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1、 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。1 证券研究报告 城建发展城建发展(600266 CH)北京禀赋北京禀赋续成长,集团资源助续成长,集团资源助未来未来 华泰研究华泰研究 更新报告更新报告 投资评级投资评级(上调上调):):买入买入 目标价目标价(人民币人民币):):6.45 2023 年 2 月 21 日中国内地 房地产开发房地产开发 2023 年销售及业绩有望持续改善,上调至年销售及业绩有望持续改善,上调至“买入买入”评级评级 进入 23 年,我们认为城建发展在资源禀赋兑现、股东资源支持等方面,有望实现超越往年的积极改善。此外,随着优质地产项目结转、股票市场好转和
2、疫情防控优化,23 年公司业绩有望显著改善。我们参考公司项目储备下调营收、上调毛利率和少数股东损益占比,并参考金融资产股价变化下调22 年公允价值变动和投资收益,预计 22-24EPS 分别为-0.42/0.43/0.56 元(前值 0.34/0.48/0.58 元),可比公司平均 2023PE 为 11.6 倍,考虑到公司销售和业绩的积极改善以及潜在整合空间,我们认为合理 2023PE 为 15 倍,目标价 6.45 元(前值 4.76 元,基于 14 倍 2022PE),上调至“买入”评级。2022 年销售逆势增长,现金流创新高助推后续核心城市拿地能力年销售逆势增长,现金流创新高助推后续核
3、心城市拿地能力 公司北京棚改项目逐步进入收获期,天坛府于 22 年登顶北京单盘销售榜,北京市场地位稳固,推动公司 22 年销售表现远好于百强房企,逆势创出历史新高(超 300 亿元,同比+17%)。得益于销售发力以及北京一级开发和棚改项目的回款,公司经营性现金流净额及货币资金亦创出新高,“三道红线”优化,22 年拿地强度达到 30%,其中在北京新增 5 宗地块,权益拿地总价达到 86 亿元。展望 23 年,贝壳领先指标显示北京房地产市场初现复苏态势,北京市政府“一区一策”的提法意味着各区房地产政策有望迎来优化机遇。公司在北京拥有充裕货值,23 年销售金额有望进一步增长。集团拥有丰富集团拥有丰富
4、的的地产资源,地产资源,“第三支箭”带来整合空间“第三支箭”带来整合空间 公司控股股东北京城建集团隶属于北京国资委,旗下除公司之外,截至22Q1还拥有较多地产资源,主要由住总集团开发,大多分布于北京和天津,类型包括土地一级开发用地面积 3770万平、部分在建和完工在售的商品房项目、保障房项目规划建面 293 万平等,21 年至 22Q1 拿地总价 97 亿元。我们在2022 年 12 月 4 日的报告国企整合启幕,重掌核心资产话语权中提出,“第三支箭”为大股东具备资源的上市平台带来了难得机遇,有望为公司快速整合资源、在主流城市进一步扩展市场占有率提供一条重要途径。业绩受非主业因素扰动,业绩受非
5、主业因素扰动,20232023 年有望好转年有望好转 根据业绩预告,22 年公司预计归母净亏损 7.91-10.92 亿元,扣非归母净亏损 3.63-6.63 亿元,主要由于公司和参股投资企业中科招商所持有的交易性金融资产股价下跌,以及疫情导致的项目交付延迟和减租。展望 23 年,随着优质地产项目结转、股票市场好转和疫情防控优化,23 年公司报表业绩有望显著改善,归母净利润有望恢复至 2021 年扣非归母净利润的水平。风险提示:疫情发展不确定性,区域市场风险,棚改和一级开发项目进展不及预期的风险,股权投资导致业绩波动的风险。研究员 陈慎陈慎 SAC No.S0570519010002 SFC
6、No.BIO834 +(86)21 2897 2228 研究员 刘璐刘璐 SAC No.S0570519070001 SFC No.BRD825 +(86)21 2897 2218 研究员 林正衡林正衡 SAC No.S0570520090003 SFC No.BRC046 +(86)21 2897 2087 联系人 陈颖陈颖 SAC No.S0570122050022 +(86)755 8249 2388 基本数据基本数据 目标价(人民币)6.45 收盘价(人民币 截至 2 月 21 日)4.55 市值(人民币百万)10,267 6 个月平均日成交额(人民币百万)161.02 52 周价格范
7、围(人民币)3.32-5.66 BVPS(人民币)10.84 股价走势图股价走势图 资料来源:Wind 经营预测指标与估值经营预测指标与估值 会计年度会计年度 2020 2021 2022E 2023E 2024E 营业收入(人民币百万)13,891 24,184 21,709 27,366 31,565+/-%(15.46)74.10(10.23)26.06 15.34 归属母公司净利润(人民币百万)1,234 641.26(947.41)973.30 1,262+/-%(40.88)(48.04)(247.74)202.73 29.64 EPS(人民币,最新摊薄)0.55 0.28(0.4
8、2)0.43 0.56 ROE(%)3.94 3.24(3.13)5.20 6.18 PE(倍)8.32 16.01(10.84)10.55 8.14 PB(倍)0.40 0.40 0.42 0.41 0.39 EV EBITDA(倍)23.03 29.59(172.34)17.57 13.88 资料来源:公司公告、华泰研究预测 (10)(5)05103.003.754.505.256.00Feb-22Jun-22Oct-22Feb-23(%)(人民币)城建发展相对沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。2 城建发展城建发展(600266 CH)进入进入 202
9、3 年,我们认为城建发展在资源禀赋兑现、股东资源支持等方面年,我们认为城建发展在资源禀赋兑现、股东资源支持等方面,有望有望实现超越往实现超越往年的积极改善年的积极改善。我们我们在当前时点在当前时点撰写本篇报告撰写本篇报告,意在,意在强调强调公司公司值得市场关注的几个看点。值得市场关注的几个看点。1)2022 年销售逆势新高,充裕货值有望助推公司继续增年销售逆势新高,充裕货值有望助推公司继续增长长 公司公司 2022 年销售表现年销售表现远好于百强房企,逆势创出历史新高。远好于百强房企,逆势创出历史新高。根据公司公告,2022 年前三季度公司实现销售金额 244 亿元,同比增长 53%。结合克而
10、瑞的数据,公司 2022 全年销售金额有望超过300亿元,同比增速超过17%,逆势创出历史新高,且远好于百强房企(2022年销售金额同比下滑 41%)。按此计算,2019-2022 年公司销售金额 CAGR 达到 18%。图表图表1:公司销售金额和同比增速公司销售金额和同比增速 图表图表2:公司销售面积和同比增速公司销售面积和同比增速 资料来源:公司公告,华泰研究 资料来源:公司公告,华泰研究 公司在北京的市场地位保持稳固,北京项目热销是公司在北京的市场地位保持稳固,北京项目热销是销售逆势增长的重要原因。销售逆势增长的重要原因。根据克而瑞的数据,公司 2018-2022 年权益销售金额均排在北
11、京市场前十名,2019 年以来排名持续提升,2022 年跻身第二名,仅次于中海地产。2022 年公司的销售表现主要得益于北京天坛府、国誉万和城、府前龙樾等项目的热销,其中天坛府位于北京市东城区景泰路与安乐林路交汇处天坛旁,毗邻南二环,地理位置稀缺、项目定位高端,2022 年单盘实现销售额 120.2亿元,成为当年北京商品住宅单盘销售额最高的项目。图表图表3:2018-2022 年北京市场权益销售金额年北京市场权益销售金额 TOP10 房企房企 资料来源:克而瑞,华泰研究 -20%-10%0%10%20%30%40%50%60%050030020018
12、20-3Q2022(亿元)销售金额同比增长-25%-20%-15%-10%-5%0%0070809020-3Q2022(万平)销售面积同比增长排名排名20002221中海地产中海地产中海地产中海地产中海地产2万科地产首开股份首开股份首开股份城建发展3首开股份泰禾集团中国金茂城建发展华润置地4城建发展远洋集团万科地产中国恒大首开股份5中国金茂华润置地城建发展金隅集团绿城中国6泰禾集团万科地产京投发展华润置地保利发展7金隅集团中国金茂华润置地融创中国中建壹品8华润置地
13、城建发展绿城中国万科地产金地集团9首创置业融创中国金隅集团绿城中国龙湖集团10金融街天恒置业首创置业京投发展中建玖合XXlWoXhVsV9UzRvN9P9R7NnPnNsQmPfQqQsQfQpNsQ8OmMzQMYtQtOuOqRnO 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。3 城建发展城建发展(600266 CH)图表图表4:2022 年北京商品住宅项目销售金额年北京商品住宅项目销售金额 TOP10 资料来源:中指院,华泰研究 2022 年末年末公司公司货值充裕,且大部分位于主场北京货值充裕,且大部分位于主场北京,有望推动,有望推动 2023 年销售再创新高年销售再创新
14、高。根据公司年报,截至 2021 年末公司土储建面为 567 万平,权益比例为 86%,其中北京土储建面为 475 万平,占比达到 84%;在建项目建面 658 万平,其中北京为 487 万平,占比达到74%。此外,2022 年公司积极拿地补充货值,拿地建面 81 万平,其中北京 69 万平。再加上 2022 年的单盘销冠天坛府在 2023 年还将加推,以及其它北京项目的续销,我们预计公司销售有望再创新高。图表图表5:2021 年末公司土地储备年末公司土地储备 持有待开发土地的区域持有待开发土地的区域 持有待开发土地面积持有待开发土地面积(万平万平)一级土地整理面积一级土地整理面积(万平万平)
15、规划计容建面规划计容建面(万平万平)权益比例权益比例 黄山市黄山区谭家桥镇南部组团 B-05-04 10.64 12.77 100%黄山市黄山区谭家桥镇南部组团 B-05-09 4.91 5.90 100%黄山市黄山区谭家桥镇南部组团 B-07-06 2.89 3.47 100%黄山市黄山区谭家桥镇南部组团 B-08-12 3.71 4.46 100%黄山市黄山区谭家桥镇南部组团 B-08-18 2.29 2.75 100%青岛市城阳区 204 国道 286 号 5.82 7.81 100%北京市延庆区康庄镇一、二、三街区 48.53 51.36 100%北京市延庆区康庄镇大王庄小曹营 9.5
16、6 17.21 100%北京市怀柔区城中村(大中富乐、小中富乐、开放路和滨湖北街北)150.80 130.99 65%北京市顺义区平各庄村 B 地块土地一级开发项目 36.15 28.31 100%北京市顺义区临河村棚户区改造土地开发 A 片区项目 66.80 52.54 100%北京市昌平区北七家平西府组团一级开发(北区)地块托幼、二类居住、商业金融项目 C 区 2.00 5.00 100%北京市昌平区六环路土城出口土城新村改造土地一级开发项目 11.33 87.24 70%北京市大兴区黄村镇海子角、辛店村棚户区改造土地开发项目 10.43 86.09 100%天津市津武(挂)2017-03
17、1 号武清区下朱庄街藕甸道南侧 1.46 2.62 50%北京市密云走马庄一级开发项目 32.58 16.35 100%保定市双胜街棚户区改造项目 3.25 10.31 65%重庆市九龙坡区大渡口组团 K 分区 K35-5/02 地块 1.23 0.98 100%重庆市两江新区悦来组团 C 分区 C31/05、C27/05 号宗地 6.57 12.34 100%重庆市铜梁区汇龙片区组团 I 分区 E43-2/03 地块 9.91 17.84 100%三亚市海坡片区 HPA-01-11 地块 2.09 3.75 60%三亚市海坡片区 HPA-01-12 地块 1.99 3.58 60%三亚红塘湾
18、旅游度假区 E-02 号地块 3.80 3.10 100%资料来源:公司公告,华泰研究 2)现金流净额及货币资金创新高,“三道红线”持续优化现金流净额及货币资金创新高,“三道红线”持续优化 得益于销售发力以及北京一级开发和棚改项目(平各庄 B 地块、马池口项目、动感花园项目、走马庄项目、临河项目等)的回款,公司 2021 年开始扭转自 2013 年以来经营性现金流净额持续为负的局面,1-3Q2022 实现经营性现金流净额 157 亿元,期末货币资金达到205 亿元,均创出历史新高。020406080100120140北京城建天坛府学府壹号院中建壹品学府公馆玖阳嘉园中海京叁號院幸福里润园中海汇德
19、里圆明天颂绿城沁园海淀幸福里(亿元)2022年北京商品住宅项目销售金额TOP10 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。4 城建发展城建发展(600266 CH)图表图表6:公司经营性现金流净额和货币资金公司经营性现金流净额和货币资金 图表图表7:公司短债覆盖率公司短债覆盖率 资料来源:公司公告,华泰研究 资料来源:公司公告,华泰研究 图表图表8:公司净负债率公司净负债率 图表图表9:公司扣除预收账款的资产负债率公司扣除预收账款的资产负债率 资料来源:公司公告,华泰研究 资料来源:公司公告,华泰研究 充裕的现金流叠加有息负债的压降,共同推动公司在充裕的现金流叠加有息负债的
20、压降,共同推动公司在 2022年年优化为黄档房企优化为黄档房企。截至2022Q3,仅扣除预收账款的资产负债率尚未达标。叠加金融资源向央国企集中的背景,2022 年公司发行境内债 88 亿元,均为 5 年期产品,利率较 2021 年的平均融资成本 4.48%显著下行,且由 Q1 的 3.60%-3.77%进一步下降至 Q3 的 3.22%-3.34%。此外,根据公司 2022 年 12月 29 日的公告,公司获得不超过 50 亿元公司债注册额度,低成本融资渠道保持畅通。图表图表10:公司平均融资成本公司平均融资成本 资料来源:公司公告,华泰研究 (200)(150)(100)(50)050100
21、00022Q3(亿元)经营性净现金流净额货币资金0%200%400%600%800%1000%1200%1400%1600%1800%2000022Q3货币资金/短期有息负债0%40%80%120%160%2000022Q3净负债率0%20%40%60%80%100%2000022Q3扣除预收账款的资产负债率0%
22、1%2%3%4%5%6%7%200021平均融资成本 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。5 城建发展城建发展(600266 CH)图表图表11:2022 年公司债券发行情况年公司债券发行情况 证券简称证券简称 发行日期发行日期 证券类别证券类别 发行期限发行期限 票面利率票面利率(%)发行规模发行规模(亿元亿元)22 京城投 PPN001 2022-01-13 定向工具 5.00 3.60 5.00 22 京城投 PPN002 2022-03-03 定向工具 5.00 3.60 15.00 22 京城投 PPN003 202
23、2-03-15 定向工具 5.00 3.77 4.00 22 京城投 PPN004 2022-06-16 定向工具 5.00 3.54 5.00 22 城建 01 2022-06-23 一般公司债 5.00 3.25 25.00 22 城建 02 2022-07-12 一般公司债 5.00 3.22 23.00 22 京城投 PPN005 2022-07-25 定向工具 5.00 3.34 5.00 22 京城投 PPN006 2022-08-09 定向工具 5.00 3.28 6.00 资料来源:Wind,华泰研究 3)核心城市积极补货核心城市积极补货,长期布局进入收获期长期布局进入收获期
24、现金流的持续改善现金流的持续改善为公司为公司积极拓展创造条件。积极拓展创造条件。结合中指院和公司公告,2019-2021 年公司拿地金额持续增长,CAGR 达到 34%,拿地强度保持在 40%以上。2022 年公司在北京、保定、黄山、钦州等城市获取 11 宗地块,拿地总价 93.09 亿元,同比下滑 37%,拿地建面80.59 万平,同比下滑 5%。虽然受房地产市场下行影响,2022 年公司拿地规模同比下降,但拿地强度仍有 30%,体现出相对行业更积极的拓展意愿。图表图表12:公司拿地金额和同比增速公司拿地金额和同比增速 图表图表13:公司拿地建面和同比增速公司拿地建面和同比增速 资料来源:中
25、指院,华泰研究 资料来源:中指院,华泰研究 北京依然是公司补货的重点城市北京依然是公司补货的重点城市。2022 年公司在北京获取 5 宗地块,拿地总价、权益拿地总价分别为 89.59、85.59 亿元,位列北京市场第六名、第五名,较 2021 年排名提升二名、七名,新增土地权益比例达到 96%(不排除后续引入合作方)。且由于土地市场竞争烈度下降,5 宗北京地块中有 4 宗是底价获取,1 宗溢价率也仅为 0.54%,拿地楼面价在10000-34000 元/平之间,盈利能力有所保障。-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%0204060800201
26、5200022(亿元)拿地金额同比增长-100%-50%0%50%100%150%200%250%02040608000212022(万平)拿地建面同比增长 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。6 城建发展城建发展(600266 CH)图表图表14:2022 年北京拿地金额年北京拿地金额 TOP10 图表图表15:2022 年北京权益拿地金年北京权益拿地金额额 TOP10 资料来源:中指院,华泰研究 资料来源:中指院,华泰研究 图表图表16:2022 年公司拿地
27、明细年公司拿地明细 成交日期成交日期 地块名称地块名称 城市城市 区县区县 用地性质用地性质 成交建面成交建面(万平)(万平)成交总价成交总价(亿元)(亿元)成交楼面价成交楼面价(元(元/平平)权益比例权益比例 溢价率溢价率 2022-02-16 北京市丰台区卢沟桥街道大井新村三期土地一级开发2502-0030、2505-0031 地块 F81 绿隔产业用地、R2二类居住用地(配建“保障性租赁住房”)北京市 丰台区 综 合 用 地(含住宅)11.95 26.30 22008 100%0.00%2022-05-31 北京市平谷区府前街旧城棚户区改造项目(二期)B、D地块原 PG-0005-006
28、5、PG-0005-0074(B 地块)、原PG00-0005-0035-01西 部(D地 块)、原PG00-0005-0035 北京市 平谷区 综 合 用 地(含住宅)7.66 8.00 10446 50%0.00%2022-05-31 北京市昌平区六环路土城出口土城新村改造土地一级开发项目 A-07 地块 R2 二类居住用地 北京市 昌平区 住宅用地 17.43 22.60 12968 100%0.00%2022-07-01 谭家桥镇南组团 B-06-A 地块 黄山市 黄山区 商业/办公用地 5.72 0.29 502 100%0.00%2022-07-01 谭家桥镇南组团 B-03-07
29、 地块 黄山市 黄山区 住宅用地 7.64 0.57 750 100%0.00%2022-07-01 谭家桥镇南组团 B-10-A-06(2)地块 黄山市 黄山区 其它用地 1.02 0.04 376 100%0.00%2022-09-22 北京市顺义区顺义新城第 5 街区 SY00-0005-6021、6024、6033、6035 地块二类居住用地、6034 地块托幼用地 北京市 顺义区 综 合 用 地(含住宅)14.19 16.00 11277 100%0.00%2022-10-18 保定市五四中路北、双胜街西 保定市 保定市 住宅用地 8.95 2.28 2545 100%0.00%20
30、22-10-31 浦北县福旺镇、官垌镇、寨圩镇 钦州市 浦北县 其它用地 0.34 0.10 3002 0.1%0.00%2022-10-31 浦北县福旺镇、官垌镇、小江街道 钦州市 浦北县 其它用地 0.72 0.22 3001 0.1%0.00%2022-11-28 北京市通州区永顺镇邓家窑及永顺村南部地块土地一级开发项目 FZX-0501-6007 地块 R2 二类居住用地 北京市 通州区 住宅用地 4.97 16.69 33599 100%0.54%资料来源:中指院,公司公告,华泰研究 公司棚改项目公司棚改项目逐步逐步进入收获期。进入收获期。根据公司历史年报及 22H1 半年报,自 2
31、016 年获取第一个棚户区改造项目以来,公司持续探索通过棚改获取北京房地产项目的路径,相继开创了“望坛模式”、“临河速度”、“怀柔标杆”,陆续孵化出天坛府、动感花园、怀柔 03 街区等项目。截至 2021 年末,公司开发投资项目中共有 7 个棚改项目。其中,望坛项目(即天坛府)于16 年获取棚改实施授权,19 年基本完成征收拆迁,20 年完成土地出让并开工建设,21 年实现首次开盘,22 年登顶当年北京单项目销售榜,23 年还将继续加推。除此之外,延庆康庄、临河村棚改项目已分别于 20、21 年开始建设,项目投资进度(截至 2021 年)已经达到 40-50%,我们预计也将逐步迎来收获期。05
32、00300350中海地产华润置地北京兴创投资绿城中国建发房产城建发展中建三局保利发展北京建工首开股份(亿元)2022年北京拿地金额TOP200250300350中海地产华润置地绿城中国建发房产城建发展首开股份北京兴创投资金隅集团北京建工中建三局(亿元)2022年北京权益拿地金额TOP10 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。7 城建发展城建发展(600266 CH)图表图表17:2021 年末公司房地产开发投资项目中的棚改项目年末公司房地产开发投资项目中的棚改项目 地区地区 项目项目 2021 年末年末 工程状态工程状态 用地
33、面积用地面积(万平)(万平)规划计容建面规划计容建面(万平)(万平)总建面总建面(万平)(万平)在建建面在建建面(万平)(万平)项目项目进展进展 北京怀柔 怀柔大、小中富乐棚改 前期 122.22 126.84 126.84 0.00 17 年获取项目 北京延庆 延庆康庄一二三街棚改 在建 52.28 51.36 51.36 28.68 17 年获取项目,20 年开工 北京延庆 延庆新农农村建设棚改 竣工 10.57 18.93 25.13 0.00 17 年获取项目;19 年开工;21 年竣工 河北保定 保定市棚改 在建 5.38 16.39 14.37 0.19 18 年获取项目;20 年
34、实现一期 100%征收、房屋拆除和开工 北京东城 望坛棚改 在建 46.40 130.22 130.22 116.69 16 年获取项目;19 年征收拆迁进入收尾攻坚阶段,整体签约率达 99%;20 年土地整体出让、开工;21 年实现首次开盘,工程建设、税务筹划稳步推进;22 年开发销售工作继续推进 北京顺义 临河村棚改 在建 202.12 231.92 231.92 149.39 16 年获取项目;19 年 C、B1、B2 地块预挂牌;20 年完成土地出让;21 年正式进入建设阶段,保障房率先进入精装修阶段;22H1 前期投资已全部收回 北京大兴 海子角棚改 前期 244.73 92.28
35、92.28 0.00 17 年获取项目;20 年控规通过,列入北京市棚改计划 北京密云 密云棚改 前期 47.52 51.12 51.12 0.00 21 年获取项目;22H1 取得立项核准批复,已启动拆迁入户调查 资料来源:公司公告,华泰研究 4)北京房地产市场初现复苏态势,北京房地产市场初现复苏态势,“一区一策”下“一区一策”下迎接改善迎接改善机遇机遇 北京房地产市场初现复苏态势。北京房地产市场初现复苏态势。根据 Wind 的数据,2023 年初至 2 月 17 日北京新房成交面积同比+7%,优于 60 城新房(-15%)。根据贝壳研究院的数据,1 月北京二手房市场景气指数、二手房带看指数
36、、新房案场指数等领先指标分别从 12 月的 9.8、35.7、13.6 回升至 1 月的 25.4、46.8,15.2,其中二手房市场景气指数已经修复到 21 年 6-7 月水平。二手房价格指数亦有所回升,从 12 月 110.4 回升至 1 月 112.1。2023 年 2 月,北京市政府引发2023 年市政府工作报告重点任务清单,其中提到要“完善一区一策调控措施,支持一老一小、中心城区人口疏解和职住平衡的合理住房需求”。据我们跟踪,本轮房地产下行周期以来,北京市推出的房地产放松政策非常少,力度也有限:1、22 年 8 月针对昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄 3 宗试点地块放松中心城
37、区老年家庭(60 周岁及以上)贷款要求;2、22 年 11 月通州区台湖、马驹桥地区商品住房不再执行通州区限购政策,改为执行北京市其他区域普遍执行的限购政策。我们我们预计“一区一策”的提法意味着北京预计“一区一策”的提法意味着北京各区各区房地产房地产政策有望迎来优化机遇,这对于深耕北京政策有望迎来优化机遇,这对于深耕北京的公司而言的公司而言或或将带来机遇。将带来机遇。图表图表18:北京二手房市场景气指数、带看指数和新房案场指数北京二手房市场景气指数、带看指数和新房案场指数 图表图表19:北京二手房价格指数北京二手房价格指数 资料来源:贝壳研究院,华泰研究 资料来源:贝壳研究院,华泰研究 010
38、20304050607080902018/112019/22019/52019/82019/112020/22020/52020/82020/112021/22021/52021/82021/112022/22022/52022/82022/11北京二手房市场景气指数北京二手房带看指数北京新房案场指数85909552018/112019/22019/52019/82019/112020/22020/52020/82020/112021/22021/52021/82021/112022/22022/52022/82022/11北京二手房价格指数 免责声明和披露以及分析师声明
39、是报告的一部分,请务必一起阅读。8 城建发展城建发展(600266 CH)5)集团拥有丰富地产资源,集团拥有丰富地产资源,“第三支箭”带来整合空间“第三支箭”带来整合空间 公司控股股东北京城建集团隶属于北京国资委,拥有城建工程、城建地产、城建设计、城建园林、城建置业、城建资本、城建文旅、城建国际、城建服务等九大产业,致力于成为“国际知名的城市建设综合服务商”。根据集团债券募集说明书,截至 22Q3,集团总资产3542 亿元、净资产 795 亿元,2021 年营收 1406 亿元、归母净利润 23 亿元。图表图表20:公司股权结构公司股权结构(截至(截至 2022Q3)资料来源:Wind,华泰研
40、究 北京城建集团旗下主要子公司包括北京住总集团有限责任公司、北京城建投资发展股份有限公司(即上市公司)、北京城建设计发展集团股份有限公司、北京城建房地产开发有限公司,截至 22Q1 净资产分别为 259、276、65、46 亿元。截至 22Q1,北京城建集团旗下除公司之外,还拥有较多地产资源,主要由住总集团开发,大多分布于北京和天津,类型包括土地一级开发用地面积 3770 万平、部分在建和完工在售的商品房项目、保障房项目规划建面 293 万平等,21 年至 22Q1 拿地总价 97 亿元。我们在 2022 年 12 月 4 日的报告国企整合启幕,重掌核心资产话语权中提出,“第三支箭”为大股东具
41、备资源的上市平台带“第三支箭”为大股东具备资源的上市平台带来了难得机遇,有望为公司快速整合资源、在主流城市进一步扩展市场占有率提供一条重来了难得机遇,有望为公司快速整合资源、在主流城市进一步扩展市场占有率提供一条重要途径。要途径。图表图表21:北京城建集团旗下北京城建集团旗下在在上市公司上市公司以外以外的地产资源的地产资源(截至(截至 22Q1)地产资源类型地产资源类型 规模规模 分布分布 土地一级开发 用地面积 3770 万平 北京 2503 万平,天津 1267 万平 已完工商品房项目 未结算收入 57 亿元 均位于北京 在建商品房项目 总投资金额 306 亿元,已完成 234 亿元 分布
42、于北京、天津、桂林、白俄罗斯 保障房项目 规划建面 293 万平 北京 76 万平,天津 217 万平 2021 年以来新拿地 建面 25 万平,总价 97 亿元 均位于北京 资料来源:北京城建集团 2022 年度第三期超短期融资券募集说明书,华泰研究 6)业绩受非主业因素扰动,业绩受非主业因素扰动,2023 年有望好转年有望好转 根据业绩预告,2022 年公司预计归母净亏损 7.91-10.92 亿元,扣非归母净亏损 3.63-6.63亿元,主要由于:1、公司和参股投资企业中科招商所持有的交易性金融资产股价下跌(其中公司持有的股票资产主要包括国信证券(002736 CH)、锦州银行(0416
43、 HK),中科招商持有的股票资产主要包括南微医学(688029 CH)、普天科技(002544 CH),导致公允价值变动损益和投资收益呈现较大负值(1-3Q2022 分别亏损 9.17、6.25 亿元,其中投资收益并未计入非经常性损益);2、受疫情影响,部分项目未能如期交付,并对商户减租 9100万元。剔除这些非主业因素的扰动,我们预计公司地产主业保持稳健。免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。9 城建发展城建发展(600266 CH)展望展望 2023 年,我们预计年,我们预计地产业务有望稳中有进,地产业务有望稳中有进,非主业负面影响有望逆转,公司报表业绩非主业负面影响
44、有望逆转,公司报表业绩或将好转。或将好转。其一,2020-2022 年公司销售金额持续增长,截至 2022Q3 合同负债为 279 亿元,年末预计更高;结合房天下和贝壳的预期交付日期和公司的历史拿地数据,天坛府、府前龙樾、国誉万和城、北京国际社区等可结转资源丰富、潜在利润率较高的北京项目或将在 2023 年继续/开始结转,有望推动公司 2023 年地产业务结转金额和毛利率重回增长轨道。其二,根据华泰策略团队的报告上调 2023 年 A 股自上而下盈利预测(2022 年 12月 19 日),2023 年 A 股修复行情估值先行、盈利接力,修复空间或大于此前预期,在此背景下公司和参股投资企业所持有
45、的交易性金融资产对公司业绩的负面影响或将减小,甚至有可能贡献正收益。其三,随着防疫政策的优化,疫情对于项目交付节奏、出租物业的影响有望降低。图表图表22:公司公司营收和同比增速营收和同比增速 图表图表23:公司归母净利润和同比增速公司归母净利润和同比增速 资料来源:公司公告,华泰研究 资料来源:公司公告,华泰研究 图表图表24:2022H1 公司持有的以公允价值计量的金融资产账面价值公司持有的以公允价值计量的金融资产账面价值 注:国信证券(002736 CH)、锦州银行(0416 HK)为上市公司;此外,公司参股 30%的中科招商主要经营投资业务,其持有的金融资产(南微医学(688029 CH
46、)、普天科技(002544 CH)股价变动亦会通过投资收益对公司业绩造成影响,该投资收益未被计入非经常损益。资料来源:公司公告,华泰研究 -40%-20%0%20%40%60%80%05003002000-3Q2022(亿元)营业总收入同比增速-300%-250%-200%-150%-100%-50%0%50%100%(10)(5)05320002020211-3Q2022(亿元)归母净利润同比增速051015202530国信证券华能资本二十
47、一世纪空间锦州银行信托保障基金城建中地首都国际(亿元)22H1账面价值 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。10 城建发展城建发展(600266 CH)图表图表25:公司北京在售重点项目预计交付时间公司北京在售重点项目预计交付时间 北京在售重点项目北京在售重点项目 区域区域 权益比例权益比例 计容建面计容建面(万平)万平)拿地楼面价(元拿地楼面价(元/平)平)销售均价(元销售均价(元/平)平)预计交付时间预计交付时间 府前龙樾 怀柔 50%16.65 21842 43500 16 栋(22 年 12 月),10 栋(23 年 4 月)金茂北京国际社区 顺义 50%28.
48、84 14909 31000 16 栋(22 年 12 月),12 栋(23 年 6 月)天坛府 东城区 100%超 10 万平-126000 3 栋(23 年 9 月),7 栋(24 年 6 月)国誉万和城 丰台 50%10.30 46588 82000 10 栋(23 年 12 月)公园都会 顺义 40%20.61 15130 39000 23 年 12 月 朝阳壹号 朝阳 33%12.20 44664 71000 12 栋(24 年 4 月)龙樾合玺 朝阳 50%8.53 49474 88000 10 栋(24 年 9 月)国誉未来悦 通州 50%9.59 23350 56000 10
49、栋(25 年 4 月)龙樾天元 丰台 100%11.95 22008 85000 8 栋(25 年 4 月)国誉燕园 昌平 100%17.43 12968 39000 25 年 7 月 注:部分项目还需要配建保租房等;项目销售均价、预计交付时间等信息来自房天下、贝壳等网站,仅供参考 资料来源:公司公告,中指院,房天下,贝壳,华泰研究 投资建议投资建议 综合考虑公司 2022 年的拿地规模和棚改项目的转化进度,以及疫情对于交付的影响,我们下调了公司房地产开发业务的营收假设。考虑到北京待结转项目的盈利质量和权益比例,我们上调了 23-24 年房地产开发业务的毛利率,并上调了 23-24 年少数股东
50、损益占比。我们大幅下调 2022 年公允价值变动损益和投资收益,以反映交易性金融资产造成的亏损,展望 23-24 年,我们不考虑金融资产股价波动对公司业绩产生的扰动,但仍假设地产业务能够通过合联营公司取得投资收益 1 亿元。综上,我们预计公司 22-24 年归母净利润分别为-9.47/9.73/12.62亿元,EPS 分别为-0.42/0.43/0.56元,2023年归母净利润能够恢复至 2021年扣非归母净利润的水平(9.35 亿元)。图表图表26:关键假设对照表关键假设对照表(单位:亿元,特殊注明除外)(单位:亿元,特殊注明除外)旧预测旧预测 新预测新预测 2022E 2023E 2024
51、E 2022E 2023E 2024E 营收营收 272.36 308.28 348.96 217.09 273.66 315.65 调整幅度调整幅度 -20.29%-11.23%-9.55%毛利率毛利率 21.06%21.02%20.98%21.08%23.45%24.38%调整幅度调整幅度 0.02pct 2.43pct 3.4pct 公允价值变动损益公允价值变动损益-2.00-1.00-1.00-8.00 0.00 0.00 投资收益投资收益-1.47-0.47-0.47-7.50 1.00 1.00 少数股东损益占比少数股东损益占比 26.00%24.00%22.00%-10.00%3
52、5.00%33.00%归母净利润归母净利润 7.76 10.88 13.09-9.47 9.73 12.62 调整幅度调整幅度 -222.03%-10.54%-3.61%EPS 0.34 0.48 0.58-0.42 0.43 0.56 资料来源:公司公告,华泰研究预测 进入 2023 年,我们认为城建发展在资源禀赋兑现、股东资源支持等方面,有望实现超越往年的积极改善。一方面,公司北京布局进入收获期,22 年销售、经营性现金流净额逆势创出历史新高,在北京积极补货,随着北京市场复苏,23 年销售金额有望在 22 年逆势新高的基础上进一步增长,同时在核心城市保持积极的拿地节奏;另一方面,公司大股东
53、拥有丰富地产资源,“第三支箭”带来整合空间。此外,随着优质地产项目结转、股票市场好转和疫情防控优化,2023 年公司报表业绩有望显著改善。可比公司平均 2023PE 为 11.6 倍,考虑到公司销售和业绩有望迎来积极改善,“第三支箭”带来整合空间,我们认为公司合理2023PE 为 15 倍,目标价 6.45 元(前值 4.76 元,基于 14 倍 2022PE),上调至“买入”评级。免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。11 城建发展城建发展(600266 CH)图表图表27:可比公司估值情况可比公司估值情况 EPS(元)(元)P/E 彭博代码彭博代码 股票名称股票名称
54、总市值总市值(亿元亿元)收盘价收盘价(元元)2021A 2022E 2023E 2024E 2021A 2022E 2023E 2024E 600007 CH 中国国贸 174.26 17.30 1.02 1.12 1.20 1.38 17.02 15.44 14.44 12.55 000402 CH 金融街 158.41 5.30 0.55 0.57 0.62 0.68 9.64 9.23 8.59 7.76 600376 CH 首开股份 140.07 5.43 0.27 0.13 0.46 0.61 20.23 40.37 11.89 8.89 平均 15.63 21.68 11.64 9
55、.74 注:数据截止 2023 年 2 月 21 日,盈利预测数据来自 Wind 一致预期 资料来源:Wind,华泰研究 图表图表28:城建发展城建发展 PE-Bands 图表图表29:城建发展城建发展 PB-Bands 资料来源:Wind、华泰研究 资料来源:Wind、华泰研究 风险提示风险提示 疫情发展不确定性:疫情发展不确定性:国内防控政策放开后,仍存在疫情反复、病毒变异的可能,可能对房企经营造成不利影响。区域市场区域市场风险:风险:公司土地储备主要位于北京,若北京房地产市场出现较大波动,可能会对公司销售、拿地和业绩表现造成较大影响。棚改和一级开发项目进展不及预期的棚改和一级开发项目进展
56、不及预期的风险风险:公司拥有较多棚改和一级开发项目,这类项目通常开发周期较长、不确定性较大,项目进展和实际盈利能力存在不及预期的风险。股权投资导致业绩股权投资导致业绩波动波动的的风险风险:公司股权投资较多,可能通过投资收益、公允价值变动损益等科目放大公司业绩的波动性。此外,少数股东损益占比的波动也可能对公司业绩造成较大扰动。(10)0102030Feb 20Aug 20Feb 21Aug 21Feb 22Aug 22(人民币)城建发展5x10 x15x20 x25x02468Feb 20Aug 20Feb 21Aug 21Feb 22Aug 22(人民币)城建发展0.3x0.4x0.5x0.6
57、x 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。12 城建发展城建发展(600266 CH)盈利预测盈利预测 资产负债表资产负债表 利润表利润表 会计年度会计年度(人民币百万人民币百万)2020 2021 2022E 2023E 2024E 会计年度会计年度(人民币百万人民币百万)2020 2021 2022E 2023E 2024E 流动资产流动资产 114,475 121,378 134,575 150,385 157,803 营业收入营业收入 13,891 24,184 21,709 27,366 31,565 现金 10,553 14,155 20,592 29,097
58、 33,110 营业成本 9,285 18,802 17,134 20,948 23,869 应收账款 131.04 58.06 111.69 102.30 144.52 营业税金及附加 1,420 1,422 1,276 1,779 2,210 其他应收账款 6,182 6,746 6,822 8,816 9,222 营业费用 489.53 682.25 868.37 1,040 1,136 预付账款 3,105 2,581 2,243 3,838 3,177 管理费用 506.41 494.26 651.28 793.61 883.82 存货 86,876 91,301 98,605 10
59、1,563 104,610 财务费用 1,072 443.74 487.38 497.18 573.76 其他流动资产 7,628 6,537 6,201 6,969 7,540 资产减值损失(329.05)(403.77)(434.18)(410.49)(473.47)非流动资产非流动资产 16,889 17,917 17,522 19,114 20,513 公允价值变动收益 320.86(722.19)(800.00)0.00 0.00 长期投资 3,065 3,329 2,842 3,206 3,570 投资净收益 372.16 201.81(750.00)100.00 100.00 固
60、定投资 581.81 625.58 515.96 690.50 797.94 营业利润营业利润 1,511 1,395(694.91)1,988 2,497 无形资产 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 营业外收入 8.17 39.95 18.55 22.22 26.91 其他非流动资产 13,242 13,963 14,164 15,217 16,146 营业外支出 15.18 13.44 12.66 13.76 13.29 资产总计资产总计 131,364 139,295 152,098 169,499 178,316 利润总额利润总额 1,504 1,421(689.02)
61、1,997 2,511 流动负债流动负债 46,340 58,174 73,872 88,815 96,067 所得税 401.00 493.89 172.26 499.13 627.75 短期借款 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 净利润净利润 1,103 927.43(861.28)1,497 1,883 应付账款 9,230 10,365 12,480 15,450 16,375 少数股东损益(131.56)286.18 86.13 524.08 621.47 其他流动负债 37,111 47,810 61,391 73,365 79,692 归属母公司净利润 1,234
62、 641.26(947.41)973.30 1,262 非流动负债非流动负债 57,045 52,503 50,696 51,882 51,790 EBITDA 2,609 1,935(269.52)2,345 2,850 长期借款 37,607 35,494 32,395 32,297 30,998 EPS(人民币,基本)0.44 0.17(0.42)0.43 0.56 其他非流动负债 19,438 17,009 18,300 19,585 20,792 负债合计负债合计 103,386 110,677 124,567 140,697 147,856 主要财务比率主要财务比率 少数股东权益
63、2,221 3,011 3,097 3,621 4,242 会计年度会计年度(%)2020 2021 2022E 2023E 2024E 股本 2,257 2,257 2,257 2,257 2,257 成长能力成长能力 资本公积 3,261 3,329 3,329 3,329 3,329 营业收入(15.46)74.10(10.23)26.06 15.34 留存公积 15,744 15,892 15,289 16,337 17,655 营业利润(44.56)(7.67)(149.82)386.08 25.62 归属母公司股东权益 25,758 25,607 24,434 25,181 26,
64、217 归属母公司净利润(40.88)(48.04)(247.74)202.73 29.64 负债和股东权益负债和股东权益 131,364 139,295 152,098 169,499 178,316 获利能力获利能力(%)毛利率 33.16 22.26 21.08 23.45 24.38 现金流量表现金流量表 净利率 7.94 3.83(3.97)5.47 5.97 会计年度会计年度(人民币百万人民币百万)2020 2021 2022E 2023E 2024E ROE 3.94 3.24(3.13)5.20 6.18 经营活动现金经营活动现金(903.76)3,092 13,096 7,5
65、11 4,029 ROIC 3.05 2.11(0.99)4.36 5.61 净利润 1,103 927.43(861.28)1,497 1,883 偿债能力偿债能力 折旧摊销 64.99 99.06 84.09 97.54 111.99 资产负债率(%)78.70 79.46 81.90 83.01 82.92 财务费用 1,072 443.74 487.38 497.18 573.76 净负债比率(%)186.74 165.02 131.99 106.08 92.93 投资损失(372.16)(201.81)750.00(100.00)(100.00)流动比率 2.47 2.09 1.82
66、 1.69 1.64 营运资金变动(2,752)961.46 11,791 5,648 1,659 速动比率 0.46 0.42 0.42 0.46 0.48 其他经营现金(19.54)862.01 844.10(128.39)(99.34)营运能力营运能力 投资活动现金投资活动现金(350.12)653.09(1,494)(1,007)(979.53)总资产周转率 0.11 0.18 0.15 0.17 0.18 资本支出(96.39)(183.99)(132.93)248.94 187.59 应收账款周转率 101.02 255.78 255.78 255.78 255.78 长期投资(8
67、3.15)598.40 486.36(363.64)(363.64)应付账款周转率 1.04 1.92 1.50 1.50 1.50 其他投资现金(170.58)238.69(1,848)(892.12)(803.48)每股指标每股指标(人民币人民币)筹资活动现金筹资活动现金 2,175(159.43)(5,164)2,000 964.51 每股收益(最新摊薄)0.55 0.28(0.42)0.43 0.56 短期借款(20.00)0.00 0.00 0.00 0.00 每股经营现金流(最新摊薄)(0.40)1.37 5.80 3.33 1.79 长期借款 6,744(2,113)(3,099
68、)(98.87)(1,299)每股净资产(最新摊薄)11.41 11.35 10.83 11.16 11.62 普通股增加 376.09 0.00 0.00 0.00 0.00 估值比率估值比率 资本公积增加(223.72)68.11 0.00 0.00 0.00 PE(倍)8.32 16.01(10.84)10.55 8.14 其他筹资现金(4,701)1,886(2,065)2,099 2,263 PB(倍)0.40 0.40 0.42 0.41 0.39 现金净增加额 921.08 3,586 6,437 8,505 4,014 EV EBITDA(倍)23.03 29.59(172.3
69、4)17.57 13.88 资料来源:公司公告、华泰研究预测 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。13 城建发展城建发展(600266 CH)免责免责声明声明 分析师声明分析师声明 本人,陈慎、刘璐、林正衡,兹证明本报告所表达的观点准确地反映了分析师对标的证券或发行人的个人意见;彼以往、现在或未来并无就其研究报告所提供的具体建议或所表迖的意见直接或间接收取任何报酬。一般声明及披露一般声明及披露 本报告由华泰证券股份有限公司(已具备中国证监会批准的证券投资咨询业务资格,以下简称“本公司”)制作。本报告所载资料是仅供接收人的严格保密资料。本报告仅供本公司及其客户和其关联机构
70、使用。本公司不因接收人收到本报告而视其为客户。本报告基于本公司认为可靠的、已公开的信息编制,但本公司及其关联机构(以下统称为“华泰”)对该等信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告所载的意见、评估及预测仅反映报告发布当日的观点和判断。在不同时期,华泰可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。同时,本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会波动。以往表现并不能指引未来,未来回报并不能得到保证,并存在损失本金的可能。华泰不保证本报告所含信息保持在最新状态。华泰对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改,投资者应当自行关注相应的更新或修改。本公司不是 FINRA 的注册
71、会员,其研究分析师亦没有注册为 FINRA 的研究分析师/不具有 FINRA 分析师的注册资格。华泰力求报告内容客观、公正,但本报告所载的观点、结论和建议仅供参考,不构成购买或出售所述证券的要约或招揽。该等观点、建议并未考虑到个别投资者的具体投资目的、财务状况以及特定需求,在任何时候均不构成对客户私人投资建议。投资者应当充分考虑自身特定状况,并完整理解和使用本报告内容,不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。对依据或者使用本报告所造成的一切后果,华泰及作者均不承担任何法律责任。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。除非另行说明,本报告中所引用的关于业绩的数据代表
72、过往表现,过往的业绩表现不应作为日后回报的预示。华泰不承诺也不保证任何预示的回报会得以实现,分析中所做的预测可能是基于相应的假设,任何假设的变化可能会显著影响所预测的回报。华泰及作者在自身所知情的范围内,与本报告所指的证券或投资标的不存在法律禁止的利害关系。在法律许可的情况下,华泰可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易,为该公司提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务或向该公司招揽业务。华泰的销售人员、交易人员或其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和/或交易观点。华泰没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更
73、新的义务。华泰的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。投资者应当考虑到华泰及/或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突。投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据。有关该方面的具体披露请参照本报告尾部。本报告并非意图发送、发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送、发布的机构或人员,也并非意图发送、发布给因可得到、使用本报告的行为而使华泰违反或受制于当地法律或监管规则的机构或人员。本报告版权仅为本公司所有。未经本公司书面许可,任何机构或个人不得以翻版、复制、发表、引用或再次分发他人(无论整份或部分)等任何形式侵犯本公
74、司版权。如征得本公司同意进行引用、刊发的,需在允许的范围内使用,并需在使用前获取独立的法律意见,以确定该引用、刊发符合当地适用法规的要求,同时注明出处为“华泰证券研究所”,且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。本公司保留追究相关责任的权利。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公司的商标、服务标记及标记。中国香港中国香港 本报告由华泰证券股份有限公司制作,在香港由华泰金融控股(香港)有限公司向符合证券及期货条例及其附属法律规定的机构投资者和专业投资者的客户进行分发。华泰金融控股(香港)有限公司受香港证券及期货事务监察委员会监管,是华泰国际金融控股有限公司的全资子公司,后者为华
75、泰证券股份有限公司的全资子公司。在香港获得本报告的人员若有任何有关本报告的问题,请与华泰金融控股(香港)有限公司联系。免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。14 城建发展城建发展(600266 CH)香港香港-重要监管披露重要监管披露 华泰金融控股(香港)有限公司的雇员或其关联人士没有担任本报告中提及的公司或发行人的高级人员。有关重要的披露信息,请参华泰金融控股(香港)有限公司的网页 https:/.hk/stock_disclosure 其他信息请参见下方“美国“美国-重要监管披露”重要监管披露”。美国美国 在美国本报告由华泰证券(美国)有限公司向符合美国监管规定的机构
76、投资者进行发表与分发。华泰证券(美国)有限公司是美国注册经纪商和美国金融业监管局(FINRA)的注册会员。对于其在美国分发的研究报告,华泰证券(美国)有限公司根据1934 年证券交易法(修订版)第 15a-6 条规定以及美国证券交易委员会人员解释,对本研究报告内容负责。华泰证券(美国)有限公司联营公司的分析师不具有美国金融监管(FINRA)分析师的注册资格,可能不属于华泰证券(美国)有限公司的关联人员,因此可能不受 FINRA 关于分析师与标的公司沟通、公开露面和所持交易证券的限制。华泰证券(美国)有限公司是华泰国际金融控股有限公司的全资子公司,后者为华泰证券股份有限公司的全资子公司。任何直接
77、从华泰证券(美国)有限公司收到此报告并希望就本报告所述任何证券进行交易的人士,应通过华泰证券(美国)有限公司进行交易。美国美国-重要监管披露重要监管披露 分析师陈慎、刘璐、林正衡本人及相关人士并不担任本报告所提及的标的证券或发行人的高级人员、董事或顾问。分析师及相关人士与本报告所提及的标的证券或发行人并无任何相关财务利益。本披露中所提及的“相关人士”包括 FINRA 定义下分析师的家庭成员。分析师根据华泰证券的整体收入和盈利能力获得薪酬,包括源自公司投资银行业务的收入。华泰证券股份有限公司、其子公司和/或其联营公司,及/或不时会以自身或代理形式向客户出售及购买华泰证券研究所覆盖公司的证券/衍生
78、工具,包括股票及债券(包括衍生品)华泰证券研究所覆盖公司的证券/衍生工具,包括股票及债券(包括衍生品)。华泰证券股份有限公司、其子公司和/或其联营公司,及/或其高级管理层、董事和雇员可能会持有本报告中所提到的任何证券(或任何相关投资)头寸,并可能不时进行增持或减持该证券(或投资)。因此,投资者应该意识到可能存在利益冲突。评级说明评级说明 投资评级基于分析师对报告发布日后 6 至 12 个月内行业或公司回报潜力(含此期间的股息回报)相对基准表现的预期(A 股市场基准为沪深 300 指数,香港市场基准为恒生指数,美国市场基准为标普 500 指数),具体如下:行业评级行业评级 增持:增持:预计行业股
79、票指数超越基准 中性:中性:预计行业股票指数基本与基准持平 减持:减持:预计行业股票指数明显弱于基准 公司评级公司评级 买入:买入:预计股价超越基准 15%以上 增持:增持:预计股价超越基准 5%15%持有:持有:预计股价相对基准波动在-15%5%之间 卖出:卖出:预计股价弱于基准 15%以上 暂停评级:暂停评级:已暂停评级、目标价及预测,以遵守适用法规及/或公司政策 无评级:无评级:股票不在常规研究覆盖范围内。投资者不应期待华泰提供该等证券及/或公司相关的持续或补充信息 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。15 城建发展城建发展(600266 CH)法律实体法律实体披
80、露披露 中国中国:华泰证券股份有限公司具有中国证监会核准的“证券投资咨询”业务资格,经营许可证编号为:941011J 香港香港:华泰金融控股(香港)有限公司具有香港证监会核准的“就证券提供意见”业务资格,经营许可证编号为:AOK809 美国美国:华泰证券(美国)有限公司为美国金融业监管局(FINRA)成员,具有在美国开展经纪交易商业务的资格,经营业务许可编号为:CRD#:298809/SEC#:8-70231 华泰证券股份有限公司华泰证券股份有限公司 南京南京 北京北京 南京市建邺区江东中路228号华泰证券广场1号楼/邮政编码:210019 北京市西城区太平桥大街丰盛胡同
81、28号太平洋保险大厦A座18层/邮政编码:100032 电话:86 25 83389999/传真:86 25 83387521 电话:86 10 63211166/传真:86 10 63211275 电子邮件:ht- 电子邮件:ht- 深圳深圳 上海上海 深圳市福田区益田路5999号基金大厦10楼/邮政编码:518017 上海市浦东新区东方路18号保利广场E栋23楼/邮政编码:200120 电话:86 755 82493932/传真:86 755 82492062 电话:86 21 28972098/传真:86 21 28972068 电子邮件:ht- 电子邮件:ht- 华泰金融控股(香港)有限公司华泰金融控股(香港)有限公司 香港中环皇后大道中 99 号中环中心 58 楼 5808-12 室 电话:+852-3658-6000/传真:+852-2169-0770 电子邮件: http:/.hk 华泰证券华泰证券(美国美国)有限公司有限公司 美国纽约公园大道 280 号 21 楼东(纽约 10017)电话:+212-763-8160/传真:+917-725-9702 电子邮件:Huataihtsc- http:/www.htsc- 版权所有2023年华泰证券股份有限公司