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1、行 业 研 究 2023.10.29 1 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 房 地 产 年 度 行 业 策 略 报 告 告别历史,铸就新晨 分析师 刘清海 登记编号:S01 行 业 评 级:推 荐 行 业 信 息 上市公司总家数 232 总股本(亿股)8,188.41 销售收入(亿元)30,037.27 利润总额(亿元)5,622.52 行业平均 PE 16.64 平均股价(元)5.36 行 业 相 对 指 数 表 现 数据来源:wind 方正证券研究所 相 关 研 究 楼市波动调整:年初小阳春后楼市波动调整:年初小阳春后楼市楼市逐渐走弱,三季度
2、开始弱修复。逐渐走弱,三季度开始弱修复。1)新房销售今年呈现 N 型走势,一季度迎来小阳春,二季度逐步走弱,三季度开始弱修复,二手房成交处于近年来高位;2)房价一季度上涨后再次走弱,9 月新房、二手房价格环比降幅分别扩大至 0.3%、0.5%;3)房企以销定产,地产投资持续下行,9 月投资完成额累计同比-9.1%、施工面积累计同比-7.1%;4)土地市场低迷,房企拿地聚焦核心城市。房企分化加剧:头部房企在楼市回暖时弹性更强,央国企销售、拿地表现均房企分化加剧:头部房企在楼市回暖时弹性更强,央国企销售、拿地表现均优于民企。优于民企。一季度楼市回暖,TOP10 房企单月销售额同比与 TOP51-1
3、00 房企增速差距在 2023 年 2 月份拉大至+49.9pct;央国企与民企单月销售额同比差异于 2023 年 2 月拉大至+122.9pct;拿地方面,房企拿地强度整体下滑,央国企仍担当主力,总拿地金额 TOP30 房企中央国企数量占比达 70%左右。政策逐步发力:政策逐步发力:下半年开始,政策密集发力且未来仍具空间下半年开始,政策密集发力且未来仍具空间,城中村改造有,城中村改造有望拉动楼市企稳。望拉动楼市企稳。2023 年下半年以来,多层次地产政策充分发力。展望未来,政策仍具发力空间,主要表现在:1)一线城市中除广州非核心区、上海金山区外,一线城市其余区域尚未放开限购;2)一线城市首付
4、比例与房贷利率仍存较大下调空间;3)部分核心二线城市首付比例仍具放松空间。此外,城中村改造有望持续推动,房票安置有望拉动楼市企稳。中长期展望:中长期展望:地产地产销售已历经两年充分调整,每年销售已历经两年充分调整,每年 1010-1212 亿平需求中枢具亿平需求中枢具备支撑。备支撑。楼市已历经 2022 年、2023 连续两年调整,商品房销售面积大幅下降后或已接近潜在合理需求水平。地产销售面积或难回到受棚改货币化影响的 2016-2021 年每年 17 亿平需求中枢,但在改善及更新需求的支撑下,未来需求中枢有望维持每年 10-12 亿。此外,房地产开发将告别“三高”旧发展模式,房地产行业将平稳
5、过渡至兼顾效率、公平、稳定和质量的新发展模式。20242024 年前瞻:中性预年前瞻:中性预测测下,下,20242024 年商品房销售面积同比年商品房销售面积同比+2.9%+2.9%,开发投资开发投资额同比额同比+3.4%+3.4%。地产政策逐步发力,目前力度逐步接近 2014 年,我们认为2024 年或为房地产企稳之年。我们通过预测现房销售面积增速与现房占比,测算 2024 年商品房销售面积在乐观、中性和悲观预测下分别同比+5.2%、+2.9%、-3.5%;此外,通过预测新开工面积(同比-5.0%)、土地购置费(同比+1.7%)、施工强度(900 元/)、竣工面积(同比-5.0%)等指标,测
6、算2024 年开发投资额乐观、中性和悲观预测下分别同比+6.5%、+3.4%、-0.1%。投资策略:地产贝塔行情级别下降,精选新时代背景下的阿尔法标的。投资策略:地产贝塔行情级别下降,精选新时代背景下的阿尔法标的。近年来地产板块贝塔行情级别逐步下降,且行情推动力更多来自于政策预期,而非基本面因素。从近年市场表现来看,优质地产股的估值中枢基本在 7-10倍 PE 区间,目前 PE 估值基本位于下限附近。我们看好政策逐步发力下的贝塔行情,同时建议关注具备长期阿尔法的标的:我爱我家、天地源、天健集团、招商蛇口。此外建议关注:一线城市标的(京投发展、城投控股、越秀地产),存量房赛道(贝壳-W)、格局优
7、化(建发国际集团、华发股份、越秀地产)、优质龙头(中国海外宏洋集团、保利发展)。风险提示:政策落地不及预期风险提示:政策落地不及预期;地产地产信用风险蔓延;信用风险蔓延;楼市回暖不及预期。楼市回暖不及预期。方 正 证 券 研 究 所 证 券 研 究 报 告-9%-1%7%15%23%31%22/10/29 23/1/10 23/3/2423/6/523/8/17 23/10/29房地产沪深300房地产 年度行业策略报告 2 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 正文目录 1 楼市波动调整:小阳春后逐渐走弱,三季度开始弱修复.5 1.1 销售:波动调整呈 N 型走势,二
8、手房表现好于新房.5 1.2 房价:先涨后跌,新房表现好于二手房.8 1.3 投资:投资额持续下行,竣工表现良好.11 1.4 土地:市场表现低迷,房企拿地聚焦核心城市.12 2 企业表现回顾:房企分化加剧,央国企表现突出.14 2.1 分梯队:楼市复苏期,头部房企把握机会迅速回升.14 2.2 分所有制:央国企销售表现领先,民企未能突破低迷态势.15 2.3 分风险等级:未违约房企优势明显,市场对违约房企信心不足.15 2.4 拿地强度:央国企担当拿地主力,一线城市仍为热门地区.16 3 政策逐步发力:未来仍具发力空间,城改有望拉动楼市企稳.19 2.1 需求端:多层次政策工具发力,未来仍具
9、空间.19 2.2 融资端:去年三支箭政策贯穿至今,多渠道融资工具效果显著.25 2.3 投资端:城中村改造成重点,房票安置或拉动需求企稳.28 4 中长期展望:需求中枢具备支撑,未来或将平稳过渡至新模式.31 4.1 需求中枢:地产销售面积充分调整,每年 10-12 亿平仍有支撑.31 4.2 房地产行业将平稳过渡至兼顾效率、公平、稳定和质量的新模式.32 5 2024 前瞻:销售面积/开发投资额中性预测下同比分别+2.9%/+3.4%.34 5.1 销售预测:中性预测下,2024 年商品房销售面积同比+2.9%.34 5.2 投资预测:中性预测下,2024 年开发投资完成额同比+3.4%.
10、39 6 投资策略:贝塔行情级别弱化,精选新时代背景下的阿尔法标的.44 6.1 贝塔行情的演化:行情级别下降,政策推动比基本面推动更有力.44 6.2 公司的阿尔法,与时代的贝塔.46 6.3 估值中枢:优质地产股 PE 估值 7-10 倍,目前处于下沿附近.48 6.4 投资建议及推荐标的.49 4UeXuW8ZuYBUjWtU8ObP9PmOrRmOsRfQrQrRfQoNnM6MoPnNMYsOpPvPoPuN房地产 年度行业策略报告 3 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 图表目录 图表 1:2023 年 9 月商品房销售额累计同比-4.6%.5 图表 2
11、:2023 年新房销售波动调整,呈 N 型走势.5 图表 3:2022Q4 销售额处于同期低位,需求有所积压.5 图表 4:20 城 2023Q2 预售证数量环比增幅低于近年同期.5 图表 5:2023 年 45 城新房周度成交高位震荡下降,6 月后持续处于近四年低位.6 图表 6:新房月度成交面积同比增速热力图,2023 年一季度各城市回暖明显,下半年普遍调整(单位:%)6 图表 7:2-5 月二手房周度成交持续处于四年间高位,6 月后稳中有升,10 月再次回至高位.7 图表 8:二手房月度成交面积同比增速热力图,二线城市表现较好,同比分化程度弱于新房(单位:%).7 图表 9:2023 年
12、购房者信心先升后降,9 月企稳向好.8 图表 10:沪深广二手房市场信心指数.8 图表 11:2023 年 70 城新房价格先涨后跌,5 月后走弱.8 图表 12:2023 年新房价格上涨城市数逐渐减少.8 图表 13:2023 年 70 城二手房价格短暂上涨后跌幅扩大.9 图表 14:2023 年二手房价下跌的城市数量多于上涨城市.9 图表 15:新房价格环比上涨城市数量及幅度高于二手房.10 图表 16:2023 年 9 月地产投资累计同比-9.1%.11 图表 17:2023 年 9 月房屋施工面积累计同比-7.1%.11 图表 18:2023 年 9 月房屋新开工面积累计同比-23.4
13、%.11 图表 19:2023 年 9 月房屋竣工面积累计同比+19.8%.11 图表 20:2023 年 6-9 月土地成交建面单月同比持续下降.12 图表 21:2023 年多月土地成交金额同比下降.12 图表 22:2023 年一线城市溢价率较高.12 图表 23:2023 年一、二线城市流拍率较低.12 图表 24:2021 年及 2023 年 22 城土拍相关政策对比(截至 8 月 17 日).13 图表 25:2023 年百强房企单月销售额同比由升转降.14 图表 26:2023 年百强房企累计销售额同比短暂小幅回正.14 图表 27:2023 年各梯队房企单月销售额同比拉大分化.
14、14 图表 28:2023 年各梯队房企累计销售额同比差异明显.14 图表 29:2023 年央国企单月销售额同比远超民企.15 图表 30:2023 年央国企、民企累计销售额同比差异明显.15 图表 31:2023 年未违约房企单月销售额同比表现突出.15 图表 32:2023 年违约、未违约房企累计销售额走势分化.15 图表 33:部分房企 2021 年以来的拿地强度热力图.16 图表 34:2023 年 Q1 至 Q3 集中供地-房企总拿地金额 TOP30.17 图表 35:2023 年 Q1 至 Q3 集中供地-房企分城市拿地金额(亿元).18 图表 36:五层需求政策齐发力,但仍具较
15、大空间.19 图表 37:2022 年 10 月公积金贷款利率调整后,2023 年以来持续保持在历史低位.20 图表 38:部分核心城市限购政策未放开或未完全放开.21 图表 39:部分核心城市首付比未达下限.22 图表 40:一线城市首套房贷利率仍具下调空间.23 图表 41:置换住房退个税政策延期执行,部分城市住房交易增值税缩短征免年限.24 图表 42:需求侧政策汇总.24 图表 43:证监会再度优化股权融资安排,上市房企再融资不受破发、破净和亏损限制.25 图表 44:“第三支箭”加速落地.26 图表 45:“第一支箭”与“第二支箭”于今年持续推进.27 房地产 年度行业策略报告 4
16、敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 图表 46:房地产开发贷款余额同比触底反弹.27 图表 47:2023 年多数月份,房企债券发行量同比增长.27 图表 48:近期中央层面积极推动城中村改造政策,其重要程度显著提升.28 图表 49:核心城市积极响应中央城中村改造政策.29 图表 50:本次城中村改造资金或来自社会资本、专项债、专项借款等方面.30 图表 51:多个核心城市已经发布试点或已在执行房票安置相关政策.30 图表 52:商品房销售面积中枢变化,从 6 亿到 11 亿再到 17 亿.31 图表 53:中长期商品房销售面积中枢测算.32 图表 54:政府多次
17、表态平稳过渡至房地产行业新模式.32 图表 55:部分房企房地产开发收入业务占比下降.33 图表 56:近年当季净增房地产贷款出现负值.33 图表 57:住房新模式探索.33 图表 58:商品房销售面积=商品现房销售面积 商品现房销售占比.34 图表 59:预计 2023 全年商品房销售面积同比-8.0%.35 图表 60:现房销售面积累计值占比持续上升,2024 年底预计提升至 23.0%.36 图表 61:对标过往周期,政策传导效果或在 2024 年 Q1 兑现,中性预测下全年现房销售面积同比+8.3%.37 图表 62:2024 年商品房销售面积乐观、中性和悲观的预测同比分别为+5.2%
18、、+2.9%、-3.5%.38 图表 63:房地产开发投资完成额测算公式.39 图表 64:房地产开发投资完成额测算模型.39 图表 65:房企以销定产,供给意愿取决于销售情况.40 图表 66:房企资金来源对销售回款的依赖加强.40 图表 67:通过销售面积的同比预测结果,拟合投资开工同比走势(图为乐观预测下拟合示意图).41 图表 68:2024 年新开工面积中性预测下同比-5.0%.41 图表 69:2024 年土地购置费中性预测下同比+1.7%.41 图表 70:预计 2023 年房屋竣工面积同比+20%.42 图表 71:预计 2024 年房屋竣工面积同比-5%.42 图表 72:预
19、计 2023 年施工强度为 850 元/.42 图表 73:预计 2024 年施工强度为 900 元/.42 图表 74:2024 年房地产投资开发完成额乐观、中性和悲观的预测同比分别为+6.5%、+3.4%、-0.1%.43 图表 75:房地产指数年度 K 线走势图(中信证券一级行业指数).44 图表 76:房地产指数季度 K 线走势图(中信证券一级行业指数).44 图表 77:房地产指数月度 K 线走势图(中信证券一级行业指数).45 图表 78:2023 年 1 月房地产板块震荡上升.45 图表 79:2023 年 7 月房地产板块现趋势性行情.45 图表 80:2023 年 7 月利好
20、政策颁布.46 图表 81:2006.08-2007.09 房地产板块超额收益标的(业绩以归母净利润为衡量标准,下同).46 图表 82:2008.11-2009.07 房地产板块超额收益标的.47 图表 83:2014.05-2015.06 房地产板块超额收益标的.47 图表 84:华发股份 PE(TTM).48 图表 85:越秀地产 PE(TTM).48 图表 86:建发股份 PE(TTM).48 图表 87:保利发展 PE(TTM).48 图表 88:主要地产公司估值表.49 房地产 年度行业策略报告 5 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 1 1 楼市波动调
21、整:楼市波动调整:小阳春后逐渐走弱,三季度开始弱修复小阳春后逐渐走弱,三季度开始弱修复 1.11.1 销售销售:波动调整呈波动调整呈 N N 型走势,二手房表现好于新房型走势,二手房表现好于新房 新房:从统计局数据来看,新房:从统计局数据来看,20232023 年新房销售年新房销售在在年初小阳春后逐渐走弱年初小阳春后逐渐走弱,三季度受,三季度受政策发力推动开始修复。政策发力推动开始修复。2023 年 1-9 月,全国商品房销售额累计同比-4.6%,全年整体呈现调整态势。节奏上看,楼市展现出 N 型走势,一季度出现小阳春,二季度逐渐走弱,但三季度开始修复。商品房单月销售额今年2、3月分别同比+6
22、.3%、+13.2%,小阳春表现亮眼,主要原因可能包括:1)2022Q4 受疫情影响的积压需求在 2023Q1 释放;2)20 城 2023Q2 批准预售证数环比增幅低于近年同期,或表明房企在 2023Q1 提前推出部分原计划在 2023Q2 推出的楼盘,从而透支了部分需求。今年二季度楼市持续调整,7 月后同比降幅收窄,尤其 8 月末开始政策密集发力,销售端有所修复。图表1:2023 年 9 月商品房销售额累计同比-4.6%图表2:2023 年新房销售波动调整,呈 N 型走势 资料来源:Wind,国家统计局,方正证券研究所 资料来源:Wind,国家统计局,方正证券研究所 图表3:2022Q4
23、销售额处于同期低位,需求有所积压 图表4:20 城 2023Q2 预售证数量环比增幅低于近年同期 资料来源:Wind,国家统计局,方正证券研究所 资料来源:Wind,多地房管局,方正证券研究所 新房:从高频数据来看,新房:从高频数据来看,4 45 5 城新房周度成交面积震荡下行,城新房周度成交面积震荡下行,6 6 月后持续处于近年月后持续处于近年来的低位。来的低位。45 城新房成交面积于 2023 年第一季度迎来小阳春,周度成交量仅次于 2021 年同期,但 6 月后走势低迷,持续处于近四年低位。各城市新房月度成交面积同比热力图显示,2023 年新房成交面积同比上升的时间段主要集中于 2-5-
24、40%-20%0%20%40%60%80%100%020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,000180,000200,000200720082009200000222023-09商品房销售额(亿元)累计同比-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%05,00010,00015,00020,00025,0----09商
25、品房单月销售额(亿元)当月同比010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,0002016Q42017Q42018Q42019Q42020Q42021Q42022Q4亿元亿元四季度商品房销售额基准线0%20%40%60%80%100%120%140%160%05001,0001,5002,0002,5003,0003,500200222023个个Q1批准预售证数Q2批准预售证数环比房地产 年度行业策略报告 6 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 月,一线城市同比表现优于其他能级,进入下半年后除个别城市外,各地新
26、房成交基本进入调整状态。图表5:2023 年 45 城新房周度成交高位震荡下降,6 月后持续处于近四年低位 资料来源:Wind,各地房管局,方正证券研究所 图表6:新房月度成交面积同比增速热力图,2023 年一季度各城市回暖明显,下半年普遍调整(单位:%)资料来源:Wind,各地房管局,方正证券研究所 02004006008001000120001-0701-1401-2101-2802-0402-1102-1802-2503-0403-1103-1803-2504-0104-0804-1504-2204-2905-0605-1305-2005-2706-0306-1006-1706-2407
27、-0107-0807-1507-2207-2908-0508-1208-1908-2609-0209-0909-1609-2309-3010-0710-1410-2110-2811-0411-1111-1811-2512-0212-0912-1612-2312-30成交面积(万)202220232021202022/0122/01 22/0222/02 22/0322/03 22/0422/04 22/0522/05 22/0622/06 22/0722/07 22/0822/08 22/0922/09 22/1022/10 22/1122/11 22/1222/12 23/0123/01 2
28、3/0223/02 23/0323/03 23/0423/04 23/0523/05 23/0623/06 23/0723/07 23/0823/08 23/0923/09总计总计-25-22-39-50-43-9-31-22-13-22-34-33-412329188-29-26-22-30一线(4)一线(4)-27-2-44-60-45-8-11-1213-13-30-29-32117310869-11-9-30-29二线(20)二线(20)-22-24-37-47-410-34-22-17-22-29-31-393936113-35-27-13-24三四线(21)三四线(21)-31-2
29、7-41-53-47-38-34-31-22-29-56-47-57-6-16-16-13-22-43-43-54北京北京-21%-24%-29%-16%-18%-20%-47%-14%5%11%-35%-27%-29%68%40%21%34%-8%22%-24%-22%上海上海-7%31%-52%-94%-78%-17%16%0%30%-28%8%-20%-23%-2%104%1231%361%-1%-18%-32%-32%广州广州-48%-16%-55%-69%-28%21%-18%-11%-12%-19%-75%-50%-49%4%80%124%4%-34%-16%-32%-16%深圳深
30、圳-46%-24%-22%-5%-32%-9%27%-43%31%6%-35%-2%-46%-6%64%-19%28%19%-12%-30%-54%杭州杭州33%-49%-51%-51%-53%-19%-30%-16%-19%-11%-40%-42%-34%45%48%34%17%-11%-11%21%-1%南京南京7%34%-61%-61%-51%-37%-22%36%-16%-33%-13%-44%-59%-28%47%6%-5%-31%-34%-33%-28%武汉武汉-31%-31%-40%-51%-46%-33%-57%-9%-39%-36%-57%-29%-41%95%41%-15%
31、29%-48%-45%-25%-18%成都成都15%-3%-22%-28%19%-23%-21%-28%-68%-19%-8%-52%-45%12%9%26%23%14%-14%-12%66%青岛青岛-25%-8%-34%-45%-9%178%-19%-9%41%-11%-9%-1%-42%87%64%6%1%-56%-30%-5%-22%苏州苏州-15%-6%-23%-55%-46%39%-47%-13%41%5%-26%0%-49%0%5%25%4%-70%-38%-26%-68%福州福州10%-36%-47%-56%-58%-61%-42%-55%-28%-34%-77%-34%-41%
32、0%-16%-11%-26%-38%-46%-19%-43%厦门厦门-58%-46%-57%-32%-59%-48%-23%-50%-9%15%56%12%1%57%105%6%37%82%-30%-13%-25%无锡无锡-42%-43%-45%-53%-33%10%-13%-57%-40%-37%-3%-26%-39%35%41%79%-56%-51%8%-31%-2%惠州惠州-66%-60%-72%-57%-37%-45%-38%52%22%20%74%-15%-17%239%178%63%-3%-16%-24%-24%-63%扬州扬州-54%-49%-69%-69%-62%-42%-38
33、%47969%13%-5%31%12%-34%52%47%23%42%27%-50%-38%-39%韶关韶关-33%-16%-13%49%-5%-10%-28%-10%-28%-43%-37%181%-17%24%-29%-57%-38%42%-2%-38%-58%南宁南宁-52%-43%-36%-20%-34%12%-48%-38%12%-30%-55%17%-3%51%53%-33%3%-37%0%-23%-63%江阴江阴-68%-64%-74%-77%-88%-61%9%-9%180%14%-23%54%98%61%98%-28%-60%-31%-40%济南济南-21%-12%22%-5
34、5%-51%-33%-26%-30%-25%10%-25%-36%-21%82%38%-5%-10%-29%-36%-30%32%佛山佛山-6%-26%-26%-43%-34%4%-33%-3%-14%-23%-20%-24%-65%70%16%10%-22%-35%-25%-10%-7%嘉兴嘉兴-39%-43%242%3642%741%1952%6880%2039%117%176%30%-13%-20%106%202%-93%温州温州-54%-53%-43%-58%-60%41%-19%-36%88%-51%-70%-8%116%75%117%51%9%-30%-43%28%-69%泉州泉州
35、-89%-51%-83%-24%-43%-55%-99%-96%-48%-22%148%910%-93%58%-93%-21%-37%8562%3059%386%赣州赣州-15%-15%-26%-45%-19%-38%-87%-45%-32%-33%-82%-66%4%-56%-37%31%17%231%-2%-14%珠海珠海-50%11%-54%-67%-80%-45%-34%-70%-70%-63%-33%-35%-85%-7%-56%95%-55%-48%-53%-1%-39%柳州柳州-12%-43%-47%-57%-44%-31%54%-21%-29%-43%-48%-16%-66%-
36、5%4%-21%-31%-71%-79%-71%-70%绍兴绍兴-22%-57%-65%-70%-82%-47%-46%0%-10%-82%-88%-84%-91%-71%-64%-79%-76%-11%23%-69%-91%台州台州4%-4%-32%-45%-47%-55%-49%-32%22%24%-22%-28%-64%-17%-5%-26%-1%36%-43%-40%-76%宁波宁波-70%-47%-30%-70%-68%-32%-48%-29%-20%-38%-25%22%-33%20%31%31%35%-23%-57%-60%-57%常德常德-66%-54%-63%-42%-46%
37、-24%-34%-21%-63%-63%-55%-80%-26%15%71%-53%-49%-50%-61%-59%-61%江门江门-33%-4%-5%-18%-26%28%40%35%53%102%24%49%-28%110%45%2%16%-35%-28%10%54%莆田莆田-39%-50%-74%-77%-51%-72%-66%-65%3%-25%-47%-14%-51%-31%2%4%-44%-55%-23%-24%-56%泰安泰安-34%-28%-61%-55%-39%-6%-33%-26%-40%-9%-13%40%-36%36%111%253%-22%-10%-60%-67%-6
38、0%芜湖芜湖-39%-60%-48%-82%-76%-71%-38%-56%-58%-58%-49%-45%-52%-25%-48%-10%-26%-33%-44%-45%-12%宝鸡宝鸡-53%39%-68%-49%-40%-24%2%-26%-44%-42%-87%-99%-58%-24%52%-14%-24%-48%-36%-40%-16%舟山舟山-3%-39%-28%-33%-42%9%20%7%41%42%15%-36%-76%61%9%-35%-40%-25%-65%-71%-55%东营东营-43%-45%-34%-46%-36%-47%-15%-11%-10%-28%23%-50
39、%-38%152%37%84%40%50%-65%池州池州-30%-67%-73%-67%-59%-33%-32%-39%10%12%3%-73%-53%71%49%231%10%-22%-7%-7%-38%宿州宿州-60%-30%-57%-71%-76%-64%-82%-60%-72%-69%-91%33%-40%-4%-20%10%30%-42%34%18%-40%龙岩龙岩-84%-69%-74%-64%-76%-72%-23%-76%-1%8%14%44%-61%71%181%-1%-19%18%-74%-35%-62%焦作焦作95%-47%12%-70%-53%-41%-56%-83%
40、12%115%-28%-33%-45%-51%-83%娄底娄底-51%34%-25%43%12%-1%-54%-65%-40%-49%-24%-74%-26%-32%-21%-35%-18%-16%-30%-28%-76%荆门荆门46%19%-13%-43%-47%69%-48%363%-21%-39%-46%-6%-45%18%81%-7%30%-72%45%-15%-41%云浮云浮33%-27%-36%18%17%-38%10%-48%-66%41%-22%-32%-54%15%110%-68%-21%-6%-44%-50%-92%吉安吉安-37%-43%-34%-42%-71%-22%1
41、51%-21%-83%53%-17%-10%-16%-17%-30%-41%173%131%-35%-6%51%房地产 年度行业策略报告 7 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 二手房:从高频数据来看,二手房成交面积表现好于新房,总体处于近四年的高二手房:从高频数据来看,二手房成交面积表现好于新房,总体处于近四年的高位。位。14 城二手房周度成交面积今年 2-5 月持续处于四年间高位,6月后逐步调整,8 月开始受益于利好政策再度回弹。各城市月度成交面积同比热力图显示,今年二手房成交面积同比上升主要集中于 2-5 月,二线城市在 5 月份前同比增幅普遍+60%以上,一
42、线、三四线城市表现相近,同比分化程度小于新房。多城于 9 月出台增量新政后,二手房成交同比再度回暖。图表7:2-5 月二手房周度成交持续处于四年间高位,6 月后稳中有升,10 月再次回至高位 资料来源:Wind,各地房管局,方正证券研究所 图表8:二手房月度成交面积同比增速热力图,二线城市表现较好,同比分化程度弱于新房(单位:%)资料来源:Wind,各地房管局,方正证券研究所 050030001-0701-1401-2101-2802-0402-1102-1802-2503-0403-1103-1803-2504-0104-0804-1504-2204-2905-0605
43、-1305-2005-2706-0306-1006-1706-2407-0107-0807-1507-2207-2908-0508-1208-1908-2609-0209-0909-1609-2309-3010-0710-1410-2110-2811-0411-1111-1811-2512-0212-0912-1612-2312-30成交面积(万平米)202220232021202022/0122/0122/0222/0222/0322/0322/0422/0422/0522/0522/0622/0622/0722/0722/0822/0822/0922/0922/1022/1022/1122
44、/1122/1222/1223/0123/0123/0223/0223/0323/0323/0423/0423/0523/0523/0623/0623/0723/0723/0823/0823/0923/09总计(14)总计(14)-28-32-29-31-20-3423195721-11-201228549566-10-215一线(2)一线(2)-39-42-35-35-47-34-29-12927-7-34-29914384419-12-133二线(10)二线(10)-23-28-27-30-52-1-02-10220三四线(2)三四线(2)14-
45、76137-24-1921227-732-12-2285449505911-1725北京北京-28-34-22-28-52-38-32-141120-10-38-29812804812-14-20-2深圳深圳-64-69-80-61-24-4-113-41036-10-247-62546杭州杭州-54-51-64-69-62-18-16661-45-343450南京南京-45-50-49-60-3-34-1116-20-2-1-287-15-13-2成都成都53440425
46、青岛青岛-41-28-55-48-36-17-63138610-7-231271595138-21-15-514苏州苏州-20-64-30-62-44-6-281644613382-10-26-22-40厦门厦门-54-39-492-28-45-20939-18--47-22-18-43-18-6东莞东莞-35-36-477076-89-77-13491954-21扬州扬州-46-36-70-52-34-8382393203071321
47、南宁南宁-32-47-26-3754814金华金华-43-66-46-67-65-39-43-61-68-395-57-84411021524-7-292145江门江门-44-445-19-41-33-19-28-22-30-4-26-912243平凉平凉--62-3房地产 年度行业策略报告 8 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 从从影响影响楼市的关键因素市场信心来看,楼市的关键因素市场信心来看,2 20 02 23 3 年年购房者购房者
48、信心信心先升后降先升后降,下半年开始下半年开始有所反弹有所反弹。安居客数据显示,今年一季度购房者信心指数回暖,5 月开始走弱,进入下半年购房者信心触底回升。从主要覆盖二手房市场的中原经理指数来看,上海二手房市场信心今年表现较弱,深圳二手房市场信心强于去年,而广州二手房市场信心与去年较为接近。此外,2023 年 9 月后增量新政频繁出台,二手房市场信心有所回暖,但 10 月再次转弱。图表9:2023 年购房者信心先升后降,9 月企稳向好 图表10:沪深广二手房市场信心指数 资料来源:安居客,方正证券研究所 资料来源:Wind,中原地产,方正证券研究所 1.21.2 房价房价:先涨后跌,新房表现好
49、于二手房先涨后跌,新房表现好于二手房 新房新房房价房价:一季度有所恢复,:一季度有所恢复,5 5 月后再度走弱月后再度走弱。2023 年 2 月 70 城新房价格结束了自 2021 年 9 月以来的下跌趋势,一季度房价持续环比上涨,房价上涨城市数高于下跌城市数。6 月开始房价环比下行,下跌城市数量高于上涨城市数量。今年房价走势在不同能级城市中表现相对一致,多呈现同涨同跌状态。图表11:2023 年 70 城新房价格先涨后跌,5 月后走弱 图表12:2023 年新房价格上涨城市数逐渐减少 资料来源:Wind,国家统计局,方正证券研究所 资料来源:Wind,国家统计局,方正证券研究所 808590
50、951001051101----------082023-09购房者信心指数2030405060--------042023-052
51、--092023-10上海:中原经理指数深圳:中原经理指数广州:中原经理指数-0.8-0.6-0.4-0.20.00.20.40.60.--------072023-09%70城新房价格指数环比70城新房价格指数环比:一线城市70城新房价格指数环比:二线城市70城新房价格指数环比:三线城市00-03
52、-------072023-09个个70城新房价格环比:上涨城市数70城新房价格环比:持平城市数70城新房价格环比:下跌城市数房地产 年度行业策略报告 9 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 二手房二手房房价房价:上涨时间段较短,表现弱于新房,:上涨时间段较短,表现弱于新房,5 5 月后跌幅逐渐扩大。月后跌幅逐渐扩大。2023 年 2月 70 城二手房价格结束了自 2021 年 9 月以来的
53、下跌趋势,2-3 月房价环比持续上涨,期间房价上涨城市数量明显增加。5 月后房价环比下跌,9 月跌幅扩大至0.5%,下跌城市数量远多于上涨城市数量。不同能级城市表现存在分化,一线城市二手房价格环比变动幅度高于其他能级城市,且 9 月环比有所回升。图表13:2023 年 70 城二手房价格短暂上涨后跌幅扩大 图表14:2023 年二手房价下跌的城市数量多于上涨城市 资料来源:Wind,国家统计局,方正证券研究所 资料来源:Wind,国家统计局,方正证券研究所 新房房价表现总体好于二手房,新房房价表现总体好于二手房,环比上涨城市数量及环比上涨城市数量及涨幅涨幅均有所领先。均有所领先。2023 年2
54、-4 月楼市回暖带动房价上涨,期间新房价格环比上涨城市数量及幅度高于二手房;二手房房价在此期间内整体涨幅较低,且城市间分化较为明显。2023 年 6-8月市场低迷期,房价普遍下跌,期间新房房价存在部分城市逆势上涨;二手房房价表现趋于一致,仅有少部分城市出现涨幅。-1.0-0.50.00.51.01.--------072023-09%70城二手房价格指数环比70城二手房价格指数环比一线城市7
55、0城二手房价格指数环比:二线城市70城二手房价格指数环比:三线城市00--------072023-09个个70城二手房价格指数环比:下跌城市数70城二手房价格指数环比:持平城市数70城二手房价格指数环比:上涨城市数房地产 年度行业策略报告 10 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 图表15:新房价格环比上涨城市数量及幅度高于二手房 资料来
56、源:Wind,国家统计局,方正证券研究所 23/0123/0123/0223/0223/0323/0323/0423/0423/0523/0523/0623/0623/0723/0723/0823/08 23/0923/0923/0123/0123/0223/0223/0323/0323/0423/0423/0523/0523/0623/0623/0723/0723/0823/0823/0923/090.00.30.40.30.1-0.1-0.2-0.3-0.3-0.30.10.30.0-0.2-0.4-0.5-0.5-0.50.20.20.30.40.10.0-0.1-0.3-0.10.40
57、.70.50.2-0.4-0.7-0.8-0.20.20.10.40.60.40.20.1-0.2-0.2-0.3-0.30.20.30.0-0.3-0.4-0.5-0.5-0.5-0.10.30.40.20.0-0.2-0.3-0.4-0.3-0.40.00.20.0-0.2-0.4-0.4-0.5-0.5北京10.40.20.30.60.20.10.4-0.20.40.90.80.70.1-0.6-0.7-0.60.40.7上海10.70.20.40.40.30.40.20.10.50.41.00.7-0.2-0.8-1.2-0.7-0.30.6广州1-0.20.30.20.20.1-0.
58、1-0.2-0.3-0.6-0.20.50.20.3-0.2-0.3-1.0-0.6-0.7深圳1-0.20.20.40.3-0.2-0.3-0.6-0.6-0.50.60.50.30.5-0.1-0.7-0.9-0.20.0天津20.30.90.80.60.20.3-0.2-0.4-0.2-0.40.60.1-0.20.3-0.2-0.4-0.70.1石家庄20.10.20.70.70.5-0.1-0.2-0.7-0.5-0.50.10.3-0.2-0.2-0.3-0.1-0.40.1太原20.20.50.10.30.7-0.20.10.2-0.4-0.30.30.2-0.40.3-0.50
59、.1-0.3-0.7呼和浩特2-0.30.60.50.30.10.2-0.1-0.1-0.3-0.4-0.1-0.2-0.1-0.5-0.2-0.3-0.4-0.6沈阳2-0.4-0.10.50.20.3-0.3-0.60.10.2-0.6-0.40.3-0.4-0.6-0.5-0.6-0.4-0.7大连2-0.1-0.3-0.4-0.4-0.30.2-0.70.3-0.6-0.50.20.3-0.5-0.5-0.6-0.8-0.6-0.5长春2-0.5-0.30.30.4-0.20.5-0.7-0.8-0.4-1.0-0.4-0.1-0.2-0.5-0.4-0.3-0.2-1.2哈尔2-0.
60、40.10.40.70.30.3-0.4-0.6-0.7-0.7-0.30.80.4-0.4-0.5-0.7-0.7-0.8南京20.00.30.50.5-0.3-0.2-0.1-0.4-0.80.50.60.4-0.1-0.6-1.1-0.9-0.6-0.9杭州20.40.20.20.10.20.40.00.10.1-0.20.40.60.3-0.5-0.6-0.6-0.5-0.4宁波20.60.90.60.20.40.3-0.4-0.20.30.20.20.30.1-0.3-0.7-0.5-0.7-0.8合肥20.70.30.30.10.2-0.1-0.3-0.2-0.1-0.20.50.
61、2-0.1-0.4-0.4-0.5-0.3-0.4福州20.20.30.40.20.1-0.2-0.4-0.3-0.50.10.40.2-0.2-0.4-0.6-0.7-0.5-0.8厦门2-0.30.10.50.1-0.2-0.3-0.5-0.3-0.6-0.2-0.10.1-0.5-0.7-0.7-0.6-0.6-0.7南昌20.30.30.60.50.40.1-0.3-0.5-0.6-0.5-0.1-0.1-0.3-0.3-0.2-0.2-0.6-0.3济南2-0.20.90.70.60.70.20.1-0.1-0.3-0.30.20.40.2-0.2-0.3-0.1-0.5-1.1青岛
62、20.40.50.50.20.30.1-0.1-0.2-0.5-0.10.20.2-0.3-0.2-0.3-0.9-0.8-0.3郑州20.20.60.90.5-0.2-0.3-0.7-0.5-0.6-0.40.30.4-0.3-0.4-0.8-1.0-0.9-0.5武汉20.20.61.30.70.20.0-0.1-0.5-0.3-0.30.10.50.4-0.5-0.6-0.6-0.8-0.5长沙20.30.00.60.50.40.20.10.30.10.20.10.40.30.20.1-0.2-0.5-0.4南宁2-0.10.50.90.30.4-0.3-0.7-0.5-0.5-0.6-
63、0.50.40.2-0.3-0.7-0.5-0.6-0.4海口2-0.10.40.50.70.40.40.20.40.3-0.40.10.3-0.5-0.1-0.4-0.4-0.5-0.4成都20.60.70.70.90.50.20.20.30.20.51.00.80.70.30.2-0.2-0.4-0.2贵阳2-0.4-0.30.70.20.4-0.2-0.5-0.1-0.2-0.50.40.50.3-0.3-0.4-0.7-0.6-0.3昆明20.30.91.20.1-0.4-0.5-0.1-0.6-0.7-0.7-0.50.70.40.5-0.70.4-0.7-0.3重庆20.30.70
64、.90.7-0.1-0.20.30.10.2-0.50.30.30.4-0.5-0.5-0.8-0.6-0.9西安20.20.00.40.60.40.30.50.40.40.60.80.80.3-0.4-0.4-0.6-0.3-0.5兰州2-0.10.50.60.40.50.20.1-0.5-0.5-0.5-0.40.4-0.2-0.60.1-0.5-0.8-0.8西宁20.50.30.20.30.20.1-0.4-1.1-0.40.20.10.30.10.10.2-0.2-0.4-0.5银川20.10.50.61.00.20.4-0.40.3-0.5-0.60.40.50.2-0.1-0.4
65、-0.7-0.4-0.3乌鲁木齐30.30.40.80.10.3-0.4-0.20.1-0.2-0.40.1-0.3-0.2-0.2-0.5-0.6-0.5-0.4唐山30.10.40.30.7-0.1-0.1-0.3-0.3-0.5-0.7-0.4-0.20.5-0.4-1.1-0.7-0.6-0.2秦皇岛3-0.3-0.20.2-0.40.1-0.4-0.6-0.1-0.5-0.4-0.10.2-0.2-0.1-0.5-0.6-0.2-0.4包头3-0.10.5-0.10.4-0.2-0.4-0.6-0.7-0.8-0.2-0.2-0.10.2-0.1-0.3-0.7-0.5-0.6丹东3
66、0.1-0.3-0.50.3-0.40.10.2-0.2-0.6-0.3-0.4-0.60.2-0.2-0.6-0.4-1.0-0.5锦州3-0.5-0.20.20.40.10.20.10.00.3-0.6-0.3-0.10.1-0.3-0.5-0.3-0.7-0.4吉林3-0.80.30.70.10.60.2-0.6-0.5-0.4-0.7-0.5-0.3-0.3-0.5-0.7-1.0-0.4-0.5牡丹江3-0.2-0.2-0.70.20.10.3-0.3-0.4-1.0-0.7-0.4-0.20.1-0.3-0.6-0.70.1-0.7无锡3-0.30.30.30.4-0.2-0.4-
67、0.6-0.30.1-0.41.00.7-0.2-0.4-0.7-0.8-0.6-0.3扬州30.40.40.60.00.30.1-0.3-1.0-1.0-0.2-0.20.6-0.1-0.3-0.4-0.4-0.8-0.7徐州30.20.61.00.60.1-0.10.2-0.8-0.60.10.80.3-0.4-0.6-0.9-0.9-0.6-1.3温州3-1.00.30.10.2-0.20.3-0.4-0.4-0.5-0.20.60.4-0.4-0.6-0.2-0.8-0.6-0.9金华3-0.20.40.2-0.4-0.3-0.2-0.9-1.10.0-0.4-0.10.4-0.2-0
68、.4-0.4-0.7-0.9-0.3蚌埠30.40.30.30.40.2-0.3-0.2-0.1-0.3-0.30.20.1-0.1-0.2-0.4-0.1-0.2-0.4安庆30.20.40.60.20.2-0.2-0.1-0.3-0.2-0.30.10.2-0.1-0.6-0.4-0.3-0.2-0.1泉州3-0.5-0.4-0.6-0.20.3-0.40.10.10.3-0.6-0.3-0.2-0.5-0.1-0.6-0.3-0.9-0.5九江30.20.10.40.40.1-0.2-0.1-0.4-0.5-0.1-0.20.30.3-0.2-0.2-0.6-0.5-0.4赣州3-0.1
69、-0.10.00.3-0.2-0.4-0.5-0.6-0.3-0.4-0.30.40.30.10.30.0-0.1-0.2烟台3-0.10.50.5-0.10.10.1-0.40.2-0.10.10.40.2-0.5-0.3-0.3-0.8-0.3-0.7济宁3-0.2-0.10.40.3-0.50.10.2-0.2-0.2-0.3-0.10.50.3-0.7-0.3-0.1-0.1-0.9洛阳3-0.50.30.50.60.1-0.2-0.3-0.8-0.4-0.5-0.10.1-0.1-0.5-0.4-0.2-0.5-0.3平顶山3-0.6-0.10.40.10.2-0.3-0.4-0.7
70、-0.3-0.3-0.20.10.1-0.2-0.5-0.2-0.3-0.5宜昌3-0.50.60.2-0.1-0.7-0.2-1.00.1-0.6-0.4-0.2-0.1-0.3-0.6-0.8-0.8-0.4-0.5襄阳3-0.30.20.40.30.20.4-0.5-0.2-0.3-0.6-0.10.10.2-0.2-0.2-0.9-0.6-0.4岳阳30.10.10.50.2-0.2-0.2-0.6-0.9-0.1-0.50.6-0.50.5-0.5-0.2-0.4-0.8-0.1常德3-0.50.20.50.2-0.2-0.40.1-0.2-0.4-0.30.20.10.30.1-0
71、.40.30.0-0.7惠州3-0.40.30.20.7-0.4-1.1-0.7-0.4-0.3-0.2-0.10.10.4-0.5-0.80.1-0.3-0.4湛江30.61.40.80.60.80.2-0.3-0.6-0.7-0.20.40.40.30.2-0.3-0.4-0.5-0.7韶关30.20.20.60.40.7-0.3-0.3-0.5-0.7-0.7-0.60.50.60.5-0.4-0.6-0.3-1.0桂林30.10.70.10.5-0.4-0.5-0.6-0.5-0.6-0.40.50.4-0.40.4-0.6-0.7-0.7-0.5北海30.40.60.90.40.50
72、.20.30.3-0.4-0.3-0.10.30.20.3-0.60.4-0.8-0.6三亚30.30.50.70.10.60.30.20.40.10.40.10.50.10.40.2-0.5-0.1-0.2泸州3-0.60.10.50.40.5-0.5-0.6-0.6-0.2-0.40.20.10.10.2-0.3-0.5-0.6-0.5南充30.5-0.20.60.3-0.6-0.1-0.2-0.4-0.4-0.10.40.40.20.40.1-0.4-0.3-0.5遵义30.20.80.90.5-0.5-0.10.2-0.4-0.2-0.80.50.9-0.3-0.4-0.5-0.4-0
73、.6-0.3大理3-0.60.30.6-0.5-0.8-0.80.3-0.60.2-0.6-0.20.4-0.6-0.1-0.60.30.1-0.5二线平均二线平均三线平均三线平均新房价格环比(%)新房价格环比(%)城市城市能级能级70城平均70城平均一线平均一线平均二手房价格环比(%)二手房价格环比(%)房地产 年度行业策略报告 11 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 1.31.3 投资投资:投资额:投资额持续下行持续下行,竣工竣工表现良好表现良好 地产投资地产投资完成额完成额持续探底持续探底,房企以销定产减少,房企以销定产减少投入投入。2023 年 1-9 月
74、,投资额累计同比-9.1%,房屋施工面积累计同比-7.1%,两者下降持续时间较长且降幅仍在扩大。2023 年地产投资累计同比持续探底,房企战略倾向于以销定产,在销售端数据不佳、资金承压背景下减少投入。图表16:2023 年 9 月地产投资累计同比-9.1%图表17:2023 年 9 月房屋施工面积累计同比-7.1%资料来源:Wind,国家统计局,方正证券研究所 资料来源:Wind,国家统计局,方正证券研究所 开工仍承压,竣工端表现良好。开工仍承压,竣工端表现良好。2023 年 1-9 月,房屋新开工面积累计同比-23.4%,下降幅度较 2022 年有所收窄,受销售下行、市场信心低迷等因素影响,
75、新开工持续承压。2023 年 1-9 月房屋竣工面积累计同比+19.8%,2023 年各月累计同比均为正,在保交付政策持续推进下,全年竣工面积同比或仍将维持高位。图表18:2023 年 9 月房屋新开工面积累计同比-23.4%图表19:2023 年 9 月房屋竣工面积累计同比+19.8%资料来源:Wind,国家统计局,方正证券研究所 资料来源:Wind,国家统计局,方正证券研究所 -20%-10%0%10%20%30%40%50%02468101214-----08
76、------08万亿万亿房地产开发投资完成额累计值累计同比-10%-5%0%5%10%15%0204060801001-----------08亿亿房屋施工面积累
77、计值累计同比-60%-40%-20%0%20%40%60%80%05101520-----------08亿亿房屋新开工面积累计值累计同比-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%0246810---122021-022
78、-------062023-08亿亿房屋竣工面积累计值累计同比房地产 年度行业策略报告 12 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 1.41.4 土地土地:市场市场表现表现低迷低迷,房企拿地聚焦核心房企拿地聚焦核心城市城市 土地市场整体低迷,成交建面及金额处于土地市场整体低迷,成交建面及金额处于近年来低位。近年来低位。据中指研究院 300 城数据,2023 年除 2-3 月销售增长带动土地成交建
79、筑面积同比上升外,其余月份均同比下降,其中 6-9 月成交建筑面积单月同比降幅逐渐扩大。截至 9 月,300 城单月土地成交金额仅 2 月、5 月、8 月同比上升,同比增幅最大值为 8 月+15.9%,而其余月份同比降幅均大于 25.0%,其中 9 月同比-52.7%。土地市场整体热度较低,房企在销售下行、资金承压的情况下拿地意愿不振。图表20:2023 年 6-9 月土地成交建面单月同比持续下降 图表21:2023 年多月土地成交金额同比下降 资料来源:中指研究院,方正证券研究所 资料来源:中指研究院,方正证券研究所 一线高溢价,三四线高流拍,房企一线高溢价,三四线高流拍,房企拿地聚焦核心拿
80、地聚焦核心城市城市。截至 2023 年 9 月,300 城土地成交平均溢价率为 4.8%,较 2022 年全年+1.5pct,平均流拍率为 8.1%,较2022 年全年-3.9pct,溢价率上升主要或为房企拿地活跃于竞争激烈的核心城市。月度来看,2023 年 1-6 月整体溢价率较高,流拍率较低,尤其是一线城市;7 月后三四线城市溢价率走低、流拍率上升。不同能级城市土地市场溢价率的分化,体现房企投资更加追求确定性,聚焦核心城市。图表22:2023 年一线城市溢价率较高 图表23:2023 年一、二线城市流拍率较低 资料来源:中指研究院,方正证券研究所 资料来源:中指研究院,方正证券研究所 -6
81、0%-40%-20%0%20%40%60%05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00045,0---------042023-07万万单月成交建筑面积单月同比-60%-40%-20%0%20%40%60%01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,00010,000201
82、9----------07亿元亿元单月土地成交金额单月同比024681012-----072023-09%300城平均溢价率一线城市二线城市三四线城市05101520--072022-
83、---09%300城平均流拍率一线城市二线城市三四线城市房地产 年度行业策略报告 13 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 土拍规则优化调整,企业拿地意愿土拍规则优化调整,企业拿地意愿有望提高有望提高。根据中指研究院统计,各地土拍模式正逐渐转变为少量多次供地,土地供应根据不同情况采取因城施策的方式。土拍规则变化主要包括从“竞品质”到“定品质”、全面限制土地价格、放宽土地竞拍的资质要求、对报名公司进行股权穿透、优化摇号/抽签规则、房企保证金比例继续下调等,有望创造公平良好的竞争环境,提高企业
84、拿地意愿。图表24:2021 年及 2023 年 22 城土拍相关政策对比(截至 8 月 17 日)资料来源:中指研究院,方正证券研究所 限地价限地价 限房价限房价 竞自持竞自持 竞配建竞配建 竞品质竞品质摇号/摇号/抽签抽签禁马甲禁马甲保证金比例保证金比例限地价限地价 限房价限房价 竞自持竞自持 竞配建竞配建 竞品质竞品质摇号/摇号/抽签抽签禁马甲禁马甲保证金比例保证金比例北京20%20%上海20%20%广州20%20%深圳50%50%杭州50%20%南京20-50%20%武汉20-50%20%重庆20%20%天津20-30%20%苏州30-50%20-25%郑州50%20%长沙20-50%
85、20%宁波20%20%成都20-30%20%济南30-100%20-100%无锡20-30%20%合肥20-50%20-50%沈阳20%20%长春20-100%20-100%厦门20%20%福州20-30%20-30%青岛20-100%20-100%城市城市2021 年各地土拍政策2021 年各地土拍政策2023 年以来土拍政策现状2023 年以来土拍政策现状房地产 年度行业策略报告 14 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 2 2 企业表现回顾:房企分化加剧,央国企表现突出企业表现回顾:房企分化加剧,央国企表现突出 从房企端来看,百强房企从房企端来看,百强房企 2
86、 2023023 年分化明显,央国企拿年分化明显,央国企拿地、销售表现更加突出。地、销售表现更加突出。2023 年,百强房企单月销售额同比增速先升后降,一季度房企销售额同比大幅增长主要或与上年四季度的需求积压、透支部分今年二季度需求等因素有关;今年3 月百强房企单月销售额同比达到 28.4%的年度最高值,对应累计销售额同比回正至 1.4%。二季度在假期较多、部分需求被透支的双重影响之下,楼市表现大幅回落。随着政府出台稳楼市政策,中央层面推动认房不认贷,同时多城市优化限购政策等多因素的协同作用之下,9 月百强房企单月销售额同比降幅有所收窄。图表25:2023 年百强房企单月销售额同比由升转降 图
87、表26:2023 年百强房企累计销售额同比短暂小幅回正 资料来源:克而瑞,方正证券研究所 资料来源:克而瑞,方正证券研究所 2.12.1 分梯队:楼市复苏期,头部房企把握机会迅速回升分梯队:楼市复苏期,头部房企把握机会迅速回升 分梯分梯队队来看,来看,楼市回暖时楼市回暖时,头部房企销售,头部房企销售回弹回弹表现更为表现更为突出。突出。从销售金额同比来看,TOP10 房企自去年 7 月先行开始修复,今年 2 月楼市大幅回暖,TOP10 房企与 TOP11-30房企表现领先,当月单月销售额同比增速与 TOP51-100 房企差异分别为+49.9pct、+46.9pct;对应累计销售金额同比增速亦呈
88、现相同分化趋势。图表27:2023 年各梯队房企单月销售额同比拉大分化 图表28:2023 年各梯队房企累计销售额同比差异明显 资料来源:克而瑞,方正证券研究所 资料来源:克而瑞,方正证券研究所 -020005,00010,00015,00020,0--------072023-09(%)(%)(亿元亿元)单月销售金额2022年月销售中枢2021年月销售中枢单月
89、销售金额同比---------072023-09(%)房企累计销售金额同比-004--------072023-09%TOP10TOP1
90、1-30TOP31-50TOP51-100-02--------072023-09(%)(%)TOP10TOP11-30TOP31-50TOP51-100房地产 年度行业策略报告 15 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 2.22.2 分所有制:央国企分所有制:央国企销售表现领先销售表现领先,民企未能突破低迷态势,民企未能突破低迷态势
91、 分分所有制所有制来看,来看,央央国企国企销售销售表现表现好于好于民企民企的的现象愈发明显现象愈发明显。部分依靠高负债、高杠杆模式发展的民企在楼市长期低迷之下面临流动性压力,楼市回暖时期民企流动性压力修复有限,与央国企销售表现差异分化加剧。2023 年 1 月央国企单月销售额同比增速领先民企+47.0pct,该差异在 2 月被继续拉大至+122.9pct。图表29:2023 年央国企单月销售额同比远超民企 图表30:2023 年央国企、民企累计销售额同比差异明显 s 资料来源:克而瑞,方正证券研究所 资料来源:克而瑞,方正证券研究所 2.32.3 分风险等级:未违约房企优势明显,分风险等级:未
92、违约房企优势明显,市场对违约房企信心不足市场对违约房企信心不足 从区分违约与未违约房企的角度来看,未违约房企单月销售额同比表现明显优于从区分违约与未违约房企的角度来看,未违约房企单月销售额同比表现明显优于违约房企,该差异在违约房企,该差异在楼市楼市整体回暖时期尤为突出整体回暖时期尤为突出。近年来楼市持续调整,部分房企面临经营困难问题,违约现象频频发生。2023 年 2 月,未违约房企单月销售额同比增速领先违约房企+72.5pct,对应同期累计销售额同比增速差为+55.5pct。图表31:2023 年未违约房企单月销售额同比表现突出 图表32:2023 年违约、未违约房企累计销售额走势分化 资料
93、来源:克而瑞,方正证券研究所 资料来源:克而瑞,方正证券研究所 -100%-50%0%50%100%150%200%250%300%350%--------072023-09百强央企地方国企民企-100%-50%0%50%100%150%200%250%-----062
94、---062023-08央企地方国企国央企非国央企民企-100%-50%0%50%100%150%200%250%--------------
95、--082023-09百强房企违约房企未违约房企-100%-50%0%50%100%150%-----------------09百强房
96、企违约房企未违约房企房地产 年度行业策略报告 16 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 2.42.4 拿地强度:央国企担当拿地主力,一线城市仍为热门地区拿地强度:央国企担当拿地主力,一线城市仍为热门地区 从从拿地拿地强度来看,央国企保持较为明显优势,强度来看,央国企保持较为明显优势,仅有少数民企恢复拿地仅有少数民企恢复拿地。根据中指研究院统计,2023 年第三季度,保利发展、中海地产、华润置地等七家央国企拿地强度均高于 35%;混合所有制房企中,仅万科(拿地强度 33.9%)、金地集团(拿地强度 10.4%)以及绿城中国(拿地强度 88.9%)三家继续拿地,且较去年
97、同期均有明显提升;民企中,龙湖集团及滨江集团仍在拿地且力度均在 50%以上,其余民企拿地意愿低迷。图表33:部分房企 2021 年以来的拿地强度热力图 资料来源:中指研究院,方正证券研究所 备注:拿地强度=当期拿地总金额/当期销售额 公司企业性质2021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q42023Q12023Q22023Q3碧桂园民营企业11.0%39.5%41.2%11.1%2.6%3.9%1.2%万科公众企业22.6%46.3%25.6%24.1%12.1%31.7%16.4%15.4%5.4%40.2%33.9%融创中国民营企业24.2
98、%34.2%1.5%0.8%保利发展中央国有企业31.2%35.4%40.5%32.7%8.5%22.3%57.2%27.6%7.8%24.0%39.1%中国恒大民营企业0.9%中海地产中央国有企业26.6%39.1%99.3%20.2%22.1%40.2%48.3%9.9%5.0%38.3%42.8%招商蛇口中央国有企业38.1%59.7%7.9%28.0%7.6%43.3%46.4%3.3%10.1%26.0%21.8%华润置地中央国有企业42.0%55.9%42.6%31.5%43.1%30.8%59.0%16.0%14.8%45.6%37.0%绿地控股公众企业14.7%23.3%7.8
99、%6.4%龙湖集团民营企业9.8%38.5%84.6%41.1%18.7%13.0%19.0%15.3%6.0%13.5%55.1%金地集团公众企业13.4%47.3%7.9%6.9%4.9%2.8%10.4%民营企业4.4%5.3%19.4%公众企业68.8%62.5%61.1%40.0%60.0%26.5%39.2%1.7%22.1%42.1%88.9%民营企业20.2%32.3%48.7%14.0%4.9%中央国有企业17.9%46.1%84.3%23.9%51.9%4.7%24.6%13.5%民营企业28.1%42.5%55.6%11.4%民营企业25.0%10.6%16.2%5.5%
100、民营企业7.5%27.8%40.5%4.4%民营企业18.8%19.1%19.0%地方国有企业45.1%91.1%22.7%48.3%54.2%92.4%42.5%10.4%18.5%53.2%98.6%民营企业26.6%52.3%62.7%11.9%19.8%96.3%66.4%15.2%20.8%60.0%50.8%民营企业30.7%64.8%2.6%民营企业8.6%79.1%29.9%1.5%民营企业14.6%59.5%2.0%5.9%中央国有企业27.1%49.2%142.2%0.5%9.7%80.7%29.8%13.9%8.5%43.7%81.6%民营企业4.2%90.0%-10.6
101、%民营企业8.8%39.4%44.4%-2.2%中央国有企业9.5%24.3%60.2%2.6%9.5%民营企业33.8%9.1%31.6%民营企业23.7%33.1%3.8%5.2%26.9%73.3%72.4%108.8%81.3%15.8%17.6%23.9%100.3%21.4%13.6%36.8%44.6%49.5%59.1%15.8%16.0%62.9%-17.6%16.0%54.7%13.1%4.2%5.9%世茂集团绿城中国旭辉集团中国金茂新城控股雅居乐集团中南建设金科股份阳光城集团建发房产滨江集团公众企业宝龙地产民营企业禹洲集团民营企业美的置业远洋集团荣盛发展祥生控股集团佳兆业
102、集团龙光集团融信中国正荣地产中国铁建合景泰富集团民营企业越秀地产地方国有企业首开股份地方国有企业新希望地产民营企业房地产 年度行业策略报告 17 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 从集中供地角度来看,从集中供地角度来看,20232023 年前三季度集中供地,央国企仍占据主力地位,民企年前三季度集中供地,央国企仍占据主力地位,民企参与度持续走低,且仅在北京、上海、杭州、合肥等少数城市拿地参与度持续走低,且仅在北京、上海、杭州、合肥等少数城市拿地。根据中指研究院统计,2023 年前三季度集中供地的房企总拿地金额排名 TOP30 中,央国企数量占比达 70%,仅有 7
103、家民企登榜,央国企、民企分别拿地 208、52 宗。图表34:2023 年 Q1 至 Q3 集中供地-房企总拿地金额 TOP30 资料来源:中指研究院,方正证券研究所 企业性质中央国有企业654605中央国有企业601544中央国有企业483453地方国有企业456419中央国有企业421389公众企业364341公众企业333308越秀地产地方国有企业320291中央国有企业259237地方国有企业225201民营企业197175民营企业192180民营企业143134中央国有企业131120中央国有企业120115民营企业10999中央国有企业109105地方国有企业107104中央国有企
104、业106102中央国有企业10695中央国有企业10496民营企业10090民营企业9787地方国有企业9490地方国有企业9283地方国有企业8989地方国有企业8982中央国有企业8686民营企业8171地方国有企业7969排行企业名称土地宗数(宗)地块起始价总拿地金额(亿元)总用地面积(万)总规划建面(万)溢价水平(%)楼面均价(元/)1华润置地251483218.02203972中海地产177619010.60315673保利发展281052216.58219034建发房产241192488.64183865招商蛇口23861978.09213856万科16791946.7318714
105、7绿城中国12501178.715410.03208129中国铁建11611279.442042810华发股份105310811.902073911长隆集团4428512.662330812滨江集团13581126.791712113龙湖集团13471316.921089214保利置业528648.952081015中建三局834454.651863816建杭置业621529.702432617北京建工416233.412087218京投发展317633.184678919中能建城市投资624383.481679420中国中铁4134211.462796221中国金茂42
106、0438.842446922大家房产7196310.582319523伟星房产6323711.401535924首开股份418514.822544525国贸地产6164811.096广州城投221310.001879327中建东孚519328.552830730富皋万泰集团172915.004445028中建一局48320.002720729宇诚集团3131813.36房地产 年度行业策略报告 18 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 分城市来看,一线城市的分城市来看,一线城市的土地土地市场热度明显高于其他地区,多数房企市场热度明显高于其他地区
107、,多数房企仍主要活跃仍主要活跃在该区域在该区域;同时,杭州、成都、苏州等强二线城市也保持着较高的;同时,杭州、成都、苏州等强二线城市也保持着较高的土地市场热度土地市场热度。头部央国企虽然已经实现全国化布局,但当前拿地资金主要向一线城市集中;非国有企业中,滨江集团、绿城中国延续其区域深耕策略,扩大在杭州的市场份额。我们认为,一线城市与核心二线城市楼市基本面确定性较高,拿地后去化流速有保证,利润边际较为安全,房企投资聚焦核心城市的现象体现了行业追求确定性的一致战略。图表35:2023 年 Q1 至 Q3 集中供地-房企分城市拿地金额(亿元)资料来源:中指研究院,方正证券研究所 排行企业名称企业性质
108、上海广州深圳北京无锡南京郑州沈阳苏州合肥重庆天津宁波杭州武汉厦门福州长春成都青岛长沙济南1华润置地中央国有企业602242中海地产中央国有企业573保利发展中央国有企业8635937744454130655214建发房产地方国有企业24招商蛇口中央国有企业76万科公众企业5452267绿城中国公众企业越秀地产地方国有企业7919中国铁建中央国有企业1921
109、0华发股份地方国有企业4172211长隆集团民营企业19712滨江集团民营企业19213龙湖集团民营企业2524414保利置业中央国有企业93102715中建三局中央国有企业58511116建杭置业民营企业189117北京建工中央国有企业104418京投发展地方国有企业10719中能建城市投资中央国有企业43中国中铁中央国有企业1915343721中国金茂中央国有企业31591422大家房产民营企业2514144723伟星房产民营企业31214524首开股份地方国有企业821325国贸地产地方国有企业25321314826广州城
110、投地方国有企业8927中建东孚地方国有企业33163928中建一局中央国有企业28529宇诚集团民营企业384330富皋万泰集团地方国有企业79房地产 年度行业策略报告 19 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 3 3 政策逐步发力:未来仍具发力空间,城改有望拉动楼市企稳政策逐步发力:未来仍具发力空间,城改有望拉动楼市企稳 2 2.1.1 需求端需求端:多层次政策工具发力,未来仍具空间:多层次政策工具发力,未来仍具空间 2 2023023 年地产需求端的多层次政策工具发力,未来仍具宽松空间年地产需求端的多层次政策工具发力,未来仍具宽松空间。我们将地产需求端政策分为五
111、个层次,分别为公积金政策、限购政策、限贷政策、货币政策、财税政策,对地产需求端的提振效果逐级增强。2023 年以来,需求端多层次政策共同发力:1)公积金贷款利率持续维持历史最低位水平;2)10 个核心城市已完全放开限购;3)所有核心城市均落实认房不认贷,大多数核心二线城市首付比已触下限;4)5 年期 LPR 再下调 10BP,所有核心二线城市首套/二套房贷款利率均达或突破下限;5)房地产税立法暂缓,退税政策展期,多市财税托市。展望未来展望未来,政策仍有发力空间,主要表现在:政策仍有发力空间,主要表现在:1)一线城市中,除广州非核心区域放开限购,上海金山与临港放松限购外,北京与深圳全市以及广州与
112、上海其余地区均未放松限购;2)所有一线城市首付比例与房贷利率较下限依然存在较大下调空间;3)部分核心二线城市首付比例仍具放松潜力。图表36:五层需求政策齐发力,但仍具较大空间 资料来源:方正证券研究所 房地产 年度行业策略报告 20 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 公积金政策:公积金政策:2 2023023 年以来,公积金贷款利率保持在历史低位。年以来,公积金贷款利率保持在历史低位。2022 年 10 月 1 日央行时隔 7 年再次下调首套个人住房公积金贷款利率 0.15pct,至今公积金贷款利率始终维持在历史低位水平,即 5 年以下(含 5 年)和 5 年以上
113、首套个人住房公积金贷款利率分别维持在 2.6%和 3.1%。图表37:2022 年 10 月公积金贷款利率调整后,2023 年以来持续保持在历史低位 资料来源:Wind,中国人民银行,方正证券研究所 0%1%2%3%4%5%6%-------------105年以下
114、(含五年)公积金贷款利率5年以上公积金贷款利率7 7年内首次下调年内首次下调房地产 年度行业策略报告 21 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 限购政策:部分核心城市未放限购政策:部分核心城市未放开开或未完全放开。或未完全放开。聚焦一线城市,除广州非核心区域放开限购、上海金山与临港放松限购外,北京与深圳全市以及广州与上海其余地区均未放松限购。聚焦核心二线城市,其中沈阳、南京、宁波、合肥等大多城市已经完全放开限购。其余城市中,除海口未放开限购外,均部分放开限购(仍对部分区域与房型等存在限制)。图表38:部分核心城市限购政策未放开或未完全放开 资料来源:方正证券研究所整
115、理 城市城市限购政策是否放开限购政策是否放开时间时间现行限购政策现行限购政策北京未放开非京籍家庭限制只能购买1套住宅且需满足3个条件:1)个人名下在京没有住房;2)合法有效的居住证;3)在京连续60个月缴纳社保和个税。上海未放开除金山与临港限购政策略有放松外。其余地区非沪籍已婚家庭在上海只能拥有1套,单身限购,且夫妻双方必须至少有一人社保或个税,自购房之日前63个月缴满60个月。另外,离婚和赠与目前也在限购的行列。广州部分放开2023/9/20越秀、海珠、荔湾、天河、白云(不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇)、南沙等区,本市户籍居民家庭限购2套住房;非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年在本
116、市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的,限购1套住房。深圳未放开非深户居民家庭、成年单身人士(含离异)需在深圳市连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明。天津部分放开2023/9/1住房限购区域调整为市内六区。沈阳完全放开完全放开2023/9/4取消二环内限购政策。南京完全放开完全放开2023/9/7全面取消限购。杭州部分放开2023/10/16将本市住房限购范围调整为上城区、拱墅区、西湖区、滨江区。本市户籍家庭在本市限购范围内限购2套住房;非本市户籍家庭在本市市区范围内有缴纳城镇社保或个人所得税记录的,在本市限购范围内限购1套住房。宁波完全放开完全放开2023/9/28取消限制性购房
117、政策。合肥完全放开完全放开2023/9/15取消限购限售政策。福州完全放开完全放开2023/9/11鼓楼区、台江区、仓山区、晋安区、马尾区范围内不再审核购房人资格。厦门部分放开2023/9/18在集美区、海沧区、同安区、翔安区购买商品住房,不再审核购房人资格济南完全放开完全放开2023/9/11取消二环以内的历下区、市中区区域购房限制。青岛完全放开完全放开2023/9/11全域取消限购政策。郑州完全放开完全放开2023/912全面取消限购限售政策。武汉完全放开完全放开2023/9/19取消市二环线以内住房限购政策。长沙部分放开2023/9/22居民家庭(含非本市户籍家庭)在本市购买首套商品住房
118、,不再需要提供购房证明。海口未放开全域限购。重庆完全放开完全放开2014/9/23不限购。成都部分放开2023/9/26四川天府新区直管区、成都高新区南部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区外,不再审核购房资格。在限购区域范围内,购买144平方米以上(不含144平方米)住房,不再审核购房资格。西安部分放开2023/9/19二环以外区域取消限购。房地产 年度行业策略报告 22 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 限贷政策:认房不认贷基本落实,但部分核心城市首付限贷政策:认房不认贷基本落实,但部分核心城市首付比例比例未达下限。未达下限。虽然各核心城市已基本落实认
119、房不认贷政策,但四个一线城市首套与二套房最低首付比均分别维持在 30%与 40%的高位以上。此外福州、海口、成都与杭州最低首付比均存在一定下调空间,其余各核心城市最低首付比已达下限。图表39:部分核心城市首付比未达下限 资料来源:方正证券研究所整理 城市城市认房不认贷认房不认贷时间时间首套最低首付首套最低首付(下限20%)(下限20%)二套最低首付二套最低首付(下限30%)(下限30%)北京已落实已落实2023/9/135%60%上海已落实已落实2023/9/235%50%广州已落实已落实2023/8/1830%40%深圳已落实已落实2023/8/3130%50%天津已落实已落实2023/9/
120、1920%20%30%30%沈阳已落实已落实2023/9/420%20%30%30%南京已落实已落实2023/9/720%20%30%30%杭州已落实已落实2023/10/1625%(非限购区20%)35%(非限购区30%)宁波已落实已落实2023/9/2820%20%30%30%合肥已落实已落实2023/9/820%20%30%30%福州已落实已落实2023/9/1425%35%厦门已落实已落实2023/9/120%20%30%30%济南已落实已落实2023/9/2120%20%30%30%青岛已落实已落实2023/9/1920%20%30%30%郑州已落实已落实2023/8/420%20%
121、30%30%武汉已落实已落实2023/9/1420%20%30%30%长沙已落实已落实2023/9/120%20%30%30%海口已落实已落实2023/9/2125%35%重庆已落实已落实2023/9/120%20%30%30%成都已落实已落实2023/9/130%(三圈20%)30%30%西安已落实已落实2023/9/2520%20%30%30%一线城市一线城市核心二线城市核心二线城市房地产 年度行业策略报告 23 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 货币政策:房贷利率与货币政策:房贷利率与 LPRLPR 仍具下调空间。仍具下调空间。一线城市中,仅有广州首套房贷利
122、率低于现行 5 年期 LPR,其余 3 个一线城市首套房贷利率仍然高于 5 年期 LPR。核心二线城市首套房贷利率多数已达下限,沈阳、武汉等部分二线城市首套房贷利率阶段性突破下限。另外 2023 年内,5 年期 LPR 由 4.3%下调一次至 4.2%,下调频率与幅度均存继续发力空间。图表40:一线城市首套房贷利率仍具下调空间 资料来源:各地市场利率定价自律机制,广州日报,武汉本地宝,方正证券研究所 城市城市首套房贷利率首套房贷利率(下限LPR-20BP)(下限LPR-20BP)首套房贷利率首套房贷利率北京LPR+55BP4.75%上海LPR+35BP4.55%广州LPR-10BP4.10%深
123、圳LPR+30BP4.50%天津LPR-40BP3.80%沈阳LPR-50BP3.70%南京LPR-20BP4.00%杭州LPR-20BP4.00%宁波LPR-20BP4.00%合肥LPR-20BP3.70%福州LPR-50BP3.70%厦门LPR-50BP3.70%济南LPR-20BP4.00%青岛LPR-20BP4.00%郑州LPR-50BP3.70%武汉LPR-40BP3.80%长沙LPR-20BP4.00%海口LPR-20BP4.00%重庆LPR-20BP4.00%成都LPR-20BP4.00%西安LPR-20BP4.00%一线城市一线城市核心二线城市核心二线城市房地产 年度行业策略报
124、告 24 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 财税政策:财税政策:置换住房退个税政策延期执行,部分城市住房交易增值税缩短征免年置换住房退个税政策延期执行,部分城市住房交易增值税缩短征免年限限。2023 年下半年以来,1)多部门延期“置换住房退个税”政策;2)房地产税立法工作暂缓,楼市预期得以稳定;3)广州、重庆等 53 省市财税托市,如重庆对三无人员购买首套普通住房免征房产税。图表41:置换住房退个税政策延期执行,部分城市住房交易增值税缩短征免年限 资料来源:中国政府网,搜狐新闻,方正证券研究所 图表42:需求侧政策汇总 资料来源:方正证券研究所整理 政策时间政策时
125、间事件事件2023年7月25日国家税务局发布支持协调发展税费优惠政策指引,个人买卖房屋将免除增值税,并减征契税。个人销售住房相当于可减免房屋总额5%的增值税,而购买家庭唯一住房或第二套改善性住房则可享受减征契税优惠。2023年8月25日财政部、税务总局、住建部延期“置换住房退个税政策。到2025年12月31日前,对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。2023年9月7日释放暂缓房地产税立法工作信号,稳定市场预期。十四届全国人大常委会立法规划中并未出现房地产税,意味着五年之内房地产税立法大概率不会提请审议。2023年9月20日
126、广州、重庆等53省市财税托市,例如广州,将越秀、海珠等核心区域个人销售住房增值稅征免年限由5年调整为2年,再比如重庆无户籍、无企业、无工作人员购买首套普通住房免征房产税。公积金贷款利率公积金贷款利率5年期LPR5年期LPR财税政策财税政策城市城市限购限购认房不认贷认房不认贷首套房首付比首套房首付比(下限为20%)(下限为20%)二套房首付比二套房首付比(下限为30%)(下限为30%)首套房贷利率首套房贷利率(下限为LPR-20BP)(下限为LPR-20BP)北京未放开已落地已落地35%60%LPR+55BP上海未放开已实现已实现35%50%LPR+35BP广州部分放开已实现已实现30%40%L
127、PR-10BP深圳未放开已实现已实现30%50%LPR+30BP天津部分放开已实现已实现20%30%LPR-40BP沈阳完全放开完全放开已实现已实现20%30%LPR-50BP南京完全放开完全放开已实现已实现20%30%LPR-20BP杭州部分放开已实现已实现25%(非限购区20%)35%(非限购区30%)LPR-20BP宁波完全放开完全放开已实现已实现20%30%LPR-20BP合肥完全放开完全放开已实现已实现20%30%LPR-20BP福州完全放开完全放开已实现已实现25%35%LPR-50BP厦门部分放开已实现已实现20%30%LPR-50BP济南完全放开完全放开已实现已实现20%30%
128、LPR-20BP青岛完全放开完全放开已实现已实现20%30%LPR-20BP郑州完全放开完全放开已实现已实现20%30%LPR-50BP武汉完全放开完全放开已实现已实现20%30%LPR-50BP长沙部分放开已实现已实现20%30%LPR-20BP海口未放开已实现已实现25%35%LPR-20BP重庆完全放开完全放开已实现已实现20%30%LPR-20BP成都部分放开已实现已实现30%(三圈20%)30%LPR-20BP西安部分放开已实现已实现20%30%LPR-20BP 一线城市 一线城市 核心二线城市 核心二线城市5年+:首套3.1%/二套3.575%5年-:首套2.6%/二套3.025%
129、(2022年10月1日后未继续下调)4.3%-4.2%(年内仅下调一次)1.个人买卖房屋将免除增值税,并减征契税。2.延期“置换住房退个税政策。3.释放暂缓房地产税立法工作信号,稳定市场预期。4.广州、重庆等53省市财税托市。房地产 年度行业策略报告 25 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 2 2.2.2 融资端:去年三支箭政策贯穿至今,多渠道融资工具效果显著融资端:去年三支箭政策贯穿至今,多渠道融资工具效果显著 股权融资:房企融资限制进一步解除,“第三支箭”加速落地。股权融资:房企融资限制进一步解除,“第三支箭”加速落地。去年 11 月底,证监会新闻发言人就资本
130、市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问,证监会决定在股权融资方面调整优化 5 项措施,标志支持房地产股权融资的“第三只箭”正式开始落地。2023 年来,证监会再度优化股权融资安排,上市房企再融资不受破发、破净和亏损限制。图表43:证监会再度优化股权融资安排,上市房企再融资不受破发、破净和亏损限制 资料来源:证监会,中国人民银行,方正证券研究所 时间时间文件名文件名主要内容主要内容2022年11月28日证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问恢复涉房上市公司并购重组及配套融资;恢复上市房企和涉房上市公司再融资;调整完善房地产企业境外市场上市政策;进一步发挥REITs盘活房企存
131、量资产作用;积极发挥私募股权投资基金作用。2023年8月27日证监会统筹一二级市场平衡 优化IPO、再融资监管安排证监会优化IPO与再融资监管安排,其中房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。2023年8月31日金融支持民营企业发展工作推进会召开金融支持民营企业发展工作推进会召开。要畅通民营企业股、债、贷三种融资渠道。综合运用股票、债券等多种工具,稳妥应对民营房地产企业风险。房地产 年度行业策略报告 26 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 多家房企申请获证监会注册生效,民企活跃于股权融资市场。多家房企申请获证监会注册生效,民企活跃于股权融资市场。招商蛇口、福
132、星股份、大名城、中交地产等多家房企再融资项目申请获证监会注册生效,标志着“第三支箭”政策的加速落地。此外,今年新增多家上市房企发布预案公告,其中包括荣盛发展、中南建设等民营房企,印证了金融支持民营房企发展的相关利好政策。图表44:“第三支箭”加速落地 资料来源:Wind,方正证券研究所 公司公司预案公告日预案公告日定向增发目的定向增发目的方案进度方案进度增发数量(万股)增发数量(万股)募集资金(亿元)募集资金(亿元)新城控股2022/3/8项目融资停止实施127090.3038.00我爱我家2022/3/26项目融资停止实施22801.307.00*ST嘉凯2022/12/6补充流动资金股东大
133、会通过53927.2810.25福星股份2022/12/6项目融资证监会通过28479.6713.41大名城2022/12/9项目融资证监会通过51000.0025.50中天服务2022/12/13项目融资股东大会通过3456.531.67陆家嘴2022/12/16配套融资证监会通过144387.9466.00三湘印象2022/12/20项目融资股东大会通过36131.1116.00荣盛发展2022/12/22项目融资股东大会通过130444.9228.74苏宁环球2022/12/30项目融资股东大会通过91039.0928.00保利发展2022/12/31项目融资证监会通过81914.001
134、25.00中南建设2023/1/6项目融资股东大会通过114796.7728.00新黄浦2023/1/7项目融资股东大会通过20201.9017.00天地源2023/1/12项目融资股东大会通过25923.6812.50迪马股份2023/1/19项目融资董事会预案74745.1918.00万科A2023/2/13项目融资停止实施110000.00150.00中交地产2023/2/24项目融资证监会通过20863.0135.00新城控股2023/3/14项目融资股东大会通过45112.4545.00西藏城投2023/3/21项目融资发审委/上市委通过24589.8210.00京能置业2023/3
135、/23项目融资股东大会通过11322.007.00轻纺城2023/4/27项目融资股东大会未通过43973.7020.00苏州高新2023/5/18项目融资股东大会通过34538.7916.00中华企业2023/6/3项目融资股东大会通过182884.0645.00荣盛发展2023/6/9配套融资董事会预案130444.92-金科股份2023/6/21融资收购其他资产董事会预案-济南高新2023/6/26补充流动资金股东大会通过16393.444.00渝开发2023/6/29项目融资股东大会通过16500.007.00广汇物流2023/7/8项目融资股东大会通过36916.5018.00亚通股
136、份2023/9/26项目融资董事会预案10552.925.70房地产 年度行业策略报告 27 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 信贷信贷/债券融资:支持性政策贯穿全年,开发贷款余额同比重回上升轨道。债券融资:支持性政策贯穿全年,开发贷款余额同比重回上升轨道。2023年 1 月 10 日,人民银行、银保监会联合召开主要银行信贷工作会议指出,要落实好“金融支持 16 条”措施,保持房企信贷、债券等融资渠道稳定,满足行业合理融资需求,表明支持房企融资的“三支箭”将在今年继续推进;下半年,央行与证监会多次强调要延长保交楼贷款支持计划的实施期限,并且要加速推进民营企业债券融
137、资支持工具扩容增量。图表45:“第一支箭”与“第二支箭”于今年持续推进 资料来源:金融界,新京报,北京商报,中国政府网,方正证券研究所 具体数据来看:1)信贷端,房地产开发贷款余额同比增速于去年二季度首次转负(-0.2%),此后在政策推动下,连续四个季度维持同比正向增长;2)债券端,2023 年一月至四月,以及七月和八月单月债券发行量均实现同比回升,分别为5.4%、26.0%、12.9%、7.1%、10.0%与 57.8%。图表46:房地产开发贷款余额同比触底反弹 图表47:2023 年多数月份,房企债券发行量同比增长 资料来源:Wind,中国人民银行,方正证券研究所 资料来源:Wind,方正
138、证券研究所 时间时间事件事件主要内容主要内容2023年1月10日央行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会2023年1月,央行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会,明确“要落实好16条金融支持房地产市场平稳健康发展的政策措施,用好民营企业债券融资支持工具(第二支箭)”,同时强调“要有效防范化解优质头部房企风险,实施改善优质房企资产负债表计划”,“开展资产激活负债接续权益补充预期提升四项行动”。2023年8月1日央行、外汇管理局召开2023年下半年工作会议落实好“金融16条”,延长保交楼贷款支持计划实施期限,保持房地产融资平稳有序,加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。
139、因城施策精准实施差别化住房信贷政策,继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行,更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。2023年8月3日央行行长潘功胜主持召开金融支持民营企业发展座谈会强调“推进民营企业债券融资支持工具(第二支箭)扩容增量”。2023年8月18日证监会有关负责人就活跃资本市场、提振投资者信心答记者问提到“在防控重点风险方面,强化城投、房地产等重点领域债券风险防控,违约风险总体保持收敛”,同时提出“坚持一企一策,稳妥化解大型房企债券违约风险。强化城投债券风险监测预警,把公开市场债券和非标债务防爆雷作为重中之重,全力维护债券市场平稳运行。-5%
140、0%5%10%15%20%25%30%020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,0---------06中国:房地产开发贷款余额(亿元)中国:房地产开发贷款余额:同比-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%00500600700800900一月二月三月四月五月六月
141、七月八月九月2023单月债券发行量(亿元)2022单月债券发行量(亿元)同比房地产 年度行业策略报告 28 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 2 2.3.3 投资端:投资端:城中村改造成重点,房票安置或拉动需求企稳城中村改造成重点,房票安置或拉动需求企稳 中央层面多次提到中央层面多次提到“城中村改造城中村改造”,不断探索城中村改造模式不断探索城中村改造模式。近期,住建部明确要大力改造提升建成年代较早、失养失修失管、设施短板明显、居民改造意愿强烈的住宅小区(含单栋住宅楼),重点改造 2000 年底前建成需改造的城镇老旧小区;中共中央政治局会议中再次要求加大保障性住房
142、建设和供给;自然资源部明确要落实在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的有关要求。图表48:近期中央层面积极推动城中村改造政策,其重要程度显著提升 资料来源:中国政府网,住建部,方正证券研究所 房地产 年度行业策略报告 29 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 核心城市积极响应中央要求,快速制定相关方案核心城市积极响应中央要求,快速制定相关方案。部分城市城改方案具体到时间、实施规模、投资额度等细节。例如珠海计划推进共 21 个城中村改造项目,到 2025年,10 个项目全部竣工或首期竣工、4 个项目实现新开工、7 个项目取得改造方案批复,2023-2025 年力争通过
143、城市更新实现违法建筑存量减少不少于 18 万。图表49:核心城市积极响应中央城中村改造政策 资料来源:方正证券研究所整理 城市城市时间时间文件文件主要内容主要内容深圳2022/7/29深圳市城市更新和土地整备“十四五”规划到2025年,全市城市更新和土地整备实施规模不少于95平方公里。规划期内完成城市更新和土地整备固定资产投资总额超过1万亿元(含拆除重建和综合整治类城市更新以及土地整备各类项目)。济南2022/12/5济南市人民政府办公厅关于印发济南市城市更新专项规划(2021-2035年)的通知目标任务:到2025年,计划实施63个旧村庄改造(包含55个城中村和8个城边村),涉及建筑面积约9
144、33万平方米,居民约3.01万户。广州2023/1/29广州召开全市高质量发展大会2023年,全市计划推进127个城中村改造项目,含46个续建项目,12个新开工项目,69个前期项目,重点推进17个城市更新项目,力争完成2000亿元城市更新固定资产投资目标。济南2023/2/2济南城市更新政银企对接暨项目推介会济南市2023年将加快实施以“中优”战略为引爆点的城市更新行动,启动城市更新项目120个,总投资近3000亿元。成都2023/2/17成都市政府办公室2023计划改造果堰、快活片区等城中村11个,棚户区10个。青岛2023/3/3“2023年青岛市城市更新和城市建设攻坚行动”主题系列新闻发
145、布会第七场2023年计划推进城中村改造项目85个,计划完成投资175亿元。其中,新启动项目19个,计划年度完成投资31亿元,惠及居民1.46万户;续建项目66个,计划年度完成投资144亿元。珠海2023/4/7珠海市城市更新(全面改造)2023-2025年中长期计划计划推进共21个城中村改造项目,到2025年,10个项目全部竣工或首期竣工、4个项目实现新开工、7个项目取得改造方案批复;2023-2025年力争通过城市更新实现违法建筑存量减少不少于18万平方米。合肥2023/5/7合肥市规委会第5次主任办公会当前正是城中村改造全面攻坚期,越是难干,越要抓紧往前干;越是硬骨头,越要排在前面啃,绝不
146、允许把“容易做的”放前两年,把“难度大的”放在后一年,确保全市现有104个城中村改造三年内基本完成。厦门2023/5/17厦门市城中村现代化治理三年行动方案(2023-2025年)2023年,打造样板。筛选条件较为成熟的25个城中村作为治理试点;2024年,提升推广。适度扩大治理范围,推动40个城中村重点治理建设;2025年,全面完成。推动剩余43个城中村治理,实现城中村现代化治理全覆盖。杭州2023/5/23杭州市人民政府办公厅关于全面推进城市更新的实施意见深化城中村改造工作,打造生活便利、环境优美、管理有序的新型城市社区。广州2023/6/16广州发布优化城中村全面改造项目审批流程的通知解
147、决审批、征拆等环节面临的难题,加快推动城中村改造项目顺利落地实施。东莞2023/6/27城中村改造工作动员部署会以新的城市思维推进城中村改造取得新突破,树立现代城市理念,鼓励和支持镇村基层敢闯敢试,率先打造一批示范项目。要快字当头、突出重点,同步铺开4个街道和28个镇的城中村改造。武汉2023/6/282023年度中心城区城市更新及房屋征收计划的通知武汉市坚持“留改拆建控”并举的原则,武汉市按照重点更新单元整体更新一批、重点项目区域成片改造一批、其他更新项目加快实施一批的原则,全面推进41处基础设施落后、城市治理重点点位的征收腾退和城中村改造,全年完成城市更新1421.02万平方米。上海202
148、3/7/10民心工程推进会2023-2025年计划安排新启动30个“城中村”改造项目,每年新启动10个改造项目。广州2023/7/28进一步优化审批服务机制惠企利民促进经济社会发展若干措施(第三批)进一步优化规划审批”“进一步优化土地供应管理”“进一步优化建设用地和工程规划管理”“进一步深化不动产登记改革”“进一步探索推动城中村改造”“进一步提升优化停车泊位配建设置”。郑州2023/8/3关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知妥推进城中村改造和城市更新。城中村改造、城市更新中涉及的房屋征收,通过购买商品住房、发放安置房票等货币化为主的方式实施安置。未开工建设的安置房,原则上以货币化安置
149、为主。(责任单位:市城建局,各开发区、区县市人民政府)石家庄2023/8/29石家庄市委专题会议做好城中村改造复盘工作,坚持先易后难、尽力而为、量力而行,制定好城中村改造规划和计划,成熟一个推进一个,实施一项做成一项,年内完成二环内城中村改造,扎实推进二环至三环之间具备条件的城中村改造。房地产 年度行业策略报告 30 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 本次城中村改造资金或来源于社会资本、专项债本次城中村改造资金或来源于社会资本、专项债、专项贷款、专项贷款等渠道等渠道。城中村改造资金主要来源于政府主导与市场化运作,具体或来自政策扶持、社会资本、专项债、专项借款等方面
150、。政府鼓励并支持民间资本参与,可激发市场参与积极性,鼓励民企市场主体和社会资金以其灵活性和活力积极参与城中村改造,对于拉动投资、拉动内需多有益处。图表50:本次城中村改造资金或来自社会资本、专项债、专项借款等方面 资料来源:国家开发银行,中国人民银行,新华网,新华社,财政部,21 财经,方正证券研究所 本次城中村改造安置方法或以房票安置为主本次城中村改造安置方法或以房票安置为主。房票安置不同于此前的棚改货币化安置,并非直接领取安置款,而是凭借房票购房并抵扣房款。因此房票安置对资金的流向针对性更具体,对房地产市场积极作用更强,更有利于消化现房库存。各城市具体实施过程中可能会采取房票安置结合优惠补
151、贴等组合方式,以及自主选择金额差异化的补偿方案(现房、现金或房票)。在我们跟踪的 21 个核心城市中有已有 7 个城市明确将房票安置纳入补偿方法,分别是南京、宁波、合肥、福州、厦门、青岛、郑州。图表51:多个核心城市已经发布试点或已在执行房票安置相关政策 资料来源:大河财立方,宁波住建,各级人民政府,各地住房保障和房产局,方正证券研究所 资金来源分类资金来源分类信息来源信息来源时间时间具体内容具体内容国家开发银行2023年年中党建和经营工作座谈会2023/8/1积极服务推动超大特大城市城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。推动深化基础设施投融资体制改革,加强市场化投融资模式创新,构建服务基
152、础设施全生命周期的投融资产品体系央行、国家外汇管理局2023年下半年工作会议2023/8/2支持房地产市场平稳健康发展。落实好“金融16条”,延长保交楼贷款支持计划实施期限,保持房地产融资平稳有序,加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度新华网2021/6/3国寿投资保险资产管理有限公司与上海地产、招商蛇口、中交集团、万科集团、保利发展、中国太保、中保投资等合作机构共同签署上海城市更新基金战略合作协议。上海城市更新基金总规模约800亿元,将定向用于投资旧区改造和城市更新项目国务院常务会议2023/7/21要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用,更好发挥政府作用,加大对城中村改造
153、的政策支持,积极创新改造模式,鼓励和支持民间资本参与,努力发展各种新业态,实现可持续运营财政部关于梳理2021年新增专项债券项目资金需求的通知 2021/7/2 明确指出专项债可投向城镇老旧小区改造、保障性租赁住房和棚户区改造21财经2023/9/12政策加大对城中村改造的支持力度,符合条件的城中村改造项目纳入专项债支持范围,预计明年发行专项借款21财经2023/9/18 在银行贷款方面,监管部门明确,设立城中村改造专项借款政策扶持社会资本专项债城市城市时间时间房票安置相关内容房票安置相关内容广州2023/8/258月27日流传广州市城中村改造房票安置实施办法(建议稿);官方回复近期一些部门在
154、开展房票安置可行性研究工作南京2023/8/4对集体土地房屋征收推行房票安置宁波2023/7/14市级房票政策明确,各区(县、市)政府可从列入年度征收实施计划的国有和集体所有土地上的征收项目中,制定发行房票计划方案,确定发行房票的征收项目及房票发行规模。合肥2022/12/8包河区试行为期一年的房票安置福州2023/3/31鼓励各地根据实际,实施房票安置,对于使用房票在规定期限内购房,房地产企业和属地政府给予团购优惠和购房补助。厦门2022/12/12于集美区、海沧区、同安区、翔安区,在集体土地上住宅房屋征收补偿中,被征收人可自主选择货币补偿(现金补偿、房票补偿)或产权调换。青岛2023/6/
155、21试点房票制度郑州2022/6/8实名制,本人及直系亲属;房票多补偿8%;有效期12个月;主城区内可跨区域使用;房票价值用不完,可退;不限购,只能买新房;上学有特权;24年底截止房地产 年度行业策略报告 31 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 4 4 中长期展望中长期展望:需求中枢具备支撑,需求中枢具备支撑,未来或将未来或将平稳过渡至新模式平稳过渡至新模式 4.14.1 需求中枢:需求中枢:地产销售地产销售面积面积充分调整,充分调整,每年每年 1010-1 12 2 亿平仍有支撑亿平仍有支撑 我们认为商品房销售面积在连续经历了 2022 与 2023 的大幅调整
156、后,或已接近市场真实的需求水平,随着“保交楼”、城中村改造、稳楼市新政的持续推出,每年10-12 亿的销售面积中枢仍存在支撑。回顾历史回顾历史:商品房销售面积:商品房销售面积中枢中枢历史上历史上存在三个阶段存在三个阶段(分别对应每年(分别对应每年 6 6 亿、亿、1 11 1亿、亿、1 17 7 亿亿),我们认为每年我们认为每年 1 11 1 亿亿更贴近更贴近中长期中长期需求需求的的合理水平合理水平。根据我们的观察,商品房销售面积中枢的三个阶段分别为:1)2005-2008 年,每年 6 亿,此阶段房地产行业处于发展初期且时间较为久远,参考意义较低;2)2009-2015 年,每年 11 亿,
157、此阶段房地产行业发展已较为成熟,且受棚改货币化影响程度较低,需求释放速度相对较为合理;3)2016-2021 年,每年 17 亿,此阶段受棚改货币化安置影响较大,按照每年600 万套、100/套、50%货币化率的假设测算,此阶段约创造了 3 亿/年的需求。当前房地产行业趋于成熟,当前房地产行业趋于成熟,且棚改货币化安置的影响且棚改货币化安置的影响基本消退基本消退,第二阶段第二阶段每每年年 1 11 1 亿的亿的销售销售中枢或中枢或与未来与未来楼市楼市潜力潜力更为接近更为接近。图表52:商品房销售面积中枢变化,从 6 亿到 11 亿再到 17 亿 资料来源:Wind,国家统计局,方正证券研究所
158、展望展望未来未来:改善及更新需求改善及更新需求成为主要支撑成为主要支撑,商品房销售面积中枢商品房销售面积中枢有望维持有望维持每年每年1 10 0-1 12 2 亿亿。我们将住房需求分为四类:1)城镇化带来的刚性需求;2)人口红利带来的新婚需求;3)人均居住面积提升带来的改善需求;4)住房质量提升带来的更新需求。虽然随着城镇化放缓、人口红利减弱,刚性需求与新婚需求或逐渐回落,但随着城中村改造推进、认房不认贷政策落实,未来改善及更新需求或为地产销售的主要支撑。根据住建部,十四五期间各地筹划的保障性租赁住房达 870万套,假设十五五期间保障性租赁住房进一步发力,规模达到 1000 万套,则未来住房需
159、求的一部分将由此解决。根据我们的测算,未来十年我国商品房销售面积或将维持 10-12 亿需求中枢。5.5 6.2 7.7 6.6 9.5 10.5 10.9 11.1 13.1 12.1 12.8 15.7 16.9 17.2 17.2 17.6 17.9 13.6 024680042005200620072008200920000022亿亿商品房销售面积需求中枢4 4年年7 7年年6 6年年房地产 年度行业策略报告 32 敬 请 关 注 文
160、 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 图表53:中长期商品房销售面积中枢测算 资料来源:Wind,国家统计局,央广网,中国住房存量研究报告,人民网,方正证券研究所整理 4.24.2 房地产行业房地产行业将将平稳过渡至平稳过渡至兼顾效率、公平、稳定和质量兼顾效率、公平、稳定和质量的的新模式新模式 传统房地产模式弊端显现,未来或将传统房地产模式弊端显现,未来或将平稳过渡至新模式。平稳过渡至新模式。传统房地产模式在行业发展初期缓解了我国住房短缺问题,随着刚性住房需求得到大规模满足,“高负债、高杠杆、高周转”模式或已不符合现有行业发展基本规律,“三高”和盲目扩张的模式将面临调整。但传统模式的改
161、变难以通过大破大立的方式解决问题,房地产行业将在发展与探索中完成企业和住房结构向新模式的平稳过渡。图表54:政府多次表态平稳过渡至房地产行业新模式 资料来源:共产党员网,中国政府网,新华网,方正证券研究所 企业新模式:包括企业新模式:包括开拓业务开拓业务的新出口的新出口、传统开发模式的矫正传统开发模式的矫正。企业新模式意味着进入低杠杆、慢周转、高质量发展的新时代,2022-2023 年部分头部房企已开始探索业务的新出口,表现为房地产开发业务收入占比逐渐下降;金融机构当季净增房地产贷款逐渐减少,房企高杠杆模式或产生变化;慢周转模式将严格执行预售资金监管,逐步趋严过渡至现房销售。行业逐渐朝着新模式
162、转变,能够兼顾效率、公平、稳定和质量,提升行业民生、保障属性和可持续发展能力。需求类型需求类型未来十年趋势未来十年趋势测算方法测算方法测算数值测算数值需求中枢需求中枢刚性需求开始回落新增城镇人口人均居住面积800万人/年*38.6平方米约3.09亿平/年新婚需求继续回落城镇初婚人口人均居住面积750万人/年*38.6平方米约2.89亿平/年改善需求仍有提升空间城镇人口人均居住面积提升值92071万人*0.3平方米/年约2.76亿平/年更新需求预计将逐步加快住房存量住房更新周期313亿平方米/70年约4.47亿平/年总需求中枢回落但具有支撑以上汇总约13.22亿平/年其中:保障性租赁住房十四五期
163、间870万套,十五五期间假设1000万套,每套1001870套*100平方米/10年约1.87亿平/年其中:商品房总需求-保障性租赁住房约11.35亿平/年房地产需求测算房地产需求测算时间时间来源来源相关表态相关表态2021年12月2021年中央经济工作要坚持房子是用来住的,不是炒的定位,加强预期引导,探索新的发展模式新的发展模式2021年12月 住建部部长王蒙徽接受新华社专访过去形成的“高负债、高杠杆、高周转高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营模式是不可持续不可持续的2021年12月央行行长易钢接受新华社专访房地产市场的结构调整,有利于形成新的发展模式新的发展模式,实现房地产的良性循环和
164、健康发展2022年3月“两会”政府工作报告探索新的发展模式探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设2022年3月国务院金融稳定委员会会议及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案,提出向新发展模式转型新发展模式转型的配套措施2022年3月银保监会积极推动房地产行业转变房地产行业转变发展方式,促进房地产行业良性据环和健康发展2022年12月中央经济工作会议推动房地产业向新发展模式平稳过渡向新发展模式平稳过渡2023年3月权威部门话开局完善房地产金融基础性制度和宏观审慎管理制度,推动房地产业向新发展模式平稳过渡。2023年4月政治局会议做好保交楼、保民生、保稳定工作
165、,促进房地产市场平稳健康发展,推动建立房地产业发展新模式推动建立房地产业发展新模式房地产 年度行业策略报告 33 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 图表55:部分房企房地产开发收入业务占比下降 图表56:近年当季净增房地产贷款出现负值 资料来源:Wind,方正证券研究所 资料来源:Wind,中国人民银行,方正证券研究所 住房新模式:住房新模式:未来住房结构将呈现未来住房结构将呈现住和租的住和租的双轨并行趋势双轨并行趋势,保障性租赁住房,保障性租赁住房或将或将改变改变土地财政土地财政的一次性融资模式的一次性融资模式。未来住房结构包括公租房作为基本保障、保障性租赁住房
166、作为过渡选择、共有产权安居房以及商品房用于改善居住环境,构建一个综合的住房体系。租赁市场在房地产的长期发展中将扮演至关重要的角色,成为发展的新模式,不仅令住房供需结构更加健康、合理、多元化,同时也代表了未来城市层面的长期运营策略。保障性租赁是当前填补市场租赁缺口的最优选择,也将是对冲开发投资下行的重要力量,在更深层次上有助于土地财政从出让模式的一次性融资转向租赁模式的长期持有转型。图表57:住房新模式探索 资料来源:上海市政府,深圳市政府,方正证券研究所 707580859095000222023%万科龙湖华润融创中国-0.50
167、.00.51.01.52.02.-----------092023-04万亿万亿金融机构当季净增房地产贷款住房体系住房体系性质性质现状现状政策空间政策空间公租房公租房主要对象是特别困难的低收入新市民,由政府承担兜底兜底责任申请条件较为严苛。例:深圳规定申请人必须具有当地户籍,且需参加社会保险累计缴费3年以上,若具有
168、大学本科及以上学历或者中级及以上职称,才可放宽至1年以上;上海规定申请人需具有上海常住户口,且与上海单位签订一年以上劳动合同,或持有上海居住证两年以上,在沪连续缴纳社会保险金达到一年以上,且与上海单位签订一年以上劳动合同放宽申请条件放宽申请条件保障性租赁保障性租赁住房住房主要对象是有一定收入的新市民,由政府加社会力量作为过渡过渡数量大幅提升,然而仍显不足继续加大供给继续加大供给共有产权房共有产权房主要面向逐渐立足于城市、收入水平提高、资产增加的群体,意在发挥政府、社会、市场及“一城一策”的作用以实现新市民的安居安居现有库存不足继续加大供给继续加大供给商品房商品房以“房住不炒”为基调,聚焦居民改
169、善改善需求商品房价格相对较高,城市间分化呈加剧趋势引导“房住不炒”引导“房住不炒”房地产 年度行业策略报告 34 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 5 5 20242024 前瞻:销售面积前瞻:销售面积/开发投资额中性预测下同比分别开发投资额中性预测下同比分别+2 2.9%.9%/+3.4%+3.4%5 5.1.1 销售预测:中性预测下,销售预测:中性预测下,2 2024024 年商品房销售面积同比年商品房销售面积同比+2.9%2.9%预测预测方法方法:通过预测商品现房销售面积增速与占比,测算:通过预测商品现房销售面积增速与占比,测算 2 2024024 全年销售
170、面积。全年销售面积。商品房销售面积包括现房销售面积与期房销售面积,其中期房受到土地供应节奏、房企投资意愿、需求侧对房企流动性信心等影响,预测难度较大。现房指已竣工,达到入住条件的商品房屋,影响去化的因素相对较少。故我们通过预测商品现房销售面积,并寻找商品现房销售占比的规律,测算 2024 全年商品房销售面积。考虑到地产政策逐步发力,目前政策力度逐步接近 2014 年,我们认为 2024 年或将成为房地产市场企稳之年,销售面积或同比实现正向增长。图表58:商品房销售面积=商品现房销售面积 商品现房销售占比 资料来源:方正证券研究所 备注:由于国家统计局“统计督察“回头看”等工作的开展,对相关统计
171、违法案件中查处涉及的部分地区同期基数进行了改正,从而调低了 2022 年销售面积等指标的基数,进而导致 2023 年的同比数值高于修正前的同比计算值。指标指标2019A2019A2020A2020A2021A2021A2022A2022A2023E2023E2024E-乐观2024E-乐观2024E-中性2024E-中性2024E-悲观2024E-悲观现房销售面积(万方)248942238623302769027690265824458YOY-19.8%-10.1%4.1%0.8%15.0%14.8%14.8%8.3%8.3%1.4%1.4%现房销售
172、占比14.5%12.7%13.0%17.3%21.8%23.8%23.8%23.0%23.0%22.9%22.9%商品房销售面积(万方)67534106804YOY-2.6%1.9%-24.3%-8.0%5.2%5.2%2.9%2.9%-3.5%-3.5%房地产 年度行业策略报告 35 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 第一步,预测第一步,预测 2 2023023 全年商品房销售面积:年内需求侧持续观望,全年商品房销售面积:年内需求侧持续观望,预计预计 2
173、 2023023 全年全年商品房销售面积同比商品房销售面积同比-8 8.0 0%。回顾过往四年,除 2021 年因房企流动性危机导致销售面积累计同比持续探底以外,其余年份 9 月之后的销售面积累计同比变化较为平缓。但考虑到今年 1)政策传导速度减缓,需求端持续观望,政策效果仍需等待;2)房企以销定产,投资意愿不强,新增供给有限;3)房企出险尚未结束,期房销售承压。故我们预测 2023 全年销售面积相比前 9 月累计面积,同比或继续下行至-8.0%(前 9 月销售面积累计同比-7.5%),对应全年商品房销售面积约11.1 亿。图表59:预计 2023 全年商品房销售面积同比-8.0%资料来源:W
174、ind,国家统计局,方正证券研究所 110,644 110,644-8.0%8.0%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,000180,000200,0-----------08202
175、2----102023-12商品房销售面积:累计值(万)商品房销售面积:累计同比过往年份,9月后商品房累计同比变化较为平缓房地产 年度行业策略报告 36 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 第二第二步步,预测,预测 20242024 年现房销售占比:年现房销售占比:购购房房者对期房信心不足,者对期房信心不足,现房销售面积占现房销售面积占比逐步提升,比逐步提升,中性预测下中性预测下 2 2024024 全年现房销售面积占比全年现房销售面积占比提升至提升至 2 23 3.0.0%。2021 年
176、中以来,房企违约事件频发,购房者对期房的按期交付信心大幅下降,购房意愿更加倾向于购买现房。商品现房销售面积累计值占比逐步由 2021 年中的 11.3%逐步上升至 2023 年 9 月的 21.3%。考虑到 1)当下行业还未完全出清;2)去库存仍为房企主要目标。该比值或将继续上升,2024 年底预计提升至 23.0%。图表60:现房销售面积累计值占比持续上升,2024 年底预计提升至 23.0%资料来源:Wind,国家统计局,方正证券研究所 11.3%11.3%21.3%21.3%23.0%23.0%0%5%10%15%20%25%--08201
177、9----------------102024-12现房销售面积累计值占比2021年中以来,房企违约频发,商品现房销售面积累计值占比逐步由11.3%上升至2023年9月的21.3%。现房销售面积累计值占比预计将
178、继续上升至23.0%房地产 年度行业策略报告 37 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 第三步,预测第三步,预测 20242024 年现房销售面积增速:参考过往周期中政策传导至需求复苏年现房销售面积增速:参考过往周期中政策传导至需求复苏的时间规律,的时间规律,20232023 年以来的政策效果或于年以来的政策效果或于 20242024 年兑现,中性预测下年兑现,中性预测下 20242024 年现年现房销售面积同比房销售面积同比+8.3%+8.3%。考虑到目前政策力度逐步接近 2014 年,我们认为 2024年或将成为房地产市场企稳之年,现房销售面积或同比实现正向增长
179、。参考上轮周期中政策落地与销售复苏的间隔我们发现,2014 下半年开始,政策利好频出,现房销售数据在观望期由下降转为平稳,2015 年政策力度延续,现房销售最终于2015Q1 实现复苏,全年实现现房销售面积同比+9.8%。本轮周期在政策端的发力思路与上轮周期类似。本轮周期在政策端的发力思路与上轮周期类似。均在限购、限贷、货币政策、财税政策、城中村改造等方面按节奏发力,并且出台政策的频率与力度均于下半年加强。参考上轮周期的复苏路径,并基于 2024 年政策继续发力的前提,中性预测下,我们预计 2024 全年现房销售面积增速或与 2015 年类似,同比+8.3%,对应全年现房销售面积 2.6 亿。
180、图表61:对标过往周期,政策传导效果或在 2024 年 Q1 兑现,中性预测下全年现房销售面积同比+8.3%资料来源:Wind,国家统计局,方正证券研究所 26,122.4 26,122.4 9.8%9.8%8.3%8.3%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00045,0-------0620
181、16-----------------092024-12商品房现房面积:累计值(万)商品现房销售面积:累计同比2014年3月:1)一线城市外,限购政策基本全部取消。2)棚改定音2014
182、年9月:930新政,放松信贷,下调首付比2014年11月:降息20152015年:政策力度延年:政策力度延续续1 1)全年)全年4 4次下调公积次下调公积金贷款利率金贷款利率2 2)全年)全年4 4次降准次降准3 3)优化交易税费)优化交易税费2023年1月:旧改工作推进2023年6月:降息2023年3月:降准2023年7月:1)增值税减免,契税减征2)认房不认贷3)下调首付比2023年9月:1)大多核心城市限购基本放开2)降准20242024年:年:政策仍存较政策仍存较大发力空间大发力空间下行期下行期观望期观望期复苏期复苏期下行期下行期观望期观望期复苏期复苏期房地产 年度行业策略报告 38
183、敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 最后一步:通过计算前文预测的关键指标,最后一步:通过计算前文预测的关键指标,2 2024024 年商品房销售年商品房销售面积面积中性中性预测下预测下同同比比+2.92.9%、对应全年销售面积对应全年销售面积 1 11.41.4 亿亿。根据前文预测的 2023 年全年商品房销售面积、现房销售面积占比与现房销售面积增速,我们计算得到 2024 年商品房销售面积乐观、中性和悲观预测下同比分别为+5.2%、+2.9%、-3.5%,对应全年销售面积 11.6、11.4、10.7 亿。图表62:2024 年商品房销售面积乐观、中性和悲观的预测
184、同比分别为+5.2%、+2.9%、-3.5%资料来源:Wind,国家统计局,方正证券研究所 110644 110644 116345 116345 113823 113823 106804 106804-8.0%8.0%5.2%5.2%2.9%2.9%-3.5%3.5%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,000180,000200,0002005200620072008200920000
185、0222023E2024E-乐观2024E-中性2024E-悲观商品房销售面积(万)同比房地产 年度行业策略报告 39 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 5 5.2.2 投资预测:中性预测下,投资预测:中性预测下,2 2024024 年年开发投资完成额同比开发投资完成额同比+3.43.4%预测预测方法方法:围绕土地购置费、施工强度、新开工面积以及竣工面积,完成:围绕土地购置费、施工强度、新开工面积以及竣工面积,完成 2 2024024 年年开发投资完成额的预测。开发投资完成额的预测。房地产开发投资主要项占总投资额比例稳定在 95%左右,我们试图根据测算公式,通过预
186、测新开工面积以及竣工面积,测算施工面积,并预测施工强度从而乘积得到施工投资的预测值,最后通过预测土地购置费用,完成房地产开发投资完成额的测算。考虑到房企投资策略“以销定产”,随着需求侧或于 2024 年实现复苏,开发投资完成额或同步实现同比增长。图表63:房地产开发投资完成额测算公式 资料来源:方正证券研究所 图表64:房地产开发投资完成额测算模型 资料来源:方正证券研究所 指标指标2019A2019A2020A2020A2021A2021A2022A2022A2023E2023E2024E-乐观2024E-乐观2024E-中性2024E-中性2024E-悲观2024E-悲观新开工面积(万方)
187、227889590884269YOY-1%-11%-39%-24.9%1.1%1.1%-5.0%-5.0%-7.0%-7.0%土地购置费(亿元)450546394063937847378473423834238YOY-7%-2%-6%-9.3%9.2%9.2%1.7%1.7%-8.0%-8.0%竣工面积(万方)95942962229829398293982939829398293YOY-5%11%-15%20%-5%-5
188、%-5%-5%-5%-5%施工面积(万方)89382879049998343428276958276958220318820318YOY-3.7%5.2%-7.2%-7.8%-0.8%-0.8%-1.5%-1.5%-1.7%-1.7%施工强度(元/方)936962980940850900900900900900900施工投资(亿元)836768903709373992739927382973829YOY-6.6%7.2%-11.0%-16.7%5.0%5.0%4.3%4.3%4.1%4.1%房地产开发投资主
189、要项(亿元)03296108066YOY6.6%4.1%-9.3%-14.3%6.5%6.5%3.4%3.4%-0.1%-0.1%房地产开发投资主要项占比95%94%94%95%95%95%95%95%95%95%95%房地产开发投资(亿元)35450113860YOY7.0%4.4%-10.0%-14.3%6.5%6.5%3.4%3.4%-0.1%-0.1%房地产 年度行业策
190、略报告 40 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 第一步,探寻投资开工数据与销售数据的走势关系:第一步,探寻投资开工数据与销售数据的走势关系:房企战略倾向“以销定产”,房企战略倾向“以销定产”,房企投资开工意愿与销售走势高度拟合房企投资开工意愿与销售走势高度拟合。2016 年开始,房企出于对规模的追求,投资意愿持续上升,供给侧与需求侧走势背离。2020 年后,“三道红线”等政策对房企融资展开限制,行业流动性面临危机,房企开发资金来源愈发依赖于销售回款,房企投资策略由“追求规模”转向“以销定产”,投资开工与销售面积走势高度一致。图表65:房企以销定产,供给意愿取决于销
191、售情况 图表66:房企资金来源对销售回款的依赖加强 资料来源:Wind,国家统计局,方正证券研究所 资料来源:Wind,国家统计局,方正证券研究所 -60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%-----------06商品房销售面积:累计同比土地购置费:累计同比新开工面积:累计同比房企以销定产
192、,投资开工意愿与销售走势高度拟合房企追求规模,盲目扩张,投资开工意愿背离销售数据0%10%20%30%40%50%60%020,00040,00060,00080,000100,000120,0-------------07销售回款(亿元)销售回款占开发资金来源
193、比值线性(销售回款占开发资金来源比值)房地产 年度行业策略报告 41 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 第二步,预测新开工面积与土地购置费同比增速:第二步,预测新开工面积与土地购置费同比增速:通过销售面积的同比预测通过销售面积的同比预测结果结果,拟合投资开工同比走势,得到拟合投资开工同比走势,得到 2 2024024 年新开工面积中性年新开工面积中性预测下预测下同比同比-5 5.0 0%,土地购土地购置费中性置费中性预测下预测下同比同比+1 1.7%.7%。房企策略倾向以销定产,因此我们通过前文对销售面积的同比预测,拟合投资开工同比走势。通过拟合我们得到,2024
194、 年新开工面积乐观、中性和悲观的预测同比分别为+1.1%、-5.0%与-7.0%,对应全年新开工面积 9.2、8.6 与 8.4 亿;2024 年土地购置费乐观、中性和悲观的预测同比分别为+9.2%、+1.7%与-8.0%,对应全年土地购置费用 4.1、3.8 与 3.4 万亿元。图表67:通过销售面积的同比预测结果,拟合投资开工同比走势(图为乐观预测下拟合示意图)资料来源:Wind,国家统计局,方正证券研究所 图表68:2024 年新开工面积中性预测下同比-5.0%图表69:2024 年土地购置费中性预测下同比+1.7%资料来源:Wind,国家统计局,方正证券研究所 资料来源:Wind,国家
195、统计局,方正证券研究所 5.2%5.2%1.1%1.1%9.2%9.2%-50%-30%-10%10%30%50%70%90%110%--------------12商品房销售面积:累计同比新开工面积:累计同比土地购置费:累计同比90612
196、90612 908842691.1%1.1%-5.0%5.0%-7.0%7.0%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%050,000100,000150,000200,000250,00020000222023E2024E-乐观2024E-中性2024E-悲观新开工面积(万)同比372940639378473784734238342389.2%9.2%1.7%1.7%-8.0%8.0%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%
197、70%05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00045,00050,00020000222023E2024E-乐观2024E-中性2024E-悲观土地购置费(亿元)同比房地产 年度行业策略报告 42 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 第三步,预测第三步,预测 2 2024024 年竣工面积:考虑到近年新开工面积连续下降,年竣工面积:考虑到近年新开工面积连续下降,预计预计 2 2024024 年年房屋竣工面积同比房屋竣工面积同比-5 5%。2022
198、年受大面积停工影响,部分原应竣工的项目顺延至2023 年竣工,叠加“保交楼”政策的加速落地,2023 年前 9 个月累计竣工面积同比达+19.8%,预计 2023 年全年将在该增速基础上略有上升,同比+20%,对应2023 年竣工面积 10.3 亿;但由于 2021 年以来新开工面积大幅下行,并且保交付高峰期位于 2023 年,我们预计 2024 年竣工面积或将下行,预计同比-5%,对应 2024 年竣工面积 9.8 亿。图表70:预计 2023 年房屋竣工面积同比+20%图表71:预计 2024 年房屋竣工面积同比-5%资料来源:Wind,国家统计局,方正证券研究所 资料来源:Wind,国家
199、统计局,方正证券研究所 第四步,预测第四步,预测 2 2024024 年施工强度:年施工强度:考虑到政策的进一步落地与传导考虑到政策的进一步落地与传导,预计预计 2 2024024 年年施工强度施工强度将恢复至将恢复至 900900 元元/。通过对施工强度的计算,得到 2023 年前 9 个月施工强度为 632 元/,较 2022 年同期下降 110 元/,预计全年施工强度为 850元/,较 2022 年下降 90 元/。考虑到政策的进一步落地与传导,需求侧于2024 有望修复,房企施工强度或有所加强,预计 2024 年施工强度为 900 元/。图表72:预计 2023 年施工强度为 850
200、元/图表73:预计 2024 年施工强度为 900 元/资料来源:Wind,国家统计局,方正证券研究所 资料来源:Wind,国家统计局,方正证券研究所 103,467 103,467 19.8%19.8%20%20%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%020,00040,00060,00080,000100,000120,0----062023-12房屋竣工面积:累计值(万)房屋竣工面积:累计同比103,467 103,467 98,293 98,293 20.0%20
201、.0%-5.0%5.0%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%020,00040,00060,00080,000100,000120,00020000222023E2024E房屋竣工面积(万)同比7427429409406326328508500.00100.00200.00300.00400.00500.00600.00700.00800.00900.001,000.----062023-12施工强度
202、(元/)94094085085090090000500600700800900420002120222023E2024E施工强度(元/)房地产 年度行业策略报告 43 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 最后一步:根据公式测算前文预测的相关指标,得到最后一步:根据公式测算前文预测的相关指标,得到 2 2024024 年房地产开发投资完年房地产开发投资完成额中性成额中性预测下预测下同比同比+3 3.4 4%,对应,对应 1 11 1.8 8 万亿元万亿元。根据公式,结合前文对相关数
203、据的测算,我们得到 2024 年房地产开发投资完成额乐观、中性和悲观的预测同比分别为+6.5%、+3.4%、-0.1%,对应开发投资完成额 12.1、11.8、11.4 万亿元。图表74:2024 年房地产投资开发完成额乐观、中性和悲观的预测同比分别为+6.5%、+3.4%、-0.1%资料来源:Wind,国家统计局,方正证券研究所 04506.5%6.5%3.4%3.4%-0.1%0.1%-20%0%20%40%60%80%100%120%020,00040,00060,00080,000100,00012
204、0,000140,000160,00020000222023E2024E-乐观2024E-中性2024E-悲观房地产开发投资完成额(亿元)同比房地产 年度行业策略报告 44 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 6 6 投资策略:投资策略:贝塔行情级别弱化,贝塔行情级别弱化,精选新时代背景下的阿尔法标的精选新时代背景下的阿尔法标的 6.16.1 贝塔行情的演化贝塔行情的演化:行情级别下降,:行情级别下降,政策推动比基本面推动更有力政策推动比基本面推动更有力 近年来地产板块贝塔行情级别逐步下降。近年来地产
205、板块贝塔行情级别逐步下降。1)从年度 K 线来看,房地产行业指数(中信证券一级行业指数,下同)2004 年以来仅有 8 个年份上涨,最近的一次在2019 年(涨幅 26.2%);2)从季度 K 线来看,房地产行业指数在近 32 个季度中,11 个季度 K 线呈上涨形态;其中仅有 6 个季度涨幅超过 5%,最近一次在 2022 年一季度,涨幅为 8.1%。图表75:房地产指数年度 K 线走势图(中信证券一级行业指数)资料来源:Wind,方正证券研究所 图表76:房地产指数季度 K 线走势图(中信证券一级行业指数)资料来源:Wind,方正证券研究所 房地产 年度行业策略报告 45 敬 请 关 注
206、文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 图表77:房地产指数月度 K 线走势图(中信证券一级行业指数)资料来源:Wind,方正证券研究所 从地产板块行情的驱动力来看,政策推动比基本面推动更有力。从地产板块行情的驱动力来看,政策推动比基本面推动更有力。2023 年 7 月,房地产行业多项利好政策颁布,房地产指数月度 K 线为上涨状态(上涨具体时间段从 7 月 17 日开始至 7 月 31 日结束,除 7 月 24 日以外的 10 个交易日),月度总涨幅达 14.7%;相比之下,2023 年 1 月房地产行业指数涨幅仅 3.1%,地产板块行情在这一阶段主要由基本面带动。图表78:2023
207、年 1 月房地产板块震荡上升 图表79:2023 年 7 月房地产板块现趋势性行情 资料来源:Wind,方正证券研究所 资料来源:Wind,方正证券研究所 房地产 年度行业策略报告 46 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 图表80:2023 年 7 月利好政策颁布 资料来源:国家税务总局,中国政府网,住建部,方正证券研究所 6.26.2 公司的阿尔法,与时代的贝塔公司的阿尔法,与时代的贝塔 地产股股价跑出超额地产股股价跑出超额收益收益,其阿尔法驱动力与时代背景紧密相关。,其阿尔法驱动力与时代背景紧密相关。回顾房地产行业发展的几十年间,房地产行业指数出现三段行情大幅
208、度上涨且维持时间较长的时期,分别为 2006.8-2007.9(涨幅 410.0%)、2008.11-2009.7(涨幅 181.1%)、2014.5-2015.6(涨幅 178.9%)。1 1)20062006 年年 8 8 月至月至 20072007 年年 9 9 月,地产股月,地产股跑出跑出阿尔法的时代背景是房地产业务注阿尔法的时代背景是房地产业务注入及企业整体上市。入及企业整体上市。在第一轮上升阶段,首开股份、泛海控股完成了整体上市,07 年企业业绩(以归母净利润为衡量标准,下同)分别达到 89%及 153%的高速增长;苏宁环球、万科 A、金地集团、保利地产等房企均进行了不同程度的注资
209、,07 年分别实现 175%、111%、103%及 122%的业绩增长。图表81:2006.08-2007.09 房地产板块超额收益标的(业绩以归母净利润为衡量标准,下同)资料来源:克而瑞,Wind,各公司年报,方正证券研究所 政策时间主要内容2023年7月10日 关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知2023年7月18日 关于扎实推进2023年城镇老旧小区改造工作的通知2023年7月20日 积极稳步推进超大特大城市“平急两用”设施建设2023年7月21日 关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改革的指导意见2023年7月24日 切实防范化解重点领域风险,满足居民刚性和改善性住
210、房需求,促进房地产市场平稳健康发展2023年7月25日 支持协调发展税费优惠政策指引2023年7月28日 超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议2023年7月31日 优化房地产政策,推出有利于房地产市场健康发展的政策举措,加快研究构建行业新发展模式首开股份首开股份整体上市整体上市世茂股份世茂股份定增注资定增注资苏宁环球苏宁环球摘帽摘帽定增注资定增注资增长增长预预期期高速增长高速增长0707年年业绩业绩+175%+175%万科万科A A定增募资定增募资高速增长高速增长0707年年业绩业绩+111%+111%珠江实业珠江实业业绩反转业绩反转注资预期注资预期华远地产华远地产借壳上市借
211、壳上市金地集团金地集团高速增长高速增长0707年年业绩业绩+103%+103%定增募资定增募资保利地产保利地产高速增长高速增长0707年年业绩业绩+122%+122%高速增长高速增长0707年年业绩业绩+89%+89%业绩承诺业绩承诺0707年年业绩业绩+208%+208%大悦城大悦城泛海控股泛海控股配股注资配股注资高速增长高速增长0707年年业绩业绩+182%+182%整体上市整体上市高速增长高速增长0707年年业绩业绩+153%+153%房地产 年度行业策略报告 47 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 2 2)20082008 年年 1111 月至月至 200
212、92009 年年 7 7 月,地产股跑出阿尔法的时代背景是其所在区域市月,地产股跑出阿尔法的时代背景是其所在区域市场的高弹性及房企业绩高增长。场的高弹性及房企业绩高增长。2009 年,北京、福建、贵州、重庆各省市均实现GDP 增速超 10%的经济高增长,活跃在这些地区的房企首开股份、阳光城、中天城投、金科股份当年业绩分别增长 63%、201%、141%、69%;业务集中于 GDP 第一大省广东省的中洲控股更是实现 3829%的业绩增长。图表82:2008.11-2009.07 房地产板块超额收益标的 资料来源:Wind,克而瑞,各公司年报,方正证券研究所 3 3)20142014 年年 5 5
213、 月至月至 20152015 年年 6 6 月,地产股跑出阿尔法的时代背景是地产转型至其月,地产股跑出阿尔法的时代背景是地产转型至其他行业。他行业。第三轮上涨行情中,部分房企依靠转型进入其他行业实现股价的超额收益,海德股份转型至金融行业,广宇集团进军医学影像及大健康领域,长春经开、东方银星进行了股权转让。图表83:2014.05-2015.06 房地产板块超额收益标的 资料来源:Wind,克而瑞,各公司年报,方正证券研究所 4 4)20232023 年以来,地产股跑出阿尔法的时代背景是国企受益于信用优势和积极的年以来,地产股跑出阿尔法的时代背景是国企受益于信用优势和积极的经营投资策略。经营投资
214、策略。根据克而瑞百强榜单,华发股份、越秀地产、建发国际集团新增土地价值分别为 201.8 亿、333.8 亿和 716 亿,分别位列百强排行榜的 12 位、9位和 4 位。注资预期注资预期中天城投中天城投阳光城阳光城首开股份首开股份业绩承诺业绩承诺0909年年业绩业绩+201%+201%高速高速增长增长0909年年业绩业绩+63%+63%金科股份金科股份重庆市场重庆市场高速增长高速增长0909年年业绩业绩+69%+69%中洲控股中洲控股金地集团金地集团高速增长高速增长0909年年业绩业绩+141%+141%高速增长高速增长0909年年业绩业绩+111%+111%渝开发渝开发广宇集团广宇集团重庆
215、市场重庆市场杭州市场杭州市场高速增长高速增长0909年年业绩业绩+41%+41%福州市场福州市场高速增长高速增长0909年年业绩业绩+3829%+3829%贵阳市场贵阳市场北京市场北京市场深圳市场深圳市场万科万科A A宝能宝能长春经开长春经开转让股权转让股权金地集团金地集团险资险资绵石投资绵石投资重组概念重组概念恒大恒大东方银星东方银星转让股权转让股权金科股份金科股份产业资本产业资本海德股份海德股份转型金融转型金融广宇集团广宇集团医学影像医学影像大健康大健康债转股债转股不良处置不良处置房地产 年度行业策略报告 48 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 6.36.3
216、估值中枢:估值中枢:优质地产股优质地产股 PEPE 估值估值 7 7-10 10 倍,目前处于下沿附近倍,目前处于下沿附近 从龙头企业来看,市场给优质地产股的估值在从龙头企业来看,市场给优质地产股的估值在 7 7-10 10 倍倍 PEPE,目前基本处于下沿附,目前基本处于下沿附近。近。回顾近年来优质地产股的 PE 估值走势,我们发现地产股 PE 上,基本上在 7-10 倍 PE 的范围内波动。截止到 2023 年 10 月 26 日,典型地产股如华发股份、越秀地产、建发股份、保利发展等公司的 PE(TTM)均在 7 倍附近,位于前述 PE 估值的区间下沿。图表84:华发股份 PE(TTM)图
217、表85:越秀地产 PE(TTM)资料来源:Wind,方正证券研究所 资料来源:Wind,方正证券研究所 图表86:建发股份 PE(TTM)图表87:保利发展 PE(TTM)资料来源:Wind,方正证券研究所 资料来源:Wind,方正证券研究所 024681012------------1
218、0华发股份华发股份PEPE0246810------------10越秀地产越秀地产PEPE0246810------102021-
219、-----072023-10建发股份建发股份PEPE024681012------------10保利发展保利发展PEPE房地产 年度行业策略报告 49 敬
220、请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 6.46.4 投资建议及推荐标的投资建议及推荐标的 政策持续发力,政策持续发力,20242024 年有望成为楼市企稳之年,推荐地产板块。年有望成为楼市企稳之年,推荐地产板块。楼市连续经历近两年的调整,政策密集发力且未来仍具较大空间,楼市需求已调至中长期合理中枢附近,2024 或可称为地产企稳之年,我们看好政策推动的地产板块贝塔行情,建议关注符合时代背景的阿尔法标的。标的方面,建议关注我爱我家、天地源、标的方面,建议关注我爱我家、天地源、天健集团、招商蛇口。天健集团、招商蛇口。此外建议关注:一线城市标的(京投发展、城投控股、京投发展、城
221、投控股、越秀地产越秀地产),存量房赛道(贝壳贝壳 WWWW)、格局优化(建发国际集团、华发股份、建发国际集团、华发股份、越秀地产越秀地产)、优质龙头(中国海外宏洋集团、保利发展中国海外宏洋集团、保利发展)。图表88:主要地产公司估值表 资料来源:Wind,方正证券研究所 备注:1)表中货币单位均为人民币,其中港股股价已按照 2023 年 10 月 27 日汇率折算为人民币;2)天健集团盈利预测来自于方正证券研究所,其余盈利预测来自于 Wind 一致预测平均值。收盘价收盘价元/股元/股10月27日10月27日 2022A2022A 2023E2023E 2024E2024E 2022A2022A
222、 2023E2023E 2024E2024E 2022A2022A 2023E2023E 2024E2024E 2022A2022A 2023E2023E 2024E2024E 2022A2022A2023E2023E 2024E2024E天地源天地源600665.SH3.90.40.60.79.76.55.40.80.70.63.45.16.2-9.1%48.8%20.6%天健集团天健集团000090.SZ5.21.01.11.25.44.94.30.90.70.619.5 20.07 22.450.9%2.9%11.9%招商蛇口招商蛇口001979.SZ11.20.40.71.127.41
223、5.010.51.00.90.842.667.796.8-58.9%58.8%42.9%保利发展保利发展600048.SH11.21.51.71.97.36.55.90.70.60.6 183.5 205.5 228.6-33.0%12.0%11.2%金地集团金地集团600383.SH5.51.41.31.44.14.24.00.40.30.361.159.162.4-35.1%-3.2%5.6%万科A万科A000002.SZ11.62.01.81.96.06.36.10.60.50.5 226.2 221.3 226.60.4%-2.2%2.4%新城控股新城控股601155.SH12.00.
224、61.82.219.36.75.40.50.40.413.940.449.9-88.9%189.6%23.6%滨江集团滨江集团002244.SZ8.51.21.41.77.16.05.01.10.90.837.443.953.023.6%17.3%20.8%华发股份华发股份600325.SH8.61.11.31.57.66.45.61.00.70.625.828.532.1-19.3%10.7%12.6%建发股份建发股份600153.SH9.61.92.22.55.04.33.80.60.50.462.866.274.93.0%5.3%13.2%建发国际集团建发国际集团1908.HK16.42
225、.82.83.75.85.84.51.70.90.742.252.167.533.1%23.4%29.6%越秀地产越秀地产0123.HK7.61.31.11.26.07.16.30.50.50.539.543.349.010.2%9.4%13.2%龙湖集团龙湖集团0960.HK10.74.13.53.72.63.02.90.50.40.4 243.6 232.0 240.72.1%-4.8%3.8%华润置地华润置地1109.HK27.83.94.44.87.06.45.80.80.70.7 280.9 311.7 343.4-13.3%11.0%10.2%中国海外发展中国海外发展0688.HK
226、14.02.12.42.76.65.85.30.40.40.4 232.6 262.4 290.5-42.1%12.8%10.7%归母净利润归母净利润增速增速股票简称股票简称股票代码股票代码EPSEPS元/股元/股市盈率市盈率市净率市净率归母净利润归母净利润亿元亿元房地产 年度行业策略报告 50 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款s分析师声明分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格,保证报告所采用的数据和信息均来自公开合规渠道,分析逻辑基于作者的职业理解,本报告清晰准确地反映了作者的研究观点,力求独立、客观和公正,结论不受任何第三方的授意或影响。研究
227、报告对所涉及的证券或发行人的评价是分析师本人通过财务分析预测、数量化方法、或行业比较分析所得出的结论,但使用以上信息和分析方法存在局限性。特此声明。免责声明免责声明 本研究报告由方正证券制作及在中国(香港和澳门特别行政区、台湾省除外)发布。根据证券期货投资者适当性管理办法,本报告内容仅供我公司适当性评级为 C3 及以上等级的投资者使用,本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。若您并非前述等级的投资者,为保证服务质量、控制风险,请勿订阅本报告中的信息,本资料难以设置访问权限,若给您造成不便,敬请谅解。在任何情况下,本报告的内容不构成对任何人的投资建议,也没有考虑到个别客户特殊的投资
228、目标、财务状况或需求,方正证券不对任何人因使用本报告所载任何内容所引致的任何损失负任何责任,投资者需自行承担风险。本报告版权仅为方正证券所有,本公司对本报告保留一切法律权利。未经本公司事先书面授权,任何机构或个人不得以任何形式复制、转发或公开传播本报告的全部或部分内容,不得将报告内容作为诉讼、仲裁、传媒所引用之证明或依据,不得用于营利或用于未经允许的其它用途。如需引用、刊发或转载本报告,需注明出处且不得进行任何有悖原意的引用、删节和修改。评级评级说明:说明:类别类别 评级评级 说明说明 公司评级 强烈推荐 分析师预测未来12个月内相对同期基准指数有20%以上的涨幅。推荐 分析师预测未来12个月
229、内相对同期基准指数有10%以上的涨幅。中性 分析师预测未来12个月内相对同期基准指数在-10%和10%之间波动。减持 分析师预测未来12个月内相对同期基准指数有10%以上的跌幅。行业评级 推荐 分析师预测未来12个月内行业表现强于同期基准指数。中性 分析师预测未来12个月内行业表现与同期基准指数持平。减持 分析师预测未来12个月内行业表现弱于同期基准指数。基准指数说明 A股市场以沪深300 指数为基准;香港市场以恒生指数为基准,美股市场以标普500指数为基准。方正证券研究所联系方式:方正证券研究所联系方式:北京:西城区展览馆路 48 号新联写字楼 6 层 上海:静安区延平路71号延平大厦2楼 深圳:福田区竹子林紫竹七道光大银行大厦31层 广州:天河区兴盛路12号楼隽峰苑2期3层方正证券 长沙:天心区湘江中路二段36号华远国际中心37层 E-mail: