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1、克而瑞副总裁 张兆娟中国物业管理上市公司中国物业管理上市公司中国物业管理上市公司中国物业管理上市公司2023年5月此文件仅供内部使用,未经克而瑞信息技术有限公司的书面许可,其他任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制CONTENRTS目 录目 录资本市场表现资本市场表现运营规模运营规模分析分析运营质量运营质量分析分析增长曲线增长曲线分析分析社会责任社会责任分析分析3 3注:企业名称为上市公司在各交易所的企业简称;本表企业以拼音首字母纵向排序;未发年报指截至2023年5月15日仍未披露2022年财务数据的企业;数据来源:克而瑞物管整理在港上市在港上市5151家家沪深上市沪深上市5 5家家宝龙商业佳
2、兆业美好融创服务烨星集团南都物业保利物业建发物业融信服务银城生活服务特发服务碧桂园服务建业新生活润华服务远洋服务新大正滨江服务金科服务时代邻里越秀服务招商积余德商产投服务金茂服务世茂服务正荣服务中天服务德信服务集团金融街物业宋都服务中奥到家第一服务控股京城佳业苏新服务中海物业东原仁知服务朗诗绿色生活万物云中骏商管方圆生活服务领悦服务集团新城悦服务卓越商企服务合景悠活鲁商服务新希望服务和泓服务绿城服务星盛商业弘阳服务浦江中国兴业物联华发物业服务祈福生活服务旭辉永升服务华润万象生活荣万家雅生活服务4 4物业服务企业上市公司研究体系资本市场表现资本市场表现企业规模企业规模经营质量经营质量成长能力成长
3、能力社会责任社会责任指数变动股价变动估值变动市值变动在管面积合约面积营业收入利润情况资产负债率营业现金比率净资产收益率全员劳动生产率研发投入强度管理面积增速营业收入增速利润增速创新业务布局纳税总额吸纳就业人数数据来源:1.纳入研究的上市公司的年报、半年报、季报和各项公告;2.CPIC中国物业管理行业决策咨询系统数据库的市场跟踪数据;3.CRIC中国房地产决策咨询系统数据库的市场跟踪数据;4.其他国家官方部门、行业协会发布的公开数据、统计年鉴等经交叉证实的公开渠道信息资源;5.1港币=0.8933人民币,涉及汇率换算均以此计算。阶段性止跌回升,央国企韧性犹在6 6注:企业名称为上市公司在各交易所
4、的企业简称;本表企业以拼音首字母纵向排序;未发年报指截至2023年5月20日仍未披露2022年财务数据的企业;数据来源:克而瑞物管整理0 05000500050000000250002500030000300000 01,0001,0002,0002,0003,0003,0004,0004,0005,0005,0006,0006,0007,0007,0002022-01-032022-01-032022-02-032022-02-032022-03-032022-03-032022-04-032022-04-032022-05-032022-05-0
5、32022-06-032022-06-032022-07-032022-07-032022-08-032022-08-032022-09-032022-09-032022-10-032022-10-032022-11-032022-11-032022-12-032022-12-0320222022年物业板块相关指数与大盘、地产板块指数对比年物业板块相关指数与大盘、地产板块指数对比恒生物业服务及管理指数恒生物业服务及管理指数克而瑞内房股领先指数克而瑞内房股领先指数恒生指数(右轴)恒生指数(右轴)1,7771,7773,2963,2961,5001,5002,0002,0002,5002,5003
6、,0003,0003,5003,5004,0004,0002022-10-312022-10-312022-11-072022-11-072022-11-142022-11-142022-11-212022-11-212022-11-282022-11-282022-12-052022-12-052022-12-122022-12-122022-12-192022-12-192022-12-262022-12-26图:物业板块止跌回升图:物业板块止跌回升注:数据截至2022年12月31日;数据来源:克而瑞物管整理截至2022年底,恒生物业服务及管理指数较最低点止跌反弹较最低点止跌反弹85.5%
7、85.5%,同期克而瑞内房股领先指数回升38.5%恒生物业服务及管理指数最低点出现在2022年10月31日,较较20222022年年初下跌年年初下跌65.2%65.2%。同期,克而瑞内房股领先指数下跌54.6%7 7注:企业名称为上市公司在各交易所的企业简称;本表企业以拼音首字母纵向排序;未发年报指截至2023年5月20日仍未披露2022年财务数据的企业;数据来源:克而瑞物管整理数据来源:克而瑞物管整理-80.0%-60.0%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%2021-01-042021-02-042021-03-042021-04-042021-05-042021-06-0
8、42021-07-042021-08-042021-09-042021-10-042021-11-042021-12-042022-01-042022-02-042022-03-042022-04-042022-05-042022-06-042022-07-042022-08-042022-09-042022-10-042022-11-042022-12-042021-2022年物业板块股价涨跌幅变动情况(按企业属性)股价涨跌幅:央国企股价涨跌幅:民企类别类别20212021年股价平均涨跌幅年股价平均涨跌幅20222022年股价平均涨跌幅年股价平均涨跌幅央国企-2.9%-8.3%民企-21.1
9、%-34.2%8 811.017.30.05.010.015.020.025.030.035.040.045.0特发服务华润万象生活招商积余万物云新大正中海物业建发物业融信服务绿城服务保利物业德信服务集团和泓服务新城悦服务南都物业德商产投服务朗诗绿色生活力高健康生活中骏商管碧桂园服务滨江服务金茂服务苏新服务中天服务越秀服务星盛商业旭辉永升服务世茂服务金科服务浦江中国宝龙商业华发物业服务正荣服务金融街物业卓越商企服务康桥悦生活银城生活服务烨星集团兴业物联弘阳服务远洋服务雅生活服务建业新生活时代邻里祈福生活服务新希望服务合景悠活京城佳业宋都服务中奥到家奥园健康鑫苑服务鲁商服务东原仁知服务佳源服务荣
10、万家方圆生活服务领悦服务集团彩生活2022年末上市物企市盈率情况(TTM)市盈率(TTM)均值:2022/12/31均值:2021/12/31高市盈率企业特征:高市盈率企业特征:央国企背景央国企背景聚焦非住赛道聚焦非住赛道注:市盈率(TTM)为2021年12月31日和2022年12月31日数据,剔除异常值;数据来源:克而瑞物管整理9 9注:企业名称为上市公司在各交易所的企业简称;本表企业以拼音首字母纵向排序;未发年报指截至2023年5月20日仍未披露2022年财务数据的企业;数据来源:克而瑞物管整理2022年末,港股物业板块每股收益中位数约0.210.21元元,同比下降下降24.1%24.1%
11、;沪深物业板块每股收益中位数约0.670.67元,元,同比下降下降22.5%22.5%。港股和沪深物业板块每股收益中位数较地产开发板块分别高高0.190.19元和元和0.600.60元。元。0.260.270.211.030.860.670.120.110.010.290.180.070.000.200.400.600.801.001.202020年2021年2022年2020年-2022年上市物企每股收益中位数与地产开发板块对比港股:物业A股:物业港股:地产A股:地产注:港股地产企业以港交所分类统计,A股地产企业以证监会分类统计,为避免异常值干扰,选取中位数比较;数据来源:克而瑞物管整理10
12、10数据来源:克而瑞物管整理5.5%10.9%27.3%56.4%上市物企市值分布(2022/12/31)500亿以上100500亿30亿100亿30亿以下4.0%18.0%30.0%48.0%上市物企市值分布(2021/12/31)500亿以上100500亿30亿100亿30亿以下平均市值:71.7亿元平均市值:94.2亿元当前上市物企平均市值同比下降当前上市物企平均市值同比下降23.9%23.9%截至2022年12月31日,市值在30亿以下的物企占比近6 6成成,占比较2022年年初增加增加8 8.4 4个百分点。个百分点。百亿市值以上的物企有9 9家,家,数量较2022年年初减少减少2
13、2家家,百亿市值以上企业分别为华润万象生活、碧桂园服务、万物云、中海物业、保利物业、招商积余、绿城服务、雅生活服务和融创服务。分化加深,格局已定;增速放缓、市拓提升12122022年56家上市物企营收总额2475.32475.3亿亿元元,同比提升19.4%19.4%。营业收入均值和中位数分别为44.244.2亿元和亿元和17.517.5亿元亿元,同比分别提升19.4%19.4%和和20.0%20.0%。均值和中位数的差异由2021年的22.9亿元增加至2022年的26.726.7亿亿元元。梯队梯队TOP3TOP3梯队均值梯队均值梯队中位数梯队中位数碧桂园服务万物云雅生活服务绝对值同比绝对值同比
14、413.7亿元301.1亿元153.8亿元189.7亿元13.2%142.7亿元7.1%梯队梯队TOP3TOP3梯队均值梯队均值梯队中位数梯队中位数世茂服务融创服务旭辉永升服务绝对值同比绝对值同比86.4亿元71.3亿元62.8亿元64.4亿元-17.0%62.8亿元-20.6%梯队梯队TOP3TOP3梯队均值梯队均值梯队中位数梯队中位数合景悠活卓越商企服务远洋服务绝对值同比绝对值同比40.3亿元35.3亿元32.7亿元20.2亿元-5.2%18.5亿元9.2%梯队梯队TOP3TOP3梯队均值梯队均值梯队中位数梯队中位数德信服务集团浦江中国朗诗绿色生活绝对值同比绝对值同比9.6亿元9.2亿元8
15、.9亿元5.6亿元-2.4%5.4亿元-5.2%数据来源:企业年报,克而瑞物管整理大型物企:50-100亿中型物企:10-50亿小型物企:10亿以下图:2022年上市物企梯队图(按营收计)8 8家企业家企业5 5家企业家企业2727家企业家企业1616家企业家企业头部物企:百亿以上1313注:企业名称为上市公司在各交易所的企业简称;本表企业以拼音首字母纵向排序;未发年报指截至2023年5月20日仍未披露2022年财务数据的企业;数据来源:克而瑞物管整理数据来源:企业年报,克而瑞物管整理梯队梯队企业名称企业名称20222022年排序年排序20212021年排序年排序头部物企碧桂园服务1 1万物云
16、2 2雅生活服务3 3绿城服务4 4保利物业5 5招商积余6 6华润万象生活7 7中海物业8 10大型物企世茂服务9 8融创服务10 9旭辉永升服务11 12新城悦服务12 13金科服务13 11大型物企:50-100亿中型物企:10-50亿小型物企:10亿以下图:2022年上市物企梯队图(按营收计)8 8家企业家企业5 5家企业家企业2727家企业家企业1616家企业家企业头部物企:百亿以上小型物企名次变动率为68.8%,近六成企业名次保持持平或有所上升头部物企名次变动率为12.5%,整体保持稳定不变大型物企名次均发生变动,绝大部分企业名次下滑中型物企名次变动率为88.9%,近六成企业名次下
17、滑14142022年披露营收总额的56家上市物企营收总额约2475.3亿元,同比增长增长19.4%19.4%,增速较去年同期下滑下滑25.225.2个百分点个百分点。分梯队来看,头部、大型、中型和小型物企增速分别为29.5%29.5%、3.1%3.1%、8.8%8.8%和和3.6%3.6%,增速同比分别下滑下滑11.911.9、61.661.6、34.734.7和和28.828.8个百分点。个百分点。数据来源:企业年报,克而瑞物管整理37.9%41.4%29.5%64.5%64.6%3.1%32.0%43.4%8.8%26.6%32.5%3.6%0%10%20%30%40%50%60%70%2
18、020202120222020年-2022年上市物企营收增速情况(分梯队)头部物企增速大型物企增速中型物企增速小型物企增速1433.52072.62475.338.8%44.6%19.4%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%50.0%05000250030002020202120222020年-2022年上市物企营收及增速情况(亿元)营收总额(亿元)整体增速1515注:企业名称为上市公司在各交易所的企业简称;本表企业以拼音首字母纵向排序;未发年报指截至2023年5月20日仍未披露2022年财务数据的企业;数据来源
19、:克而瑞物管整理数据来源:企业年报,克而瑞物管整理35.1 53.9 64.2 40.4%53.5%19.2%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%00702020202120222020年-2022年上市物企在管面积及增速情况(亿)总在管面积(亿)整体增速32.7%45.2%21.1%74.5%58.9%14.8%39.7%71.2%18.6%28.7%32.9%20.0%0%10%20%30%40%50%60%70%80%2020202120222020年-2022年上市物企在管面积增速情况(分梯队)头部物企增速大型物企增速中型物企增速小
20、型物企增速2022年披露在管面积的51家上市物企总在管面积约64.3亿,同比增长增长19.2%19.2%,增速较去年同期下滑下滑3434.3 3个百分点个百分点。分梯队来看,头部、大型、中型和小型物企增速分别为2 21 1.1 1%、14.814.8%、18.618.6%和和2020.0 0%,增速同比分别下滑2424.1 1、4444.1 1、52.652.6和和1212.9 9个百分点。个百分点。1616注:企业名称为上市公司在各交易所的企业简称;本表企业以拼音首字母纵向排序;未发年报指截至2023年5月20日仍未披露2022年财务数据的企业;数据来源:克而瑞物管整理数据来源:企业年报,克
21、而瑞物管整理52.64 73.52 84.92 35.2%39.7%15.5%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%007080902020202120222020年-2022年上市物企合约面积情况(亿)总合约面积(亿)整体增速2022年披露合约面积的46家上市物企总合约面积约84.9亿,同比增长增长15.5%15.5%,增速较去年同期下滑下滑2424.2 2个百分点个百分点。分梯队来看,头部、大型、中型和小型物企增速分别为1717.7 7%、8.58.5%、17.617.6%和和1010.9 9%,增速同比分别下
22、滑下滑2020.3 3、3131.4 4、26.326.3和和1919.8 8个百分点。个百分点。26.8%38.0%17.7%46.2%39.9%8.5%39.7%43.9%17.6%83.8%30.7%10.9%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%2020202120222020年-2022年上市物企合约面积增速情况(分梯队)头部物企增速大型物企增速中型物企增速小型物企增速17178.47.64.18.15.31.4020202120222020-2022年百强房企操盘面积/新增土地建面(亿平方米)操盘面积新增土地建面数据来源:2022年1-12
23、月中国房地产企业新增货值TOP100;2022年中国房地产企业销售TOP200排行榜;企业年报,克而瑞物管整理50.5%40.6%39.8%50.9%41.5%40.6%47.7%39.9%39.4%52.6%37.9%37.0%51.4%52.51.2%35%37%39%41%43%45%47%49%51%53%55%2020202120222020年-2022年上市物企关联方在管面积占比情况(分梯队)整体关联方占比头部物企关联方占比大型物企关联方占比中型物企关联方占比小型物企关联方占比2022年百强房企操盘面积和新增土地面积大幅下降,其中新增土储约1.4亿,同比下降近八成;受此影响,披露完
24、整数据的32家上市物企来自关联方在管面积占比下降下降0.80.8个百分点至个百分点至39.8%39.8%;分梯队来看,头部、大型、中型和小型物企关联方在管面积占比分别为分别为40.6%40.6%、39.4%39.4%、37.0%37.0%和和51.2%51.2%,同比分别下滑下滑0 0.9.9、0.50.5、0.90.9和和1.01.0个个百分点。百分点。18182022年,物业资本市场回归理性,上市物企收并购扩张趋向谨慎。全年上市物企录得6666宗收并购事项,总交易对价约宗收并购事项,总交易对价约119.3119.3亿亿元,元,与2021年的53宗、355.9亿元相比,在数量上有所增加,但总
25、交易金额下滑约总交易金额下滑约2/32/3。12.6 64.0 94.3 355.9 119.3 07005003003504002002120222018年-2022年上市物企披露的并购交易金额、数量情况交易金额(亿元)交易数量数据来源:企业公告,企业年报,克而瑞物管整理企业简称企业简称标的企业标的企业收购权益占比收购权益占比收购对价收购对价(亿元)(亿元)华润万象生活禹洲物业100%10.58 华润万象生活中南服务100%24.85 招商积余新中物业67%5.36 招商积余汇勤物业65%4.36 南都物
26、业惠普物业80%1.26 碧桂园服务中梁百悦智佳93.76%31.29 雅生活服务天通苑社区服务集团100%4.00 合景悠活特丽洁环境50%1.65 旭辉永升服务郑州锦艺物业100%1.45 世茂服务天津戎威保安服务100%0.87 新大正四川和翔100%1.04 金茂服务首置物业100%4.50 新希望服务明宇环球商管51%1.80 朗诗绿色生活朗润商业100%2.02 第一服务控股世纪金源服务8%1.63 东原仁知服务浙江中都100%0.80表:表:20222022年年部分上市物企收并购部分上市物企收并购事项事项19192022年披露完整数据的31家上市物企共获取独立第三方项目约5.43
27、亿,占其总新增在管面积的新增在管面积的64.2%64.2%。数据来源:企业年报,克而瑞物管整理114.4 73.7 50.2 33.4 30.7 29.9 28.9 19.7 19.3 17.9 16.6 15.1 14.6 9.8 8.7 8.6 7.9 7.9 6.2 6.2 6.0 4.2 3.9 2.6 1.8 1.7 1.0 1.0 0.5 0.4 0.3 84.5%66.6%88.2%55.5%29.7%66.9%74.3%72.0%91.5%79.8%95.1%72.6%48.0%33.8%72.1%51.8%60.1%84.4%94.9%73.1%47.8%32.0%73.5%
28、26.5%53.8%39.3%71.3%23.5%12.0%14.5%49.7%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%90.0%100.0%020406080100120140华润万象生活保利物业雅生活服务中海物业碧桂园服务新城悦服务旭辉永升服务远洋服务世茂服务东原仁知服务和泓服务建业新生活招商积余融创服务滨江服务金科服务时代邻里合景悠活银城生活服务弘阳服务新希望服务建发物业京城佳业朗诗绿色生活德信服务集团佳兆业美好金融街物业华发物业服务荣万家领悦服务集团烨星集团2022年上市物企新增市拓面积及占比情况(百万)盈利能力下滑、经营风险增加2121
29、数据来源:企业年报,克而瑞物管整理22.2%22.1%19.1%30.1%30.0%22.1%27.5%28.1%24.3%32.4%28.9%25.4%18%20%22%24%26%28%30%32%34%2020202120222020年-2022年上市物企平均毛利率情况(分梯队)头部物企大型物企中型物企小型物企11.5%11.4%7.6%15.3%15.7%-6.6%13.2%13.4%8.7%12.2%13.9%9.5%-10%-5%0%5%10%15%20%2020202120222020年-2022年上市物企平均净利率情况(分梯队)头部物企大型物企中型物企小型物企2022年56家上
30、市物企毛利润均值毛利润均值9.9.2 2亿元,亿元,同比微降微降0.4%0.4%;净利润均值净利润均值2.2.7 7亿元,亿元,同比下滑下滑42.9%42.9%。头部、大型、中型和小型物企毛利润和净利润均值分别为36.336.3亿元、亿元、14.214.2亿元、亿元、4.94.9亿元、亿元、1.41.4亿元和亿元和14.314.3亿元、亿元、-4.3-4.3亿元、亿元、1.81.8亿元、亿元、0.50.5亿元亿元。2022年56家上市物企平均毛利率20.9%20.9%,同比下降下降4.14.1个百分点;个百分点;净利率6.0%,同比下降下降6.66.6个百分点。个百分点。头部、大型、中型和小型
31、物企平均毛利率和平均净利率分别为19.1%19.1%、22.1%22.1%、24.3%24.3%、25.4%25.4%和和7.67.6%、-6.6%-6.6%、8.7%8.7%、9.5%9.5%。2222数据来源:企业年报,克而瑞物管整理77.0%77.2%80.4%69.9%70.0%77.9%72.5%71.9%75.7%67.6%71.1%74.6%66%68%70%72%74%76%78%80%82%2020202120222020年-2022年上市物企平均营业成本率情况(分梯队)头部物企大型物企中型物企小型物企90.0%28.8%388.2%458.2%448.3%597.9%46.
32、3%256.9%167.8%3.1%145.9%155.1%0%100%200%300%400%500%600%700%2020202120222020年-2022年上市物企平均资产减值计提增速情况(分梯队)头部物企大型物企中型物企小型物企2022年56家上市物企平均营业成本率营业成本率78.6%78.6%,同比提升头部、大型、中型和小型物企营业成本率分别为80.4%80.4%、77.9%77.9%、75.7%75.7%和和74.6%74.6%,同,同比分别提升比分别提升3.23.2、7.97.9、3.83.8和和3.53.5个百分点。个百分点。受商誉及其他无形资产、金融及合同资产减值影响,2
33、022年45家上市物企资产减值计提均值资产减值计提均值2.452.45亿元亿元,同比提升提升349.1%349.1%。头部、大型、中型和小型物企资产减值计提均值分别为5.595.59亿元、亿元、10.9310.93亿元、亿元、0.910.91亿元和亿元和0.180.18亿元亿元,同比分别增长增长388.2%388.2%、597.9%597.9%、167.8%167.8%和和155.1%155.1%。2323注:净资产收益率=归属母公司股东净利润/(期初归属母公司股东的权益期末归属母公司股东的权益)/2;数据来源:企业年报,克而瑞物管整理35.0%21.1%7.7%3.0%-3.8%-18.0%
34、-20%-10%0%10%20%30%40%2020202120222020年-2022年上市物企ROE均值及房地产企业平均ROE情况物业企业房地产企业20.0%18.0%14.5%21.9%18.1%-3.5%34.6%22.3%3.9%48.2%21.6%14.3%-10%0%10%20%30%40%50%60%2020202120222020年-2022年上市物企平均ROE情况(分梯队)头部物企大型物企中型物企小型物企2022年56家上市物企ROEROE均值均值7.7%7.7%,较去年同期下降下降13.413.4个百分点;个百分点;房地产企业ROEROE均值均值-18.0%-18.0%,
35、较去年同期下降14.214.2个百分点。个百分点。房企ROE均值持续低于物企ROE均值,2022年低于物企低于物企25.825.8个百分点。个百分点。2022年头部、大型、中型和小型物企ROEROE均值均值分别为14.5%14.5%、-3.5%-3.5%、3.9%3.9%、14.3%14.3%。四个梯队的企业ROE均值均呈现下降趋势,其中,小型企业从2022年48.2%48.2%下滑至2022年14.3%14.3%。2424数据来源:企业年报,克而瑞物管整理56.6%47.0%47.0%65.7%65.8%68.2%30%35%40%45%50%55%60%65%70%75%202020212
36、0222020年-2022年上市物企及房地产企业平均资产负债率情况物业企业房地产企业47.5%47.2%48.0%34.2%39.9%41.7%53.6%49.0%48.6%73.0%45.6%45.3%30%40%50%60%70%2020202120222020年-2022年上市物企平均资产负债率情况(分梯队)头部物企大型物企中型物企小型物企2022年56家上市物企资产负债率均值资产负债率均值47.0%47.0%,较去年同期微升微升0.010.01个百分点;个百分点;房地产企业资产负债率均值资产负债率均值68.2%68.2%,较去年同期上升上升2.42.4个百分点个百分点。房企资产负债率均
37、值高于物企,2022年较物企高物企高21.321.3个百分点。个百分点。2022年头部、大型、中型和小型物企资产负债率均值分别为资产负债率均值分别为48.0%48.0%、41.7%41.7%、48.6%48.6%、45.3%45.3%。四个梯队的企业资产负债率均值整体较平稳,其中,头部、大型物企分别较2021年微升微升0.90.9个百分点、个百分点、1.81.8个百分点;个百分点;中型和小型物企分别微降微降0.40.4个百分点、个百分点、0.30.3个百分点。个百分点。2525注:营业现金比率=经营性现金流量净额/营业收入;数据来源:企业年报,克而瑞物管整理16.6%12.8%7.4%15.2
38、%6.5%-4.5%17.2%14.6%7.4%21.6%6.5%1.6%-10%-5%0%5%10%15%20%25%2020202120222020年-2022年上市物企营业现金比率(分梯队)头部物企大型物企中型物企小型物企2020年、2021年、2022年上市物企经营性现金流量净额经营性现金流量净额分别为240.9240.9亿元、亿元、248.7248.7亿元、亿元、140.2140.2亿元,亿元,同比增长率分别为56.1%、3.2%、-43.6%。2022年头部、大型、中型和小型物企营业现金比率营业现金比率分别为7.4%7.4%、-4.5%-4.5%、7.47.4%、1.61.6%。四
39、个梯队的营业现金流比率均值整体呈现下滑趋势,其中,头部、大型、中型和小型物企分别较2021年下降下降9.29.2个百分点、个百分点、19.719.7个百分点、个百分点、9.89.8个百分点和个百分点和20.020.0个百分点。个百分点。240.9248.7140.256.1%3.2%-43.6%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%0 50 100 150 200 250 300 2020202120222020年-2022年上市物企经营性现金流量净额及增速经营性现金流量净额(亿元)增速2626注:周转天数统一根据 365/应收账款周转率计算;数据来源:企业年报,克而瑞物管整理3
40、41.0634.4886.934.9%86.0%39.8%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 2020202120222020年-2022年上市物企应收账款总额及增速应收账款总额(亿元)增速56家上市物企应收账款总额应收账款总额2020年、2021年、2022年分别达341.0341.0亿元、亿元、634.4634.4亿元、亿元、886.9886.9亿元;亿元;应收账款总额连续三年高速增长,三年分别同比增长34.9%34.9%、86.0%86.0%、39.8%39.8%。2022年56家上市物企应
41、收账款周转天数陡峭上升,2020年均值为2021年均值为85.9天,2022年均值为112.2112.2天天,同比增长30.6%30.6%。58.567.588.098.3101.6153.991.983.6111.469.775.0107.650 70 90 110 130 150 2020202120222020年-2022年上市物企应收账款周转天数(分梯队)头部物企大型物企中型物企小型物企2727数据来源:企业年报,克而瑞物管整理51家上市物企人均管理面积人均管理面积2020年、2021年、2022年分别达5369.55369.5、6161.36161.3、6842.06842.0;人均
42、管理面积近三年表现平稳,2020年同比下降30.6%30.6%,2021年、2022年分别同比增长14.7%14.7%、11.0%11.0%。56家上市物企人均净利润人均净利润2020年、2021年、2022年分别达2.62.6万元、万元、2.92.9万元、万元、1.41.4万元;万元;人均净利润近三年呈现波动状态,2020年同比下降22.9%22.9%,2021年同比增长10.2%10.2%,2022年同比下降52.152.1%。5369.56161.36842.0-30.6%14.7%11.0%-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%5,000 5,
43、500 6,000 6,500 7,000 2020202120222020年-2022年上市物企人均管理面积及增速人均管理面积()增速2.62.91.4-22.9%10.2%-52.1%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 2020202120222020年-2022年上市物企人均净利润及增速人均净利润(万元)增速2828数据来源:企业年报,克而瑞物管整理2022年披露布局城市数量的37家上市物企单城市在管面积均值为1.531.53百万,百万,较去年同期的1.36百万同比增长同比增长12.6%12.6%。3.0
44、 2.8 2.7 2.4 2.3 2.2 2.0 1.8 1.8 1.6 1.5 1.5 1.5 1.4 1.4 1.3 1.3 1.3 1.2 1.1 1.1 1.0 0.9 0.8 0.8 0.8 0.8 0.8 0.8 0.7 0.7 0.6 6.1%-1.4%15.6%8.6%3.9%20.6%28.9%31.2%15.1%10.1%1.8%2.6%-6.6%8.2%-9.1%11.2%35.7%53.2%-23.0%-8.1%16.3%23.2%24.0%52.5%2.8%10.3%32.2%8.4%14.2%5.1%19.9%14.4%-30.0%-20.0%-10.0%0.0%1
45、0.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%01234银城生活服务京城佳业保利物业雅生活服务世茂服务中海物业华润万象生活旭辉永升服务绿城服务合景悠活中奥到家正荣服务佳兆业美好金科服务越秀服务时代邻里和泓服务新城悦服务荣万家新大正远洋服务卓越商企服务新希望服务东原仁知服务德信服务集团金茂服务弘阳服务朗诗绿色生活建发物业烨星集团领悦服务集团华发物业服务2022年上市物企单城市在管面积及增速情况(百万)2022年单城市管理面积(百万)增速2929信息来源:企业年报,克而瑞物管整理万物云万物云完成更多业态方案的封装及迭代,实现在多个新赛道中的落地,最终实现以科技驱动业务,改变空间服务效率
46、绿城服务绿城服务以“平台+管家+共治”的县域治理模式,打造了全国领先的新型城镇化全域工作平台;以“物业+科技”的服务运营模式,打造了省级城乡风貌和未来社区建设的双样板项目服务平台服务平台打造打造01中海物业中海物业基于星启物联网中台技术打造星启端脑、星启云屏等一系列软硬体产品,以中台技术为内核,助力实现建筑内智能设备的高效率部署,提升建筑运维效率和管理效能招商积余招商积余2022年,公司加大数字化投入,完成基础“标配”功能建设,深入开展创新业务,数字化运营效果显著运维设备运维设备升级升级02保利物业保利物业一是持续推动业务与信息化的充分融合,提高对客服务数智化水平;二是推动管理与信息化的充分融
47、合,实现项目全週期线上化管理雅生活雅生活服务服务持续建设组织共享平台,包括上线与钉钉(中国)共同打造的组织在线沟通和协同平台,覆盖生产运营、市场管理、合同管理、线上办公、资源管理、客户服务等模块系统,有效提升集团跨组织沟通协同管控效率和数字化运营能力运营管理运营管理提效提效03社区增值高潜能、商管服务高毛利、城市服务高增长3131数据来源:企业年报,克而瑞物管整理 2022年37家上市物管企业基础物管服务营收总额基础物管服务营收总额1117.71117.7亿元,亿元,同比增长34.9%。受外部疫情、地产等环境影响,基础物管服务占营收的比重大幅提升,占营收的比重为61.3%61.3%,同比上升7
48、.17.1个百分点个百分点。头部、大型、中型和小型物企基础物管服务收入均值分别为107.3 107.3 亿元、亿元、42.642.6亿元、亿元、12.212.2亿元和亿元和4.24.2亿元亿元,占各梯队营收的比重分别为59.2%59.2%、66.1%66.1%、61.9%61.9%和和70.1%70.1%,同比分别提升提升3.73.7、13.813.8、9.69.6和和11.511.5个百分点个百分点 。579.4828.81117.757.1%54.2%61.3%50%52%54%56%58%60%62%0 200 400 600 800 1,000 1,200 20202021202220
49、20年-2022年上市物企基础物管服务收入及占营收的比重基础物管收入(亿元)占营收比重59.7%55.6%59.2%55.4%52.3%66.1%52.0%52.3%61.9%58.6%58.6%70.1%40%45%50%55%60%65%70%75%2020202120222020年-2022年上市物企基础物管服务收入占营收比重(分梯队)头部物企大型物企中型物企小型物企3232数据来源:企业年报,克而瑞物管整理 2022年37家上市物企非业主增值服务营收总额非业主增值服务营收总额220.4220.4亿元,同比下降亿元,同比下降18.218.2%,占营收的比重为12.1%,同比下降5.5.5
50、 5个百分点个百分点。头部、大型、中型和小型物企基础物管服务收入均值分别为19.5 19.5 亿元、亿元、7.07.0亿元、亿元、3.23.2亿元和亿元和1.21.2亿元,亿元,占各梯队营收的比重分别为10.8%10.8%、10.8%10.8%、16.1%16.1%和和19.9%19.9%,同比分别下降下降3.23.2、9.29.2、6.86.8和和10.010.0个百分点个百分点 。196.7269.6220.419.4%17.6%12.1%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%0 50 100 150 200 250 300 2020202120222020年-2022年
51、上市物企非业主增值服务收入及占营收的比重非业主增值收入(亿元)占营收比重14.7%14.0%10.8%23.9%20.0%10.8%25.3%22.8%16.1%31.2%29.8%19.9%10%15%20%25%30%2020202120222020年-2022年上市物企非业主增值服务收入占营收比重(分梯队)头部物企大型物企中型物企小型物企3333数据来源:企业年报,克而瑞物管整理 2022年37家上市物企社区增值服务营收总额,同比上涨4.3%,占营收的比重为14.1%,同比下降2.0个百分点。其中,社区增值服务排名前五的企业分别为:对应社区增值服务收入分别为 头部、大型、中型和小型物企社
52、区增值服务收入均值分别为占各梯队营收的比重分别为同比分别下降145.5246.9257.614.3%16.1%14.1%13%14%14%15%15%16%16%17%0 50 100 150 200 250 300 2020202120222020年-2022年上市物企社区增值服务收入及占营收的比重社区增值收入(亿元)占营收比重13.4%13.9%13.1%17.3%20.9%15.2%14.8%17.9%16.6%9.7%11.1%9.7%6%8%10%12%14%16%18%20%22%2020202120222020年-2022年上市物企社区增值服务收入占营收比重(分梯队)头部物企大型
53、物企中型物企小型物企3434数据来源:企业年报,克而瑞物管整理26.40 41.58 47.97 33.7%36.8%35.5%32.0%32.5%33.0%33.5%34.0%34.5%35.0%35.5%36.0%36.5%37.0%0554045502020202120222020年-2022年上市物企非住物业管理均值及占比情况非住物业管理均值(百万)占比102.94 140.65 164.22 29.11 54.83 67.76 9.22 19.87 21.07 3.01 3.04 3.36 41.1%43.0%40.4%27.0%26.9%29.0%27.9%3
54、6.1%33.2%25.2%21.5%19.7%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 2020202120222020年-2022年上市物企非住物业管理均值及占比情况(分梯队)头部物企大型物企中型物企小型物企头部物企占比大型物企占比中型物企占比小型物企占比2022年披露完整数据的36家上市物企非住物业在管面积均值为48.0百万,同比在总在管面积占比为分梯队来看,头部、大型、中型和小型物企非住物业在管面积均值分别为占比分别为3535数据来源:企业年报,克而瑞物管整理就单独
55、披露商管服务营收和毛利率的8家上市物企而言,2022年商管服务营收92.2亿元,同比增长12.7%,其中碧桂园服务、华润万象生活、越秀服务增速最快,分别为96.5%、18.2%和10.5%。商管服务2022年,整体商管物业的毛利率为47.5%,其中建业新生活、融创服务和华润万象生活毛利率最高,分别为77.3%、68.9%和50.7%。42.1 20.6 12.9 5.5 4.7 4.0 1.5 0.8 50.7%34.5%35.5%32.7%41.6%38.9%68.9%77.3%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%05
56、54045华润万象生活宝龙商业碧桂园服务越秀服务招商积余中骏商管融创服务建业新生活2022年上市物企商管业务营收及毛利率情况营收毛利率3636注:保利物业统计项为“公共及其他物业”,万物云统计项为“城市空间综合服务”,招商积余统计项为“城市空间及其他”,浦江中国统计项为“城镇环卫服务”,时代邻里统计项为“城市公共服务项目”;数据来源:企业年报,克而瑞物管整理2022年约有13家上市物企单独披露城市服务收入,营收总额首次大关,达到其中位列前三。增速方面,2022年13家上市物企城市服务收入同比其中增速位列前三。表:部分上市物企城市服务营收情况企业名称2022年城市服务营收(亿元)2021年城市服
57、务营收(亿元)营收同比增长(%)碧桂园服务48.445.36.8%保利物业20.614.641.0%世茂服务13.88.661.6%雅生活服务13.2788.3%万物云6.63.495.5%招商积余5.52.4129.6%浦江中国2.62.7-2.2%苏新服务2.51.7 46.5%金科服务1.40.7104.7%新大正0.90.599.9%时代邻里0.80.5 60.3%银城生活服务0.40.1 293.4%朗诗绿色生活0.20.1 101.3%合计合计116.9 116.9 87.6 87.6 33.5%33.5%大力稳岗就业显成效,积极探索可持续发展3838数据来源:企业年报,克而瑞物管
58、整理63.2%4.9%27.5%4.3%2022年上市物企纳税额分布(按梯队)头部物企大型物企中型物企小型物企60.3%5.5%29.3%4.9%2021年上市物企纳税额分布(按梯队)头部物企大型物企中型物企小型物企2022年,49家上市物企纳税总额约,同比下降7.3%;纳税与去年同期基本持平(1.4亿元)。其中,头部物企纳税额占比同比大型和中型物企纳税额占比同比小型物企纳税额占比同比变动不大。3939数据来源:企业年报,克而瑞物管整理作为劳动密集型行业,物业服务企业一直是2022年,56家上市物企共吸纳就业人数同比增长19.3%;平均每家企业吸纳就业人数约同比增长。企业员工总数超过万人的企业
59、有占总人数的比重为头部物企和大型物企吸纳大量就业人才,其中员工人数最多,为社会提供就业岗位超22万个;万物云、雅生活服务员工人数也在10万左右,分别达到和人。67.690.0107.490600080004000000002040608002120222020年-2022年上市物企员工总数及均值情况(人)员工总数(万人)均值(人)56876382725282002000030000400005000
60、0600007000080000900002020202120222020年-2022年上市物企员工均值情况(分梯队)头部物企大型物企中型物企小型物企4040信息来源:企业年报,克而瑞物管整理金茂服务金茂服务成立FORUS体系推进领导小组新城悦服务新城悦服务建立环境健康安全(EHS)体系,成立EHS委员会,设定EHS三年计划朗诗绿色生活朗诗绿色生活建立绿色管理、防灾韧性、污染控制、健康福祉、能耗管理、水资源管理、生态环境以及资源循环利用八大运维体系新城悦服务新城悦服务节能设备的更新和改造、高能耗设备的精细化管控融创服务融创服务推动办公信息化建设、提升项目节能降耗管理水平合景悠活合景悠活加强空调
61、、电梯系统管理,在部分项目中试点光伏发电保利物业保利物业在2022年,共完成 183 个项目设备端的节能改造,合计更换超过70,000套LED灯具,改造项目能耗降低近40%金茂服务金茂服务茂lin里社群形成亲子成长、健康运动、生活艺术、公益共建等板块,覆盖全国83个项目,12380位业主新城悦服务新城悦服务深化建设“全季全龄5级服务活动体系”,2022年新城悦举办的社区活动举办场次达15,500+场,覆盖近百万业主融创服务融创服务打造“归心全生活服务”住宅服务体系,以客户体验为中心细化服务环节,提升服务质量绿城服务绿城服务“幸福里”共治模式全国共创建项目1,277个,园区志愿服务队伍873支,打造红色空间528个保利物业保利物业组建“青苗志愿者联盟”,根据针对不同的服务人群,分设突击志愿队、绿色便民服务队、爱心送暖服务队及红色教育服务队四个主力战队,以纽带作用在新形势下推动城市基层治理绿色管理体系绿色管理体系01低碳低碳运营运营02服务服务品质品质03融入基层融入基层治理治理04提升物企价值提升物企价值提升物企价值提升物企价值此文件仅供内部使用,未经克而瑞信息技术有限公司的书面许可,其他任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制克而瑞物管共建美好共建美好生活生活共建美好共建美好生活生活