1、 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。1 证券研究报告 房地产房地产 以消费之名，迎接证券化黄金时代以消费之名，迎接证券化黄金时代 华泰研究华泰研究 房地产开发房地产开发 增持增持 (维持维持)房地产服务房地产服务 增持增持 (维持维持)研究员 陈慎陈慎 SAC No.S0570519010002 SFC No.BIO834 +(86)21 2897 2228 研究员 刘璐刘璐 SAC No.S0570519070001 SFC No.BRD825 +(86)21 2897 2218 研究员 林正衡林正衡 SAC No.S0570520090003 SFC No.BRC

2、046 +(86)21 2897 2087 行业行业走势图走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐重点推荐 股票名称股票名称 股票代码股票代码 目标价目标价 (当地币种当地币种)投资评级投资评级 华润置地 1109 HK 44.29 买入 龙湖集团 960 HK 32.17 买入 招商蛇口 001979 CH 18.78 买入 万科 A 000002 CH 24.36 买入 新城控股 601155 CH 22.99 买入 华润万象生活 1209 HK 46.63 买入 招商积余 001914 CH 18.98 买入 资料来源：华泰研究预测 2023 年 3 月 27 日中国内地 专题研究

3、专题研究 消费基础设施消费基础设施 REITsREITs 即将开启证券化黄金时代即将开启证券化黄金时代 2023 年 3 月 24 日，国家发改委和证监会同时发布通知，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施 REITs。我们认为消费场景被纳入 REITs 的底层资产，打通相关不动产“融投管退”周期中缺失的最后一环，将重塑持有运营的商业逻辑。由于行业内优质消费基础设施相对集中在优质房企手中，同时运营管理优势也将更为直观地兑现估值溢价，我们认为充分利好优质持有运营商，行业将迎来证券化黄金时代。以消费之名，商业以消费之名，商业 REITsREITs 启航启航 本次

4、政策出台的背景主要来自两方面：1、2023 年两会工作报告中明确指出要把恢复和扩大消费摆在优先位置，2、去年年末“第三支箭”政策以来，围绕商业不动产领域证券化的讨论也开始增多，在此背景下，消费类基础设施公募 REITs 的启动时机已经成熟。新政有两大关注要点：1.强调消费基础设施底层资产以及回流资金与开发业务严格隔离；2、多角度促进扩大REITs 规模。如将产权类 REITs 现金分派率下限从 4.0%下调至 3.8%、优化募集资金用途等。我国消费基础设施规模可观，类我国消费基础设施规模可观，类 REITsREITs 已打下坚实基础已打下坚实基础 在消费基础设施纳入基础设施 REITs 之前，

5、类 REITs 已发展多年。截止至2022 年末，国内以消费基础设施等商业不动产为底层资产的类 REITs 金额达 1599 亿元，规模可观。从收益上来看，2022 年零售板块发行的类 REITs利率区间为 4.0%-4.4%，高于本次文件规定的 3.8%的现金分派率下限，因此成功发行后有望实现溢价。存量市场可观，具备充裕证券化空间。2021年我国商业不动产存量市值约为 3540 万亿元。业态方面，考虑到市场化程度和管理溢价水平，我们认为购物中心是基础设施 REITs 中最为优质的品类。城市能级方面，高能级城市的购物中心具备更强的品牌溢价。消费基础设施将打开优质运营商估值空间消费基础设施将打开

6、优质运营商估值空间 政策利好打破桎梏，消费基础设施纳入 REITs 将对优质资产运营商带来利好。主要体现在如下几方面：1、目前全国优质消费基础设施主要集中在头部优质房企手中，有助于优质房企盘活存量资产。2、伴随着投资性物业的出表，有助于增厚相应持有运营房企的估值；2、提升估值。由于存量资产潜在流动性提高，有利于估值改善；3、促使开发商进行运营管理能力的培养建设，商管运营效率与商业资产的估值直接挂钩，具备更强运营能力的房企将脱颖而出。4、促使更多房企模式由重向轻转变，从而促使行业向新模式转变。5、将孕育出部分以轻资产运营为核心模式的企业。以消费之名，迎接证券化黄金时代以消费之名，迎接证券化黄金时

7、代 我们认为消费基础设施 REITs 的启航将重塑持有运营的商业逻辑。短期而言，资产出表获取流动性开始，伴随而来的是低估投资性物业出表实现净资产增厚，长期而言，我们认为房企的商管能力会更多的在公募 REITs 的估值中得以体现，优质管理运营商可实现更为强劲稳定的租金收入，进而更受到市场青睐。我们认为主要利好如下几类房企：1）持有大量优质消费基础设施的优质房企，如华润置地、龙湖集团、招商蛇口、万科 A、新城控股；2）具备轻资产运营能力和输出管理能力的企业，如华润万象生活、招商积余以及其他具备轻资产运营能力的上市公司。风险提示：REITs 进一步推进节奏不及预期，疫情导致资产盈利能力下降。(31)

8、(20)(10)112Mar-22Jul-22Nov-22Mar-23(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。2 房地产房地产 正文目录正文目录 以消费之名，商业以消费之名，商业 REITs 启航启航.3 两部委齐声推动，消费基础设施 REITs 应运而生.3 政策背景：扩大消费为锚，丰富 REITs 体系为缆.4 政策要点：与开发业务严格隔离，优化收益率等要求促进扩大 REITs 规模.5 我国消费基础设施规模可观，类我国消费基础设施规模可观，类 REITs 已打下坚实基础已打下坚实基础.6 消费基础设施类 REITs 发展多年.6

9、存量市场可观，具备充裕证券化空间.7 消费基础设施将打开优质运消费基础设施将打开优质运营商估值空间营商估值空间.9 投资建议投资建议.11 重点推荐标的.11 万科 A（000002 CH，买入，目标价 24.36 元）.11 招商蛇口（001979 CH，买入，目标价 18.78 元）.11 新城控股（601155 CH，买入，目标价 22.99 元）.11 华润置地（1109 HK，买入，目标价 44.29 港元）.11 龙湖集团（0960 HK，买入，目标价 32.17 港元）.12 华润万象生活（1209 HK，买入，目标价 46.63 港元）.12 招商积余（001914 CH，买入

10、，目标价 18.98 元）.12 风险提示.13 aV8XcWdX8X9WcWaY9PdN8OnPpPsQsReRmMoNlOpNvN8OqQmNMYmPsOvPnPxP 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。3 房地产房地产 以消费之名，商业以消费之名，商业 REITs 启航启航 两部委齐声推动，消费基础设施两部委齐声推动，消费基础设施 REITs 应运而生应运而生 3 月 24 日晚，国家发改委官网发布关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知。同日，证监会发布关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化发行

11、相关工作的通知。两部委同时发布通知，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施 REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施 REITs，这也意味着公募 REITs边界再次扩容，全球 REITs 品类中最为重要的消费场景业态被纳入范围。图表图表1：发改委通知文件主要内容发改委通知文件主要内容 方向方向 指引指引 具体措施具体措施 认真做好项目前期培育 充分认识前期培育工作的重要性；确保申报材料真实客观；组织做好部门协调 合理把握项目发行条件 支持消费基础设施建设 研究支持增强消费能力、改善消费条件、创

12、新消费场景的消费基础设施发行基础设施 REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施 REITs。项目用地性质应符合土地管理相关规定。项目发起人（原始权益人）应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。发起人（原始权益人）应利用回收资金加大便民商业、智慧商圈、数字化转型投资力度，更好满足居民消费需求。严禁规避地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。合理把握项目收益与规模 申报发行基础设施 REITs 的特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%；非特许经营权、经营

13、收益权类项目，预计未来 3 年每年净现金流分派率原则上不低于 3.8%。首次发行基础设施 REITs 的保障性租赁住房项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于 8 亿元 严把投资管理合规性 切实提高申报推荐效率 规范项目申报受理流程；完善中央企业申报流程；及时开展咨询评估；加快做好项目推荐 充分发挥专家和专业机构作用 发挥专家前期辅导作用；确保咨询评估客观公正；督促中介机构履职尽责 用好回收资金促进有效投资 严格把握回收资金用途 基础设施 REITs 净回收资金应主要用于在建项目、前期工作成熟的新项目（含新建项目、改扩建项目）；其中，不超过 30%的净回收资金可用于盘活存量资产项目，不超过 1

14、0%的净回收资金可用于已上市基础设施项目的小股东退出或补充发起人（原始权益人）流动资金等。在符合国家政策及企业主营业务要求的条件下，回收资金可跨区域、跨行业使用 督促回收资金尽快使用 加快基础设施 REITs 净回收资金的投资进度，尽快形成投资良性循环，更好支持实体经济发展。基础设施REITs 购入项目（含首次发行与新购入项目）完成之日起 2 年内，净回收资金使用率原则上应不低于 75%，3 年内应全部使用完毕。建立回收资金使用直报制度 为确保回收资金尽快用于项目投资、有效支持实体经济发展，已上市基础设施 REITs 项目发起人（原始权益人）应于每季度结束后 5 个工作日内向我委投资司直接报送

15、回收资金使用情况 切实加强运营管理 充分认识运营管理的重要性；注重项目运营可持续性；加强资产运营管理指导 资料来源：国家发改委官网，华泰研究 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。4 房地产房地产 政策背景：扩大消费为锚，丰富政策背景：扩大消费为锚，丰富 REITs 体系为缆体系为缆 本次本次 REITs 拓展至消费基础设施的背景来自于两个方面，首先是我国去年以来重点支持消拓展至消费基础设施的背景来自于两个方面，首先是我国去年以来重点支持消费复苏。费复苏。自 2022 年底以来促消费政策频出。2023 年两会工作报告中明确指出，着力扩大国内需求。把恢复和扩大消费摆在优先位

16、置，足见其重要意义。消费基础设施纳入 REITs即通过提升社会资源投入，提升消费场景的品质，进而扩大内需。与此同时，也进一步完善了整个 REITs 体系，扩充了潜在的优质资产池。另一方面，则在于去年末“第三支箭”政策以来，围绕商业不动产领域另一方面，则在于去年末“第三支箭”政策以来，围绕商业不动产领域证券化证券化的讨论也开的讨论也开始增多。始增多。2022 年 12 月 8 日，证监会副主席李超在首届“长三角 REITs 论坛暨中国 REITs论坛 2022 年会”致辞中提出：研究推动试点范围扩展到市场化的长租房和商业不动产等领研究推动试点范围扩展到市场化的长租房和商业不动产等领域域。REIT

17、s 试点项目一路走来，交易组织形式从最初的类 REITs 发展为公募 REITs，底层资产类型从最初的基础设施领域（诸如高速公路、仓储物流和产业园等）以及保租房，未来更进一步将扩展到市场化长租房和商业不动产领域。在房地产“房住不炒”的主旨已逐步实现、调控重心切换至稳需求防风险的背景下，我们认为，消费类基础设施公募 REITs 的启动时机成熟。这也意味着，消费场景被纳入 REITs的底层资产，新增退出渠道，打通“融投管退”周期中缺失的最后一环。图表图表2：2022 年年 12 月以来促进消费的相关政策月以来促进消费的相关政策 时间时间 会议会议 内容内容 2022 年 12 月 14 日 扩大内

18、需战略规划纲要（20222035 年）全面促进消费，加快消费提质升级。持续提升传统消费，提高吃穿等基本消费品质。加强引导、强化监督、支持创新，推动增加高品质基本消费品供给，推进内外销产品同线同标同质。积极发展服务消费。优化现代商贸体系。提升城市商业水平，发展智慧商圈，构建分层分类的城市商业格局，打造“一刻钟”便民生活圈。加强县域商业建设，建立完善农村商业体系。2022 年 12 月 15-16 日 中央经济工作会议 会议指出，着力扩大国内需求。要把恢复和扩大消费摆在优先位置。增强消费能力，改善消费条件，创新消费场景。多渠道增加城乡居民收入，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费。要通过政府投

19、资和政策激励有效带动全社会投资，加快实施“十四五”重大工程，加强区域间基础设施联通。政策性金融要加大对符合国家发展规划重大项目的融资支持。鼓励和吸引更多民间资本参与国家重大工程和补短板项目建设。2022 年 12 月 30 日 商务部就恢复和扩大消费有关举措等答问 商务部将认真贯彻落实中央经济工作会议精神，和相关部门一道积极采取措施，努力恢复和扩大消费，不断增强消费对经济发展的基础性作用。一是巩固提升传统消费。汽车、家电、家居、餐饮占社零总额四分之一左右，是消费的顶梁柱。我们将着力稳定汽车消费，支持新能源汽车购买使用，加快活跃二手车市场。支持餐饮等行业恢复发展，促进家电家居消费，推动绿色智能家

20、电下乡和以旧换新。二是加快发展新型消费。我们将促进新业态新模式健康有序发展，推动生活服务数字化转型，促进线上线下融合。顺应消费升级趋势，促进绿色消费、智能消费、健康消费，发展首店首发经济，打造更多消费新场景，释放消费新活力。三是优化消费平台载体。城市方面，我们将加快推进国际消费中心城市培育建设，稳妥有序推进步行街改造提升，统筹开展智慧商圈、智慧商店示范创建，更好满足多样化消费需求；加快建设一刻钟便民生活圈，提升居民日常生活便利度。农村方面，加快推进县域商业体系建设，促进农民收入和农村消费双提升。此外，我们将适时组织开展系列促消费活动，以节兴商聚势，促进消费持续恢复。2023 年 1 月 31

21、日 中共中央政治局第二次集体学习 习近平总书记在中共中央政治局第二次集体学习时指出：“建立和完善扩大居民消费的长效机制，使居民有稳定收入能消费、没有后顾之忧敢消费、消费环境优获得感强愿消费。”消费是社会再生产动态循环过程的重要组成部分，在畅通经济循环、加快构建新发展格局中发挥着重要作用。着力扩大国内需求，需要建立和完善扩大居民消费的长效机制，加强各项举措的系统集成、协同高效，让居民能消费、敢消费、愿消费。2023 年 3 月 14 日 两会政府工作报告 着力扩大国内需求。把恢复和扩大消费摆在优先位置。多渠道增加城乡居民收入。稳定汽车等大宗消费，推动餐饮、文化、旅游、体育等生活服务消费恢复。政府

22、投资和政策激励要有效带动全社会投资，今年拟安排地方政府专项债券 3.8 万亿元，加快实施“十四五”重大工程，实施城市更新行动，促进区域优势互补、各展其长，继续加大对受疫情冲击较严重地区经济社会发展的支持力度，鼓励和吸引更多民间资本参与国家重大工程和补短板项目建设，激发民间投资活力。2023 年 3 月 15 日 国务院新闻办公室举行新闻发布会 国务院新闻办公室新闻发布会上，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖介绍，从后期走势看，消费回升向好值得期待，主要表现在我国 14 亿人口超大规模市场优势明显，人均 GDP 已经超过 1 万美元，人民对美好生活的期望蕴藏着巨大的消费潜力。随着

23、经济逐步恢复，就业增加，居民收入增加，消费能力会逐步增强。同时，过去一年疫情对消费的限制作用会逐步消除，这些都有利于释放消费潜力。今年在扩大消费方面政策还会持续发力，去年中央经济工作会议提出要把恢复和扩大消费摆在优先位置。今年，相关部门在积极推进，1-2 月份以来，各地也在积极出台相关政策，促进消费增长，全年消费恢复向好有很多有利条件。资料来源：中国政府网，华泰研究 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。5 房地产房地产 政策要点：与开发业务严格隔离，政策要点：与开发业务严格隔离，优化收益率等要求促进扩大优化收益率等要求促进扩大 REITs 规模规模 本次针对消费基础设施

24、发行 REITs 的一大要求，是做好与开发业务的隔离，主要体现为：一方面，从业态上规避与开发的关联。一方面，从业态上规避与开发的关联。消费基础设施的业态包括：百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目。另一方面，项目公司法人以及回流资金用途杜绝与开发业务关联。另一方面，项目公司法人以及回流资金用途杜绝与开发业务关联。开展相关业务的独立法人主体不得从事商业住宅的开发业务。具体而言：1）独立法人主体：集团公司开发的事业部、分公司等都可以作为原始权益人，但要和开发业务隔离开。2）不得从事商业住宅的开发业务：项目公司的股东不能有房地产开发资质，没有开发业务收入。3）严禁

25、规避房地产调控的相关要求，为商业住宅开发变相融资。同时，从两部委的发文中可看出，通过扩大 REITs 规模达成盘活存量资源的政策导向坚定，为进一步完善 REITs 体系的搭建，本次文件还在这些方面作出要求：1.强调项目前期培育。强调项目前期培育。根据 985 号文，基础设施 REITs 上市原则上需要满足运营满三年的要求，对于大部分消费基础设施而言，从 Pre-REITs类 REITs公募 REITs 的进程有利于市场检验，同时也有利于资产的成熟，促进市场的发展，这也是监管层强调培育的出发点。2.降低项目的规模和收益率门槛。降低项目的规模和收益率门槛。产权型 REITs 的现金分派率原则上的下

26、限由 985 号文制定的 4%降至 3.8%，同时对于保障房也单独降低了首发规模，不动产评估净值从 10个亿降至 8 亿。这些调整有利于扩充资产池，同时考虑到目前 REITs 市场的投资热情，下调规模以及收益率门槛有利于提升市场的活跃度。3.调整募集基金的使用方式。调整募集基金的使用方式。新政主要有如下要求：1）调整回流资金用途。调整回流资金用途。不超过 30%的净回收资金用于盘活存量资产项目，还有 10%可以用于自有资产小股东的退出或补流。在实操环节中，小股东对于成为原始权益人（资产需被锁定）的意愿会成为 REITs推进的阻力，新政提出可用 10%的资金配合小股东退出，减少 REITs 发行

27、障碍。2）调调整回流资金使用区域和行业。整回流资金使用区域和行业。在符合政策和主营业务的条件下，资金可以跨区域、跨行业使用。增加了募集资金投向的灵活性，尤其是跨行业属于一大突破。4.督促回收资金的尽快使用，督促回收资金的尽快使用，要求新购资产的募集资金，理论上应该在三年内全部使用完毕，进度不符合预期的，扩募将会遇到阻碍。即通过扩募审查的方式督促相应回收资金的使用，增强 REITs 资产的周转效率。免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。6 房地产房地产 我国消费基础设施规模我国消费基础设施规模可观可观，类类 REITs 已打下坚实基础已打下坚实基础 消费基础设施类消费基础设

28、施类 REITs 发展多年发展多年 由于 2021 年以前，国内公募 REITs 的法律基础、业务规范一直未落地，从 2014 年起，房企以类 REITs 的形式开展资产证券化。自首单类 REITs“中信启航专项资产管理计划”发行以来，截止至 2022 年末，全市场共发行 137 只、合计发行金额达到 2560.42 亿元。其中，包括消费基础设施在内商业地产为底层资产的类 REITs 金额达 1599 亿元，占比高达62%，这也是这类资产证券化的主要方式。图表图表3：2014 年以来我国类年以来我国类 REITs 发行数量及金额发行数量及金额 图表图表4：根据发行金额类根据发行金额类 REIT

29、s 行业结构行业结构 资料来源：Wind，华泰研究 资料来源：Wind，华泰研究 收益率角度，零售板块的类 REITs 发行利率一直高于一年及两年期 3A 级公司债，2022 年发行的类 REITs 利率区间为 4.0%-4.4%，这一利率高于 3.8%的现金分派率下限。图表图表5：零售业态类零售业态类 REITs 发行利率发行利率 资料来源：CNABS，Wind，华泰研究 可以说，我国相关消费基础设施的证券化实际上已经经过了多年的实践，打下了良好的基础。但我国类 REITs 依然存在很多问题，如无法实现主动管理，一般到期清盘，不存在扩募和资产更新。同时，在制度层面也存在与产品不匹配的问题，由

30、于类 REITs 融资用途未做出固定限制，因此原始权益人无需将资金用作资产质量提升和增值服务的改善，从而难以实现资产-收益的良性循环。而此次消费基础设施公募而此次消费基础设施公募 REITs 的放开，将有助于过去的一的放开，将有助于过去的一些问题得到改善，从而进一步释放这些资产的证券化潜力。些问题得到改善，从而进一步释放这些资产的证券化潜力。05001,0001,5002,0002,5003,00002040608002014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022(亿元）累计发行数量累计发行金额（亿元）商业地产62%工业35%公用

31、事业2%信息技术及其他1%2%3%4%5%6%7%8%9%2011-12-192012-10-192013-08-192014-06-182015-04-142016-02-022016-11-302017-09-212018-07-202019-05-212020-03-202021-01-292021-12-132022-11-08一年期公司债(AAA)两年期公司债(AAA)类REITs发行利率 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。7 房地产房地产 图表图表6：公募公募 REITs 与类与类 REITs 差异对比差异对比 发行方式发行方式 公募公募 REITs 类类

32、 REITs 产品属性 以权益 REITs 为主，抵押和混合型为辅 以固收产品为主，权益和混合型为辅 交易结构 公募基金+资产支持证券 资产支持证券+私募基金 产品期限 长期或永续 有存续期，期限较短 资产管理方式 对底层物业的资产组合可进行主动管理，可以新增投资或出售物业 对物业组合以被动管理为主 流动性 较强，投资者退出方式以二级市场交易为主 退出方式主要是到期通过主体回购或者处置物业退出，一般采取私募基金封闭期到期开放模式，市场流动性弱 收益分配方式 应税收入的 90%以分红的形式分配给投资者 出现了优先级、次级等多种类别的收益分层 募集范围 公募 多为私募形式 资料来源：关于进一步做好

33、基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知，华泰研究 图表图表7：公募公募 REITs 交易结构交易结构 图表图表8：类类 REITs 交易结构交易结构 资料来源：华泰研究 资料来源：华泰研究 存量市场存量市场可观可观，具备充裕证券化空间，具备充裕证券化空间 我国消费基础设施领域已经进入存量时代，存量盘活空间我国消费基础设施领域已经进入存量时代，存量盘活空间可观可观。据 EPRA 统计，2021 年我国商业不动产存量市值约为 3540 万亿元，公募 REITs 将是盘活该类资产，实现资产退出的重要渠道。考虑到市场化程度和管理溢价水平，我们认为考虑到市场化程度和管理溢价水平，我们

34、认为购物中心购物中心是消费是消费基础设施基础设施 REITs 中最为优质中最为优质的品类。的品类。据赢商网数据，截至 2022 年末，全国购物中心存量项目达 5685 个，体量达 5.03亿平。据戴德梁行数据，截至 2022H1，中国主要 16 城优质零售物业存量已经达到 9720.2万平。图表图表9：2011-2022 购物中心市场存量与增量体量购物中心市场存量与增量体量 图表图表10：全国重点城市购物中心租金及空置率水平（全国重点城市购物中心租金及空置率水平（2022H1）资料来源：赢商网，华泰研究 资料来源：戴德梁行，华泰研究 0%5%10%15%20%25%30%35%40%01234

35、56200002020212022（亿方）体量存量体量增量存量增速0%5%10%15%20%25%05001,0001,5002,0002,500北京上海广州深圳天津沈阳大连青岛南京杭州重庆成都西安武汉长沙厦门租金（元/平米/月）空置率 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。8 房地产房地产 同时，一二线城市中，品牌运营商运营的购物中心占比显著高于三四线城市，这也意味着高能级城市的购物中心具备更强的品牌溢价，叠加区位稀缺属性，兑现为租金溢价。截至2022H2，一线城市的平均租金为 1470 元/平/月，二线

36、城市平均租金为 491 元/平/月。其中北京、上海租金分别高达 2300、1944 元/平/月。空置率方面，一线城市均值为 7.9%，二线城市为 11.4%。其中空置率最低的城市分别为南京、深圳、广州。随着疫情影响的消退，消费基础设施的经营状况也已经开始步入复苏通道。据赢商大数据监测的5194家3万以上的购物中心客流数据：1月客流量迅速回弹，环比涨幅高达36.1%，同比去年春节增长 16.8%。分线级看，商业二线城市增速表现最好，环比高达 33%；回顾近三年数据，今年春节商业一线城市工作日客流水平首次恢复至正增长，并且购物中心档次越高，同比恢复程度越好。我们认为购物中心存量市场广阔，其中近 2

37、0%为一二线城市稀缺优质资源，同时，随着扩大消费政策举措频频发力和持续发酵，我们认为消费复苏也将推动消费场景的盈利提升，这意味着消费基础设施 REITs 具备丰厚的发展空间。图表图表11：2021 年各线城市购物中心区位分布年各线城市购物中心区位分布 图表图表12：2021 年各线城市各区位购物中心评分年各线城市各区位购物中心评分 资料来源：赢商网，大众点评，华泰研究 资料来源：赢商网，大众点评，华泰研究 图表图表13：2021 年各线城市购物中心区位分布年各线城市购物中心区位分布 图表图表14：2021 年各线城市各区位购物中心评分年各线城市各区位购物中心评分 资料来源：赢商网，大众点评，华

38、泰研究 资料来源：赢商网，大众点评，华泰研究 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%商业密集区非商业密集区商业密集区非商业密集区商业密集区非商业密集区商业密集区非商业密集区一线城市二线城市三线城市四线城市品牌运营商非品牌运营商012345商业密集区非商业密集区商业密集区非商业密集区商业密集区非商业密集区商业密集区非商业密集区一线城市二线城市三线城市四线城市品牌运营商非品牌运营商0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%商业密集区非商业密集区商业密集区非商业密集区商业密集区非商业密集区商业密集区非商业密集区一线城市二线城市三线城市四线城市品牌运

39、营商非品牌运营商012345商业密集区非商业密集区商业密集区非商业密集区商业密集区非商业密集区商业密集区非商业密集区一线城市二线城市三线城市四线城市品牌运营商非品牌运营商 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。9 房地产房地产 消费基础设施将打开优质运营商估值空间消费基础设施将打开优质运营商估值空间 政策利好打破桎梏，消费基础设施纳入政策利好打破桎梏，消费基础设施纳入 REITs 将对优质资产运营商带来利好。将对优质资产运营商带来利好。主要体现在主要体现在如下几方面：如下几方面：1)目前全国优质消费基础设施主要集中在头部优质房企手中，有助于优质房企盘活存量目前全国优质消费

40、基础设施主要集中在头部优质房企手中，有助于优质房企盘活存量资产。资产。购物中心业态已经形成品牌效应，以万达、华润置地、龙湖集团、万科、招商蛇口、新城控股等头部企业已经形成全国化布局，REITs 渠道打通将利于品牌运营商的资产盘活。2)伴随着投资性物业的出表，有助于增厚相应持有运营房企的估值伴随着投资性物业的出表，有助于增厚相应持有运营房企的估值。对于房企报表端，我们认为消费基础设施证券化将带来 2 方面利好：1、直接贡献利润。REITs 出表将意味着公允价值转化为投资收益等，有利于房企当期利润兑现；2、提升估值。由于存量资产潜在流动性提高，有利于估值改善，尤其考虑到当前部分房企的投资性房地产依

41、然以成本法入账。3)促使开发商进行运营管理能力的培养建设，商管运营效率与商业资产的估值直接挂钩，促使开发商进行运营管理能力的培养建设，商管运营效率与商业资产的估值直接挂钩，具备更强运营能力的房企将脱颖而出具备更强运营能力的房企将脱颖而出。过去很多房企在商业不动产领域的投入是被动配置，相应团队建设并不积极，而随着消费基础设施 REITs 的展开，“投融管退”的路径打通，将会很大程度提高房企对运营管理能力的投入和运作。而且与同质化严重的开发业务不同，运营管理能力的差异将很大程度上拉开房企之间的差距，这将是房企 alpha的重要体现，其中在运营管理领域沉浸多年的房企将具备更强的优势。4)促使更多房企

42、模式由重向轻转变，从而促使行业向新模式转变。促使更多房企模式由重向轻转变，从而促使行业向新模式转变。近年来国家持续鼓励房地产行业向新模式转型，其中“由重转轻”是必由之路。商业不动产证券化之路的启动将使得这种转型更加顺畅，房地产行业轻资产运营的空间将进一步打开。5)将孕育出部分以轻资产运营为核心模式的企业。将孕育出部分以轻资产运营为核心模式的企业。在 REITs 模式下，除了加快房企向轻资产转型，也将孕育出专注于轻资产运营和管理输出的企业，具备管理溢价的基金管理公司将成为市场上的一个新的选择。图表图表15：重点房企购物中心运营情况重点房企购物中心运营情况 房企名称房企名称 运营项目数运营项目数

43、运营面积运营面积 运营收入运营收入 出租率出租率 个个 万方万方 亿元亿元%万达商管 425 6008 135 新城控股 133 1248 86 97.6 万科 A 105 875 52 95.3 龙湖集团 70+594 97.2 华润万象生活 69 738 21 宝龙地产 59 华润置地 54 669 139 97.0 保利发展 35 248 5 招商蛇口 33 288 13 79.8 华侨城 31 79-83.6 中海地产 18 171 11 94.8 大悦城 18 138 94.3 金融街 12 34 18 世茂股份 10 111 4 北京金隅-175-81.0 陆家嘴 6 46 中国金

44、茂 5 26 保利置业 1 14-100.0 注：招商蛇口为 2022 年末数据，万达商管为 2022H1 末数据，其余为 2021 年末数据 资料来源：公司公告，华泰研究 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。10 房地产房地产 图表图表16：各企业轻资产项目各企业轻资产项目个数占比个数占比（2021 年末）年末）资料来源：公司公告，华泰研究 图表图表17：商业地产企业商业地产企业 2021 和和 1H22 租金收入情况租金收入情况 图表图表18：2012-2022 年购物中心轻资产开业项目数量年购物中心轻资产开业项目数量 资料来源：公司公告，华泰研究 资料来源：赢商网

45、，华泰研究 图表图表19：商业地产房企投资性房地产概况商业地产房企投资性房地产概况 公司公司 投资性房地产账面价值（亿元）投资性房地产账面价值（亿元）涉及资产业态涉及资产业态 计量方法计量方法 2021 2022H1 华润置地 2175 2224 零售、写字楼、酒店、公寓 公允价值法 龙湖集团 1748 1805 零售、写字楼、公寓及其他 公允价值法 招商蛇口 1091 1106 工业、仓储、写字楼、零售、酒店、公寓 成本法 新城控股 1070 1123 零售、综合体 公允价值法 万科 A 860 878 仓储物流、公寓、零售、酒店 成本法 宝龙地产 783 796 办公楼、酒店、公寓、零售

46、公允价值法 世茂股份 555 556 零售、写字楼 公允价值法 金融街 387 393 写字楼、零售、酒店 公允价值法 陆家嘴 385 388 写字楼、零售、酒店及其他 成本法 大悦城 319 330 零售、写字楼、酒店、公寓 成本法 中国金茂 316 316 零售、酒店 公允价值法 绿地控股 208 193 基础设施、酒店及其他 成本法 资料来源：公司公告，华泰研究 32%29%27%25%9%2%0%0%5%10%15%20%25%30%35%万达商管华润置地大悦城金融街新城控股龙湖集团陆家嘴0204060800180200华润置地龙湖集团新城控股万科A陆家嘴招商蛇口

47、大悦城宝龙地产金融街中国金茂绿地控股世茂股份（亿元）20211H22020406080000022E（个）免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。11 房地产房地产 投资建议投资建议 我们认为消费基础设施 REITs 的启航将重塑持有运营的商业逻辑。短期而言，资产出表获取流动性开始，伴随而来的是低估投资性物业出表实现净资产增厚，长期而言，我们认为房企的商管能力会更多的在公募 REITs 的估值中得以体现，商业不动产将会通过管理运营实现强劲稳定的租金收入的方式更受到市场青睐。我们认为主要利

48、好如下几类房企：1）持有大量优质消费基础设施优质消费基础设施的优质的优质房企房企，如，如华润置地、龙湖集团、华润置地、龙湖集团、招商蛇口、招商蛇口、万科万科 A、新城新城控股控股；2）具备轻资产运营能力和管理输出能力的公司，如华润万象生活、招商积余以及其，如华润万象生活、招商积余以及其他具备轻资产运营他具备轻资产运营能力的上市公司。能力的上市公司。重点推荐标的重点推荐标的 万科万科 A（000002 CH，买入，目标价，买入，目标价 24.36 元）元）公司 2 月 12 日发布定增预案，募资总额不超过 150 亿，募资用途用于公司位于郑州、鞍山、中山、西安等地的 11 个项目开发，以及补充流

49、动资金 45 亿元。“第三支箭”政策以来，公司频获融资支持，此次定增彰显公司希望继续把握持续性融资利好从而进一步做大做强的意愿。我们维持 2022-2024 年 EPS 为 2.00/2.10/2.34 元的预测，参考可比公司 2023 年 PE均值 11.6x（Wind），予以 2023 年 11.6xPE，予以目标价 24.36 元，维持“买入”评级。（最新报告日期：2023 年 2 月 13 日）风险提示：行业销售下滑；公司拿地节奏低预期导致可售货量不足的风险。招商蛇口（招商蛇口（001979 CH，买入，目标价，买入，目标价 18.78 元）元）公司 3 月 20 日发布年报，2022

50、 年实现营收 1830 亿，同比+13.9%，归母净利 42.6 亿，同比下降 58.9%，符合我们此前预期，公司扩储销售积极，我们预计 2023-2025 年归母净利分别为 54.5/100.0/110.9 亿元，参考可比公司 2024 年 10.8 倍 PE 估值（Wind 一致预期），公司融资优势显著，我们认为 2024 年合理 PE 估值为 14.6 倍，目标价 18.78 元，维持“买入”评级。（最新报告日期：2023 年 3 月 21 日）风险提示：定增事项推进不及预期；行业销售下滑。新城控股新城控股（601155 CH，买入，目标价，买入，目标价 22.99 元）元）3 月 13

51、 日公司发布非公开发行 A 股股票预案，由于方案尚需等待证监会核准，我们维持2022-2024 年 EPS 分别为 1.13/1.83/2.42 元的预测，参考可比公司 2024 年 9 倍 PE 估值，作为一家财务相对稳健的民企，公司商业外拓积极，双轮驱动路径日益清晰，中债增信成功发债以及本次再融资机遇的把握加大了公司的财务安全性，分红计划顺延至 2025 年彰显公司诚意，我们认为公司 2024 年合理 PE 估值为 9.5 倍，目标价 22.99 元，维持“买入”评级。（最新报告日期：2023 年 3 月 14 日）风险提示：行业销售下滑风险；三四线商业地产竞争加剧。华润置地（华润置地（1

52、109 HK，买，买入，目标价入，目标价 44.29 港元）港元）公司 1H22 营收同比-1%至 729 亿元，核心净利润同比+2%至 102 亿元，毛利率同比-4.4pct至 26.9%。我们预计 2022-2024 年 EPS 为 4.69/5.18/5.88 元。可比公司 2022PE 均值为6.9 倍（Wind 一致预期），考虑公司公司强大的不动产经营能力和融资优势，我们认为公司合理 2022PE 为 8.3 倍，目标价 44.29 港币，维持“买入”评级。（最新报告日期：2022年 9 月 2 日）风险提示：疫情影响业务开展，尤其是经营性不动产业务；盈利能力和销售增速不及预期。免责

53、声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。12 房地产房地产 龙湖集团（龙湖集团（0960 HK，买入，目标价，买入，目标价 32.17 港元）港元）公司公布 22 年报：1）总营收同比增长 12%至 2506 亿元（投资性物业和物业管理收入同比增长 25%至 236 亿元）；2）综合毛利率 21.2%，同比-4.1pct，核心净利润为 225.4 亿元，同比+0.5%。3）22 年每股分红 1.13 元，分红比例 30%。参考开发业务的结转情况，我们预计 23/24/25 年 EPS 为 3.85/4.10/4.54 元。可比公司平均 2023 年 PE 为 6.7 倍（Win

54、d 一致预期），考虑到公司长期稳健的运营能力和前瞻的经营性业务布局，我们认为公司合理2023 年预测 PE 为 7.4 倍，目标价 32.17 港币，维持“买入”。（最新报告日期：2023 年 3月 19 日）风险提示：疫情影响业务开展；行业下行削弱公司融资能力；销售增速和非开发业务发展不及预期。华润万象生活华润万象生活（1209 HK，买入，目标价，买入，目标价 46.63 港元）港元）公司隶属于华润集团，着力构建商管、物管和大会员生态体系一体化发展的“2+1”业务模式。短期来看，21 下半年以来几大压制因素宏观经济环境、地产预期、港股流动性正在逐步改善，商业不动产 REITs 的推进也将构

55、成催化。长期来看，公司凭借购物中心商管的深厚竞争壁垒，物管的清晰发展路径，以及大会员体系的探索，有望实现中高速业绩增长。我们预计 2022-2024 年 EPS 为 0.92/1.26/1.61 元，可比公司平均 2023PE 为 19 倍（Wind 一致预期），考虑公司的稀缺性和历史估值，我们认为合理 2023PE 为 33 倍，目标价 46.63 港币，给予“买入”评级。（最新报告日期：2022 年 12 月 19 日）风险提示：宏观经济和防控政策的不确定性，收购整合风险，规模扩张不及预期，利润率不及预期。招商积余（招商积余（001914 CH，买入，目标价，买入，目标价 18.98 元）

56、元）公司 3 月 17 日发布年报，2022 年实现营收 130 亿元，同比+23%；归母净利润 5.9 亿元，同比+16%，低于我们预期（6.9 亿元）。考虑到第三方项目的竞争压力，我们调低营收和毛利率，预计 23-25 年 EPS 为 0.73/0.88/1.05 元。可比公司 23 年平均 PE 为 20 倍（Wind一致预期），考虑到公司轻重资产分离、收并购持续取得进展，非住宅竞争壁垒突出，央企母公司经营稳健，我们认为合理 23PE 估值水平为 26 倍，目标价 18.98 元，维持“买入”评级。（最新报告日期：2023 年 3 月 18 日）风险提示：疫情扰动，房地产市场下行，盈利能

57、力下行，轻重资产分离不及预期，整合不及预期。图表图表20：重点公司一览表重点公司一览表 03 月月 26 日日 EPS(元元/港元港元)P/E(倍倍)公司名称公司名称 公司代码公司代码 评级评级 收盘价收盘价(当地币种当地币种)目标价目标价(当地币种当地币种)2021 2022E 2023E 2024E 2021 2022E 2023E 2024E 万科 A 000002 CH 买入 15.81 24.36 1.94 2.00 2.10 2.34 8.15 7.91 7.53 6.76 招商蛇口 001979 CH 买入 13.48 18.78 1.34 0.55 0.70 1.29 10.0

58、6 24.51 19.26 10.45 新城控股 601155 CH 买入 17.36 23.23 5.59 1.13 1.83 2.42 3.11 15.36 9.49 7.17 华润置地 1109 HK 买入 35.40 44.29 4.54 4.69 5.18 5.88 6.82 6.60 5.98 5.27 龙湖集团 0960 HK 买入 22.25 32.17 3.93 3.84 3.85 4.10 4.95 5.07 5.06 4.75 华润万象生活 1209 HK 买入 39.45 46.63 0.76 0.92 1.26 1.61 45.41 37.52 27.39 21.44

59、 招商积余 001914 CH 买入 15.39 18.98 0.48 0.56 0.73 0.88 32.06 27.48 21.08 17.49 资料来源：Wind，Bloomberg，华泰研究 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。13 房地产房地产 图表图表21：报告提及公司信息报告提及公司信息 公司公司 彭博代码彭博代码 公司公司 彭博代码彭博代码 保利地产 600048 CH 世茂股份 600823 CH 万达商管 H01708 HK 光大嘉宝 600622 CH 宝龙地产 1238 HK 陆家嘴 600663 CH 华侨城 A 000069 CH 光大嘉宝

60、600622 CH 金融街 000402 CH 大悦城 000031 CH 中国金茂 1238 HK 保利置业集团 0119 HK 金隅集团 601992 CH 资料来源：Wind，Bloomberg，华泰研究 风险提示风险提示 公募公募 REITs 进一步进一步推进节奏不及预期。推进节奏不及预期。回顾 REITs 的发展历史，对于任何一个国家或地区而言，创设 REITs 需要建立和完善与之相配套的法律制度、税收制度、交易制度，需要理顺与过往制度相冲突的部分，需要监管层、发行方、投资者的学习和适应，是一个非常复杂的过程。这使得我国公募 REITs 的试点在进一步推进节奏方面存在不确定性。疫情导

61、致资产盈利能力下降：疫情导致资产盈利能力下降：短期内海外疫情蔓延、国内疫情反复、病毒变异的可能等因素使得疫情发展存在不确定性影响资产的盈利性。免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。14 房地产房地产 免责免责声明声明 分析师声明分析师声明 本人，陈慎、刘璐、林正衡，兹证明本报告所表达的观点准确地反映了分析师对标的证券或发行人的个人意见；彼以往、现在或未来并无就其研究报告所提供的具体建议或所表迖的意见直接或间接收取任何报酬。一般声明及披露一般声明及披露 本报告由华泰证券股份有限公司（已具备中国证监会批准的证券投资咨询业务资格，以下简称“本公司”）制作。本报告所载资料是仅供接

62、收人的严格保密资料。本报告仅供本公司及其客户和其关联机构使用。本公司不因接收人收到本报告而视其为客户。本报告基于本公司认为可靠的、已公开的信息编制，但本公司及其关联机构(以下统称为“华泰”)对该等信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告所载的意见、评估及预测仅反映报告发布当日的观点和判断。在不同时期，华泰可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。同时，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会波动。以往表现并不能指引未来，未来回报并不能得到保证，并存在损失本金的可能。华泰不保证本报告所含信息保持在最新状态。华泰对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当

63、自行关注相应的更新或修改。本公司不是 FINRA 的注册会员，其研究分析师亦没有注册为 FINRA 的研究分析师/不具有 FINRA 分析师的注册资格。华泰力求报告内容客观、公正，但本报告所载的观点、结论和建议仅供参考，不构成购买或出售所述证券的要约或招揽。该等观点、建议并未考虑到个别投资者的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对客户私人投资建议。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，华泰及作者均不承担任何法律责任。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均

64、为无效。除非另行说明，本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现，过往的业绩表现不应作为日后回报的预示。华泰不承诺也不保证任何预示的回报会得以实现，分析中所做的预测可能是基于相应的假设，任何假设的变化可能会显著影响所预测的回报。华泰及作者在自身所知情的范围内，与本报告所指的证券或投资标的不存在法律禁止的利害关系。在法律许可的情况下，华泰可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，为该公司提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务或向该公司招揽业务。华泰的销售人员、交易人员或其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和/

65、或交易观点。华泰没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。华泰的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。投资者应当考虑到华泰及/或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突。投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据。有关该方面的具体披露请参照本报告尾部。本报告并非意图发送、发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送、发布的机构或人员，也并非意图发送、发布给因可得到、使用本报告的行为而使华泰违反或受制于当地法律或监管规则的机构或人员。本报告版权仅为本公司所有。未经本公司书面许可，任何机构或个人不得以翻版、复制、发表

66、、引用或再次分发他人(无论整份或部分)等任何形式侵犯本公司版权。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并需在使用前获取独立的法律意见，以确定该引用、刊发符合当地适用法规的要求，同时注明出处为“华泰证券研究所”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。本公司保留追究相关责任的权利。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公司的商标、服务标记及标记。中国香港中国香港 本报告由华泰证券股份有限公司制作,在香港由华泰金融控股（香港）有限公司向符合证券及期货条例及其附属法律规定的机构投资者和专业投资者的客户进行分发。华泰金融控股（香港）有限公司受香港证券及期货事务监察委员

67、会监管，是华泰国际金融控股有限公司的全资子公司，后者为华泰证券股份有限公司的全资子公司。在香港获得本报告的人员若有任何有关本报告的问题,请与华泰金融控股（香港）有限公司联系。免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。15 房地产房地产 香港香港-重要监管披露重要监管披露 华泰金融控股（香港）有限公司的雇员或其关联人士没有担任本报告中提及的公司或发行人的高级人员。招商蛇口（001979 CH）：华泰金融控股（香港）有限公司、其子公司和/或其关联公司实益持有标的公司的市场资本值的 1%或以上。有关重要的披露信息，请参华泰金融控股（香港）有限公司的网页 https:/.hk/sto

68、ck_disclosure 其他信息请参见下方“美国“美国-重要监管披露”重要监管披露”。美国美国 在美国本报告由华泰证券（美国）有限公司向符合美国监管规定的机构投资者进行发表与分发。华泰证券（美国）有限公司是美国注册经纪商和美国金融业监管局（FINRA）的注册会员。对于其在美国分发的研究报告，华泰证券（美国）有限公司根据1934 年证券交易法（修订版）第 15a-6 条规定以及美国证券交易委员会人员解释，对本研究报告内容负责。华泰证券（美国）有限公司联营公司的分析师不具有美国金融监管（FINRA）分析师的注册资格，可能不属于华泰证券（美国）有限公司的关联人员，因此可能不受 FINRA 关于分

69、析师与标的公司沟通、公开露面和所持交易证券的限制。华泰证券（美国）有限公司是华泰国际金融控股有限公司的全资子公司，后者为华泰证券股份有限公司的全资子公司。任何直接从华泰证券（美国）有限公司收到此报告并希望就本报告所述任何证券进行交易的人士，应通过华泰证券（美国）有限公司进行交易。美国美国-重要监管披露重要监管披露 分析师陈慎、刘璐、林正衡本人及相关人士并不担任本报告所提及的标的证券或发行人的高级人员、董事或顾问。分析师及相关人士与本报告所提及的标的证券或发行人并无任何相关财务利益。本披露中所提及的“相关人士”包括 FINRA 定义下分析师的家庭成员。分析师根据华泰证券的整体收入和盈利能力获得薪

70、酬，包括源自公司投资银行业务的收入。招商蛇口（001979 CH）：华泰证券股份有限公司、其子公司和/或其联营公司在本报告发布日之前 12 个月内曾向标的公司提供投资银行服务并收取报酬。招商蛇口（001979 CH）：华泰证券股份有限公司、其子公司和/或其联营公司实益持有标的公司某一类普通股证券的比例达 1%或以上。华泰证券股份有限公司、其子公司和/或其联营公司,及/或不时会以自身或代理形式向客户出售及购买华泰证券研究所覆盖公司的证券/衍生工具，包括股票及债券（包括衍生品）华泰证券研究所覆盖公司的证券/衍生工具，包括股票及债券（包括衍生品）。华泰证券股份有限公司、其子公司和/或其联营公司,及/

71、或其高级管理层、董事和雇员可能会持有本报告中所提到的任何证券（或任何相关投资）头寸，并可能不时进行增持或减持该证券（或投资）。因此，投资者应该意识到可能存在利益冲突。评级说明评级说明 投资评级基于分析师对报告发布日后 6 至 12 个月内行业或公司回报潜力（含此期间的股息回报）相对基准表现的预期（A 股市场基准为沪深 300 指数，香港市场基准为恒生指数，美国市场基准为标普 500 指数），具体如下：行业评级行业评级 增持：增持：预计行业股票指数超越基准 中性：中性：预计行业股票指数基本与基准持平 减持：减持：预计行业股票指数明显弱于基准 公司评级公司评级 买入：买入：预计股价超越基准 15%

72、以上 增持：增持：预计股价超越基准 5%15%持有：持有：预计股价相对基准波动在-15%5%之间 卖出：卖出：预计股价弱于基准 15%以上 暂停评级：暂停评级：已暂停评级、目标价及预测，以遵守适用法规及/或公司政策 无评级：无评级：股票不在常规研究覆盖范围内。投资者不应期待华泰提供该等证券及/或公司相关的持续或补充信息 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。16 房地产房地产 法律实体法律实体披露披露 中国中国：华泰证券股份有限公司具有中国证监会核准的“证券投资咨询”业务资格，经营许可证编号为：941011J 香港香港：华泰金融控股（香港）有限公司具

73、有香港证监会核准的“就证券提供意见”业务资格，经营许可证编号为：AOK809 美国美国：华泰证券（美国）有限公司为美国金融业监管局（FINRA）成员，具有在美国开展经纪交易商业务的资格，经营业务许可编号为：CRD#:298809/SEC#:8-70231 华泰证券股份有限公司华泰证券股份有限公司 南京南京 北京北京 南京市建邺区江东中路228号华泰证券广场1号楼/邮政编码：210019 北京市西城区太平桥大街丰盛胡同28号太平洋保险大厦A座18层/邮政编码：100032 电话：86 25 83389999/传真：86 25 83387521 电话：86 10 63211166/传真：86 10

74、 63211275 电子邮件：ht- 电子邮件：ht- 深圳深圳 上海上海 深圳市福田区益田路5999号基金大厦10楼/邮政编码：518017 上海市浦东新区东方路18号保利广场E栋23楼/邮政编码：200120 电话：86 755 82493932/传真：86 755 82492062 电话：86 21 28972098/传真：86 21 28972068 电子邮件：ht- 电子邮件：ht- 华泰金融控股（香港）有限公司华泰金融控股（香港）有限公司 香港中环皇后大道中 99 号中环中心 58 楼 5808-12 室 电话：+852-3658-6000/传真：+852-2169-0770 电子邮件： http:/.hk 华泰证券华泰证券（美国美国）有限公司有限公司 美国纽约公园大道 280 号 21 楼东（纽约 10017）电话：+212-763-8160/传真：+917-725-9702 电子邮件:Huataihtsc- http:/www.htsc- 版权所有2023年华泰证券股份有限公司