遇。我们遍布全球各地的400多名专 业研究人员长期跟踪和分析经济和房地产趋势,预测60多个国家/地区的未来态势, 从而提供无可比拟的本地和全球视角。在覆盖全球范围的实时信息和创新思维的推 动下,我们的研究和专业知识为我们的客户创造竞争优势,推动达成卓有成效的策 略和最佳的房地产决策。 特别感谢海沃氏,为本指南提供亚太区各地区家具成本洞察依据。 关于仲量联行 仲量联行(纽交所交易代码
31、:JLL)是全球领先的房地产专业服务和投资管理公 司。我们始终致力于房地产领域的持续创新;不断创造机遇,打造理想空间, 实现价值回报以成就商业及个人愿景。从而,为我们的客户、员工和社会创建 一个更美好的明天。仲量联行是财富500强企业,截至2019年9月30日,仲 量联行业务遍及全球80多个国家,员工总数超过93,000人, 2018财政年度收入达 163亿美元。JLL是仲量联行的品牌名称以及注册商标。更多信息请浏览www.jll. com。 仲量联行大中华区分公司 北京 中国北京市 建国门外大街1号 国贸大厦A座11层 邮政编码 100004 电话 +86 10 5922 1300 传真 +
32、86 10 5922 1330 青岛 中国山东省青岛市 市南区香港中路61号 远洋大厦A座2308室 邮政编码 266071 电话 +86 532 8579 5800 传真 +86 532 8579 5801 西安 中国陕西省西安市 雁塔区南二环西段64号 凯德广场2202-03室 邮政编码 710065 电话 +86 29 8932 9800 传真 +86 29 8932 9801 成都 中国四川省成都市 红星路3段1号 成都国际金融中心1座29层 邮编 610021 电话 +86 28 6680 5000 传真 +86 28 6680 5096 上海 中国上海市静安区 石门一路288号 兴
33、业太古汇香港兴业中心一座22楼 邮政编码 200041 电话 +86 21 6393 3333 传真 +86 21 6393 3080 香港 香港鲗鱼涌英皇道979号 太古坊一座7楼 电话 +852 2846 5000 传真 +852 2845 9117 .hk 重庆 中国重庆市 渝中区民族路188号 环球金融中心45楼 邮政编码 400010 电话 +86 23 6370 8588 传真 +86 23 6370 8598 沈阳 中国辽宁省沈阳市 沈河区惠工街10号 卓越大厦1808室 邮政编码 110013 电话 +86 24 3109 1300 传真 +86 24 3109 1330 澳门
34、 澳门南湾湖5A段 澳门财富中心16楼H室 电话 +853 2871 8822 传真 +853 2871 8800 .mo 广州 中国广东省广州市天河区 珠江新城珠江东路6号 广州周大福金融中心 2801-03单元 邮政编码 510623 电话 +86 20 2338 8088 传真 +86 20 2338 8118 深圳 中国广东省深圳市 福田区中心四路1号 嘉里建设广场第三座19楼 邮政编码 518048 电话 +86 755 8826 6608 传真 +86 755 2263 8966 台北 台湾台北市信义路5段7号 台北101大楼20楼之1 邮政编码 11049 电话 +886 2 8
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