1.康养地产

康养地产是在我国健康产业、旅游产业及养老产业等多元化发展的前提下，面向特定消费人群，将多元化功能融为一体的复合型房地产开发业态。根据消费群体及所提供服务功能的差异，可分为养老康复地产、养生旅游地产、健康服务地产、医疗健康产业城等业态形式，是一种传统地产行业面对新形势的跨界转型发展方式。

2.康养地产特点

(1)康养地产发展前景大

老龄化现状致使康养产业成为一个庞大的产业链，随着生活以及医疗水平的提高老年人对精神生活的需求也进一步提升，而应运而生的康养地产项目是能够从物质生活以及精神层次上来满足老年人对于自身晚年生活的需求。为了应对中国的老龄化现状，国家出台了一系列政策鼓励发展康养地产，各大地产紧跟政策步伐也开始跻身于康养地产，从最初的养老院式的单一养老地产到现在的医疗养老融合型康养地产，各大地产商从最初的开发住宅到开发销售式养老地产和租赁式康养地产无不证明各大地产商对于康养地产这块蛋糕的青睐。

(2)康养地产主要以租赁为运营方向

目前养老地产的盈利模式分为以下几种：养老地产销售收入、养老地产租赁收入、提供养老服务收入、售卖或租赁养老设备收入、后续增值业务收入(例如私人定制服务)。首先根据国家政策，养老地产的用地性质往往为不可售或者很难销售的用地性质(例如公共配套用地、医疗用地等)，对于非产权交易，国民又比较敏感，感觉无产权无保障，故此类用地建成养老地产后很难销售;其次考虑到政府担心地产开发商以养老地产为由圈地后挪作他用，硬性要求养老地产开发首期必须投入养老设备，这样一来前期投入和产出不平衡，造成负资金流;再次养老地产面向的群体为 55 岁以上离退休人员，大部分为 75 周岁以上老年人，后续居住年限有限，如一次性售出，15 到 20 年后此部分养老地产很大部分会空置，无价值而言。因此作为性价比最高的选择租赁成为地产商首选的运营方式。

(3)康养地产应集约经营

分散的康养地产运营模式会导致成本增高和资源浪费，康养地产的旅游加医疗的产业融合模式使康养地产更加集约化，医疗设施元素的增加也提高了老年人的居住安全，在土地价格较高的情况下，康养地产的地址选择就显得尤为重要，大城市的公共基础设施完善并且具有良好的医疗条件，康养地产在大城市的发展必然要走集约化经营道路，康养地产的集约化经营不仅能够降低成本，而且可以在选址上增加更多的选择，达到利润最大化，用最少的成本换取更完善化得服务，增加消费人群满意度提高社会效益。

3.康养地产开发模式

一是社区型康养地产。主要有公办类型的社会福利性质养老院、护理修养中心以及商业类生态健康住宅、养老社区、健康城、健康产业园等。

二是旅居型康养地产。主要是指温泉养生、森林养生等资源驱动型、运动养生、中医药养生等服务驱动型以及艺术养生、宗教养生等文化驱动型三类康养地产开发模式。

4.康养地产运营模式

根据运营方式的不同本文把康养地产分为四类：

一是整体出售型。此类模式回收成本周期较短、运营风险低，是最为常见的运营模式(如东方太阳城)，但此类运营模式无法享受到国家养老优惠扶持相关政策。

二是自持运营型。对自理、半自理即非自理客户区分服务，收取不同的租金以及服务费用。如上海亲和源、常州金东方颐养园。

三是销售加持有型。可促进养老公寓可持续性发展，通过出售一部分减轻自身财务压力，进一步提升运营能力。如万科随园嘉树。

四是保险衍生型。由保险公司或投资公司自己拿地、建设、运营，用户通过缴纳押金或购买保险的方式获取入住资格。通过养老保险金未来收入，支付养老关于开支，为项目提供长远现金流。如泰康之家。

以上梳理了康养地产的定义、特点及运营模式等，希望对你有所帮助，如果你想了解更多相关内容，敬请关注三个皮匠报告的行业知识栏目。

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