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1、 1 报告编码19RI0216 房地产行业 物流地产研究巨头入局,物流地产行业进入发展新阶段 报告摘要 消费研究团队 物流地产是指物流地产企业选择合适的地点,投资 建设优质而完善的物流设施,再将此物流设施租给 有物流业务需求的客户,并由物流地产企业提供相 关物业管理服务的物流活动。按照功能和服务对象 的不同,物流地产可分为四大类:城市配送类物流 地产、进出口类物流地产、工业区类物流地产和交 通枢纽类物流地产。近五年,中国仓储业固定资产 投资额从 2013 年的 4,235.7 亿元增长到 2017 年的 6,855.8 亿元,年复合增长率达到了 12.8%。 热点一:物流地产自动化、信息化程度
2、提升 热点二:行业新入局者持续增多 热点三:行业向中小城市发展 物流行业作为劳动密集型行业,随着中国劳动力的不断 减少,越来越多的企业开始注重技术应用和物流装备升 级,努力提升物流信息化、自动化水平,减少对人工的 依赖。信息化、自动化更高的物流地产既能有效解决物 流行业面临的人工短缺和成本上升的问题,也能提升物 流效率,是行业发展大势所趋。 近几年,零售企业、金融机构也开始涉足物流地产领域, 成为行业的新生力量。 例如平安不动产 2014 年收购了成 都新地空港物流园,正式进入物流地产领域,并迅速成 长。 传统零售企业东百集团也在 2016 年确立了重点发展 物流仓储业务的目标, 并在 201
3、7 年实现了物流仓储营业 收入 457.03 万元,毛利率 55.62%。未来,随着物流地产 行业的进一步发展,将吸引更多参与者进入行业之中。 虽然一线城市的租金收益率依旧稳定,但行业的投资机 会将会出现中小城市,类似于哈尔滨、唐山的城市,物 流地产出租率高的城市。 饱和市场的城市不具投资价值。 如今人口众多的二线城市中物流地产市场已基本饱和, 企业如果再进入此类城市中投资,势必是无法竞争过市 场中已有的企业。行业的投资机会只会出现在物流地产 的需求还没有完全得到满足的下一档城市中。 曾亮 邮箱: 分析师 行业走势图 相关热点报告 房地产系列概览2019 年 中国文化地产行业概览 房地产系列概
4、览2019 年 产业园开发运营模式概览 房地产系列概览2019 年 中国互联网房地产经纪行业 概览 头豹研究院 | 房地产系列概览 400-072-5588 2 报告编号19RI0216 目录 1方法论 . 5 1.1研究方法 . 5 1.2名词解释 . 6 2中国物流地产行业市场综述 . 7 2.1物流地产的定义与分类 . 7 2.2中国物流地产行业的市场规模 . 8 2.3中国物流地产行业发展历程 . 9 2.4中国物流地产产业链分析 . 10 2.4.1上游分析 . 11 2.4.2中游分析 . 13 2.4.3下游分析 . 15 3中国物流地产驱动及制约因素 . 15 3.1驱动因素
5、. 15 3.1.1居民收入提升,电子商务蓬勃发展 . 15 3.1.2零售业持续发展,推动物流地产进步 . 17 3.1.3市场前景广阔,资本大量涌入 . 18 3.2制约因素 . 18 3.2.1土地供应紧张,拿地难度日益提升 . 18 3.2.2投资回收周期长,盈利模式单一 . 20 3.2.3中国经济增速放缓,发展存在不稳定因素 . 21 4中国物流地产行业政策及监管分析 . 22 nMqNoPpPqNnMoRsQmRrRsN8O9R7NtRnNpNrReRrQmMeRoMxOaQqQuNuOsPtNxNrRnM 3 报告编号19RI0216 5中国物流地产行业市场趋势 . 23 5.
6、1物流地产自动化、信息化程度提升 . 23 5.2行业新入局者持续增多 . 24 5.3行业向中小城市发展 . 25 6中国物流地产行业竞争格局 . 26 6.1竞争格局分析 . 26 6.2物流地产企业分析 . 30 6.2.1京东物流 . 30 6.2.2万纬物流 . 32 6.2.3新地物流 . 34 4 报告编号19RI0216 图表目录 图 2-1 中国仓储业固定资产投资额,2013-2022 预测 . 9 图 2-2 中国物流地产行业发展历程 . 9 图 2-3 中国物流地产行业产业链 . 11 图 2-4 物流地产基金模式示意图 . 12 图 3-1 中国互联网购物规模,2014
7、-2018 年 . 16 图 3-2 中国社会物流总费用,2014-2018 年 . 17 图 3-3 中国建设用地供应量与工矿仓储建设用地供应量,2013-2017 年 . 19 图 3-4 物流地产收入来源简介. 21 图 4-1 中国物流地产行业相关政策 . 23 图 5-1 中国 16-59 岁劳动年龄人口数量,2014-2018 年 . 24 图 6-1 重点地区知名物流地产企业布局情况. 28 5 报告编号19RI0216 1 方法论 1.1 研究方法 头豹研究院布局中国市场,深入研究 10 大行业,54 个垂直行业的市场变化,已经积累 了近 50 万行业研究样本,完成近 10,0
8、00 多个独立的研究咨询项目。 研究院依托中国活跃的经济环境,地产,物流,电商,零售等领域着手,研究内容 覆盖整个行业的发展周期,伴随着行业中企业的创立,发展,扩张,到企业走向上 市及上市后的成熟期,研究院的各行业研究员探索和评估行业中多变的产业模式, 企业的商业模式和运营模式,以专业的视野解读行业的沿革。 研究院融合传统与新型的研究方法, 采用自主研发的算法, 结合行业交叉的大数据, 以多元化的调研方法,挖掘定量数据背后的逻辑,分析定性内容背后的观点,客观 和真实地阐述行业的现状, 前瞻性地预测行业未来的发展趋势, 在研究院的每一份 研究报告中,完整地呈现行业的过去,现在和未来。 研究院秉承
9、匠心研究,砥砺前行的宗旨,从战略的角度分析行业,从执行的层面阅 读行业,为每一个行业的报告阅读者提供值得品鉴的研究报告。 头豹研究院本次研究于 2019 年 5 月完成。 6报告编号19RI0216 1.2 名词解释 分拨中心:是集仓储、分拣、加工、理货、送货等多种职能于一体的物流据点。 前置仓:是指企业内部仓储物流系统中,离门店最近,最前置的物流仓储节点。 保税仓库:是指用于存储应税货物的建筑物,其中存储的货物可以暂时豁免关税。通常用于 转口或免税店出售的商品会存放在保税仓库中。 工矿仓储用地: 建设用地类别之一, 具体包括工业用地: 工业生产及其相应附属设施用地; 采矿地: 采矿、 采石、
10、 采砂场、 盐田、 砖瓦窑等地面生产用地及尾矿堆放地; 仓储用地: 用于物资储备、中转的场所及相应附属设施用地。 三通一达:是四家快递公司的合称, “三通”指圆通速递、申通速递、中通速递, “一达”指 韵达快递。此四家公司均与淘宝有紧密合作,淘宝的快递业务主要由这四家快递公司负责。 现金流: 指某一特定时间内, 企业在进行经济活动中发生的现金和现金等价物流入和流出的 数量。企业的偿债能力取决于其现金流,有现金流问题的企业通常会立即倒闭。现金流也代 表着企业当下运营的能力,有足够的现金的企业才能进行投资,扩展业务。 7 报告编号19RI0216 2 中国物流地产行业市场综述 2.1 物流地产的定
11、义与分类 物流地产是指物流地产企业选择合适的地点, 投资建设优质而完善的物流设施, 再将此 物流设施租给有物流业务需求的客户,并由物流地产企业提供相关物业管理服务的物流活 动。物流地产中的设施主要为物流仓库,为下游客户提供物流仓储服务。物流地产能够满足 下游客户的非核心业务外包需求,有利于系统地优化下游客户的物流业务。 按照功能和服务对象的不同,物流地产可分为四大类: 第一类是城市配送类物流地产。 城市配送类物流地产集中在人口密集的城市, 主要为一 线城市以及二线城市。此类物流地产主要服务于第三方物流企业、零售企业等,这类企业在 城市周边租赁物流地产仓库用于货物的就近配送,提升配送效率,提高消
12、费者的消费体验。 城市配送类物流地产是市场中数量最多的物流地产类型,数量占比超过 60%。 第二类是进出口类物流地产。 进出口类物流地产是进出口企业用作货物的周转仓库。 此 类物流地产主要位于港口附近, 根据港口的类型的不同, 进出口类物流地产可进一步分为海 港类型、空港类型和陆港类型,此外还可分为保税区仓库和非保税区仓库两种类型。进出口 类物流地产的发展受国内进出口贸易影响较大,2018 年以来,受中美贸易战影响,部分地 区进出口类物流地产租金、出租率持续下滑。 第三类是工业区类物流地产。 工业区类物流地产主要位于工业较发达城市的工业聚居区 内,为工业企业提供仓储服务,主要客户有汽车制造企业
13、、化工企业等。市场中工业区类物 流地产数量不多, 主要是因为大部分工业企业具有自己的仓库, 较少对外租赁专业的物流地 产仓库。 第四类是交通枢纽类物流地产。 此类物流地产主要位于区域性的中心城市, 是作为该区 8 报告编号19RI0216 域内的货物集散中心而存在。例如武汉、成都城市中的交通枢纽类物流地产是华中地区、西 南地区的货物集散中心。 区域性城市中交通枢纽类物流地产数量众多, 一部分服务于物流企 业,作为物流企业的分拨中心;一部分服务于散户用于堆放农产品等低端货物。 此外,市场中还存在冷藏库、冷冻库等具有特殊用途的仓库,但此类物流地产的规模相 对较小,市场占比低。 2.2 中国物流地产
14、行业的市场规模 随着中国经济持续增长和互联网的不断发展,中国电子商务、零售、制造、物流等行业 逐渐兴盛,市场对仓储的需求持续上升,中国物流地产市场规模得以保持长期的快速增长。 同时,中国物流地产行业良好的发展前景吸引房地产、电商、零售、金融等行业中的资本和 企业进入,也进一步推动了行业的发展。近五年,中国仓储业固定资产投资额从 2013 年的 4,235.7 亿元增长到 2017 年的 6,855.8 亿元,年复合增长率达到了 12.8%。但中国仓储业 投资额的增长在2015年之后明显放缓, 其中2017年的仓储业投资额较2016年略有下降, 主要是因中国经济增长放缓以及工矿仓储用地供应日趋紧
15、张所导致。 虽然行业增速在逐渐放缓, 但由于中国人均仓储面积远低于欧美等发达国家, 处于世界 低位,市场整体尚处于供不应求的状态,行业仍有较大的发展空间。头豹预测,随着中国经 济的不断发展,电商、零售、制造、物流等行业的持续进步,中国物流地产行业规模仍将保 持快速增长,预计到 2022 年中国仓储业投资额超过 7,200 亿元(见图 2-1) 。 9 报告编号19RI0216 图 2-1 中国仓储业固定资产投资额,2013-2022 预测 来源:国家统计局,头豹研究院编辑整理 2.3 中国物流地产行业发展历程 物流地产于 20 世纪 80 年代开始在欧美等发达国家中发展,在国外发展的较为成熟后
16、 才进入中国。中国的物流地产行业兴起于电商行业之后,21 世纪初物流地产行业才正式起 步(见图 2-2) 。 图 2-2 中国物流地产行业发展历程 来源:头豹研究院编辑整理 2002 至 2005 年,物流地产行业处于起步阶段。中国电子商务行业自 1999 年诞生以 来,迅速成长,拉动了第三方物流企业的成长,市场中对专业的物流仓储、物流设施的需求 增多,催生了物流地产行业的形成。2002 年,中国真正意义上的物流地产诞生在电子商务 10 报告编号19RI0216 兴盛的东部沿海地区。2003 年,美国物流地产企业普洛斯进入中国,并在 2004 年正式成 立其第一个中国物流园。2005 年,丰树
17、正式进入中国,中国物流地产行业正式起步。 2006 至 2015 年,物流地产行业处于高速增长阶段。随着中国市场的仓储需求快速增 长,众多外资企业进入中国市场,行业整体投资热度上升。一些进入中国市场较早的外资物 流地产企业,如普洛斯、丰树等,在此阶段跑马圈地,实现了高速增长,其中普洛斯在此阶 段成长为行业龙头。同时,电子商务行业在推动物流地产发展上发挥出越来越重要的作用。 2006 年,圆通成为第一家接入淘宝的配送服务商,电子商务平台开始为物流企业发展提供 助力。 2007 年, 京东开始自建物流, 电商企业正式进军物流地产领域。 2013 年 5 月 28 日, 阿里巴巴集团、联合银泰集团、
18、富春控股、 “三通一达”等公司共同组建菜鸟网络,进一步 推动物流行业的升级。在此阶段,中国仓储业投资额从 2006 年 370.9 亿元增长到 2015 年 的 6620.2 亿元,十年增长了 17 倍。 2016 年至今,行业处于多元发展期。随着中国经济增速放缓以及工业用地指标收紧, 行业增速开始放缓,但行业中的参与者仍在持续增多,众多企业跨行进军物流地产,中国物 流地产行业进入到多元化发展阶段。 在此阶段, 电商企业加大了在物流地产行业的投入; 传统的房地产企业因房地产市场的 降温,开始进军物流地产行业;零售企业、金融机构也开始涉足物流地产中,成为行业的市 场的新生力量。与此同时,在经济增
19、长放缓的情况下,市场中一些小型项目、经营不善的项 目开始被持有者抛售,市场面临一轮调整。 2.4 中国物流地产产业链分析 中国物流地产行业产业链上游的参与者是资源的提供方, 包括资金的提供方, 土地资源 提供方,建材、设备的供应商,金属、化工材料的供应商等。产业链中游环节主体是物流地 产企业,可分为四类:专业的物流地产企业、传统房地产企业、电商或物流企业、其他类型 11 报告编号19RI0216 企业。产业链下游是物流地产的客户,包括第三方物流企业、电商企业、制造业企业、零售 企业等(见图 2-3) 。 图 2-3 中国物流地产行业产业链 来源:头豹研究院编辑整理 2.4.1 上游分析 资金资
20、源 物流地产具有重资产属性,其开发建设需要投入大量资金,且投资回收周期长,物流地 产企业单纯依靠自有资金难以实现迅速扩张, 因此业内企业主要通过成立物流地产基金的方 式对外融资(见图 2-4) 。 地产基金模式下, 物流地产企业与其他投资者共同成立物流地产基金, 其中投资者只负 责提供资金, 物流地产企业在提供资金的基础上确保项目完成开发和运营。 物流地产基金成 立后, 物流地产公司的开发部门将从物流地产基金获得资金支持, 进行物流地产项目的开发 建设。项目开发完成后,开发部门会将项目移交给物流地产公司的物业管理部门运营。物业 管理部门通过仓库租赁、物业管理等服务获取运营收入,最后将运营收入交
21、给基金。 12 报告编号19RI0216 整个过程中,物流地产基金独立于物流地产企业,基金始终持有物流地产项目的产权。 项目开发完成后,基金将项目租给物流地产企业进行运营,获得持续的运营收入。基金获得 收入后可以继续投资收购或者新建物流地产项目,从而形成开发、运营和收购的循环,得以 实现快速扩张。 投资人既可以长期持有基金获取稳定的运营收益, 也可以通过基金退出机制 或者资产证券化的方式获取一次性高额收益。 物流地产基金帮助物流地产企业实现了轻资产运营, 解决了物流地产企业长期持有项目 引起的资金沉淀问题,提高了企业资金流转速度。同时,物流地产基金也为追求长期、稳定 收入的投资人提供了投资物流
22、地产的渠道。 图 2-4 物流地产基金模式示意图 来源:头豹研究院编辑整理 此外,部分业内企业采取了完全由自有资金主导的自持模式。此模式下,物流地产的产 权始终在物流地产企业手中,企业参与到项目的投资、开发、运营全过程。例如宝湾物流从 物流地产项目的资源获取、 规划设计、 再到具体的开发建设、 以及后期招租、 运营都有参与, 是典型的重资产运营方式。自持模式需要占用企业较多资金,给企业现金流带来压力,限制 了企业的扩张速度。 土地资源 市场中物流地产企业获取土地获取的方式有两种, 一种是直接物流地产企业从政府手中 13 报告编号19RI0216 直接获取土地,另一种是在二手市场中,物流地产企业
23、从已经获得土地的企业手中购买,但 二手市场中的土地转让也需政府同意,土地资源获取受政府限制较大。 土地价格因地而异,具体受地段、交通、经济环境等因素影响。物流地产作为物流的重 要一环,主要是在交通便利、人口聚集的经济发达地区开发建设,但相比于商业地产、住宅 地产,物流地产的价值较低,其土地价格更低。例如在北京、上海等一线城市中,物流地产 的土地价格在 200 万-500 万元/亩之间,上海金山地区的物流地产的土地价格甚至可低至 100 万元/亩。 虽然物流地产的土地价格较低,但获取难度高。由于物流地产造价低,占地大,且产生 的税收也低于住宅地产、商业地产,因此政府更倾向于将土地用作其他用途。通
24、常在土地卖 不出去的情况下,政府才会考虑将土地用作物流地产。此外,行业发展至今,一线城市的土 地资源严重紧缺, 物流地产企业基本上通过二手市场获取土地资源, 增加了企业的土地获取 难度和成本。 其他资源 建材、金属、化工等资源是中国房地产开发的必不可少的资源,中国房地产市场发展多 年,其上游市场已较为成熟,此类资源价格无太大波动,因此物流地产的造价成本已较为固 定。例如单层仓库造价普遍在 2200 元/平米左右,具体价格还会受当地的土地条件,天气 条件等因素影响。双层库的建造成本在 2600 元/平米左右,其中坡道库在 2800 元/平米左 右,电梯库在 2500 元/平米左右,由于电梯库运货
25、不便,相对较难出租。 2.4.2 中游分析 物流地产行业产业链中游环节参与主体是物流地产开发企业, 目前参与物流地产开发的 主体主要分四类:专业物流地产企业、传统房地产企业、电商和物流企业、其他类型企业。 14 报告编号19RI0216 不同的主体有着不同的发展方式与竞争优势。 专业的物流地产企业主要是普洛斯、安博、宇培等国外企业。此类企业拥有领先的 仓储设施技术、管理水平以及充足的资金,在进入中国市场后,复制其国外的成功 模式, 快速成长。 此类企业在中国物流地产行业的发展过程中起到了引领标杆作用。 传统房地产企业投身物流地产领域的有万科、绿地等。传统房地产企业的拿地能力 较强,土地储备丰富
26、,规模庞大,资金实力雄厚。房地产企业在利用手中的工矿仓 储用地储备进行物流地产开发的同时,还可以利用手头的资金大量收购物流地产企 业,并且积极向专业的物流地产企业学习,在行业中快速成长。 电商、物流企业进行物流地产开发的企业有京东、苏宁、菜鸟等。此类企业来自产 业链下游,有着源源不断的仓储需求,并对物流行业有着深刻的理解,对物流园区 的区位和价格也更为敏感。电商企业通过布局物流地产能够构建起“电商+物流” 的生态圈,覆盖客户购买到产品配送的全周期,提升其竞争力。 其他类型企业则是在某一领域方向有着较强优势,依托其优势进军物流地产行业领 域。如金融机构平安不动产,零售企业东百集团等。随着其他类型
27、的企业涌入,业 内诞生了民熙的金融物流园、环普的产业物流园等新模式的物流地产,在竞争激烈 的市场中开辟出了一条独特的道路。 在这四类主体中, 电商企业在近年来不断加大物流地产的建设力度, 但主要是自建仓储, 用于服务自身核心电商业务。 其他的企业则无物流需求, 建设物流地产用于服务于下游客户, 实现稳定的收益。自建仓储需要占用企业较多资金,且规模局限于企业核心业务规模,发展 有限,未来将不会是行业主流。 15 报告编号19RI0216 2.4.3 下游分析 物流地产主要为 B 端客户提供仓储服务,仓库的租金价格受地段,仓库功能,以及供需 关系的影响,例如双层库面积更大,冷藏冷冻仓库具有特殊功能
28、,因而租金更高。物流地产 的主要客户包括电商企业、制造业企业、第三方物流企业、零售企业等。 第三方物流企业是物流地产最主要的客户。 仓库作为物流企业开展业务的基础, 是物流 企业必不可少的一部分, 由于物流地产投资大, 因此第三方物流企业基本上都采取租用的方 式。当前中国物流行业发展迅速,2018 年的物流业总收入已经达到 10.1 万亿元,第三方物 流企业对物流地产的需求庞大。 中国电子商务的发展也离不开高效的物流支持, 高效的物流有助于电子商务渗透率的提 升和规模的增长, 电商企业对仓储有着源源不断的需求。 零售行业也随着电商行业发展而进 一步发展,中国网络零售额如今已经突破了 7 万亿元
29、。同时,互联网技术的进步和新零售模 式的出现使得零售行业进一步发展,零售企业对物流地产的需求持续增长。 此外, 仓储是制造业企业的刚性需求, 中国作为制造业大国, 对物流地产有着大量需求。 随着中国制造 2025 的推动,中国制造业将迈入新的台阶,市场对仓储的需求将持续提升。 3 中国物流地产驱动及制约因素 3.1 驱动因素 3.1.1 居民收入提升,电子商务蓬勃发展 进入 21 世纪以来,随着互联网的普及和中国居民收入的持续增长,中国电子商务行业 迅猛发展, 网络购物规模持续扩大。 截止到 2018 年底, 中国网络购物用户规模已经达到 6.1 亿人,中国网络购物规模在 2018 年达到了
30、7.5 万亿元,同比增长 22.0%(见图 3-1) ,中国 16 报告编号19RI0216 网购交易额占社会零售总额的比例接近 20%。电子商务的蓬勃发展,促使包括食品饮料, 家居用品,服装用品在内的各类消费品销量大增,消费品企业对仓储的需求快速提升,促进 了物流地产的发展。 图 3-1 中国互联网购物规模,2014-2018 年 来源:头豹研究院编辑整理 中国电子商务的蓬勃发展推动着中国物流行业的进步, 物流地产得以快速发展。 高效的 物流配送和现代化的物流设施才能保证消费者拥有良好的网购体验, 是电子商务行业进一步 成长和渗透的重要助力,也是电商企业的核心竞争力之一。随着电商行业的进一步
31、发展,电 商企业对物流设施的需求不断增多,要求不断提高。如今京东、苏宁、阿里巴巴等电商巨头 纷纷投身到物流地产行业之中, 通过自建定制化物流仓库的方式, 不断提升其电商平台的物 流效率。 专业的第三方物流企业也随着中国电子商务的兴盛而崛起。2018 年,中国社会物流总 费用达到 13.3 万亿元,近 5 年复合增长率为 5.8%(见图 3-2) ,2018 年中国快递业务量完 成 505 亿件,同比增长 25.8%,连续 5 年高居世界第一。中通、申通、圆通、韵达等物流 快递企业均因电商行业而快速崛起,如今已成为物流地产企业最主要的客户。 17 报告编号19RI0216 图 3-2 中国社会物
32、流总费用,2014-2018 年 来源:中国物流与采购联合会、国家发改委,头豹研究院编辑整理 3.1.2 零售业持续发展,推动物流地产进步 仓储作为零售供应链的中的重要一环,在提升零售企业物流配送效率,提升消费体验 方面有着重要作用,因此零售业一直对物流地产有较多需求。随着消费升级和新零售概念 的兴起,零售行业进入了升级阶段,其产品、模式、技术上均得到了升级,零售业在原有 的仓储需求上,对物流地产其他方面的要求不断提高,推动着物流地产行业的进步。 产品方面,随着零售业步入升级,市场中零售产品的种类持续增多、品质不断提升, 其中跨境商品、生鲜产品等细分市场崛起,导致零售企业对保税仓库、冷库等物流
33、地产需 求迅速增加;模式上,新零售模式的出现推动了零售企业线上线下的融合,传统的零售分 销体系被打破,消费者、消费品、消费场所三者之间的次序被打乱,行业的供应链得到重 构。产品的物流时间得到缩短,企业更加重视提前备货和仓储功能,零售企业对即时配送 愈发重视,推动了前置仓的需求增长;技术上,新零售业积极应用新技术,通过新技术赋 能,零售行业链条上各个环节的效率均能得到提升。其中物流作为供应链的重要环节,成 为技术赋能、智慧改造的重点,物流设施硬件的升级和智能仓储解决方案成为零售业升级 的重要组成部分。在零售业升级的驱动下,物流地产行业在产品种类、产品功能等方面得 18 报告编号19RI0216
34、到全方位的进步。 3.1.3 市场前景广阔,资本大量涌入 中国物流地产广阔的发展空间持续吸引着资本进入, 资本的进入也加速了中国物流地产 行业的发展。 从人均物流仓储面积来看, 中国人均仓储面积仍处于低位。 截至到 2018 年底, 中国通用仓储面积约10.6 亿平方米, 人均通用仓储面积仅为 0.76 平方米, 仅为美国的 14%。 中国物流地产市场整体仍处于供不应求的状态, 优质的物流地产项目的租金连年上涨, 其空 置率长期处于低位。 加之政府持续出台政策推动现代综合交通运输体系的发展和建设, 为物 流地产市场发展奠定基础,中国物流地产行业前景光明。 近年来,涌入物流地产行业的资本不断增多
35、,如万科早在 2014 年便成立了物流地产事 业部,2015 年成立了独立的物流品牌万纬专营物流地产。2017 年,万科联合厚朴投资、高 瓴资本、中银等多家机构和个人,对物流地产行业龙头普洛斯进行私有化,因此一跃成为普 洛斯最大股东; 2017 年, 菜鸟与中国人寿共同成立 85 亿元人民币的物流地产基金; 同年, 江苏信托携手万科成立 60 亿元人民币物流基金; 苏宁云商与深创投设立 300 亿元人民币物 流地产基金。在资本的持续涌入下,行业新生力量不断诞生,物流地产行业得以快速发展, 同时资本的介入也将给行业带来新的变革,推动着行业的进步。 3.2 制约因素 3.2.1 土地供应紧张,拿地难度日益提升 近年来,随着中国城市城镇化程度的提升,以及房地产市场的火热,中国城市土地资源 消耗快速。 土地供应日益紧张、 拿地