《房地产行业:从美日对比看中国都市圈产业和人口聚集潜力-240122(21页).pdf》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产行业:从美日对比看中国都市圈产业和人口聚集潜力-240122(21页).pdf(21页珍藏版)》请在三个皮匠报告上搜索。
1、1 行业行业报告报告行业专题研究行业专题研究 请务必阅读报告末页的重要声明 房地产房地产 从从美日对比美日对比看看中国都市圈产业和人口聚集潜力中国都市圈产业和人口聚集潜力 人口产业高度聚集,美国大都市圈核心城市房价人口产业高度聚集,美国大都市圈核心城市房价体现城市发展体现城市发展 美国三大都市圈(纽约、洛杉矶、芝加哥)人口和产业密集集中。占全国不足 2%的土地上聚集了约 15%的人口和 GDP。这些区域的核心城市,比如国际金融中心如纽约,历史上看房价租金持续上涨。反映了人口和产业集中对房价的影响,尤其在土地资源有限的核心区域,房价向上潜力明显。近年,美国都市圈的 GDP 占全国比例略有下降,但
2、它们依然是美国经济的关键支撑,其房地产市场展现出稀缺性。人口产业聚集,日本大都市圈房价极差大,核心城市房价高人口产业聚集,日本大都市圈房价极差大,核心城市房价高 日本东京和大阪都市圈人口和产业高度集中。2022 年,两大都市圈的总人口为 6,827.1万人,占全国人口的 54.64%。2019 年,两大都市圈的 GDP 总量为 348.72 万亿日元,占全国总量的 60.04%。核心城市,尤其是东京,房价远高于其他区域,都市圈内房价呈现从核心到外围逐步下降的趋势。人口密度在核心城市最高,近年来也有一定程度的人口外溢。区域的 GDP 贡献和产业聚集度高,是核心区域房价稳步上涨,超越全国平均水平的
3、重要原因。存在持续聚集潜力,中国大都市圈核心城市存在持续聚集潜力,中国大都市圈核心城市未来发展潜力大未来发展潜力大 2022 年四大都市圈(京津冀、上海、珠三角和成渝)的总人口占全国 24.52%,GDP 总额占全国 33.82%,土地面积仅占 5.50%。与美国和日本相比,中国都市圈的人口密度和产业聚集度仍有很大的提升空间。目前,中国都市圈的人口密度为 656.21 人/平方公里,远低于美国的 1652.60 人/平方公里和日本的 947.96 人/平方公里。随着人口和产业的进一步集中,中国都市圈尤其是核心城市的不动产具有长期价值。在全球化和城市化进程中,中国都市圈作为国家经济发展的引擎,有
4、望继续吸引人口和产业,推动房地产市场的平稳健康发展。城市发展与房价格局,市心和高新区域房价较高城市发展与房价格局,市心和高新区域房价较高 全球主要都市圈的房价分布呈现出特点:城市中心和高新技术区域的房价普遍较高。这一现象在美国的纽约、日本的东京以及中国的北京、上海等城市均有体现。这些地区因其地理位置优越、商业活动密集和交通便利,成为房地产市场中最具吸引力的区域。同时,这些城市的房价还呈现出从中心向外辐射的特点,即离市心和高新区越远,房价通常越低。市郊和远郊区域虽然提供了更加实惠的住房选择,但通常意味着居住者需要在通勤时间和生活质量上做出一定的妥协。产业转移和人口流失,汽车之城底特律衰退产业转移
5、和人口流失,汽车之城底特律衰退的反思的反思 20 世纪 60 年代底特律的工业繁荣带来了房地产的快速发展,但随着去工业化、社会关系紧张和经济衰退,城市开始面临人口流失和楼市萎缩。1967 年文化分裂带来的社会紧张对城市稳定和房产价值产生了破坏性影响。70 年代,全球化和制造业外迁加剧了经济衰退,从而进一步影响了房地产市场。次贷危机和市政破产也使情况进一步恶化。尽管底特律正在通过吸引新企业和改善基础设施努力复苏,但人口减少、GDP 增长缓慢以及房价上涨有限,都反映出这座城市在经济转型和市场振兴上所面临的挑战。投资建议投资建议 核心都市圈是大部分经济体的经济中心,都市圈的聚集力和增长潜力,直接影响
6、经济体的发展空间。目前国内房地产市场处于温和复苏阶段,宽松政策下供给和需求逐渐恢复,核心城市的人口和产业聚集仍有空间,未来发展潜力十足。我们建议重点关注资金实力较强、在核心城市土地储备质高量大的优质龙头国央企。此外,此外二手房市场有效恢复,建议关注存量房龙头企业。风险提示:风险提示:(1)房地产市场超预期下行风险;(2)金融市场波动风险;(3)经济复苏不及预期 证券研究报告 2024 年 01 月 22 日 投资建议:投资建议:强于大市(维持)上次建议上次建议:强于大市 相对相对大盘大盘走势走势 作者作者 分析师:杨灵修 执业证书编号:S0590523010002 邮箱: 联系人:姜好幸 邮箱
7、: 相关报告相关报告 1、房地产:销售环比改善,投资端表现较弱2024.01.21 2、房地产:美国房地产市场:二手房市场2024.01.07 。-40%-23%-7%10%2023/12023/52023/92024/1房地产沪深300请务必阅读报告末页的重要声明 2 行业报告行业报告行业专题研究行业专题研究 正文目录正文目录 1.美国大都市圈人口产业高度聚集美国大都市圈人口产业高度聚集 .4 4 1.1 存在一定人口外溢趋势,核心城市人口密度仍然领先.5 1.2 美国大都市圈 GDP 占比略有下降.6 1.3 美国核心城市房价跑赢全国.6 2.人口产业聚集,日本都市圈房价极差大人口产业聚集
8、,日本都市圈房价极差大 .7 7 2.1 日本都市圈核心城市吸引力强劲.8 2.2 都市圈产业高度聚集.9 2.3 核心区域房价有显著优势.10 3.中国都市圈人口产业聚集空间大中国都市圈人口产业聚集空间大 .1111 3.1 都市圈内部人口密度梯度较小.12 3.2 都市圈产业持续增长.14 3.3 核心区域房价涨幅较大.15 4.城市发展与房价格局城市发展与房价格局 .1616 4.1 市中心房产均价显著高.17 4.2 高新区域的房价由产业聚集驱动.18 5.产业转移和人口流失,汽车之城底特律的衰退产业转移和人口流失,汽车之城底特律的衰退 .1818 5.1 底特律人口增长放缓下降,GD
9、P 增长水平较低.19 5.2 底特律危机时期房价降幅大,调整恢复速度慢.19 6.投资建议投资建议:核心城市仍有发展潜力核心城市仍有发展潜力 .2020 7.风险提示风险提示 .2020 图表目录图表目录 图表图表 1:美国三大都市圈不到全国美国三大都市圈不到全国 2%2%的土地拥有近全国的土地拥有近全国 15%15%的人口和的人口和 GDPGDP .4 4 图表图表 2:20 年美国核心城市人口密度远超中心和外围地区年美国核心城市人口密度远超中心和外围地区 .5 5 图表图表 3:近年美国都市圈核心区域人口外溢,外围区域人口密度不断上涨近年美国都市圈核心区域人
10、口外溢,外围区域人口密度不断上涨 .6 6 图表图表 4:都市圈都市圈 GDPGDP 占总占总 GDPGDP 比下降比下降 .6 6 图表图表 5:都市圈各区域都市圈各区域 GDPGDP 基本维持稳定基本维持稳定 .6 6 图表图表 6:美国核心区域房价跑赢全国美国核心区域房价跑赢全国 .7 7 图表图表 7:美国都市圈内房价梯度差小,核心城市上涨幅度更大美国都市圈内房价梯度差小,核心城市上涨幅度更大 .7 7 图表图表 8:日本两大都市圈占比日本两大都市圈占比 1/51/5 的土地拥有过半的人口和的土地拥有过半的人口和 GDPGDP .8 8 图表图表 9:20
11、 年日本核心城市人口密度远超中心和外围地区年日本核心城市人口密度远超中心和外围地区 .9 9 图表图表 10:近年日本都市圈人口存在一定外溢趋势,但核心区域吸引力仍然旺盛近年日本都市圈人口存在一定外溢趋势,但核心区域吸引力仍然旺盛 .9 9 图表图表 11:日本都市圈产业不断向核心区域聚集日本都市圈产业不断向核心区域聚集 .1010 图表图表 12:日本核心区域日本核心区域 GDPGDP 上涨,中外围维持稳定上涨,中外围维持稳定 .1010 图表图表 13:都市圈房价由内至外呈现阶梯性都市圈房价由内至外呈现阶梯性 .1010 图表图表 14:核心区及中心区域房价存在不同幅度上涨核心区及中心区域
12、房价存在不同幅度上涨 .1111 图表图表 15:中国人口和产业聚集度仍有进一步提升空间中国人口和产业聚集度仍有进一步提升空间 .1212 图表图表 16:20 年中国核心城市人口密度与中心外围相差较小年中国核心城市人口密度与中心外围相差较小 .1313 图表图表 17:都市圈人口密度不断提升,核心人口增速高于全国都市圈人口密度不断提升,核心人口增速高于全国 .1313 图表图表 18:中国四大都市圈中国四大都市圈 GDPGDP 均呈增长态势均呈增长态势 .1414 图表图表 19:大上海都市圈梯度间产业差距大大上海都市圈梯度间产业差距大 .1414 图表图表 2
13、0:成渝都市圈梯度间产业差距极大成渝都市圈梯度间产业差距极大 .1414 图表图表 21:北上深房价远高于其他城市,成渝都市圈发展潜力大北上深房价远高于其他城市,成渝都市圈发展潜力大 .1515 图表图表 22:核心城市房价上涨明显核心城市房价上涨明显 .1616 图表图表 23:美日中都市圈核心城市房价基本由内至外递减美日中都市圈核心城市房价基本由内至外递减 .1717 图表图表 24:市心房产均价较高,大多均价市内排名第市心房产均价较高,大多均价市内排名第 1 .1717 图表图表 25:高新区豪宅较多,大部分最高价大于市心高新区豪宅较多,大部分最高价大于市心 .1818 图表图表 26:
14、底特律从底特律从 20 世纪世纪 60 年代以来一直面临着诸多困难的挑战年代以来一直面临着诸多困难的挑战 .1919 cUyXNBiUkXbVuZ9P9R6MoMmMtRsOeRrRmNfQnPnOaQqRnOuOpNsPxNpMtN请务必阅读报告末页的重要声明 3 行业报告行业报告行业专题研究行业专题研究 图表图表 27:9090 年代末以来底特律人口增长整体下降年代末以来底特律人口增长整体下降 .1919 图表图表 28:底特律底特律 GDPGDP 增长水平较低增长水平较低 .1919 图表图表 29:9090 年代以来底特律房价整体上涨幅度小年代以来底特律房价整体上涨幅度小 .2020
15、图表图表 30:底特律房价呈现周期性,基本不存在上涨底特律房价呈现周期性,基本不存在上涨 .2020 请务必阅读报告末页的重要声明 4 行业报告行业报告行业专题研究行业专题研究 1.美国大都市圈美国大都市圈人口产业高度聚集人口产业高度聚集 纽约都市圈坐落于美国东海岸地区,芝加哥都市圈位于美国五大湖附近的中部地区,洛杉矶大都市圈坐落于美国西海岸地区。三大都市圈包含了布朗克斯县、金斯县、纽约县、皇后区、里士满县、洛杉矶县、库克县等 39 县。2022 年,三大都市圈总人口为 4,467.94 万人,占全国的 13.41%。2022 年三大都市圈 GDP 总额为 37,923.76 亿美元,占全国的
16、 14.91%。其土地面积为 133,350.52平方公里,仅占全国的 1.46%。美国人口和产业聚集,不到 2%的土地占据近 15%的人口和 GDP。此外,美国都市圈内的房价梯度差异相对较小,以纽约都市圈为例,2023年 11 月美国以县为单位的典型房价大多位于 60-100 万美元每套的区间(427.74-712.90 万人民币/套,1 USD=7.1289787 CNY)。1 纽约、芝加哥和洛杉矶这三大都市圈的人口和经济集中现象,从城市发展和经济分布的角度来看,具有重要意义。首先,这些地区虽然在国土面积上只占很小的比例,但在经济和人口上占据重要地位,反映了美国城市化和产业聚集的趋势。这些
17、都市圈作为经济、文化和科技的中心,不仅为国家经济贡献巨大,还吸引着大量的人才和资源。其次,这些区域内房价的相对稳定和梯度差异较小,说明了房地产市场的成熟和稳定,同时也反映了这些地区的生活成本和生活质量。总的来说,这些都市圈在美国的经济和社会结构中扮演着举足轻重的角色。图表图表1:美国三大都市圈不到全国美国三大都市圈不到全国 2 2%的土地拥有近全国的土地拥有近全国 1 15%5%的人口和的人口和 G GDPDP 都市圈都市圈 内部结构内部结构 2022 2022 人口人口规模规模 万人万人 占总人占总人口比口比 2022 2022 GDPGDP 亿美元亿美元 占占总总GDPGDP 比比 土地面
18、积土地面积平方公里平方公里 占总面占总面积比积比 2023.11 典型房价典型房价 万美元万美元/套套 纽约 都市圈 核心区域:布朗克斯县、金斯县、纽约县、皇后区、里士满县 837.70 2.51%10,527.78 4.14%1,214.38 0.01%112/82/43/67/65 中心区域:西切斯特县、纳苏县、哈德逊县、埃塞克斯县、贝根县、联合县、帕萨伊克县 515.12 1.55%4410.65 1.73%8,904.39 0.10%74/72/57/57/65/54/5 外围区域:萨福克县、奥兰治县、莫里斯县、萨默塞特县、皮克县、密德塞克斯县、普特南县、洛克兰县 414.85 1.2
19、4%3,209.12 1.26%14,434.03 0.16%61/41/60/58/27/49/49/65 洛杉矶 都市圈 核心区域:洛杉矶县 972.11 2.92%7,900.16 3.11%10,515.36 0.11%84 中心区域:橙县、文图拉县 398.38 1.20%3,231.3 1.27%7,236.43 0.08%106/83 外围区域:圣贝纳迪诺县、河滨县 466.76 1.40%1,958.08 0.77%70,629.03 0.77%52/58 芝加哥 都市圈 核心区域:库克县 510.93 1.53%4,175.65 1.64%2,444.95 0.03%29 中
20、心区域:杜佩奇县、湖县、威尔县、凯恩县、麦克亨利县 315.27 0.95%2,362.19 0.93%7,733.71 0.08%37/33/32/32/30 1 Zillow住房典型价值是衡量特定地区和住房类型的典型房屋价值和市场变化的指标,它反映了房价35%至65%范围内房屋的典型价值。请务必阅读报告末页的重要声明 5 行业报告行业报告行业专题研究行业专题研究 外围区域:肯多尔县、格朗迪县、德卡尔布县、卡尔霍恩县、克林顿县、杰斐逊县、麦迪逊县、圣克莱尔县 36.82 0.11%148.83 0.06%10,238.24 0.11%34/28/25/15/19/10 总计 39 县 4,4
21、67.94 13.41%37,923.76 14.91%133,350.52 1.46%/资料来源:总统办公厅,美国人口普查局,美国经济普查局,国联证券研究所 1.1 存在一定人口外溢趋势,核心城市人口密度仍然领先存在一定人口外溢趋势,核心城市人口密度仍然领先 通过计算都市圈人口数量总额除以土地面积总额得到美国都市圈各区域的人口密度。美国人口密度结构均呈从核心区域中心区域外围区域的阶梯下降特征。其中,核心城市的人口密度在 1,600 人/平方公里以上,中心地区人口密度约为于 500 人/平方公里,外围地区人口密度则低于 100 人/平方公里。核心区域人口密度为外围区域的 16 倍左右,人口高度
22、聚集于核心区域。具有高人口密度的核心城市是经济、文化和教育的中心,提供丰富的就业机会和生活方式选择,吸引了大量的居民和资源。这些区域通常配备完善的基础设施,促进了社会经济活动的高效进行。这种人口分布模式对城市规划和发展提出了挑战和机遇。高密度地区需要有效的交通系统、绿地和公共服务,以维持居住环境的质量和可持续性。同时,对中心和外围地区的发展策略也需考虑到平衡人口分布和促进区域均衡发展。图表图表2:2 2 年美国核心城市人口密度远超中心和外围地区年美国核心城市人口密度远超中心和外围地区 资料来源:美国人口普查局,国联证券研究所 美国都市圈主要的核心区域出现过人口激增
23、随后下降情况,这表明居民和企业部分逐渐迁移到成本更低、空间更宽敞的中心和外围地区。这种迁移趋势通常与核心区域的产业过度集中、住房成本上升和居民的生活质量追求等因素有关。随着核心区域的经济活动和人口密度达到一定阈值,其自然和社会资源的承载力开始受限,进而促使人口向外围地区转移。这样的人口外溢现象通常伴随着区域合作的加强和城市边界的模糊化。020040060080000200002020212022美国美国20年都市圈人口密度阶梯(人年都市圈人口密度阶梯(人/
24、平方公里)平方公里)核心区域中心区域外围区域请务必阅读报告末页的重要声明 6 行业报告行业报告行业专题研究行业专题研究 图表图表3:近年美国都市圈核心区域人口外溢,外围区域人口密度不断上涨近年美国都市圈核心区域人口外溢,外围区域人口密度不断上涨 资料来源:美国人口普查局,国联证券研究所 1.2 美国大都市圈美国大都市圈 G GDPDP 占比略有下降占比略有下降 近年来,美国都市圈的 GDP 总额较稳定,部分反映了成熟经济体的特征。然而,尽管都市圈的 GDP 保持稳定,其在全国 GDP 中的占比略有下降。这一现象可能与几个因素有关:首先是产业和人口聚集达到了一定阈值,限制了进一步增长的可能性;其
25、次,随着技术的发展和经济活动的地理分散,产业开始向非都市地区外溢,推动了这些地区的经济增长;此外,随着人口流动和远程工作的兴起,人们越来越倾向于在成本较低、生活质量更高的地区生活和工作。这些因素共同作用,导致都市圈在全国经济中的结构有所变化,但其仍然是国家经济的重要支柱。图表图表4:都市圈都市圈 G GDPDP 占总占总 G GDPDP 比下降比下降 图表图表5:都市圈各区域都市圈各区域 G GDPDP 基本维持稳定基本维持稳定 资料来源:美国经济普查局,国联证券研究所 资料来源:美国经济普查局,国联证券研究所 1.3 美国核心城市房价跑赢全国美国核心城市房价跑赢全国 美国都市圈近年来的房价整
26、体呈现上升趋势,反映了经济发展和房地产市场的整体状况。尽管各区域存在差异,但大体上呈现相似的发展模式。尤其是在核心城市如纽约,作为国际金融中心,经济活力吸引了国内外投资者,推动了房地产市场的增长。到 2023 年 11 月,Zillow 公布的纽约的典型房价达到了约 112.06 万美元每套。在都市圈的中心和外围区域,房价走势大致相似,经历了次贷危机时期的下跌后逐步回升。00核心区域人口密度核心区域人口密度(人(人/平方公里)平方公里)4854904955005055中心区域人口密度中心区域人口密度(人(人/平方公里)平方公里)
27、86889092949698外围区域人口密度外围区域人口密度(人(人/平方公里)平方公里)0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%20022美国美国20年都市圈年都市圈GDPGDP占总占总GDPGDP比比核心区域中心区域外围区域都市圈总额0.005,000.0010,000.0015,000.0020,000.0025,000.0020022美国美国20年都市圈梯度年都市圈梯度GDPGDP总额总额(亿美元)(亿美元)核心区域中心区域外围区域请务必阅读报告末页的重要声明 7 行
28、业报告行业报告行业专题研究行业专题研究 图表图表6:美国核心区域房价美国核心区域房价跑赢全国跑赢全国 资料来源:Zillow,国联证券研究所 在美国的都市圈内,房价梯度差异相对较小,显示出整体上的稳定性和一致性。然而,在这种相对均衡的格局中,核心城市如纽约、旧金山和芝加哥的房价上涨幅度往往比其它区域更大。观察核心、中心和外围具有代表性的县,核心洛杉矶县的房价一开始与外围萨福克县房价齐平,中心西切斯特县房价领先,但随着都市圈的发展,人口和产业向核心聚集,洛杉矶县房价涨幅快,逐渐超过了中心和外围代表县,并保持领先。图表图表7:美国都市圈内房价梯度差小,核心城市上涨幅度更大美国都市圈内房价梯度差小,
29、核心城市上涨幅度更大 资料来源:Zillow,国联证券研究所 2.人口产业聚集,日本都市圈房价极差大人口产业聚集,日本都市圈房价极差大 东京都市圈位于日本本州岛东部,涵盖了东京郡、琦玉县、千叶县、神奈川县、茨城县、栃木县、群马县、山梨县和静冈县共 9 个区域。大阪都市圈位于日本本州岛西部,覆盖了京都府、大阪府、奈良县、和歌山县、滋贺县和兵库县共 6 个区域。2022 年,两大都市圈的总人口为 6,827.1 万人,占全国人口的 54.64%。2019 年,02000004000006000008000000000002000/1/12001/1/12
30、002/1/12003/1/12004/1/12005/1/12006/1/12007/1/12008/1/12009/1/12010/1/12011/1/12012/1/12013/1/12014/1/12015/1/12016/1/12017/1/12018/1/12019/1/12020/1/12021/1/12022/1/12023/1/120年美国都市圈核心区域典年美国都市圈核心区域典型房价(美元型房价(美元/套)套)纽约县金斯县布朗克斯县皇后县里士满县洛杉矶县库克县02000004000006000008000000002000/
31、1/12001/1/12002/1/12003/1/12004/1/12005/1/12006/1/12007/1/12008/1/12009/1/12010/1/12011/1/12012/1/12013/1/12014/1/12015/1/12016/1/12017/1/12018/1/12019/1/12020/1/12021/1/12022/1/12023/1/120年美国都市圈中心区域典年美国都市圈中心区域典型房价(美元型房价(美元/套)套)西切斯特县纳苏县哈德逊县埃塞克斯县贝根县联合县帕萨伊克县橙县文图拉县杜佩琪县湖县威尔县凯恩县麦克亨利县010000
32、02000003000004000005000006000007000002000/1/12001/1/12002/1/12003/1/12004/1/12005/1/12006/1/12007/1/12008/1/12009/1/12010/1/12011/1/12012/1/12013/1/12014/1/12015/1/12016/1/12017/1/12018/1/12019/1/12020/1/12021/1/12022/1/12023/1/120年美国都市圈外围区域典年美国都市圈外围区域典型房价(美元型房价(美元/套)套)萨福克县奥兰治县莫里斯县萨摩赛
33、特县皮克县密德赛克斯县普特南县洛克兰县圣贝纳迪诺县河滨县肯多尔县格朗迪县德卡尔布县卡尔霍恩县克林顿线杰斐逊县003000004000005000006000007000008000009000002000/1/12000/9/12001/5/12002/1/12002/9/12003/5/12004/1/12004/9/12005/5/12006/1/12006/9/12007/5/12008/1/12008/9/12009/5/12010/1/12010/9/12011/5/12012/1/12012/9/12013/5/12014/1/12014/9/12015/5/
34、12016/1/12016/9/12017/5/12018/1/12018/9/12019/5/12020/1/12020/9/12021/5/12022/1/12022/9/12023/5/120年美国都市圈梯度代表城市典型房价(美元年美国都市圈梯度代表城市典型房价(美元/套)套)核心:洛杉矶县中心:西切斯特县外围:萨福克县请务必阅读报告末页的重要声明 8 行业报告行业报告行业专题研究行业专题研究 两大都市圈的 GDP 总量为 348.72 万亿日元,占全国总量的 60.04%。其土地面积为72,026.31 平方公里,占全国总面积的 19.04%。日本人口和产
35、业高度聚集,两大都市圈不到全国 1/5 的土地拥有过半的人口和 GDP。此外,核心城市对人口和产业的强大吸引力也使得它们拥有较高的房价,2022 年东京房产均价为 91.13 万日元/平米(44,785.93 元/平米,1 JPY=0.0491451 CNY),并且房价由核心向外围逐步下降。两大都市圈占据全国一小部分土地面积,却拥有超过一半的人口和 GDP。这种集中趋势表明,两大都市圈成为了人口和经济活动的主要聚集地,同时也是社会、文化和技术创新的中心。核心城市东京和大阪的高房价反映了这些地区的高生活成本和土地稀缺性。房价从核心区域向外围逐步下降的趋势,也揭示了城市内部的经济和社会结构差异。人
36、口和产业的聚集也反映了日本区域发展的不平衡性。其他地区相比之下可能面临人口减少和经济活动减缓的挑战。图表图表8:日本两大都市圈日本两大都市圈占比占比 1/1/5 5 的的土地拥有过半的人口和土地拥有过半的人口和 G GDPDP 都市圈都市圈 内部结构内部结构 2022 2022 人口规模人口规模 万人万人 占占总人总人口比口比 20192019 GDPGDP 万亿日万亿日元元 占占总总 G GDPDP比比 土地面积土地面积 平方公里平方公里 占占总面总面积积比比 2 2022 022 房价房价 平均数平均数 万万日元日元/平米平米 东京 都市圈 核心区域:东京都 1,403.8 11.24%1
37、15.68 19.91%2,193.79 0.58%91.13 中心区域:神奈川县、千叶县、埼玉县 2,283.5 18.28%90.13 15.52%11,370.81 3.00%41.41/21.84/28.91 外围区域:茨城县、栃木县、群马县、山梨县、静冈县 1,104.6 8.84%54.09 9.31%31,110.22 8.23%8.96/8.06 7.44/6.56/13.05 大阪 都市圈 核心区域:大阪府 878.2 7.03%41.19 7.09%1,905.34 0.50%34.56 中心区域:京都府、兵库县 795.2 3.96%33.04 5.69%13,013.1
38、5 3.44%32.90/26.95 外围区域:滋贺县、奈良县、和歌山县 361.8 2.90%14.59 2.51%12,433.00 3.29%13.27/12.31/6.91 总计 1 都 2 府 12 县 6,827.1 54.64%348.72 60.04%72,026.31 19.04%/资料来源:国土交通省,日本统计局,国联证券研究所 2.1 日本都市圈核心城市吸引力强劲日本都市圈核心城市吸引力强劲 日本人口密度结构均呈从核心区域中心区域外围区域的阶梯下降特征,其中核心城市的人口密度在5,000人/平方公里以上,中心地区人口密度徘徊于1,200人/平方公里,外围地区人口密度则低于
39、 400 人/平方公里。核心区域人口密度是外围区域的 10 倍以上,人口高度聚集于核心区域。高人口密度的核心城市,如东京和大阪,展现了日本高度城市化的程度。这些地区作为经济、政治和文化的中心,提供了丰富的就业机会和高质量的生活服务,吸引了大量人口迁入。人口密度的差异也暴露了地区发展的不平衡。核心区域的发展迅速,而外围地区可能面临人口减少和经济发展缓慢的问题。这种不均衡对于区域政策制定和资源分配提出了挑战。面对人口高度集中的挑战,有效的城市规划和基础设施建请务必阅读报告末页的重要声明 9 行业报告行业报告行业专题研究行业专题研究 设至关重要。如何在保障经济发展的同时,提高居民的生活质量和环境可持
40、续性,是日本城市化进程中需要考虑的重要问题。图表图表9:2 2 年年日本日本核心城市人口密度远超中心和外围地区核心城市人口密度远超中心和外围地区 资料来源:日本统计局,国联证券研究所 在日本都市圈,人口密度的变化趋势显示核心区域在经历显著增长后趋于稳定,尽管存在一定程度的下降。中心区域的人口密度在 2021 年和 2022 年有所减少,而外围区域的下降速率减缓。核心城市区域,如东京,由于土地有限和生活成本高昂,人口增长趋于饱和甚至下降。这些区域对新居民的吸引力减弱,因而人口增长放缓。此外,日本面临着人口老龄化的挑战。年轻一代可能迁往核心或中心区域寻求工作和教育机会
41、,而老年人口可能选择留在或搬迁至都市圈之外以寻求更为宁静的生活。图表图表10:近年近年日本日本都市圈人口存在一定外溢趋势,但核心区域吸引力仍然旺盛都市圈人口存在一定外溢趋势,但核心区域吸引力仍然旺盛 资料来源:日本统计局,国联证券研究所 2.2 都市圈产业高度聚集都市圈产业高度聚集 观察产业聚集度和地区贡献的变化趋势,日本的核心区域对 GDP 的贡献最高,外围地区相对较低。2在日本,中心区域的产业聚集度与核心区域相近,与外围地区的差距有扩大的趋势,这主要与日本的土地面积和产业结构有关。日本的国土面积较 2 由于统计局数据披露的局限性,目前日本最新的区域生产总值数据仅更新至 2019 年,故 2
42、019 年为最新统计口径。此外,产业聚集度以区域 GDP 总额除以区域土地面积计算,单位为亿日元/平方公里)00400050006000200212022日本日本20年都市圈人口密度阶梯(人年都市圈人口密度阶梯(人/平米)平米)核心区域中心区域外围区域52505300535054005450550055505600200212022核心区域人口密度核心区域人口密度(人(人/平平方公里方公里)62852020202
43、12022中心区域人口密度中心区域人口密度(人(人/平平方公里方公里)325330335340345350355360200212022外围区域外围区域人口密度人口密度(人(人/平平方公里方公里)请务必阅读报告末页的重要声明 10 行业报告行业报告行业专题研究行业专题研究 小,使得外围地区相对于核心区域的土地优势不明显。同时,以高科技产业为主导的产业结构促使产业资源更倾向于集中在资源丰富、基础设施完善的中心和核心地区。这种趋势导致了中心和核心地区的产业聚集度不断提高,而外围地区的发展相对滞后。图表图表11:日本都市圈产业不断向核心区域聚集日本都市圈产业不断向核心区域聚集
44、图表图表12:日本核心区域日本核心区域 G GDPDP 上涨,中外围维持稳定上涨,中外围维持稳定 资料来源:日本统计局,国联证券研究所 资料来源:日本统计局,国联证券研究所 2.3 核心核心区域区域房价房价有显著优势有显著优势 东京和大阪的都市圈房价结构显示出一个共同特征:从繁华的核心城市到远离中心的外围地区,房价呈现阶梯式下降。在这种结构中,东京的房价水平尤其突出,远超其他区域。这种分化反映了日本都市圈内明确的区域边界以及各区域间独立的产业分工。核心区域和中心区域因其发达的产业和便捷的通勤条件而吸引了大量的人口和投资,相比之下,外围区域由于产业较少、通勤距离较远,相对缺乏经济活力,因而房价相
45、对较低。图表图表13:都市圈房价由内至外呈现阶梯性都市圈房价由内至外呈现阶梯性 资料来源:向日葵家,国联证券研究所 从 2011 年至 2022 年间,东京和大阪的都市圈内部房价变化展现了明显的地域性差异。核心和中心区域由于人口密集和经济活动增长,尤其是在全球化和技术发展0500001920年都市圈梯度年都市圈梯度GDPGDP总额总额(万亿日元)(万亿日元)核心区域中心区域外围区域934556532900582695642183831
46、32728 88964680647744066900002000003000004000005000006000007000008000009000002022年各区域房价均值(日元年各区域房价均值(日元/平米)平米)请务必阅读报告末页的重要声明 11 行业报告行业报告行业专题研究行业专题研究 的推动下,成为了商业和创新中心,导致住房需求上升,进而推高了房价。此外,交通基础设施的改善也对房价上涨起到了支撑作用。相比之下,在城市化推进的背景下,人口和产业向核心区域的集中使得外围区域的房价涨幅较小。同时,人口老龄化和生育率下降可能导
47、致外围区域人口减少,进一步减弱了日本都市圈外围区域的房地产市场活力。图表图表14:核心核心区及区及中心区域房价存在不同幅度上涨中心区域房价存在不同幅度上涨 资料来源:向日葵家,国联证券研究所 3.中国都市圈中国都市圈人口产业聚集人口产业聚集空间大空间大 中国的四大都市圈分别位于国家的关键区域,具有重要的城市发展和经济影响力。京津冀都市圈位于中国北部,包括北京、天津和河北省的其他城市。上海大都市区坐落在中国中东部沿海地区,以上海为重要的经济和文化中心向外辐射。珠三角都市圈位于东南部沿海地区,包括广州、深圳等城市,以其快速的经济增长和技术创新而闻名。成渝都市圈位于中国中西部内陆,涵盖成都和重庆等城
48、市。这些都市圈包含了中国的 44 个重要城市,在促进区域经济发展和城市化进程中起着关键作用。2022 年,四大都市圈总人口为 34,621.94 万人,占全国 24.52%。2022 年四大都市圈 GDP 总额为 407468.99 亿元,占全国的 33.82%。其土地面积为 527607.51 平方公里,占全国 5.50%。中国核心区域房价较高,中心和外围房价较核心差距较大,四大都市圈中北上深房价领跑。对比美日,中国都市圈的产业和人口聚集还存在发展潜力。中国都市圈人口密度为 656.21 人/平方公里,低于美国的 1652.60 人/平方公里和日本的 947.96 人/平方公里。此外,以每平
49、方公里的生产总值衡量,中国的产业聚集度暂不及美日,以7,722.96 万元/平方公里落后于美国的 20,274.21 万元/平方公里和日本的23,793.92 万元/平方公里。中国都市圈的人口密度相对于美国和日本较低,这反映了中国城市化的发展阶段仍有较大的发展空间。随着城市化进程的加速,预计未来中国都市圈的人口密度有望逐渐增加。中国都市圈的产业聚集度虽然暂时不及美国和日本,但随着中国经济的持续增长和产业升级,这些都市圈有望吸引更多高附加值产业集群,从而提高其产业0200000400000600000800000100000020年日本都市圈年日本都市圈核心区域房价
50、核心区域房价日元日元/平米平米东京大阪020000040000060000020年日本都市圈年日本都市圈中心区域房价中心区域房价日元日元/平米平米埼玉千葉神奈川京都兵庫0020年日本都市圈年日本都市圈外围区域房价外围区域房价日元日元/平米平米茨城栃木群馬山梨静冈县滋賀奈良和歌山请务必阅读报告末页的重要声明 12 行业报告行业报告行业专题研究行业专题研究 聚集度和经济贡献。随着人口和产业向都市圈集中,加之城市化进程加快,预期中国都市圈的房地产市场有望进一步发展。特别是在北上深等一线城市,随着经济增长和人口流入,房地
51、产市场有望持续活跃。图表图表15:中国中国人口和产业聚集度人口和产业聚集度仍有进一步提升空间仍有进一步提升空间 都市都市圈圈 内部结构内部结构 2022 2022 人口规模人口规模 万人万人 占总人口占总人口比比 2022 2022 GDPGDP 亿元亿元 占总占总 GDPGDP比比 土地面积土地面积 平方公里平方公里 占总面占总面积比积比 2023.11 2023.11 二手房平均房价二手房平均房价 万元万元/平方米平方米 京津冀都市圈 核心区域:北京、天津 3,547.30 2.51%57922.29 4.81%28,377.00 0.30%7.07/1.69 中心区域:廊坊、保定、石家庄
52、 2,586.28 2.87%14861.20 1.23%40,259.00 0.42%1.03/0.86/1.30 外围区域:唐山、秦皇岛、沧州、承德、张家口 2,554.79 1.81%18753.80 1.56%111,447.15 1.16%0.86/0.98/0.91/0.84/0.68 上海大都市圈 核心区域:上海 2,475.89 1.75%44652.80 3.71%6,340.50 0.07%7.13 中心区域:苏州、无锡、常州 2,576.80 1.83%48359.22 4.01%17,669.79 0.18%2.10/1.41/1.36 外围区域:南通、嘉兴、湖州、宁波
53、、舟山 2,749.55 1.95%39624.65 3.29%28,992.20 0.30%1.32/1.36/1.04/2.33/1.31 珠三角都市圈 核心区域:广州、深圳 3,639.59 2.58%61226.68 5.08%9,431.97 0.10%3.24/6.76 中心区域:东莞、佛山、中山、珠海 2,689.76 1.91%31575.44 2.62%9,766.49 0.10%2.09/1.40/0.99/2.11 外围区域:江门、肇庆、惠州 1,500.08 1.06%11879.70 0.99%35,779.45 0.37%0.72/0.64/1.00 成渝都市圈 核
54、心区域:成都、重庆 5,340.10 3.78%49946.53 4.15%96,737.00 1.01%1.88/1.06 中心区域:德阳、绵阳、眉山、资阳、自贡、内江、乐山、宜宾 2,699.30 1.91%18059.54 1.50%74,767.37 0.78%0.62/0.73/0.57/0.53/0.44/0.67 外围区域:泸州、遂宁、南充、广安、达州、雅安 2,262.50 1.60%10607.14 0.88%68039.59 0.71%0.61/0.59/0.58/0.49/0.56/0.59 总计 44 市 34,621.94 24.52%407,468.99 33.82
55、%527607.51 5.50%/重点都市圈囊括范围重点都市圈囊括范围 2022 2022 人口规模人口规模 万人万人 2022 2022 GDPGDP 亿元亿元 土地面积土地面积 平方公里平方公里 2 2022022 人口密度人口密度 人人/平方平方公里公里 20222022 产业聚集产业聚集 万万元元/平方平方公里公里 重点重点 都市圈都市圈 数量数量 汇率汇率 中国 44 市 34,621.94 407,468.99 527,607.51 656.21 7,722.96 4/美国 39 县 4,467.94 270,357.68 133,350.52 1,652.60 20,274.21
56、 3 1 USD=7.1289787 CNY 日本 1 都 2 府 12 县 6,827.1 171,378.79 72,026.31 947.86 23,793.92 2 1 JPY=0.0491451 CNY 资料来源:各省市统计局,中经数据,安居客,总统办公厅,美国人口普查局,美国经济普查局,国土交通省,日本统计局,国联证券研究所 3.1 都市圈内部人口密度都市圈内部人口密度梯度较小梯度较小 中国人口密度结构同样呈从核心区域中心区域外围区域的阶梯下降特征,但是差距较小,相比美日聚集度有一定差异。其中核心城市的人口密度由 800 人请务必阅读报告末页的重要声明 13 行业报告行业报告行业专
57、题研究行业专题研究 /平方公里增至 1,000 人/平方公里以上,中心地区人口密度徘徊于 700 人/平方公里,外围地区人口密度则低于 400 人/平方公里。核心区域人口密度仅为外围区域的 2 倍。中国的城市化过程在很大程度上实现了区域发展的相对均衡。与美国和日本的高度集中的城市化模式相比,中国的许多城市和地区都经历了一定程度的发展,导致人口密度差距相对较小。中国的城市发展受到政策的强烈影响。例如,新型城镇化策略和区域协调发展计划促进了二三线城市和城镇的发展,减少了与一线城市之间的差距。此外,中国在基础设施建设上的大力投入,特别是在交通网络方面,使得中心地区和外围区域更加便捷地连接,促进了人口
58、和资源的更广泛分布。图表图表16:2 2 年中国核心城市人口密度与中心外围相差较小年中国核心城市人口密度与中心外围相差较小 资料来源:各省市统计局,中经数据,国联证券研究所 中国都市圈内人口密度不断提升,考虑到中国人口变化较大的情况,我们将各区域的人口增速与全国人口增速对比。综合来看,中国核心区域吸引力强劲,人口密度不断上升,且人口增速高于全国人口增速,中心外围增速基本与全国增速持平,人口不断在向都市圈核心区域聚集。核心城市提供了更多的就业机会和高质量的生活服务,吸引了大量寻求更好工作和生活条件的人口。其次,核心城市的基础设施和公共服务相对更为完善,例如教育、医疗
59、和交通等,这也是吸引人口流入的重要因素。图表图表17:都市圈都市圈人口密度不断提升,人口密度不断提升,核心核心人口增速高于全国人口增速高于全国 资料来源:各省市统计局,中经数据,国联证券研究所 02004006008000200002020212022中国中国20年人口密度阶梯(人年人口密度阶梯(人/平米)平米)核心区域中心区域外围区域-1.00%0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%0200400600800020014
60、2000212022核心区域核心区域20年年人口密度人口密度(人(人/平方公里)平方公里)及增速与全国人口增速及增速与全国人口增速核心区域人口密度核心区域人口增长速率全国人口增长速率-3.00%-2.00%-1.00%0.00%1.00%2.00%3.00%62064066068070072074076078020000022中心区域中心区域20年年人口密度人口密度(人(人/平方公里)平方公里)及增速与全
61、国人口增速及增速与全国人口增速中心区域人口密度中心区域人口增长速率全国人口增长速率-1.00%-0.50%0.00%0.50%1.00%1.50%34034535035536036537037520000022外围区域外围区域20年年人口密度人口密度(人(人/平方公里)平方公里)及增速与全国人口增速及增速与全国人口增速外围区域人口密度外围区域人口增长速率全国人口增长速率请务必阅读报告末页的重要声明 14 行业报告行业报告行业专题研究行业专题研究 3.2 都市圈产业持续增长都市圈
62、产业持续增长 中国近年处于高速发展阶段,四大都市圈内城市 GDP 均呈现稳定增长态势。沿海区域表现亮眼,上海为核心,中心区域以苏州为例,外围区域以宁波为例,这些处于东南沿海的大上海都市圈内城市 GDP 均在四大都市圈不同的梯度内领先于其他城市。这些城市通常更加开放和国际化,吸引了大量外资企业和国际人才,有利于经济的全面发展和创新。此外,东部沿海城市往往拥有更多的产业集群,例如金融、高科技、制造业等。这些产业集群通过集聚效应吸引更多的企业和人才,形成了强大的经济增长动力。图表图表18:中国四大都市圈中国四大都市圈 G GDPDP 均呈增长态势均呈增长态势 资料来源:各省市统计局,国联证券研究所
63、中国都市圈内核心区域 GDP 远远领先。以大上海和成渝都市圈为例,一方面上海和成都作为各自都市圈的核心城市,拥有更大的经济规模和更高的经济集聚度。这些城市聚集了大量的企业、金融机构和商业活动,产生了显著的规模效应和网络效应。此外,这些核心城市通常拥有更完善的基础设施和更发达的交通网络,如国际机场、高速铁路、港口等,是支持经济增长的重要因素。图表图表19:大上海都市圈梯度间产业差距大大上海都市圈梯度间产业差距大 图表图表20:成渝都市圈梯度间产业差距极大成渝都市圈梯度间产业差距极大 资料来源:各省市统计局,国联证券研究所 资料来源:各省市统计局,国联证券研究所 050000
64、00025000300003500040000450005000020000022核心区域核心区域20102010-2022GDP2022GDP年年 亿元亿元上海北京天津广州深圳成都重庆050000000250003000020000022中心区域中心区域20年年GDP GDP 亿元亿元苏州无锡常州廊坊保定石家庄东莞佛山中山珠海德阳绵阳眉山资阳自贡内江乐山宜宾05000
65、000020000022外围区域外围区域20年年GDP GDP 亿元亿元南通嘉兴湖州宁波舟山唐山秦皇岛沧州承德张家口江门肇庆惠州泸州遂宁南充广安达州雅安0000040000500002010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022大上海都市圈各梯度代表城市大上海都市圈各梯度代表城市20年年GDP GDP 亿元亿元上海无锡南通0
66、50000000250002010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022成渝都市圈各梯度代表城市成渝都市圈各梯度代表城市20年年GDP GDP 亿元亿元成都眉山广安请务必阅读报告末页的重要声明 15 行业报告行业报告行业专题研究行业专题研究 3.3 核心核心区域房价涨幅区域房价涨幅较大较大 中国四大都市圈的房价结构揭示了其城市经济发展和区域市场的特点。在北上深等核心城市,房价因高度的经济活力和人口集中而领跑全国,体现了一线城市在经济和文化上的中心地位。大上海和珠
67、三角都市圈的房价呈现出从核心城市到中心地区再到外围地区的三级阶梯下降特征,反映了这些地区较为均衡的经济发展和城市化水平。而京津冀与成渝都市圈的房价结构则表现为二级阶梯特征,这可能与区域内城市间的经济差异、基础设施建设和交通连接的不同程度有关。总体来看,中国都市圈的房价差异展现了国内各大城市及其周边地区在经济发展和城市化进程中的多样性和复杂性。图表图表21:北上深房价远高于其他城市,成渝都市圈发展潜力大北上深房价远高于其他城市,成渝都市圈发展潜力大 资料来源:安居客,国联证券研究所 2009-2023 年间,中国四大都市圈房价呈现出了不同态势,沿海都市圈房价上涨幅度较内陆都市圈大,大上海和珠三角
68、都市圈各区域房价均有较大提升。此外,北上深三大城市房价上涨幅度大,房价上涨幅度远高于其他城市。京津冀和成渝都市圈中心和外围区域城市房价变化幅度较小,整体维持稳定。此外,中国政府在房地产市场上的调控政策,如限购、限贷和调整土地供应等,也对房价走势产生了显著影响。这些政策旨在控制房价上涨速度,保持市场稳定,避免过度投机。随着城市化进程的深入和中产阶级的崛起,住房需求在中国继续增长,特别是在经济发展迅速的都市圈。因此,中国四大都市圈房价的变化不仅反映了区域内的经济和人口动态,也是国家宏观调控政策和市场供需关系相互作用的结果。未来,随着城市化的进一步发展和经济的转型,这些都市圈的房价走势可能会继续变化
69、,同时也将面临新的挑战和机遇。000004000050000600007000080000湖州舟山南通嘉兴常州无锡苏州宁波上海张家口承德唐山保定沧州秦皇岛廊坊石家庄天津北京肇庆江门中山惠州佛山东莞珠海广州深圳乐山自贡广安资阳内江达州眉山南充遂宁雅安泸州德阳宜宾绵阳重庆成都20232023年年1010月中国都市圈各城市房产价格月中国都市圈各城市房产价格 元元/平米平米请务必阅读报告末页的重要声明 16 行业报告行业报告行业专题研究行业专题研究 图表图表22:核心城市房价上涨明显核心城市房价上涨明显 资料来源:安居客,国联证券研究所 4.城市发展与房价格局城市发展与房价格局
70、全球各大都市圈的房价分布呈现出一种共同趋势:城市中心和高新技术区域的房价通常较高。无论是在美国的纽约、日本的东京,还是中国的北京、上海等城市,市心和高新区域由于其地理位置优越、商业活动密集、交通便利,成为房地产市场中最具吸引力的区域。与此同时,这些城市的房价还表现出一种从中心向外辐射的特点,即离市心和高新区越远,房价通常越低。这种现象在许多大都市圈中普遍存在,反映了不同区域的特性和居民的生活偏好。市郊和远郊区域通常提供更加实惠的住房选择,但这也可能意味着居住者需要在通勤时间和生活质量上做出一定的妥协。在纽约,R 的 2024 年 1 月挂牌价中位数数据显示,曼哈顿的房价中位数高达每平方英尺 1
71、,500 美元,远高于布鲁克林、皇后区、史丹顿岛和布朗克斯等其他区域。这体现了曼哈顿作为市心和高新区的双核心地位,房价显著高于其他区域。同样,在东京,向日葵家 2022 年的数据表明,作为市心区域的千代田区房产均价为 203.40 万日元/平米,港区作为高新区房产均价为 176.02 万日元/平米明显高于中央区、目黒区等其他区域。这同样体现了市心和高新区域的强大吸引力。中国主要城市的情况也类似。在北京,安居客 2024 年 1 月的挂牌数据显示,市心西城区和东城区的房产均价为 13.8 万元和 11.6 万元/平米,海淀区作为高新区以10.1 万元/平米的均价排名第三,而其他区域则相对较低。上
72、海、深圳和成都的数据也反映出同样的趋势,即市心区域和高新技术区域的房价普遍高于其他区域。000004000050000600007000080000900001000--------102023-09中国中国都市圈都市圈核心区域核心区域2009.012009.01-2023.102023.10房价房价元元/平米平米上海北京天津广州深圳成都重庆0500010000150
73、002000025000300--------102023-09中国中国都市圈都市圈中心区域中心区域2009.012009.01-2023.102023.10房房价价元元/平米平米苏州无锡常州廊坊保定石家庄东莞佛山中山珠海德阳绵阳眉山资阳自贡内江乐山宜宾000---
74、------03中国都市圈外围区域中国都市圈外围区域2009.012009.01-2023.102023.10房价房价元元/平米平米南通嘉兴湖州宁波舟山唐山秦皇岛沧州承德张家口江门肇庆惠州泸州遂宁南充广安达州雅安请务必阅读报告末页的重要声明 17 行业报告行业报告行业专题研究行业专题研究 图表图表23:美日中都市圈核心城市房价基本由内至外递减美日中都市圈核心城市房价基本由内至外递减 纽约 2024.01房价中位数 美元/平方英尺 东京 2022 房产均价 万日元/平
75、米 北京 2024.01 房产均价 万元/平米 上海 2024.01 房产均价 万元/平米 深圳 2024.01 房产均价 万元/平米 成都 2024.01 房产均价 万元/平米 曼哈顿*1,500 千代田区*203.40 西城区*13.8 黄埔区*11.1 南山区 9.8 高新区 2.8 布鲁克林 707 港区 176.02 东城区*11.6 徐汇区 8.4 福田区*8.6 锦江区*2.3 皇后区 555 中央区 164.65 海淀区 10.1 长宁区 8.2 宝安区 6.3 天府新区 2.2 史丹顿岛 441 目黒区 151.50 朝阳区 7.6 虹口区 7.5 龙华区 5.6 青羊区 2
76、.2 布朗克斯 321 渋谷区 150.17 丰台区 5.8 杨浦区 7.4 罗湖区 5.4 武侯区 2.0 新宿区 140.65 石景山区 5.2 普陀区 6.5 盐田区 4.9 成华区 1.7 文京区 136.54 昌平区 4.2 闵行区 5.9 龙岗区 4.2 金牛区 1.6 品川区 129.67 大兴区 4.0 浦东新区 5.6 坪山区 3.5 双流区 1.6 台东区 121.51 通州区 4.0 宝山区 4.5 大鹏新区 2.9 高新西区 1.5 豊岛区 108.52 门头沟区 3.4 嘉定区 4.2 光明区 2.7 温江区 1.2 江东区 97.20 顺义区 3.3 松江区 4.1
77、 郫都区 1.2 墨田区 96.88 怀柔区 2.6 青浦区 3.7 龙泉驿区 1.1 杉并区 92.66 房山区 2.5 奉贤区 2.6 新都区 1.1 中野区 92.47 平谷区 2.2 都江堰市 1.0 世田谷区 92.38 密云区 2.1 新津区 1.0 北区 85.55 延庆区 1.9 崇州市 0.9 大田区 85.15 邛崃市 0.9*为市心区为市心区 为高新区为高新区 荒川区 77.54 大邑县 0.8 板桥区 73.41 简阳市 0.8 练马区 63.45 彭州市 0.8 调布市 62.96 青白江区 0.7 葛饰区 56.07 浦江县 0.7 江戸川区 54.47 金堂县 0
78、.6 资料来源:,向日葵家,安居客,国联证券研究所 4.1 市中心房产均价显著高市中心房产均价显著高 房价的城市中心效应较强,市中心的房产均价基本排名都在第一位。显著的趋势是,无论在纽约的曼哈顿区、东京的千代田区、北京的西城区、上海的黄浦区、深圳的福田区,还是成都的锦江区,这些市中心区域的房产均价普遍高于其他区域,凸显了城市中心的地理位置优越性和土地资源的有限性。市中心通常是城市的政治、经济和文化中心,交通便利,配套设施齐全,使得市中心的房产更具吸引力。同时,由于市中心的土地资源相对稀缺,这自然推高了房价。图表图表24:市心房产均价较高,大多均价市内排名第市心房产均价较高,大多均价市内排名第
79、1 各城市 2024.01 挂牌数据,别墅除外 城市 市心区 均价 均价排名 最高价小区 现行挂牌最高价 纽约 曼哈顿区 1,500 美元/平方英尺 1 中央公园南 220 12,164 美元/平方英尺 请务必阅读报告末页的重要声明 18 行业报告行业报告行业专题研究行业专题研究 东京 千代田区 203.40 万日元/平方米 1 麴町 3-2-13 354.87 万日元/平米 北京 西城区 13.8 万元/平方米 1 中海凯旋 179,999 元/平方米 北京 东城区 11.6 万元/平方米 2 使馆壹号院 180,058 元/平方米 上海 黄浦区 11.1 万元/平方米 1 绿城黄埔湾 26
80、5,699 元/平方米 深圳 福田区 8.6 万元/平方米 2 香蜜湖一号 131,000 元/平方米 成都 锦江区 2.3 万元/平方米 2 尹泰天骄 91,146 元/平方米 资料来源:,向日葵家,安居客,国联证券研究所 4 4.2.2 高新区域的高新区域的房价由产业聚集驱动房价由产业聚集驱动 在多个城市中,高新技术开发区也有高房价,而且在许多情况下,部分区域的最高房价甚至超过了市中心的最高房价。这种现象反映了技术驱动的市场繁荣对房地产市场的影响,尤其是在那些以科技创新、高新技术产业为主导的区域。高新区通常聚集了大量的科技企业和研发机构,吸引了高收入的专业人士和企业家,从而推动了当地房地产
81、市场的繁荣,特别是在豪宅领域。这种市场动态表明,随着科技的发展和新兴产业的兴起,房地产市场的热点可能正从传统的市中心区域转移到这些高新技术区域。图表图表25:高新区豪宅较多,大部分最高价大于市心高新区豪宅较多,大部分最高价大于市心 市心区 均价 本市均价排名 现行挂牌最高价小区 最高价 市心区最高价 曼哈顿区 1,500 美元/平方英尺 1 中央公园南 220 12,164 美元/平方英尺 高新与市心同区 港区 176.02 万日元/平方米 2 西麻布 1 丁目 331.59 万日元/平米 354.87 万日元/平米 海淀区 10.1 万元/平方米 3 万城华府海园 251,642 元/平方米
82、 180,058 元/平方米 浦东新区 5.6 万元/平方米 8 梅园六街坊 120,571 元/平方米 265,699 元/平方米 南山区 9.8 万元/平方米 1 深圳湾一号 321,875 元/平方米 131,000 元/平方米 高新区 2.8 万元/平方米 1 中大文儒德 99,863 元/平方米 91,146 元/平方米 资料来源:,向日葵家,安居客,国联证券研究所 5.产业转移和人口流失,汽车之城底特律的衰退产业转移和人口流失,汽车之城底特律的衰退 自 20 世纪 60 年代以来,底特律从繁荣的工业城市逐渐衰退,这一过程与房地产市场紧密相连。在工业化高峰期,底特律的繁荣带动了房地产
83、的快速发展,但随着外国竞争和社会矛盾的增加,从 60 年代末开始的去工业化和经济衰退导致人口流失和住房市场萎缩。1967 年的骚乱和随后的种族分裂进一步破坏了城市中心的稳定和房产价值。到了 70 年代及之后,全球化和制造业的外迁加剧了底特律的经济衰退,进而影响了房地产市场。2007 年的次贷危机和 2013 年的市政破产是底特律房地产市场的又一重击,造成了大量的失业和房产价值下跌。尽管如今底特律正在努力复苏,通过吸引新企业和改善基础设施来振兴房地产市场,但城市中心与郊区的不平等、高贫困率和犯罪率仍然是底特律房地产市场面临的主要挑战。请务必阅读报告末页的重要声明 19 行业报告行业报告行业专题研
84、究行业专题研究 图表图表26:底特律从底特律从 20 世纪世纪 60 年代以来一直面临着诸多困难的挑战年代以来一直面临着诸多困难的挑战 资料来源:Revisesociology,国联证券研究所 5.1 底特律人口增长放缓下降,底特律人口增长放缓下降,G GDPDP 增长水平较低增长水平较低 底特律人口数量整体下降,底特律人口数量整体下降,G GDPDP 增长水平增长水平较低。较低。底特律自 20 世纪 60 年代以来的城市衰退在人口和 GDP 数据中表现显著。在 1970 年,底特律的人口达到了约 397 万人的峰值,随后开始下降,尽管中途有一定的回升,但是到 2022 年人口减少到仅有352
85、 万人。经济上,尽管 2001 年至 2022 年期间 GDP 从 2201 亿美元波动上升到 2695亿美元,这个增长远远落后于旧金山。旧金山在相同时间内的 GDP 从 3081 亿美元增长到 6547 亿美元,几乎翻了一番。同时,旧金山的人口增长从 1950 年的 185.5 万稳步上升至 2022 年的 331.8 万。这些对比数据揭示了底特律在面对全球化和经济结构转变时的挑战,底特律的经济增长困难和人口的下降反映了其从工业中心向后工业和服务经济转型过程中的困难。图表图表27:9 90 0 年代末以来底特律人口增长整体下降年代末以来底特律人口增长整体下降 图表图表28:底特律底特律 G
86、GDPDP 增长水平较低增长水平较低 资料来源:World Population Review,Macrotrends,国联证券研究所 资料来源:Statista,国联证券研究所 5.2 底特律危机时期房价降幅大,调整恢复速度慢底特律危机时期房价降幅大,调整恢复速度慢 底特律房价上涨非常有限,次贷危机时期受到冲击严重。底特律房价上涨非常有限,次贷危机时期受到冲击严重。底特律的城市衰退以及次贷危机对其房地产市场产生了深远影响。由于工作机会的减少和人口的流失,需求降低,导致房价上涨幅度有限。在 2007-2008 年的全球金融危机期间,底特律受到01,000,0002,000,0003,000,0
87、004,000,0005,000,000654320192022底特律和旧金山都市区底特律和旧金山都市区19年人口年人口数量数量(人)(人)底特律旧金山00500600700200042005200620072008200920000022底特律和旧金山都市区底
88、特律和旧金山都市区20年年GDPGDP(十亿美元)十亿美元)底特律旧金山请务必阅读报告末页的重要声明 20 行业报告行业报告行业专题研究行业专题研究 的打击尤为严重,房价大幅下跌。此外,更进一步观察底特律房价销售对计数指数3,底特律的房价虽呈现一定的周期性,但是整体而言基本不存在上涨。图表图表29:9 90 0 年代以来底特律房价整体上涨幅度小年代以来底特律房价整体上涨幅度小 图表图表30:底特律房价呈现周期性,基本不存在上涨底特律房价呈现周期性,基本不存在上涨 资料来源:FRED,国联证券研究所 资料来源:FRED,国联证券研究所 6.投资建议投资建议:核心城市
89、仍有核心城市仍有发展潜力发展潜力 核心都市圈作为大多数经济体的经济中心,其聚集力和增长潜力直接影响了整个经济体的发展空间和未来趋势。我国核心城市的人口和产业聚集现象仍有很大的增长空间。房地产发展虽阶段性面临挑战和不确定性,但我国核心城市的发展潜力依然巨大。建议重点关注、资金实力较强、在核心城市拥有大量高质量土地储备的优质龙头公司。这些公司因为其强大的资金实力和资源整合能力,更有可能在市场复苏期间获得良好回报。二手房市场的有效恢复也值得关注。随着市场的逐步回暖和政策的支持,二手房市场及相关公司能展现出新的活力。7.风险提示风险提示 1.房地产市场下行风险。若市场信心持续低迷并伴随经济下行压力,房
90、地产市场的交易观望情绪浓厚,成交量和价格的回升速度或低于预期。2.金融市场波动风险。房地产市场与金融市场的紧密联系意味着,金融市场的不稳定因素可能传导至房地产领域,给市场带来一定负面影响。3.经济复苏不及预期。经济情况和房地产息息相关,经济恢复不及预期可能导致核心城市常住人口持续下降,产业可能产生外溢,最终对房价形成下行压力。3 房价销售对计数是测量房价变化的一种方法。它通过比较同一房产在不同时间的销售价格来计算。这种方法能够准确反映市场趋势,排除因房产独特性或非市场因素导致的价格偏差。简而言之,它是观察和比较同一房屋多次销售价格的方式,以理解整体房价的变动趋势。0050
91、01991/1/11992/5/11993/9/11995/1/11996/5/11997/9/11999/1/12000/5/12001/9/12003/1/12004/5/12005/9/12007/1/12008/5/12009/9/12011/1/12012/5/12013/9/12015/1/12016/5/12017/9/12019/1/12020/5/12021/9/12023/1/1底特律和旧金山底特律和旧金山19911991年年1 1月月-20232023年年1010月月房价指数房价指数底特律旧金山00400050006000700080001991-0
92、1-011992-05-011993-09-011995-01-011996-05-011997-09-011999-01-012000-05-012001-09-012003-01-012004-05-012005-09-012007-01-012008-05-012009-09-012011-01-012012-05-012013-09-012015-01-012016-05-012017-09-012019-01-012020-05-012021-09-012023-01-01底特律底特律19911991年年1 1月月-20232023年年1010月月房价销售对计数指数房价销售对计数指数
93、请务必阅读报告末页的重要声明 21 分析师声明分析师声明 本报告署名分析师在此声明:我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力,本报告所表述的所有观点均准确地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法。我们所得报酬的任何部分不曾与,不与,也将不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系。评级说明评级说明 投资建议的评级标准 评级 说明 报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级和行业评级(另有说明的除外)。评级标准为报告发布日后 6 到 12 个月内的相对市场表现,也即:以报告发布日后的 6 到 12个月内的公司股价(或行业指数)相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作
94、为基准。其中:A 股市场以沪深 300指数为基准,新三板市场以三板成指(针对协议转让标的)或三板做市指数(针对做市转让标的)为基准;香港市场以摩根士丹利中国指数为基准;美国市场以纳斯达克综合指数或标普 500 指数为基准;韩国市场以柯斯达克指数或韩国综合股价指数为基准。股票评级 买入 相对同期相关证券市场代表指数涨幅 20%以上 增持 相对同期相关证券市场代表指数涨幅介于 5%20%之间 持有 相对同期相关证券市场代表指数涨幅介于-10%5%之间 卖出 相对同期相关证券市场代表指数跌幅 10%以上 行业评级 强于大市 相对同期相关证券市场代表指数涨幅 10%以上 中性 相对同期相关证券市场代表
95、指数涨幅介于-10%10%之间 弱于大市 相对同期相关证券市场代表指数跌幅 10%以上 一般声明一般声明 除非另有规定,本报告中的所有材料版权均属国联证券股份有限公司(已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格)及其附属机构(以下统称“国联证券”)。未经国联证券事先书面授权,不得以任何方式修改、发送或者复制本报告及其所包含的材料、内容。所有本报告中使用的商标、服务标识及标记均为国联证券的商标、服务标识及标记。本报告是机密的,仅供我们的客户使用,国联证券不因收件人收到本报告而视其为国联证券的客户。本报告中的信息均来源于我们认为可靠的已公开资料,但国联证券对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。本报
96、告中的信息、意见等均仅供客户参考,不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约。该等信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求,在任何时候均不构成对任何人的个人推荐。客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估,并应同时考量各自的投资目的、财务状况和特定需求,必要时就法律、商业、财务、税收等方面咨询专家的意见。对依据或者使用本报告所造成的一切后果,国联证券及/或其关联人员均不承担任何法律责任。本报告所载的意见、评估及预测仅为本报告出具日的观点和判断。该等意见、评估及预测无需通知即可随时更改。过往的表现亦不应作为日后表现的预示和担保。在不同时期,国联证券可能会发出与本报告所
97、载意见、评估及预测不一致的研究报告。国联证券的销售人员、交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和/或交易观点。国联证券没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。国联证券的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。特别声明特别声明 在法律许可的情况下,国联证券可能会持有本报告中提及公司所发行的证券并进行交易,也可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。因此,投资者应当考虑到国联证券及/或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突,投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一参考依据。版权声明版权声明 未经国联证券事先书面许可,任何机构或个人不得以任何形式翻版、复制、转载、刊登和引用。否则由此造成的一切不良后果及法律责任有私自翻版、复制、转载、刊登和引用者承担。联系我们联系我们 北京:北京:北京市东城区安定门外大街 208 号中粮置地广场 A 塔 4 楼 上海:上海:上海市浦东新区世纪大道 1198 号世纪汇二座 25 楼 无锡:无锡:江苏省无锡市金融一街 8 号国联金融大厦 12 楼 深圳:深圳:广东省深圳市福田区益田路 6009 号新世界中心大厦 45 楼 电话: