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1、 香港股市香港股市|香港房地产香港房地产 公司深度报告公司深度报告 东方证券(香港)有限公司东方证券(香港)有限公司 此报告为英文报告的翻译版本,请参阅最后一页所载的分析员核证、公司披露事项以及免责声明 1 1 太古地产太古地产(1972 HK) 商业地产商业地产又又迎迎来来充满挑战充满挑战的一年的一年 太古地产于太古地产于 1972 年在香港成立,总部位于香港,年在香港成立,总部位于香港,专注于专注于香港及中国内地综合香港及中国内地综合用途物业的用途物业的营运商,其已完成的投资物业组合达营运商,其已完成的投资物业组合达 2,230 万平方呎。万平方呎。太古地产计太古地产计划未来十年投入资金达
2、划未来十年投入资金达 1 千亿港元以推动未来增长,千亿港元以推动未来增长, 务求务求实现中个位数的股息实现中个位数的股息增长。 尽管集团在增长。 尽管集团在 2021 年公布了稳健的财务业绩, 但年公布了稳健的财务业绩, 但 2022 年上半年香港和中年上半年香港和中国的疫情控制措施损害了太古地产的经营环境。国的疫情控制措施损害了太古地产的经营环境。我们我们预计预计 2022 年年整体出租率整体出租率将将小幅下降小幅下降,续租率仍然为负数。我们首予,续租率仍然为负数。我们首予太古地产太古地产“增持增持”评级,目标价为”评级,目标价为21.0 港港元。元。 冀千亿投资的大部分项目可于冀千亿投资的
3、大部分项目可于 5 年内推出。年内推出。香港和中国的投资组合是集团的双重增长引擎。太古地产计划在内地投资逾 500 亿港元,重点是在一线和新兴一线城市以零售为主导的综合体开发项目。三分之一的资金用于扩建和优化太古坊及太古广场。 对于东南亚市场, 集团将专注于胡志明市、雅加达、新加坡和曼谷。 2021 年年业绩稳健。业绩稳健。虽然基本溢利同比减少,主要由于出售非核心物业的溢利减少,但太古地产的经常性基本溢利增加 1%至 71.52 亿港元,反映中国内地强劲的零售表现了及减少酒店业务的亏损。每股股息为 0.95 港元,同比上升 4%,超出市场普遍预期。 本年经营环境仍然充满挑战本年经营环境仍然充满
4、挑战。22 年上半年,香港和中国的疫情控制措施为业务复苏带来困扰。 我们认为 22 年写字楼的续租率将继续为负数。 集团向因疫情而被迫关闭的零售租户提供租金减免,这对集团的利润有所影响。 人民币贬值人民币贬值及加息及加息风险风险。未来逾千亿的投资将在美国加息环境下将增加贷款成本。预计 2022 人民币年走弱及未来更多收入来自中国内地投资组合,汇率变动将影响集团转换为港元货币的利润。 首予“首予“增持增持”评级。”评级。我们采用 DDM 模型对太古地产估值,得出股价为 21.0港元,相当于 0.4 倍 FY22 预测市净率。受租金减免、出租率下降影响,我们预计 2022 年收入将同比下滑 10%
5、。我们首予“增持”评级,目标价为21.0 港元,隐含 9.1%的上行空间。 投资总结投资总结 年结于年结于 12 月月 2020 2021 2022E 2023E 2024E 营收(百万港元) 13,308 15,891 14,291 14,892 16,601 变化(%) (6.4) 19.4 (10.1) 4.2 11.5 净利润(百万港元) 4,096 7,121 5,933 9,205 10,609 变化(%) (69.5) 73.9 (16.7) 55.1 15.3 核心每股盈利(港元) 2.167 1.631 1.206 1.370 1.497 变化(%) (47.5) (24.7
6、) (26.1) 13.6 9.3 核心核心市盈率(倍)市盈率(倍) 8.8 11.7 15.8 13.9 12.7 市净率(倍)市净率(倍) 0.4 0.4 0.4 0.4 0.4 企业价值/息税折摊前利润(倍) 7.8 8.0 11.0 8.7 7.9 每股股息(港元) 0.910 0.951 0.965 1.027 1.048 股息收益率(%) 4.8 5.0 5.1 5.4 5.5 资料来源:公司资料、东方证券(香港) 增增持持 目前股价目前股价 目标股价目标股价 HK$19.08 HK$21.0 香港股市香港股市 / 香港房地产香港房地产 2022 年年 6 月月 15 日日 戴伟豪
7、戴伟豪 (SFC CE: BKJ685) (852) 3519 1292 C.hk 最新主要数据最新主要数据 已发行股份总数(百万股) 5,850 市值(百万港元) 111,618 企业价值(百万港元) 80,286 12 个月内日均成交额(百万港元) 47.8 12 个月波动率(%) 25.0 FY21-23 预测市盈增长率(倍) - FY21-23 预测平均净资产收益率% 2.6 FY22 预测市净率(倍) 0.4 FY22 预测净负债-股东权益比(%) 5.0 股价表现股价表现 (%) 1 个个 本年本年 12 个月个月 绝对值绝对值 3 (2) (19) 相对恒指相对恒指 (3) 8
8、8 主要股东持股主要股东持股 (%) 太古股份有限公司 82.00 施罗德投资 2.06 审计师审计师 罗兵咸永道会计师事务所 股价走势图股价走势图 成交量(百万港元) 股价(港元) 资料来源:彭博资讯、东方证券(香港) 0550021年06月21年09月21年12月22年03月22年06月太古地产恒生指数 香港股市香港股市|香港房地产香港房地产 公司深度报告公司深度报告 请参阅最后一页的免责声明 2 发展罕有优发展罕有优质物业质物业而而闻名闻名的太古地产的太古地产 太古地产是香港活跃的地产发展商,是英资太古集团的子公司,发展过多个大型项目,包括太古
9、城、太古广场及太古坊等。太古地产于 1972 年在香港成立,于香港、中国内地、新加坡及美国均有投资及拥有大量物业权益,致力发展及管理商业、零售、酒店及住宅物业。太古地产于 2012 年在香港联合交易所主板上市。 太古地产的业务包括三个主要范畴:物业投资、物业买卖和酒店投资。物业投资主要从事发展、租赁及管理商业、零售及若干住宅物业业务。物业买卖及发展部从事发展及兴建物业业务。酒店部从事酒店运营业务。而投资物业(即租金收入)是公司的主要收入来源。 租金收入占公司总收入近租金收入占公司总收入近 80% 租金收入占公司总收入很大部分,在 2021 年占 79%。与 2020 年相比,贡献显着下降主要是
10、由于物业买卖上升,在新加坡销售 20 个 EDEN 单位和来自 25 个 Reach 单位的物业交易增加以及位于美国迈阿密的 89 个 Rise 单位。集团计划在未来十年投资超过 1,000 亿港元发展项目,以通过其庞大且不断增长的投资物业组合来提供稳定的租金收入。 图图 3:收入分布收入分布 图图 4:2021 年年集团应占物业组合的总楼面面积集团应占物业组合的总楼面面积 资料来源:公司资料、东方证券(香港) 图图 1:集团结构集团结构 图图 2: 主要里程碑主要里程碑 资料来源:公司资料、东方证券(香港) 拥有 82%股权 太古集团(19 HK)是一家已经拥有 200 多年历史的产业帝国,
11、业务涵盖地产、航空、饮料、海洋服务和贸易等门类。 在香港、中国内地、新加坡和美国拥有大量物业 19721972年在香港成立,1974年更名为太古股份有限公司。1976扩大业务版图至美国2007进入中国内地市场,一步步扩张2010太古股份分拆太古地产上市(百万港元) 物业投资(租金收入)是集团最大的收入来源。在 2021 年物业投资收入有所改善。 11,380 12,254 12,410 12,355 12,554 05,00010,00015,00020,000200202021物业投资物业买卖酒店集团应占香港物业组合的总楼面面积 13.8 百万平方呎百万平方呎 集团应占
12、美国及其他地方物业组合的总楼面面积 2.1 百万平方呎百万平方呎 集团应占内地物业组合的总楼面面积11.1 百万平方呎百万平方呎 集团应占物业组合的总楼面面积 27.0 百万平方呎百万平方呎 hVkZrUaUdU9UvYpZrU9P9R6MpNnNmOpNlOpPoQjMoPpQ6MoPqQuOmMnNxNnPnP 香港股市香港股市|香港房地产香港房地产 公司深度报告公司深度报告 请参阅最后一页的免责声明 3 计划在未来计划在未来 10 年投资超过千亿港元年投资超过千亿港元 太古地产继近期宣布在西安开发一个投资约人民币 70 亿元(86.6 亿港元)的新项目后,计划在未来 10 年投资超过 1
13、000 亿港元,在香港、内地和东南亚发展一系列新项目,预计大部分项目将在未来五年内推出, 从而实现中个位数的股息增长。 太古地产计划在内地投资逾 500 亿港元, 重点是在一线和新一线城市以零售为主导的综合体开发项目。另外三分之一的资金将会投放在香港,用以扩建和优化太古坊及太古广场。关于东南亚市场,集团将专注于胡志明市、雅加达、新加坡和曼谷。太古地产的增长将得到中期驱动因素的支持,包括重新开放香港边境和中国内地一系列新项目计划。 2021 年已有两项新零售发展项目落成年已有两项新零售发展项目落成 前滩太古里开业后的客流量和销售额创下旗下内地商场开业时新高。 集团还在 21 年 12 月开设太古
14、里三里屯西区,大大扩展其在北京三里屯太古里综合体的零售面积近 20%。两个新零售发展项目的表现强劲,出租率也很高。 图图 5: 集团未来集团未来 10 年投资规划年投资规划 资料来源:公司资料、东方证券(香港) 集团预计在未来集团预计在未来 10 年投资超过年投资超过 1 千亿港元千亿港元 中国内地中国内地 计划投资超计划投资超 500 亿港元亿港元 重点在一线和新兴一线城市以零售为主导的综合体开发项目 集团应占物业组合的总楼面面积较现时多一倍。 香港香港 计划投资超计划投资超 300 亿港元亿港元 继续扩建和优化太古坊及太古广场 前滩太古里 三里屯太古里西区 与上海静安置业集团合作参与张园石
15、库门 历史建筑群活化项目 北京的颐堤港二期项目 西安太古里 2222021 2022 2025+ 22太古坊二座 2023 2025+ 华厦工业大厦/ 仁孚工业大厦 皇后大道东 46-56 号宝华大厦 物业投资物业投资/ /东南亚市场东南亚市场 计划投资超计划投资超 200 亿港元亿港元 物色香港和中国内地的住宅买卖机会。 关于东南亚市场,集团将专注于胡志明市、雅加达、新加坡和曼谷寻找机会 22022 图图 6: 中国内地新项目取得重大进展中国内地新项目取得重大进展 资料来源:公司资料、东方证券(香港) 零 售 额 同 比 增 长27%。 出租率于 2021 年达到 97% 预计三里屯太古里西
16、区项目的稳定成本收益率将为高个位数 太古里三里屯太古里三里屯, 北京北京 自开业以来,零售销售和客流量强劲。 预计项目的稳定成本收益率将能达到高个位数 前滩太古里前滩太古里, 上海上海 香港股市香港股市|香港房地产香港房地产 公司深度报告公司深度报告 请参阅最后一页的免责声明 4 香港香港及及中国投资组合是集团中国投资组合是集团双重增长双重增长的的引擎引擎 2021 年度集团应占总楼面面积约为 3,070 万平方呎,当中包括 370 万平方呎的物业买卖楼面面积。 集团应占香港及中国投资物业组合的总楼面面积分别为 1,380 万平方呎和 1,110 万平方呎。 预计未来预计未来 10 年集团应占
17、香港年集团应占香港投资物业组合投资物业组合总楼面面积将增加总楼面面积将增加 16% 在 2021 年,香港已完成的投资物业组合达到 1,260 万平方呎,并已成功开发多个知名的大型项目,包括太古城中心、太古广场及太古坊。办公楼占总楼面面积达到 70%以上,其中包括在建的总楼面面积。据集团未来 10 年计划,预计 2026 年后已建成商业物业占总楼面面积将增加至 14.6 百万平方呎,较 2021 年增长 16.0%。现时香港疫情已经得到控制,我们相信下半年的整体经营环境将会得到改善。 预计集团应占中国投资物业组合总楼面面积将明显增长预计集团应占中国投资物业组合总楼面面积将明显增长 32.8%
18、太古地产自 2007 年起进入中国内地,并不断增加在中国内地的业务。如今,该公司的内地投资组合达到 970 万平方呎,当中包括位于北京、广州、成都和上海的六个综合体开发项目。预计 2026 年后已建成商业物业占总楼面面积将增至 12.9 百万平方呎,较 2021 年增长 32.8%。中国内地整体物业投资组合在 2021 财年贡献了 37%的应占总租金收入,而零售物业是集团的第二大租金收入贡献者。 图图 7: 投资物业及酒店总额(集团应占总楼面面积)投资物业及酒店总额(集团应占总楼面面积) (百万平方呎百万平方呎) 写字楼写字楼 零售物业零售物业 酒店酒店 住宅住宅 服务式住服务式住宅宅 规划中
19、规划中 总计总计 香港 8.7 2.5 0.8 0.6 1.2* 13.8 中国内地 2.9 5.4 1.2 0.2 1.4 11.1 美国 - 0.3 0.3 - 1.5 2.1 Total 11.6 8.2 2.3 0.8 4.1 27.0 买卖物业买卖物业 香港 - - - - 0.7 0.7 美国及其他地区 - - - - 3.0 3.0 资料来源:公司资料、东方证券(香港) 集团应占总楼面面积约为 3,070 万平方呎,其中包括 370 万平方呎的物业买卖。 *1.2 百万平方呎是计划在香港开发写字楼 图图 8: 预计香港已建成商业物业占总楼面面积预计香港已建成商业物业占总楼面面积
20、图图 9: 预计中国内地已建成商业物业占总楼面面积预计中国内地已建成商业物业占总楼面面积 资料来源:公司资料、东方证券(香港) 11,50012,00012,50013,00013,50014,00014,50015,00020226 年以后(000 平方呎) +16% 14,612 13,833 13,600 12,597 05,00010,00015,00020212025F2026年以后(000 平方呎) +32.8% 12,929 12,367 9,734 香港股市香港股市|香港房地产香港房地产 公司深度报告公司深度报告 请参阅最后一页的免责声明 5 太古地产太古
21、地产主要经营策略主要经营策略 图图 10: 详述太古地产的经营策略详述太古地产的经营策略 资料来源:公司资料、东方证券(香港) 物业投资65%物业买卖29%酒店6%2012 物业投资83%物业买卖7%酒店10%2018 物业投资79%物业买卖15%酒店6%2021 收入分布收入分布 逐步增加中国内地版图逐步增加中国内地版图 已建成已建成投资物业及酒店总额(集团应占总楼面面积)投资物业及酒店总额(集团应占总楼面面积) (000 平方呎) 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2026 以后 香港组合香港组合 14,377 13,693
22、 13,975 13,975 12,847 12,847 13,276 13,199 12,582 12,597 14,612 中国组合中国组合 6,000 5,975 6,848 7,036 8,149 8,491 8,773 8,847 9,466 9,734 12,929 颐堤港颐堤港 太古里三里屯太古里三里屯 上海兴业太古汇上海兴业太古汇 前滩太古里前滩太古里 广州太古汇广州太古汇 成都远洋太古里成都远洋太古里 现有中国内地组合现有中国内地组合 香港香港 2 大著名地标性项目大著名地标性项目 鲗鱼涌鲗鱼涌 金钟金钟 该区早于 19 世纪末已是太古糖厂的所在地,是香港其中一个历史最悠久的
23、工业区。 太古坊太古坊 太古广场太古广场 1985 年由香港政府公开拍卖后,香港英资地产商太古地产兴建,前后共耗时约 10 多年。 预计在未来预计在未来 10 年投年投资超过资超过 1 千亿港元千亿港元 (内地: 500 亿港元 ; 香港: 300 亿港元) 出售非核心资产及透过资金流转策略巩固核心业务出售非核心资产及透过资金流转策略巩固核心业务 主要出售主要出售 又一城 于 2011 年以 188 亿港元出售 (百万港元) 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 出售出售 18,305 16 87 8 408 56 42
24、8,207 19,633 9,613 3,970 2011 2018-2020 出售九龙湾商厦达65 亿港元 太古城中心 3 期及4 期达 150 亿港元 其他出售其他出售: 出售英皇道625号商业楼宇 出售太古城第 7 期私家车车位 太古地产的业务包括三个主要领域:物业投资、物业买卖及酒店投资。 租金收入(即物业投资)占集团总收入很大部分,在 2021 年财报占比高达 79%。集团自 2007 年开始进入中国内地,并逐步增加内地的业务。如今,集团应占内地投资物业组合总楼面面积达 970 万平方呎。集团计划在未来十年投资逾 1,000 亿港元在香港、内地及东南亚发展新项目,预计大部分项目可于未
25、来五年内推出,从而实现中个位数的股息增长。 香港股市香港股市|香港房地产香港房地产 公司深度报告公司深度报告 请参阅最后一页的免责声明 6 香港甲级写字楼市场租金一季度小幅下跌香港甲级写字楼市场租金一季度小幅下跌 来自香港辨公楼的租金收入是公司最大的收入来源,但我们可以看到贡献比例逐渐下降,主要是由于中国内地投资组合的总租金收入有显着的增加。从 2017 年到 2021 年,中国辨公楼和零售物业的总租金收入从 17%增加至 36%。 香港香港写字楼写字楼市场:租金受压按季小幅下跌市场:租金受压按季小幅下跌 香港写字楼市场租金在 2022 年 1 月的时候整体表现稳定,但随着 2 月份香港疫情发
26、展急速、非常凌厉,使租赁活动大幅放缓,一季度整体租金环比下降 0.9%,同比下降 3.1%。从各地区甲级写字楼来看,港岛东区及港岛南区的租金水平有较显着下降,分别环比下降 2.2%和 1.5%,其他地区下跌幅度相对有限。尽管如此,我们相信香港整体写字楼市场在疫情得到控制及社交距离措施放宽后将得到改善。鉴于目前香港写字楼市场的租金水平已从 2019 年的峰值下降了 27%左右,所以我们预计进一步大幅下跌的空间相对有限。 虽然香港辨公楼的净吸纳已连续三个季度为正,但我们相信 2022 年第二季度的净吸纳会受到收紧社交距离措施所影响,写字楼看楼预约因疫情急剧变化而被取消,导致整体交易量大幅减少。 图
27、图 11: 租金收入总额租金收入总额分布分布 资料来源:公司资料、东方证券(香港) 53%27%3%14%3%51%23%3%17%6%42%16%6%30%6%2017 2019 2021 图图 13: 香港甲级香港甲级辨公楼辨公楼各地区租金比较各地区租金比较 21 年年 Q1 21 年年 Q2 21 年年 Q3 21 年年 Q4 22 年年 Q1 环比环比 同比同比 中环核心地区 $115.3 $114.0 $113.1 $114.7 $113.7 -0.8% -1.3% 中环其他地区 $98.3 $97.4 $96.8 $98.3 $97.8 -0.5% -0.5% 湾仔/铜锣湾 $57
28、.4 $57.1 $56.0 $55.9 $55.6 -0.6% -3.1% 港岛东 $49.2 $48.9 $48.6 $47.5 $46.4 -2.2% -5.7% 港岛南 $30.4 $30.7 $30.3 $29.8 $29.3 -1.5% -3.5% 尖沙咀 $52.9 $51.1 $49.7 $49.0 $48.9 0.0% -7.5% 九龙东 $30.0 $29.3 $28.9 $29.3 $29.1 -0.7% -3.0% 九龙西 $34.8 $34.6 $34.8 $34.9 $35.0 0.3% 0.4% 所有地区平均 $57.4 $56.6 $55.9 $56.1 $55
29、.6 -0.9% -3.1% 资料来源:戴德梁行、东方证券(香港) 图图 12: 香港甲级香港甲级写字楼写字楼净吸纳净吸纳 资料来源:戴德梁行、东方证券(香港) 1,292,500 1,919,000 390,500 (2,295,200)(578,700)327,700 185,500 245,100 (3,000,000)(2,500,000)(2,000,000)(1,500,000)(1,000,000)(500,000)0500,0001,000,0001,500,0002,000,0002,500,000200202021Q3 21Q4 21Q1 22 香港股
30、市香港股市|香港房地产香港房地产 公司深度报告公司深度报告 请参阅最后一页的免责声明 7 香港零售业在第一季度受到社交距离限制的打击香港零售业在第一季度受到社交距离限制的打击 受香港第五波疫情所影响,以及防疫措施的进一步收紧,今年一季度香港经济较去年同期萎缩 4%,香港的零售销售额受到严重打击。香港 4 月份的失业率继续上升至 5.4%。然而,香港的零售销售额在 4 月份出人意料地反弹,零售行业有望在放宽防疫措施后摆脱收缩,进一步反弹。有迹象表明,如果本地疫情保持稳定,消费者活动将继续反弹。 现时香港逐步放宽社交距离限制,经济复苏有望增强现时香港逐步放宽社交距离限制,经济复苏有望增强 随着香港
31、 4 月放宽社交距离限制,员工可正常返回办公室工作,预计香港零售业的客流量和就餐活动将出现反弹,但预计未来几个月内游客需求将保持低迷。现时疫情已逐渐得到控制,这将有助于使客流量和就餐活动有望恢复增长。疫苗接种率的上升也有望帮助香港的零售活动重新获得动力。 新消费券将加速经济复苏新消费券将加速经济复苏 政府将分两期(2022 年 4 月及 2022 年 8 月)向永久居民发放新一轮10,000 港元消费券计划,耗资 664 亿港元,以提振市场气氛、刺激本地消费及加速经济复苏。太古地产亦提供价值 500 万港元的购物礼券。优惠券的第一个周末,客流量明显增加了两位数,这说明市场正在恢复正常,有望再下
32、半年整体市场回复疫情前水平。 图图 14: 香港失业率香港失业率 图图 15: 香港的零售销售额香港的零售销售额 (同比同比%) 资料来源:政府统计处、东方证券(香港) 117.72.90.7104.79.44.33.41.7-17.6-16.88.1-20-15-10-505101521年4月21年5月21年6月21年7月21年8月21年9月21年10月21年11月21年12月22年1月22年2月22年3月22年4月6.465.554.74.54.34.13.9 3.94.555.40123456721年4月21年5月21年6月21年7月21年8月21年9月21年10月21年11月21年12
33、月22年1月22年2月22年3月22年4月图图 16: 疫情继续稳定疫情继续稳定发展发展 资料来源:卫生署、东方证券(香港) 010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,00090,0002022-01-012022-01-312022-03-022022-04-01 2022-05-01疫情继续稳定 4 月 21 日起逐步放宽社交距离限制 政府将分两期发放新一轮 10,000 港元消费券 消费券发放的第一个周末,客流量增加了双位数 维持社交距离限制至 4 月 20日 3 月 3 日确诊人数高达76,991 位,与以往几波相比显着增加。 香港股市
34、香港股市|香港房地产香港房地产 公司深度报告公司深度报告 请参阅最后一页的免责声明 8 太古地产在香港的零售太古地产在香港的零售物业几乎全数物业几乎全数租租出出 太古地产的香港投资组合主要位于香港黄金地段,包括太古广场购物商场、位于太古城的太古城中心和东涌的东荟城名店仓。该等商场由太古地产全资拥有(除东荟城名店仓外,集团只拥有 20%权益) ,而且是由集团负责管理的。 香港已完成的零售组合按 100%计算,总面积为 320 万平方呎。2021 年财报,其香港零售物业的应占总租金收入为 22.96 亿港元,占其香港物业投资组合总租金收入 27.3%。2021 年提供的现金租金支持大为减少,若按现
35、金租金支持计算,2021 年的租金收入总额较 2020 年高 5%。 第五波疫情扰乱了零售销售增长复苏第五波疫情扰乱了零售销售增长复苏 据上图显示,集团主要购物商场的零售额在 21 年 12 月已有明显改善,惟受到第五波疫情的拖累,22 年第一季度旗下商场零售额再度下跌。随着第五波疫情在 4 月中得到缓解及强劲的零售销售势头,我们认为集团旗下商场有望在 2H22 逐渐修复,维持高的出租率。 在过往在过往 2 2 年多的困难时期集团旗下商场维持高出租率高年多的困难时期集团旗下商场维持高出租率高 在过去 2 年多的疫情里,其下商场保持高出租率,2021 年近几乎全数租出。太古广场购物商场在 202
36、1 年零售额同比增长 27%,太古城中心同比增长 9%,东荟城名品仓则同比增长 22%。然而,集团进一步加强对零售租户支持,向关闭的表列处所租户提供全额租金宽免,以阻止冠状病毒在香港的传播,直到 4 月 21 日社交距离限制放松为止。因此,我们预计 22 财年的零售租金收入将会受到了负面影响。 图图 17: 应占租金收入应占租金收入 图图 18: 商场销售额商场销售额 资料来源:公司资料、东方证券(香港) 2,569 2,296 05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,00020202021若按现金租金支持计算,2021 年的租金收入总额较 2020 年高 5%
37、 (百万港元) -40%-30%-20%-10%0%10%20%30%18年12月19年12月20年12月21年12月22年第一季度太古广场购物商场太古城中心东荟城名店仓受香港第五波疫情所影响 图图 19: 香港零售物业组合香港零售物业组合 总楼面面积(平方呎)总楼面面积(平方呎) (按(按 100%计计) 出租率出租率 ( 21 年年 12 月计月计) 出租率出租率 (22 年年 3 月计月计) 应占权益应占权益 太古广场购物商场 711,182 96% 96% 100% 太古城中心 1,096,898 100% 100% 100% 东荟城名店仓 803,582 100% 100% 20%
38、其他* 546,707 100% - 20%/60%/100% 总计总计 3,158,369 资料来源:公司资料、东方证券(香港) *主要包括太古城的店铺及星域轩零售店铺(全资拥有) 、港运城零售店铺(持有百分之六十权益)及东堤湾畔的店铺(持有百分之二十 权益) 。 香港股市香港股市|香港房地产香港房地产 公司深度报告公司深度报告 请参阅最后一页的免责声明 9 香港写字楼组合保持韧性,出租率高且租金稳定香港写字楼组合保持韧性,出租率高且租金稳定 集团是香港最大的甲级写字楼业主。香港已完成的写字楼组合按 100% 计算,总面积为 900 万平方呎。截至 3 月 22 日,尽管香港写字楼市场充满挑
39、战,而且在没有对边境重新开放的环境下,集团写字楼组合的出租率仍然处于高位,介于 95%-99%。 从 21 年年报里,若剔除 20 年下半年出售太古城中心一期写字楼的租金收入损失,21 年其香港写字楼的应占总租金收入总额为 61.24 亿港元,与 20年持平。 22 22 年第一季度续租率转为负值年第一季度续租率转为负值 随着第五波疫情的爆发,集团的香港写字楼组合在 22 年第一季度均出现负续租率。太古广场的续租率更从 21 年的-4%扩大至-18%,有明显的下降。港岛东写字楼组合的续租率有回升势头,分别上升 1%及 10%。然而,在 22 年第一季度,港岛东写字楼组合在第五波疫情下难逃再次转
40、为负值。 但是,集团但是,集团办公楼办公楼物业组合的租金价格保持稳定,出租率高物业组合的租金价格保持稳定,出租率高 集团的香港商业物业组合的每平方呎租金价格在 22 年第一季度保持稳定,出租率较高。其他太古坊办公楼的每平方呎租金价格则有所下跌,从每平方呎租金 40 中位至 50 中位下降至 40 中位至 50 低位。鉴于目前香港写字楼租金水平已较 19 年的峰值下跌约 27%,我们预计进一步大幅下跌的空间不大,所以我们相信集团香港写字楼组合的应占总租金收入不会再有明显的下降。 图图 20: 香港办公楼物业组合香港办公楼物业组合 总楼面面积(平方呎)总楼面面积(平方呎) (按(按 100%计计)
41、 出租率出租率 ( 22 年年 3 月计月计) 应占权益应占权益 太古广场 2,186,433 98% 100% 太古坊 港岛东中心及太古坊一座 2,550,379 99% 100% 太古坊 其他办公楼* 3,136,717 95% 50%/100% 其他* 1,158,595 N/A 20%/50%/100% 总计总计 9,032,124 资料来源:公司资料、东方证券(香港) *包括公司持有百分之五十权益的电讯盈科中心。 *其他包括东荟城一座(持有百分之二十权益) 、栢克大厦(持有百分之五十权益) 、皇后大道东 8 号(全资拥有) 、轩尼诗道 28 号(全资拥 有)及 South Islan
42、d Place(持有百分之五十权益) 。 图图 22: 办公楼物业营运数据办公楼物业营运数据 港币 / 每平方呎 17 年 12 月 18 年 12 月 19 年 12 月 20 年 12 月 21 年 12 月 22 年第一季度 太古广场一座 / 二座 125-150 130-165 125-155 110-125 100-120 100-120 太古广场三座 110-115 115-125 115-125 100 90 90 其他太古坊办公楼 40 低位至 50 低位 40 低位至 50 低位 40 高位至 50 中位 40 中位至 50 中位 40 中位至 50中位 40 中位至 50
43、低位 港岛东中心及太古坊一座 50 中位至 60 高位 50 中位至 70 低位 50 中位至 70 低位 50 中位至 70 低位 50 中位至 70低位 50 中位至 70 低位 资料来源:公司资料、东方证券(香港) 图图 21: 港办公楼续租率转为负值港办公楼续租率转为负值 资料来源:公司资料、东方证券(香港) -20%-10%0%10%20%30%19年12月 20年12月 21年12月22年Q1太古广场太古坊办公楼港岛东中心及太古坊一座 香港股市香港股市|香港房地产香港房地产 公司深度报告公司深度报告 请参阅最后一页的免责声明 10 香港投资组合位于香港黄金地段香港投资组合位于香港黄
44、金地段 图图 23: 详述香港投资组合详述香港投资组合 资料来源:公司资料、东方证券(香港) 太古坊太古坊 太古坊由太古坊由 9 幢相连的办公幢相连的办公楼组成楼组成,已成为中环以外的新商业区。总楼面面积约 6 百万平方呎。 交通方便,步行可达港铁太古及鲗鱼涌站。 太古城中心太古城中心 是港岛区最大的购物中港岛区最大的购物中心心。总楼面面积约 111 万平方呎 座落港铁太古站上盖,提供超过 800 个地库泊车位。提供众多零售、餐饮和娱乐场所,以及香港东隅酒店。 东荟城东荟城 综合发展项目, 拥有拥有一座一座甲级办公楼、 一个名店折甲级办公楼、 一个名店折扣商场及两间酒店扣商场及两间酒店。 办公
45、楼、 酒店及零售总楼面面积约 146.6 万平方呎。 毗邻港铁东涌站及数个位于大屿山的香港知名观光景点。 太古地产持有东荟城名太古地产持有东荟城名店仓店仓 20%权益。权益。 坐落于港铁金钟站上盖的太古广场,汇聚四间汇聚四间五星级酒店、一间豪华五星级酒店、一间豪华服务式住宅、三座甲级服务式住宅、三座甲级办公楼及一个购物商办公楼及一个购物商场场。总楼面面积达 518万平方呎 这个综合发展项目将金钟转化成为香港又一个备受欢迎的购物消闲热点及商业地标。 太古广场太古广场 用于开发办公楼: 预计 23 年落成 住宅发展项目,截至 22年 3 月 8 日,已预售出 37 个单位中的28 个 预计今年落成
46、 香港股市香港股市|香港房地产香港房地产 公司深度报告公司深度报告 请参阅最后一页的免责声明 11 香港香港发展商看好国内商业物业发展商看好国内商业物业,加大投资国内市场,加大投资国内市场 图图 24: 香港发展商香港发展商加大投资国内市场加大投资国内市场 市值市值 647 亿港元 1,116 亿港元 1,443 亿港元 国内物业国内物业 上海的两个地标性物业,66广场及港汇恒隆广场。同时足迹遍布沈阳、济南、无锡、天津、大连、昆明、武汉和杭州 大多数情况下为合资企业。在北京、上海、广州和成都开发五个综合体开发项目 内地物业组合分布于四个一线城市 北京、上海、广州及深圳,七项物业包括六个零售物业
47、及一个办公楼物业所组成 中国总楼面中国总楼面面积面积 约 1,500 万平方呎。预计到2026 年达到 2,800 万平方呎以上 940 万平方呎。预计未来十年达到 1,293 万平方呎 326 万平方呎。未来将会持续扩大 收入收入 (百万港元百万港元) 经营利润经营利润 (百万港元百万港元) 每股股息每股股息 (港元港元) 我们观点我们观点 恒隆地产、太古地产和领展等香港地产开发商投资中国内地市场(大多数情况下为合资企业)以促进收入增长。 他们正在继续扩大其中国投资组合,中国投资组合的收入贡献亦正在增加。 中国从大流行中恢复得更快。 恒隆地产、太古地产及领展来自中国的收入分别上升 31.5%
48、、25.2% 及 24.4%。中国大陆是香港房地产开发商最大的增长市场,以支持 DPU 增长。惟近期受国内疫情影响,短期国内物业租金将有所影响。 资料来源:公司资料、东方证券(香港) (101 HK) (1972 HK) (823 HK) 0%5%10%15%20%25%30%35%02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,0002002020210%5%10%15%20%25%30%02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,000200202021-10%-5%0%
49、5%10%02,0004,0006,0008,00010,00012,000200202021-30%-20%-10%0%10%20%02,0004,0006,0008,00010,00012,0002002020210.770.840.880.91 0.9500.20.40.60.812017 2018 2019 2020 20210.75 0.75 0.76 0.760.7800.20.40.60.812017 2018 2019 2020 2021来自中国收入占:67% 来自中国收入占:39% -40%-20%0%20%40%60%80%02,
50、0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,000200212022来自中国收入占:12% 2.502.712.87 2.903.06012342018 2019 2020 2021 2022-60%-40%-20%0%20%40%60%02,0004,0006,0008,00010,00012,000200212022 香港股市香港股市|香港房地产香港房地产 公司深度报告公司深度报告 请参阅最后一页的免责声明 12 中国零售销售复苏势头受新中国零售销售复苏势头受新一轮一轮的疫情影响的疫情影响 集团在中国内地投资方面
51、,太古地产在北京、广州、成都和上海拥有六大商业项目,合共 780 万平方呎,其中集团应占总楼面面积为 540 万平方呎。 2021 年期间,中国内地零售组合占集团总收入约 30%,为集团第二大租金贡献者。 总体而言,我们看到 2021 年中国从疫情中慢慢复苏,集团旗下的购物商场的零售额有强劲的增长。2021 年,集团中国内地应占零售销售额上升30%。北京三里屯太古里及颐堤港、广州太古汇、成都远洋太古里和上海兴业太古汇的零售销售额于 2021 年分别上升 27%、11%、33%、22%及29%,而中国内地整体零售销售额则上升 13%。 新一轮疫情来袭将短期受到影响新一轮疫情来袭将短期受到影响 最
52、新一轮的疫情抑制措施是自 2019 年底在武汉首次发现冠状病毒疫情以来中国规模最大的一轮抑制措施,这可能会延迟整体经济复苏。中国政府设定了今年国内生产总值增长 5.5% 的目标,但我们认为不确定性因素较高。 上海的封锁于 3 月 28 日开始,最初是在东部地区的城市,后来扩大到全市。这座繁华的城市到处都是办公楼和住宅楼,以及拥有各种零售店和旗舰店的高端购物中心。这些购物商场均受到客流量下降和因封锁而临时关闭的影响。上海已在 5 月中旬逐步恢复营业,因此我们相信集团在中国的零售租金收入只会在短期内受到影响。 22 年第一季度保持高出租率年第一季度保持高出租率 22 年第一季度,旗下的所有商场零售
53、额均出现下滑,但出租率仍维持在90%-100%的高位,与 12 月 21 日相若。上海兴业太古汇及北京颐堤港的零售额分别同比下跌 27%及 11.9 %,是在其下所有商场中零售额下降幅度最大的 2 个商场。随着最新一轮的疫情,我们相信二季度国内旗下的所有商场零售额仍然下降。 图图 25: 现有中国内地组合现有中国内地组合 资料来源:公司资料、东方证券(香港) 颐堤港颐堤港 太古里三里屯太古里三里屯 上海兴业太古汇上海兴业太古汇 前滩太古里前滩太古里 广州太古汇广州太古汇 成都远洋太古成都远洋太古里里 图图 26: 中国内地已落成零售物业组合中国内地已落成零售物业组合 总楼面面积(平方呎)总楼面
54、面积(平方呎) (按(按 100%计计) 出租率出租率 应占权益应占权益 ( 21 年年 12 月计月计) ( 22 年年 3 月计月计) 北京三里屯太古里 1,609,460 97% 100% 100% 广州太古汇 1,472,730 99% 99% 97% 北京颐堤港 939,493 100% 99% 50% 成都远洋太古里 1,355,360 96% 97% 50% 上海兴业太古汇 1,173,459 97% 98% 50% 上海前滩太古里 1,188,727 90% 90% 50% 广州汇坊 90,847 98% - 100% 总计总计 7,830,076 资料来源:公司资料、东方证券
55、(香港 图图 27: 旗下商场零售额旗下商场零售额 资料来源:公司资料、东方证券(香港) -40%-20%0%20%40%60%80%20Q22成都远洋太古里上海兴业太古汇广州太古汇北京三里屯太古里北京颐堤港保持高出租率 香港股市香港股市|香港房地产香港房地产 公司深度报告公司深度报告 请参阅最后一页的免责声明 13 供应持续增加广州甲级写字楼供应持续增加广州甲级写字楼受压受压 在 21 年的财报里,中国内地整体投资组合贡献了 37%的应占总租金收入,其中零售和写字楼组合贡献了 30%和 7%。2021 年,集团内地零售物业的总租金收入同比增长 27%至 31.68 亿港
56、元,有明显的复苏势头。此外,中国内地办公楼物业的应占总租金收入也录得明显的增长,同比上升 11%至8.8 亿港元。 中国内地已落成的写字楼组合楼面面积合共有 410 万平方呎,集团应占总楼面面积 290 万平方呎。该投资组合包括拥有 97%权益的广州太古汇、各占 50%权益的北京颐堤港和上海的兴业太古汇。我们看到北京和上海的写字楼需求在 2021 年有所改善,吸纳量普遍增加,但广州地区则仍然疲软。新增供应使广州写字楼租金有所承压。另一方面,上海和北京的写字楼租金已有所回升,反映了较低的空置率。集团整体内地写字楼组合的每平方呎租金价格在 22 年第一季度保持稳定,出租率均在 90%以上。 预计整
57、体优质写字楼需求将保持预计整体优质写字楼需求将保持韧性韧性 中国内地多个城市的优质写字楼供应量在今年内将进入高峰期。 在 2022 年至 2025 年期间,预计大部分新落成的供应将会在较郊远地区。 因此,我们认为整体优质写字楼将在 2022 年保持韧性,整体租金及空置率保持稳定。 我们认为 2022 年甲级写字楼的需求仍然是由上海和北京驱动。虽然 2021年广州甲级写字楼市场的空置率较北京和上海低,但广州甲级写字楼市场将迎来新一轮供应量增加,预计将对广州甲级写字楼市场的空置率和租金带来短期压力。不过,新增供应有望为租客带来更多选择,从而让租客选择地理位置及管理较佳的甲级写字楼,比如集团其下的物
58、业。 图图 28: 集团应占集团应占内地组合收入内地组合收入 资料来源:公司资料、东方证券(香港) 01,0002,0003,0004,0005,0006,0002017 2018 2019 2020 2021总计零售办公楼3,311 3,958 4,182 4,214 5,279 (百万港元) 图图 29: 中国内地已落成办公楼物业组合中国内地已落成办公楼物业组合 总楼面面积(平方呎)总楼面面积(平方呎) (按(按 100%计计) 出租率出租率 港币港币 / 每平方呎每平方呎 ( 21 年年 12 月计月计) ( 22 年年 3 月计月计) ( 21 年年 12 月计月计) ( 22 年年
59、3 月计月计) 广州太古汇 1,731,766 95% 94% 100 中位-200低位 100 中位-200低位 北京颐堤港 589,071 93% 93% 200 低位- 300中位 200 高位- 300中位 上海兴业太古汇 1,828,060 100% 100% 300 中位- 400中位 300 中位- 400中位 总计总计 4,148,897 资料来源:公司资料、东方证券(香港) 图图 30: 2021 年中国内地甲级写字楼需求情况年中国内地甲级写字楼需求情况 市场市场 (平方米平方米) 存量存量 在建面积在建面积 吸纳量吸纳量 空置率空置率 租金租金 (同比同比) 北京 8,48
60、9,977 1,195,401 340,850 9.80% 0.50% 上海 8,333,210 1,292,114 531,366 9.90% 0.80% 广州 5,617,246 2,795,762 425,969 7.60% -2.00% 资料来源:戴德梁行、东方证券(香港) 香港股市香港股市|香港房地产香港房地产 公司深度报告公司深度报告 请参阅最后一页的免责声明 14 太古地产在中国内地拥有太古地产在中国内地拥有六项综合用途开发项目六项综合用途开发项目 图图 31: 详述中国内地投资组合详述中国内地投资组合 资料来源:公司资料、东方证券(香港) 太古汇太古汇 (广州广州), 持有持有
61、 97%权益权益 颐堤港颐堤港 (北京北京), 持有持有 50%权益权益 中国广州市天河区天河路与天河东路交汇处的一个国际级优质综合发展项目,在 2011 年 5 月落成。 综合发展项目: 包括一个购物商场、两座甲级办公楼、一间包括一个购物商场、两座甲级办公楼、一间五星级酒店及一个文化中心五星级酒店及一个文化中心 由香港太古地产发展,占 97%股权,余下 3%由广州日报报业集团持有。总楼面面积(不包括文化中心)约 385 万平方呎 由两家香港上市公司,香港兴业国际集团有限公司与太古地产有限公司按按 50:50 比比例共同投资、拥有兼管理运营例共同投资、拥有兼管理运营 由一所零售商场、两座办公楼
62、、三所酒店及服务式住宅组成的大型综合发展项目。 位于上海浦西静安区南京西路商圈核心优越地段,为一个融合了购物中心、办公楼、酒店及酒店式公寓的城市综合发展项目。项目于 2016 年分阶段开业。 兴业太古汇兴业太古汇 (上海上海), 持有持有 50%权益权益 由太古地产及远洋地产各持有该项由太古地产及远洋地产各持有该项目目 50%权益,权益,于 2011 至 2012 年分阶段落成 综合项目包括一个购物商场,楼高23 层的甲级办公楼颐堤港一座,以及一间商务酒店北京东隅。总楼面总楼面面积逾面积逾 189 万平方呎万平方呎 颐堤港一座可直通北京地铁 14 号线,往来京城各处均十分便利。 二期项目预期总
63、楼面面积约 404.5万平方呎,将发展为以办公楼主导的综合发展项目,预计总投资额达230 亿元,太古地产和远洋集团将分别持有该扩建项目 35%及 64.79%的权益。 预计 2025 年末落成,落成后整个综合项目总楼面面积将增加 2倍 香港股市香港股市|香港房地产香港房地产 公司深度报告公司深度报告 请参阅最后一页的免责声明 15 重点在一线和新兴一线城市以零售为主导的综合体开发项目重点在一线和新兴一线城市以零售为主导的综合体开发项目 图图 32: 详述中国内地投资组合详述中国内地投资组合(续续) 资料来源:公司资料、东方证券(香港) 是太古地产在中国内地首个落成中国内地首个落成启用的综合商业
64、项目启用的综合商业项目,是开放式购物区,由 19 座低密度的当代建筑布局而成,整个项目分为南、北两个区域既与周边建筑融合在同一个区域之中。总楼面面积逾 172 万平方呎 预计三里屯太古里西区项目的稳定成本收益率将为高个位数 在交通配套上,正在建设的地铁工体站将设置一条地下通道直接通往西区地下。届时,市民不用出地铁站便能抵达三里屯,预计在 2023年通车 三里屯太古里三里屯太古里 (北京北京), 全资拥有全资拥有 是太古地产和远洋集团携手发展的项目,各持有各持有 50%权益权益 位于中国四川省成都市锦江区商业零售核心地段,并与春熙路购物商圈接壤,是一个总楼面面积逾 131万平方呎的开放式、低密度
65、的街区形态购物中心。此项目于 2015 年4 月下旬开幕 零售额在 21 年增长 22%,但由于 受新一轮疫情影响,22 年第一季度零售额略有下降,但出租率维持在 97%的高位。 是由太古地产与陆家嘴集团联合发展的零售项目。2021 年 9 月落成 项目位于交通便捷和生活优质的前滩国际商务区,总建筑面积约120,000 平方米,零售楼层由地下一层至四层,与毗邻的甲级办公楼前滩中心及五星级豪华酒店前滩香格里拉大酒店共同构成一个商业综合体。 自开业以来,零售销售和客流量强劲。预计项目的稳定成本收益率将能达到高个位数 21 年 12 月落成 成都远洋太古里成都远洋太古里 (成都成都), 持有持有 5
66、0%权益权益 前滩太古里前滩太古里 (上海上海), 持有持有 50%权益权益 香港股市香港股市|香港房地产香港房地产 公司深度报告公司深度报告 请参阅最后一页的免责声明 16 均衡的均衡的物业物业组合组合可可抵御抵御经营经营风险风险 项目多元化项目多元化及及良好的良好的租户组合租户组合 太古地产在香港、中国内地、新加坡及美国拥有广泛业务,投资物业涵盖办公楼及零售发展项目、服务式住宅、酒店及高尚住宅项目。太古地产在香港和中国内地的投资组合均拥有高端稳定的租户群。就香港投资组合而言,占应占零售和写字楼租金收入总额约 8.4%和约 14.4%的租约将于 22 年到期,而 17.7%和 30.4%将于
67、 23 年到期。前 10 位写字楼和零售租户分别占约 21%办公楼面积和约 26%零售面积。 就中国内地投资组合而言,占 21 年 12 月应占总租金收入约 24.9%和 21.1%的租约将于 22 年到期,24.7%和 36.8%将于 23 年到期。前 10 位写字楼和零售租户分别占约 47%办公楼面积和约 16%零售面积。 在艰难时期太古地产投资物业整体表现仍维持坚稳在艰难时期太古地产投资物业整体表现仍维持坚稳 纵观过去 2 年多疫情下太古地产的经营表现,太古地产投资物业整体表现仍维持坚稳。集团的大部分主要写字楼和零售物业的出租率仍然高于 90%以上,反映公司与租户关系良好。然而,香港零售
68、组合的销售额在 21 年仍然不乐观,但至少被中国内地的零售额增长部分抵消。集团收入在 21 年同比增长 19%,但基本利润同比下跌 47%至 126.7 亿港元,主要是由于出售香港非核心资产的利润减少。 图图 33: 香港组合租约到期香港组合租约到期 图图 34: 中国内地组合租约到期中国内地组合租约到期 资料来源:公司资料、东方证券(香港) 图图 35: 收入分布收入分布 图图 36: 基本溢利基本溢利 资料来源:公司资料、东方证券(香港) 8.4%17.7%73.9%14.4%30.4%55.2%0%50%100%150%202220232024以后办公楼零售21.1%36.8%42.1%
69、24.9%24.7%50.4%0%20%40%60%80%100%202220232024以后办公楼零售-30%-20%-10%0%10%20%30%05,00010,00015,00020,000200202021物业投资物业买卖酒店同比(%)-100%-50%0%50%100%150%05,00010,00015,00020,00025,00030,000200202021股东应占基本溢利同比(%)(百万港元) (百万港元) 香港股市香港股市|香港房地产香港房地产 公司深度报告公司深度报告 请参阅最后一页的免责声明 17 积极拓展积极拓展买卖物业
70、组合及出售非核心物业买卖物业组合及出售非核心物业 积极拓展积极拓展买卖物业组合买卖物业组合 2021 年,由于出售新加坡 EDEN 和美国 Reach and Rise 的住宅项目,物业买卖收入由 3.12 亿港元增加至 24.43 亿港元。集团现有六个住宅项目正在开发,三个在香港,一个在印度尼西亚,两个在越南。在美国迈阿密也有土地储备用来开发项目。集团预计未来分别在香港及海外(越南和印度尼西亚)完成应占面积约 94.6 万平方呎和 185 万平方呎。香港物业买卖组合方面,集团应占面积 3.1 万平方呎及 16.0 万平方呎将分别于 22 年及 24 年落成。其余的将在 2025 年之后完成。
71、 酒店投资组合的表现则高度关注疫情的旅游限制酒店投资组合的表现则高度关注疫情的旅游限制 太古地产持有权益(但非负责管理)的酒店合共有三千一百四十二间客房,致力发展House及EAST这二个品牌。酒店业务的复苏取决于边境的重新开放和疫苗接种的速度。然而,中国内地的国内旅游于 21 年亦有复苏迹象,预计如果疫情在主要城市稳定下来,集团在中国内地的酒店将表现良好。 出售非核心物业提升收益出售非核心物业提升收益 出售非核心物业可提升太古地产营运效率及表现,以及让资金得以循环投资。近五年,集团出售了五所物业以提升盈利。于 2020 年底,集团以98.5 亿港元的价格出售太古城中心一期物业。2021 年股
72、东应占出售投资物业及一间酒店的基本溢利为 23.89 亿港元,较 2020 年出售物业的基本溢利55.9 亿港元低。集团将继续审查投资组合,寻找精简和提高运营效率的机会。 图图 37: 香港物业买卖组合香港物业买卖组合 (000 平方呎平方呎) 图图 38: 海外物业买卖组合海外物业买卖组合 资料来源:公司资料、东方证券(香港) 胡志明市胡志明市, 越南越南 雅加达雅加达, 印度尼西亚印度尼西亚 The River Empire City Savyavasa 权益 预计落成 Completion 20% 15.73% 50% 2022 分期落成(21-27) 2024 70159.520040
73、0202220242025以后图图 39: 出售资产出售资产 出售资产出售资产 (十亿十亿港元港元) 资资产处置收益产处置收益 总计总计 2019年之前 2019 2020 2021 2022+ 太古城中心一座办公楼 - - 8.2 1.1 0.5 9.8 太古城中心三及四座 3.0 12.0 - - - 15.0 英皇道 625 号 - 2.4 - - - 2.4 九龙湾商厦 6.5 - - - - 6.5 香港和美国的其他非核心物业 2.0 2.0 1.4 3.9 0.4 9.7 总计总计 11.5 16.4 9.6 5.0 0.9 43.4 资料来源:公司资料、东方证券(香港) 香港股市
74、香港股市|香港房地产香港房地产 公司深度报告公司深度报告 请参阅最后一页的免责声明 18 强劲的资产负债表推动未来增长强劲的资产负债表推动未来增长 资产负债表稳健,净负债率只有资产负债表稳健,净负债率只有 3.5% 太古地产在 2021 年财报的有息负债为 303 亿港元,高于一年前的 278 亿港元。然而,太古地产拥有 148 亿港元的现金及现金等价物,净债务仅约为155 亿港元。资产负债率虽从 2.3%同比增长至 3.5%,但集团财务状况稳健,足以支持集团继续收购优质物业,以增加地域多元化及提升营运效率及表现。 获取融资能力强获取融资能力强 穆迪确认太古地产的 A2 发行人评级,展望稳定。
75、集团的流动性非常好,总现金余额能够支付短期债务,以及股息支付和承诺的资本支出。83%的债务是基于固定利率,其余 17%是基于浮动利率。加权平均债务期限和债务成本分别为 3 年和 3.0%,与 2020 年同期相若。集团的低融资费用可支持集团未来十年投资计划(金额达 1,000 亿)。 目标达到中个位数目标达到中个位数的年度的年度每股每股股股息增长息增长 太古地产拥有长期的派息记录。自 2012 年上市以来,首次年度每股股息为0.6 港元,而最近一次全年每股股息为 0.95 港元,9 年内每股股息增长约58%。派息率一直维持在股东应占利润的 50-60%。凭借集团未来十年投资计划,我们相信太古地
76、产有能力实现中个位数的年度每股股息增长。 图图 40: 资产负债率资产负债率 图图 41: 净负债净负债 资料来源:公司资料、东方证券(香港) 图图 42: 每股股息及派息比率每股股息及派息比率 图图 43: 投资物业及酒店的资本承担概况投资物业及酒店的资本承担概况 资料来源:公司资料、东方证券(香港) 13.6%10.6%5.3%2.3%3.5%0%2%4%6%8%10%12%14%16%200202021(37,055)(31,999) (30,277)(27,837)(25,167)1,708 2,093 14,963 21,202 14,833 (40,000)(
77、20,000)020,00040,000200202021总有息负债现金及现金等价物(百万港元) (百万港元) 2021 2022E 2023E 2024E 2025 以后以后 香港 3,281 5,783 1,448 872 6,397 中国内地 1,010 1,475 1,172 999 2,538 美国 49 - - - - 总计总计 4,340 7,258 2,620 1,871 8,935 0%10%20%30%40%50%60%70%00.20.40.60.800202021每股股息派息率(港元
78、) 每股股息 9 年内上升58% 香港股市香港股市|香港房地产香港房地产 公司深度报告公司深度报告 请参阅最后一页的免责声明 19 2022 年经营环境仍然充满挑战年经营环境仍然充满挑战 图图 44: 运营数据分析运营数据分析 资料来源:公司资料、东方证券(香港) 股价表现及派息股价表现及派息率率 收入分布收入分布 出租率出租率 基本溢利基本溢利 05,00010,00015,00020,00020000212022E物业投资物业买卖酒店物业投资(租金收入)是太古地产主要的收入来源。 中国内地及香港在 22 年上半年受到疫情影响
79、,我们预计 22 年物业投资分部会有所下降,从 124.52 亿港元同比下降 3%至 120.78 亿港元。 -8%13%-1%0%10%30%138%-47%-25%-26%-100%-50%0%50%100%150%05,00010,00015,00020,00025,00030,00020000212022Eunderlying profityoy(%)由于集团进一步加强对零售租户支持,向关闭的表列处所租户提供全额租金宽免,以阻止冠状病毒在香港的传播,直到 4 月 21 日社交距离限制放松为止。因比,我们预计基本溢利于20
80、22 年同比下跌至7,054 百万港元 完成出售位于香港英皇道 625号的写字楼及太古城中心三座及四座写字楼 除权后股价在过去 10 年没有发生重大变化,但股息率从0.8 倍增加至约 5倍。每股股息从 0.6 港元增加至 0.95 港元,复合年增长率达到 5.23%。 香港及中国内地上半年受疫情影响,我们预计 22 年整体续租率为负值,大部分办公楼及零售物业的出租率维持 90%以上,但出租率较去年有所下降,预计中国内地零售物业最低出租率从90%下降至 88%。 65%85%105%20000212022EHK RetailMai
81、nland China Retail60%110%20000212022EHK OfficeMainland China Office 05202530354020000212022share pricedividend yield股价表现z 股息率 来自中国内地组合的收入显着增加来自中国内地组合的收入显着增加 受社会运动及疫情影响受社会运动及疫情影响 (百万港元) 14,052 12,935 15,387 16,447 16,792 18,
82、558 14,719 14,222 13,308 15,891 14,291 香港股市香港股市|香港房地产香港房地产 公司深度报告公司深度报告 请参阅最后一页的免责声明 20 太古地产财务状况维持强劲太古地产财务状况维持强劲 图图 45: 强劲的资产负债表强劲的资产负债表 资料来源:公司资料、东方证券(香港) 出售资产及资本支出出售资产及资本支出 资产负债率及派息比率资产负债率及派息比率 每股股息及基本每股盈利每股股息及基本每股盈利 15%16%16%15%16%14%11%5%2%4%5%0%10%20%20000212022
83、E由于未来十年投资计划,我们预计太古地产的资产负债比率持续上升,从 3.5% 同比上升至 5.0%。此外,我们预计基本利润将下降,因此派息率将提高至 80%,以保持 DPU 增长。然而,财务状况仍然健康。 51%55%54%59%58%58%48%21%42%58%80%0%100%20000212022E资产负债率资产负债率 派息比率派息比率 受社会运动及疫情影响受社会运动及疫情影响 来自中国内地组合的收入显着增加来自中国内地组合的收入显着增加 太古地产继续出售非核心物业,让资金得以循环投资。太古地产有能力实现未来十年投资逾千
84、亿港元的计划。资金将投放于香港、内地及东南亚新项目,而我们亦相信未来 5 年资本支出会较多。 (百万港元) 我们认为疫情将于 2022 年持续困扰太古地产的商业环境,经营面临挑战。香港政府发放新一轮 10,000 港元消费券计划以提振市场气氛及刺激本地消费及上海已重新开放,但我们认为写字楼和零售市场需要更长的时间才能完全恢复到 疫情前水平。凭借太古地产过往良好纪录,拥有优质的物业组合,我们相信一旦整体商业环境回暖,太古地产业绩表现有望优于同业。 0.60.60.660.710.710.770.840.880.910.950.96300.20.40.60.811.20132
85、0002020212022E每股股息基本每股盈利我们预计 22 年 DPU 的低个位数增长将延续其 8 年的股息增长记录,尽管预计 22E的基本每股收益同比下跌。我们相信业务要恢复到疫情前水平还需要多点时间。 (HK$) 现时交易价格比我们计算的资产净值折扣 62%。资产收益率亦预计将达到 2.3%,为十年来低位。 资产净值和净资产收益率资产净值和净资产收益率 32.8934.5935.536.9738.524447.7449.0549.3649.9450.280%5%10%0204060200018201
86、9202020212022E资产净值净资产收益率(HK$) 16 87 8 408 56 42 8,207 19,633 9,613 3,970 9 (3,004)(5,458) (4,951)(4,174) (6,486)(5,396)(4,054)(3,138)(1,652)(8,858)(9,200)(20,000)(10,000)010,00020,00030,00020000212022E出售资产资本支出出售非核心资产及透过资金流转策略巩固核心业务 香港股市香港股市|香港房地产香港房地产 公司深度报告公司深度报告 请参
87、阅最后一页的免责声明 21 首予“首予“增增持持”评级,目标价”评级,目标价为为 21.0 港元港元 受香港第五波疫情影响,防疫措施趋紧,一季度香港经济出现萎缩。 另一方面,中国内地的清零政策在新一轮疫情来袭时,对零售和工业生产行业造成影响。尽管香港政府发放新一轮 1 万港元的消费券以提振消费及中国内地因疫情消退而放松抑制措施来提振经济,但我们仍然相信写字楼和零售市场需要更长的时间才能完全恢复到疫情前水平,预计 2022 年业绩仍然受到疲情影响。 我们采用 DDM 估值法,首予太古地产“增持”评级,目标价为 21.0 港元。相关假设如下: 我们假设整体经营环境在 2022 年仍然充满挑战,20
88、23 年疫情稳定及经济开始复苏。尽管我们预计 2022 年基本利润同比下降,但太古地产凭借强劲的基本面将能支撑集团维持 8 年每股股息增长。 长期增长。我们预计收入增长将转为负数,物业收入净额将因租金减免、出租率下滑及现收租金下降而减少。我们假设 2023 年收入增长将转为正数,利润率将提高。在太古地产十年投资计划下,2026-2031 年收入增长将稳定增长,我们预计按年增长 2-3%。 永续增长:我们假设并无可进一步增加租金收入的重大投资。保守而言,永续增速为 1%,略低于通胀率。 股价较资产净值股价较资产净值折让折让 62% 现时太古地产股价较资产净值折让 62%,接近历史低位。22E 的
89、股息率估计为 5.1%。集团未来十年投资逾 1,000 亿港元扩张香港和中国内地业务,此将带动集团的租金收入长期提升,并实现中个位数的股息同比增长。然而,我们认为短期经营环境仍充满挑战及受到各种不确定因素持续影响,我们保守地估计 2022-2024 年的收入增长,首予太古地产“增持”评级,目标价为 21.0 港元,意味着较现时股价有 9.1%的上行空间。 图图 47:主要假设概要主要假设概要 2021 2022E 2023E 2024E 收入收入 15,891 14,291 14,892 16,601 同比 (%) 19 (10) 4 11 物业投资 12,452 12,191 13,410
90、13,745 同比 (%) 2 (2) 10 2 物业买卖 2,443 1,015 100 1,320 同比 (%) 683 (58) (90) 1,220 酒店 894 980 1,274 1,401 同比 (%) 39 10 30 10 营业溢利营业溢利 7,839 6,097 10,401 12,086 同比 (%) 6 (19) 23 11 基本溢利基本溢利 9,541 7,055 8,012 8,756 同比 (%) (25) (26) 14 9 资料来源:公司资料、东方证券(香港) 图图 46:DDM 模型的主要假设模型的主要假设 无风险利率 2.1% 2.1% 市场风险溢价 11
91、.5% 9.9% Beta 系数 (%) 0.95 1.0 永续折让率永续折让率 11.0% 10.0% 永续增长率永续增长率 1.0 1.5 目标价目标价 (港元港元) 21.0 3.55 上升空间 9.1% 1.7% 资料来源:公司资料、东方证券(香港) 22E 的经营环境仍然充满挑战。 预计整体出租率小幅下降,续租率仍为负值。 预计从 23E 开始强劲反弹,23 年物业投资收入将有望增长 10%。 预期 23 年香港将重新开放边境,酒店收入有所改善。 根据集团物业买卖的计划,预计 23 年物业买卖收入将下降。 没有租金减免和更高的租金价格提振了23E 的经营利润。 香港股市香港股市|香港
92、房地产香港房地产 公司深度报告公司深度报告 请参阅最后一页的免责声明 22 人民币人民币贬值贬值风险风险及及市净率、股息区间市净率、股息区间 外汇风险增加外汇风险增加 近期,人民币兑美元汇率从 6.367 暴跌 3.7%至 6.6,引发金融市场动荡和股市抛售,备受全球市场关注。由于对中国产品的外部需求疲软以及中美之间存在支撑美元的货币政策分歧,人民币预计将在 2022 年走弱。由于预期未来中国内地投资组合将有更多收入贡献,汇率变动可能会完全影响转换为港元货币的利润。 具吸引力的市净率具吸引力的市净率 根据我们的估计,22 财年和 23 财年的股息率分别为 5.1%和 5.4%,高于 5 年平均
93、股息收益率。太古地产的股价为每股 19.1 港元,较我们的目标价折让 9.1%。此外,市净率 0.4 倍,低于账面价值,颇具吸引力。 图图 48:人民币人民币 VS 美元美元 资料来源:公司资料、东方证券(香港) 5.866.26.46.66.877.27.41/20171/20181/20191/20201/20211/2022图图 49:股息收益率区间:股息收益率区间 图图 50:历史股息收益率:历史股息收益率 资料来源:彭博资讯、东方证券(香港) 图图 51:市净率区间:市净率区间 图图 52:历史市净率:历史市净率 资料来源:彭博资讯、东方证券(香港) HK$10HK$15HK$20H
94、K$25HK$30HK$35HK$402002120220.8X0.6X0.5X0.4X0.3X0.20.30.40.50.60.70.80.9200212022+1 sd平均值-1 sdHK$0HK$5HK$10HK$15HK$20HK$25HK$30HK$35HK$40HK$4520020202120224.93%5.80%3.18%2.30%4.05%0.020.030.030.040.040.050.050.060.062002020212022+1 sd-1 sd平均值 香港股市香港股市|香港房地
95、产香港房地产 公司深度报告公司深度报告 请参阅最后一页的免责声明 23 同业估值比较同业估值比较 图图 53:同业估值比较同业估值比较 股票代码股票代码 公司名称公司名称 股价股价 市值市值 ( (百万港元百万港元) ) 市盈率市盈率 ( (倍倍) ) 市净率市净率 ( (倍倍) ) 股息收益率股息收益率 (%)(%) 资产净值资产净值 上年上年 本年本年 明年明年 后年后年 上年上年 本年本年 上年上年 本年本年 上年上年 折让折让/ /溢价溢价 1972 HK 太古地产 19.08 111,618 11.7 15.8 13.9 12.7 0.4 0.4 5.0 5.1 50.3 -62.1
96、 16 HK 新鸿基地产 94.4 273,550 10.2 9.2 8.6 8.4 0.5 0.4 5.2 5.2 209 -54.8 1997 HK 九龙仓置业 35 106,268 24.1 16.8 15.5 14.2 0.5 0.5 3.7 3.7 67.9 -48.4 83 HK 信和置业 11.2 86,443 8.4 12 12.7 13.1 0.5 0.5 4.9 4.9 4 HK 九龙仓集团 25.05 76,553 12.7 14 13.4 11.7 0.5 0.5 1.6 1.6 53 -52.8 101 HK 恒隆地产 14.5 65,239 16.9 12.9 10
97、.7 9.4 0.5 0.4 5.4 5.4 31.5 -54.0 247 HK 尖沙咀置业 22.3 44,730 8.1 0.5 2.5 2.5 14 HK 希慎兴业 23.1 23,799 17.4 10.6 9.9 9.1 0.3 0.3 6.2 6.2 71.4 -67.6 总平均值总平均值 13.7 13.0 12.1 11.2 0.5 0.4 4.3 4.3 80.5 -56.6 823 HK 领展房产基金 68.8 145,181 20.9 21.9 20.9 19.9 0.9 0.9 4.4 4.4 77.1 -10.8 778 HK 置富产业信托 6.79 13,430 1
98、0.1 16.4 16.5 15.3 0.5 0.5 6.6 6.6 14.8 -54.1 435 HK 阳光房地产基金 3.79 6,374 0.4 6.8 6.8 8.5 -55.3 808 HK 泓富产业信托 1.34 4,365 7.6 0.4 6.4 6.4 3.7 -64.1 1881 HK 富豪产业信托 2.65 3,966 66.3 0.5 6.7 6.7 4.8 -45.1 1426 HK 春泉产业信托 2.67 3,950 6.6 0.5 9.6 9.6 4.5 -41.1 1503 HK 招商局商业房托 2.53 2,853 9 9.4 12.8 12.1 0.6 8.6
99、 8.6 3.6 -28.7 2191 HK 顺丰房托 3.02 2,416 19.7 12.6 12.1 0.6 总平均值总平均值(房地产投资信托基金房地产投资信托基金) 20.1 16.9 15.7 14.8 0.5 0.6 7.0 7.0 -42.7 资料来源:彭博资讯、东方证券(香港) 香港股市香港股市|香港房地产香港房地产 公司深度报告公司深度报告 请参阅最后一页的免责声明 24 财务报表及预测财务报表及预测 资产负债表资产负债表 (合并报表合并报表) 年结于年结于 12 月月(百万港元百万港元) 2020 2021 2022E 2023E 2024E 流动资产流动资产 27,946
100、 25,880 19,846 12,325 14,904 供出售物业 3,538 6,411 6,090 5,786 5,497 贸易及其他应收款项 2,704 2,805 2,144 2,234 2,490 现金及现金等价物 21,202 14,833 9,955 2,805 5,558 其他流动资产 502 1,831 1,657 1,500 1,359 非流动资产非流动资产 309,441 314,443 321,515 330,430 333,728 物业、厂房及设备 4,322 3,381 3,307 3,201 3,098 投资物业 267,003 267,959 273,480
101、280,787 282,145 无形资产 198 203 213 224 235 其他非流动资产 37,918 42,900 44,516 46,218 48,250 总资产总资产 337,387 340,323 341,361 342,754 348,632 流动负债流动负债 10,583 18,863 19,217 16,757 17,629 贸易及其他应付款项 8,001 9,339 9,718 7,342 8,184 合约负债 22 120 100 100 100 短期借款 1,914 9,000 9,000 9,000 9,000 其他流动负债 646 404 399 315 345
102、 非流动负债非流动负债 36,124 27,302 27,521 27,744 27,972 长期借款及债券 25,343 15,601 15,601 15,601 15,601 长期租赁负债 510 517 517 517 517 递延税项负债 10,094 10,847 11,064 11,285 11,511 其他非流动负债 177 337 339 341 343 总负债总负债 46,707 46,165 46,737 44,501 45,601 股本 10,449 10,449 10,449 10,449 10,449 储备 278,287 281,706 282,051 285,49
103、3 290,054 非控股权益 1,944 2,003 2,124 2,312 2,528 权益总额权益总额 290,680 294,158 294,624 298,254 303,031 净现金 (负债) (6,055) (9,768) (14,646) (21,796) (19,043) 净负债率 (%) 2.1 3.3 5.0 7.3 6.3 净资产净值净资产净值 (港元港元) 49.689 50.283 50.363 50.984 51.800 年结于年结于 12 月月(百万港元百万港元) 2020 2021 2022E 2023E 2024E 增长率增长率 (%) 收入 (6) 19
104、 (10) 4 11 息税折摊前利润 (4) (2) (27) 26 11 息税前利润 (7) (2) (27) 27 11 核心净利润 (47) (25) (26) 14 9 利润率利润率 (%) 经营溢利 74.5 66.2 60.0 71.0 71.0 息税折摊前利润 77.0 63.3 51.1 62.0 61.5 息税前利润 74.9 61.6 49.7 60.6 60.3 核心净利润 30.6 45.9 42.4 63.1 65.2 其他其他 (%) 实际税率 44 27 27 27 27 派息率 42 58 80 75 70 平均股本回报率 1 2 2 3 4 平均资产回报率 1
105、 2 2 3 3 利息覆盖倍数 (倍) 15 16 11 14 14 年结于年结于 12 月月(百万港元百万港元) 2020 2021 2022E 2023E 2024E 香港写字楼组合-出租率 95%-100% 96%-99% 94%-99% 95%-99% 95%-100% 香港零售组合 -出租率 96%-100% 96%-100% 95%-99% 96%-100% 98%-100% 中国写字楼组合-出租率 70%-97% 93%-100% 88%-99% 90%-98% 94%-100% 中国零售组合-出租率 95%-100% 90%-100% 88%-95% 90%-100% 95%-
106、100% 损益表损益表 (合并报表合并报表) 年结于年结于 12 月月(百万港元百万港元) 2020 2021 2022E 2023E 2024E 收入收入 13,308 15,891 14,291 14,892 16,601 投资物业的租金收入 12,254 12,452 12,191 13,410 13,745 物业买卖 312 2,443 1,015 100 1,320 酒店 641 894 980 1,274 1,401 提供其他服务 101 102 105 108 135 销售成本 (2,498) (2,506) (2,672) (2,830) (2,964) 溢利总额溢利总额 9,
107、912 10,522 8,574 10,573 11,787 行政及销售开支 (1,694) (1,888) (1,715) (1,787) (1,992) 其他营业开支 (201) (200) (143) (149) (166) 其他收益/(亏损)净额 1,954 1,352 380 384 388 投资物业公平值变化 (4,465) (1,947) (1,000) 1,380 2,070 营业溢利营业溢利 5,506 7,839 6,097 10,401 12,086 财务支出净额 (382) (377) (410) (590) (565) 应占合资公司溢利减亏损 818 1,870 1,
108、907 2,003 2,103 应占联属公司溢利减亏损 (86) (82) 70 75 80 除税前溢利除税前溢利 5,856 9,250 7,664 11,889 13,704 税项 (1,787) (1,961) (1,609) (2,497) (2,878) 本年溢利本年溢利 4,069 7,289 6,055 9,392 10,826 EBITDA (扣除公允价值变动损益) 10,250 10,059 7,310 9,229 10,218 EBIT (扣除公允价值变动损益) 9,971 9,786 7,097 9,021 10,016 每基金单位盈利每基金单位盈利 (港元港元) 0.7
109、00 1.217 1.014 1.573 1.814 核心每基金单位盈利核心每基金单位盈利 (港元港元) 2.167 1.631 1.206 1.370 1.497 每基金单位分派每基金单位分派 (港元港元) 0.910 0.951 0.965 1.027 1.048 现金流量表现金流量表 (合并报表合并报表) 年结于年结于 12 月月(百万港元百万港元) 2020 2021 2022E 2023E 2024E 税前利润税前利润 7,550 7,028 8,101 9,280 10,096 营运资本变动 (1,118) (1,926) 964 216 35 已付利息 (845) (768) 6
110、29 655 705 已收利息 273 203 219 65 139 已付税项 (1,589) (1,635) (1,609) (2,497) (2,878) 其他经营活动现金流 80 217 (677) (878) 2,805 经营活动现金流经营活动现金流 5,469 5,045 6,139 6,440 10,672 物业、厂房及设备净额 (29) 709 (101) (66) (64) 投资物业净额 (81) (991) (5,919) (7,834) (1,897) 购买无形资产 (39) (52) (51) (53) (56) 其他投资获得现金流 8,565 (2,862) 265 1
111、59 207 投资活动现金流投资活动现金流 8,416 (3,196) (5,806) (7,794) (1,810) 已付股息 (5,206) (5,383) (5,588) (5,763) (6,048) 债务融资净额 (6,201) (4,184) - - - 其他融资活动现金流 3,594 1,196 (121) (188) (217) 融资活动现金流融资活动现金流 (7,813) (8,371) (5,709) (5,951) (6,265) 现金变动净额 6,072 (6,522) (5,032) (7,305) 2,597 年末现金结余 21,202 14,833 9,955 2
112、,805 5,558 半年度明细半年度明细 年结于年结于 12 月月(百万港元百万港元) 1H20 2H20 1H21 2H21 1H22E 收入收入 6,551 6,757 9,068 6,823 5,778 溢利总额 5,051 4,861 5,606 4,916 3,583 营业溢利 1,473 4,033 2,467 5,372 1,410 除税前溢利 1,610 4,246 3,609 5,641 1,618 税项 (655) (1,132) (979) (982) (421) 本年溢利本年溢利 955 3,114 2,630 4,659 1,197 溢利利润率(%) 77.1 71
113、.9 61.8 72.1 62.0 除税前溢利利润率(%) 22.5 59.7 27.2 78.7 24.4 净利润率(%) 40.7 26.7 27.1 17.4 26.0 核心净利润率(%) 14.6 46.1 29.0 68.3 20.7 每股盈利 (港元) 0.180 0.520 0.340 0.877 0.205 每股股息 (港元) 0.300 0.610 0.310 0.641 0.315 资料来源:公司资料、东方证券(香港) 香港股市香港股市|香港房地产香港房地产 公司深度报告公司深度报告 请参阅最后一页的免责声明 25 分析员核证分析员核证 分析员,戴伟豪,主要负责拟备本报告并
114、谨此声明 (1) 本报告所表达之意见均准确反映分析员对所述公司(等)/证券之个人见解; (2) 分析员之补偿与本报告的推荐或意见或投资银行部并没有直接或间接的关系; (3) 分析员不是直接或间接地受投资银行部监管或隶属予投资银行部; (4) 分析员就报告中论述的公司(等)/证券,根据证监会操守准则第16.5(g)段,并没有违反安静期限制; (5) 分析员及其有联系者没有曾在发表本报告之前的30天内进行交易或买卖涉及本报告所论述的公司(等)/证券; (6) 分析员及其有联系者并没有在任何与报告中论述的公司(等)中担任高级人员; (7) 分析员及其有联系者并没有拥有研究报告内所论述股份的任何财务权
115、益。 东方证券评级含义东方证券评级含义 买入描述了我们预期在未来12个月内将提供10%的总回报的股票。 增持描述了我们预期在未来12个月内将提供0%的总回报的股票。 持有描述了我们预期在未来12个月内将提供-20%至20%的总回报的股票。 卖出描述了我们预期在未来12个月内将提供0%的总回报的股票。 重要披露及免责声明重要披露及免责声明 东方证券(香港)有限公司可能与报告中论述的公司(等)拥有或正寻求业务关系。因此投资者应留意报告的客观性可能受潜在的 利益冲突所影响。在进行投资决定时,投资者应视本报告为其中一个参考因素。 东方证券(香港)有限公司及其附属公司、要员、董事及雇员在任何时间可能持有
116、本报告所提及之任何证券、认股证、期货、期 权、衍生产品或其他金融工具的长仓或短仓。 东方证券(香港)有限公司或其集团公司可能持有相等于或高于本报告所评论之公司的市场资本值、已发行股本或已发行单位的 1%的财务权益。 东方证券(香港)有限公司或东方证券(香港)有限公司任何其他成员在任何情况下,均不会就由于任何第三方在依赖本报告内容 时之作为或不作为而导致任何类型之损失(无论是直接、间接、随之而来或附带者) ,负上法律责任或具有任何责任。 本报告内容或意见仅供参考之用途,并不构成任何买入或沽出证券或其他金融产品之要约。本报告并无顾虑任何特定投资者 之特定投资目标、财务状况、或风险承受程度,投资者在
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