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1、 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告|行业专题报告 2023 年 12 月 01 日 轻工制造轻工制造 地产新模式如何影响家居企业地产新模式如何影响家居企业 股票股票 股票股票 EPS(元)(元)PE 代码代码 名称名称 2023E 2024E 2023E 2024E 002572.SZ 索菲亚 1.45 1.68 11.27 9.72 01999.HK 敏华控股 0.57 0.65 8.41 7.35 603008.SH 喜临门 1.41 1.68 13.21 11.02 603816.SH 顾家家居 2.51 2.92 14.94 12.85 603833.SH
2、 欧派家居 5.07 5.81 15.57 13.59 资料来源:Wind,长城证券产业金融研究院 注:标的未覆盖,EPS为 Wind 一致预期值 政策定调,城中村改造启动政策定调,城中村改造启动。7 月 21 日,国务院常务会议审议通过关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见。推进城中村改造有利于消除城市建设治理短板、改善城乡居民居住环境条件、扩大内需、优化房地产结构。体量测算:体量测算:21 城城中村建面城城中村建面 8.8 亿亿,有望拉动,有望拉动超超万亿建安投资万亿建安投资。21 城城镇人口/2022 年新开工住宅面积分别占全国 24%/29%。城镇人口(取 2020年七普数
3、据)2.16 亿人,占全国 23.9%;2022 年住宅新开工面积约 2.54 亿,占全国 28.8%。测算城中村建筑面积 8.8 亿,有望拉动约 2.4万亿建安投资。影响幅度影响幅度:静态测算年新开工静态测算年新开工约约占全国占全国 10%,局部地区改造拉动弹性近,局部地区改造拉动弹性近100%。定义(年改造面积/2019 年住宅新开工面积)为改造拉动率,以此衡量城中村改造对全局及区域住宅投资的影响力度。若按 10 年完成改造计算,21 城总计改造拉动率为 24.7%。一线城市拉动幅度普遍较大,按城中村10 年完成改造,年改造面积约占总开工面积 10%。家具体量家具体量:总规模逾千亿总规模逾
4、千亿。各地保障性租赁住房面积通常以 70 平米以下的小户型为主。在三种套型比例相同、套均面积按 40 计算、不考虑改造后容积率提升的情况下,21 个超大特大城市共可提供超过 2000 万套住房。按套均家具支出 5000 元计算,市场规模逾 1000 亿元。企业影响企业影响:B 端崛起,哑铃形市场亟需修炼内功端崛起,哑铃形市场亟需修炼内功。在地产租购并举的新发展模式中,新市民与低收入本地人群的居住需求未来可能有更高比例通过保障性住房实现。对应的相当比例家居产品 C 端需求可能被整合到房屋运营方这一 B端渠道。在这一面向 B端客户的标品化市场中,具有较好工程服务能力、售后保障、品牌影响力、能够规模
5、制造取得成本优势的企业有望获取更大市场份额。商品房等改善型需求及其对应家具家装市场仍将保留其重视品牌、设计、个性化等相对高附加值的特征。在此情景下,品牌形象的塑造与多渠道获取相对低价流量的能力将成为市场竞争的关键。相关标的有:定制领域的欧派家居、索菲亚、志邦家居、金牌厨柜;软体领域的顾家家居、喜临门、敏华控股;大宗领域的江山欧派。强于大市强于大市(维持维持评级评级)行业行业走势走势 作者作者 分析师分析师 荣泽宇荣泽宇 执业证书编号:S02 邮箱: 分析师分析师 蔡志明蔡志明 执业证书编号:S01 邮箱: 相关研究相关研究 1、布局政策暖风期,静待复
6、苏验证2023-08-03 2、促家居消费措施将落地,板块情绪有望提振2023-07-04 3、把握利润率边际改善的修复机遇2023-06-13 -11%-8%-4%-1%2%5%9%12%--11轻工制造沪深300行业专题报告 P.2 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 风险提示:风险提示:1、改造进度不及预期;2、改造具体内容不及预期。3、相关测算及其结果与实际情况不符。4、行业竞争加剧。5、原材料价格上涨。oXhVbWpXnYpWdYpZoYlW7N8Q7NpNmMpNpMkPpOmOkPnNnQbRqRmNMYpOvNNZn
7、NsN行业专题报告 P.3 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 内容目录内容目录 政策定调,超特大城市改造启动.5 21 城城中村面积超 8 亿平,有望拉动建安投资逾万亿.5 现有城中村体量:测算逻辑.5 建筑面积占比及投资拉动.6 超特大城市总建安投资超万亿,拆建比是核心影响变量.7 影响幅度:一线较高,深圳、东莞、佛山替代率超 100%.9 和棚改、保障性租赁住房的对比.10 家居消费影响:总规模逾千亿,消费形态结构或有变化.11 保障性租赁住房家具市场规模逾千亿.11 形态:小户型为主、装配式装修、拎包入住成为标配.12 城中村改造规划及进展.16 影响节奏:项目耗时周期长
8、,或存在一定交付脉冲.18 改造案例.18 拆除重建:广州市猎德村.18 综合整治:深圳水围村项目.19 拆整结合:深圳市大冲村项目.20 企业影响:B 端渠道崛起,市场趋于哑铃型.21 数量特征:全国拉动有限,21 城弹性较大.21 释放节奏:项目集中交付期或带动需求爆发.21 B 端需求释放:后端制造与工程渠道与能力是把握新市场关键.21 C 端需求捕获:关注品牌力与流量获取能力.22 投资建议:因地制宜面对新挑战下的新机遇.23 风险提示.24 图表目录图表目录 图表 1:城中村改造政策.5 图表 2:城中村建筑面积测算逻辑.6 图表 3:21 个超大和特大城市城中村面积测算结果.7 图
9、表 4:各地建安投资测算(假定全部拆除新建,不考虑改造后容积率变化).8 图表 5:不同建安成本和改造后容积率提升对应的建安投资额度(亿元).8 图表 6:广深区域城中村面积占比大,改造新增开工需求较强.9 图表 7:城中村建面/城市总建面.10 图表 8:各地改造替代率.10 图表 9:2014-2019 年间棚改实际执行套数(万套).10 图表 10:棚改实际执行套数与全国销售套数对比(万套).10 图表 11:城中村改规模与棚改、旧改、保障性租赁住房对比.10 图表 12:各城市保障性租赁住房均以小户型为主,建筑面积多在 70 平米以下.11 图表 13:部分保障性租赁住房家具采购价格.
10、11 图表 14:北京保障住房体系.12 图表 15:北京百子湾公租房装配式装修示意图一.13 图表 16:北京百子湾公租房装配式装修示意图二.13 图表 17:北京市保障性租赁住房部分室内装修配置标准.13 行业专题报告 P.4 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 图表 18:共有产权房-北京金隅凤栖家园样板间厨房.14 图表 19:共有产权房-北京金隅凤栖家园样板间客厅.14 图表 20:深圳市保障性租赁租房小户型设计竞赛要求.14 图表 21:深圳小户型保障性租赁住房样板间-18 .15 图表 22:深圳小户型保障性租赁住房样板间-27 .15 图表 23:广州番禺区城隽和
11、府公租房样板间-厨房.15 图表 24:广州番禺区城隽和府公租房样板间-客厅.15 图表 25:上海宿舍型保障性租赁住房示意图.16 图表 26:上海住宅型保障性租赁住房示意图.16 图表 27:深圳市城中村综合整治范围图(2019-2025).17 图表 28:广州市分步推进城中村改造示意图.17 图表 29:部分城中村改造案例耗时情况.18 图表 30:猎德村改造前.19 图表 31:猎德村改造后.19 图表 32:水围村人才公寓项目实施流程.19 图表 33:深圳市水围村综合整治项目柠檬公寓.20 图表 34:大冲村改造前全景.20 图表 35:大冲村建成效果图.20 图表 36:部分家
12、居企业 2022 年销售量情况.21 图表 37:部分家具企业工程渠道收入占比.22 图表 38:部分家具企业收入/生产员工数对比.22 图表 39:部分家具企业广告宣传费/销售收入.22 图表 40:部分家具企业销售费用率对比.22 图表 41:部分家具企业广告宣传费用对比(亿元).23 图表 42:部分家具收入/销售员工数对比.23 图表 43:部分家具企业毛利率对比.23 图表 44:部分家具企业 ROE 对比.23 图表 45:部分相关标的盈利预测和估值情况(截至 2023 年 11 月 30 日).24 行业专题报告 P.5 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 政策定调
13、,超特大城市改造启动政策定调,超特大城市改造启动 7 月 21 日,国务院常务会议审议通过关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见。本轮城中村改造坚持人民政府承担主体责任,多渠道筹措整改资金,鼓励和支持民间资本参与,坚持“留改拆”并举方式进行改造,是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的主要举措。狭义的城中村是指农村村落在城市化进程中,在城市建成区范围内失去或基本失去耕地,仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄;或全部或大部分耕地被征用,农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区。广义的城中村是指在城市高速发展的进程中,滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居
14、民区。城中村是很多超大特大城市外来建设者等新市民、青年人奋斗的聚居地,通常具有布局凌乱、房屋破旧密集、公共服务缺失、环境卫生条件相对较差等特征。实施城中村改造有深远意义。推进城中村改造有利于消除城市建设治理短板、改善城乡居民居住环境条件、扩大内需、优化房地产结构。图表1:城中村改造政策 资料来源:中国政府网,城证券产业金融研究院 21 城城中村面积城城中村面积超超 8 亿平,有望拉动建安投资逾万亿亿平,有望拉动建安投资逾万亿 现有城中村体量:测算逻辑现有城中村体量:测算逻辑 我们采取如下方法对 21 个超大特大城市城中村建筑面积进行测算:城中村面积=城市中自建房建筑面积+用于租赁的城中村面积
15、自建房面积=城市总人口*自建房户数占城市总户数比例*自建房人均建筑面积。其中自建房人均建筑面积并无直接统计数据,故采用各个城市第七次人口普查数据中该城市人均建筑面积替代;用于租赁的城中村面积=城市总人口*城中村租户数占城市总户数占比*城中村租户人均建筑面积。城中村城中村户数占比:户数占比:由房屋平均月租金估算得出。第七次人口普查数据中将房屋月租金分为 10 档,分别调查统计了各城市各档位租金的户数占比。我们选取月租金1000元以下的住户作为城中村住户。行业专题报告 P.6 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 2022 年,全国居民用于居住的消费支出占可支配收入的比重为 15.9%
16、,外出农民工月均收入为 5240 元。即,如果外出农民工将收入的 15.9%用于租赁,其可承受的月租金大概在 836 元,不超过 1000 元。因此假定,月租金小于 1000 元,同时租赁的房屋非公租房(廉租房),这类居民假设为居住在城中村的外来人口。城中村租户人均建筑面积:城中村租户人均建筑面积:根据较低档位人均建筑面积加权计算得出。第七次人口普查数据中将人均建筑面积分为 10 档,分别调查统计了各城市各档位人均建筑面积的户数占比。假设城中村租客人均享有建筑面积均在 19 以下,根据 8 以下、9-12、13-16、17-19 这四个档位各档位户数,按照各档位区间上限即 8、12、16、19
17、 进行加权计算,得出各城市城中村租户人均建筑面积。图表2:城中村建筑面积测算逻辑 资料来源:长城证券产业金融研究院 建筑面积占比及投资拉动建筑面积占比及投资拉动 本节基于“中国城市百人论坛”对各城市城中村介绍与我们自主测算对各城市城中村规模进行大致描摹。北京:北京:基于外来人口占比和建设用地占比这两个人口用地的核心指标,同时结合北京的实际特点,增加宅基地容积率等指标进行分析,发现绿化隔离地区和六环周边的村庄外来人口占比最高,呈环状聚集态势。其中,外来人口占比30%且宅基地容积率0.6的村庄有 279 个。上海上海:根据上海市人大关于“两旧一村”改造工作情况的报告,截至 2022 年底,上海市还
18、有“城中村”点位 682 个,其中,项目整体改造点位 171 个,规划拨点 405 个,综合整治 106 个。共涉及村(居)民约 11 万户,房屋面积超过 2 千万。全市位于城市开发边界内的农村居民点用地面积约 7500 公顷,分布在浦东、嘉定、崇明和青浦等 9个区。广州广州:目前广州市共有 1024 个村,行政区划面积 4572 平方公里,其中建设用地面积1048 平方公里;总常住人口 1528 万人,其中外来常住人口 908 万。城中村主要是指外来人口比重大于 30%,且建设用地比重大于 40%的村庄;按照外来人口比重和建设用地比重可以将城中村分为刚性村和弹性村,其中刚性村是指外来人口比重
19、大于 50%,且建设用地占村行政面积比重大于 60%的城中村;弹性村是指外来人口比重小于 50%或建设用地比重小于 60%的城中村。广州 1024 个村中,有 425 个被识别为城中村,其中刚性村 207 个,弹性村 218 个。行业专题报告 P.7 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 深圳深圳:城中村私宅的建筑面积和居住人口占全市一半。:城中村私宅的建筑面积和居住人口占全市一半。城中村数量上,行政村 330 个左右,自然村超过 1000 个。城中村的居住人口超过 1000 万,其中外来人口占比约 87%。城中村实际占有土地 552 平方公里,建设用地 299.6 平方公里,居住
20、用地 120.8 平方公里。城中村住房建筑面积约 2.25 亿,占全市约 36.3%;套数 510 万套,约占比 48%。图表3:21 个超大和特大城市城中村面积测算结果 城市 城市人口 自建房建筑面积 租赁城中村面积 合计城中村建筑面积 万人 万 万 万 超大城市(7 个,城区人口 1000万以上)北京 1916 1756 2272 4028 上海 2489 1528 2773 4301 广州 1320 4594 6257 10851 深圳 1768 823 7951 8774 重庆 1650 2271 2288 4559 天津 1165 947 1195 2142 成都 1650 2586
21、 2937 5523 武汉 1094 2037 1184 3221 特大城市(14 个,城区人口 500万以上)东莞 930 2023 6325 8349 西安 740 2020 1445 3465 杭州 993 2441 2281 4722 佛山 816 4864 4276 9140 南京 693 1147 529 1676 沈阳 597 409 578 987 青岛 580 2112 691 2803 济南 657 2336 554 2889 长沙 510 2147 516 2663 哈尔滨 503 422 368 790 郑州 719 1058 643 1701 昆明 412 2750
22、1196 3946 大连 376 717 492 1209 合计 21578 40989 46752 87740 资料来源:各地第七次人口普查数据,长城证券产业金融研究院 超特大城市总超特大城市总建安投资建安投资超万亿超万亿,拆建比是,拆建比是核心影响变量核心影响变量 建安投资=建筑面积*单位建安成本。单位建安成本数据源自建筑工程造价信息网,非省会城市取省会城市值。假定全部采取拆除新建的模式,在不考虑改造后容积率提升的情况下,21 个超特大城市建安投资总额约 2.4 万亿元。考虑到城中村改造涉及拆除新建、整治提升、拆整结合三种模式,各城市根据城中村现状差异,实际改造建安投资可能有所出入。若拆除
23、新建比例较大,则建安投入额度较高,若拆除新建比例较大,则建安投入额度较高,若均采用整治提升模式,则相应建安投入规模较小。若均采用整治提升模式,则相应建安投入规模较小。行业专题报告 P.8 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 图表4:各地建安投资测算(假定全部拆除新建,不考虑改造后容积率变化)城市 万人 万 元/亿元 城市人口 合计城中村建筑面积 建安成本 建安投资 超大城市 北京 1916 4028 2791 1124 上海 2489 4301 3917 1685 广州 1320 10851 3180 3451 深圳 1768 8774 3180 2790 重庆 1650 455
24、9 1850 843 天津 1165 2142 3454 740 成都 1650 5523 1980 1094 武汉 1094 3221 1590 512 特大城市 东莞 930 8349 3180 2655 西安 740 3465 2900 1005 杭州 993 4722 1973 932 佛山 816 9140 3180 2906 南京 693 1676 2606 437 沈阳 597 987 1900 188 青岛 580 2803 2744 769 济南 657 2889 2744 793 长沙 510 2663 2310 615 哈尔滨 503 790 1978 156 郑州 71
25、9 1701 1951 332 昆明 412 3946 2631 1038 大连 376 1209 1900 230 合计 21578 87740 24294 资料来源:各地第七次人口普查数据,建筑工程造价信息网,长城证券产业金融研究院 考虑到实际改造后容积率变化会对总建安投资测算结果产生较大影响,此处针对不同容积率提升情况下的建安成本规模进行敏感性测算。根据图表 4 计算全国改造平均建安成本为 2769 元/。在平均建安成本 2800 元/,改造后容积率为改造前 1.5 倍的情况下,建安投资拉动规模为 3.69 万亿元。前文出于保守审慎原则,取不考虑容积率提升情况下的测算建安投资 2.4 万
26、亿元作为参考值。图表5:不同建安成本和改造后容积率提升对应的建安投资额度(亿元)改造后容积率改造后容积率/改造前容积率改造前容积率 1.5 1.7 1.9 2.1 2.3 2.5 建安成本(元/)3400 44748 50714 56680 62647 68613 74579 3200 42115 47731 53346 58962 64577 70192 3000 39483 44748 50012 55276 60541 65805 2800 36851 41764 46678 51591 56505 61418 2600 34219 38781 43344 47906 52469 570
27、31 资料来源:长城证券产业金融研究院测算 行业专题报告 P.9 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 影响幅度影响幅度:一线较高,深圳、东莞、佛山替代率超一线较高,深圳、东莞、佛山替代率超 100%21 城城镇人口城城镇人口/GDP/2022 年新开工住宅面积分别占全国年新开工住宅面积分别占全国 24%/32%/29%。21 个超大特大城市城镇人口(取 2020 年七普数据)21578 万人,占全国城镇人口 23.9%;2022 年 GDP 为 38.67 万亿,占全国 31.9%;2022 年住宅新开工面积约 25403 万,占全国 28.8%。城中村建筑面积占城市总建筑面积比
28、例城中村建筑面积占城市总建筑面积比例:多数地区城中村建筑面积占比在 10%左右。广州、深圳、东莞、佛山、昆明等地建筑面积占比显著高于其余城市水平。改造改造拉动拉动:年改造面积年改造面积/2019 年住宅开工面积年住宅开工面积。21 个超大及特大城市总计改造个超大及特大城市总计改造拉动拉动率率为为 24.7%。假定各城市分 10 年完成城中村改造,测算可得改造新增开工需求对各地地产开工影响程度。一线城市受影响幅度普遍较大,其中广深地区由于城中村建筑面积占比较高,年改造面积/2019 年开工面积值分别为 77.1%、110.4%;东莞、佛山为 117.8%、94.1%。全国层面来看,2022 年全
29、国新开工住宅面积 88135 万,按城中村 10 年完成改造,对总体的拉动率为 10%。图表6:广深区域城中村面积占比大,改造新增开工需求较强 城市城市 城中村建面城中村建面/全城建全城建面面 年改造面积(假定年改造面积(假定 10年改造完成)年改造完成)2019 年房屋新开工年房屋新开工面积(万面积(万)改造改造拉动拉动率(率(年改造面年改造面积积/2019 年年开工面开工面积积)超大城市 北京 6.3%403 1004 40.1%上海 5.6%430 1572 27.4%广州 29.9%1085 1407 77.1%深圳 23.1%877 795 110.4%重庆 7.9%456 4593
30、 9.9%天津 5.3%214 1974 10.8%成都 9.3%552 2691 20.5%武汉 8.0%322 2234 14.4%特大城市 东莞 32.8%835 709 117.8%西安 11.6%346 2234 15.5%杭州 13.4%472 1347 35.1%佛山 31.1%914 971 94.1%南京 6.8%168 1989 8.4%沈阳 4.5%99 1121 8.8%青岛 14.1%280 1848 15.2%济南 11.7%289 1609 18.0%长沙 13.0%266 2021 13.2%哈尔滨 4.3%79 756 10.5%郑州 6.3%170 3234
31、 5.3%昆明 23.3%395 1124 35.1%大连 9.7%121 442 27.3%资料来源:各地七普数据,国家统计局,长城证券产业金融研究院 行业专题报告 P.10 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 图表7:城中村建面/城市总建面 图表8:各地改造替代率 资料来源:各地七普数据,国家统计局,长城证券产业金融研究院 资料来源:各地七普数据,国家统计局,长城证券产业金融研究院 和棚改、和棚改、保障性租赁住房保障性租赁住房的对比的对比 棚改:棚改:2015 年 6 月 17 日国常会提及“实施三年行动计划,改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区 1800 万套,农村危房
32、 1060 万户推进棚改货币化安置”。2014-2019 年间棚户区改造住房实际执行 3228 万套,若按照单套 80 计算,则可总计拉动住房需求 25.8 亿,2014-2019 期间年均拉动 4.3 亿。图表9:2014-2019 年间棚改实际执行套数(万套)图表10:棚改实际执行套数与全国销售套数对比(万套)资料来源:财政部,Wind,长城证券产业金融研究院 资料来源:财政部,Wind,国家统计局,长城证券产业金融研究院 保障性租赁住房保障性租赁住房:2021 年 6 月 18 日国常会提及“增加租金低于市场水平的小户型保障性租赁住房供给。人口净流入的大城市等,可利用集体经营性建设用地、
33、企事业单位自有土地建设保障性租赁住房,允许将闲置和低效利用的商业办公用房、厂房等改建为保障性租赁住房。”城中村改造将与保障性住房建设相结合。住建部各地城中村改造土地除安置房外的住宅用地及其建筑规模,原则上应当按一定比例建设保障性住房。图表11:城中村改规模与棚改、旧改、保障性租赁住房对比 住房政策住房政策 大规模投入期大规模投入期 大规模投入期每年大规模投入期每年平均平均体量体量 棚改 2015-2018 年 开工 600 万套 旧改 2020 年-2021 年 惠及居民 736-965 万户 保障性租赁住房 2021-2022 年 建设筹集 94-265 万套 城中村改造 2023 年起 2
34、19 万套;测算总规模约 2193 万套(按 40/套计算)资料来源:住建部,长城证券产业金融研究院分析和测算 0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%东莞佛山广州昆明深圳青岛杭州长沙济南西安大连成都武汉重庆南京北京郑州上海天津沈阳哈尔滨0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%140.00%东莞深圳佛山广州北京昆明杭州上海大连成都济南西安青岛武汉长沙天津哈尔滨重庆沈阳南京郑州00500600700200.0%10.0%20.0%30
35、.0%40.0%50.0%60.0%05004200182019棚改实际执行(左)棚改执行数/住宅销售数(右)行业专题报告 P.11 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 家居消费影响:家居消费影响:总规模逾千亿,消费形态结构或有变化总规模逾千亿,消费形态结构或有变化 总量:主要为中小户型,总量:主要为中小户型,有望有望累计释放累计释放 2000 余万套余万套住宅住宅需求。需求。根据各地保障性租赁住房建设导则,保障性租赁住房面积通常以 70 平米以下的小户型为主。面向人群主要为三类:1)单身(包括未婚、离异、丧偶),2)夫妻 2 人,3)
36、夫妻及子女三人以上。按人均建筑面积 20 计算,三种套型分别为 20、40、60 左右。在三种套型比例相同情况下,套均面积按 40 计算。则 21 个超大特大城市共可提供 2193 万套住房(不考虑改造后容积率提升)。图表12:各城市保障性租赁住房均以小户型为主,建筑面积多在 70 平米以下 城市城市 文件文件 面积标准面积标准 北京 北京市保障性租赁住房建设导则(试行)保障性租赁住房以建筑面积不超过 70 的小户型为主 上海 上海市租赁住房规划建设导则 住宅类租赁住房应以中、小套型为主。小套套内建筑面积应在45 以内;中套套内建筑面积应在 70 以内;套内建筑面积大于 70 为大套,租赁住房
37、最大套内建筑面积一般不超过 70。广州 广州市保障性租赁住房项目认定办法(征求意见稿)面积标准:保障性租赁住房项目以建筑面积不超过 70 的小户型为主。深圳 深圳市保障性租赁住房管理办法 政府组织配租的保障性租赁住房以建筑面积七十以下的套(间)为主。资料来源:各城市住建局,长城证券产业金融研究院 保障性租赁住房家具市场规模逾千亿保障性租赁住房家具市场规模逾千亿 各地已披露的保障性租赁住房家具采购招标结果中,通常包含床、床垫、桌、椅、茶几、电视柜、衣柜等类别。参考图表 12 中各项目采购价格,保守假设各类产品采购价格分别为:床 1000 元/张、床垫 500 元/张、衣柜 1000 元/套、桌子
38、 500 元/张、椅子 100 元/把、沙发 1000 元/套、茶几 500 元/张、电视柜 500 元/个。此外,根据 2023 年 6 月 28 日丰台区保障性住房公租房项目家具采购及安装招标公告,1000 套家具 520 万元,套均招标价约 5200 元。按套均家具支出 5000 元计算,2193 万套住房家具总市场规模逾 1000 亿元。图表13:部分保障性租赁住房家具采购价格 城市城市 产品产品 规格规格 单价单价(元元)安远县城投贸易有限公司安远县城投贸易有限公司 2023 年度保障性租赁住房家具采购项目年度保障性租赁住房家具采购项目 江西赣州 床(宿舍)实木床上下铺,2000(长
39、)*1200(宽)mm;含床板、床垫 1000 床(套房)实木床 2000*1500(宽)mm;床板:14mm 厚杉木整板 1000 衣柜 1400*400*1800mm 四门衣柜 536 书桌椅 书桌:1400*600*750mm、椅子 350*400*740mm 285 沙发 实木框架三人位+2 人位+实木茶几,双人位:1310*750*390,三人位:1520*750*390 1980 福泽园福泽园 7 幢保障性租赁住房改造项目家具采购幢保障性租赁住房改造项目家具采购 城市城市 产品产品 规格规格 单价单价(元元)广东江门 沙发 2000*850*450/750H 1100 茶几 120
40、0*600*420H 500 行业专题报告 P.12 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 城市城市 产品产品 规格规格 单价单价(元元)餐桌 柜:950*300*1150H 桌:1200*600*770H 1000 餐椅 250 床(配 5 公分床垫)1500*2000*320/980H 1000 趟门衣柜 1200*600*2000H 1200 房间 1 书桌书架组合 1000*500*750/980H 450 书椅 250 蓬江区盈泽园保障性租赁住房改造项目家具采购合同蓬江区盈泽园保障性租赁住房改造项目家具采购合同 城市城市 产品产品 规格规格 单价单价(元元)广东江门 床
41、1500*2000*1100 1120 床垫 1500*2000*100 494 衣柜 1200*600*2400(含顶柜)1442 沙发 三位 1840*860*850 1552 电视柜 1000*300*450 536 茶几 1200*600*420 600 餐台/餐椅 800*600*770 788 江门市住房和城乡建设局蓬江区盈泽园(江门市住房和城乡建设局蓬江区盈泽园(1-6 幢)保障性租赁住房家具采购幢)保障性租赁住房家具采购 城市城市 产品产品 规格规格 单价单价(元元)广东江门 床 1928*1510*1000 1330 床垫 1900*1500*50 400 写字桌 1928*
42、500*1268 806 写字椅 450*510*745 206 衣柜 800*530*2000 954 沙发 1570*860*740 1734 茶几 1000*500*388 351 资料来源:采招网,长城证券产业金融研究院 形态:形态:小户型为主、小户型为主、装配式装修、装配式装修、拎包入住成为标配拎包入住成为标配 北京北京:保障住房体系保障住房体系 图表14:北京保障住房体系 资料来源:北京保障房中心有限公司官网,长城证券产业金融研究院 公共租赁住房公共租赁住房:限定建设标准和租金水平,面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保
43、障性住房。保障性租赁住房保障性租赁住房:主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题,以建筑面积不超过 70 的小户型为主,租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。行业专题报告 P.13 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 上述两类租赁住房上述两类租赁住房均要求全装修交付均要求全装修交付。根据 北京市保障性租赁住房建设导则,保障性租赁住房全面实施全装修成品交房,可根据市场需求,配置必要的电器、家具等设备设施。家具配置标准方面,参考 2023 年 6 月 28 日丰台区保障性住房公租房项目家具招标,家具套均招标价约 5200 元。修方面,宿舍型租赁住房、公寓型租赁住房采用装配
44、式装修,鼓励住宅型租赁住房实施装配式装修。装修投入方面,参考北京燕山保障性住房建设投资公司 2022 年 8 月发布的招标公告,525 套保障性租赁住房共 49645,采用装配式装修,招标均价约 960 元/。图表15:北京百子湾公租房装配式装修示意图一 图表16:北京百子湾公租房装配式装修示意图二 资料来源:北京保障房中心,长城证券产业金融研究院 资料来源:北京保障房中心,长城证券产业金融研究院 图表17:北京市保障性租赁住房部分室内装修配置标准 项目项目 装修部位装修部位 装修标准装修标准 住宅型租住宅型租赁住房赁住房 宿舍型租赁宿舍型租赁住房住房 公寓型租公寓型租赁住房赁住房 门窗 公共
45、入口外门 电控防盗门 户门 保温防盗门 公共走廊及楼梯间门 防火门或普通成品门 公共厨房 成品门 公共卫生间、洗衣间门 成品门 其他公共配套房间门 成品门 外窗及封阳台窗 节能窗 配件 窗台 预制成品窗台板 窗帘盒 窗帘杆、盒 晒衣杆(户内或公共晾晒区)成品晒衣杆 居室储柜 吊柜或成品衣柜等,按需求确定 厨房橱柜(含公共厨房)整体橱柜 厨卫洁具、水暖五金件 节水型便溺用卫生器具、淋浴龙头、洗面盆(含配件)及节水型龙头等 按需求确定 散热器 辐射采暖地面或高效散热器 灯具 节能灯(门厅、公共走道等区域宜设声控灯)设备设施 空调机 机位统一设置、孔洞统一预留、冷凝水系统PVC 管统一安装 行业专题
46、报告 P.14 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 项目项目 装修部位装修部位 装修标准装修标准 住宅型租住宅型租赁住房赁住房 宿舍型租赁宿舍型租赁住房住房 公寓型租公寓型租赁住房赁住房 洗衣机 烘干机 洗碗机 冰箱 微波炉 烤箱 灶具、抽油烟机 热水器 资料来源:北京市保障性租赁住房建设导则,长城证券产业金融研究院 注:应设置宜设置 共有产权房:共有产权房:政府提供政策支持,由建设单位开发建设,销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平,并限定使用和处分权利,实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。装修与家具方面,以北京金隅凤栖家园样板间为例,房屋按照全装修标准交付,厨卫
47、配套基本齐全,业主需自行购桌椅、床、沙发等家具。图表18:共有产权房-北京金隅凤栖家园样板间厨房 图表19:共有产权房-北京金隅凤栖家园样板间客厅 资料来源:北京市海淀区微政务百家号,长城证券产业金融研究院 资料来源:北京市海淀区微政务百家号,长城证券产业金融研究院 深圳:深圳:深圳市保障性住房体系与北京、广州类似,同样以公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房为主,主要由深圳市人才安居集团统筹落实。深圳市人才安居集团 2016年 10 月 9 日挂牌运作,注册资本 1000 亿元,是深圳市属国有独资企业和保障性住房专营机构,旗下含保障性住房建设筹集、运营管理、住房租赁、住房金融四大业务。截
48、至2023 年 7 月,集团累计开工 94 个项目(已竣工 24 个),总建筑面积 1433.3 万,涉及房源 11.6 万套;累计筹建保障性住房 23.3 万套,供应 8.4 万套。图表20:深圳市保障性租赁租房小户型设计竞赛要求 面积段编号 A B C 套内面积 12 18 27 最低功能配置 床、桌椅、收纳、独立卫浴 床、桌椅、收纳、独立卫浴、简厨、洗衣机 床、桌椅、收纳、独立卫浴、简厨、洗衣机、冰箱 层高 不超过 3.0 米 服务条件 满足单人、双人居住 资料来源:深圳市住建局,长城证券产业金融研究院 行业专题报告 P.15 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 图表21:
49、深圳小户型保障性租赁住房样板间-18 图表22:深圳小户型保障性租赁住房样板间-27 资料来源:深圳新闻网,长城证券产业金融研究院 资料来源:深圳新闻网,长城证券产业金融研究院 广州:广州:广州安居集团成立,保障房建设有望加速。广州安居集团成立,保障房建设有望加速。2023 年 9 月 1 日广州安居集团揭牌成立,注册资金为 300 亿元。集团旗下含公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房三大业务,主要负责拓宽保障性住房筹建渠道,通过城中村改造转化、存量房源整租运营、“工改租”“商改租”、产业园区配建、集体土地新建租赁住房、土地公开出让建设等多渠道筹建房源。从面向人群和准入限制来看:从面向人
50、群和准入限制来看:1)公租房明确的收入和资产准入限制;2)保障性租赁住房主要面向新市民、青年人,并优先保障新市民群体中从事基本公共服务的住房困难群众,不设收入线门槛;3)共有产权住房为个人和政府共有的保障性住房,居民可购买部分产权,价格低于商品房,但是需要条件,如名下无房、广州社保满 10 年、社保 60 个月等,入市交易也有严格限制。根据 广州市人口发展及社会领域公共服务体系建设“十四五”规划,“十四五”期间,到 2025 年,广州全市累计筹建政策性住房 66 万套,其中公共租赁住房 3 万套、保障性租赁住房(含人才公寓)60 万套、共有产权住房 3 万套。图表23:广州番禺区城隽和府公租房
51、样板间-厨房 图表24:广州番禺区城隽和府公租房样板间-客厅 资料来源:南方都市报,长城证券产业金融研究院 注:图示为 58.09三房一厅户型 资料来源:南方都市报,长城证券产业金融研究院 注:图示为 58.09 三房一厅户型 行业专题报告 P.16 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 上海:上海:2021 年国家发布了国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见,上海发布了关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见。根据 2021 年 11 月 23 日举行的上海市政府新闻发布会,“十四五”期间,上海市计划新增建设筹措保障性租赁住房47 万套(间)以上,达到同期新增住房供应总量的
52、 40%以上;到“十四五”末,全市将累计建设筹措保障性租赁住房 60 万套(间)以上。并要求保障性租赁住房应配置相应的设备和设施,租赁住房统一做好全装修,配置好固定家具、设备,以及活动家具、家电及软装,满足拎包入住的条件。图表25:上海宿舍型保障性租赁住房示意图 图表26:上海住宅型保障性租赁住房示意图 资料来源:上海市保障性住房设计标准(保障性租赁住房新建分册),长城证券产业金融研究院 资料来源:上海市保障性住房设计标准(保障性租赁住房新建分册),长城证券产业金融研究院 城中村改造城中村改造规划规划及进展及进展 全国:全国:截至 2023 年 10 月 12 日,各地陆续开展配套政策制定、摸
53、清城中村底数、编制改造项目方案等工作,住房城乡建设部城中村改造信息系统投入运行两个月,已入库城中村改造项目 162 个。上海上海:2014 年开始积极探索城中村改造工作,截至 2022 年底,上海中心城区剩余零星二级旧里以下房屋约 38 万平方米,涉及 1.3 万户;不成套旧住房总量约 659 万平方米,约 16.8 万户;全市还有“城中村”点位约 679 个,涉及农户约 10.73 万户。上海计划到 2025 年底,中心城区的零星二级旧里以下房屋改造全面完成,小梁薄板房屋改造基本完成,中心城区周边城中村改造项目全面启动;到 2027 年底,小梁薄板房屋和周边城中村改造项目全面完成,不成套里弄
54、房屋改造加快推进,五个新城中重点城区城中村改造规模化推进;到 2032 年,不成套职工住宅改造和城中村改造全面完成。深圳深圳:2019 年 3 月,深圳市规划和自然资源局印发深圳市城中村(旧村)综合整治总体规划(2019-2025),其中规划期内全市划定的综合整治分区用地规模为 55 平方公里。行业专题报告 P.17 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 图表27:深圳市城中村综合整治范围图(2019-2025)资料来源:深圳市城中村(旧村)综合整治总体规划(2019-2025),长城证券产业金融研究院 广州广州:广州共识别出 272 条城中村(行政村),包含 289 个改造项目,
55、涉及改造范围约155 平方公里。大部分城中村位于市区两级重点功能片区、南沙新区、活力创新轴、主要交通廊道区域。10 月 24 日,广州市城中村改造专项规划(2021-2035 年)发布,拉开了新一轮城中村改造的序幕。根据规划,至 2035 年广州推进城中村全面或混合改造项目 165 个,其中全面改造 150 个、混合改造 15 个上,主要集中在中心城区。图表28:广州市分步推进城中村改造示意图 资料来源:广州市城中村改造专项规划(2021-2035年),长城证券产业金融研究院 行业专题报告 P.18 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 影响节奏影响节奏:项目耗时周期长,或存在一定
56、交付脉冲项目耗时周期长,或存在一定交付脉冲 城中村改造项目面对的矛盾复杂,难点众多,其土地性质,利益主体的协调难度大于历史街区和老旧小区改造,从规划到完成基本以 10 年为周期。改造存在的问题主要集中在三方面:1)拆迁安置问题:超大特大城市遗留的城中村,违章建筑多、人口密集、产权关系复杂,其拆迁、补偿等问题十分复杂,矛盾和不确定性因素较多。2)资金平衡与筹措问题:遗留的城中村建筑密度大、安置成本高,在目前房地产市场仍然较为低迷的环境中,相较过去,城中村改造后出让土地的价值下降;同时,将城中村改造过程与保障性住房相结合,项目具备一定公益属性,回报率有限,社会化资本的筹措难度增加。3)标准和规范约
57、束:一些不具备拆迁条件的城中村,实施局部拆建和综合整治,要求按照文明城市标准整治提升和实施管理,部分住房质量较差、标准较低、产权模糊的城中村可能面临高整治成本等问题。城中村改造流程大致包括确定改造范围(物理范围与建筑物、产权人/村民)、确认实施主体、制定改造方案、补偿与拆迁、土地整理、土地出让、二级开发等。从立项到完成改造通常需耗时数年,若 2023 年-2024 年为城中村改造政策制定与立项高峰,考虑到拆迁补偿与开工建造耗时,第一批项目或在数年后形成集中交付脉冲。图表29:部分城中村改造案例耗时情况 项目名称项目名称 项目进程项目进程 项目耗时项目耗时 文冲城中村项目 2015 年开始,20
58、22 年全面完成 7 年 广州市猎德村项目 2007 年开启,2016 年购物广场开业 9 年 茂名市旧塘村项目 2010 年启动,2013 年完成拆迁补偿,2016年交付验收 6 年 阳江市排后村项目 2013 年审议立项,2016 年中心商场开业 3 年 资料来源:广东省“三旧”改造典型案例汇编,长城证券产业金融研究院 改造案例改造案例 拆除重建:拆除重建:广州市猎德村广州市猎德村 改造方式:改造方式:旧村全面改造,整体拆除重建。旧村全面改造,整体拆除重建。改造由政府主导,村为实施主体,采用融资地块公开出让、安置地块自主建设的方式进行全面改造。改造成果:改造成果:猎德村原建筑面积约 68.
59、6 万,居住着 7000 多名村民和大量外来人员。2007年,猎德村以“政府指导+多方出资”的模式,按照“三分制”的方式进行土地开发利用,即 1/3 的土地用于村民安置区建设,1/3 的土地用于商业开发,1/3 的土地用于村集体经济发展。通过全面改造,猎德村建成了拥有 37 栋高层建筑的花园式小区和商场、酒店,配套建设了学校、文化活动中心、卫生服务中心、肉菜市场等公共服务设施,增加了 1 万多绿化面积,绿地率由改造前的 5%提高到 30%,建筑密度由改造前的 60%降低到 28%,节约土地 247 亩,节地率达到 52%。行业专题报告 P.19 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明
60、 图表30:猎德村改造前 图表31:猎德村改造后 资料来源:广州城市更新协会,长城证券产业金融研究院 资料来源:广州城市更新协会,长城证券产业金融研究院 综合整治:综合整治:深圳水围村项目深圳水围村项目 深圳市福田区水围村距离福田口岸只有 1.5 公里,区位优越、交通便利。由于建设缺乏管控,村内楼间距离小、乱搭乱建现象多,燃气、电力、消防等安全隐患突出。2017 年,水围村启动更新改造,政府、企业、村集体三方合作,采取“统租运营+物业管理+综合整治”方式,改造出 504 套青年人才公寓,所有房间配套独立卫生间、配备家具电器,实现拎包入住。室内可选择的户型种类达 18 种,套内面积从 12.5
61、到 45 不等,整个项目可容纳 900多位住户。每个房间配有独立卫浴,附带全屋装修、基本电器和定制家具,面积较大的房型配有独立厨房、起居室等功能。图表32:水围村人才公寓项目实施流程 资料来源:深圳市人才保障住房新实践以水围村综合整治为例,长城证券产业金融研究院 行业专题报告 P.20 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 图表33:深圳市水围村综合整治项目柠檬公寓 资料来源:自然资源部,澎湃新闻,长城证券产业金融研究院 拆整结合:拆整结合:深圳市深圳市大冲大冲村项目村项目 深圳市南山区大冲城中村改造项目是目前广东省内最大的城中村整体改造项目。项目占地 68.5 万,涉及近 100
62、0 户原村民、300 多户非村民的动迁、约 7 万居住人口的搬迁及 1500 多栋房屋(近 110 万)的拆除。改造模式:改造模式:拆除重建和局部综合整治相结合的更新模式。拆除重建和局部综合整治相结合的更新模式。对拆迁用地范围内现有建筑实行整体拆除重建,由改造实施主体负责。对现状朗景园居住小区、大王古庙、郑氏宗祠实行综合整治。改造成果:改造成果:项目拆迁用地面积 47 万,开发建设用地面积 36 万。项目整体规划计容建筑面积达 280 万。分两期实施。其中,住宅 1385350(含保障性住房 53600、物业服务用房 1650)、商业 283360、酒店 81500、办公 722500、公寓
63、262790、公共配套设施 64500。图表34:大冲村改造前全景 图表35:大冲村建成效果图 资料来源:广东省“三旧”改造典型案例汇编,长城证券产业金融研究院 资料来源:广东省“三旧”改造典型案例汇编,长城证券产业金融研究院 行业专题报告 P.21 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 企业影响企业影响:B 端端渠道渠道崛起,市场趋于哑铃型崛起,市场趋于哑铃型 数量数量特征:特征:全国拉动有限,全国拉动有限,21 城弹性较大城弹性较大 据我们测算,21 个超大特大城市城中村建筑面积合计 87740 万,考虑到此次城中村改造要与保障性住房结合,而保障性住房小户型占比居多的特点,按
64、40/套测算,将释放超出 2193 万套的家居家装需求。按照套均 5000 元家居开支计算,总市场规模逾 1000亿元。2022 年全国家具零售额为 1408 亿元。按开工面积拉动比率计算,若 21 城分 10 年完成改造。则年均改造 8774 万平方米,占全国 2022 年新开工面积约 10%,占 21 城 2022 年新开工面积约 34.5%。按家具销售额计算,测算得 2193 万套家具需求市场规模 1096 亿元,按 10 年计年均 110亿元,占全国 2022 年家具零售额 7.8%;若假定 21 城家具销售占全国比例与新开工面积占比相同,则改造拉动的家具市场规模占 21 城 2022
65、 年零售额 27.1%。图表36:部分家居企业 2022 年销售量情况 公司公司 主要产品主要产品 销售量销售量(万套)(万套)欧派家居 整体橱柜 85 衣柜及配套 家具产品 327 整体卫浴 63 索菲亚 橱柜 16 木门 23 顾家家居 沙发 240 床类产品 141 喜临门 床垫 432 床 112 沙发 19 金牌厨柜 整体厨柜 77 整体衣柜 33 木门 20 志邦家居 整体厨柜 46 定制衣柜 46 木门 17 瑞尔特 卫生陶瓷 793 浴室家具 149 惠达卫浴 卫生陶瓷 730 资料来源:公司财报,Wind,长城证券产业金融研究院 释放节奏释放节奏:项目集中交付期或带动需求爆发
66、:项目集中交付期或带动需求爆发 城中村从立项到完成改造通常需耗时数年,假定 2023 年-2024 年为城中村改造政策制定与立项高峰,考虑到拆迁补偿与开工建造耗时,第一批项目可能在2027-2028建成交付。家具位于地产链条后端,届时有望迎来需求的脉冲式释放。B 端需求释放:端需求释放:后端制造与工程后端制造与工程渠道与渠道与能力是把握新市场关键能力是把握新市场关键 租赁类保障房租赁类保障房:需全装修,部分城市要求实现拎包入住。我们认为后续这类住房的基本家具:如橱柜、衣柜、桌椅板凳、床架、床垫、沙发等,很大可能将由房屋出租方统一采购安置。共有产权房共有产权房:全装修交付含橱柜、卫浴,购房者可能
67、需自主购置床、衣柜、桌椅等家居。行业专题报告 P.22 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 租赁类保障房或占比较大。租赁类保障房或占比较大。结合广深地区的改造实践,我们认为,城中村改造、保障性住房的推进更大程度上是为了强化城市治理的同时,更好地满足本地低收入群体以及新市民人群的住房需求。因此总体来看,新建、整改后的项目中或有相当比例的房屋用于租赁用途,有望带动对应家具 B 端采购需求放量。从购买主体、使用场景看,前者的家居需求更倾向于标准化,两种不同主体市场需求量取决于实际落地改造中类型的比例。标品化,成本控制是重要特征。标品化,成本控制是重要特征。商品房或二手房装修对家居家装的
68、品质和个性化要求较高。租赁类保障房由于使用期可能有限、面临受众群体庞大等原因,更多是以标准品来满足日常生活必需功能,对应产品设计端的多样性可能有所下滑。考虑到租赁类保障房营运回报率通常较低,成本控制在项目运营中是重要考量。在这一面向 B 端客户的标品化市场中,我们认为具有较好的工程渠道与服务能力、具备制造规模优势的企业有望获取更大市场份额。图表37:部分家具企业工程渠道收入占比 图表38:部分家具企业收入/生产员工数对比 资料来源:公司财报,Wind,长城证券产业金融研究院 资料来源:公司财报,Wind,长城证券产业金融研究院 C 端需求捕获:关注品牌力与流量获取能力端需求捕获:关注品牌力与流
69、量获取能力 在地产租购并举的新发展模式中,新市民与低收入本地人群的部分居住需求主要通过保障性住房实现,对应的家装 C 端需求被整合到房屋运营方这一 B 端渠道。长期看,以超大城市为首的一线城市商品房市场正在逐步向存量市场过渡,未来二手房交易和户内翻修拉动的家居和加装需求占比将不断提升。该部分消费者对于品牌美誉度、产品质量、个性化设计等方面的重视度更高。在此情景下,品牌形象的塑造、与目标客群相匹配的好产品与好价格、多渠道获取相对低价流量的能力将成为 C 端改善市场的关键。图表39:部分家具企业广告宣传费/销售收入 图表40:部分家具企业销售费用率对比 资料来源:公司财报,Wind,长城证券产业金
70、融研究院 资料来源:公司财报,Wind,长城证券产业金融研究院 0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%200212022欧派家居志邦家居索菲亚0500300350200212022欧派家居顾家家居志邦家居索菲亚0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%200212022欧派家居顾家家居志邦家居索菲亚0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%200212022欧派家居顾家家居志邦家居索菲亚行业专题报告 P.23 请仔细阅读本报告
71、末页声明请仔细阅读本报告末页声明 图表41:部分家具企业广告宣传费用对比(亿元)图表42:部分家具收入/销售员工数对比 资料来源:公司财报,Wind,长城证券产业金融研究院 资料来源:公司财报,Wind,长城证券产业金融研究院 图表43:部分家具企业毛利率对比 图表44:部分家具企业 ROE 对比 资料来源:公司财报,Wind,长城证券产业金融研究院 资料来源:公司财报,Wind,长城证券产业金融研究院 投资建议投资建议:因地制宜面对新挑战下的新机遇:因地制宜面对新挑战下的新机遇 城中村在我国快速城镇化的过程中应运而生,这些“城市里的村庄”通常设施陈旧、环境拥挤,缺乏有效的城市管理。长期来看,
72、城中村改造有助于消除城市建设和治理中的短板,改善城乡居民的居住环境,优化房地产市场结构。短期看,亦能起到逆周期调节、扩大内需的作用。城中村改造,以及与之结合的保障性住房建设,将在未来深刻影响房地产市场的供需结构格局,亦将对家具市场的渠道结构、产品类型产生深远影响,为家具行业带来新的发展机遇和挑战。影响幅度影响幅度层面:层面:改造对全国地产新开工和家具销售影响有限,但改造对全国地产新开工和家具销售影响有限,但对对 21 个超特大城市个超特大城市影影响幅度较大响幅度较大。这 21 个城市占据了中国相当的人口、建筑面积和房地产开工面积比例。21 城城镇人口/2022 年新开工住宅面积分别占全国 24
73、%/29%。2022 年住宅新开工面积约2.54亿,占全国28.8%。据我们测算,21个超大特大城市城中村建筑面积合计87740万,改造有望拉动万亿规模的建安投资,释放超过 2000 万套的家居家装需求,带动超千亿规模的家居需求。若 21 城分 10 年完成改造,则年均改造面积占全国 2022 年新开工面积约 10%,占 21城2022年新开工面积约34.5%。带来的家具市场规模占全国2022年家具零售额7.8%,占 21 城 2022 年家具零售额 27.1%(假定 21 城家具销售占全国比例与其新开工面积占全国比例相同)。0.02.04.06.08.010.012.014.02018201
74、9202020212022欧派家居顾家家居志邦家居索菲亚02004006008009202020212022欧派家居顾家家居志邦家居索菲亚25.030.035.040.0200212022欧派家居顾家家居志邦家居索菲亚0.05.010.015.020.025.0200212022欧派家居顾家家居志邦家居索菲亚行业专题报告 P.24 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 企业影响:企业影响:B 端崛起,哑铃形市场亟需修炼内功。端崛起,哑铃形市场亟需修炼内功。随保障性住房建设而崛起的 B 端市场中,产品标准化程度可能较高
75、。具有较好工程服务能力、售后保障、品牌影响力,能够通过规模制造与管理取得成本优势的企业有望获取更大市场份额。商品房等改善型需求及其对应家具家装市场仍将保留其重视品牌、设计、个性化等相对高附加值的特征。在此情景下,品牌形象的塑造与多渠道获取相对低价流量的能力将成为市场竞争的关键。相关标的有:定制领域的欧派家居、索菲亚、志邦家居、金牌厨柜;软体领域的顾家家居、喜临门、敏华控股;大宗领域的江山欧派等。图表45:部分相关标的盈利预测和估值情况(截至 2023 年 11 月 30 日)股票股票 股票股票 股价股价 市值市值 EPS(元)(元)PE 代码代码 名称名称 元元 亿元亿元 2023E 2024
76、E 2023E 2024E 603833.SH 欧派家居 79.00 481.23 5.07 5.81 15.57 13.59 002572.SZ 索菲亚 16.34 149.08 1.45 1.68 11.27 9.72 603801.SH 志邦家居 18.69 81.59 1.42 1.66 13.14 11.27 603180.SH 金牌厨柜 26.36 40.66 2.06 2.44 12.80 10.82 603816.SH 顾家家居 37.48 308.04 2.51 2.92 14.94 12.85 603008.SH 喜临门 18.57 71.94 1.41 1.68 13.2
77、1 11.02 1999.HK 敏华控股 4.80 187.42 0.57 0.65 8.41 7.35 603208.SH 江山欧派 31.89 56.50 2.26 2.78 14.10 11.48 资料来源:Wind,长城证券产业金融研究院 注:EPS预测值为Wind 一致预测 风险提示风险提示 1.改造进度不及预期。2.改造具体内容不及预期。3.相关测算及其结果与实际情况不符:1)城中村等项目改造的立项、筹建、建设与交付需要较长时间。若未来数年内相关进度较慢或推进力度较小,可能导致我们相关测算与结论和实际不符。2)目前相关城市可供参考的案例较少,未来各城市因地制宜,可能会出现多种不同形
78、式的项目方案或方案组合。若实际改造方案中的不同项目比例、户型、装修标准、容积率变化等与我们测算中的假设差异较大,可能导致我们相关测算与实际不符。3、行业竞争加剧导致企业盈利能力下滑。4、原材料价格上涨导致企业盈利能力下滑。行业专题报告 P.25 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 免责声明免责声明 长城证券股份有限公司(以下简称长城证券)具备中国证监会批准的证券投资咨询业务资格。本报告由长城证券向专业投资者客户及风险承受能力为稳健型、积极型、激进型的普通投资者客户(以下统称客户)提供,除非另有说明,所有本报告的版权属于长城证券。未经长城证券事先书面授权许可,任何机构和个人不得以任
79、何形式翻版、复制和发布,亦不得作为诉讼、仲裁、传媒及任何单位或个人引用的证明或依据,不得用于未经允许的其它任何用途。如引用、刊发,需注明出处为长城证券研究院,且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。本报告是基于本公司认为可靠的已公开信息,但本公司不保证信息的准确性或完整性。本报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用,并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向他人作出邀请。在任何情况下,本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。在任何情况下,本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。长城证券在法律允许的情况下可参与、投资或持
80、有本报告涉及的证券或进行证券交易,或向本报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务在内的服务或业务支持。长城证券可能与本报告涉及的公司之间存在业务关系,并无需事先或在获得业务关系后通知客户。长城证券版权所有并保留一切权利。特别声明特别声明 证券期货投资者适当性管理办法、证券经营机构投资者适当性管理实施指引(试行)已于 2017 年 7 月 1 日起正式实施。因本研究报告涉及股票相关内容,仅面向长城证券客户中的专业投资者及风险承受能力为稳健型、积极型、激进型的普通投资者。若您并非上述类型的投资者,请取消阅读,请勿收藏、接收或使用本研究报告中的任何信息。因此受限于访问权限的设置,若给您造成不便,
81、烦请见谅!感谢您给予的理解与配合。分析师声明分析师声明 本报告署名分析师在此声明:本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力,在执业过程中恪守独立诚信、勤勉尽职、谨慎客观、公平公正的原则,独立、客观地出具本报告。本报告反映了本人的研究观点,不曾因,不因,也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接接收到任何形式的报酬。投资评级说明投资评级说明 公司评级公司评级 行业评级行业评级 买入 预期未来 6 个月内股价相对行业指数涨幅 15%以上 强于大市 预期未来 6 个月内行业整体表现战胜市场 增持 预期未来 6 个月内股价相对行业指数涨幅介于 5%15%之间 中性
82、预期未来 6 个月内行业整体表现与市场同步 持有 预期未来 6 个月内股价相对行业指数涨幅介于-5%5%之间 弱于大市 预期未来 6 个月内行业整体表现弱于市场 卖出 预期未来 6 个月内股价相对行业指数跌幅 5%以上 行业指中信一级行业,市场指沪深 300 指数 长城证券产业金融研究院长城证券产业金融研究院 北京北京 地址:北京市西城区西直门外大街 112 号阳光大厦 8 层 邮编:100044 传真:86-10-88366686 深圳深圳 地址:深圳市福田区福田街道金田路?2026 号能源大厦南塔楼?16 层 邮编:518033 传真:86- 上海上海 地址:上海市浦东新区世博馆路?200 号?A 座?8 层 邮编:200126 传真: