1、请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告|20232023年年0101月月0101日日超配超配20222022 年土地市场观察与展望年土地市场观察与展望整体低迷，分化加剧，料将底部企稳整体低迷，分化加剧，料将底部企稳核心观点核心观点行业研究行业研究行业专题行业专题房地产房地产超配超配维持评级维持评级证券分析师：任鹤证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷证券分析师：王粤雷55-S0980520040006S0980520030001证券分析师：王静证券分析师：王静021-S0980522100002市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所

2、整理相关研究报告统计局 11 月房地产数据点评-基本面受疫情冲击持续承压，需求端政策加码预期不变 2022-12-16房地产行业专题-把握政策历史性机遇，迎接房地产行业新生华夏中证全指房地产 ETF 投资价值分析 2022-11-30房地产行业 2022 年 12 月投资策略-转向性政策频出，把握修复性大机会 2022-11-29房地产行业重大事件点评-转向性政策持续演绎，股权融资全面放开 2022-11-28房地产行业 2023 年度策略-幽而复明 2022-11-25市场大幅走弱市场大幅走弱，全年延续低迷全年延续低迷。2022 年房地产行业的困难程度是空前的，销售、投资、拿地、融资均出现了

3、明显而持续的下降。在销售持续低迷、新增融资受限、债务偿还压力三大因素之下，房企对后市的态度趋于谨慎，拿地能力也大大受损，主观和客观两方面共同导致房企拿地大幅减少。截至 12月中旬，全国300城土地市场成交建筑面积仅约12亿平方米，较2021 年下降近40%。持续低迷的土地市场使得地方拍地压力进一步增加，部分此前自发跟进集中供地的非22 城当前已逐步恢复常态化供地。纵观22城全年集中供地情况，市场低迷成为了主基调，主要呈现四个特点：供需双弱供需双弱、底价成底价成交率创新高交率创新高（流拍率的下降并不能掩盖土地市场整体低迷的态势）、溢价率溢价率维持低位维持低位、国央企及城投托底比重加速上升国央企及

4、城投托底比重加速上升。2222 城集中供地数据概览：整体低迷，城市分化。城集中供地数据概览：整体低迷，城市分化。在市场整体低迷的背景下，各城市间土拍热度仍有较大分化，纵观今年集中供地（22 城与非22城），仅有北京、上海、深圳、杭州等市场基本面强劲的“龙头城市”整体热度较高，成都、南京、武汉等此前房地产市场阶段性火热的城市均有不同程度的遇冷。其余城市虽有流拍率下降、成交单价提升等正向反馈，但有招拍挂土地整体质量较好等客观因素存在，且大多城市底价成交率仍然维持高位，从侧面反映了开发商加杠杆、扩土储的意愿仍然不强，土拍市场整体回暖仍需时日。20232023 年土地市场展望年土地市场展望：低位运行低

5、位运行。根据我们此前外发的年度策略 幽而复明，我们对2023年土地市场的基本面走势做出三种路径推演：1 1）最差的方向）最差的方向：销售降幅收窄，但去化进一步下行，土地出让金跌幅预计在-10%以内，但我们认为这种情况出现的概率不大；2 2）最好的方向）最好的方向：需求强劲复苏，去化大幅走高，土地出让金预计+15%，我们认为这种情况出现的概率尽管也不大，但高于上文“最差的方向”；3 3）最可能的方向最可能的方向：需求慢复苏，供需弱平衡，土地出让金同比+5%，我们认为这种情况出现的概率是最大的。而对于22城集中供地的展望，我们认为在当前的市场环境下大部分城市土地市场仍将低位运行，根据城市间热度的不

6、同，部分城市集中供地的规则将持续放宽、推出频次将持续增多、供应量将持续灵活调整，在相对较差的行业图景下，国央企及城投托底的现象仍将普遍存在。风险提示风险提示：1、后续政策落地效果不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。投资建议投资建议：政策加码预期不变政策加码预期不变，静候市场修复静候市场修复。尽管当前地产基本面尚未反转，但随着稳地产支持政策的不断出台，政策根本性拐点出现与基本面筑底接近结束，共同带来地产贝塔行情。中长期看，地产股债也逐步渡过最艰难的时候，地产股修复机会到来。重磅政策的持续落地，配合基本面困境反转，地产股值得拥有。我们看好三条主线：久经考

7、验的优质房企久经考验的优质房企；接近接近“上上岸岸”的困境反转型标的的困境反转型标的；受地产拖累的物业板块受地产拖累的物业板块。推荐保利发展推荐保利发展、万科万科A A、金地集团、招商积余金地集团、招商积余。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告2内容目录内容目录市场大幅走弱，全年延续低迷市场大幅走弱，全年延续低迷.7 7供需双弱.7底价成交率创新高.9溢价率降低.10国央企及城投托底比重加速上升.112222 城集中供地数据概览：城集中供地数据概览：整体低迷，城市分化整体低迷，城市分化.3 年土地市场展望：低位运行年土地市场展望：低位运行.

8、2929最差的方向：销售降幅收窄，但去化进一步下行，土地出让金跌幅预计在-10%以内.29最好的方向：需求强劲复苏，去化大幅走高，土地出让金预计+15%.30最可能的方向：需求慢复苏，供需弱平衡，土地出让金同比+5%.31投资建议：政策加码预期不变，静候市场修复投资建议：政策加码预期不变，静候市场修复.3232风险提示风险提示.3333免责声明免责声明.3434SXiZtRmOVVlWoWZWtVbRbP8OsQoOmOnOiNnNnMeRnNoNbRrRyRNZsQxPMYtRnQ请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告3图表图表目录目录图1：22 城集中供地推出

9、地块总量（单位：块）.8图2：22 城集中供地成交地块总量（单位：块）.8图3：2022 全年各城市集中供地推出和成交地块变化情况（当年同比）.8图4：22 城集中供地成交面积（单位：万平）.9图5：22 城集中供地成交金额（单位：亿元）.9图6：2022 全年各城市集中供地成交面积和金额变化情况（当年同比）.9图7：22 城集中供地整体底价、溢价成交率.10图8：22 城集中供地整体流拍撤拍率.10图9：各城市 2021、2022 年集中供地整体底价成交率.10图10：22 城集中供地整体溢价率.11图11：集中供地国央企拿地比例趋势.11图12：22 年第一批次集中供地国央企拿地比例.11

10、图13：22 年第二批次集中供地国央企拿地比例.12图14：22 年第三批次集中供地国央企拿地比例.12图15：22 年第四批次集中供地国央企拿地比例.12图16：22 年第五批次集中供地国央企拿地比例.12图17：历次集中供地成交面积及总价：北京.13图18：历次集中供地成交楼面价：北京.13图19：历次集中供地成交溢价率：北京.13图20：历次集中供地成交及流拍比例：北京.13图21：历次集中供地成交面积及总价：上海.13图22：历次集中供地成交楼面价：上海.13图23：历次集中供地成交溢价率：上海.14图24：历次集中供地成交及流拍比例：上海.14图25：历次集中供地成交面积及总价：广州

11、.14图26：历次集中供地成交楼面价：广州.14图27：历次集中供地成交溢价率：广州.14图28：历次集中供地成交及流拍比例：广州.14图29：历次集中供地成交面积及总价：深圳.15图30：历次集中供地成交楼面价：深圳.15图31：历次集中供地成交溢价率：深圳.15图32：历次集中供地成交及流拍比例：深圳.15图33：历次集中供地成交面积及总价：南京.16图34：历次集中供地成交楼面价：南京.16图35：历次集中供地成交溢价率：南京.16图36：历次集中供地成交及流拍比例：南京.16图37：历次集中供地成交面积及总价：苏州.16请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报

12、告4图38：历次集中供地成交楼面价：苏州.16图39：历次集中供地成交溢价率：苏州.17图40：历次集中供地成交及流拍比例：苏州.17图41：历次集中供地成交面积及总价：杭州.17图42：历次集中供地成交楼面价：杭州.17图43：历次集中供地成交溢价率：杭州.18图44：历次集中供地成交及流拍比例：杭州.18图45：历次集中供地成交面积及总价：厦门.18图46：历次集中供地成交楼面价：厦门.18图47：历次集中供地成交溢价率：厦门.18图48：历次集中供地成交及流拍比例：厦门.18图49：历次集中供地成交面积及总价：福州.19图50：历次集中供地成交楼面价：福州.19图51：历次集中供地成交溢

13、价率：福州.19图52：历次集中供地成交及流拍比例：福州.19图53：历次集中供地成交面积及总价：重庆.19图54：历次集中供地成交楼面价：重庆.19图55：历次集中供地成交溢价率：重庆.20图56：历次集中供地成交及流拍比例：重庆.20图57：历次集中供地成交面积及总价：成都.20图58：历次集中供地成交楼面价：成都.20图59：历次集中供地成交溢价率：成都.21图60：历次集中供地成交及流拍比例：成都.21图61：历次集中供地成交面积及总价：武汉.21图62：历次集中供地成交楼面价：武汉.21图63：历次集中供地成交溢价率：武汉.21图64：历次集中供地成交及流拍比例：武汉.21图65：历

14、次集中供地成交面积及总价：郑州.22图66：历次集中供地成交楼面价：郑州.22图67：历次集中供地成交溢价率：郑州.22图68：历次集中供地成交及流拍比例：郑州.22图69：历次集中供地成交面积及总价：青岛.22图70：历次集中供地成交楼面价：青岛.22图71：历次集中供地成交溢价率：青岛.23图72：历次集中供地成交及流拍比例：青岛.23图73：历次集中供地成交面积及总价：合肥.23图74：历次集中供地成交楼面价：合肥.23图75：历次集中供地成交溢价率：合肥.24图76：历次集中供地成交及流拍比例：合肥.24图77：历次集中供地成交面积及总价：济南.24图78：历次集中供地成交楼面价：济南

15、.24请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告5图79：历次集中供地成交溢价率：济南.24图80：历次集中供地成交及流拍比例：济南.24图81：历次集中供地成交面积及总价：长沙.25图82：历次集中供地成交楼面价：长沙.25图83：历次集中供地成交溢价率：长沙.25图84：历次集中供地成交及流拍比例：长沙.25图85：历次集中供地成交面积及总价：沈阳.25图86：历次集中供地成交楼面价：沈阳.25图87：历次集中供地成交溢价率：沈阳.26图88：历次集中供地成交及流拍比例：沈阳.26图89：历次集中供地成交面积及总价：长春.26图90：历次集中供地成交楼面价：长春.

16、26图91：历次集中供地成交溢价率：长春.27图92：历次集中供地成交及流拍比例：长春.27图93：历次集中供地成交面积及总价：宁波.27图94：历次集中供地成交楼面价：宁波.27图95：历次集中供地成交溢价率：宁波.27图96：历次集中供地成交及流拍比例：宁波.27图97：历次集中供地成交面积及总价：天津.28图98：历次集中供地成交楼面价：天津.28图99：历次集中供地成交溢价率：天津.28图100：历次集中供地成交及流拍比例：天津.28图101：历次集中供地成交面积及总价：无锡.28图102：历次集中供地成交楼面价：无锡.28图103：历次集中供地成交溢价率：无锡.29图104：历次集中

17、供地成交及流拍比例：无锡.29图105：最差情形下 2023 年的供需关系.30图106：最好情形下 2023 年的供需关系.31图107：最可能情形下 2023 年的供需关系.31图108：2022 年以来房地产政策推出过程的四个阶段.33请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告6表1：最可能情形下的开发投资估算（单位：亿元）.32表2：三种情形下主要指标增速对比.32请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告7市场大幅走弱，全年延续低迷市场大幅走弱，全年延续低迷2022 年房地产行业的困难程度是空前的，销售、投资、拿地、融资均出现了明显

18、而持续的下降。在销售持续低迷、新增融资受限、债务偿还压力三大因素之下，房企对后市的态度趋于谨慎，拿地能力也大大受损，主观和客观两方面共同导致房企拿地大幅减少。截至 12 月中旬，全国 300 城土地市场成交建筑面积仅约 12亿平方米，较 2021 年下降近 40%。持续低迷的土地市场使得地方拍地压力进一步增加，部分此前自发跟进集中供地的非 22 城当前已逐步恢复常态化供地。纵观22 城全年集中供地情况，市场低迷成为了主基调，主要呈现四个特点：供需双弱：供需双弱：全年共推出地块 1666 块，较去年下降 43%（仅 4 城增长），成交地块 1490 块，较去年下降 34%（仅 5 城增长）。从成

19、交面积和成交金额看，22 城全年共实现成交地块面积 6461 万平方米，同比-45%；实现成交建筑面积 14106 万平方米，同比-45%（仅 2 城增长）；实现成交金额 17441 亿元，同比-25%（仅 5 城增长）。底价成交率创新高底价成交率创新高：第三批集中供地底价成交率为 73%，第四批高达 82%，为历次最高，今年仅上海、深圳底价成交率较去年有所降低。同时，溢价成交率和流撤拍率均有不同程度的降低：第三批集中供地溢价成交率为 17%，第四批集中供地溢价成交率仅为 14%，为历次最低；多方面因素导致流拍率下降，四批集中供地整体流拍撤拍率分别为 15%、8%、10%、3%，流拍率的下降并

20、不能掩盖土地市场整体低迷的态势。溢价率维持低位溢价率维持低位：2022 年第三、四批集中供地整体溢价率为 2.5%、2.3%，为历次最低。分城市看，在第三批次集中供地中，宁波、合肥、北京、杭州溢价率分别为 8.6%、7.6%、6.1%、5.1%，其余城市溢价率均小于 5%，其中超过一半的城市溢价率小于 1%。国央企及城投托底比重加速上升：国央企及城投托底比重加速上升：第三批集中供地中，国央企整体拿地比例达 77%，较本年第二次集中供地上升 10pct。2022 年 22 城五轮集中供地国央企整体拿地比例达 69%，分城市看，广州、深圳、北京、厦门等城市国央企及城投拿地现象较为突出，分别达到 9

21、4%、91%、89%、89%。供需双弱供需双弱2022 年，22 城地块供应量出现萎缩，多个城市通过增加供应批次的方式减少拍地压力，多数城市已完成第四轮集中供地，南京、苏州、武汉、无锡等城市已完成第五轮。截至目前，22 城全年共推出地块 1666 块，较去年下降 43%；受供应量萎缩和房企拿地意愿减弱的影响，全年成交量也出现萎缩，共成交地块 1490 块，较去年下降 34%。分城市看，仅合肥、成都、杭州、无锡、厦门推出地块和成交地块数量较去年有所增长。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告8图1：22 城集中供地推出地块总量（单位：块）图2：22 城集中供地成交地

22、块总量（单位：块）资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理图3：2022 全年各城市集中供地推出和成交地块变化情况（当年同比）资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理从成交面积和成交额看，22 城集中供地全年共实现成交地块面积 6461 万平方米，同比下降 45%；实现成交建筑面积 14106 万平方米，同比下降 45%；实现成交金额17441 亿元，同比下降 25%。分城市看，仅上海、福州、成都、合肥、无锡成交金额较去年有所增长；仅合肥、无锡成交建筑面积较去年有所增长。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告9图

23、4：22 城集中供地成交面积（单位：万平）图5：22 城集中供地成交金额（单位：亿元）资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理图6：2022 全年各城市集中供地成交面积和金额变化情况（当年同比）资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理底价成交率创新高底价成交率创新高受到销售低迷、房企缩表、预期转弱等影响，房企溢价拿地意愿愈发减弱，2022年第三批集中供地底价成交率高达 73%，而第四批集中供地底价成交率高达 82%，为历次最高。与此同时，溢价成交率、流撤拍率有所降低，2022 年第三批集中供地溢价成交率仅为 17%，第四批集中供地溢价成交率仅

24、为 14%，为历次最低。由于供应量大幅减少、推出地块更加集中优质等因素，整体流拍撤拍率保持稳定，2022年四批集中供地整体流拍撤拍率分别为 15%、8%、10%、3%，但流拍率下降并不能掩盖土地市场整体低迷的态势。分城市看，今年全年大部分城市今年底价成交率都有不同程度的上升，其中无锡、青岛、长沙、郑州、沈阳、济南等城市底价成交率均超过八成，仅上海、深圳底价成交率较去年有所降低。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告10图7：22 城集中供地整体底价、溢价成交率图8：22 城集中供地整体流拍撤拍率资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院、国信

25、证券经济研究所整理图9：各城市 2021、2022 年集中供地整体底价成交率资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理溢价率降低溢价率降低如前所述，房企溢价拿地意愿愈发减弱，整体溢价率降低，2022 年第三、四批集中供地整体溢价率为 2.5%、2.3%，为历次最低。分城市看，在第三批次集中供地中，宁波、合肥、北京、杭州溢价率分别为 8.6%、7.6%、6.1%、5.1%，其余城市溢价率均小于 5%，其中超过一半的城市溢价率小于 1%。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告11图10：22 城集中供地整体溢价率资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理国央企及城

26、投托底比重加速上升国央企及城投托底比重加速上升受销售回款和融资受限的双重压力，民企财务紧张程度加剧，导致其拿地意愿大幅减弱。在本年第一次集中供地由小型地方民企带动部分城市土拍市场短暂活后，民企投资意愿难以为继，国央企及城投托底比重加速上升。2022 年第三批集中供地中，国央企整体拿地比例达 77%，较本年第二次集中供地上升 10pct。2022 年22 城五轮集中供地国央企整体拿地比例达 69%，分城市看，广州、深圳、北京、厦门等城市国央企及城投拿地现象较为突出，分别达到 94%、91%、89%、89%。图11：集中供地国央企拿地比例趋势图12：22 年第一批次集中供地国央企拿地比例资料来源：

27、中指研究院、国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告12图13：22 年第二批次集中供地国央企拿地比例图14：22 年第三批次集中供地国央企拿地比例资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理图15：22 年第四批次集中供地国央企拿地比例图16：22 年第五批次集中供地国央企拿地比例资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理2222 城集中供地数据概览：城集中供地数据概览：整体低迷，城市分化整体低迷，城市分化在市

28、场整体低迷的背景下，各城市间土拍热度仍有较大分化，纵观今年集中供地（22 城与非 22 城），仅有北京、上海、深圳、杭州等市场基本面强劲的“龙头城市”整体热度较高，成都、南京、武汉等此前房地产市场阶段性火热的城市均有不同程度的遇冷。其余城市虽有流拍率下降、成交单价提升等正向反馈，但有招拍挂土地整体质量较好等客观因素存在，且大多城市底价成交率仍然维持高位，从侧面反映了开发商加杠杆、扩土储的意愿仍然不强，土拍市场整体回暖仍需时日。2022 年北京共完成 4 批集中供地，共成交地块面积 244 万平方米，同比下降 16%；共成交建筑面积 485 万平方米，同比下降 19%；共成交金额 1615 亿元

29、，同比下降15%。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告13图17：历次集中供地成交面积及总价：北京图18：历次集中供地成交楼面价：北京资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理图19：历次集中供地成交溢价率：北京图20：历次集中供地成交及流拍比例：北京资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理2022 年上海共完成 4 批集中供地，共成交地块面积 548 万平方米，同比下降 29%；共成交建筑面积 1102 万平方米，同比下降 30%；共成交金额 2839 亿元，同比增长

30、 45%。图21：历次集中供地成交面积及总价：上海图22：历次集中供地成交楼面价：上海请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告14资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理图23：历次集中供地成交溢价率：上海图24：历次集中供地成交及流拍比例：上海资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理2022 年广州共完成 4 批集中供地，共成交地块面积 279 万平方米，同比下降 35%；共成交建筑面积 820 万平方米，同比下降 41%；共成交金额 1221 亿元，同比下降31%。图

31、25：历次集中供地成交面积及总价：广州图26：历次集中供地成交楼面价：广州资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理图27：历次集中供地成交溢价率：广州图28：历次集中供地成交及流拍比例：广州请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告15资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理2022 年深圳共完成 4 批集中供地，共成交地块面积 113 万平方米，同比下降 26%；共成交建筑面积 420 万平方米，同比下降 22%；共成交金额 697 亿元，同比下降27%。图29：历次集中

32、供地成交面积及总价：深圳图30：历次集中供地成交楼面价：深圳资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理图31：历次集中供地成交溢价率：深圳图32：历次集中供地成交及流拍比例：深圳资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理2022 年南京共完成 5 批集中供地，共成交地块面积 423 万平方米，同比下降 30%；请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告16共成交建筑面积 885 万平方米，同比下降 38%；共成交金额 1308 亿元，同比下降28%。图33：历次集中供地成交面积

33、及总价：南京图34：历次集中供地成交楼面价：南京资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理图35：历次集中供地成交溢价率：南京图36：历次集中供地成交及流拍比例：南京资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理2022 年苏州共完成 5 批集中供地，共成交地块面积 364 万平方米，同比下降 33%；共成交建筑面积 664 万平方米，同比下降 38%；共成交金额 944 亿元，同比下降15%。图37：历次集中供地成交面积及总价：苏州图38：历次集中供地成交楼面价：苏州请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所

34、有内容证券研究报告证券研究报告17资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理图39：历次集中供地成交溢价率：苏州图40：历次集中供地成交及流拍比例：苏州资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理2022 年杭州共完成 4 批集中供地，共成交地块面积 557 万平方米，同比增长 1%；共成交建筑面积 1166 万平方米，同比下降 13%；共成交金额 1914 亿元，同比下降 12%。图41：历次集中供地成交面积及总价：杭州图42：历次集中供地成交楼面价：杭州资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理资料

35、来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告18图43：历次集中供地成交溢价率：杭州图44：历次集中供地成交及流拍比例：杭州资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理2022 年厦门共完成 4 批集中供地，共成交地块面积 86 万平方米，同比下降 14%；共成交建筑面积 256 万平方米，同比下降 13%；共成交金额 612 亿元，同比下降23%。图45：历次集中供地成交面积及总价：厦门图46：历次集中供地成交楼面价：厦门资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院

36、、国信证券经济研究所整理图47：历次集中供地成交溢价率：厦门图48：历次集中供地成交及流拍比例：厦门请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告19资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理2022 年福州共完成 4 批集中供地，共成交地块面积 170 万平方米，同比下降 22%；共成交建筑面积 404 万平方米，同比下降 0%；共成交金额 415 亿元，同比增长 4%。图49：历次集中供地成交面积及总价：福州图50：历次集中供地成交楼面价：福州资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院、国信证券经济研

37、究所整理图51：历次集中供地成交溢价率：福州图52：历次集中供地成交及流拍比例：福州资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理2022 年重庆共完成 3 批集中供地，共成交地块面积 272 万平方米，同比下降 83%；共成交建筑面积 467 万平方米，同比下降 83%；共成交金额 300 亿元，同比下降78%。图53：历次集中供地成交面积及总价：重庆图54：历次集中供地成交楼面价：重庆请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告20资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理图55

38、：历次集中供地成交溢价率：重庆图56：历次集中供地成交及流拍比例：重庆资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理2022 年成都共完成 4 批集中供地，共成交地块面积 567 万平方米，同比下降 8%；共成交建筑面积 1200 万平方米，同比下降 4%；共成交金额 1225 亿元，同比增长8%。图57：历次集中供地成交面积及总价：成都图58：历次集中供地成交楼面价：成都资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告21图59：历次集中供地成

39、交溢价率：成都图60：历次集中供地成交及流拍比例：成都资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理2022 年武汉共完成 5 批集中供地，共成交地块面积 317 万平方米，同比下降 64%；共成交建筑面积 772 万平方米，同比下降 67%；共成交金额 633 亿元，同比下降61%。图61：历次集中供地成交面积及总价：武汉图62：历次集中供地成交楼面价：武汉资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理图63：历次集中供地成交溢价率：武汉图64：历次集中供地成交及流拍比例：武汉请务必阅读正文之后的免责声明及其

40、项下所有内容证券研究报告证券研究报告22资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理2022 年郑州共完成 3 批集中供地，共成交地块面积 214 万平方米，同比下降 34%；共成交建筑面积 617 万平方米，同比下降 41%；共成交金额 325 亿元，同比下降44%。图65：历次集中供地成交面积及总价：郑州图66：历次集中供地成交楼面价：郑州资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理图67：历次集中供地成交溢价率：郑州图68：历次集中供地成交及流拍比例：郑州资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理资

41、料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理2022 年青岛共完成 4 批集中供地，共成交地块面积 325 万平方米，同比下降 34%；共成交建筑面积 719 万平方米，同比下降 39%；共成交金额 440 亿元，同比下降20%。图69：历次集中供地成交面积及总价：青岛图70：历次集中供地成交楼面价：青岛请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告23资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理图71：历次集中供地成交溢价率：青岛图72：历次集中供地成交及流拍比例：青岛资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理资料来源：中指研

42、究院、国信证券经济研究所整理2022 年合肥共完成 3 批集中供地，共成交地块面积 401 万平方米，同比增长 4%；共成交建筑面积 847 万平方米，同比增长 16%；共成交金额 584 亿元，同比增长5%。图73：历次集中供地成交面积及总价：合肥图74：历次集中供地成交楼面价：合肥资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告24图75：历次集中供地成交溢价率：合肥图76：历次集中供地成交及流拍比例：合肥资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院、国信证券经济

43、研究所整理2022 年济南共完成 3 批集中供地，共成交地块面积 263 万平方米，同比下降 65%；共成交建筑面积 578 万平方米，同比下降 64%；共成交金额 244 亿元，同比下降63%。图77：历次集中供地成交面积及总价：济南图78：历次集中供地成交楼面价：济南资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理图79：历次集中供地成交溢价率：济南图80：历次集中供地成交及流拍比例：济南请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告25资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理20

44、22 年长沙共完成 3 批集中供地，共成交地块面积 332 万平方米，同比下降 36%；共成交建筑面积 850 万平方米，同比下降 38%；共成交金额 388 亿元，同比下降37%。图81：历次集中供地成交面积及总价：长沙图82：历次集中供地成交楼面价：长沙资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理图83：历次集中供地成交溢价率：长沙图84：历次集中供地成交及流拍比例：长沙资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理2022 年沈阳共完成 2 批集中供地，共成交地块面积 94 万平方米，同比下降 77%；

45、共成交建筑面积 156 万平方米，同比下降 78%；共成交金额 64 亿元，同比下降 83%。图85：历次集中供地成交面积及总价：沈阳图86：历次集中供地成交楼面价：沈阳请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告26资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理图87：历次集中供地成交溢价率：沈阳图88：历次集中供地成交及流拍比例：沈阳资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理2022 年长春共完成 2 批集中供地，共成交地块面积 13 万平方米，同比下降 98%；共成交建筑面积

46、26 万平方米，同比下降 98%；共成交金额 8 亿元，同比下降 98%。图89：历次集中供地成交面积及总价：长春图90：历次集中供地成交楼面价：长春资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告27图91：历次集中供地成交溢价率：长春图92：历次集中供地成交及流拍比例：长春资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理2022 年宁波共完成 3 批集中供地，共成交地块面积 242 万平方米，同比下降 37%；共成交建筑面积 543 万平方米，

47、同比下降 39%；共成交金额 528 亿元，同比下降32%。图93：历次集中供地成交面积及总价：宁波图94：历次集中供地成交楼面价：宁波资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理图95：历次集中供地成交溢价率：宁波图96：历次集中供地成交及流拍比例：宁波请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告28资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理2022 年天津共完成 4 批集中供地，共成交地块面积 259 万平方米，同比下降 56%；共成交建筑面积 432 万平方米，同比下降 60

48、%；共成交金额 324 亿元，同比下降64%。图97：历次集中供地成交面积及总价：天津图98：历次集中供地成交楼面价：天津资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理图99：历次集中供地成交溢价率：天津图100：历次集中供地成交及流拍比例：天津资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理2022 年无锡共完成 5 批集中供地，共成交地块面积 380 万平方米，同比增长 15%；共成交建筑面积 701 万平方米，同比增长 16%；共成交金额 813 亿元，同比增长3%。图101：历次集中供地成交面积及总价：无

49、锡图102：历次集中供地成交楼面价：无锡请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告29资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理图103：历次集中供地成交溢价率：无锡图104：历次集中供地成交及流拍比例：无锡资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理20232023 年土地市场展望：低位运行年土地市场展望：低位运行根据我们此前外发的年度策略幽而复明，我们对 2023 年土地市场的基本面走势做出三种路径推演：1 1）最差的方向最差的方向：销售降幅收窄，但去化进一步下行，土地出让金

50、跌幅预计在-10%以内，但我们认为这种情况出现的概率不大；2 2）最好的方最好的方向向：需求强劲复苏，去化大幅走高，土地出让金预计+15%，我们认为这种情况出现的概率尽管也不大，但高于上文“最差的方向”；3 3）最可能的方向最可能的方向：需求慢复苏，供需弱平衡，土地出让金同比+5%，我们认为这种情况出现的概率是最大的。而对于 22 城集中供地的展望，我们认为在当前的市场环境下大部分城市土地市场仍将低位运行，根据城市间热度的不同，部分城市集中供地的规则将持续放宽、推出频次将持续增多、供应量将持续灵活调整，在相对较差的行业图景下，国央企及城投托底的现象仍将普遍存在。最差的方向：销售降幅收窄，但去化

51、进一步下行，土地出让金跌最差的方向：销售降幅收窄，但去化进一步下行，土地出让金跌幅预计在幅预计在-10%-10%以内以内若收入信心不得到较大修复，且未出台足够有效的购房需求支持政策，那么需求请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告30可能会延续弱势。对应的行业图景大概是对应的行业图景大概是：1.销售延续弱势，房价进一步回落；2.广义库存（已开未售+未开土储）去化周期被动进一步拉长，土地市场延续冷清；3.房企信心继续减弱，部分国央企也开始裁员收缩。走向走向 20142014 年和年和 20152015 年年。考虑到居民收入预期自 3 季度已经边际改善，叠加一系列供需两

52、端支持政策的出台，我们认为这种情况出现的概率不大。这种情况出现的概率不大。图105：最差情形下 2023 年的供需关系资料来源：国家统计局，国信证券经济研究所整理在销售低迷、去化较低、在手土储较多的情形下，土地市场显然没有重新回暖的显然没有重新回暖的基础基础。但是要注意的是，由于当前供过于求的程度明显低于 2015 年，而 2015 年在较高基数下，土地出让金跌幅也只有-21.4%，因此我们认为，2023 年土地出让金跌幅预计在-10%以内。最好的方向最好的方向：需求强劲复苏需求强劲复苏，去化大幅走高去化大幅走高，土地出让金预计土地出让金预计+15%+15%若收入信心得到明显改善、烂尾担忧根本

53、解除、出台足够有效的购房需求支持政策，需求有可能明显回暖。对应的行业图景大概是对应的行业图景大概是：1.销售 V 型反转，房价止跌企稳，部分区域房价上涨；2.库存去化周期大幅下降，土地市场回暖；3.房企信心明显改善，有能力的房企积极拿地，项目收并购频率增加。跨入跨入 20172017 年年。我们认为这种情况出现的概率尽管也不大，但高于上文这种情况出现的概率尽管也不大，但高于上文“最差的方向最差的方向”。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告31图106：最好情形下 2023 年的供需关系资料来源：国家统计局，国信证券经济研究所整理2017 年土地出让金同比+40.

54、7%，由于此种情形下的销售增速与去化率与 2017 年类似，那么明年土地市场的回暖基本是确定的。但考虑到短期内融资渠道仍然有限，同时市场预期也不及当时，预计 2023 年土地出让金同比+15%。最可能的方向：需求慢复苏，供需弱平衡，土地出让金同比最可能的方向：需求慢复苏，供需弱平衡，土地出让金同比+5%+5%若上述需求回暖的条件没有全部达到，则 2023 年大概是介于最差与最好之间。对对应的行业图景大概是应的行业图景大概是：1.销售小幅改善，房价基本稳定，或降幅收窄；2.库存去化周期稳中有降；3.房企信心小幅改善，优质区域、优质地块竞争烈度增加。类似类似 20202020 年。年。我们认为这种

55、情况出现的概率是最大的这种情况出现的概率是最大的。图107：最可能情形下 2023 年的供需关系资料来源：国家统计局，国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告32此种情况下，主要宏观指标均介于上述“最差情形”与“最好情形”之间，土地出让金同比+5%。表1：最可能情形下的开发投资估算（单位：亿元）项目项目金额：金额：22Q322Q3金额：金额：22E22E金额：金额：23E23E增速：增速：22Q322Q3增速：增速：22E22E增速：增速：23E23E土地购置费土地购置费3334-5.0%-7.0%-10.0%建筑工程投资

56、建筑工程投资6077-8.5%-9.5%11.0%安装工程投资安装工程投资351946965165-11.3%-12.0%10.0%其他其他595782459070-16.3%-16.3%10.0%房地产开发投资房地产开发投资943-8.0%-8.0%-9.3%-9.3%4.6%4.6%资料来源：国家统计局，国信证券经济研究所整理表2：三种情形下主要指标增速对比情形情形销售面积销售面积库存去化率库存去化率开发投资开发投资新开工面积新开工面积竣工面积竣工面积土地出让金土地出让金最最差差-10.0%54.0%-

57、0.8%-20.0%30%+-10.0%最最好好10.0%66.0%9.5%20.0%30%+15.0%最可能最可能0.0%60.0%4.6%0.0%30%+5.0%资料来源：国家统计局，国信证券经济研究所整理投资建议投资建议：政策加码预期不变政策加码预期不变，静候市场修复静候市场修复12 月14 日，中共中央、国务院印发扩大内需战略规划纲要（20222035 年），其中在“持续提升传统消费”章节，提到要促进居住消费健康发展，主要内容包括坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加强房地产市场预期引导，探索新的发展模式，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳妥实施房地产市场平稳

58、健康发展长效机制，支持居民合理自住需求，遏制投资投机性需求，稳地价、稳房价、稳预期等。尽管纲要中提到尽管纲要中提到“房住不炒房住不炒”，但也明确其传统消费地位，强调，但也明确其传统消费地位，强调“稳地价、稳房稳地价、稳房价、稳预期价、稳预期”，房地产市场平稳健康发展依旧重要。，房地产市场平稳健康发展依旧重要。2022 年房地产行业的困难程度是空前的，销售、投资、融资均出现了明显而持续的下降，当前地产链的普遍承压对经济、财政、就业等方面影响较大。11 月以来，监管层已经密集发布了金融 16 条、支持民企债券融资的“第二支箭”、支持房企股权融资的“第三支箭”等多项房企融资端支持政策，标志着地产打压

59、周期根本扭转。地方上，杭州、南京、厦门、佛山、武汉等二线城市纷纷松绑限购、限贷等需求端政策，城市能级越来越高、措施也越来越有力。基本面尚未反转，需求端政策加码预期不变。基本面尚未反转，需求端政策加码预期不变。更何况更何况，纲要中支持的纲要中支持的“居民合理的自住居民合理的自住需求需求”本就本就是行业存在的根本理由是行业存在的根本理由。我们估算，2022 至 2030 年，年均住宅需求仍有 15 亿平方米，远期亦不会低于 9 亿平方米。因此，面积需求逐步收窄但仍维持在一个较高的水平上，没有必要对行业过度悲观。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告33图108：202

60、2 年以来房地产政策推出过程的四个阶段资料来源：国家统计局，国信证券经济研究所整理尽管当前地产基本面尚未反转，但随着稳地产支持政策的不断出台，政策根本性拐点出现与基本面筑底接近结束，共同带来地产贝塔行情。中长期看，地产股债也逐步渡过最艰难的时候，地产股修复机会到来。重磅政策的持续落地，配合基重磅政策的持续落地，配合基本面困境反转，地产股值得拥有。我们看好三条主线：本面困境反转，地产股值得拥有。我们看好三条主线：久经考验的优质房企久经考验的优质房企；接近接近“上岸上岸”的困境反转型标的；的困境反转型标的；受地产拖累的物业板块。推荐保利发展受地产拖累的物业板块。推荐保利发展、万科万科 A A、金地

61、集团、招商积余。、金地集团、招商积余。风险提示风险提示1、后续政策落地效果不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。证券研究报告证券研究报告免责声明免责声明分析师声明分析师声明作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。国信证券投资评级国信证券投资评级类别类别级别级别说明说明股票股票投资评级投资评级买入股价表现优于市场指数 20%以上增持股价表现优于市场指数

62、 10%-20%之间中性股价表现介于市场指数 10%之间卖出股价表现弱于市场指数 10%以上行业行业投资评级投资评级超配行业指数表现优于市场指数 10%以上中性行业指数表现介于市场指数 10%之间低配行业指数表现弱于市场指数 10%以上重要声明重要声明本报告由国信证券股份有限公司（已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）制作；报告版权归国信证券股份有限公司（以下简称“我公司”）所有。，本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式使用、复制或传播。任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准。本报

63、告基于已公开的资料或信息撰写，但我公司不保证该资料及信息的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断，在不同时期，我公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态；我公司可能随时补充、更新和修订有关信息及资料，投资者应当自行关注相关更新和修订内容。我公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。本公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中意见或建议不一致的投资决策。本报告仅

64、供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。在任何情况下，本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险，我公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任。证券投资咨询业务的说明证券投资咨询业务的说明本公司具备中国证监会核准的证券投资咨询业务资格。证券投资咨询，是指从事证券投资咨询业务的机构及其投资咨询人员以下列形式为证券投资人或者客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或者间接有偿咨询服务的活动

65、：接受投资人或者客户委托，提供证券投资咨询服务；举办有关证券投资咨询的讲座、报告会、分析会等；在报刊上发表证券投资咨询的文章、评论、报告，以及通过电台、电视台等公众传播媒体提供证券投资咨询服务；通过电话、传真、电脑网络等电信设备系统，提供证券投资咨询服务；中国证监会认定的其他形式。发布证券研究报告是证券投资咨询业务的一种基本形式，指证券公司、证券投资咨询机构对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向客户发布的行为。证券研究报告证券研究报告国信证券经济研究所国信证券经济研究所深圳深圳深圳市福田区福华一路 125 号国信金融大厦 36 层邮编：518046总机：上海上海上海浦东民生路 1199 弄证大五道口广场 1 号楼 12 层邮编：200135北京北京北京西城区金融大街兴盛街 6 号国信证券 9 层邮编：100032