ROE分解为ROIC、税后利息率r和净财务杠杆DFL的行业走势 原图定位

2）ROE=ROIC+(ROIC-税后利息率）*净财务杠杆，可将房企的 ROE 划分为 ROIC 和（ROIC-税后利息率）*净财务杠杆两个部分。前者对应不考虑资本结构的经营效率，后者对应财务杠杆贡献的回报率。从这种分解来看，后续新格局中，ROIC 体现的是运营效率，是盈利的基础，这就预示行业从杠杆驱动向运营驱动转变。而（ROIC-税后利息率）也是关键指标，是另一价值所在；并且如果融资成本过高也将可能拖累 ROIC，从而只能获得更低 ROE，但后续 ROIC 高的企业大概率融资成本会走低，因而将在 ROIC 的基数上进一步提升 ROE 水平。因此现在高 ROIC 的房企，未来高 ROE 的概率较大，从而或能侧面印证ROIC 可能是更好的评价指标。