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1、2023 年深度行业分析研究报告 行业研究报告 慧博智能投研 目录 目录 一、行业概况.1 二、行业发展历程.4 三、市场现状.6 四、政策环境.8 五、经济意义.11 六、参与主体与市场机会.14 七、利好产业链及相关企业.16 八、市场空间.19 一、行业概况一、行业概况 1、城中村改造不同于棚改、旧改城中村改造不同于棚改、旧改旧改旧改：可以是广义的“旧城改造”，也可以是狭义的“老旧小区改造”。“老旧小区改造”则是对小区环境、道路水电、外墙等的修缮与整改；“旧城改造”为更大的概念，包含“老旧小区改造”、“棚改”、“城中村改造”等。棚改棚改：棚改面向的棚户区，指城市建成区范围内、平房密度大、

2、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域，需要拆除重建。城中村改造城中村改造：从狭义上说，城中村是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”。从广义上说，城中村是指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。城中村改造与棚改、旧改不同，具体来看，它们之间的区别可大致分为以下几个方面：改造对象方面改造对象方面，城中村改造针对的是超大特大城市城中村；旧城改造的对象是旧城镇、旧厂房、旧村庄等；棚改则是城

3、镇中不符合整体居住水平的危旧住房。改造模式方面改造模式方面，城中村改造为“留拆改增”，即以保留为主，拆除危房和公共短板严重的空间，同时增加公共服务设施，以政府引导、市场主导，企业实施为主，偏向市场化；棚改是政府为改善住房条件而推出的一项民心工程，以政府为主导，通过国企实施，整体偏向政策化；旧改则是综合整治模式，政府引导，市场开发商主导，整体方向更加市场化、商品化。改造周期方面改造周期方面，城中村改造要求“成熟一个推进一个，实施一项做成一项”，整体周期较长；旧改也因其有较为明确的流程管理，有较长的建设周期；而棚改则大拆大建，并因三四线城市拆迁较为容易而进展迅速。资金来源方面资金来源方面，城中村改

4、造主要通过财政补贴、专项债等方式解决，同时鼓励和支持民间资本参与，以可持续运营为导向；棚改除中央补助资金、地方政府投入资金外就是地方平台借贷，并进行滚动拆改，这同时产生了较大的债务；旧改资金由政府与居民、社会力量合理共担，各地区有细化规定。2、城中村具农村与城市的双重属性，可释放消费潜力和内需城中村具农村与城市的双重属性，可释放消费潜力和内需 fYqRzQuNtQ9W8O8QaQpNrRpNtQfQpPvMkPpPsP6MpOoOMYoPmQMYtRrN 城中村具有农村与城市的双重属性城中村具有农村与城市的双重属性。在经济高速发展过程中，城市周围农业用地被合并划入规划发展范围，原居住民住宅被城

5、市包围，形成新的特殊区域，即城中村。因其与城市规划割裂，整体土地利用低效、发展不均。此外，城中村房屋通常为简陋且临时性的结构，建筑安全性较低，缺乏基本公共服务设施，如供水、排水、电力、垃圾处理等。城中村人口密度高、结构复杂，居住条件与治安皆无法得到保障。然而因城中村聚集了大量的小商贩、小作坊和小企业，成本较低，业态接地气，也形成了独特的经济活力。自自 2020 年年“十四五规划十四五规划”提出提出“城市更新行动城市更新行动”以来，我国大力推动旧城区功能性改造以来，我国大力推动旧城区功能性改造。近段时间，城中村改造成为我国城市发展的重要议题，其对于提升城市整体形象具有重要作用。目前我国许多城市启

6、动了大规模城中村改造项目，以期完善基础设施与公共服务。因其涉及到大量居民的迁移和社会稳定问题，且需要充足的改造资本，是复杂而长期的过程。城中村改造可强化城市硬支撑城中村改造可强化城市硬支撑，提升城市软实力，同时释放消费潜力和内需提升城市软实力，同时释放消费潜力和内需。随着城市人口增加和经济发展，城市拓展需求增加，但土地资源有限，城中村改造可有效利用城市内部空间，提升土地利用效率，提高城市规划和管理水平。此外，改造后的城中村将引入更多商业和服务设施，吸引更多企业和人才进驻，促进城市经济的发展，释放消费潜力和内需。3、城中村改造耗时长、资金占用城中村改造耗时长、资金占用长长 城中村改造耗时长、难度

7、大城中村改造耗时长、难度大。整体规划制定，拆迁补偿谈判、回迁方案谈判、居民拆迁安置等流程复杂。许多城中村改造项目的时间跨度大于 10 年。例如，深圳市在 1998 年首次把大冲列入旧改规划，到2022 年后，可以说大冲的改造才算全面完成。而且随着时间的推移，新的城中村改造的耗时时间甚至要多于历史上的水平。较长的时间跨度使得其对资金的占用时间较长，和房地产开发拿地后最快半年就可以带来资金回流不同。当然，政策出台之后，城中村改造的速度政策出台之后，城中村改造的速度或或将有所提升，资金占用过长的局面将有所提升，资金占用过长的局面或或将有所变化将有所变化。4、城中村改造为当前趋势，具备长城中村改造为当

8、前趋势，具备长周期性特征周期性特征 从历史进程和政策演变来看，旧改棚改率先全面铺开，城中村改造是当下趋势从历史进程和政策演变来看，旧改棚改率先全面铺开，城中村改造是当下趋势。棚户区改造对象为城镇中历史遗留的集中成片危旧住房、破房烂院，2015 年关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见提出补偿模式由实物安置和货币安置并重转向货币化安置优先，对三四线城市定向货币宽松，自此激活三四线城市的库存去化。然而此种模式同时推高了房价，对社会补偿资金需求较高，加重了居民与地方政府债务负担，容易影响其他城市建设发展。因此自 2018 年起，国家调整大拆大建的棚改政策，自此规模缩紧

9、。目目前进入城中村改造阶段，城中村改造更加温和，显示出长周期性特征前进入城中村改造阶段，城中村改造更加温和，显示出长周期性特征。城中村改造的对象与模式决定了资金投入速度稳的特点，但其可有效解决规划缺位问题，注重生态环境保护与城市可持续发展，同时以多渠道方式融资，并形成供给端与需求端的有效对接，将以细水长流的方式拉动新一轮城市更新。二、行业发展历程二、行业发展历程 1、第一阶段（第一阶段（1979-1988）：萌芽期）：萌芽期 1978 年1988 年，中国改革开放初期，开发用地主要为集体所有的耕地，或者是由政府分配给国有制造型企业的专项工业用地，这些地区往往缺乏充足的规划经验，对城市更新理解不

10、足。国家重新明确了城市建设方针，要求城市政府要集中力量搞好城市的规划、建设和管理。基于此，城市规划体系快速发展，城市更新活动开始在各地广泛开展。因缺少市场化机制，这一阶段的城市更新仍由政府主导，主要以旧城改造方式完善城市的综合功能，并逐步建立城市更新理论基础，全国的城市更新进程整体上较为缓慢。这一阶段，城市更新工作开展主要是为了解决住房紧张、改善居住条件、优化出行交通，以及偿还城市基础设施欠债等问题。全国各地开展了较大规模和类型多样的城市更新活动，代表性的工作包括沈阳旧 城改造、合肥旧城改造、天津旧城改造、上海南京东路改建、南京市中心综合改建、苏州桐芳巷小区改造和北京菊儿胡同整治等。在这个阶段

11、，城市更新没有真正意义上的主题，开发商或投资者通常处于主导地位，有时甚至直接与政府进行磋商，缺少社区层面的沟通。2、第二阶段（第二阶段（1989-2007 年）：探索期年）：探索期 1989-2007 年，社会主义市场经济体制建立，改革开放进入高潮，香港澳门回归，国企改革，中国加入WTO 等一系列重大事件，让工业化、城镇化也进入高速发展期，人口红利、土地红利得到充分释放。城市发展的主题，是充分激活市场经济，大力发展二、三产业；城市居住方面，继续推进城镇住房的商品化和社会保障化。这个阶段的工业化进程促使许多农村人口进城，城市化进入高速增长期，房地产也迎来了高速发展时期。中国城市更新进入了市场机制

12、主导的实践探索和创新时期。在这个阶段，伴随土地有偿使用和住房商品化改革，过去进展缓慢的旧城更新获得了强大的政治经济动力。各大城市借助土地有偿使用的市场化运作，通过房地产业、金融业与更新改造的结合，推动了以“退二进三”为标志的大范围旧城更新改造，城市更新全面提速。所以，这个阶段的城市更新，主要是以房地产行业为市场载体而发展起来的。代表性的案例有上海世博会驱动的江南造船厂地区更新、北京 798 艺术区更新、上海田子坊创意区更新，以及南京老城保护更新、苏州平江历史街区保护整治、杭州城市有机更新和常州旧城更新等，涉及包括旧居住区更新、城中村改造、老工业基地改造、重大基础设施更新，以及历史街区保护与整治

13、等多种实践类型的探索。3、第三阶段（第三阶段（2008-2020 年）：爆发期年）：爆发期 2008-2020 年，国内外宏观环境发生着深刻变化，中国先后经历了 08 年金融危机、四万亿计划、10 年上海世博会、16 年棚改政策、17 年房住不炒首次提出、20 年新冠疫情突然袭来等，中国经济经历了从10%的高速增长向 6%中高速增长的转变，经济结构持续深度调整，新的经济增长模式不断探索。这 13 年，是房地产行业从超常态的高速增长逐渐回归到常态和理性发展的过程。2011 年我国城镇化率突破 50%，截至 2020 年已达到 63.89%，按照城市发展的客观规律和历史经验，任何国家的城镇化进程进

14、入到一定阶段后，都将会面临“城市更新”这一重要问题。随着上一阶段城市更新的提速，本阶段的大规模棚改，以及房地产行业的高速发展，中国城市更新也进入了爆发期。各地城市更新政策密集出台，珠三角、长三角的城市更新走在全国前列，也分别代表了不同的更新模式。本阶段的城市更新，主要还是以房地产行业为市场载体，得到了快速发展。在解决很多城市问题的同时，也带来了一些新的发展问题。以城市更新为主业的房企，也主要是在这个阶段发迹的。4、第四阶段（第四阶段（2021 年开始年开始-至今）：成熟期至今）：成熟期 2021 年，中国处于“两个一百年”的历史交汇点。这一年，中国实现了第一个百年奋斗目标，全面建成小康社会；开

15、始向第二个百年奋斗目标迈进，开启全面建设社会主义现代化国家新征程。发展的主题是经济的高质量增长和人民的共同富裕，所以要平衡好公平与效率的关系，这也是为什么近两年国家对部分行业大力整顿的底层原因。同时，中国的人口危机到来，生育率持续下降，出生人口有跌至 1000 万以下的可能，国家三孩政策也因此放开。前十几年的城市更新，因为有房地产行业作为重要的市场载体而得到了快速发展。但随着城市发展成熟，城市更新的内涵也在不断升级，城市更新逐渐步入成熟期。从存量上看，我国城市已经进入城市更新重要时期，由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重。下一步将采取多方面措施，推进住房供给侧结构性改革、实施城市

16、更新行动、实施乡村建设行动。从目前政策导向看，城市更新正从粗暴转向精细，从重市场转向重民生，以及探索更科学的城市更新市场机制。现阶段，政府和市场仍都在探索，清晰的路径还没完全显现。在未来，城市更新会不会完全去房地产化，没有官方定论。但是有一点可以确认，重民生的属性决定了国企一定会深度介入城市更新。三、市场现状三、市场现状 1、城中村改造模式多样城中村改造模式多样（1）按实施主体不同可分为政府主导、企业主导、集体主导三种模式按实施主体不同可分为政府主导、企业主导、集体主导三种模式 按照实施主体不同，城中村改造可分为政府主导、企业主导、集体主导三种模式按照实施主体不同，城中村改造可分为政府主导、企

17、业主导、集体主导三种模式。政府主导型政府主导型，政府通过完善拆迁补偿、土地储备、土地出让等制度，通过购买服务的方式选定企业参与改造，并在立项、拆迁、安置、建设、管理等环节发挥主导作用，政府可直接投资，也可借助企业或村集体投资，通过土储机构完成土地一级整理后，出让并进行二级开发；企业主导型企业主导型，由政府做出整体规划，企业负责市场化运作并赚取开发利润，企业在实施方案和运营模式上拥有较大的自主权，该模式较为依赖企业自身的资金实力与开发经验；集体主导型集体主导型：由村集体筹资并主导改造，政府在基础设施建设方面给予适当补助。三种模式各有优劣三种模式各有优劣。政府主导型可以对区域进行统一的规划建设，但

18、交易成本较高，且效率相对低下；开发商主导型效率高，但是往往优先开发回报率高的部分，而难改造的部分始终难以解决，同时过于依赖企业自身资金实力，若资金链断裂则会造成项目停工；村集体主导型有利于充分调动集体的积极性，保障村民的基本利益，但往往存在缺乏规划、资金不足的问题，土地利用效率低下。三种模式各有优劣，不同城市、不同村庄各有自身特殊情况，往往因地制宜对模式进行选择。（2）按实施方式不同可分为拆除重建、综合整治两种模式按实施方式不同可分为拆除重建、综合整治两种模式按照实施方式不同，城中村改造可分为拆除重建类和综合整治类按照实施方式不同，城中村改造可分为拆除重建类和综合整治类。尽管各个城市对于城中村

19、改造的划分标准有些差异，但整体来看，可以划分为拆除重建和综合整治两个类型。拆除重建类拆除重建类：是指将建筑结构差、年久失修、功能不全、存在安全隐患且无修缮价值的旧住房，予以拆除、重新建设；综合整治类综合整治类：是一种综合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等手段的有机更新方式，旨在消除城中村安全隐患、改善居住环境和配套服务改善以及保留历史文化特色。综合整治或将成为未来城中村改造的主流方式综合整治或将成为未来城中村改造的主流方式。2021 年住建部发文表示在老城区更新单元内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的 20%，要严格控制大规模增建。2023 年住建部再次发文明确城市更新底线要求，坚持“留改

20、拆”并举、以保留利用提升为主，鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造，防止大拆大建。综合整治或将成为未来城中村改造的主流方式。部分城市由于历史原因，依然需要通过一定的拆建来进行城市更新，如济南表示二环以内、城市建设重点片区和城市重大设施建设涉及的城中村采取拆除重建方式，其他一般地区的城中村，通过综合整治方式，长沙也提出要以全面改造为主，综合整治为辅的改造方式。不过在防止大拆大建的背景下，预计这些城市也将向综合整治为主逐步过渡。2、多渠道筹措资金，吸引民间资本多渠道筹措资金，吸引民间资本参与参与棚改货币化资金主要来源于政策性银行借款、棚改专项债和政府支出棚改货币化资金主要来源于政策性银行借款、棚改专

21、项债和政府支出。政策性银行借款政策性银行借款：2014 年央行创设抵押补充贷款（PSL），支持国开行为棚户区改造等重点项目提供贷款，2015 年将贷款对象扩展至农发行和进出口银行，20152018 年间，PSL 规模快速增长，4 年累计新增 3 万亿元，成为支持棚户区改造的重要资金来源；棚改专项债棚改专项债：2018 年财政部、住建部发文在棚户区改造领域试点，推进发行地方政府棚户区改造专项债券，2019 年发行规模达 7032 亿元，成为接力 PSL 支撑棚户区改造的重要资金来源；政府支出政府支出：政府通过购买棚改服务或通过 PPP 模式引入社会资本以支持棚户区改造。相比于前期的棚户区改造，本

22、轮城中村改造融资方式将更为多元相比于前期的棚户区改造，本轮城中村改造融资方式将更为多元。国常会指出要多渠道筹措资金，除传统的政策性银行借款、专项债、政府支出外，预计还将使用多种金融工具为城改项目融资，如广州发文鼓励金融机构通过贷款、企业债、公司债等其他金融工具对城中村改造的做地主体予以做地资金支持。此外，国常会指出，要积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与城中村改造，其民间资本的参与主要有两种模式：房企通过自筹资金房企通过自筹资金，参与到城中村改造当中；吸引民间资本参与城市更新基金吸引民间资本参与城市更新基金，城市更新项目所需资金体量大，当前多地政府鼓励由国企牵头，联合社会资本成立城市更新基

23、金，投入到城中村改造项目当中。3、经营性收入有望成为资金平衡新的补充经营性收入有望成为资金平衡新的补充以往的城中村改造，主要通过土地出让收入和住宅销售收入实现资金平衡以往的城中村改造，主要通过土地出让收入和住宅销售收入实现资金平衡。在过去的城中村改造模式中，对于拆除比例并无限制，可以通过土地平整、政府收储的模式进行土地出让，用土地出让收入平衡前期的资金投入，该模式常见于政府主导的城中村改造当中。又或者通过拆迁安置完成后，新建商品房的销售收入来平衡，该模式常见于企业主导和集体主导的城中村改造当中。未来可持续的经营性收入有望成为新的补充未来可持续的经营性收入有望成为新的补充。国常会提出努力发展各种

24、新业态，实现可持续运营，把城中村改造与保障性住房建设结合好，盘活改造各类闲置房产。未来住房租赁收入、停车场收入、临街商铺等经营性收入或将成为平衡前期投入的重要补充，保租房 REITs 和消费基础设施 REITs 的逐步成熟，也有助于增强实施主体意愿。四、政策环境四、政策环境 1、城中村改造作为城市更新的组成部分，国家层面从城中村改造作为城市更新的组成部分，国家层面从 2020 年开始大力年开始大力提倡提倡 城中村改造作为城市更新的组成部分，国家层面的政策脉络始于城中村改造作为城市更新的组成部分，国家层面的政策脉络始于 2020 年年，本次超大特大城市城中村改造工作由何立峰副总理主持。城中村改造

25、是“十四五”规划中城市更新的组成部分，国家层面的政策脉络起始于 2020 年党的十九届五中全会明确提出实施城市更新并使其成为国家战略。2021 年 3 月举行的两会上，城中村改造作为城市更新的组成部分被写进“十四五”规划纲要，随后国家层面关于城中村改造的政策迅速推进。今年以来，中央高级别会议更是多次提及城中村改造问题今年以来，中央高级别会议更是多次提及城中村改造问题：4 月 28 日，政治局会议明确提出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，规划建设保障性住房。国家金融监督管理总局局长李云泽在 6 月份举行的第十四届陆家嘴论坛上曾表示，强化对投资的融资保障，支持超

26、大特大城市城中村改造和“平急两用”公共基础设施等重大项目建设。7 月 5 日，住建部关于扎实有序推进城市更新工作的通知中仍然强调坚持“留拆改”并举、以保留利用提升为主，鼓励城市“微改造”和防止“大拆大建”，划定项目范围主要为既有建筑改造、城市生态修复等。7 月 14 日，国常会审议通过关于积极稳步推进超大特大城市“平急两用”公共基础设施建设的指导意见。会议指出，在超大特大城市积极稳步推进“平急两用”公共基础设施建设。要充分发挥市场机制作用，加强标准指引和政策支持，充分调用民间投资积极性，鼓励和吸引更多民间资本参与“平急两用”设施的建设改造和运营维护。7 月 19 日，中共中央、国务院关于促进民

27、营经济发展壮大的意见出炉。其中提到，支持民营企业参与全面加强基础设施建设，引导民营资本参与新型城镇化、交通水利等重大工程和补短板领域建设。7 月 21 日，审议通过关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见。会议指出，要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。2、多城市具备城中村改造长期经验，已形成

28、适应本地实践的政策体系多城市具备城中村改造长期经验，已形成适应本地实践的政策体系 各大城市在长期推进城中村改造的过程中积累丰富经验，已形成适应本地实践的政策体系各大城市在长期推进城中村改造的过程中积累丰富经验，已形成适应本地实践的政策体系。以广州、武汉、郑州为代表的一二线城市，早在本世纪初便已开始着手进行城中村改造工作，在长期的实践中，已各自形成适应本地城中村改造推进的政策体系。其中，广州从 2000 年便开启城中村改造工作，在 2010 年开启“三旧”改造，2016 年形成三旧改造的“1+3”政策体系，2020 年形成“1+1+N”的城市更新政策体系，2023 年 7 月对城中村改造条例征集

29、意见，是全国首个将出台的专门针对城中村改造的地方性法规条例。武汉的首个城中村改造纲领性文件于 2004 年发布，2013 年首次在武汉市政策文件层面提出“三旧”改造概念，2020 年武汉城市更新领导小组成立，2003 年发布武汉市城市更新行动方案，武汉市的政策脉络起步于“城中村”改造政策，逐步整合了“三旧”改造政策，并向更具广度和深度的城市更新政策转变。郑州的城中村改造工作起始于 2003 年，2011 年郑州市城中村改造管理办法印发，2014 年关于加快推进棚户区改造工作的通知等文件密集出台，指导郑州四环内的城中村改造大规模启动。2017 年以来郑州市区范围内的城中村基本改造完毕，政府不再审

30、批新的城中村改造项目。2023 年政策向城市更新领域进行迭代，郑州市城市更新实施办法（试行）印发。五、经济意义五、经济意义 1、改善民生，实现人居环境高质量发展改善民生，实现人居环境高质量发展 改善居民生活环境改善居民生活环境。新时期住房发展方向，是在高质量发展中满足人民的美好生活需要。但是，当前城中村“脏乱差”的现实，与人民“住好房”需求相背离。建筑老旧，存在安全隐患建筑老旧，存在安全隐患。城中村存在较多年久失修建筑，房屋逐渐破损老化，且私搭乱建、擅自加层等违法改扩建现象严重，不满足基本的建设标准，由此引发严重安全隐患，如长沙“429”特别重大居民自建房倒塌事故，造成 54 人死亡、9 人受

31、伤，此类事故严重的威胁到了人民群众的生命财产安全。城中村房屋还存在分布高密、电路老化、私拉乱接、物品堆放占用疏散通道和安全出口等问题，留下用电和消防隐患。住房基础设施不完善，居住条件差住房基础设施不完善，居住条件差。由于建筑规划缺乏监督指引，房屋成套率低，缺少水电燃气等基础设施配套，存在道路狭窄、排水不畅、缺乏固定的垃圾存放场所等问题导致居住环境差。缺乏公共服务配套缺乏公共服务配套。城中村位于城市建成区内，但未被城市公共服务覆盖。大量青年人、新市民居住于此，为城市发展做出自己的贡献，却无法享受城市发展带来的红利，因此造成城市发展中公共服务配套的二元分割。城中村改造是实现居民城中村改造是实现居民

32、“住好房住好房”的高效路径的高效路径。一是改造老旧房屋，提升居住安全性一是改造老旧房屋，提升居住安全性。城中村自建房往往缺乏专业设计不符合安全规范，抗灾害能力低，对于存在严重安全隐患的城中村房屋，可拆除新建；对于失养失修失管的存在一定安全隐患、居民改造意愿强烈的老旧房屋，实施修缮加固及升级改造，提升居住条件。同时，可以对隐患房屋采取定期巡查、重点监测等方式，进一步强化日常安全监管。可以通过疏通防火通道与安全出口，设置合理防火分隔，增加符合技术标准要求的充电装置，对防火、供用电安全进行专项整治。二是完善基础设施建设，提升居住舒适性二是完善基础设施建设，提升居住舒适性。根据必要性以及可实施情况，可

33、以通过重建改造住房格局，提高房屋成套率；对于不满足成套条件的住房可以规划建立公共厨房、公共厕所等满足居住必备需求；可优先考虑为城中村居民补齐水电燃气等基础设施配套短板，满足日常生活所需；可进行市政设施更新改造如雨污分流、三线入地、增加垃圾回收站等，改善城中村居住环境；可增加便民设施，如推进无障碍和“适老化”改造，为老旧楼房加装电梯，以及优化园林绿化，划定开放共享区域满足民众户外活动需求，建设“口袋公园”、绿道、林下空间等。三是增设公共服务配套，提升居民生活便利性三是增设公共服务配套，提升居民生活便利性。二十大报告强调，“健全基本公共服务体系，提高公共服务水平，增强均衡性和可及性，扎实推进共同富

34、裕”。建立高品质的公共服务体系，提升人民群众的获得感、幸福感和安全感，对公共服务设施的供需均衡提出了更高要求。通过城中村改造，可以重新对城中村区域进行规划设计，增设公共服务设施配套。可达性是评价公共服务供需是否平衡的主要方式，可根据城市居住区规划设计规范中公共服务设施控制千人指标，设置教育、医疗、文体、商业等配套，为居民打造“十五分钟生活圈”，使区域内涉及幼儿园、物业、菜市场、商业等公共服务配套设施，满足居民的生活需求。2、形成有效需求，推动经济高质量发展形成有效需求，推动经济高质量发展 城中村改造涉及项目立项、规划审批、安置、征城中村改造涉及项目立项、规划审批、安置、征地、开发建设等环节，流

35、程复杂地、开发建设等环节，流程复杂。对于某个城中村改造项目，第一步是前期项目立项、规划设计、审批；第二步是拆迁人员的安置房项目供地和建设；第三步是安置，包括货币化安置和实物安置（房票安置）等形式，分为原地安置和异地安置；第四步是土地整理，由各地方的土地储备机构对城中村改造土地进行征收，由于“必须净地出让”，因此还需完成如“七通一平”等土地开发前期工作；第五步是土地出让，经营性用地主要通过招拍挂或带方案出让等方式；最后一步是土地二级开发建设等，在改造地块上建设商品房、安置房、一定比例的保障性住房等地上建筑物和其他附着物。2023 年 7 月 28 日超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视

36、电话会议召开，强调城中村改造要从实际出发，采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造。城中村改造拉动内需主要涉及四大方向：一是新建商品房销售和投资，包括为拆迁户提供的安置商品房、货币化安置的业主非定向再置业、改造地块腾退后供应的新建商品房、腾退后新增保障性住房；二是住房租赁消费，供给端有村民将富余的安置房出租，需求侧有异地安置期间村民阶段性过渡租赁和原有租户再租赁；三是房地产相关产业链的消费和投资，带动建筑业、机械工业、电器机械、电子及通信设备制造业等房地产上下游产业；四是配套基础设施建设投资，包括教育、医疗等公共服务设施，公共交通、水电气热、污水垃圾处理等城市基础设施。3、消除城市建

37、设治理短板，促进城市高质量发展消除城市建设治理短板，促进城市高质量发展城中村改造是城市发展从增量扩张转向存量品质提升的必然选择城中村改造是城市发展从增量扩张转向存量品质提升的必然选择，本质上也是一种房地产业土地要素的供给侧改革，有利于提供区位合适、职住平衡的高品质有效住房供应，缓解超大和特大城市住房的供求矛盾，促进房地产市场的平稳健康发展。城中村改造可加快补齐城市建设治理短板，提高城市承载力、宜居性，推动城市高质量发展城中村改造可加快补齐城市建设治理短板，提高城市承载力、宜居性，推动城市高质量发展。从城市规模看从城市规模看，“十四五”新型城镇化实施方案提出，积极破解“大城市病”，推动超大特大城

38、市瘦身健体。我国过去许多中心城市进行“摊大饼”式的发展，城镇化不彻底，过度追求扩张，导致交通、人口、生态环境等方面问题突出。从城市管理效率看从城市管理效率看，城中村的用地性质主要为集体土地，长期游离于城市规划之外，村民、村集体自发推进经营粗放、用地不规范，甚至出现违法建筑状况，城市整体空间规划割裂、管理效率低，导致发展不均衡、质量不高。从城市功能看从城市功能看，好的城市风貌应该是职住平衡、有完备的产业配套，能解决部分居住区就业。但当前城中村大多是简单的杂乱居住区，产业缺失或老化，亟待升级。城中村改造是促进城市高质量发展的一项重要举措城中村改造是促进城市高质量发展的一项重要举措。引导城市集约化发

39、展引导城市集约化发展。通过城中村改造，完善城市产业结构，使城市发展模式由追求“大而全而散”转向追求“特而强而优”，从而约束城市规模。提高城市提高城市管理效率管理效率。通过对土地性质重新规划，使城中村纳入城市发展规划，提高土地资源的有效利用，推动城市公共资源向更加紧凑、高效的方向发展。植入产业植入产业。以城中村改造为契机，结合城中村自身情况，发展合适产业。对无产业型城中村，依据城中村自身资源建立合适产业；针对产业型城中村，进行产业升级。因地制宜利用资源优势发展先进产业，缓解居民就业压力，带动经济发展。促进城市可持续发展促进城市可持续发展。核心区地块腾挪出来后，可选择优质合作单位，综合评价出让、带

40、设计方案出让。通过引入相关产业或城中村原有产业升级，带动居民就业与周边物业价值提升，增加持续性利税收入。六、参与主体与市场机会六、参与主体与市场机会 1、参与主体、参与主体本轮城中村改造中城市政府及相关部门或为统筹主导方，地方国企、市场化机构或作为实施方、出资方共同参与本轮城中村改造中城市政府及相关部门或为统筹主导方，地方国企、市场化机构或作为实施方、出资方共同参与。考虑到本轮城中村改造明确要求以市场化为主导，相关机构认为在城市政府做好配套政策支持、并对市域内城中村改造项目进行一盘棋统筹的基础之上，在项目“经济账”能算的过来的前提下，市场化的实施主体和资金方亦有望参与进来。具体而言：统筹主导方

41、：城市政府及相关部门统筹主导方：城市政府及相关部门。政府在城中村改造中的统筹职责包括但不限于：出台配套政策和规范性文件来就城中村具体实施细则做出指导，从而使产权收拢、拆赔补偿、实施管理等关键环节均有法可依；摸排市域内城中村项目数量、分布、面积和人口规模等，编制初步的改造计划，据此统筹市域内改造项目所需的资金和规划指标；做好村民工作，启动改造前需征求村民意愿，之后需就改造方案、补偿安置方案等与其协商；算好改造的经济账，确保资金综合平衡、动态平衡，并通过多元化渠道筹措改造资金；监督整体改造流程，确保按既定规划和时间表推进。实施主体：地方国企、其他开发商等实施主体：地方国企、其他开发商等。在城市政府

42、一盘棋统筹之下，城中村改造的具体实施方或为地方城投、其他市属国企，市场化的开发商亦可通过招投标等方式参与，主要负责拆除原有建筑物、土地整理、新建安置房保障房及其他可售或自持物业。除执行既有的改造计划以外，实施方亦可参与城中村改造方案的设计环节，甚至通过入股的方式来从项目中进一步获得潜在经济利益。具备以下条件的主体有望作为实施方参与本次城中村改造：在当地有过住宅开发项目，对当地的产业、人口、城市规划等情况有较多了解；具备一定国资背景，或能与城市政府顺畅对接；此前有过城市更新相关经验；具备一定资金实力，考虑到项目前期或需垫付一定拆赔费用。基于上述条件，地方国企背景开发商参与城中村改造并受益的确定性

43、相对更高，如越秀越秀、城建城建、首开首开、华发华发等。需要说明的一点是，民企开发商此前在大湾区的城市更新中相对活跃，典型如时代中国时代中国、合景泰富合景泰富、龙光龙光、富力富力等，通过本土优势获取项目资源，巅峰时期相关潜在货值达数千亿元。上述房企的参与方式亦灵活、轻重资产模式均涉及，即重资产模式下公司前期自筹资金对村民进行补偿、并实施拆迁复建等，轻资产模式下则主要作为咨询顾问，协助村民和政府制定改造方案。但往前看，考虑到本次城中村改造强调城市政府履行主体责任、统筹规划市域内项目，且不少此前从事城市更新较多的民企当前面临一定债务兑付压力、未必能有资金孵化城中村改造项目，该类民企或更多为协助的角色

44、；不过未来或能通过引入地方国企入股其现有项目来加速推进孵化进程。资金方：中央与城市政府资金方：中央与城市政府、社会资本、社会资本。除常规的财政、专项债资金以外，若本轮城中村改造能够提供相对合理的回报率和较高确定性的改造周期，则社会资本亦有望参与进来，从而降低财政压力。其中，社会资本包括但不限于具备开发能力的实施主体、具备资金成本和久期优势的财务投资者如保险资金、产业方资金。2、市场机会、市场机会（1）开发商参与城中村综合治理）开发商参与城中村综合治理 城中村的治理主要分两部分：一部分涉及公共安全、市政基础设施整治，该部分整治费用由区财政承担；另一部分涉及村属产权及私有产权部分的水、电、气和消防

45、设备等，该部分是由产权人承担。因此，城中村治理实际上既涉及“公有”部分，也有涉及“私有”部分。“公有”部分应该由政府主导并由财政资金支付，“私有”部分由权利人主导，而费用由其自筹，开发商可与权利人形成协议安排通过承担改造工程而换取后续物业运营的权利。关于城中村的治理形式，深圳市及各区和城中村治理行动计划对城中村治理的模式，也进行了原则性的规定，主要模式包括“治理+运营”、“代建+运营”、“街道自建”、“统一代建”等方式，以万科万科新围仔项目和深业水围村项目的经验为基础，结合现行政策，开发商参与城中村综合治理的模式主要有以下三种形式：委托代建委托代建+统租运营模式统租运营模式。该模式下存在两层法

46、律关系，一层是开发商与政府的委托代建关系；另一层是开发商与城中村物业权利人的租赁运营关系。该模式项下，开发商可与政府签订委托代建协议，承接公共部分的维修改造，改造费用由政府承担，但开发商不收代建费；同时，开发商与城中村物业权利人签署改造和租赁协议，统一改造并统一承租改造范围内的物业。“EPC+O”模式模式。该模式也存在两个不同的法律关系：一是承包方与政府间的设计、采购、施工承包关系；二是承包方与物业权利人间的运营权承包、转移或让渡合同。在该模式下，开发商与政府和物业权利人签署“EPC+O”的一揽子协议或者开发商和政府签署 EPC 协议，而同时与权利人签署物业运营管理协议。代建模式代建模式。该模

47、式下不包含运营这部分内容，只是接受政府委托对城中村项目进行全过程代建管理，南山区政府规定代建单位需要有房地产开发企业资质，并应该同时具备同等规模的同类工程经验。随着城中村治理工作的深入开展，城中村的居住环境和营商环境将得到根本改变，在长租公寓政策的刺激下，开发商参与城中村综合治理将成为一种有意义的探索和尝试。（2）城中村改造带动建材需求城中村改造带动建材需求城中村改造范围大致可以划分成三类城中村改造范围大致可以划分成三类：保基本的配套设施保基本的配套设施，例如和居民生活直接关系的水、电、气、路等市政基础设施的维修完善等；提升类的基础设施提升类的基础设施，例如停车场、活动室、物业用房等公共活动场

48、地；完善公共服务类的内容完善公共服务类的内容，包括完善社区的养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递、便民、便利店等设施。在大的框架下，各个区域改造有细微差距，部分地区还对改造范围做了更细的划定。具体到建筑材料层面，建筑涂料（用于外墙粉刷）、水泥（用于道路整治、地下修缮）、塑料管道（用于地下修缮、管线整治等）在老旧小区改造使用较多，防水材料（用于屋面防水）、保温材料（含配套的玻纤网格布等，用于节能改造）、内墙涂料（楼道内墙粉刷）、建筑五金（各类综合修缮）等材料同样也会在部分地区的改造中涉及。随着城中村改造不断推进，有望带动我国建筑材料的需求，未来将给相关行业带来发展机遇随着城中村改造不断推进

49、，有望带动我国建筑材料的需求，未来将给相关行业带来发展机遇。七、利好产业链及相关企业七、利好产业链及相关企业 1、利好产业链、利好产业链城中村改造利好建筑相关产业链城中村改造利好建筑相关产业链。在城中村改造项目持续推进的过程中，与城市更新相关的规划设计咨询、园林工程、基建、房建、装修装饰等板块或将迎来投资机会，尤其是改造的重点区域的地方国企和当地的优质龙头建筑企业更有望受益。2、相关企业、相关企业（1）华润置地：华润置地：深耕大型城市，具备优秀的资产运营能力深耕大型城市，具备优秀的资产运营能力公司经营深耕大型城市，2022 年一二线城市（含香港）合计销售占比约 87%，签约金额前 10 名的城

50、市销售额合计占比 61%。2023 年全年一二线城市供货比重 89%。对布局大型城市高度聚焦，是公司受益于城中村改造的前提。其次，公司也具备最为优秀的资产运营能力。预计城中村改造中投资性物业占比较高，但当前市场具备不动产综合运营能力的企业不多，公司积累的优异不动产管理能力，既可以为地方政府擦亮当地名片，又可以帮助公司取得更好的 IRR 水平。公司不动产运营能力的壁垒，有助于提升公司参与老旧小区改造的竞争力和盈利水平。此外，公司具备较低的融资成本，2022 年底公司加权平均融资成本 3.75%，虽然较 2021 年底的 3.71%有小幅提升，但仍然位于行业低位水平，融资成本优势仍然明显，也有利于

51、公司在较长的改造周期中依然保持较高的 IRR。（2）万物云：物业服务进军城市综合治理先行万物云：物业服务进军城市综合治理先行者者万物云在行业内较早提出城市管家概念，公司在 2018 年提出中国物业企业走向城市管理的行业策略，并采用少数股权操盘方式落地城市运营业务。截至 2022 年 12 月 31 日，公司已经在全国 36 个城市落地84 个城市空间整合服务项目。公司也积累了一批标杆项目，例如万物云目前正在服务的南头古城项目。南头古城位于深圳市南山区深南大道，又名新安故城，始建于东晋年间，距今将近 1700 年历史，现有建筑约 1100 栋，按保护等级及建成年代大致可分为历史文物建筑、清末，民

52、国风格建筑、50 年代风格建筑、80 年代水刷石材料建筑和现代建筑，现代建筑比重最大。改建策略上，结合政府和市民对于古城的期待和前期城市研究结果，提出古城历史文化街区风貌改造策略，从尊重历史原真性出发，对建筑风貌重新梳理，有机保留各个年代的文化层和历史记忆。万物云作为项目的后期城市运营提供者，为项目提供 VI 体系打造、游客服务、环卫清洁、设施设备管养、安保服务、公共资源运营等服务，让“老”与“新”充分有机结合。（3）城建发展：深耕北京优势显著，棚改布局逐步兑现城建发展：深耕北京优势显著，棚改布局逐步兑现背靠北京领军国企，资源优势显著背靠北京领军国企，资源优势显著。城建发展成立于 1998 年

53、，于 1999 年 2 月在上交所上市。目前已形成地产开发、对外股权投资和商业地产经营三个板块的全面协调发展的良好局面，公司以房地产开发为主业，开发业态丰富，以龙樾和国誉府系列为高端品牌。2022 年末，公司总资产规模达到 1388 亿元。城建集团作为北京建筑行业的领军企业，是公司控股股东，持有公司 41.9%股权。其隶属于北京国资委，拥有强大的资源与业务优势，大力支持公司棚改和一级土地开发。销售逆势增长，持续深耕北京市场销售逆势增长，持续深耕北京市场。公司销售增长稳健，2017-2022 年销售金额 CAGR 高达 16.7%。随着北京市场的资源和产品竞争力不断增强，公司在 2022 年实现

54、销售金额 303 亿元，同比增长 18%，位列中国房企销售额百强榜第 69 名；其中北京房屋销售量位居北京 2022 年度销售排行榜第 2 名。根据中指院数据，2023 年 1-7 月公司销售金额 267 亿元，同比增长 61%，位居 TOP50 房企中的前列。公司拿地强度较高，长期重仓北京，2022 年公司在北京的未开工计容建面 380 万平，占总面积 78.7%；北京在建项目面积 494 万平，占总面积 72.6%。2023 年于北京获取 2 宗土地：北京海淀区双新村棚户区改造地块与北京市朝阳区奶西村棚户区改造土地，权益拿地金额共计 73.5 亿元，公司持续深耕北京市场，强化自身优势。棚改

55、长期布局迎来收获，奠定未来业绩增长基础棚改长期布局迎来收获，奠定未来业绩增长基础。公司长期专注重资产棚改项目和一级土地开发业务。截至 2022 年棚改项目总投资额近千亿元，其中望坛棚改和临河村棚改项目总投资额 629 亿元资金，预计潜在利润可观，随着项目的完成，在棚改上的长期投资即将得到回报，为长期业绩增长夯实基础。此外，临河棚改、动感花园等多个项目实现政府债置换自有资金投资。马池口项目、平各庄 B 地块实现一级开发成本返还并完成土地入市；海子角项目实现腾退率 100%，安置房已实现开工建设。随着超大特大城市的城中村改造政策不断落地，公司有望凭借丰富的棚改操盘经验率先受益。（4）珠江股份：剥离

56、地产业务轻装上阵，转型智慧城市运营服务商珠江股份：剥离地产业务轻装上阵，转型智慧城市运营服务商 广州国企剥离地产业务，轻装上阵重新出发广州国企剥离地产业务，轻装上阵重新出发。珠江股份是广州国有房地产开发企业，大股东是广州珠江实业集团。公司于 2023 年 4 月 24 日发布公告称重组基本完成：作价 28.0 亿元将所持有的房地产开发业务相关的资产负债置出，同时作价 7.8 亿元置入广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（下称“珠江城服”）100%股权。重组后公司主营业务将变更为物业管理与文体运营。珠江城服外拓能力强，城市服务业态优势突出珠江城服外拓能力强，城市服务业态优势突出。截至 2022

57、年 8 月，珠江城服在管项目共计 366 个（住宅 141 个、公建 208 个、体育场馆 17 个），在管面积共计 2845 万方。349 个住宅及公建项目中，第三方拓展项目占比近 75%，具备优秀的市场外拓能力。城市服务方面：珠江城服是国内文体运营赛道龙头企业，体育场馆在管建面排名第一。目前已签约体育场馆共 20 个，管理资产达 200 亿元。公司先发优势明显，是国内目前少数成功运营保障过世界级、亚洲级、国家级、省市级大型赛事活动的专业公司之一。由于体育场馆项目运营期平均在 15-17 年，公司此块业务现金流稳定，可持续发展能力强。珠江城服毛利率稳定珠江城服毛利率稳定，业绩承诺保障公司未来

58、盈利，业绩承诺保障公司未来盈利。珠江城服 2022 年 1-8 月两大主营业务物业管理和文体运营分别实现营收 6.5 亿元和 1.6 亿元，毛利率分别为 17.3%和 44.8%，保持在行业较高水平。2023 年 1 月 19 日，珠江股份和珠实集团签署业绩补偿协议，承诺 2023-2025 年度，珠江城服的年度净利润分别不低于 6800 万元、7400 万元、7900 万元，为珠江股份未来的业绩释放奠定基础。加强集团协同，乘城中村政策之风，业务扩张可期加强集团协同，乘城中村政策之风，业务扩张可期。作为公司大股东，珠实集团已成为广州市属全资国有大型城市运营综合服务集团、广州市最大国有住房租赁平

59、台和城市更新国有土地整备平台及广州市属国企中唯一城市建设运营全产业链企业，旗下城市更新平台广州城市更新集团，三十多年来先后完成东风路等广州市中心城区主干道沿线及周边区域的征拆改造，开发多个安居小区和写字楼宇；打造 46 万平方米菠萝山保障房项目。珠江股份重组后通过加强与珠实集团的协同，在本轮特大超大城市城中村改造中，有机会承接大量母公司及兄弟单位项目的物业服务，助力在管规模进一步扩张。（5）越秀地产：成长型广州地产国企，集团股东参与广州旧改优势明显越秀地产：成长型广州地产国企，集团股东参与广州旧改优势明显越秀地产深耕广州，成长性优异越秀地产深耕广州，成长性优异。越秀地产是广州市属明星企业越秀集

60、团旗下的重要地产开发平台，近年来业绩销售实现较快增长，凭借着非公开拿地优势，结合市场化方式积极扩充土储。2022 年公司实现营收 724.2 亿元，同比增长 26.2%；实现核心净利润 42.4 亿元，同比增长 2.1%。2023 年前 7 月公司实现销售金额 921.0 亿元，同比增长 67.9%，增速在 TOP20 房企中排名第一；前 7 月拿地总价 213.1 亿元，其中一线城市占比达 69%。母公司越秀集团在广州旧改中极具优势，公司有望深度参与城中村改造母公司越秀集团在广州旧改中极具优势，公司有望深度参与城中村改造。广州城中村改造的做储结合模式中，政府将前期土地整理工作指派给特定国企，

61、并由其自行筹措资金，整理完成后交由土储机构收储并进行土地出让。越秀集团是广州政府认定的土地做储主体之一，公司作为其旗下的重要地产开发平台，有望深度参与广州城中村改造。目前，越秀地产参与的广州首个旧城混合改造项目越秀区南洋电器厂及周边更新改造项目一期的居民签约工作已正式启动；此外，番禺区的里仁洞旧改项目也由越秀地产操刀，项目进展速度较快，总投资预计将超 200 亿元，预计 2026 年完成。八、市场空间八、市场空间 1、城中村改造市场空间广阔城中村改造市场空间广阔根据住房和城乡建设部于 2022 年 10 月公布的2021 年城市建设统计年鉴，截至 2021 年末，全国共有超大城市 8 个，分别

62、为上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉。全国特大城市 11 个，分别为杭州、东莞、西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨。今年以来，已有广州、深圳、杭州、青岛等城市相继发布了城中村改造的细则要求或支持政策。在一线城市中，广州市计划 2023 年推进 127 个城中村改造项目（含 46 个续建项目，12 个新开工项目，69 个前期项目），预计完成城中村改造固定资产投资 983 亿元，占全年城市更新固定资产投资 2000 亿元目标的 49.15%；上海计划在 2023 年至 2025 年新启动 30 个城中村改造项目，每年 10 个，面积不少于 400 万平方米；深圳今年

63、计划推进 4.9 万套（间）城中村保障房规模化品质化改造提升项目，选取 10 个宜居、宜业、宜游的“三宜小村”精品示范项目。根据初步测算，本次城中村改造涉及的固定资产投资规模或将达到万亿级别，市场空间广阔。2、预计预计 19 城城中村建面城城中村建面 19.4 亿方，改造成本亿方，改造成本 3.9 万亿元万亿元根据测算，根据测算，19 个超大特大城市城中村建筑面积约个超大特大城市城中村建筑面积约 19.4 亿方亿方。根据各地公布数据，深圳、广州、济南、长沙城中村面积总计 5.69 亿方；东莞、合肥、西安、成都、青岛城中村数量分别为 242、104、114、31、69 个，据此测算城中村面积 3

64、.26 亿方；珠三角城市由于历史原因城中村面积占建成区面积比重较高，广州、深圳、东莞三城平均占比为 21.7%，济南、长沙、合肥、西安、成都、青岛占比平均为 4.0%，假设其他 10 城城中村面积占建成区比例也为 4.0%，则 10 城城中村面积总计为 3.97 亿方。综上，19 城城中村面积 12.9 亿方，城中村建筑密度高，但楼层往往较低，假设平均容积率 1.5，则对应总建筑面积19.4 亿方。经测算城中村改造总投资约经测算城中村改造总投资约 3.9 万亿万亿元元。根据住建部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿），按照拆除面积 20%，拆建比 2 测算，拆除面积为 38744 万方，新建面积为77489 万方，假设建筑拆除、土地平整、房屋新建、综合整治的单方成本分别为 500、1000、2500、1000 元，同时假设拆除房屋（面积）对应的原容积率为 1.5，则对应总投资约为 3.9 万亿元。